לפני תביעה במסגרתה עותרת התובעת- עיריית תל אביב, להורות על סילוק ידו של הנתבע - מר שלמה דזנשוילי - ממקרקעין אשר סומנו באדום על גבי אורתופוטו מיום 25/5/13 ואשר צורף כנספח ב' לכתב התביעה.

מבוא:

1. התובעת הינה עירייה כמשמעותה בפקודת העיריות (נוסח חדש), התשכ"ד- 1964 (להלן: "התובעת" או "העיריה") והינה הבעלים הרשום של חלקה 16 בגוש 6137 (להלן: "המקרקעין").
2. המקרקעין נשוא התביעה הינם חלק ממקרקעין עליהם חלה תכנית מתאר מקומית מספר 1358ד'-פארק דרום, אשר אושרה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב יפו ביום 5/7/93 ופורסמה למתן תוקף ביום 24/11/94 בילקוט הפרסומים מספר 4263, התשנ"ה, עמ' 864 (להלן: "התכנית").
3. תשריט המקרקעין עליהם חלה התכנית צורף כנספח ב'2 לתצהיר הגב' אילנית ינאי מטעם התובעת. כמו כן, על גבי אורתופוטו אשר צורף כנספח א' לחוות דעת המומחית לפיענוח תצלומי אוויר מטעם התובעת- הגב' מירה ירקוני -סומן הקו הכחול של התכנית התוחם את גבולותיה.
4. סימון השטח אשר נטען כי הינו מוחזק על ידי הנתבע, או מי מטעמו, הינו השטח המסומן באדום בחלקה 16 באורתופוטו מיום 25/5/13 אשר צורף כנספח ב' לכתב התביעה (להלן: "המקרקעין נשוא התביעה").
5. בסעיף 11 לתקנון התוכנית נקבע כי השטחים המיועדים לצורכי ציבור יופקעו וירשמו על שם העירייה.
6. הפקעת המקרקעין נעשתה על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב בהתאם לסמכותה לפי סעיף 189 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק") ובהתאמה לסעיף 190 לחוק הליך ההפקעה בוצע בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").
7. כך, ביום 9/1/1996 פרסמה הועדה המקומית, בתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו – 190 לחוק ובהתאם לתכנית המאושרת, הודעה לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות, לפיה המקרקעין המתוארים בתוספת להודעה דרושים לעירייה לחלוטין לצרכי ציבור (להלן: "הודעת ההפקעה").
8. במסגרת הודעת ההפקעה נאמר כי העירייה מתכוונת לקנות חזקה במקרקעין, מפני שהם דרושים לצרכי ציבור שלמענם עומדים לרכשם, וכי הוועדה המקומית מורה שכל אדם המחזיק במקרקעין האמורים ימסור את החזקה בהם.
9. ביום 13/2/1996 נרשמו בלשכת רישום המקרקעין הערות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודת הקרקעות וביום 7/12/2006 נרשמו זכויות הבעלות בחלקה על שם התובעת וזאת, בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות.
10. העובדות כפי שפורטו על ידי לעיל, אינן שנויות במחלוקת ויתרה מכך, נתמכו בנסחי רישום מקרקעין, העתקי תקנון התכנית, תשריט התכנית ופרסום ברשומות הנוגע לאישורה וכן, העתק פרסום הודעת ההפקעה, כפי שצורפו לתצהירי התובעת ולא נסתרו.

