1. ראשיתה של תובענה זו בכתב תביעה שהגישה התובעת לבית המשפט ביום 4.7.13, כביכול ללא ייצוג, כנגד הנתבע ועו"ד ברוך דויטשר, לאכיפת הסכם רכישת דירה מהנתבע, מתן צווי עשה וקבלת הפיצוי המוסכם בסך 105,000 ₪ ועוד עוגמת נפש בסך 45,000 ₪. ביחד עם כתב התביע הגישה בקשה לעיכוב יציאת שני הנתבעים מן הארץ. הבקשה לעיכוב יציאה מהארץ נדחתה באותו יום על ידי השופטת תמר שרון- נתנאל. באותה החלטה נאמר, כי חלק מהסעדים אינם בסמכות בית משפט זה, ועל כן ניתן לתובעת להגיש תביעה מתוקנת תוך 14 יום מקבלת ההחלטה. כתבתי לעיל שהתביעה הוגשה כביכול ללא ייצוג, משום שעולה מעדות התובעת בפני בעמ' 18, שאותה עת היתה מיוצגת על ידי עורך דין לב, כפי שעולה גם מנוסח התביעה המדברת במונחים משפטיים מובהקים.

2. ביום 29.7.13 הוגש כתב תביעה מתוקן, כשהתובעת מיוצגת על ידי בא כוחה הנוכחי. הפעם הופנתה התביעה כלפי הנתבע בלבד, וצומצמה לתביעה לאכיפת הסכם המכר, אשר פורט בסעיף הסעד שלה כיצד יש לאוכפו. כמו כן התבקש בית המשפט לחייב את הנתבע בהוצאות התביעה ושכ"ט עו"ד, של התובעת, "משנאלצה להגיש תביעתה זו לנוכח הפרת ההסכם ע"י הנתבע".

3. ביום 1.8.13 הגישה התובעת בקשה לצווים זמניים כלפי הנתבע וצדדים שלישיים וכן להתיר לתובעת להפקיד בבית המשפט את יתרת התמורה בסך 400,000 ₪. הבקשה נדחתה בהחלטתי מאותו יום, הן משום שהתובעת יכולה לפעול לפי תקנה 504 אם רצונה להפקיד כספים בבית המשפט והן משום שהסעדים הזמניים האחרים שהתבקשו הם בקשות לגילוי מסמכים ופרטים שיש להגישם בדרך זו ולא בדרך של בקשה לצווים זמניים. התובעת שבה והגישה ביום 6.8.13 בקשה להתיר לה להפקיד את היתרה בסך 400,000 ₪ בבית המשפט, וביום 8.8.13 החלטתי שהתובעת רשאית להפקיד בבית המשפט כל סכום שתרצה, בלי לקבוע שזו יתרת התמורה או כל קביעה אחרת, או שהסכום מופקד עבור הנתבע. ביום 1.9.13 הפקידה התובעת בבית המשפט סך 300,000 ₪. ביום 12.9.13 הפקידה סך נוסף של 50,000 ₪ וביום 1.12.13 הפקידה סך נוסף של 12,000 ₪.

4. ביום 2.10.13 הגיש הנתבע את כתב הגנתו, שבו הכחיש כל הפרה של הסכם המכר, אך ביקש "לקבל את התביעה לאכיפת ההסכם, ולסייע למימוש הסכם המכר, אולם לאור חוסר תום לבה של התובעת ושקריה הבלתי פוסקים יש לחייבה בהוצאות לדוגמא לרבות בהוצאות משפט, על מנת שיצא המסר מבית המשפט הנכבד, שקרים לא בבית ספרנו".

5. כלומר, הנתבע מסכים לקבלת התביעה, ויש מחלוקת רק על הדרך ועל ההוצאות. אין תביעה לפיצויים, מצד זה או מצד אחר, למרות הטענות להפרות ההסכם משני הצדדים. תביעה כזו כנראה הוגשה על ידי התובעת בבית משפט השלום ללא רשות לפיצול סעדים, ימים ספורים לפני שמיעת הראיות בתיק זה. במסגרת תביעה זו ביקשה התובעת עיקול עצמי בגובה הוצאותיה המשפטיות הנטענות. היא טענה בסיכומים, ולא בעדותה, שעשתה זאת לאחר שראתה שהנתבע הגיש בינואר 2014 בקשה לפוטרו מאגרת בית המשפט. עקב ההסכמה בין הצדדים על התוצאה, זימנתי את הצדדים על מנת לנסות להביאם להסכמות שייתרו את הצורך במתן פסק דין, על ידי שיתוף פעולה לקידום ביצוע ההסכם. מאמצי לא צלחו, ובסופו של דבר, שמעתי את הראיות בתובענה והוגשו סיכומי טענות הצדדים. על כן, אין מנוס, למרות הסכמת הצדדים לסעד המבוקש, אלא ליתן פסק דין ולהכריע בטענות הצדדים.

