בפניי ערעור מנהלי בהתאם להוראות סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ח – 1965 (להלן: "החוק" או "חוק התכנון והבניה") על החלטות ועדות ערר מחוז מרכז, מיום 24.6.13, בתיקי ערר שונים, שהגישו המערערים, בגין דחיית חלק תביעותיהם לירידת ערך שהוגשו בהתאם לסעיף 197 לחוק, בשל פגיעה נטענת למקרקעין שונים, עקב אישורה של תכנית מתאר מחוזית תמ"מ 6/3/א' - המוכרת כתכנית לכביש 431 שפורסמה למתן תוקף ביום 14.12.2000 (לאחר שאושר להם פיצוי כולל בסך של כ-63,000,000 ₪ ליום 14.12.00).

הרקע לערעור והליכים קודמים

1. המערערים הינם בעלי זכויות במקרקעין לאורך תוואי דרך 431 (להלן: "המקרקעין").

ביום 26.9.2000 פורסם צו הפקעה, במסגרתו אישר שר התחבורה לתפוס חלק ניכר מהמקרקעין.

1. ביום 14.12.2000 פורסמה למתן תוקף תכנית תמ"מ 6/3/א' המוכרת כתכנית לכביש 431 (להלן גם: "התכנית" או "התכנית הפוגעת").

מטרת התכנית הינה תכנון תוואי משותף לדרך פרברית מהירה מספר 431 (קטע מערבי) מסילות ברזל ומעבר קווי חשמל ראשיים. התכנית מייעדת חלק מהמקרקעין לדרך, לשטח משותף לדרך ולמעבר קווי חשמל ראשיים ולשטח למעבר קווי חשמל ראשיים.

1. לטענת המערערים, התכנית פגעה פגיעה משמעותית בזכויותיהם וגרמה לירידת ערך ניכרת של המקרקעין. התכנית שינתה את ייעוד המקרקעין מקרקעות ביעוד חקלאי בשיפולי העיר ראשון לציון, בצמידות לבניה ושימושים מסחריים, למקרקעין ביעוד לדרך, מעבר חשמל והגבלות ניכרות על בניה ושימוש ביתרת המקרקעין.

התכנית קבעה כי רק השטחים המיועדים לדרך יופקעו.

1. במהלך השנים 2002 – 2003, הגישו המערערים למשיבה 1 - הועדה המקומית לתכנון ובניה – ראשון לציון (להלן גם: "הועדה המקומית") תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק, בגין הפגיעה שנגרמה, לטענתם, למקרקעין כתוצאה מאישור התכנית. המערערים צרפו לתביעותיהם חווֹת דעת שמאיות שנערכו על ידי שמאים שונים.
2. במהלך השנים 2003 – 2004 קיימה ועדת המשנה לתכנון ובניה ראשון לציון דיונים בתביעות הפיצויים, בסופם הוחלט (במהלך חודש פברואר 2004) לדחות את כל תביעות המערערים על סמך חוות דעת שמאית שנערכה על ידי שמאי המקרקעין מטעם הועדה המקומית.
3. במהלך השנים 2003 – 2004 הגישו המערערים לוועדת הערר מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר") עררים על אותן החלטות של הועדה המקומית.
4. ביום 21.5.2006 קבעה ועדת הערר (בהחלטת יו"ר ועדת הערר – עו"ד אייל מאמו) במסגרת ערר מס' 457-423/04 + 112-97/03 + 458-463/04 רומאן ברג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (להלן: "ערר רומן ברג" או "עניין רומן ברג") כי התכנית תמ"מ 6/3/א' אכן פגעה במקרקעין וכי יש להעביר את בירור שיעור הפגיעה לשמאי מכריע, שיבחן את שיעור הפגיעה וישׁום את ירידת הערך של מקרקעי המערערים.
5. ביום 14.3.2007 קבעה ועדת הערר בהחלטתה כי: "... מטעמי יעילות ומבלי לפגוע בכל טענה, יש להעביר העררים לבירור בפני שמאי מכריע, בהתאם לעקרונות בהחלטתנו בעררים ... רומן ברג ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ ואח'
   לאור כל האמור לעיל אנו מחליטים למנות שמאית מכריעה בערר זה וממנים את גב' נורית ג'רבי כשמאית מכריעה." (ההדגשה בקו במקור – י.ש.).

בהתאם לכך, מינתה ועדת הערר את הגב' נורית ג'רבי כשמאית מכריעה בעררים השונים (להלן: "השמאית המכריעה").

תמצית קביעות ועדת הערר בעניין רומן ברג

1. במסגרת ערר רומן ברג, קבעה ועדת הערר, בין היתר, את העקרונות הבאים, הרלבנטיים לענייננו, ביחס לפגיעה במקרקעין וכן הנחיות לשמאי המכריע:
   
   1. התכנית הפוגעת לא באה לעולם בחלל ריק לחלוטין, והיא המשך של תכנון כללי שעבר עם השנים מטמורפוזות כאלה ואחרות ועבר תהליך של קונקרטיזציה עד שהגיע לתכנון המפורט הסופי.
   2. התכנית הפוגעת אינה ולא הייתה בגדר הפתעה כלל ועיקר, גם בתקופה בה טרם החלו בהכנתה ובטרם הופקדה, וכל מי שרכש קרקע בסביבה זו בחלק מן האזורים, גם בטרם הופקדה התכנית, חזקה עליו שידע מקדמת דנא, ואם לא ידע הרי צריך היה לדעת, ללא קשר להליכי התכנון של התכנית הפוגעת ולפני הכנתה והפקדתה, כי המקרקעין כפופים ל"סיכון" כי תוואי הכביש המתוכנן, יעבור דווקא בתוך תחום המקרקעין או בסמיכות אליהם.
   3. התכנון הארי, קרי תמ"א 3, תמ"א 31 ותמ"א 23 והתכנון המחוזי – תמ"מ 3 על תיקוניה – קובעים הוראות החוזרות על עצמן בדבר עתידו של השטח בכללותו, בחלקיו הרלוונטיים ובדבר התשתיות השונות שיעברו בו, ואולם הדבר נעשה באופן כללי וההוראות כשלעצמן רחוקות מאוד מלהיות קונקרטיות ומגובשות באשר למיקום המדויק ולפרטי התכנון והוראות הבניה בפועל. התכניות מותירות את הדבר לתכנון מפורט ואף קובעות גמישות ומרחב פעולה גדול.
   4. אין ספק כי התכנית הפוגעת מביאה עמה שינוי תכנוני ומגבשת את שהיה מעורפל, באופן קונקרטי וממשי.
   5. ועדת הערר לא סבורה שיש בקיומן של התכניות הארציות הקודמות משום שלילה מוחלטת של הזכות לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק עת מאושרת תכנית קונקרטית ומפורטת מאוחרת.
   6. בנסיבות שבפנינו, מדובר בחלקות מקרקעין גדולות יחסית ועל כן טענת אי יכולת זיהוי חלקה בתכנית הארצית בשל מגבלות קנה מידה גדול, היא טענה שעוצמתה חלשה יותר, להבדיל מתביעה של חלקת מקרקעין קטנה. יחד עם זאת, מעבר לשאלת הזיהוי הנובע מהסימון שבתמ"א בקנה המידה שלה, קיימת שאלה של מידת סופיות וודאות התוואי וברור כי בשלב התכנון הארצי והמחוזי וכל עוד לא היה תכנון קונקרטי, הרי שגם אם ניתן היה לזהות טוב יותר את הקשר בין התוואי המסומן למקרקעין, הרי שאין דומה השפעתה של תכנית עקרונית, כללית וגמישה, להשפעתה של תכנית קונקרטית סופית וברורה.
      
   7. צפוי היה כי הכביש והתשתיות ימוקמו באזור זה, ויש לכך השפעה על ערך המקרקעין, כמו גם סיכויי המימוש שלהם ו/או שינוי ייעודם, אולם השינוי שמביאה לעולם התכנית הפוגעת בכך שהיא קונקרטית, מפורטת וודאית, יש בו השפעה על ערך המקרקעין בסביבה זו, בין אם לירידה ובין אם לעלייה בערכם בהתאם למיקום ולנסיבות המיוחדות של כל מגרש ומגרש.
   8. לאחר אישור תמ"א 3 הייתה למתעניין בקרקע ידיעה כללית כי בסביבה זו, בטווח של מאות מטרים לכאן או לכאן, יעבור כביש ראשי וחשוב היכול להשפיע על ערך המקרקעין.

• 1. השוואת מחיר השוק במצב "לפני" ו"אחרי" נעשה למועד כניסת התכנית הפוגעת לתוקף וככל שהייתה לתכניות קודמות השפעה פוגעת, הרי היא מגולמת במחיר שלפני התכנית הפוגעת, שכן הידיעה על תכניות אלה הספיקה להיטמע, לחלחל ולהפוך נחלת ידיעתו של הציבור ובוודאי של בעלי מקצוע המייעצים לרוכשים פוטנציאליים ומתעניינים במקרקעין.
  2. מדובר במלאכה עדינה ומורכבת של שמאות במסגרתה יש להביא בחשבון את התכנון הארצי והמחוזי והשפעתו על הערכים במצב הקודם.
  3. ביחס לקביעת שווי ערך המקרקעין במצב ערב אישור התכנית הפוגעת – ערך זה אינו טכני גרידא של מיצוע עסקאות בסמוך למועד הקובע. שומה זהירה של ערך זה צריכה למשל, לנכות את השפעותיה של התכנית עצמה שהייתה בתקופה של הכנה והפקדה והייתה ידועה לציבור, וגורמים אחרים. בין הגורמים שיש לבחון במקרה שבפנינו, הוא קיומו של פוטנציאל של המקרקעין לשינוי ייעוד למימוש כלכלי ממשי.
  4. לצורך בחינת שווי במצב קודם במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, ערכי השוק אינם חזות הכל. העובדה כי בתקופת זמן מסוימת נהוג לשלם X דולרים למ"ר בסביבה, בשל ציפיות שונות היכולות לנבוע גם משמועות חסרות שחר, שימוש מניפולטיבי במידע שבידי סוחרי נדל"ן וכו', אינה מחייבת את מוסדות התכנון בפיצוי, כל עוד מדובר בערכים הנובעים מציפיות שאין להן בסיס עובדתי ותכנוני ועל כן אינן בגדר ציפיות סבירות.
  5. אין זה מקרה פשוט כלל ועיקר. קביעת מידתה של ירידת הערך, לפי הנחיות ועדת הערר והכרעתה בסוגיות השונות, היא במידה רבה עניין של הערכה מתוך ניסיונו של השמאי.

1. במועדים הבאים ניתנו השומות המכריעות למערערים; המערערים 1 – ביום 9.3.11; המערערים 2 – ביום 18.5.11; המערערים 3 - ביום 18.5.11; המערערים 4 – ביום 16.5.11; המערערים 5 – ביום 18.5.11 (להלן: "השומות המכריעות").

תמצית קביעות השמאית המכריעה בשומות המכריעות

1. בשומות המכריעות נקבעו, בין היתר, הקביעות הבאות, הרלבנטיות לענייננו;

• 1. מעמדה של הדרך שהוגדרה על פי רצ/1/1 (תכנית מתאר מקומית לעיר ראשון לציון) כדרך ברמה ארצית לא יושם בפועל ככזה והתוצאה בפועל הייתה כי מעמד הדרך בשדרות נים / מינסטר הייתה כאל דרך מקומית ולא כאל דרך ארצית.

• 1. ציפיות ופוטנציאל לשינוי יעוד – מצד אחד הציפיות בסביבה שיקפו רמה גבוהה של הסתברות לאישור תכנית להתוויית דרך ארצית ברמה מסוימת התואמת קנה מידה 1:100,00 – 1:50,000. מכאן כי טרם הפקדת התכנית נשוא הערר, מי שרכש הקרקע ידע, או היה צריך לדעת כי הקרקע כפופה לסיכון. מצד שני, מיקומה של הקרקע בצמידות לאזור מפותח ובנוי יצרה ציפייה לפיתוח עתידי.
  2. הפחתה / קיזוז מהפיצויים לירידת ערך לפי סעיף 197 – קיזוז פיצויי הפקעה – במקום בו שולמו פיצויי הפקעה לפי השווי החקלאי, יש לקזז הפיצוי ששולם מסך הפיצוי, ככל שנקבע בשומה המכריעה (בהסתמך על ת"א 844/94 י.פ.ה.ר פרדסים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן (פורסם בנבו, 28.8.2007)).
  3. בהתאם למהות הנכסים ולאור מטרת השומה ולצורך קביעת שווי השוק של המקרקעין, ננקטה בשומות המכריעות "גישת ההשוואה" שהיא הרלבנטית ביותר והמבטאת בצורה הטובה ביותר את שווי המקרקעין.
  4. שווי קרקע חקלאית – לצורך הערכת שווי הקרקע במצב קודם ובמצב חדש נבחנו מעל ל- 140 עסקאות שדווחו ופורסמו במערכת מס שבח. חלק מהעסקאות נמצאו בלתי רלבנטיות או בעלות נתונים חריגים. שווי מ"ר ברוב העסקאות במצב הקודם, כולל ברוב המקרים ייעוד קרקע לדרך ומגבלות בנייה בהתאם למצב התכנוני החל במקום, לכן לצורך תחשיב שווי הקרקע נקבע מקדם התאמה בשיעור של 40% לשווי מ"ר קרקע (הכפלת שווי הקרקע באותן עסקאות במקדם התאמה של 1.4 וקביעת שווי מתואם).
  5. תחשיב השווי בוצע במתודולוגיה זהה במצב קודם ומצב חדש. שווי הקרקע חושב בהתאם לייעודי הקרקע ומגבלות הבנייה כעולה מהתכניות במדרגים השונים, תוך התחשבות בהסתברות להתוויית דרכים ומסילות ברזל בסביבה על פי הוראות התכניות במדרגים השונים.
  6. שווי הקרקע חושב באופן יחסי לפי ההסתברות הנגזרת מרמת הדיוק והמסוימות של התכנית, הנובעת, בין היתר, מהוראות התכנית, מעמדה וקנה המידה שלה.
  7. השמאית המכריעה בחרה שלא להסתמך על חוות דעתו של השמאי הממשלתי מאחר וזה מסר חוות דעתו כשמאי מבקר מטעם המדינה ולאור העובדה שלא התקיימו בפניו דיונים על ידי הצדדים, לרבות הכרעת ועדת הערר בעניין רומן ברג.
     

1. המערערים ערערו על השומות המכריעות בפני ועדת הערר.

עיקר הטענות בערעורים הופנו נגד קביעות השמאית המכריעה ביחס לשווי קרקע חקלאית במצב הקודם; שיטת השמאות בה נקטה; קביעותיה ביחס לתוואי הדרך וסיווגה; קיזוז פיצויי ההפקעה שהתקבלו; התחשבות בקביעת השווי במצב הקודם בתכניות מתאר ארציות ומחוזיות שקדמו לתכנית הפוגעת; ואי פסיקת הוצאות ושכר טרחת עו"ד לטובת חלק מהמערערים.
ביום 10.1.2012 התקיים בפני ועדת הערר דיון משותף בעררים וזאת מטעמי יעילות ולנוכח סוגיות רבות זהות או דומות שעלו ברוב העררים. במסגרת הדיון נשמעו הן טענות המערערים והן הסברי השמאית המכריעה לשומות שניתנו על ידה.
ביום 24.6.2013 ניתנה החלטה סופית של ועדת הערר לפיה אושרו השומות המכריעות ונדחו עררי המערערים, תוך חיובם בהוצאות משפט לטובת המשיבות (להלן: "ההחלטה הסופית").

תמצית קביעות ועדת הערר בהחלטה הסופית

1. במסגרת ההחלטה הסופית, קבעה ועדת הערר, בין היתר, את הקביעות הבאות:
   
   1. היקף התערבותה של ועדת הערר בשומה מכרעת הוא מצומצם ביותר והיא לא תתערב בקביעות שמאיות - מקצועיות של שמאי מכריע.