טענות הצדדים:

1. לטענת התובעת – התוכנית חולשת על שטח פארק נכבד המשתרע על למעלה מ – 1,000 דונמים, אשר בשל גודלו ומעצם ייעודו לשטח ציבורי פתוח, משמש ככר נרחב לפולשים ומסיגי גבול, המנסים להשתלט על המקרקעין ולהקים בהם מבנים ארעיים, ללא היתרים כחוק וללא הסכמתה.
2. לטענת התובעת, במהלך השנים הינה מנהלת מאבק עיקש, הן באמצעות הוצאת צווי הריסה מנהליים, הן באמצעות הגשת כתבי אישום, הן בהוצאת צווי סילוק פולשים והן באמצעות הגשת תביעות לפינוי וסילוק יד, תוך השקעת משאבים כספיים אדירים, כנגד כל פלישה ובנייה בלתי חוקית הנעשית במקרקעין ובמקרקעין הסמוכים להם.
3. בהקשר לתביעה לפני, לשיטת התובעת, בחודש יוני 2011 זוהתה לראשונה פלישה, הקטנה מגודל הבנייה כיום על המקרקעין נשוא התביעה והמשך הבנייה בוצע בשנים 2011-2012. לטענתה, במועד הגשת התביעה מוחזק על ידי הנתבע או מי מטעמו, שטח בגודל של 40 מ"ר וזאת, כמסומן באדום באורתופוטו מיום 25/5/13 אשר צורף כנספח ב' לכתב התביעה.
4. לשיטת התובעת, הואיל והנתבע – או מי מטעמו- מחזיק כיום במקרקעין נשוא התביעה וזאת, ללא כל זכות או רשות כלשהי, ללא הסכמתה, בניגוד לרצונה ומבלי לגרוע מן האמור, אף בלא תשלום בגין דמי שימוש ראויים, הרי שהיא דורשת, בהתאם להוראות סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כי יסלק ידו מהמקרקעין וישיב לה את החזקה בהם, כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו.
5. מבלי לגרוע מן האמור, מכחישה התובעת טענותיו של הנתבע ולפיהן המקרקעין בהם הינו מחזיק לא זוהו על ידה כדבעי ולעניין זה הינה טוענת כי מיקום המקרקעין הינו כמשוקף באורתופוטו אשר צורף לחוות הדעת מטעמה וכנתמך בחוות הדעת גופה. יתרה מכך, לטענתה זיהוי המקרקעין אינו שנוי במחלוקת משהנתבע הודה בהחזקת המקרקעין נשוא התביעה בתצהיר בקשת רשות להתגונן אשר הוגש על ידו. זאת אף זאת, לטענת התובעת טענתו של הנתבע ולפיה אינו מחזיק במקרקעין, עומדת בסתירה לדרישתו לקבל פיצוי בגין פינויו מאותם מקרקעין עצמם. יתרה מכך, לטענת התובעת, בהינתן שהנתבע אינו מכחיש כי הינו מחזיק מקרקעין במתחם, הרי שככל שאמנם אינו מחזיק במקרקעין הנטענים על ידי התובעת, שומה היה עליו להראות באילו מקרקעין הוא מחזיק בפועל.

בנסיבות אלו, טוענת התובעת, כי יש לקבוע כי הנתבע אמנם מחזיק במקרקעין נשוא התביעה וכפי שנטען על ידה.