6. הצדדים נפגשו לראשונה ביום 27.4.13, לאחר שהנתבע הציע למכירה את הדירה בקומה ב' רח' מעלות הנביאים 19 בחיפה, הרשומה במשרדי חברת עמידר, כתת חלקה 9 בחלקה 6 בגוש 12233 (להלן: הדירה). היה זה יום שבת, ובשעת צהריים סיכמו הצדדים על מכירת הדירה לתובעת תמורת 700,000 ₪. מכיוון שביקשו שעו"ד ברוך דויטשר יערוך את זכרון הדברים, ומכיוון שביקשו לחתום על זכרון הדברים לאחר צאת השבת, יצאה התובעת לכמה שעות מהדירה, וחזרה אליה ולאחר שהוצגו לה כל המסמכים שיש בידי הנתבע בדבר הדירה, ועו"ד דויטשר ערך את זכרון הדברים, חתמו על זכרון הדברים במוצאי השבת.

7. זכרון הדברים (ת/4) הציג את המוכר כבעל הזכות להירשם כבעלים בשלמות והמחזיק הבלעדי בדירה מכח הסכם שערכו מורישי הדירה על המינהל וכן מכוח צווי ירושה ופסקי דין של בית המשפט לעניני משפחה בחיפה. נקבע בזכרון הדברים שהתובעת תשלם לנתבע תמורת הדירה 700,000 ₪, ועוד נקבע, כי "עד למועד התשלום האחרון מהקונה למוכר, על המוכר להציג אישור זכויות בעמידר על שמו" (סעיף 2.3 לזכרון הדברים). כמו כן נקבע שהמוכר מצהיר כי הנו רשאי לשם כבעלי זכויות הבעלות המלאה בדירה וכי הערות האזהרה המופיעות באישור הזכויות מיום 7.11.07 של עמידר אינן תקפות עוד וכי על הדירה לא רובצת משכנתא. סוכם בזכרון הדברים, כי אם הצהרות המוכר תתבררנה כבלתי תואמות את המציאות, ישלם המוכר פיצוי מוסכם בסך 10% מגובה העיסקה.

8. נפלו כמה מחלוקות עובדתיות בין הצדדים. התובעת העידה שהנתבע אמר לה שעו"ד דויטשר, שהוא חברו, יבוא ויסביר לה את מעמד הדירה כדירה של עמידר, ומה זה בדיוק דירה של עמידר (עמ' 11 שורה 24). לדבריה, כל שאמר הנתבע, שהוא עו"ד במקצועו, הוא שזו דירת עמידר שעדיין לא רשומה בטאבו, הנמצאת בבעלותו, ושיש חוב ארנונה שהוא יסדיר אותו. זה גם מה שאמר עורך הדין החבר שהגיע בשעה 15.00 (עמ' 12 שורות 1-3). לאחר מכן אישרה, שבזמן שניהלה את המו"מ, קיבלה אישור חזקה משנת 2007 (ת/1), כשהנתבע אומר שכל הערות האזהרה הרשומות, שהן הערת אזהרה לגבי משכנתא ולגבי עניני משפחה, אין להן תוקף (עמ' 12 שורות 6-15). לאחר מכן הוסיפה שהנתבע מסר לה גם את צוואת האם (ת/2). לגבי עזבון אביו, העידה שלא אמר לה כלום (עמ' 12 שורה 24). לאחר מכן הסתבר, שהתובעת ידעה אודות עיזבון האב, לפחות לפני חתימת הסכם המכר (עמ' 14 שורות 12-16). לאחר מכן נחתם זכרון הדברים (ת/4). לדברי התובעת, ביקשה אישור זכויות עדכני, הן לפני החתימה על זכרון הדברים, אז אמר לה הנתבע שההערות נמחקו ושלא תדאג כי הוא לא יסכן את רשיונו, וכך גם כאשר שילמה את התשלום ביום 21.5.13. לבסוף קיבלה אישור עדכני ביום 23.5.13 (ת/3), שבו הופיעו אותן שתי הערות שהנתבע אמר כבר בעת זכרון הדברים שאין להן תוקף.

התובעת נשאלה אם נכון שכל המסמכים שיש בידיה ניתנו לה כבר לפני חתימת זכרון הדברים, כאשר הנתבע פתח לפניה את הקלסר והציג לה את כל המסמכים שבידו, והכחישה זאת (עמ' 23 שורה 26). איני מאמין להכחשתה, משום שהתובעת לא העידה על כל סיטואציה אחרת שבה נמסרו לה מסמכים, והיא לא השיגה אותם בעצמה. משמע, כל המסמכים, לרבות העתקי הצוואות, ניתנו לה לפני חתימת זכרון הדברים, כגירסת הנתבע בעדותו. גירסת הנתבע, שהציג לתובעת את כל המסמכים, נתמכת גם באישורה בעמ' 27 שאדם שהיה רואה את אישור הזכויות עם ההערות בלי המסמכים הנוספים לא היה חותם על זכרון דברים ומשלם 200,000 ₪ במזומן. אמנם התובעת תירצה זאת בחוסר נסיונה, אבל איני מאמין לטענתה בדבר חוסר נסיון. אני מעדיף את גירסת הנתבע על גירסת התובעת באשר להמצאת המסמכים, לרבות גירסתו שהציע לתובעת לצלם את השיקים שבהם שילם לאחיו והיא לא רצתה (עמ' 47 שורה 10).