• 1. בעררים נטענו טענות רבות שהן שמאיות במהותן ואין מקום להיזקק להן בערר על שמאי מכריע.
  2. טענות העוררים נגד שיטות כאלו ואחרות בהן נקטה השמאית המכריעה, כמו גם טענות נגד שווי שקבעה, הינן טענות שמאיות מובהקות ובתחום המקצועיות והמומחיות של השמאית המכריעה. השומות המכריעות הינן מקיפות, מפורטות ומנומקות בהרחבה והשמאית חזרה ופירטה בפני ועדת הערר בהרחבה את דרך הילוכה המקצועי באותן שומות, לרבות בכל הנוגע לשיטות השמאיות בהן נקטה, לנתונים, לעסקאות, לתחשיבים ולניתוחם של כל אלה ולמסקנותיה. היא אף הסבירה בדיון בפני ועדת הערר את דרך הילוכה בקביעת השווי.
  3. גם אם העוררים חולקים על מסקנות השמאית המכריעה בנוגע לנתונים שהציגו בפניה, מדובר במחלוקת מקצועית, לגיטימית, שוועדת הערר לא תתערב בה. הכרעותיה של השמאית המכריעה רובן ככולן הינן במסגרת מתחם סבירות שיקול דעתה המקצועי ומומחיותה ואין כאן טעות מהותית או דופי חמור.
  4. ביחס לקביעת השווי - השמאית המכריעה נקטה בשיטת ההשוואה ואף אמרה זאת במפורש. אין מדובר כלל ב"שיטה הסתברותית" או בקביעות סטטיסטיות – כנטען על ידי המערערים.
  5. ביחס לתוואי הדרך וסיווגה – השמאית המכריעה לא קבעה כי הדרך הייתה דרך ארצית. כן לא מצאה ועדת הערר בסיס לטענות המערערים, נגד קביעות השמאית המכריעה בעניין קווי הבניין ותוואי מסילת הברזל, אשר פורטו ונותחו בהרחבה בשומות המכריעות.
  6. יש לדחות את טענת המערערים בכל הנוגע למתן משקל בשומה המכרעת במצב תכנוני קודם גם לתכניות ארציות ומחוזיות שקדמו לתכנית הפוגעת - ועדת הערר קבעה בערר רומן ברג, כי יש ליתן משקל לתכניות ארציות ומחוזיות קודמות וקבעה במפורש כי הייתה "עננה תכנונית" על המקרקעין, אשר אותה יש לקחת בחשבון לעניין שווי המקרקעין במצב הקודם. דברי ועדת הערר בערר רומן ברג, עולים בקנה אחד עם קביעות קודמות ועדת הערר בדבר משקל בקביעת שווי מקרקעין במצב תכנוני קודם ל"עננה תכנונית" המעיבה על המקרקעין, אשר יש פעמים שהיא אף "עננה תכנונית כבדה". השמאית המכריעה פעלה לפי הנחיות ועדת הערר בכל הנוגע לפירוט וניתוח המצב התכנוני הקודם ולמשקל שיש ליתן לאותה "עננה התכנונית" שהעיבה על המקרקעין, בקביעת השווי במצב הקודם.
  7. ביחס לטענת המערערים נגד קיזוז פיצויי הפקעה – אין מקום לכפל פיצוי ולכן, כפי שנעשה בכל המקרים בהם שולמו פיצויי הפקעה, יש לקזזם מסכום הפיצוי שנפסק.
  8. ביחס לטענת חלק מהמערערים בדבר שמירת זכותם לערער על החלטת ועדת הערר בעניין רומן ברג – אין בטענה זו ממש. ככל שלמערערים היו טענות נגד קביעותיה והכרעותיה של ועדת הערר בעניין רומן ברג – שהפכה "לנכס צאן ברזל" מאז שניתנה – היה עליהם להגיש ערעור במועד הקבוע לכך בחוק. המערערים מנועים בשלב זה מלטעון טענות נגד הקביעות בערר רומן ברג ומשלא הגישו ערעור במועד ומשפעלו לפי ההחלטה בערר רומן ברג שעה שהתדיינו בפני השמאית המכריעה, שילמו את שכר טרחתה והשתתפו בכל ההליכים בפניה. אם כטענתם, באמתחתם טענות נגד הקביעות בערר רומן ברג "מה היה להם לילך לשמאי מכריע, אשר כפוף וחייב לפעול על פי הקביעות העקרוניות של ועדת הערר, אשר כאמור אינן מקובלות עליהם?".
  9. המערערים טעו בטענתם כי לשמאי מכריע סמכות לפסוק באופן כללי הוצאות ושכר טרחת עו"ד.
  10. ביחס לבקשת המערערים לפסיקת הוצאות ושכר טרחת עו"ד והשמאית המכריעה – נוכח דחיית העררים, אין מקום לפסיקת הוצאות למערערים ולחלוקה שונה של שכר טרחת השמאית. לאור התמשכות ההליכים, הוחלט, לפנים משורת הדין, להשית הוצאות סמליות על המערערים לכל אחת מהמשיבות והם יישאו ביחד ולחוד בכל ערר בנפרד בהוצאות המשיבות – משיבות 1 – 2 – בסכום של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק לכל משיבה בנפרד, משיבות 3 – 4 ביחד – בסכום של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק (סה"כ בסכום כולל של 30,000 ₪ בכל ערר ובתוספת מע"מ כחוק).
      

1. טענות המערערים בערעור המנהלי שלפני, מופנות הן נגד חלק מהקביעות בערר רומן ברג, הן נגד חלק מקביעות השמאית המכריעה והן נגד ההחלטה הסופית של ועדת הערר.

הערה כללית: טענות הצדדים יוצגו להלן במאוחד, הגם שלא כולן נטענו על ידי כל הצדדים.

תמצית טענות המערערים

1. במסגרת הערעור המינהלי, המערערים אינם תוקפים את הקביעות השמאיות הטהורות שניתנו על ידי השמאית המכריעה ועל ידי ועדת הערר, אלא הערעור מתמקד בניתוח משפטי על פי ההלכה הפסוקה ממנה סטו ועדת הערר והשמאית המכריעה.
2. השיטה בה נקטה השמאית בשומות המכריעות - השמאית המכריעה פעלה בניגוד לדין בהערכת שווי המקרקעין במצב קודם (לפני התכנית הפוגעת) תוך שהיא יוצרת שיטת שמאות שאין לה עיגון בדין והיא מעוותת את שיטת ההשוואה בהערכת שווי נכס מקונה מרצון למוכר מרצון ואף חורגת מהחלטת ועדת הערר.

בשלב הראשון - השמאית המכריעה קבעה שווי שוק במצב קודם כביכול לפי "שיטת ההשוואה" אלא, שבשלב השני – הפחיתה משווי זה צפי "סטטיסטי" לפגיעה עתידית שנובעת מתכנית מתאר ארציות ומחוזיות שקדמו לתכנית הפוגעת, שלא היו קונקרטיות ולא ניתן היה להגיש בעבר תביעה בגין פגיעתן.
השמאית קבעה שווי שוק כתוצאה מתחשיבים סטטיסטיים והסתברותיים והשווי הוקטן באופן מלאכותי בעשרות ומאות אחוזים, בניגוד להלכה פסוקה וללא כל רציונל שמאי או משפטי, באופן שהשווי שנקבע אינו משקף את המחיר שקונה מרצון היה נכון לשלם למוכר מרצון, תוך התייחסות ל"עננה תכנונית" שחלה בסביבת המקרקעין.
ביצוע הנטרול כאמור נערך על ידי תחשיב פשוט במסגרתו הכפילה השמאית את ערך הקרקע במצב קודם כנטול פגיעה באחוז ההסתברות של אותן פגיעות שהיו צפויות לדעתה הסתברותית כבר במצב קודם מתוקף תכניות המתאר הארציות והמחוזיות (למרות שכפי שקבעה ועדת הערר בעניין רומן ברג, בגין תכניות אלו לא ניתן היה לתבוע לפי סעיף 197 לחוק) ותוך התעלמות מהעובדה הפשוטה, כי קביעת שווי המקרקעין בשיטת ההשוואה במצב קודם, כבר היה מגלם בתוכו את המצב התכנוני הפגוע של המקרקעין בעיניו של קונה מרצון.

1. התחשבות בתכניות מתאר ארציות שקדמו לתכנית הפוגעת במסגרת קביעת השווי במצב קודם - לטענת המערערים, השמאית פעלה בניגוד להלכה הפסוקה (ע"א 664/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' פרופסור אהרון נמדר (פורסם בנבו, 10.8.2003, להלן: "עניין נמדר") בדבר התחשבות בתכניות מתאר ארציות שחלו על סביבת המקרקעין וקדמו לתכנית הפוגעת (תמ"א 3 ותמ"מ 3) בעת שחישבה את השווי מצב קודם, למרות היעדר קונקרטיזציה וחוסר יכולת של המערערים לתבוע בגין תכניות אלו בעבר לפי סעיף 197 לחוק (אלא רק כיום, לאחר שהפגיעה התגבשה), כך שלמעשה המערערים נפגעו פעמיים.
   לטענת המערערים, הצפי שבסביבת המקרקעין תעבור דרך לאור אותן תכניות הקודמות, היה כללי ולא ברור ולא היה ידוע מיקומה הסופי של הדרך ולכן שימרו ועדות התכנון את קביעת המיקום לתכנון המפורט. בנוסף, קנה המידה בתמ"א 3 אינו מאפשר אבחנה מדויקת לעניין הסימון בנכסים ספציפיים והוראות תמ"א 3 קובעות תוואי של רצועת דרך כללית, גמישה היכולה לנוע לשני הכיוונים בסטייה של עד 750 מטר – קביעה זו איינה את האפשרות להגיש תביעות עד אישור התכנית הפוגעת. בפסיקה נקבע, כי ההוראות הקבועות בתכניות ארציות (תמ"א 3, תמ"א 31, תמ"א 23 ותמ"מ 3) לעניין עתיד השטח והתשתיות שיעברו בו, אינן קונקרטיות ומגובשות ביחס למיקום התכנון בפועל וקובעות גמישות ומרחב פעולה גדול והתכניות מותירות זאת לשלב התכנון המפורט. לכן, בגין תכניות קודמות לא ניתן היה להגיש תביעה לירידת ערך של המקרקעין, לאור חוסר קונקרטיזציה.
   כאמור, הבאת אותן תכניות קודמות בחשבון במצב קודם, מובילה לכך שמהמערערים נמנע פיצוי פעמיים – פעם אחת בשל היעדר יכולת לתבוע בגין אותן תכניות בעבר ופעם נוספת – בשל כך שהקרקע כבר נחשבת "פגועה" בחישוב שוויה במצב הקודם בשומות המכריעות.
2. השמאית המכריעה לא נטרלה את השפעת התכניות שהיו בסיס לתכנית הפוגעת על שווי הקרקע במצב קודם. בעת החישוב, השמאית נטרלה את התכנית הפוגעת עצמה, אך לא נטרלה תכניות קודמות בהן נקבע המתווה לכביש 431 והן היוו שלב מקדים ברצף התכנוני, נהפוך הוא – השמאית הפחיתה מהשווי במצב קודם בשל צפי סטטיסטי לאפשרות מיקום הכביש – ואלו בדיוק השפעות התכנית הפוגעת עצמה שיש לנטרל. מדובר בתיקון מינורי ופשוט ביותר – שינוי אחוז הסתברות הפגיעה, מהאחוזים שהשמאית קבעה, ל - אפס.
   ביחס לטענת המשיבות, כי קיים מקרה אחד בו הוגשה תביעה בגין ירידת ערך כתוצאה מפגיעה בגין תמ"מ 3 (ע"א 842/90 בוכהאלטר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (פורסם בנבו, 8.10.1992)) – מקרה זה אינו רלבנטי לנושא דרכים ותשתיות ודומה למקרה של נופש מטרופוליני – שם שונה ייעוד במקרקעין החקלאיים, כך שנמנעה אפשרות לבנות מגורים ותעשייה היכן שניתן היה בעבר.
3. רצף תכנוני – התכניות החלות על המקרקעין, החל ממועד אישור תמ"א 3 מהוות רצף תכנוני, אשר מהווה חלק מהליכי התכנון שיש לנטרל אותם בעת קביעת שווי המקרקעין ערב אישור התכנית הפוגעת. השמאית וועדת הערר התעלמו גם מפסק דין בר"ם 3781/04 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' מרדכי הר ואח' (פורסם בנבו, 7.8.2006) (להלן: "עניין הר") בו נפסק כי כאשר יש רצף של תכניות פוגעות המהוות רצף תכנוני אחד, ניתן לתבוע את מלוא הנזק שנגרם בעת אישור התכנית האחרונה הקונקרטית וכאשר מתייחסים אל התכנית המוקדמת כחלק מרצף, גם אילו תמ"א 3 אכן הייתה תכנית פוגעת - לכל הפחות, יש להתייחס אליה כתכנית שהפגיעה ממנה הובהרה בתכנית הפוגעת והיא מזכה בפיצוי לאחר אישורה.
4. תוואי הדרך וסיווגה – קביעת קו בנין במצב קודם ברחובות מינסטר ונים ומעמד שדרות נים / מינסטר כדרך ארצית - השמאית המכריעה טעתה בקביעתה כי דרך מינסטר היא כביש ארצי וקווי הבניה בהתאמה, בניגוד להחלטת ועדת הערר בעניין רומן ברג. השמאית קבעה במצב קודם כי תכנית רצ/1/16 יצרה קו בנין של 60 מטר, כאשר התכנית קבעה קווי בנין 0 ובתכנית רצ/1/1 קו בנין בשטחים חקלאיים עומד על 5 מטר. השמאית קבעה בטעות כי דרך מינסטר יצרה קו בנין של 20 מטר בשעה שבפועל ההפקעה לדרך בשדרות מינסטר אינה מגיעה ל – 10 מטר. השמאית שגתה בקביעה כי דרך מספר 3 הינה דרך ארצית, בעוד שהדרך הינה דרך מקומית. כפועל יוצא מכך, קווי הבניין הנגזרים מקביעתה השגויה, אף הם שגויים. כתוצאה מכך, גם מגבלת קו הבניין אותה קבעה השמאית, מוטעית. קו הבניין הנכון במצב קודם הוא 5 מטר בהתאם להוראות תכנית רצ / מק / 1 / 1/ 27 מיולי 1998 הקובעת מפורשות קו בנין של 5 מטר באזורים חקלאיים בראשון לציון. גם בתכנית מוקדמת יותר – רצ / 1 /24 משנת 1992, נקבע קו בנין זהה של 5 מטר.
5. שגתה ועדת הערר בהחלטתה הסופית, משדחתה את טענת המערערים לפיה אין ערעור על החלטות ביניים ולכן המועד לתקיפת החלטות ועדת הערר שניתנו בעבר, כגון בערר רומן ברג, היא כיום, משקמה ועדת הערר מכסאה.
6. שגתה ועדת הערר משנמנעה לפסוק למערערים שכר טרחה והוצאות והחליטה להשית על המערערים הוצאות לטובת המשיבות, זאת בניגוד לדין ולפסיקה.
7. המשיבות שגו בדרך חישוב דרכי הפיצוי על פי פסיקת השמאית המכריעה לידי המערערים 1,3,4,5 ביחס לקיזוז פיצויי הפקעה שאינם שנויים במחלוקת ששולמו להם מהפיצויים שנפסקו לפי סעיף 197 לחוק.

תמצית טענות המשיבות

יש לדחות את הערעור מהטעמים הבאים:

1. טענות המערערים תוקפות באופן ישיר את הכרעותיה המקצועיות של השמאית המכריעה, בהן מנוע בית המשפט להתערב.
2. השמאית המכריעה פעלה בהתאם לשיקולים עצמאיים מבוססים ולא על פי שיטת "הסתברות" סטטיסטית ושרירותית. השמאית השתמשה בשיטת ההשוואה והתייחסה לקרוב ל – 150 עסקאות, על מנת לקבוע את שווי החלקות נשוא חוות דעתה.
3. השמאית המכריעה נקטה בגישת ההשוואה בלבד. יחד עם זאת ובמטרה להגיע למסקנה לעניין הפגיעה במקרקעין, ניתנו על ידה מקדמי התאמה אשר נקבעו על סמך שיקול דעתה המקצועי, בהתחשב בהסתברות להתוויית דרכים ומסילות ברזל בסביבה על פי תכניות במדרגים שונים אשר נגזרת מרמת הדיוק והמסוימות של התכנית הנובעת בין היתר מהוראותיה, מעמדה וקנה המידה שלה. אף במסגרת חקירתה הבהירה השמאית כי אמנם נקטה במסגרת שומתה במושג "הסתברות", אך הכוונה היא למקדם התאמה. השמאית לא התעלמה מממצאי השמאי הממשלתי ומשומות של שמאים מכריעים בחלקות סמוכות.
4. התחשבות השמאית, במסגרת קביעת השווי במצב התכנוני הקודם, ב"עננה התכנונית" ששררה במקרקעין ערב אישור התכנית, נעשתה כדין. גם אם התכניות שחלו על המקרקעין עובר לאישור התכנית לא היו קונקרטיות דיין, אין זה גורע מכך שהשווי במצב הקודם נגזר מהשפעותיהן. לחילופין, ניתן להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק אף בגין תכניות מתאר מחוזיות וארציות ואין לקבל את הטענה הגורפת של המערערים, כי אין אפשרות לתבוע לפי סעיף 197 לחוק בגין תכניות אלו.
5. ביחס לטענות המערערים כי אין להתחשב בתכניות השונות לקביעת שווי החלקות במצב הקודם – השמאית בחנה את תשריטי התכניות השונות ובהסתמך על כלל התכניות, קבעה את הפגיעה שחלה במקרקעין במצב קודם והתערבות בכך היא התערבות במלאכה השמאית.
   עניין נמדר, אותו אזכרו המערערים, אינו רלבנטי לעניינו, שעה שהפגיעה שזיהתה השמאית במצב קודם אינה רק מכוח תמ"א 3, אלא מכוחן של תכניות נוספות שפגעו בחלקה, עובר לאישורה של התכנית הפוגעת, לרבות תמ"מ 3.

נקודת המוצא של הלכת נמדר היא כי מבחינה עקרונית גם תכנית מתאר ארצית יכולה להיות תכנית פוגעת לעניין פרק ט' לחוק. השאלה האם מדובר בתכנית קונקרטית דיה והאם השוק היה חושד שהיא פוגעת ומגיב בהתאם, הינה שאלה שמאית והשמאית המכרעת השיבה לה בחיוב וטענות המערערים, המוצגות כטענות משפטיות, הן טענות שמאיות "בתחפושת" נגד שיקול דעתה של השמאית המכריעה.