1. זאת ועוד, התובעת מכחישה טענות הנתבע ולפיהן הוא שוהה במקרקעין שהייה ממושכת ולטענתה, תחילת החזקה במקרקעין הינה לכל המוקדם משנת 2011, קרי למועד התביעה, במשך שנתיים לכל היותר. יתרה מכך, לטענת התובעת, ממילא עזב הנתבע את המקרקעין, כפי שהוא עצמו מעיד בשנת 2013.
2. זאת אף זאת, לטענת התובעת טענות הנתבע ולפיהן רכש זכויות במקרקעין וכן ולפיהן הינו מחזיק במקרקעין לאורך תקופה ארוכה - נטענו בעלמא, ללא כל ביסוס ראייתי, מבלי שיצורף על ידו תצלום אוויר התומך בטענותיו והינן אף סותרות את נסח רישום המקרקעין, ממנו עולה כי המקרקעין הינם בבעלותה. לעניין זה מוסיפה התובעת וטוענת כי הנתבע טען כי רכש את הזכויות במקרקעין מאת מר גינדי מאיר ואולם, בהינתן שאדם אינו יכול להקנות יותר ממה שיש לו והואיל והמקרקעין הינם בבעלותה הרי שמר גינדי מאיר לא יכל להקנות לנתבע את שלא היה שלו מלכתחילה.
3. בנוסף, מכחישה התובעת טענת הנתבע ולפיה יש בהחזקת המקרקעין על ידו בכדי להקים לו זכות כלשהי. בהקשר זה פותחת התובעת וטוענת כי בהינתן פרק הזמן הקצר יחסית בו מחזיק הנתבע במקרקעין- שנתיים- הרי שתביעתה הוגשה בלא כל שיהוי. לטענתה, האמור חל ביתר שאת משמדובר במקרקעי ציבור. עוד טוענת התובעת כי אין בפרק הזמן בו מחזיק הנתבע במקרקעין נשוא התביעה בכדי להקים לו זכות במקרקעין כבר רשות בכלל וכזה אשר רשותו בלתי הדירה בפרט. זאת ועוד, לטענת התובעת ובהתבסס על פסיקות בית המשפט לרבות, פסיקתו העדכנית של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין פינויי פארק דרום, מקום בו מדובר במקרקעי ציבור, אין בחזקה כשלעצמה- גם ככל שהיא אמנם ארוכת שנים - בכדי להקנות זכות כבר רשות בכלל וכבר רשות בלתי הדירה בפרט ומשכך, ניתן להפסיק הרשות – המוכחשת- בכל עת.
4. באשר לטענת הנתבע בדבר פיצוי מכוח סעיף 194 או בגין החזר השקעות, הרי שלטענת התובעת, יש לדחות טענותיו אלו של הנתבע בנסיבות בהן לא הייתה לו זכות כלשהי במועד ההפקעה, הינו מחזיק שלא כדין, בנה את המבנים על המקרקעין בלא היתר כדין, פלש למקרקעין ולא שילם דמי שימוש. יתרה מכך, לטענת התובעת הנתבע לא הוכיח השקעות כלשהן ולא הציג כל אסמכתא להשקעות כאמור.
5. זאת ועוד, לטענת התובעת דין תביעתו של הנתבע להחזר השקעות או לפינוי המותנה בפיצוי – להידחות וזאת, הן הואיל וכאמור אינו זכאי לפיצוי בנסיבות כפי שהונחו ובנוסף, בהינתן שמדובר במקרקעין המיועדים לשצ"פ ומשכך ממילא לא תצמח לתובעת כל תועלת מהשקעות הנתבע – המוכחשות כשלעצמן. זאת ועוד, באשר לטענה בדבר פיצוי, טוענת התובעת כי דין הטענה להידחות בנסיבות בהן מדובר בשימוש שלא כדין במקרקעי ציבור, בפלישה לפני שנים מעטות יחסית ובהתבסס על פסיקת בתי המשפט- לרבות בשורת פסקי דין אשר ניתנו לאחרונה על ידי בית המשפט המחוזי [ובכלל זה לדוגמא בע"א 43018-10-15 עירית תל אביב נ' שובלי וכן, בפסק דין אשר ניתן אף הוא כחלק ממקבץ פסקי הדין בעניין פארק דרום בע"א 36576-07-15 ברוך נ' עריית תל אביב (8/3/17) (להלן: "עניין ברוך") ] ובהתאם לה בנסיבות כפי שהונחו, אין לנתבע זכות לפיצוי כלשהו וקל וחומר שלא לפיצוי קודם וכתנאי לפינויו. עוד דוחה התובעת טענת הנתבע ולפיה יש להקיש גזירה שווה מפשרה אשר הושגה בעניין יוסף צוויג- טענה אשר אף היא נדחתה בפסקי הדין של בית המשפט המחוזי - מהטעם שמקרה צוויג אינו שווה למקרה נשוא התביעה לפני. לשם הזהירות – בכל הנוגע לשומת הפיצוי- טוענת התובעת כי יש לאמץ את חוות הדעת מטעמה.
6. יתרה מכך, לטענת התובעת יש לקזז מסכום הפיצוי, ככל שיקבע, דמי שימוש בגין החזקת המקרקעין לאורך השנים בלא תשלום כלשהו.
7. לאור האמור, לטענת התובעת, יש לקבל תביעתה ולהורות על סילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין.
8. הנתבע מנגד טוען ראשית- כי דין התביעה להידחות על הסף, בהעדר זיהוי של המקרקעין בהם הוא מחזיק. לעניין זה מפנה הנתבע לכך שבכתב התביעה תוארו המקרקעין באופן סתמי, אין ציון ברור של גבולות הפלישה או מיקומה על גבי מפה או תשריט וכל שצורף הוא צילום אויר עליו סומן כביכול שטח הפלישה, אלא שהוא קטן משטח החלקות הנטען ולכן, לא די בנסח, בתצלום האוויר ובציון גוש או חלקה בכדי לזהות ולהגדיר את שטח הפלישה הנטען. עוד טוען הנתבע כי גם ככל שסומן שטח המתואר כשטח פלישה על גבי תצלום האוויר, הרי שלא הוכח קשר בין השטח המסומן על התצלום, לבין המקרקעין המוחזקים בפועל על ידו. לעניין זה מפנה הנתבע לכך שסימון המקרקעין נשוא התביעה על גבי תצלום האוויר תוך שיוכו לנתבע, נעשה על ידי מומחית התצ"א מטעם התובעת בהסתמך על סקר מחזיקים, אשר לא צורף לתביעה כמו גם לתצהירה ומשכך חוות דעתה המסתמכת עליו מהווה עדות מפי השמועה.