9. מחלוקת נוספת שנפלה בין הצדדים היא בשאלה האם עו"ד דויטשר ייצג את התובעת. תחילה נשאלה התובעת והשיבה כי עו"ד דויטשר לא ייצג אותה בהסכם המכר, אלא היא לא היתה מיוצגת על ידי אף אחד (עמ' 15 שורה 9). היתה זו שאלה מטעה במקצת, שכן היחסים המשפטיים בין הצדדים לא החלו בהסכם המכר, אלא לפני זכרון הדברים, והתובעת כלל לא נשאלה על כך בחקירתה הראשית. בחקירתה הנגדית, אישרה התובעת, שבעת חתימת זכרון הדברים, סוכם בינה לבין עו"ד דויטשר, שהוא ייצג אותה בהסכם המכר, תמורת 3,500 ₪ (עמ' 15 שורות 17-23). מכאן, שעו"ד דויטשר ייצג את התובעת בעת עריכת זכרון הדברים.

10. לשאלה האם נכון שמעריכת זכרון הדברים ועד יום החתימה על הסכם המכר עו"ד דויטשר ייצג את שני הצדדים, ענתה התובעת שקשה לה לומר, כי בתקופה זו פנתה לעו"ד דויטשר כמה פעמים ולא נענתה, ולכן ביום החתימה על הסכם המכר הגיעה ואמרה לעו"ד דויטשר שהוא לא ייצג אותה (עמ' 15 שורה 26-33). מכאן, שעו"ד דויטשר ייצג את התובעת בעת עריכת זכרון הדברים, ומאז ועד יום חתימת הסכם המכר, שאותו ניסח עו"ד דויטשר, כמייצג את שני הצדדים. התובעת נשאלה על כך במפורש בעמ' 16, וענתה תשובה מתחמקת. להסיר ספק, אני דוחה את גירסתה של התובעת שהיא לא יודעת מי הכין את הסכם המכר, וכי היא לא חושבת שעו"ד דויטשר הכין אותו וחושבת שהוא היה בובה של הנתבע. זו גירסה לא אמינה, המבוססת על השערה, שאין לה בסיס לאור דברי התובעת עצמה על המועד שבו הודיעה לעו"ד דויטשר על הפסקת ייצוגו, לאחר שיכלה להודיעה על כך קודם לכן, ולפי קריאת נוסח ההסכם לעומת כתבי בי דין המנוסחים על ידי הנתבע. יתר על כן, התרשמותי היא שהתובעת, שאינה תמימה ונותנת אימון כפי שהציגה עצמה, נהגה בתיחכום שעה שנתנה לעו"ד דויטשר להבין שהוא מייצג אותה, כך שיכין את ההסכם במחשבה כזו, וברגע האחרון לפני החתימה הודיעה שאינו מייצג אותה. כך השיגה את התוצאה, שנוסח ההסכם הוא פרי עבודתו של עו"ד כמייצג את שני הצדדים, ולא תוצאת משא ומתן בין שני צדדים מיוצגים בנפרד, או אחד מיוצג והשני לא. אין רע בכך שהסכם יערך בדרך זו או אחרת, רק צריך לדעת מראש, ופער זה של ידיעה נוצל על ידי התובעת. גם לאחר מכן, התובעת לא סמכה על מה שנכתב, וישבה ועיינה בהסכם עוד זמן רב לבדה לפני שחתמה עליו, כפי שהעידה בעמ' 29, ודרשה לשנות רק את סעיף הפיצויים המוסכמים.

11. מסקנה זו נתמכת גם על ידי סיפור רישום הערת האזהרה, שנערכה סמוך לאחר חתימת הסכם המכר על ידי עו"ד דויטשר, כפי שהעידה התובעת בעמ' 16. כשנשאלה התובעת אם נכון שעו"ד דויטשר רשם את הערת האזהרה לפי הוראתה, ענתה התובעת שהבינה שבעצם רימו אותה, ולכן פנתה לעו"ד ליאור לב שפנה לעו"ד דויטשר כמי שמייצג את הנתבע, והם סיכמו על הערת אזהרה. ככל שגירסת התובעת היא שכבר בעת חתימת הסכם המכר הבינה שרימו אותה, אני דוחה טענה זו, שאינה מתיישבת עם כל הראיות האחרות ועם גירסתה של התובעת בעמ' 21 שורה 18 שהגיעה למסקנה זו ביום 22.5.13. ככל שגירסת התובעת היא שכבר בעת חתימת הסכם המכר היתה מיוצגת על ידי עו"ד ליאור לב, הרי הדבר מחזק את התרשמותי, שהתובעת תיכננה מראש להטעות את עו"ד דויטשר שיפעל כאילו הוא מייצג אותה, ולהודיע לו על הפסקת ייצוגו רק לאחר שיסיים לנסח את ההסכם בהנחה שהוא מיייצג אותה. בסופו של דבר, בעמ' 17 העידה התובעת, שהערת האזהרה נרשמה על ידי עו"ד דויטשר לפי הוראתה, וכי פנתה לעו"ד לב לאחר שהגיעה למסקנה שרומתה והוא לא ליווה אותה בהסכם המכר, אלא מאמצע יוני 2013. לשאלה בדבר הבסיס לכך שהיא נותנת הוראות לעו"ד דויטשר לבצע עבורה רישום הערת אזהרה, ענתה התובעת שהוא היה חלק מהרמאות כלפיה. אני דוחה גירסה זו, שכן הערת האזהרה נערכה אף לפי גירסת התובעת, עוד לפני שהתובעת סברה שמרמים אותה. עדותה של התובעת בכלל וגם בענין זה הפכפכה ואינה אמינה. על פי כל האמור, אני קובע, שרק לאחר תום ניסוח המכר, ולפני החתימה, הופסק ייצוגו של עו"ד דויטשר, כך שנוסח ההסכם משקף הן את דברי התובעת והאינטרסים שלה, והן את דברי הנתבע והאינטרסים שלו.