1. התכניות השונות אינן מהוות רצף תכנוני אחד לשם תביעה לפי סעיף 197 לחוק. המערערים לא הגישו את תביעתם לפיצויים בין כל התכניות הקודמות, אלא רק בגין התכנית הפוגעת, ולא הניחו תשתית עובדתית המפרטת מהו שווי החלקות במצב הקודם בכדי להשוות בין שווי זה לשווי החלקות במצב החדש, לאחר אישור התכנית.
   המאפיינים שנקבעו בעניין הר כקווים מנחים למקרים חריגים בהם ניתן לראות שתי תכנית כתכנית אחת לצורך תביעה לפי סעיף 197 לחוק, אינם מתקיימים במקרה דנן - מדובר בתכניות עצמאיות, החלות על שטחים שונים שאינם חופפים במלואם, לכל תכנית מטרות שונות וייעודים ספציפיים ועשרות שנים מפרידות בין כלל התכניות לבין התכנית הפוגעת - תמ"מ 6/3/א'.
   הפסיקה בעניין הר אינה רלבנטית לעניין, היות והיא נפסקה למצב בו אושרה תכנית שהורתה על הקפאת בניה ולאחר מכן אושרה תכנית שניה ששחררה את ההקפאה.
   לחילופין, המערערים לא הוכיחו את קיומם של 3 התנאים המצטברים שנקבעו בעניין הר לקיומו של "מהלך תכנוני אחד" המהווה חריג לכלל לפיו רק במקרים מיוחדים ויצאי דופן ניתן להתייחס לתכניות עוקבות כאל "מהלך תכנוני אחד".

המערערים לא פרשו מהן אותן תכניות מתוך כלל התכניות החלות על המקרקעין, אשר יוצרות את הרצף התכנוני ולא עמדו בנטל ההוכחה הקבוע בסעיף 197 לחוק לתמיכה בטענה זו. עסקאות ההשוואה שנבחנו בשומות המערערים במסגרת המצב התכנוני הקודם, הינן בסמוך למועד אישור התכנית הפוגעת ולא בסמוך לתכנית הראשונה שהחלה את הרצף התכנוני כפי שנדרש. המערערים גם לא עמדו בנטל ההוכחה להצביע כי היו בעלי הזכויות במקרקעין במועד אישורן של אותן תכניות קודמות שיצרו את ה"עננה התכנונית" כמתחייב בתביעה לפי סעיף 197 לחוק ורוב המערערים כלל לא היו בעלי הזכויות במקרקעין במועד זה.

1. אין די בטענה כי התכניות שקדמו לתמ"מ 6/3/א' לא היו מפורטות מספיק, כדי להקנות לעוררים זכות להשתהות בתביעתם בגין תכניות אלו עד לאישורה של תמ"מ 6/3/א'. במסגרת התביעות שהגישו המערערים לא נתבקש פיצוי בגין התכניות שקדמו לתמ"מ 6/3/א' והמערערים ביקשו להראות שזו התכנית הראשונה שפגעה במקרקעין באופן בלעדי. אולם, עתה טוענים המערערים טענה הפוכה וסותרת לפיה קיים רצף תכנוני והפגיעה התהוותה עובר לאישור של תמ"מ 6/3/א' (אך יש להתעלם ממנה).
2. תוואי הדרך וסיווגה - ביחס לטענת המערערים כי השמאית המכריעה קבעה את מעמד שדרות נים/מינסטר כדרך ארצית – השמאית הבהירה כי מעמדה של הדרך הקיימת, שדרות נים מינסטר, כדרך ארצית, לא יושם על ידי ועדות התכנון ובפועל, מעמדה היה כשל דרך מקומית. טענות המערערים בדבר זיהוי תוואי הדרך המוצעת הינן טענות המכוונות כלפי קביעותיה המקצועיות של השמאית המכריעה ואין לקבלן. המערערים אף שוגים בטענתם כי השמאית המכרעת שגתה בקביעת קווי הבניין. בניגוד לטענת המערערים, בקביעת קווי הבניין פעלה השמאית המכרעת בדיוק לפי הנחיית ועדת הערר.
3. ביחס לטענת המערערים לגבי טעות תחשיבית בכל הנוגע לקיזוז הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת ששולמו להם מהפיצויים שנפסקו לפי סעיף 197 לחוק – מדובר בטענה שאינה מתאימה להליך של ערעור מנהלי. בנוסף, דרך התחשיב בוצעה בהתאם לדין ובוצע שערוך של פיצויי ההפקעה למועד אישור התכנית בהתאם למנגנון השערוך הקבוע בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד – 1964 והסכום הריאלי הופחת מסכום הפיצוי שנפסק לפי סעיף 197 לתשלום המועד הקובע. כל תחשיב אחר, נוגד את ההיגיון הכלכלי ויגרום למערערים להתעשרות שלא כדין על חשבון חברה ממשלתית.
4. ביחס לשאלת ההוצאות שהשיתה ועדת הערר על המערערים – בית המשפט אינו נוטה להתערב בהחלטות של ערכאות קודמות בעניין הוצאות, אלא במקרים חריגים. ועדת הערר מצאה לנכון להשית הוצאות סמליות על המערערים, נוכח התנהלותם בהליכים שהתקיימו בפניה, נוכח היחס בין תביעותיהם המקוריות לבין הפיצוי שנקבע עבורם ונוכח דחיית הערר שלהם.

פסיקת הוצאות ושכר טרחת עו"ד אינם מהנושאים בהם מוסמכת השמאית לדון ועליהם להתברר בפני ועדת הערר, ככל שמוגשת בקשה מתאימה במסגרת הליך הערר בו מונתה השמאית, לכן היה מוטל על המערערים להגיש לוועדת הערר בקשה כזו ומשלא עשו כן – הם מנועים מלהעלות טענות אלו במסגרת הערעור. בנוסף, ביחס לחלק מהחלקות כלל לא נפסק פיצוי בגין ירידת ערך ולא מדובר בבעל דין שזכה בדינו באופן המצדיק פסיקת שכר טרחה והחזר הוצאות. ביתר המקרים, הסכומים שנפסקו במסגרת השומה היו נמוכים עשרות מונים מסכום הפיצוי שנתבע על ידי המערערים. ההוצאות שנפסקו לטובת כל המשיבות במסגרת ההחלטה הסופית, הינן ביחס לארבעה עררים שנדחו במלואם על ידי ועדת הערר.

1. אין לאשר את איחוד הערעורים המדומה – הערעור הוגש במאוחד על ידי חמש קבוצות מערערים, אשר על ידי כל אחת ואחת מהן הוגש ערר שונה לוועדת הערר המחוזית המעלה טיעונים שונים.
2. המערערים מעלים טענות שלא נזכרו בערר בפני ועדת הערר – העררים הוגשו לוועדת הערר בנפרד וכללו נימוקי ערר שונים זה מזה. בערעור המנהלי הגישו המערערים ערעור משותף הכולל מקצה שיפורים לעררים שהוגשו על ידם לוועדת הערר ונדחו. המערערים מנסים להיבנות זה מטענותיו של זה ולהעלות טענות חדשות שלא העלו בוועדת הערר.

דיון

1. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים לרבות בעיקרי הטיעון והסיכומים שהגישו ולאחר שקיימתי דיונים בנוכחות הצדדים, אני סבור כי דין הערעור ברובו להידחות (למעט בעניין ההוצאות בהן חויבו המערערים), מהטעמים הבאים;

המסגרת הנורמטיבית בתמצית – תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

1. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע, כי בעל זכות במקרקעין שנפגע על ידי תכנית זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחומה מצויים המקרקעין.

הזכות לקבלת פיצוי לפי ס' 197 כפופה לאמור בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה, שעניינו פטור מתשלום פיצויים בהתקיים התנאים המנויים באותו סעיף.

המסגרת לדיון בתביעת פיצויים כאמור, ובהליכי ערר וערעור עליה, קבועה בסעיף 198 לחוק התכנון והבניה. סעיף זה תוקן בשנת 2008 במסגרת תיקון 84 לחוק, אך על המקרה שבפניי חל הסעיף בנוסח שקדם לתיקון.

וזו לשון סעיפי המשנה של סעיף 198 הרלבנטיים לענייננו, כנוסחם אז (עובר לתיקון 84 לחוק):

"(ד) החליטה הועדה המקומית לדחות את התביעה או החליטה כי בנסיבות הענין אין זה מן הצדק לשלם פיצויים עקב הוראות סעיף 200, רשאי התובע או מי שעלול להיפגע מהחלטת הועדה המקומית כאמור, לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום המצאת החלטת הועדה המקומית כאמור בסעיף קטן (ב).

(ה)(1) החליטה הועדה המקומית שלא לקבל את התביעה במלואה, והתובע חולק על סכום הפיצויים המוצע, יבחרו הצדדים שמאי מקרקעין (להלן - שמאי מכריע); לא הסכימו הצדדים על זהות השמאי המכריע, ימנהו יושב ראש ועדת הערר לפי פניית אחד הצדדים;

[...]

(4) על החלטתו של השמאי המכריע יכולים הצדדים ומי שהשמיע טענותיו בפני השמאי המכריע, לערור לועדת הערר בתוך שלושים ימים מיום המצאת החלטתו של השמאי המכריע לצדדים ולמי שהשמיע טענותיו בפניו.

(ו) דנה ועדת הערר בערר לפי סעיף קטן (ד), רשאית היא לקבל את הערר או לדחותו או למנות שמאי מכריע; החליטה ועדת הערר למנות שמאי מכריע, יחולו עליו הוראות סעיף קטן (ה).

[...]

(ח) על החלטת ועדת הערר ניתן לערער, בשאלה משפטית בלבד, לבית המשפט המחוזי בתוך ארבעים וחמישה ימים מהיום שבו הומצאה לצדדים החלטת ועדת הערר.

[...]

(י) ההליכים בפני השמאי המכריע יהיו בהתאם לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968, בשינויים המחויבים לפי העניין."

1. משדחתה הועדה המקומית את תביעות הפיצויים שהגישו המערערים, עמדה להם הזכות להגיש ערר לוועדת הערר (לפי סעיף 198(ד) לחוק).

ועדת הערר מינתה, כאמור, שמאית מכריעה לדון בערר שהגישו המערערים, ועל ההליכים שהתקיימו לפני השמאית שמונתה כאמור, חלות הוראות סעיף קטן (ה), לפיהן ניתן להגיש ערר על החלטתה לוועדת הערר, בתוך שלושים ימים מיום שהומצאה לידי הצדדים.

היקף התערבות בית המשפט וועדת הערר בחוות דעתו של שמאי מכריע

1. שמאי מכריע ממונה בהליכים לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה כמומחה הבוחן ירידת ערך של מקרקעין בצורה מקצועית, ניטראלית ואובייקטיבית (לסקירת המסגרת הנורמטיבית ראו בר"ם 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל (פורסם בנבו, ‏1.5.2012, להלן: "עניין אנג'ל"), פסקה 7).

ההנחה העומדת בבסיס מינויו של שמאי היא כי הלה ניחן בכישורים מקצועיים מובהקים יותר לחווֹת דעה בשאלות שמאיות שהונחו לפתחו ביחס לוועדת הערר.

סעיף 198(ה)(4) לחוק, בנוסח הרבלנטי לענייננו, מורה, כי הצדדים ומי שהשמיע טענותיו בפני השמאי המכריע שמינתה ועדת הערר, יכולים לערור לוועדת הערר על החלטת השמאי המכריע. מינוי של שמאי מכריע על ידי ועדת הערר נועד לקבל מידיו הכרעה בשאלות שמאיות מובהקות, שאינן בתחום מומחיותה של ועדת הערר ואשר לגביהן נתפס השמאי המכריע כסמכות מקצועית. לפי תפיסה זו נפסק לא אחת, כי הגם שהשמאות המכרעת נתונה לערר לפי סעיף 198(ה)(4) לחוק, היקף התערבותה של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע במסגרת ערר כזה ובכל הנוגע לסוגיות השמאיות בהן הכריע, הוא, ככלל, מצומצם (עניין אנג'ל, פסקה 7).

מנגד, יש לזכור, כי ועדת הערר היא טריבונל מינהלי שחבריו נהנים ממומחיות בתחום דיוניו. אמנם, אין הכרח שאחד מחברי הוועדה יהיה שמאי מקרקעין בהכשרתו, אולם כל חבריה בעלי ניסיון ומומחיות בתחום התכנון והבניה, ובתור שכאלה הם אינם הדיוטות בכל שאמור בשיטות שמאיות מקובלות המשמשות להערכת פיצוי בגין פגיעה במקרקעין מתכנית. אשר על כן, חברי ועדת הערר כשירים לבקר את חוות דעתו של שמאי מכריע במסגרת ערר (ראו בר"ם 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר דוד ואארורה ואח' (פורסם בנבו, 23.4.2014, להלן: "עניין גלר"), פסקה 7).

אמת המידה להתערבות בקביעותיו ובמסקנותיו של שמאי מכריע שמונה לפי סעיף 198 לחוק במסגרת ערר היא פועל יוצא של טעמים אלה.

1. ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור (ראו בר"מ 3052/06 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' פלבר, בפסקה 5 (2006) (פורסם בנבו, 30.10.2006); בר"מ 4372/07 הועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי אברהם (פורסם בנבו, 31.7.2007) , פסקה 3 (2007, להלן: "עניין קרית אתא"); עניין אנג'ל, פסקה 7; עניין גלר, פסקה 8. לאבחנה בין אמת המידה האמורה לבין אמות מידה מחמירות יותר שנקבעו באשר להתערבות בחוות דעתו של שמאי שמונה בהליכים אחרים ראו עניין גלר, פסקה 9).

כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי המכריע אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת (ראו, למשל, עניין קרית אתא, פסקה 3; בר"מ 9556/06 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' מיטרני, פסקאות 2-3 (2007) (פורסם בנבו, 4.1.2007)).

לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי המכריע אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה (ראו, למשל, בר"מ 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר, פסקה 5 (2008) (פורסם בנבו, 20.8.2008, להלן: "עניין גינוסר")). כמו כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי, כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה (ראו בר"מ 9093/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה באר טוביה נ' קי.בי.ע – קבוצת בוני ערים בע"מ, פסקה 3 (2008) (פורסם בנבו, 14.5.2008)).

1. כאמור, על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור מינהלי לבית המשפט לעניינים מינהליים. עד לתיקון שהתקבל בשנת 2008, קבע סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבנייה כי "על החלטת ועדת הערר ניתן לערער, בשאלה משפטית בלבד, לבית המשפט לענינים מינהליים [...]" (ההדגשה הוספה – י.ש).

לפי אמת מידה זו, בית המשפט לעניינים מינהליים יתערב בהחלטת ועדת הערר, ובתוך כך בקביעותיו של שמאי מכריע, רק בשאלות משפטיות ולא בקביעות עובדתיות (ראו עניין קרית אתא, פסקה 3; עניין גינוסר, פסקה 15).

להשלמת התמונה, ובהערת אגב, יצוין כי בתיקון לחוק נקבע בסעיף 198(ז) כי: "על החלטת יושב ראש ועדת הערר [...] ניתן לערער לבית המשפט לענינים מינהליים" – לא הוסף במפורש הסייג כי ההתערבות מוגבלת לשאלות משפטיות.

בהתייחס למחלוקת שלפנינו, די לקבוע כי במסגרת ערעור מינהלי שעניינו תביעה לירידת ערך, על בית המשפט לעניינים מינהליים לבחון אם ועדת הערר הפעילה את אמת המידה הראויה – שלפיה יש להתערב בחוות הדעת אם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור – בבואה לבחון את השגות הצדדים על חוות דעתו של השמאי המכריע (ראה גם: עניין גלר, פסקה 10).

מן הכלל אל הפרט – בענייננו

1. יודגש שוב כי, תביעות המערערים לפיצוי בגין ירידת ערך הוגשו לפני חקיקת התיקון ומכאן שכאמור, הדין החל, הוא זה הקודם לתיקון מס' 84 לחוק.

גם ועדת הערר הדגישה בהחלטתה (מיום 14.3.2007) כי מינוי השמאית המכריעה נעשה לפני תיקון 84 לחוק (עמ' 8 סיפא להחלטה הסופית), על כל המשתמע מכך.

1. טענות המערערים בערעור שלפני מופנות, כאמור, הן כלפי קביעות ועדת הערר בעניין רומן ברג, הן כלפי קביעות של השמאית המכריעה בשומות המכריעות והן כלפי הכרעת ועדת הערר בהחלטה הסופית.