12. ביום 7.5.13 נחתם הסכם המכר (ת/5). בניגוד לזכרון הדברים, בו נאמר שהתמורה היא 700,000 ₪, בהסכם המכר נאמר שהתמורה היא 500,000 ₪. לפי עדות התובעת, הנתבע הוא שביקש לציין סכום נמוך יותר ואמר שזה בינו לבין האחים שלו (עמ' 14 שורה 2-3). הנתבע טען בכתב הגנתו, שהיתה זו התובעת, שהציגה עצמה כבקיאה ברכישת דירות, היא שדרשה שבהסכם המכר ירשם סכום של 500,000 ₪ בלבד, שאינו כולל 200,000 ₪ ששולמו במזומן בעת עריכת זכרון הדברים. גירסת התובעת לא הופיעה בכתב התביעה הראשון שהגישה. לשאלה מדוע, ענתה שהתביעה הראשונה היתה קלוקלת והושמטו ממנה דברים (עמ' 19 שורה 28). לשאלה למה גם בתביעה הראשונה וגם בתביעה השניה, שאינה קלוקלת, לא הועלתה גירסה זו, ענתה שרק כשלקחה עורך דין חדש הבינה שיש עוד מסמכים שלא הוצגו בפניה. ניסיתי לברר תשובה בלתי ברורה זו, והתובעת העידה שהאמירה "זה ביני לבין האחים שלי" נאמרה לא באותו משפט עם הפחתת התמורה. איני מאמין לגירסת התובעת. בודאי שהיו דברים שבין הנתבע לבין אחים שלו, בקשר לרישום הבעלות על שמו. הם לא נאמרו בקשר להפחתת התמורה, והקישור שעשתה התובעת בין שני הדברים כוזב. היא הכחישה בתשובה לשאלת התובע, שהגיעה באותו יום עם 200,000 ש"ח במזומן כדי שאלה ישולמו ולא ירשמו, אבל איני מאמין לה. אני מעדיף את גירסת הנתבע, שהתובעת, שיכלה לחסוך לעצמה מס רכישה על ידי הפחתת התמורה, היא שביקשה להפחית את התמורה.

13. היו הבדלים נוספים בין זכרון הדברים להסכם המכר. נוסף "הואיל והמוכר מתחייב לרשום את צווי הירושה וקיום הצוואה מיד לאחר שיתמלאו התנאים הנדרשים ובהקדם ובאופן שהוא ירשם כבעלי הזכויות הבלעדיים בדירה". הנתבע הצהיר שוב שהוא זכאי להירשם כבעל זכויות הבעלות בדירה, אבל הושמטה ההוראה שלפיה במקרה שההצהרה אינה נכונה, תהיה התובעת זכאית לפיצוי מוסכם. בעוד שבזכרון הדברים נאמר שעל המוכר הנתבע להציג אישור זכויות על שמו עד למועד התשלום האחרון, בהסכם המכר נאמר ש"עד לתאריך 14.6.13 יעביר המוכר אישור זכויות בחזקה על שמו." זו היתה הרעה של מצב הנתבע. כאמור, התמורה נרשמה כ- 500,000 ₪ שתשולם ב- 5 תשלומים, במועדים 21.5.13, 5.6.13, 18.6.13, 5.7.13 והתשלום האחרון בעת פינוי הדירה ומסירת החזקה ביום 21.7.13 בכפוף להמצאת האישורים הדרושים להעברת הזכויות במקרקעין לקונה "למעט עיכוב מטעם הרשויות אשר איננו תלוי בצדדים". סוכם, כי יופקד סך של 70,000 ₪ בתוך הסכום בנאמנות עבור המוכר אצל עו"ד דויטשר עד להמצאת האישורים.

11. זה היה מצב הזכויות בדירה:

א. כעולה מאישור הזכויות ת/1, שהפנייה אליו נעשתה כבר בזכרון הדברים, הזכויות בדירה כלל אינן רשומות על שם הנתבע, אלא על שם טוויג יוסף ז"ל וטוויג חנה ז"ל, אביו ואמו של הנתבע. כמו כן, רשומות הערות לבנק טפחות למשכנתאות ולבית משפט לעניני משפחה.

ב. כעולה מצוואת יוסף טוויג ז"ל, נ/3, מחצית מרכושו תועבר לנתבע, והמחצית האחרת תועבר לקרן שתשמש לתשלום הוצאות שכר לימוד של כל נכדיו מכל ילדיו, והוא ממנה את הנתבע להיות אפוטרופוס על קרן זו, שיפעל לביצוע הצוואה.