מתי יש להגיש ערעור על החלטת ביניים של ועדת ערר

1. בראש ובראשונה, יש לדון בטענת המערערים כי שגתה ועדת הערר בקביעתה כי הם אינם זכאים, כיום, לערער על קביעות שניתנו במסגרת עניין רומן ברג, לאחר שהשמאית המכריעה סיימה את מלאכתה וכי על החלטות בעניין רומן ברג היה עליהם להגיש ערעור בסמוך למועד נתינתן ולא להמתין עד לאחר מתן ההחלטה הסופית של ועדת הערר.
2. בהקשר זה, ועדת הערר קבעה בהחלטה הסופית (עמ' 22 – 24) כי:
   "אשר לטענת העוררים בעררים 9025/11+ 9026 בדבר "שמירת זכותם" לערעור על החלטת ועדת הערר המקורית בערר רומאן – ברג:
   דומה כי אין צורך להאריך בדיון בטענה זו, שאין בה ממש.
   ביום 21/5/06, ניתנה החלטה מקיפה מפורטת ונרחבת על ידי ועדת הערר בהרכבה הקודם בעררים המקוריים שהוגשו. החלטה אשר הפכה "לנכס צאן ברזל" מאז. בהחלטה מקיפה זו, הכריעה ועדת הערר במכלול הסוגיות רבות שנדונו בפניה. יש סוגיות בהן נדחו לגמרי טענות העוררים, יש סוגיות בהן התקבלו טענות העוררים, ויש עניינים אשר הועברו לבחינת השמאית המכריעה בכפוף להחלטות העקרוניות שנתנה ועדת הערר ולהנחיות שקבעה, כפי שפורטו בהחלטתה.
   כך למשל, הכריעה וקבעה ועדת הערר את העקרונות בעניין נטל ההוכחה המוטל על תובע הטוען לקיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד מקרקעין, וכן קבעה כי "ערכי השוק אינם חזות הכל". כן קבעה בענין ה"עננה התכנונית" שיש לקחת בחשבון במצב התכנוני הקודם, כפי שפרטנו לעיל, ועוד קביעות רבות אחרות אשר להן כפופה ומחויבת השמאית המכריעה, בבואה לערוך שומה מכרעת. ככל שלעוררים היו טענות כנגד קביעותיה והכרעותיה של ועדת הערר היה עליהם להגיש ערעור במועד הקבוע לכך בחוק.
   העוררים מנועים בשלב זה מלטעון טענות כנגד החלטת ועדת הערר, משלא הגישו ערעור במועד ומשפעלו על פי החלטת ועדת הערר. העוררים הלכו והתדיינו בפני השמאית המכריעה, שילמו את שכר טרחתה, והשתתפו בכל ההליכים אצל השמאית המכריעה, שהם פועל יוצא מהכרעותיה וקביעותיה של ועדת הערר.
   אם כטענתם, באמתחתם טענות כנגד קביעותיה העקרונית של ועדת הערר בערר המקורי, מה היה להם לילך לשמאי מכריע, אשר כפוף וחייב לפעול על פי הקביעות העקרוניות של ועדת הערר, אשר כאמור אינן מקובלות עליהם?".
3. אני סבור, כי ועדת הערר שגתה בקביעתה בעניין זה.

השאלות בדבר זכות הערעור על החלטות ביניים, של ועדות מעין משפטיות חוזרות ועולות בעניינים שונים (כמו למשל בערעור על ועדות ערר על-פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 ועוד).

דומה, כי המגמה הכללית בפסיקה הינה לשלול את זכות הערעור על החלטות ביניים של ועדות הערר ולהותיר את זכות הערעור רק על החלטה סופית של הוועדה. תוצאה זו מתבקשת מהצורך ביעילות ההליכים בפני הגופים המעין - שיפוטיים ואף מלשון הוראות הערעור המגבילות בדרך כלל את זכות הערעור לערכאה שיפוטית, כמו הגבלה לערעור בשאלה משפטית בלבד וכדומה (ראה גם סקירה מקיפה בהחלטה בבש"א (שלום-תל-אביב) 188847/04 שיכון עובדים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח-תקווה, דינים שלום, מה 216, ראה גם; עו"ד נתן מולכו "חוק התכנון והבניה – סמכויות ועדת ערר" (ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין), עמוד 139).

1. מקום שבו החוק נוקט במונח "החלטה" בסעיף 198(ח) אין הוא מתכוון בהכרח להחלטות על כל סוגיהן או למשמעותה של החלטה בתקנות סדר הדין האזרחי.

בעניין זה, יש שוני בין החלטה כפי הגדרתה בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984 לבין המושג החלטה בחוק התכנון והבנייה. יש שוני בין החלטות של גוף שיפוטי לבין החלטות של גוף מינהלי מעין שיפוטי, כוועדת הערר. בנסיבות רגילות, בהן אין פגיעה בבעל דין, אין לפרש את הדין באופן המקנה לו זכות ערעור, בפרט כאשר מנגד עומדת מטרת הקמת ועדת הערר – לייעל ולקיים דיון מהיר, ובפרט כאשר החלטת ביניים של ועדת הערר מוגבלת היא ביכולת הפגיעה שלה בזכויות בעלי הדין, וניתנת היא לתיקון במסגרת ערעור על החלטתה הסופית של ועדת הערר. בהתאם לכך נפסק, כי ככלל לא ניתן להגיש ערעור מינהלי על החלטת ביניים של ועדת הערר, בייחוד באותם המקרים בהם לא יהיה בכך כדי למנוע ממי מבעלי הדין להגיש ערעור מינהלי לבית המשפט על החלטתה הסופית של ועדת הערר.

1. בעמ"נ 415/04 (חיפה) הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה נ' צפדיה אליהו, דינים מחוזי לה(5) 33 (להלן: "עניין צפדיה"), דנה כב' השופטת גילאור בשאלת זכות הערעור על החלטת ועדת הערר למינוי שמאי מכריע על-פי סעיף 198(ו). כב' השופטת גילאור הגיעה למסקנה כי ההחלטה עליה רשאים הצדדים לערער על - פי סעיף 198(ח) לחוק, הינה אך ורק החלטה סופית בערר. על החלטת ביניים שאינה מסיימת את הדיון במחלוקת שבין הצדדים, כך קבעה, אין זכות ערעור. לפיכך נדחה ערעור הוועדה המקומית על החלטת ועדת הערר למנות שמאי מכריע. בית המשפט סמך בין היתר, על פסק הדין ברע"א 3959/97 ברק נ' מנהל מס שבח מקרקעין אזור נתניה, דינים עליון נג 957, שהגיע למסקנה זהה בנוגע לערעור על החלטות ועדת ערר על-פי חוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג-1963.

על החלטת השופטת גילאור בעניין צפדיה הנ"ל הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, שנדונה בבר"ם 10275/04 צפדיה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, דינים עליון כרך ע' 966.

כב' השופטת ביניש דחתה את בקשת רשות הערעור תוך שהיא מבהירה כי:

"לאחר שעיינתי בבקשה ובנספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות. גם בהביאנו בחשבון את השוני בין מינוי שמאי מכריע על פי חוק מיסוי מקרקעין, אשר נדון בפרשת ברק הנ"ל, לבין מינוי שמאי מכריע על פי חוק התכנון והבניה, אין בכך כדי להצדיק פתיחת פתח לערעור על החלטת ועדת הערר למנות שמאי מכריע. לא בכדי נקבע בסעיף 198(ח) לחוק כי על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית משפט לענינים מינהליים ב'שאלה משפטית' בלבד ונוסחו שונה מלשונם של סעיפים 41 ו-52 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, הקובעים כי ניתן לערער בזכות על 'פסק דין', להבדיל מ'החלטה אחרת'. לשונו של סעיף 198(ח) הנ"ל מצביעה על מגמה לצמצם את זכות הערעור על החלטות ועדת הערר (השוו: עע"ם 4597/01 הוועדה המקומית לתכנון ובניה 'שורקות' נ' גרמנוב, פ"ד נז(1)331). במקרה דנן, מינוי השמאי המכריע אינו מסיים את הדיון, גם אם לאחר מתן החלטת השמאי המכריע הדיון אינו חוזר אל ועדת הערר אלא אם אחד הצדדים מחליט לערער על החלטה זו. לפיכך, כפי שציין בית המשפט קמא, נשמר האיזון שבין הצורך בקיום הליך מהיר ויעיל לבין שמירת זכות הערעור של הצדדים." (ההגשה הוספה – י.ש.).

(ראה גם: עמ"נ (חיפה) 261/05 קופרמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון, דינים מחוזי לה(2) 332).

לא נעלמה מעיני הקביעה בעמ"נ (ת"א) 269/07 בריגל צבי אריה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון (פורסם בנבו, 22.09.2009, להלן: "עניין בריגל") שם נדון מקרה חריג בו אושר ערעור על החלטת ביניים של ועדת הערר, תוך שנפסק כי:

"טיבה של ההחלטה הניתנת לערעור

סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה מורה:

על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה ניתן לערער, בשאלה משפטית בלבד, לבית משפט לעניינים מנהליים ... (ההדגשה הוספה)

הפסיקה פירשה את הביטוי "החלטת ועדת הערר" באורח מצמצם המשמיע, ככלל, העדר אפשרות לערער על החלטה שאינה "סופית"; היינו החלטה שאינה מסיימת את הדיון. על כן אישר (על דרך של דחיית בקשת רשות לערעור מנהלי) בית המשפט העליון פסיקה שדחתה על הסף ערעור כנגד החלטת ועדת ערר מחוזית בדבר מינוי שמאי מכריע [בר"מ 10275/04 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה – חיפה נ' צפדיה [פורסם בנבו] (להלן: "עניין צפדיה")] ופסיקה שדחתה על הסף ערעור על החלטת ועדת ערר שגדרה את נסיבות הרקע בעניין שהועבר לשמאי מכריע [בר"מ 4057/05 קופרמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שומרון [פורסם בנבו] (להלן: "עניין קופרמן")].

עם זה בית המשפט העליון נמנע מקביעה החלטית שרק ההחלטה המסיימת את טיפולה של ועדת הערר בערר מסוים ניתנת לערעור. "אינני בא לקבוע היום" – אומר המשנה לנשיאה ריבלין- "באופן בלתי מתפשר כי החלטה שאינה סוגרת את ההליך לעולם לא תבוא בגדר "החלטה" כמשמעותה בסעיף 198(ח)" (עניין קופרמן). יתר על כן השופט ריבלין העיר:

ניתן לסבור שנוסחו של סעיף 198(ח) אינו סוגר את הדלת באופן מוחלט והרמטי בפני קיום ביקורת ערעורית מיידית על החלטות שאינן מסיימות את ההליך באופן פורמאלי אך יש בהן כדי ליצור מצב בלתי-הדיר. גם ההחלטה בעניין צפדיה, כך נראה לי, אינה סותמת את הגולל על אפשרות כזו... (עניין קופרמן).

מעיון בפסקי הדין בעניין צפדיה ו- קופרמן מתקבל רושם ברור שההכרעה שם נתחמת לנסיבות המסוימות של אותם עניינים. ההשלכה הכללית של עניין צפדיה ו- קופרמן איננה אלא זו שהכלל הוא שהחלטת ביניים של ועדת הערר אינה ניתנת לערעור לפי סעיף 198(ח)לחוק אולם ייתכנו נסיבות שיצדיקו התרת ערעור כזה.

לדעתי נסיבות ענייננו מאפשרות לערעור לחצות את סף הכניסה אל בית המשפט שלערעור. החלטת ועדת הערר היא "החלטה סופית" ביחס ל-78% משטח המתחם. הערעור מכוון כלפי החלק ה"סופי" של ההחלטה ואין הוא דן כלל בחלק ההחלטה המתייחס לרצועת הדרך (22% משטח המתחם) שהועבר לעיון השמאי המכריע. מכאן ברור שתהיה החלטת (או שמאות) השמאי המכריע אשר תהיה אין בכוחה להחזיר אל שולחן ועדת הערר את הדיון בחלק הארי של המתחם שלגביו כבר ניתנה החלטה סופית. בעיקר בכך נבדל, לדעתי, עניינו מעניין צפדיה ו- קופרמן.

כשלעצמי הייתי מפרש את הערות ההסתייגות המצוטטות למעלה מפי המשנה לנשיאה ריבלין כמתייחסות לנסיבות שבהן "החלטת הביניים" של ועדת הערר מסיימת את הדיון ברוב מניין או רוב בניין הערר ומותירה אפשרות לבירור המשך רק בעניין חלק קטן של הערר. שאם לא תאמר כן אזי קוצו של יוד עלול להבחין בין "החלטת ביניים" ל"החלטה סופית".

הדבר אינו נראה לי הולם את עקרון היעילות הנדרש בהליכי שפיטה בכלל ובהליכים לפי חוק התכנון והבנייה – שהם מסורבלים דיים גם כך – בפרט.".

(ראה גם: פס"ד של כב' השופטת בוסתן בעמ"נ (מרכז) 33013-11-10 דוד ויפעת יפתח' ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה (פורסם בנבו, 1.9.2011) בהתייחס למצב המשפטי לאחר תיקון מס' 84 לחוק).

1. אולם, אני סבור, כי במקרה דנן, לא מדובר במקרה החריג המצדיק סטייה מהכלל לפיו אין לערער על החלטת ביניים למינוי שמאי מכריע. החלטת ועדת הערר בעניין רומן ברג אינה החלטה סופית באופן המונע ערעור עליה בשלב שלאחר שניתנה ההחלטה הסופית, של ועדת הערר.

הערעור שבפניי מכוון כאמור, בין היתר, כלפי קביעות עקרוניות של ועדת הערר בעניין רומן ברג, אשר היוו בסיס לשומות המכריעות. זאת להבדיל, מהמקרה בעניין בריגל, שצוטט לעיל, בו הערעור הופנה כלפי החלק הסופי של החלטת הביניים (שנחשבה למעשה להחלטה סופית) שלא הועבר לעיון השמאי המכריע. אותו עניין בריגל, שונה מהמקרה שלפניי בו ההחלטה הפכה לסופית לאחר השומות המכריעות ולאחר ההחלטה הסופית של ועדת הערר ולפיכך, אין לסטות מהכלל שנקבע בפסיקה בהקשר זה.

יחד עם זאת, כפי שיובהר להלן, לקביעה בעניין זה אין נפקות מעשית במקרה דנן, היות ובסופו של דבר אני סבור כי יש לדחות את טענות המערערים כלפי הקביעות של ועדת הערר בעניין רומן ברג.

1. לפיכך, אדון להלן, בין היתר, גם בטענות המערערים ביחס לקביעות בעניין רומן ברג.

כפי שעולה מטענות המערערים בערעור שבפניי, הללו עוסקות בסוגיות הבאות – שיטת השומה בה נקטה השמאית המכרעת בשומות המכריעות; סוגיית ההתחשבות בתכניות מתאר ארציות שקדמו לתכנית הפוגעת, במסגרת קביעת שווי המקרקעין במצב קודם (סוגיה שכונתה על ידי ועדת הערר בהחלטה הסופית כהתחשבות ב"עננה התכנונית"); קביעות השמאית המכרעת לעניין תוואי הדרך וסיווגה; פסיקת הוצאות לחובת המערערים; וסוגיות נוספות לגבי מערערים ספציפיים.

להלן אדון ואכריע בכל אחת ואחת מסוגיות אלו.

השיטה בה נקטה השמאית המכריעה בקביעת שווי המקרקעין בשומות המכריעות

1. כפי שעולה מעיון בשומות המכריעות, השמאית המכריעה קבעה את שווי המקרקעין במצב קודם בשני שלבים, בהתאם לאופן הבא;

בשלב הראשון – השמאית קבעה את שווי המקרקעין לפי ניתוח של מעל ל – 140 עסקאות שדווחו ופורסמו במערכת מס שבח בתקופה הרלבנטית ולאחר מכן קבעה מקדם התאמה בשיעור של 40% לשווי מ"ר קרקע ולמעשה העלתה את שווי המקרקעין בשיעור של 40% היות ו: "שווי מ"ר ברוב העסקאות ובוודאי העסקאות לאורך תוואי שד' נים מינסטר במצב הקודם, כולל ברוב המקרים ייעוד קרקע לדרך ומגבלות בנייה בהתאם למצב התכנוני החל במקום" (סעיף 10.2.9 לשומות המכריעות).

בשלב השני - השמאית המכריעה ציינה לגבי "חישוב השווי" (סעיף 13.5 לשומות המכריעות) כי: "שווי הקרקע חושב באופן יחסי לפי ההסתברות הנגזרת מרמת הדיוק והמסוימות של התכנית, הנובעת, בין היתר, מהוראות התכנית, מעמדה וקנה המידה שלה.
שווי מ"ר קרקע בהתחשב בהסתברות חושב כדלהלן:
שווי קרקע בסיסי X מקדם X הסתברות + שווי קרקע בסיסי X (1- הסתברות)= שווי משוקלל למ"ר.".

1. לטענת המערערים, השמאית יצרה שיטת שמאות סטטיסטית שאין לה עיגון בתורת השמאות או בהלכה הפסוקה.

בתחילה, העריכה השמאית המכריעה את שווי המקרקעין במצב קודם לפני התכנית הפוגעת, בעררים שונים, והגיעה לשווי של למעלה מ – 90$ למ"ר – שווי זה ביטא את השווי שקונה מרצון היה נכון לשלם למוכר מרצון למקרקעין דומים ופה הייתה אמורה השמאית לעצור את תהליך קביעת השווי במצב קודם.