ג. כעולה מצוואת חנה טוויג ז"ל, ת/2, לאור ויתורו של הנתבע על צוואת אביו לטובת אימו, רכושה יחולק כך שהנתבע יקבל 2/5 מהרכוש, וילדיה שלמה טוויג, רדק שמחה ואילנה אמויאל יקבלו כל אחד 1/5 מרכושה. מכאן יש להסיק, שהזכויות הנתבע בירושת האב הועברו לאם.

ד. על פי פ"ד מיום 7.5.08 בבית משפט לעניני משפחה (נ/2), חלקה של אילנה אמויאל בעזבון יועבר לנתבע כנגד תשלום 40,00 ש"ח ב- 80 תשלומים חודשיים צמודים לדולר ארה"ב או ליורו.

ה. על פי פ"ד מיום 1.12.08 בבית המשפט לעניני משפחה (ת/7), רכש הנתבע את חלקו של שלמה טוויג בדירה תמורת סך של 40,000 ₪ - 10,000 ₪ עד 21.12.08 ועוד 30 תשלומים של 1,000 ₪ מיום 1.1.09.

ו. התובע העיד בדבר הסכם עם שמחה רדק לרכישת זכויותיה. ההסכם עצמו לא הוצג.

ז. הנתבע הודה בחקירתו הנגדית, שלא מונה רשמית כמנהל עיזבון בירושת אביו. ספק אם יש צורך במינוי מנהל עיזבון לצורך ניהול הקרן, או שדי במינויו של הנתבע בצוואה כאפוטרופוס על הקרן, שדינה כמינוי נאמן על פי כתב הקדש. הנתבע הלך בדרך של בקשת מינוי מנהל עיזבון מבית המשפט למשפחה לשם השלמת העיסקה. אפשר שדרך זו תהיה קצרה יותר, אבל היא לא הכרחית.

12. התובע העיד כאמור, שעוד לפני חתימת זכרון הדברים, פתח בפני התובעת את כל הקלסרים ומסר לה את כל המידע, לרבות בדבר קרן להשכלה גבוהה שעליו לנהל. "זה אומר כל המרכיבים של הדירה היו בשליטתי" (עמ' 32 שורה 21). המשכנתא סולקה מכבר אך לא נמחקה. לענין אחיו העיד, שאילנה אמויאל ושלמה טוויג היו זכאים לתשלום והוא שילם להם את מלוא המגיע להם. הטענה מתיישבת גם עם מועדי התשלומים. לגבי האחות השלישית, שמחה רדק, שנפטרה ב- 2011, צריך לשלם עוד תשלומים של 200 ש"ח לחודש שעדיין לא הסתיימו, והאלמן דורש את תשלום מלוא היתרה במזומן כדי להסכים להעברת הזכויות.

13. הנתבע לא הציג כל מצג שווא בפני התובעת בדבר זכויותיו. הוא לא אמר שהוא בעלים אלא שהוא זכאי להירשם כבעלים על פי שורה של מסמכים. גם לגבי הקרן להשכלה גבוהה, אין זה ברור כטענת התובעת, שהיא בעלת רבע מהזכויות בדירה, אלא שיש להקים מרבע הרכוש קרן להשכלה גבוהה, ואפשר שהדבר יעשה על דרך של מכירת זכויות העזבון בדירה, כאשר הנתבע הוא אופוטרופוס על הקרן, כפי שהוגדר בצוואה, או נאמן על הקרן, לפי חוק הנאמנות, שדינו להירשם כבעלים של הנכס, בנאמנות. כל המידע שהיה ברשות הנתבע הוצג לפני התובעת, שידעה היטב את מצב הזכויות. לא היו כל פערי מידע בין הצדדים. התובעת היתה מיוצגת על ידי עורך דין שפעל עבורה בניסוח החוזה, וכל העובדות הוצגו לה קודם לכן כדין. היא ידעה היטב שפשר האמירה שהנתבע זכאי להירשם כבעלים כולל את היותו נאמן על קרן בשווי רבע מתמורת הדירה. מכאן ואילך היה על הצדדים לקיים את התחייבויותיהם.

13. התובעת שילמה את התשלום שנועד ליום 21.5.13. לדברי התובעת, אמרה לנתבע שלא תוסיף לשלם את התמורה אם לא תדע מה המצב הכספי עם האחים של הנתבע, ואם שילם להם את החוב כמו שהיה עליו לעשות בהסכם בבית המשפט לעניני משפחה (עמ' 14 שורות 14-16). הדבר היה בתאריך 22.5.13, כאשר חשה שהתנהלות הנתבעת ועו"ד דויטשר אינה כשורה (עמ' 21 שורה 18). לשאלה איזו הפרה היתה עד לאותו מועד, שעליה חזר הנתבע שוב ושוב ללא תשובה, ענתה תשובות מתחמקות, ולאחר מכן ביקשה כוס מים, ולבסוף ענתה, שכאשר הגיע אישור זכויות שנכון ליום 23.5.13, יומים לאחר התשלום ששילמה ביום 21.5.13 הסתבר לה שהנכס אינו חופשי מכל חוב ומשכון כפי שהובטח לה בהסכם המכר, וגם הערות האזהרה לא נמחקו. בנסיבות אלה כך לדבריה "איך אפשר להמשיך לשלם?" (עמ' 23 שורה 2). גם כאן עלי לומר שאיני מאמין לגירסת התובעת. התובעת היתה מאד ספציפית בדבר המועד שבו חשה שהתנהלות הנתבע אינה כשורה. היה זה ביום 22.5.13, יום לפני שקיבלה את אישור הזכויות, ולפני שראתה שההערות לא נמחקו. לא אישור הזכויות הביא אותה למסקנה זו, אלא תחושתה שאינה מבוססת. כפי שטען הנתבע, התביעה הוגשה בשל אינטואיציה. בהקשר זה, אתייחס לשאלות ב"כ התובעת בעמ' 39 שם טען כלפי הנתבע, שביום 23.5.13 לא היה זכאי לקבל את מלוא תמורת הדירה. אני מסכים עם הנתבע, שהנתבע היה זכאי לקבל את מלוא תמורת הדירה, בין כמי שזכאי להירשם כבעלים מתוקף קניינו, ובין מנהל של הקרן הזכאית לרבע משווי הדירה.

14. ביום 5.6.13 הגיע מועד התשלום הבא, והתובעת לא שילמה אותו. יוזכר, כי עד לאותו מועד לא היה על הנתבע להציג אישור העברת הזכויות בעמידר על שמו, אף לא לפי ההוראה המרעה את מצבו בהסכם המכר. הנתבע לא הפר את ההסכם עד מועד התשלום ביום 5.6.13. התובעת היא שהפרה את ההסכם החל מאותו מועד באי תשלום שהיה עליה לבצע.

15. התובעת אישרה, שביוני 2013 העביר עו"ד דויטשר לבא כוחה עו"ד לב אישור על סילוק המשכנתא. לגירסתה, לא ידעה שהמשכנתא סולקה כבר במאי 2013, כי רק כשאיימה לתבוע אותו, הלך הנתבע ושילם לבנק למשכנתאות את הכסף. גירסה זו הוכחשה על ידי הנתבע, שטען שהמשכנתא סולקה זה כבר, ועו"ד דויטשר הזניח את קבלת האישור על כך. שהאישור, שצורף לכתב ההגנה הוא מיום 19.6.2013 ולא כתוב בו מתי סולקה המשכנתא. לפי סדר הזמנים של ייצוג עו"ד לב, ואיום בתביעה, איני מאמין לגירסת התובעת, שרק בעקבות איום בתביעה סולקה המשכנתא. התובעת הסבירה שראתה באישור של עמידר מיום 23.5.13 שהמשכנתא לא סולקה, ומכאן הסיקה שהיא סולקה לאחר מכן, אבל עיון באישור עמידר אינו מעלה שהמשכנתא לא סולקה, אלא שההערה על המשכנתא לא נמחקה. מכאן, שאפשר שגירסת הנתבע שהמשכנתא סולקה זה כבר ורק האישור על כך יצא ב- 19.6.13 היא אפשרית ואני מאמין לה.

16. אשר להערות לפי בית המשפט למשפחה, היו בידי התובעת המסמכים המראים את זכויותיו של הנתבע גם בהקשר זה. כך, שהצהרתו של הנתבע, שדינן של הערות להתבטל, לא נסתרה.

17. לאחר שהתובעת לגירסתה חשה ביום 22.5.13 שהתנהלות הנתבע אינה כשורה, ולאחר שקיבלה ביום 23.5.13 את האישור המעודכן מעמידר, שלא הניח את דעתה, הפסיקה את התשלומים, אף שהנתבע לא הפר את ההסכם. לפי הסכם המכר היה עליה לשלם עוד ב-5.6.13, 18.6.13, 5.7.13 ובעת פינוי ומסירת הדירה ביום 21.7.13 בכפוף להמצאת האישורים לצורך העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, שכנראה אם לא כן יופקד סך 70,000 ₪ בנאמנות אצל עו"ד דויטשר. תשלומים אלה לא שילמה התובעת לנתבע. למרות זאת, מסר הנתבע לתובעת את מפתחות הדירה ביום 22.7.13, ללא תשלום.

18. לדברי הנתבע, לא הפר את ההסכם כלל, והתובעת היא שהפרה אותו, והפרתה היא המונעת ממנו לקיים את ההסכם. לגירסתו, נקבע תאריך משוער להעברת הזכויות על שם הנתבע, לאחר שהתובעת עצמה היתה בעמידר ואמרו לה שאין בעיה להסדיר זאת. היא ביקשה שעד 14.6.13 הוא יעביר את הזכויות על שמו. הנתבע אמר לתובעת שהוא לא יודע אם יספיק, ולכן רושמים זאת בהסכם לא כהפרה יסודית, והיא הסכימה (עמ' 33 שורות 19-22). הנתבע חזר בעמ' 42 על גירסתו שמועד זה נקבע על בסיס דברי התובעת שחזרה מעמידר עם בשורה שאין בעיה להעביר את הזכויות במקרקעין. אני מאמין לנתבע שכך חשב שהתחייב, אבל בפועל, למרות שבזכרון הדברים התחייב למסור אישור זכויות על שמו רק בתשלום האחרון, בהסכם המכר התחייב למסור אישור כזה עד יום 14.6.13. ככל שקשה להאמין לעו"ד שאומר שבקושי יודע מה זו הערת אזהרה ומה משמעותה, אני מאמין לנתבע, שפעל בתום לב, כפי שעולה גם מהעובדה שמסר את הדירה בלי שקיבל את תמורתה. אבל אין די בכך. הוא לא המציא אישור זכויות על שמו כפי שהתחייב עד 14.6.13, ובכך הפר את ההסכם. נכון הוא שקדמה להפרתו של הנתבע את ההסכם הפרתו על ידי התובעת, שלא שילמה את התשלום ביום 5.6.13. עומדת שאלת הנתבע, שבה אדון להלן, "אי אפשר לשחק עם הכספים שמגיעים לי, לא לתת לי אותם, ולהגיד למה אני לא מעביר את הזכויות" (עמ' 35 שורה 22) או בנוסח אחר "בתיק הזה לא נתנו לי את האפשרות הכלכלית לבצע את ההסכם ביושר ובתום לב" (עמ' 40 שורה 2).