אולם, בהמשך, השמאית המכריעה הפעילה שורה של הערכות הסתברותיות להשפעתן של תכניות עבר על חלקי המקרקעין והפחיתה את השווי בכ – 40% (לכ – 50$ למ"ר). בכך שגתה השמאית המכריעה כאשר יצרה שיטה שמאית חדשה, שאין לה בסיס בדין ובפסיקה ויצרה עיוות בשווי המקרקעין. תחשיבי השמאית המכריעה בעניין שווי הקרקע במצב הקודם ובמצב החדש, מבוססים על חישובי הסתברות הלקוחים מתחום הסטטיסטיקה, שאינו בתחום מומחיותה וככל הידוע, היא לא נעזרה באנשי מקצוע בתחום. בשומה המכרעת לא ניתן הסבר ולא נמסרו נתונים המסבירים כיצד נקבע שיעור הסתברות זה או אחר ועל בסיס מה חושב גודל השטח שעליו חלות המגבלות שתוארו על ידה בכל חלקה וחלקה. שווי המקרקעין במצב קודם בשומה המכרעת, הינו נמוך מהעסקאות המוצגות בשומתה, ללא כל נימוק ראוי. שגתה ועדת הערר משקבעה כי השמאית המכריעה נקטה בשיטת ההשוואה ושגתה משקבעה כי בשמאות המכריעה לא מדובר בשיטה הסתברותית.

עוד נטען מפי המערערים 2 (קזושנר), כי יש לדחות גם את טענת המשיבה 1 והמשיבה 2 כי השמאית השתמשה במקדמים וכי מדובר בדבר מקובל - שימוש במקדמים נועד כדי להתאים שווי עסקאות השוואה למקרקעין – כגון מקדם התאמה לגודל, התאמה למיקום, נגישות וכו'. בשיטה בה נקטה, לא מדובר במקדמים, אלא זו שיטה פרי יצירתה שאין לה עיגון בתורת השמאות או בהלכה הפסוקה.

1. מנגד, לטענת המשיבות, השמאית פעלה בהתאם לשיטת ההשוואה.

המשמעות של שיטה זו אינה בדיקה טכנית של ממוצע העסקאות בסביבת הנכס ותו לא, אלא בשיטה זו נדרשת השמאית להשוות בין חלקות בעלות מאפיינים דומים לחלקה הנבחנת על ידה, תוך נטרול השונות בין החלקות הקודמות לבין החלקה הקונקרטית לפניה תוך מתן מקדמי התאמה מתאימים להיבטים הספציפיים הרלבנטיים לנכס. השמאית פעלה בשני שלבים – הראשון – נטרלה את ההשפעה הממוצעת של המשתנים הרלבנטיים באמצעות יצירת ערך פיקטיבי גבוה, מנוטרל מההשפעות (באמצעות מקדם של 40%) ובשלב השני – הטמיעה את אותם המשתנים חזרה לקרקע באמצעות מתן מקדם לכל משתנה ומשתנה, באופן המייצג את השפעתו המדויקת על שווי הקרקע והפחתת אותן השפעות מהערך הפיקטיבי אותו קבעה. הצורך בחלק השני נובע מגודל החלקות. לכן, עבודת השמאית אינה "שיטה סטטיסטית" ומדובר במקדמי הפחתה ולא בהסתברות במובן הסטטיסטי.

1. לאחר עיון בטענות הצדדים בהקשר זה, אני סבור כי יש לדחות את טענות המערערים בסוגיה זו, כפי שיפורט להלן.
2. במסגרת חוות דעתה (סעיף 12 לשומות המכריעות), סקרה השמאית המכריעה את שלוש הגישות העיקריות לצורך הערכת שווי השוק של הנכס האמור לבטא את התמורה הצפויה בעת מכירתו של הנכס ממוכר ברצון לקונה ברצון – גישת ההשוואה (גישת השוק) / גישת היוון ההכנסות (גישת ההכנסה) / גישת השווי הפיסי (גישת העלות) וציינה כי: "בהתאם למהות הנכסים ולאור מטרת השומה, בשומה זו נקטתי בגישת ההשוואה, שהיא הרלוונטית ביותר, והמבטאת בצורה הטובה ביותר את שווי המקרקעין".
3. במקרה דנן, וועדת הערר בחנה, בכלים העומדים לרשותה את השומות המכריעות לעניין שיטת השומה וקבעה בהחלטה הסופית כי לדעתה, השמאית המכריעה נקטה בשיטת ההשוואה ואין מדובר כלל בשיטה הסתברותית או בקביעות סטטיסטיות.

וכך קבעה ועדת הערר בהחלטה הסופית (עמ' 14 - 15):
"כעולה מעיון בשומה המכרעת, המתדולוגיה בה נקטה השמאית המכריעה, שהוסברה בהרחבה גם בדיון בפנינו, פורטה בשומה המכרעת, כמו גם העסקאות הרבות והנתונים הרבים עליהם התבססה השמאית המכריעה תוך פירוט וניתוח שלהם. לא מצאנו כל פגם מהותי בענין זה בשומה המכרעת ולפיכך אנו דוחים את טענות העוררים בענין זה.
כן נציין כי השמאית המכריעה נקטה בשיטת ההשוואה ואף אמרה זאת במפורש. על כן לא ברור מדוע נטען כי לא נקטה בשיטה זו. וכך אומרת במפורש השמאית המכריעה: "בהתאם למהות הנכסים לאור מטרת השומה, בשומה זו נקטתי בגישת ההשוואה שהיא הרלוונטית ביותר, המבטאת בצורה הטובה ביותר את שווי המקרקעין" (עמ' 164 לשומה המכרעת). כפי שהבהירה שמאית המכריעה, נקבע על ידה שווי קודם לכל חלקה בנפרד, עקב השונות הגדולה בין החלקות. לא ברור על מה נסמכת טענת העותרים כי נקטה "בשיטה הסתברותית" כאשר השמאית המכריעה אומרת במפורש כי נקטה בשיטת ההשוואה וכך נעשה גם בפועל בשומות המכריעות, בין היתר, בפי שפורט וצוטט לעיל.
אין מדובר כלל ב"שיטה הסתברותית" או בקביעות סטטיסטיות, כנטען. מהסברי השמאית המכריעה הן בשומות המכריעות והן בדיון בפנינו, עולה כי המילים "הסתברות" או "סיכון" המופיעות בשומה המכרעת, היו בהקשר של מתן מקדמי הפחתה לסיכון ולסיכוי מיקום התוואי, תוך מתן הסבר בטבלה לכך. למעשה מדובר במקדמי הפחתה ולא ב"הסתברות" במובן ה"סטטיסטי", כפי שטענו העוררים ובוודאי לא בנקיטה ב"שיטה הסתברותית" לענין השווי כפי שטענו בפנינו. כך, למשל, קבעה בעניין זה בין היתר, השמאית המכריעה (עמ' 150 לשומה המכרעת):
"בתחום הקרקע החקלאית מעבר לתוואי הדרך ומסילת הברזל, לאורך תוואי הדרך האזורית הובא בחשבון כי קיימת הסתברות להסטת התוואי. בטווח זה הובאה בחשבון רמת ודאות של 25% בגין הסטת התוואי.
הובא בחשבון כי רמת הודאות למיקומה של רצועת המסילה בצמידות לדרך היא של 75%.
באזור גוש 3633 הובאה בחשבון הסתברות של 33% בשל התפצלות התוואי."
כאמור לעיל, ועדת הערר לא תתערב, לא בקביעת שווי ולא בקביעת מקדם כזה או אחר ע"י שמאי מכריע, ובוודאי שלא בשיעורו. כל אלו עניינים שמאים מובהקים הם, בתחום מומחיותו ומקצועיותו של השמאי המכריע. לא מצאנו כל טעות, ובוודאי שלא טעות מהותית, לא במתודולוגיה בה נקטה השמאית המכריעה, לא בהסברים הנרחבים שפירטה בשומה המכרעת ובפנינו, ולא בעבודה המקיפה שעשתה בניתוח מאות הנתונים ועשרות עסקאות ההשוואה שבדקה, ולא לגבי השווי שקבעה, הן במצב התכנוני הקודם, והן במצב התכנוני החדש.".

1. השמאית המכריעה קבעה בשומה לעניין שווי קרקע חקלאית (סעיף 10.2.9 לשומות המכריעות) כי: "לצורך הערכת שווי הקרקע במצב קודם ובמצב חדש נבחנו עסקאות שדווחו ופורסמו במערכת מס שבח. שקיפות המידע והרחבת הנתונים המפורסמים מאפשרת בחינה רחבה ומפורטת שלהם. הנתונים שנסקרו לתקופה הרלוונטית בשומה כוללים מעל 140 עסקאות... חלק מהעסקאות נמצאו בלתי רלוונטיות או בעלות נתונים חריגים." בהמשך ציינה השמאית המכרעת את השווי הממוצע (מעוגל) לקרקע בגושים השונים לאור "ניתוח עסקאות למס שבח בשנים 1998-2002". בהמשך הסבירה השמאית המכריעה בחוות דעתה כי לצורך חישוב שווי הקרקע במצב קודם: "הבאתי בחשבון כי הקרקע מהווה קרקע חקלאית, ברובה בלתי מתוכננת. שווי מ"ר ברוב העסקאות ובוודאי בעסקאות לאורך תוואי שד' נים מינסטר במצב הקודם, כולל ברוב המקרים ייעוד קרקע לדרך ומגבלות בנייה בהתאם למצב התכנוני החל במקום. בהתאם לכך, קבעתי לצורך התחשיב מקדם התאמה בשיעור של 40% לשווי מ"ר קרקע. בגוש 3924 הופעל מקדם התאמה נוסף של 10% המשקף התאמה בגין מיקום מצפון לדרך 431.".
   
2. בדיון בפני ועדת הערר מיום 10.1.2012 (הפרוטוקול צורף כמוצג מו/2 למוצגי המשיבות 2 – 3) ציינה השמאית המכריעה את דרך עבודתה, לפיה:
3. "... בסעיף 10.2.9 התייחסתי לנושא של קרקע חקלאית בסוף חוות דעתי צורפו נתונים של 146 עסקאות בקרקע בסביבה נערך פילוח לפי שנים ומיקום וקבעתי ממוצע לשווי לכל אזור וגוש במצב חדש לא נמצאו עסקאות שאפשר היה לפרק מתוכן את הפגיעה זאת אומרת היו בעררים הקודמים שמאי העוררים קבע שווי של דולר 2 דולר 5 דולר למ"ר במצב חדש היו מספר עסקאות בודדות בערכם כאלה והיה ברור מרצף העסקאות גם בשנים שלאחר המועד הקובע שזה לא השווי של הקרקע אלה היו עסקאות מיוחדות שאני לא יודעת מה היה רקע שלהם ולא הוצגו לי חוזים ולכן קבעתי בחוות דעתי עסקאות השוואה שמייצגות שווי של 3-5 דולר לא נמצאו מתאימות להערכת שווי החלקה בשלמותה לכן השווי החדש בוצע במתודולוגיה זהה לתחשיב שווי במצב קודם. המתודולוגיה שהוגשה לי נקטה בשיטה אחרת לגבי מצב קודם ומצב חדש ואילו אני נקטתי באותה מתודולוגיה במצב קודם ובמצב חדש. המתודולוגיה הזו אפשרה לי לייצר את האבחנה בין חלקה לחלקה.
   היו חלקות שהיו סמוכות לכבישים ארציים קיימים מגבלות קווי בניין היו חלקות שנמצאות סמוכות לצמתים היו חלקות שהיו מרוחקות מהכול וכלן [צ.ל. לכן – י.ש.] נדרשה האבחנה הזאת.
   לעניין השווי – כדי לבצע את המתודולוגיה הזו לא יכלתי לקחת את השווי שקיבלתי בנתוני השוואה משום שהוא מגלם בתוכו את כל המגבלות שחלות באזור בגלל נושא של התשתיות, לכן קבעתי פקטור מקדם התאמה של 1.4 בעררים שבפנינו וכתוצאה מכך קבעתי לצורך ביצוע המודל בגוש 3631 את השווי לפי גישת השוואה 62 דולר והשווי המתואם לצורך תחשיב 88 דולר זה לא ששווי הקרקע הוא 88 דולר וכל שווי אחר שנקבע לה כאילו יש לה ירידת ערך...
   בעצם אני אומרת שהשווי שנתתי בשווי הקרקע זה כדי להסביר את המרכיבים של כל חלק בחלקה זה לא נקודת התייחסות 88 אם הייתי נוקטת בשיטת של השמאים אז הייתי אומרת שווי במצב קודם 54 דולר, לא הייתי יכולה לבוא ולומר שכל החלקות שליד צומת ליד שטח חקלאי כולם 62 דולר אלא יש שונות בין החלקות." (עמ' 22 לפרוטוקול).
4. עיקר טענתם של המערערים נסמכת על כך שהשמאית המכריעה השתמשה במונח "הסתברות" בעת חישוב השווי בשלב השני שצוין לעיל ולפיכך, לטענתם, מדובר בחישובים סטטיסטיים שביצה השמאית המכריעה. השמאית המכריעה הסבירה בדיון פני ועדת הערר את משמעות השימוש במונח "הסתברות" ביחס לשלב השני בחישוב השווי (כאמור בסעיף 13.5 לשומות המכריעות) (עמ' 23 לפרוטוקול):

"... ההסתברות היא הסיכון שיש כאן שעלולה לעבור דרך חדשה, לקחתי את הסיכוי שהדרך לא תעבור.
אני מרכיבה את הסיכוי והסיכון בדרך הבאה: בסעיף 13.10 עמוד 146 ומצטטת. אם לקחתי 75 אחוז סיכון שתהיה מגבלה של קו בניין זה החלק של המשוואה (כפול מקדם כפול הסתברות), על זה אני מוסיפה את שווי הקרקע הבסיסי כפול הסיכוי שזה 25 אחוז שהמגבלות של קו בניין לא יחולו פה. ואז בעצם אני מקבלת את השווי המשוקלל למ"ר."

בסוף הדיון הסבירה השמאית המכריעה כי בשימוש במונח "הסתברות" בשומות המכריעות, אין כוונתה למונח הלקוח מתחום הסטטיסטיקה, כי אם מדובר על מקדם התאמה וכלשונה (עמ' 46 לפרוטוקול): "רציתי לומר משהו ששכחתי. הנושא של מקדם ההיתכנות שנקרא הסתברות שבגלל שזו מילה שגם קיימת בעולם הסטטיסטיקה שחושבים כאילו זה סטטיסטיקה כאן, זה מקדם התאמה, אבל בערר 195-200/04 בן דרור אילן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה מופיעה אותה צורת תחשיב, וועדת הערר קיבלה את זה.".

כאמור, ועדת הערר אף היא השתכנעה מהסברי השמאית המכריעה, הן בשומות המכריעות והן בדיון בפניה, כי המילים "הסתברות" או "סיכון", המופיעות בשומות המכריעות, היו בהקשר של מתן מקדמי הפחתה לסיכון ולסיכוי מיקום התוואי, תוך מתן הסבר בטבלה לכך ולמעשה מדובר במקדמי הפחתה ולא ב"הסתברות" במובן ה"סטטיסטי", כפי שטענו המערערים (עמ' 15 בהחלטה הסופית).

1. לאור האמור לעיל, לאחר מעיון בשומות המכריעות, בפרוטוקול הדיון בפני ועדת הערר ובנימוקי ועדת הערר בהחלטה הסופית ולנוכח ההלכות שהובאו לעיל, בדבר היקף התערבות מצומצם של בית המשפט בקביעות של שמאי מכריע וועדת הערר, אני סבור כי אין להתערב בסוגיה זו במקרה דנן. לאחר שוועדת הערר נתנה דעתה לשומות המכריעות והקשיבה קשב רב להסבריה המפורטים של השמאית המכריעה, אודות השיטה בה נקטה, קבעה ועדת הערר, כאמור, כי הלכה למעשה השמאית המכריעה נקטה בשיטת ההשוואה ומדובר בקביעה והסקת מסקנות ביחס לעניין שמאי מובהק בו בית המשפט לא יטה להתערב.
2. בנוסף, גם אם השמאית המכריעה לא סיימה את מלאכתה בקביעת השווי במצב קודם לאחר בחינה וסקירה של עסקאות השוואה בקרבת המקרקעין, יש לזכור כי השמאית המכריעה לא נתנה את חוות דעתה ב"חלל ריק" אלא בהתבסס על הקביעות וההנחיות בערר רומן ברג, שם נקבע, בין היתר (עמ' 46 לערר רומן ברג), כי:
   "מטרת הפיצוי לפי סעיף 197 היא להעמיד את בעל הזכויות בקרקע באותו מצב בו היה לפני אישור התכנית הפוגעת. לעניין זה על בעל הקרקע להוכיח בראיות את שווי השוק של זכויותיו לפני המועד הקובע. הוכחה זו היא בעיקרה עניין עובדתי, ונלמדת בראש ובראשונה מעסקאות שבוצעו בסביבה הקרובה במקרקעין בעלי תכונות דומות.. אך לטעמנו אין זה הגורם היחיד שיש לבחון."
   ובהמשך (שם, עמ' 49):
   "העולה מן הפסיקה... באשר לצורך והחובה לשכנע כי הייתה קיימת ציפייה סבירה בנסיבות העניין, והאפשרות לבחון את סבירותה, מלמדת לטעמנו, באופן חד משמעי, על כך כי לצורך בחינת שווי במצב קודם במסגרת תביעה לפי ס' 197 לחוק, ערכי השוק אינם חזות הכול." (ההדגשות הוספו – י.ש.).