19. אכן, הנתבע הפר את הסכם המכר כאשר לא הציג אישור עמידר על העברת הזכויות על שמו עד 14.6.13, אבל זאת לאחר שהתובעת הפרה את הסכם המכר קודם לכן, באי תשלום שהיה צריך להתבצע ביום 5.6.13. התובעת המשיכה והפרה את הסכם המכר באי תשלום התשלומים האחרים, וביחד 400,000 ש"ח, רובו של סכום התמורה. רק לאחר שחלפו כל מועדי התשלום, ויותר מחודש לאחר שהדירה נמסרה לה, פנתה להפקיד תחילה את כל הכספים, ולאחר מכן את חלקם, בקופת בית המשפט. היא הפקידה בבית המשפט בסופו של דבר 362,000 ₪. לשאלת בא כוחה, מכוח מה היא מעכבת בידיה 38,000 ₪, ענתה שביקשה עיקול עצמי מאחר ששילמה סכום זה לעורך הדין וזה סכום שלא לקחה בחשבון כשקנתה את הדירה. התובעת הגישה את צו העיקול כת/6, וממנו עולה שניתן צו עיקול ביום 19.3.14, במסגרת תביעה שהוגשה במחצית מרץ 2014, דהיינו ימים ספורים לפני מועד ההוכחות, על כספים שהופקדו בבית המשפט המחוזי עד לסך 124,900 ₪, ועיקול עצמי אצל התובעת בסך 38,000 ₪. אין ספק, שכאשר הגיע מועד התשלום לפי הסכם המכר, וגם חודשים רבים לאחר מכן, לא היה בידי התובעת כל צו עיקול המונע ממנה לשלם. יתר על כן, הפקדה זו אינה הפקדה לזכות הנתבע. התובעת לא הציעה לנתבע את סכום כסף המופקד, ורק השתמשה בבית המשפט כמגרש חניה שבו יחנו חלק מהכספים שעליה לשלם עד שתמצא בהם שימוש. כספים אלה אינם נחשבים כתשלום לנתבע, ואינם קיום של חיוביה של התובעת לשלם לנתבע את התמורה. להסיר ספק, אחזור ואומר: רק כמה ימים לפני מועד ההוכחות, יותר משבעה חודשים לאחר המועד האחרון שבו היה עליה לשלם לנתבע ביקשה התובעת וקיבלה צו עיקול על חלק קטן מהכספים שהפקידה. התובעת היא המפרה הראשונה של הסכם המכר, והיא ממשיכה ומפרה אותו עד היום.

20. במסגרת נסיונותי להסדיר את קיום העיסקה בהסכמה, הסתבר שב"כ הנתבע לא טיפל בהשלמת העיסקאות הקודמות, באופן שהנתבע אחראי לו, ועל כן החל הנתבע לפעול בענין זה. היה על הנתבע להגיש הצהרות לשלטונות מיסוי מקרקעין על עיסקאות הרכישה מאחיו, להסדיר את אופן ניהול הקרן, ועוד. הנתבע אחראי לכך שפעולות אלה יבוצעו, בין על ידו ובין על ידי בא כוחו ,וכפי שקיבל על עצמו בהסכם המכר, אולי בטעות, היה עליו להשלים את כל הפעולות עד 14.6.13, אבל אין מדובר בהפרה נוספת. זו אותה הפרה הנמשכת מיום 14.6.13 ועד עתה.