ה"עננה התכנונית" – סוגיית התחשבות בתכניות מתאר שקדמו לתכנית הפוגעת

1. על סביבת המקרקעין, חלו בין היתר, מלבד התכנית הפוגעת, תכניות שקדמו לה;
   בתכנון הארצי - תמ"א 3 (אושרה בשנת 1976, תשריט התכנית בקנה מידה 1:100,000 במסגרתה נקבע תוואי כביש 431 ברמה של "דרך אזורית");

תמ"א 31 (אושרה בשנת 1993, במסגרתה סומנו תוואי כביש 431, תוואי כביש 42 מסילת ברזל ופרוזדור החשמל המוצע);

ותמ"א 23 (אושרה בשנת 1986, מטרתה להתוות רשת מסילות הברזל ואבטחת עתודות קרקע לפיתוח רשת מסילות ברזל בעתיד).
בתכנון המחוזי - תמ"מ 3 על תיקוניה (אושרה בשנת 1982, בה מסומנים תוואי כביש 431 ותוואי דרך 42, קו חשמל מתח עליון ומסילת ברזל. ערוכה בקנה מידה 1:50,000).

1. טענת המערערים בסוגיה זו, נוגעת למעשה לשלב השני בשומות המכריעות, בו השמאית המכריעה הפחיתה את שווי המקרקעין שקבעה במצב קודם בגין צפי סטטיסטי לאפשרות מיקום הכביש ולטענת המערערים, מדובר למעשה בהפחתה בגין השפעות של אותן תכניות מתאר שקדמו לתכנית הפוגעת, אותן היה עליה לנטרל.
   לשיטתם, בצורת חישוב זו של השמאית המכריעה הם למעשה נפגעים פעמיים ויוצאים "קרחים מכאן ומכאן";
   בפעם הראשונה - כאשר לא יכלו להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק בגין תכניות מתאר שקדמו לתכנית הפוגעת, היות ולטענתם, הן לא היו קונקרטיות בעת שפורסמו והקונקרטיזציה התגבשה רק בעת אישור התכנית הפוגעת בה נקבע התוואי של הדרך ומיקומו המדויק של ציר הדרך.
   בפעם השנייה – משנלקחו בחשבון אותן תכניות בשומות המכריעות בשווי הקרקע במצב קודם ושווי המקרקעין פחת היות נלקח בחשבון כ"קרקע פגועה".
   במסגרת טענתם להיעדר קונקרטיזציה של תכניות המתאר שקדמו לתכנית הפוגעת, נסמכים המערערים על הטענה כי יש להתעלם מפגיעה של תמ"א קודמת ובאופן ספציפי, יש להתעלם מתמ"א 3, לנוכח העובדה שגודל החלקות במקרה דנן קטן יחסית ולא ניתן היה לזהות את הפגיעה בצורה ברורה ולא ניתן לצפות מבעל קרקע קטנה שיזהה את חלקתו בתשריט בקנה מידה קטן, ועל מנת להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק, יש להמתין לפגיעה שתהיה ברורה יותר בעת אישור התכניות המפורטות שיבואו בהמשך לתכנית, ולוּ הם היו מנסים לתבוע בגין הפגיעה שנגרמה מהתכניות הקודמות לתכנית הפוגעת, הם היו נדחים על הסף היות ומדובר בפגיעה בלתי סופית / קונקרטית. תמ"א 3 ותכניות אחרות, התוו באופן כללי ומשוער בלבד את אזור ציר הדרך 431 והיוו שלב א' ביעודה לדרך. לפיכך, לטענתם, לאור ההלכה הפסוקה בעניין זה, המסקנה של ועדת הערר והשמאית המכרעת, הייתה צריכה להיות כי אין להפחית משיעור הפיצוי כל פגיעה של תכניות קודמות שאינה מזוהה בוודאות של 100% כחלה על החלקות. למרות זאת, ועדת הערר טעתה משקבעה הלכה חדשה בדבר "עננה תכנונית" החלה על המקרקעין.
   בנוסף, טענו המערערים, כי השמאית המכריעה וועדת הערר התעלמו מכך שעל המקרקעין במקרה דנן חל רצף של תכניות הפוגעות המהווה "רצף תכנוני" אחד אשר מהווה חלק מהליכי התכנון ובמקרה מעין זה, ניתן לתבוע את מלוא הנזק שנגרם בעת אישור התכנית האחרונה הקונקרטית – היא התכנית הפוגעת ולכן יש לנטרל את השפעת התכניות הקודמות באותו רצף תכנוני בעת חישוב שווי המקרקעין במצב הקודם.
2. מנגד, לטענת המשיבות, התכניות שקדמו לתכנית הפוגעת היו מסוימות דיין והשפיעו על שווי המקרקעין במצב הקודם ודי בחשד על מנת להקים עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק והתשובה לשאלה האם מדובר בתכנית קונקרטית דיה והאם השוק היה חושד שהיא פוגעת ומגיב בהתאם – הנה שמאית, והשמאית המכרעת השיבה לה בחיוב ואין להתערב בכך וטענות המערערים הינן שאלות שמאיות "בתחפושת" המופנות נגד שיקול דעתה של השמאית. בנוסף, בפועל הוגשו תביעות לפי סעיף 197 בגין תמ"א 3 (ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית נתניה) ובגין תמ"מ 3 (ע"א 842/90 בוכהאלטר נ' הועדה המקומית רחובות) ומיעוט התביעות אינו מעיד על כך שלא ניתן היה לתבוע בגין תכניות אלו. השמאית המכריעה הייתה חייבת להתייחס לאותה "עננה תכנונית" כדי לשׁוּם שומת אמת ולהגיע לשווי הקרקע בעסקה בין קונה מרצון למוכר מרצון והתעלמות מאותה עננה תכנונית תוביל לתוצאה, לפיה הפיצוי שיקבע יהיה לפי ערך הגבוה מהמחיר אותו היו מקבלים המערערים, לוּ היו מוכרים את הקרקע עובר לאישור התכנית הפוגעת.
3. טענת המערערים בהקשר זה, מכוונת למעשה נגד החלטת ועדת הערר בעניין רומן ברג אשר הנחתה את השמאית המכריעה "...להביא בחשבון את התכנון הארצי והמחוזי והשפעתו על הערכים במצב הקודם..." (עמ' 37 להחלטה בערר רומן ברג). לגישת המערערים, לאור הנחייה שגויה זו, פעלה השמאית המכריעה ויישמה את ההנחיה בצורה יצירתית תוך הפעלת "מומחיות" בסטטיסטיקה והסתברות (ללא בדיקה פרטנית של כל חלקה) שהובילה בסופו של דבר לשומה בלתי סבירה.
4. טענות המערערים ביחס ל"עננה התכנונית" מתבססות על הפסיקה בעניין נמדר שאוזכר לעיל. באותו עניין, נפסק ביחס לשאלת מועד ההתיישנות בהגשת תביעה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק כתוצאה מתמ"א 3, כי:
   
   "הנחתנו היא כי הגם שמדובר בתוכנית כוללנית-ארצית, אין לשלול את האפשרות שעסקינן בתוכנית פוגעת לעניין סעיף 197 לחוק. על מנת ליתן תשובה לשאלה האם התמ"א אכן הביאה לפגיעה בחלקה, עלינו לבחון את הנתונים הספציפיים לגבי הקרקע הרלוונטית לאור התוכנית ובמיוחד לאור התשריט. התשריט של התמ"א הינו בקנה מידה של 1:100,000. משמע, כל 1 מ"מ בתשריט משקף בעולם המציאות 100 מטרים. על כן, יש ליתן משקל נכבד לקרקע המסוימת, שהרי אין דינה של חלקה גדולה מאוד כדין חלקה זעירה. כך למשל, בעניין אחד נקבע לגבי התמ"א, כי ניתן היה לזהות בלא קושי שתוואי דרך חוצה חלקה מסוימת, שכן מדובר היה בשטח בן כ-600 דונם, ואף אם היה ספק לבעל הזכויות יכול היה לפנות לרשות המוסמכת על מנת לברר את העובדות לאשורן (ע"א 462/86 נשר מפעלי מלט ישראליים בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - חיפה, פ"ד מב(2) 353). במקרה קודם, שנדון עוד בעת תחולתה של פקודת בניין ערים, 1936, מדובר היה בתוכנית, אשר התשריט שצורף לה היה בקנה מידה של 1:10,000. החלקה שבמחלוקת הייתה קטנה עד למאוד (בג"ץ 62/61 זקס ועליאש נ' הוועדה המקומית לבניה ולתכנון עיר, ירושלים, פ"ד טו 1517). בית המשפט קבע, כי לא ניתן היה ללמוד מן התשריט שהקרקע הרלוונטית נמצאת באיזור אסור לבנייה או שהיא נועדה להפקעה. עוד נאמר בפסק הדין "כי אילו שטח הבניה האסורה היה עולה גלויות וברורות מתוך המפה, והספק היה רק אם רכושו של המבקש כלול באותו שטח או לא, כי אז – אפשר – היתה מוטלת עליו החובה לוודא את הדבר על-ידי פניה לרשויות המוסמכות" (שם, עמ' 1520, בין האותיות א-ב). בעניין אחר, בו נדונה השאלה האם בדין דחה שר הפנים בקשה להארכת מועד להגשתה של תביעה לפי סעיף 197 לחוק, תואר השטח לגביו חלה התוכנית בציון קואורדינטות ובלא אזכור של מספרי גוש וחלקה (ראו סעיף 92 לחוק). בית המשפט קבע כי פרסום שכזה לא היה בו כדי להעמיד באורח סביר את העותרת על דבר קיומה של התוכנית (בג"ץ 314/00 ח. דורון חברה לעבודות בניה בע"מ נ' שר הפנים, (לא פורסם)). עתה נחזור לעובדות המקרה הנוכחי." (ההדגשה הוספה – י.ש.).
   

בעת"מ (חיפה) 431-07 מנדלסון מנחם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה (פורסם בנבו, 10.10.2010, להלן: "עניין מנדלסון") יושמו אותם מבחנים שנקבעו בעניין נמדר, תוך שנפסק כי:

"אמור מעתה יש לבחון בעיניו של אדם סביר - מבחן אובקיטיבי - אשר היה מתבונן על התשריט של תמ"א 3 (שינוי 42)-ת/1 ולקבוע האם הוא היה צריך לחשוד כי תוואי הכביש המתוכנן עובר בשטח חלקות המערערים ומביא בכך לירידת ערכן. חשד שהיה מביאו אל הרשות המוסמכת או אל בעל המקצוע המתאים לבחון את טיבה של הפגיעה והתביעה שיש להגיש בעקבותיה."

ערעור על העתירה בעניין מנדלסון נדחה בעניין בר"ם 8250/10 מנחם מנדלסון ו-12 אחרים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה (פורסם בנבו, 16.3.2015), במסגרתו ציין בית המשפט כי לא מצא לנכון לעיין מחדש בהלכת נמדר וכי: "ועדת הערר, כמו גם בית המשפט לעניינים מינהליים, פעלו בגדרה של הנחייה זו [הכוונה להנחיה בעניין נמדר לבדוק את הנתונים הספציפיים לגבי הקרקע הרלבנטית לאור התכנית והתשריט – י.ש.], ולאחר בחינת הנסיבות הקונקרטיות הגיעו לידי מסקנה כי הפגיעה היא פועל יוצא של התכנית הראשונה. הכרעה עובדתית תכנונית זו, שהינה בבחינת יישום פרטני של ההלכה, אינה מגלה עילה למתן רשות לערער על פי אמות המידה האמורות."

בעמ"נ (חי') 279/05 אהוד רוטמן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה (פורסם בנבו, 5.6.2006, להלן: "עניין רוטמן") נפסק:

"אין ספק כי החלטת הוועדה בעניין תמ"א/3 ניתנה כדין. אין מקום לקבוע כלל גורף כי תכנית בקנה מידה של 1:100,000 אינה תכנית פוגעת. כל מקרה ייבחן על-פי עובדותיו. ייתכן שדי בקנה מידה כזה כדי להצביע על פגיעה בחלקה גדולה, או אם קיימים נתונים נוספים שיבהירו באיזה חלק מדובר וכו'. לפיכך עניין זה צריך לחזור לשמאי להבהרה, לאחר שהשמאי יתייחס לנתוני המקרקעין של המערער ויבחן אותם אל מול הוראות ותשריט תמ"א/3." (ההדגשות הוספו – י.ש.).

1. כפי שעולה מהלכות אלו, על מנת לבחון האם תכנית מסוימת אכן נחשבת לתכנית פוגעת לפי סעיף 197 לחוק, יש לבחון את הנתונים הספציפיים והנסיבות הקונקרטיות של הקרקע נשוא הדיון לאור התכנית והתשריט ולבחון במבחן אובייקטיבי האם אדם סביר היה צריך לחשוד כי תוואי הכביש המתוכנן עובר בשטח החלקה הנדונה ובכך מביא לירידת הערך שלה.
2. בהקשר זה, ועדת הערר בהחלטתה הסופית דחתה את טענת המערערים בכל הנוגע למתן משקל בשומה המכרעת למצב התכנוני הקודם גם לתכניות מתאר ארציות ומחוזיות וקבעה כי יש ליתן משקל לאותן תכניות – מה שכאמור, כונה על ידי ועדת הערר כ"עננה תכנונית" על המקרקעין – אשר יש לקחת אותה בחשבון לעניין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם.

כך קבעה ועדת הערר בהחלטה הסופית (עמ' 19): "כך גם יש לדחות את טענות העוררים בכל הנוגע למתן משקל בשומה המכרעת למצב התכנוני הקודם גם לתכניות ארציות ומחוזיות. ועדת הערר קבעה במפורש, בהחלטתה המקיפה והנרחבת בעררים המקוריים [הכוונה לערר רומן ברג – י.ש.], כי יש ליתן משקל לתכניות ארציות ומחוזיות קודמות, וקבעה במפורש כי היתה, מה שאנו קוראים: "עננה תכנונית" על המקרקעין, אשר יש לקחתה בחשבון לענין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, וכך קבעה ועדת הערר:..."
ובהמשך:
"נעיר כי דברים אלו עולים בקנה אחד עם קביעותינו אנו בדבר מתן משקל בקביעת שווי מקרקעין במצב תכנוני קודם ל"עננה תכנונית" המעיבה על המקרקעין, אשר יש פעמים שהיא אף "עננה תכנונית כבדה" ונפרט כמה מהחלטותינו בהקשר דומה:..." (עמ' 20 – 22 להחלטה הסופית).
בהמשך הגיעה ועדת הערר למסקנה כי: "השמאית המכריעה פעלה על פי הנחיות ועדת הערר בכל הנוגע לפירוט וניתוח המצב התכנוני הקודם ולמשקל שיש ליתן ל"עננה התכנונית" שהעיבה על המקרקעין, בקביעת שווים במצב התכנוני הקודם... אשר על כן, לא נפלה כל טעות, ובוודאי שלא טעות מהותית, בניתוח שעשתה השמאית המכריעה ובהכרעותיה אשר יישמו את החלטת ועדת הערר. אשר על כן אין מקום להתערבותנו גם בעניין זה." (עמ' 22 להחלטה הסופית).