21. המסקנה היא שגם התובעת וגם הנתבע הם "מפר" של החוזה, כמשמעותו בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשלא- 1970 (להלן: חוק החוזים (תרופות)), וגם התובעת וגם הנתבע הם "נפגע" כמשמעותו באותו חוק. ההבדל ביניהם הוא שהתובעת היא המפר הראשון והנתבע הוא הנפגע הראשון. צודק ב"כ התובעת כאשר הוא טוען שהנתבע הסכים לאכיפת הסכם המכר, ולא טען שהאכיפה אינה צודקת. לעומת זאת, הנתבע טען שהוא מסכים לאכיפת הסכם המכר משום שיש לקיים את העיסקה ולא משום שהוא הפר את ההסכם. אני מקבל את טענת הנתבע, לרבות הטענה שבעקבות אי התשלום לידיו נמנע ממנו לקיים את ההסכם. אילו היו בידיו הכספים שהתחייבה התובעת לשלם לו, היה מצליח בקלות יחסית לשכור שירותים משפטיים, לאכוף על אחיו לשתף עימו פעולה, לשלם את החובות הקטנים לעיריה ואף אולי להקדים ולשלם ליורש אחותו ז"ל את יתרת התשלומים. בהתחשב בכך שהוא הנפגע הראשון והמפר השני, בעוד התובעת היא המפרה הראשונה והנפגעת השניה, מן הדין לדחות את התביעה לאכיפת החוזה כתרופה להפרתו. ואולם, בנסיבות אלה, שבהן שני הצדדים רוצים באכיפת ההסכם, גם אם לא בדרך של תרופה להפרתו, אשתמש מכוח היקש בהוראות סעיף 4 לחוק החוזים (תרופות), שלפיו בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה בנסיבות הענין. ודוק, איני מקבל את התביעה ומצווה על אכיפת החוזה בתרופה בשל הפרתו. אני דוחה את תביעת התובעת לאכיפת החוזה כתרופה להפרתו. אקבע דרכים לקיום החוזה, מתוך היקש לדרך האכיפה המותנית בתנאים.

22. אני מצווה על אכיפת הסכם המכר כך שיהיה על הנתבע לקיים את חיוביו, בכפוף לתנאים הבאים.

א. על התובעת לשלם לנתבע את יתרת התמורה בסך 400,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק לגבי כל חלק של 100,000 ₪ מהמועד שהיה עליה לשלמו לפי הסכם המכר ועד התשלום המלא לנתבע.

ב. הנתבע חייב לפי הצוואה לשמור קרן להשכלה גבוהה בשווי רבע מתמורת הדירה, דהיינו 175,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. בענין זה עוסק בית המשפט לעניני משפחה, ועל התובעת לשלם סכום זה לנתבע בדרך של הפקדתו בשלב זה בבית המשפט לעניני משפחה, שיורה כיצד להפעיל את הקרן, כנגד העברת הדירה לתובעת.

ג. התובעת תחזיק בידה 40,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בגין כל אחד מאחי הנתבע שלמה טוויג, אילנה אמויאל ושמחה רדק, ותעביר כל סכום של 40,000 ₪ לנתבע לאחר שיציג בפניה אישור על העברת חלקו של כל אחד מהאחים בדירה לנתבע, לרבות אישורי תשלום מסי מקרקעין.

ד. התובעת תחזיק בידה 25,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ותעביר סכום זה לנתבע מייד לאחר שיציג בפניה אישור בית המשפט למשפחה למחיקת ההערה ברישומי עמידר.

ה. התובעת תחזיק בידה 20,000 ₪ נוספים בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ותעביר סכום זה לנתבע מייד לאחר שיציג בפניה אישור עמידר על רישום הזכויות בדירה על שמו, או על שמה.

ו. התובעת תשלם לנתבע מיידית את כל יתרת התמורה, בניכוי הסכומים האמורים בסעיפים ג- ה, כאשר הסכום האמור בסעיף משולם לפי האמור בסעיף ב.

ז. קיים צו עיקול על הכספים בבית המשפט ובידי התובעת לטובת התובעת. זה ענינו של בית משפט השלום לעדכן את צו העיקול לפי תוצאות פסק דין זה, למשל בדרך של מחיקת העיקול בגין הוצאות משפטיות, ועוד. כמובן, שכל עוד לא שינה בית משפט השלום את צו העיקול, על הצדדים לכבדו. מכל מקום, בהסכמת התובעת שביקשה את העיקול, יש להעביר רבע מתמורת הדירה, דהיינו 175,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לקופת בית המשפט לעניני משפחה כפי שציווה בית המשפט לעניני משפחה, וכפי שציוויתי בהסכמת הצדדים.

ח. לפי עדות מר שלמה מדינה בפני (עמ' 37), הטיל עיקול על הכספים בבית המשפט בסך 145,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. תשלום לתיק בית המשפט לפי העיקול, יהיה תשלום לנתבע.

23. לא היתה הצדקה להגשת התביעה בדרך שבה הוגשה, תוך השמצת הנתבע ועו"ד דויטשר. נעשה לתובעת חסד כאשר התאפשר לה לתקן את כתב התביעה, והיא ניצלה זאת להגשת תביעה מהוגנת יותר. דין התביעה של התובעת היה להידחות, מכיוון שבניגוד להצגתה כנפגע, היא המפר של הסכם המכר, שרק לאחר מכן הפכה לנפגעת. על כן, על התובעת לשלם לנתבע הוצאות המשפט. הוצאות אלה, לפי תקנה 512, לא יפחתו משכר הטירחה לפי התעריף המומלץ של לשכת עורכי הדין. בהנחה ששווי התביעה הוא 400,000 ₪, יתרת התמורה, ולא מלוא ערך הדירה שהוא 700,000 ₪, סכום שכר הטירחה הוא 22,000 ₪. על כן, בהתחשב בדרך ניהול הדיון על ידי התובעת, מעת הגשת התביעה על ידה, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע הוצאות המשפט בסך 25,000 ₪.

ניתן היום, כ"א אייר תשע"ד, 21 מאי 2014, בהעדר הצדדים.