1. כלומר, השמאית המכריעה יישמה למעשה את ההנחיות שנקבעו כערר רומן ברג על קביעת השווי בחלקות המערערים.
   בפרק המבוא בהחלטת ועדת הערר בעניין רומן ברג, קבעה ועדת הערר את הדברים הבאים;
   "התכנית המונחת על שולחנה של ועדת הערר, היא אמנם תכנית מתאר מחוזית אך מהווה תכנון מפורט, לפיו למעשה ייסלל הקטע המערבי של כביש 431, תונח מסילת הרכבת ויעברו קווי החשמל, המפורטים בתכנית. לכאורה סלילת הכביש באה בחלקות מקרקעין אלה ואחרות, על קרקע חקלאית בתולה ובחלק מן המקרים בקרקע חקלאית שחלקים ממנה יועדו לדרך קיימת.
   יחד עם זאת, התכנון המפורט לכביש ולתשתיות האחרות לא בא לעולם בחלל הריק לחלוטין, אלא הוא המשך של תכנון כללי, אשר עבר עם השנים מטמורפוזות כאלה ואחרות, ועבר תהליך של קונקרטיזציה עד להגיענו לתכנון המפורט הסופי, שאחריו אין עוד אלא ביצוע ויישום במציאות הפיסית, כמידת הסופיות של התכנון בכלל.
   יאמר כבר עתה כי התכנית אינה ולא הייתה בגדר הפתעה כלל ועיקר, גם בתקופה בה טרם החלו בהכנתה ובטרם הופקדה. במסגרת ניתוח ציפיותיהם של בעלי זכויות במקרקעין בסביבה, בחלק ממתחמי המקרקעין, יש לקחת בחשבון ציפייה ברורה ברמה גבוהה של ודאות לאישורה של התכנית ומעבר הכביש, אם כי רמה גבוהה זו של ודאות לא הלכה בהכרח יד ביד עם רמה גבוהה של מסוימות. כפי שועדת הערר סבורה, הרי גיבוש המסוימות של פרטי התכנית נעשה ומגולם ברובו מתוך תוכה של התכנית שבפנינו.
   ראוי לומר כבר בפתח הדברים כי לטעמנו, כל מי שרכש קרקע בסביבה זו בחלק מן האזורים, גם בטרם הופקדה התכנית, חזקה עליו שידע מקדמת דנא, ואם לא ידע הרי צריך היה לדעת, ללא קשר להליכי התכנון של התכנית ולפני הכנתה והפקדתה, כי המקרקעין כפופים ל"סיכון" כי תוואי הכביש המתוכנן, יעבור דווקא בתוך תחום המקרקעין או בסמיכות אליהם, ככל שמדובר בקטעי התוואי שאינם חדשים ביחס לתמ"א 3. אמירה אחרת מייתרת לחלוטין את התכנון הארצי והמחוזי של מערכת הכבישים והתשתיות הלאומיות בישראל." (ההדגשה הוספה – י.ש.).
2. בנוסף, בערר רומן ברג קבעה ועדת הערר לגבי "תכנון ארצי ומחוזי קודם, מגבלות קנה מידה וזיהוי הפגיעה" את הדברים הבאים (עמ' 33 – 40):
   "ועדת הערר מסכימה כי התכנון הארצי קרי תמ"א 3, תמ"א 31 ותמ"א 23 והתכנון המחוזי –תמ"מ 3 על תיקוניה – קובעים הוראות החוזרות על עצמן בדבר עתידו של השטח בכללותו, בחלקיו הרלוונטיים ובדבר התשתיות השונות שיעברו בו, ואולם הדבר נעשה באופן כללי וההוראות כשלעצמן רחוקות מאד מלהיות קונקרטיות ומגובשות באשר למיקום המדוייק ולפרטי התכנון והוראות הבניה בפועל. התכניות מותירות את הדבר לתכנון מפורט ואף קובעות גמישות ומרחב פעולה גדול.
   מקובל על ועדת הערר כי מבחינה זו אין ספק שהתכנית מביאה עימה שינוי תכנוני ומגבשת את שהיה מעורפל, באופן קונקרטי וממשי. בשונות זו בין התכניות יש לדעתנו כדי להקנות זכות תביעה, גם בקטע המרכזי של התוואי שבתכנית בו מדובר על העלאת רמת הדרך ולא על יצירת דרך חדשה שזכרה לא בא בתכניות קודמות, ככל שאכן יש פגיעה במקרקעין.
   כאמור, איננו סבורים שיש בקיומן של התכניות הארציות הקודמות משום שלילה מוחלטת של הזכות לתבוע פיצויים לפי ס' 197 לחוק עת מאושרת תכנית קונקרטית ומפורטת מאוחרת.
   טענה למגבלת קנה מידה לזיהוי חלקה יכולה בהחלט לעלות כאשר הליך התכנון ירד מהדרג הארצי אל תכנית מתאר מקומית ומפורטת, שאז נטען כי מיקומו של הכביש בתכנית הארצית היה בלתי ברור בשל מגבלות קנה מידה, ורק התכנית המפורטת הגדירה את מיקומו במדויק, ואפשרה זיהוי לצורך תביעה.
   יחד עם זאת אין להתעלם מהעובדה כי בנסיבות שבפנינו מדובר בחלקות מקרקעין גדולות יחסית ועל כן טענת אי יכולת הזיהוי לפי תכניות בקנה גדול היא טענה שעוצמתה חלשה יותר, להבדיל מתביעה של חלקת מקרקעין קטנה...
   אכן צפוי היה כי הכביש כמו גם התשתיות ימוקמו באזור זה, ויש לכך ודאי השפעה על ערך המקרקעין, כמו גם סיכויי המימוש שלהם ו/או שינוי ייעודם, ואולם השינוי שמביאה לעולם התכנית שבפנינו בכך שהיא קונקרטית, מפורטת וודאית, אף הוא יש בו השפעה על ערכם של המקרקעין בסביבה זו, בין אם לירידה ובין אם לעלייה בערכם בהתאם למיקום ולנסיבות המיוחדות לכל מגרש ומגרש...
   אין חולק כי בתי המשפט עמדו לא אחת על העקרון כי ניתן לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197 על בסיס הוראותיה של תכנית ארצית... ואולם, על מנת להגיש תביעה כאמור צריך התובע לזהות את הפגיעה ולזהות את ההשפעה על מקרקעיו.
   לאחר אישור תמ"א 3 הייתה למתעניין בקרקע ידיעה כללית כי בסביבה זו, בטווח של מאות מטרים לכאן או לכאן, יעבור כביש ראשי וחשוב היכול להשפיע על ערך המקרקעין.
   השוואת מחיר השוק במצב "לפני" ו"אחרי" נעשה למועד כניסת התכנית הפוגעת לתוקף ועל כן ממילא וככל שהייתה לתכניות קודמות השפעה פוגעת, הרי היא מגולמת במחיר שלפני התכנית הפוגעת, שכן הידיעה על תכניות אלה הספיקה להיטמע, לחלחל ולהפוך נחלת ידיעתו של הציבור ובוודאי של בעלי מקצוע המייעצים לרוכשים פוטנציאליים ומתעניינים במקרקעין.
   סופו של דבר מדובר במלאכה עדינה ומורכבת של שמאות במסגרתה יש להביא בחשבון את התכנון הארצי והמחוזי והשפעתו על הערכים במצב הקודם...
   אין אנו מקבלים את טענת המשיבות כי תוואי הדרך המסילה ותשתיות החשמל עליהם מלינים העוררים בתמ"מ / 3 / 6 / א, מומש בפועל, מזה שנים רבות, שכן הכביש הנו סלול מזה עשרים שנה, וקווי החשמל עוברים במקום עוד משנות ה – 50. המשיבות מוסיפות כי אמנם עם השנים התפתחו התשתיות והתרחבו כך סיווג הכבישים, המסילות וקווי החשמל אולי השתנה, אולם מיקום התוואי בחלקות, היה ידוע וודאי שכן תוואי זה קיים בפועל.
   לדעת ועדת הערר הדרך הקיימת – דרך 3 בתכנית רצ / 1 /1 ו – רצ / 1 / 16 אינה דרך 431 ועת אושרה תמ"א 3 לא היה בכוונת התמ"א לקבוע כי דרך 431 היא דרך קיימת. תוואי 431 לפי התכנון הארצי הוא סכמטי, מסומן לעיתים על בתים קיימים, יכול היה לזוז מאות מטרים בתוך הרצועה לתכנון ויכול היה להיקבע בנפרד לגמרי משד' נים ומינסטר.
   זאת ועוד תמ"מ 3 / 6 / א' קובעת תוואי שונה לדרך, המתעקל דרומה במיקום שונה מהמסומן, חלקו אינו חופך כל ללשד' מינסטר ונים והוא אף מוגדר כדרך פרברית מהירה ולא דרך אזורית. חלקים אחרים מהתוואי הם בבחינת הוספת תוואי חדש...
   ...
   מן הראוי להדגיש כי קנה המידה אינו ההבדל היחיד בין התכנית שבפנינו לתכנון הארצי הקודם. ראינו כי רמת הכביש שונתה, וכי התוואי עצמו אף הוא אינו חופף לתוואי המקורי והתכנית עצמה קובעת בצבע אדום דרך חדשה אשר לא הייתה כזו קודם לכן בבחינת תכנון קונקרטי.
   הפסיקה דורשת מידת מסוימות המאפשרת לנפגע לדעת באופן סביר כי יש לתכנית קשר עם מקרקעיו ויכולת סבירה לזהות את הפגיעה. כך למשל גם כאשר נקבעות נקודות ציון מדויקות (קואורדינטות), מהן עולה באופן ברור ומדויק מאוד, כי המקרקעין נמצאים בתחום התוואי המיועד...".
3. כלומר, החלטת ועדת הערר בעניין רומן ברג, למעשה יישמה את אותם מבחנים שנקבעו בהלכות שצוינו לעיל בעניין נמדר ומנדלסון וקבעה מבחינה עובדתית – תכנונית את הקביעות הבאות;
   כל מי שרכש קרקע, גם בטרם הופקדה התכנית הפוגעת, חזקה עליו שידע או היה עליו לדעת כי המקרקעין כפופים לסיכון כי תוואי הכביש יעבור בתחום המקרקעין; בנסיבות הקונקרטיות, מדובר בחלקות מקרקעין גדולות יחסית וטענת אי יכולת הזיהוי לפי תכניות בקנה מידה גדול היא טענה שעוצמתה חלשה יותר; צפוי היה כי הכביש והתשתיות ימוקמו באזור המקרקעין ויש בכך השפעה על ערך המקרקעין; לאחר אישור תמ"א 3 הייתה למתעניין בקרקע ידיעה כללית כי בסביבה זו, בטווח של מאה מטרים לכאן או לכאן, יעבור כביש ראשי וחשוב היכול להשפיע על ערך המקרקעין; עובר לאישור התכנית, לא ניתן היה לזהות בפועל או בתכניות את מיקום הדרכים, עמודי החשמל ופסי הרכבת עובר לאישור התכנית הפוגעת.

קביעות אלו של ועדת הערר בעניין רומן ברג, הינן קביעות עובדתיות – תכנוניות שבית המשפט אינו מוסמך להתערב בהן. קביעות אלו היוו בסיס לקביעות בשומות המכריעות והלכה למעשה השמאית המכריעה ציטטה בשומות המכריעות את הקביעות האמורות מתוך ערר רומן ברג ויישמה את אותן קביעות בשומות המכריעות, ביחס לכל חלקה וחלקה בהתחשב, בין היתר, בקנה המידה של התכנית.

1. כאמור, בשלב הראשון בקביעת השווי במצב קודם, קבעה השמאית את שווי המקרקעין במצב קודם לאור עסקאות השוואה ולאחר מכן העלתה את שווי המקרקעין בקביעת מקדם התאמה של 40% היות ו"שווי מ"ר ברוב העסקאות ובוודאי העסקאות לאורך תוואי שד' נים מינסטר במצב הקודם, כולל ברוב המקרים ייעוד קרקע לדרך ומגבלות בנייה בהתאם למצב התכנוני החל במקום" (סעיף 10.2.9 לשומות המכריעות, ההדגשה הוספה – י.ש.) ובכך למעשה נטרלה השמאית המכריעה את אותה עננה תכנונית שהשפיעה על שווי המקרקעין בעסקאות ההשוואה. מטבע הדברים, המערערים לא חלקו על מסקנות השמאית המכריעה בשלב זה, כי אם על קביעותיה בשלב השני.

כאמור בפסיקה בעניין נמדר, מנדלסון ורוטמן, יש לבחון את השפעת התכניות הקודמות על המקרקעין בהתאם לנסיבות המקרה, תוך בדיקת הנתונים הספציפיים לגבי הקרקע לאור התכנית והתשריט. לפיכך, בשלב השני, כשבחנה השמאית המכריעה את השווי הספציפי של כל חלקה וחלקה, היא קבעה באופן ספציפי את שוויה של כל חלקה בהתבסס על אותה "עננה התכנונית" ועל כך שהחלקות היו בתחום או בסמיכות לדרך קיימת וכדבריה: "שווי הקרקע חושב בהתאם לייעודי הקרקע ומגבלות הבנייה כעולה מהתכניות במדרגים השונים תוך התחשבות בהסתברות להתווית דרכים ומסילות ברזל בסביבה על פי הוראות התכניות במדרגים השונים." (סעיף 13 לשומות המכריעות) ו"באופן יחסי לפי ההסתברות הנגזרת מרמת הדיוק והמסוימות של התכנית, הנובעת, בין היתר, מהוראות התכנית, מעמדה וקנה המידה שלה." (סעיף 13.5 לשומות המכריעות, ההדגשות הוספו – י.ש.).

השמאית המכריעה הפחיתה את שווי המקרקעין בהתאם לאותה הנחייה של ועדת הערר בעניין רומן ברג כי מי שרכש קרקע בסביבה, חזקה עליו שידע או היה צריך לדעת כי המקרקעין כפופים לסיכון כי תוואי הכביש המתוכנן יעבור בתוך תחום המקרקעין או בסמוך אליהם.
בהקשר זה, מן הראוי להעיר כי יש לדחות את טענת המערערים 2 כי השמאית המכריעה "הפחיתה את שווי המקרקעין פעמיים, פעם בקביעת השווי בשיטת ההשוואה תוך לקיחת "העננה התכנונית" בחשבון, אף כי כבר גולמה במחיר, ופעם שניה בהפחתה הסתברותית" (סעיף 10 לעיקרי טיעון מטעם המערערים 2). כאמור, השמאית המכריעה לא הפחיתה את שווי המקרקעין פעמיים. בשלב הראשון היא דווקא העלתה את שווי המקרקעין ב – 40% ובשלב השני הפחיתה בהתאם למקדם התאמה שקבעה.

1. השמאית המכריעה הסבירה במהלך הדיון בועדת הערר (עמ' 41 לפרוטוקול) כיצד יישמה את קביעות ועדת הערר בעניין רומן ברג ביחס לסבירות שהכביש יעבור במקרקעין ביחס לחלקה מסוימת: "במצב קודם. של כל החלקה. כשקונים קרקע קונים את כל החלקה. כל מה שיש בה, על הטוב ועל הרע ועל היפה ועל המכוער. החלקה ב- 3631 חלקה 20 מצויה בתחום קו בניין של כביש 412 שהוא כביש ברמה ארצית קיים... אני סבורה שמיקום של חלקה על צומת דרכים, היא לא שווה יותר, היא בטח שווה פחות. כי היא כפופה לסיכונים. זאת אומרת חלקה שנמצאת ליד דרך תמיד תהיה כפופה לסיטואציה שבה הדרך עלולה להיות מורחבת, שעלולה להיות הרחבת הצומת או הקמת מחלף וכו', הכול מפורט בתכניות הארציות כפי שהסברתי וכפי שההסתברות, הודאית של קיום דרך כזאת או אחרת היא בהתאם לקביעה של וועדת ערר שאמרה שיש כאן רמה גבוהה של סבירות שאכן תעבור כאן דרך." (ההדגשה הוספה – י.ש.).
2. לפיכך, מאחר והשמאית המכריעה יישמה את אותם עקרונות עובדתיים – תכנוניים שנקבעו בערר רומן ברג, בהם, ממילא אין בית משפט זה נוטה להתערב בהם, בשל היותם עניינים מקצועיים תכנוניים המהווים יישום של ההלכה בעניין נמדר, איני סבור שנפלה כל טעות, ובוודאי שלא טעות מהותית בקביעותיה של השמאית המכריעה ומשלא מצאתי כי נפל פגם בסיסי – משפטי בקביעות אלו, אין מקום להתערבות בית המשפט בעניין זה.

לטעמי, בצדק לא התערבה ועדת הערר בקביעות השמאית המכריעה בעניין זה, שעסק כאמור, ביישום ההנחיות בערר רומן ברג שהתבססו על נתונים עובדתיים – תכנוניים. ועדת הערר אף התרשמה כי מדובר בשומות מכריעות מקצועיות וענייניות, שניכר בהן שנקבעו על בסיס עבודה יסודית, עניינית ומקיפה של השמאית המכריעה. כך קבעה ועדת הערר ביחס לעבודת השמאית המכריעה: "לא מצאנו כל טעות, ובוודאי שלא טעות מהותית, לא במתודולוגיה בה נקטה השמאית המכריעה, לא בהסברים הנרחבים שפירטה בשומה המכרעת ובפנינו, ולא בעבודה המקיפה שעשתה בניתוח מאות הנתונים ועשרות עסקאות ההשוואה שבדקה, ולא לגבי השווי שקבעה, הן במצב התכנוני הקודם, והן במצב התכנוני החדש." (עמ' 15 להחלטה הסופית של ועדת הערר).

רצף תכנוני

1. אני סבור, כי יש לדחות את טענות המערערים בנוגע לסוגיית הרצף התכנוני המהוות הרחבת חזית אסורה. מעיון בהחלטה הסופית של ועדת הערר עולה כי, ועדת הערר כלל לא דנה בטענה זו והטענה גם לא נדונה בהחלטה בעניין רומן ברג.
   כפי שעולה מפרוטוקול הדיון בפני ועדת הערר, עו"ד כהן – ב"כ המערערים 3 העלה את הטענה, לאחר שציין כי: "בדומה לעו"ד שוב נכנסתי לערר מאוחר ערב הגשתו." (עמ' 15 לפרוטוקול הדיון בפני ועדת הערר). עו"ד כהן התייחס לכך בדיון בפניי (עמ' 15 לפרוטוקול, ש' 1 – 8).
   בכל מקרה, הטענה גם לא הועלתה על ידי השמאית המכריעה בשומות המכריעות שלא התייחסו לפגיעה בגין תכניות קודמות, בשל רצף תכנוני זה או אחר, אלא רק לפגיעה בגין התכנית הפוגעת וממילא לא הוצגה בפני השמאית המכריעה תשתית עובדתית מתאימה לדיון והכרעה בטענה זו.
   בנוסף, בדיון בפניי, הודה עו"ד כהן כי הטענה הועלתה על ידו, רק לאחר שהשומה המכרעת ניתנה והעניין הגיע אליו לצורך הגשת ערר ולמעשה הטענה לא הועלתה לפני כן, וכלשונו: "נטען כשרק שנכנסתי לתיק שרבבתי את הטענה של הרצף התכנוני. זה לא שאני שלפתי את הטענה הזו וכולם הצטרפו. בטיעון המקורי, הנחת המוצא הייתה והיא התחזקה בעקבות החלטת ועדת הערר, זה שעל התמ"אות לא יחולו במקרה הספציפי שלנו. הטענה של הרצף התכנוני לא הייתה צריכה לעלות. הטענה באה ממני לאחר שהשמאית נתנה את השומה המכריעה וזו הגיעה אליי לצורך הגשת ערר." (עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 24 – 27, ההדגשה הוספה – י.ש.).
   בעת"מ (חיפה) 431/07 מנדלסון מנחם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה ואח' (פורסם בנבו, 10.10.2010) נדונה המשמעות של הטענה לפיה שתי תכניות מהוות מהלך תכנוני אחד, שלא נטענה בפני ועדת הערר והועלתה לראשונה בעתירה ונפסק כי: "גם שנקבע דיון בערר, לא העלו המערערים בפני הועדה את הטענה בדבר מהלך תכנוני מאוחד, די בכך כדי לדחות את הטענה שכן ערכאת הערעור בוחנת את סבירות החלטת ועדת הערר והכיצד ניתן לבחון את שיקול דעת הועדה בקשר לטענה שלא הועלתה בפניה.".

בבקשת רשות ערעור על אותה החלטה, במסגרת בר"מ 8250/10 מנדלסון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה ואח' (פורסם בנבו, 16.3.2015), אישר בית המשפט העליון את קביעת בית המשפט לעניינים מינהליים באותו עניין, תוך שקבע כי: "אלה הם פני הדברים גם בהתייחס לטענה כי שתי התכניות הן בבחינת מהלך תכנוני אחד. כפי שציין בית המשפט לעניינים מינהליים הטענה לא הועלתה לפני ועדת הערר, ובכך – גם לטעמי – חסרה תשתית עובדתית תכנונית לדיון והכרעה בטענה.".

תוואי הדרך וסיווגה

1. קביעת קו בנין במצב קודם ברחובות מינסטר ונים -

לטענת המערערים, השמאית טעתה בקביעתה כי דרך מינסטר היא כביש ארצי וקווי הבניה בהתאמה, בניגוד להחלטת ועדת הערר בעניין רומן ברג. השמאית קבעה במצב קודם כי תכנית רצ/1/16 יצרה קו בנין של 60 מטר, כאשר התכנית קבעה קווי בנין 0 ובתכנית רצ/1/1 קו בנין בשטחים חקלאיים עומד על 5 מטר. השמאית קבעה בטעות כי דרך מינסטר יצרה קו בנין של 20 מטר בשעה שבפועל ההפקעה לדרך בשדרות מינסטר אינה מגיעה ל – 10 מטר. השמאית שגתה בקביעה כי דרך מספר 3 הינה דרך ארצית, בעוד שהדרך הינה דרך מקומית. כפועל יוצא מכך, קווי הבניין הנגזרים מקביעתה השגויה, אף הם שגויים. כתוצאה מכך, גם מגבלת קו הבניין אותה קבעה השמאית, מוטעית. קו הבנין הנכון במצב קודם הוא 5 מטר בהתאם להוראות תכנית רצ / מק / 1 / 1/ 27 מיולי 1998 הקובעת מפורשות קו בנין של 5 מטר באזורים חקלאיים בראשון לציון. גם בתכנית מוקדמת יותר – רצ / 1 /24 משנת 1992, נקבע קו בנין זהה של 5 מטר.

1. מנגד, לטענת המשיבות, בקביעת קווי הבניין פעלה השמאית המכרעת לפי הנחיית ועדת הערר באופן מדויק. לעניין דרך אזורית או ארצית – השמאית המכריעה קבעה מפורשות כי חרף הוראות תכנית רצ/1/1 וחרף המידע הנוסף שהוצג על ידי המשיבות, אשר על פיו יש לראות בשדרת נים – מינסטר כ"דרך ארצית" היא התייחסה לדרך זו כאל "דרך מקומית".
2. בהקשר זה, ועדת הערר ציינה בהחלטה הסופית כי: "אשר לטענות לגבי תוואי הדרך וסיווגה: לא מצאנו כל בסיס לטענות העותרים. השמאית המכריעה לא קבעה כי הדך הייתה דרך ארצית. ההיפך הוא הנכון. השמאית המכריעה מנתחת בהרחבה בכל השומות המכריעות את המצב התכנוני הקודם... ואומרת במפורש, ובמודגש, כי בחינת הליכי התכנון והוראות התכניות מעלה, כי לא קיימת התייחסות מתאימה לשד' נים ושד' מינסטר כדרך ארצית, לא מבחינת קווי בניין ולא מבחינת הרצועה לתכנון (עמ' 115 למשל). השמאית המכריעה מדגישה כי כך או כך, בפועל הדרך בשד' נים/מינסטר היתה דרך מקומית. בהתאם לכך נגזרות הכרעותיה בהמשך. כן לא מצאנו בסיס לטענות העוררים כנגד קביעותיה של השמאית המכריעה בעניין קווי הבניין ותוואי מסילת הברזל אשר פורטו ונותחו גם הם בהרחבה בשומות המכריעות. אשר על כן אנו דוחים את טענות העוררים בעניין זה." (עמ' 15 להחלטה הסופית).
3. בשומות המכריעות הגיעה השמאית למסקנה כי: "מהאמור לעיל, הגעתי לכלל דעה כי מעמדה של הדרך שהוגדרה עפ"י רצ/1/1 כדרך ברמה הארצית, לא יושם בפועל ככזה. תכניות שאושרו בסביבה, קודם הפקדתה או אישורה של תמ"מ 6/3 א', מצביעות על כך שועדות התכנון לא הקפיאו התכניות בתחום הרצועה לתכנון מצפון לתוואי, וכן לא קבעו בתכניות קו בניין המתאים לדרך במדרג ארצי. תוצאה זו יכולה לנבוע מכך שועדות התכנון התייחסו לדרך זו כדרך מקומית, בין אם התייחסות זו נבעה משינוי במעמד הדרך לפי רצ/16/1 או כתוצאה מטעות. כך או כך, התוצאה בפועל הייתה כי מעמד תוואי הדרך בשד' נים/ מינסטר הייתה כאל דרך מקומית ולא כאל דרך ארצית." (סעיף 10.1.1.1.3 לשומה המכרעת, ההדגשה בקו במקור – י.ש.).
   
4. אני סבור, כי אין להתערב בקביעה זו של השמאית המכרעת המהווה קביעה שמאית מקצועית, אותה אישרה גם ועדת הערר מנימוקים סבירים.

סוגיית ההוצאות

1. נוכח דחיית העררים, קבעה ועדת הערר כי אין מקום לפסיקת הוצאות למערערים ולחלוקה שונה של שכר טרחת השמאית המכריעה. ביחס לבקשת המשיבות לפסיקת הוצאות, קבעה ועדת הערר כי על המערערים לשאת בהוצאות לטובת המשיבות.
   
2. לטענת המערערים, יש להורות על פסיקת שכ"ט והוצאות עקב ניהול ההליכים עד כה וגם בגין ניהול הליך הערעור. המערערים ביקשו במסגרת הערר השבת שכ"ט והוצאות שהוצאו בפועל. ועדת הערר דחתה את העררים ולא פסקה לטובת המערערים הוצאות, אלא השיתה עליהם תשלום הוצאות ושכ"ט משמעותי לכל המשיבות בשיעור של 150,000 ₪ בתוספת מע"מ לטובת הרשויות שהתכנית שיזמו פגעה במקרקעין של המערערים, בזמן שבפני ועדת הערר התקיים דיון אחד בלבד. המערערים קיבלו פיצוי בגין ניהול ההליכים, אולם לא קיבלו החזר שכ"ט והוצאות בגין אותו פיצוי. ניהול ההליכים מצדם כלל טיפול רב שנים (למעלה מעשור) בכל החלקות בגין הגשת תביעות הפיצויים, הגשת עררים בגין אותן תביעות, ניהול ודיונים בפני ועדת הערר והשמאית המכריעה, הגשת חוות דעת מקצועיות מטעם השמאי ועוד. היות ונפסק לטובת המערערים פיצוי, ברור שהתביעות היו מוצדקות, ראויות ונכונות. לפי ההלכה הפסוקה, בהעדר נסיבות מיוחדות, אין צידוק לכך שבעל דין שזכה במשפט ייצא בחסרון כיס ויישא בעצמו אפילו קצת מההוצאות שנאלץ להוציא.

מנגד, לטענת המשיבות, עניין פסיקת ההוצאות מסור לשיקול הדעת של הערכאה הדיונית בפניה נדון העניין. שיקול דעת זה רחב מאוד ואין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בכך, אלא במקרים חריגים.

1. הפסיקה קבעה שלושה עקרונות בשיקולי פסיקת הוצאות:
   (1) פסיקת הוצאות היא פררוגטיבה של הערכאה הדיונית, הרואה לנגד עיניה את מכלול נסיבותיו של התיק ואת התנהלות הצדדים במשפט. לפיכך ערכאת ערעור אינה מתערבת בפסיקת הוצאות, אלא אם נפלה בדבר טעות או שנתגלה בה חוסר סבירות קיצוני;
   (2) יש לפסוק לבעל דין שזכה בדינו הוצאות ריאליות; היינו הוצאות שהוציא בפועל או התחייב להוציא;
   (3) לא ייפסקו הוצאות אפילו הן "ריאליות", אם אין הן "סבירות הכרחיות ומידתיות". בגדרה של "פסקת הגבלה" זו יבואו שיקולים משיקולים שונים ובהם: נחיצותן של ההוצאות (בהיקפן למעשה), היחס שבין ההוצאות לסעד שניתן בידי בית המשפט, מורכבות ההליך, דרכי התנהלות הצדדים להליך, חשיבות העניין המתברר בהליך המשפטי לצדדים להליך, אינטרס ציבורי המצוי ברקע ההליך, שמירתם של ערכי היסוד (זכות הקניין הפרטי, הבטחת הנגישות לערכאות ושוויון בין בעלי דין) (ראה: קביעות רשם בית המשפט העליון (כתוארו אז) ד"ר יגאל מרזל בהחלטה בהקשר לבג"ץ 891/05 תנובה מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל נ' הרשות המוסמכת למתן רישיונות יבוא משרד המסחר והתעשייה (פורסם בנבו, 30.6.2005)).
2. אמנם, כלל ידוע הוא כי פסיקת הוצאות משפט מסורה לשיקול הדעת של הערכאה השיפוטית שלפניה נדון העניין וערכאת הערעור לא תתערב בדרך כלל בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בעת פסיקת הוצאות משפט (ראו למשל: ע"א 9099/96 ידיעות אחרונות בע"מ נ' פירסטנברג, פ"ד נג(5) 1, 24 (1999); ע"א 6021/08 לוגבינץ נ' מנורה בע"מ (פורסם בנבו, 24.2.2010)), אולם, אני סבור, כי במקרה דנן, החלטת ועדת הערר שיש לחייב את המערערים בהוצאות לטובת המשיבות, הינה החלטה בלתי סבירה בעליל, מקום שהלכה למעשה בהתבוננות על ההליך הכולל (החל מהגשת תביעות המערערים לירידת ערך בפני הוועדה המקומית), הערר של המערערים על החלטות הועדה המקומית שדחתה את תביעותיהם לירידת ערך, התקבל.

המסקנה העולה מכך, היא שוועדת הערר הייתה צריכה לתת משקל במסגרת ההחלטה הסופית, לכך שבסופו של דבר נפסק לטובת המערערים פיצוי בגין ירידת ערך בהתאם לשומות המכריעות. יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך שהערר על השומות המכריעות לא התקבל (בהתאם להחלטה הסופית של ועדת הערר). בנוסף, יש לתת את הדעת לכך שמדובר בהליך כולל, מורכב ומתמשך שהתבסס על החלטת ועדת הערר בעניין רומן ברג בה נקבע כי: "אין זה מקרה פשוט כלל ועיקר" (עמ' 57 להחלטה) וכפי שציינה ועדת הערר בהחלטה הסופית: "החלטה [בעניין רומן ברג – י.ש.] אשר גם הפכה "לנכס צאן וברזל" מאז. בהחלטה מקיפה זו, הכריעה ועדת הערר במכלול הסוגיות רבות שנדונו בפניה. יש סוגיות בהן נדחו לגמרי טענות העוררים, יש סוגיות בהן התקבלו טענות העוררים,..." (עמ' 22 להחלטה הסופית).

לאור כל האמור לעיל, במסגרת האיזון הראוי בין המערערים למשיבות ובראייה כוללת של כל ההליכים שנוהלו ביחס לירידת ערך המקרקעין בגין התכנית הפוגעת, אני סבור כי יש לבטל את קביעת ועדת הערר ביחס לחיוב המערערים בהוצאות המשיבות, זאת מבלי לחייב מנגד את המשיבות בהוצאות כלשהן לטובת המערערים.

טענות נוספות לגבי מערערים ספציפיים

1. לטענת המערערים 1, 3, 4 – 5, המשיבות שגו בדרך חישוב דרכי הפיצוי על פי פסיקת השמאית המכריעה – בעבר שילמה מע"צ על חשבון הפיצוי, סכומי פיצויי הפקעה שלא שנויים במחלוקת. אופן חישוב פיצויי ההפקעה היה בדרך של קביעת סכום שיש לדעתה לשלם למועד הקובע של צו ההפקעה (26.9.2000) ועליו התווספו הפרשי הצמדה וריבית מאותו מועד ועד למועד התשלום בפועל, לפי ריבית בשיעור של 1.5% - ריבית נמוכה לפי פקודת הקרקעות שעמדה עד לאחרונה, בטרם תיקון 3 לפקודת הקרקעות. כאשר נתנה השומה המכרעת שקבעה את פיצוי ירידת הערך למועד הקובע (14.12.2000 – מועד אישור התכנית, 3 חודשים לאחר פרסום צו ההפקעה), בחישוב תשלום הפיצוי קזזה מע"צ את הסכומים הבאים: פיצויי ההפקעה שלא שנויים במחלוקת ששולמו בעבר – מע"צ שיערכה מהמועד בו שולמו על ידה בפועל (מספר שנים לאחר פרסום צו ההפקעה) למועד אישור התכנית (שיערוך לאחור ליום 14.12.2000), תוך התחשבות בהפרשי הצמדה וריבית נמוכה. לאחר שסכום פיצויי ההפקעה נקבע לאותה נקודת זמן לגביה נקבעו פיצויי ירידת הערך (מועד אישור התכנית), בוצע קיזוז וליתרה יתווספו הפרשי הצמדה וריבת לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א – 1961 ממועד אישור התכנית ועד ליום התשלום בפועל. בדרך חישוב זו טעתה מע"צ – הריביות הקבועות בדין לגבי החבויות הכספיות השונות גם הן שונות ולמעשה יש גם שוני בבעלי הדין. לכן, על מע"צ היה להביא את מלוא סכום פיצויי ירידת הערך שנקבעו לנקודת הזמן הנוכחית היום ומנגד, להביא את מלוא סכום פיצויי ההפקעה ששולמו בעבר לנקודת זמן נוכחית ולבצע את הקיזוז בהתאם לערכים היום. לאור הבדלים במנגנוני הריבית בין החוקים השונים, ביצוע חישוב מוטעה לפי גישת מע"צ הביא להפחתה ניכרת בפיצוי לו זכאים המערערים.
   
2. יש לדחות את טענות חלק מהמערערים בהקשר זה. מעיון בטענות המערערים כפי שפורטו בהחלטה הסופית של ועדת הערר, עולה כי טענות אלו של חלק מהמערערים, ביחס לכשלים בדרך החישוב והעדר תשלום הפרש הפיצוי שטרם הועבר למערערים, לא הועלו בפני ועדת הערר וממילא אינן יכולות לשמש מושא לערעור מינהלי זה. בנוסף, טענותיהם בהקשר זה לגבי אופן קיזוז פיצויי ההפקעה, סותרות למעשה את טענתם בפני ועדת הערר כי אין לקזז את פיצויי ההפקעה שהתקבלו (סעיף 7 לטענות העוררים בהחלטה הסופית של ועדת הערר).

סוף דבר

1. הערעור נדחה ברובו, למעט כאמור, לעניין פסיקת ההוצאות על ידי ועדת הערר בהחלטה הסופית.

ככל שהמערערים שילמו למשיבות, את ההוצאות כפי שנפסקו בהחלטה הסופית, ישיבו המשיבות למערערים הוצאות אלו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד תשלום ההוצאות ועד למועד השבתם בפועל.

1. בנסיבות העניין כשהערעור ברובו הגדול נדחה, היה מקום לחייב את המערערים בהוצאות ובשכ"ט עו"ד. מאידך, לאור העובדה שהמערערים לא זוכו על ידי ועדת הערר בהוצאות ובשכ"ט, כפי שהיה ראוי, לאור העובדה שזכו לפיצוי חלקי בסך כולל של כ-63,000,000 ₪- בהתאם להחלטת השמאית המכרעת וועדת הערר (ומעבר לכך שלא היה מקום לחייבם בהוצאות שבוטלו, כאמור בסעיף 50 לעיל), חיובים וזיכויים אלו מתאזנים, ולפיכך כל צד יישא בהוצאותיו בגין הליך זה שהתברר לפני.

העירבון שהופקד יושב למערערים.

ניתן היום, י"ז סיוון תשע"ו, 23 יוני 2016, בהעדר הצדדים.