עוד מוסיף הנתבע וטוען כי לא הודה בכך שהוא מחזיק במקרקעין נשוא התביעה ואפילו אינו יכול לדעת האם המקרקעין שלו אמנם נמצאים במיקום הנטען.

1. מבלי לגרוע מטענותיו המקדמיות, מוסיף הנתבע וטוען, כי הינו מחזיק במקרקעין במשך שנים רבות וזאת, החל משנת 2005 עת רכש את הזכויות במקרקעין בתמורה לתשלום סך 10,000$ מאת מאיר גינדי. עוד טוען הנתבע כי הינו מחזיק במקרקעין למגוריו ואין לו כל נכס נוסף. יתרה מכך, הינו טוען כי השקיע במקרקעין סך של כ 100,000 ₪ בגין שיפוץ הנכס אשר היה במקום. לטענתו, הוכחו מגוריו בעדותו וכן, בעדות מר מאיר גינדי אשר תמך בה.
2. זאת ועוד, לעניין משך החזקתו במקרקעין, טוען הנתבע, כי אין לייחס משקל ראייתי לחוות דעת מומחית התצ"א מטעם התובעת וזאת, בהינתן שמדובר בחוות דעת המסתמכת על סקר מחזיקים שלא צורף, תצלומי האוויר אשר צורפו לה לא הוגשו כדין, מלבד רישום עליהם באשר לשנת הצילומים שנעשה על ידי המומחית אין כל ראייה ולפיה אמנם מדובר בצילומים מאותן שנים, חוות דעתה מהווה עדות מפי שמועה והיא לא הוגשה בהתאם להוראות סעיף 33 לתקנות המדידות (מדידות ומיפוי), תשנ"ח – 1998 וכן, לא בהתאם לנוהל אשר נקבע בפסיקה כתנאי להגשת צילום אוויר (לעניין זה מפנה הנתבע לע"פ 566/89 מרציאנו נ' מדינת ישראל ).
3. לחילופין טוען הנתבע כי יש להתנות פינוי – ככל שיפסק - בהעמדת דיור חלופי או פיצוי בהתאם לחוות הדעת מטעמו וזאת, בהתבסס על סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, או בהתבסס על אפלייתו אל מול תושבים אחרים בפארק דרום, כגון יוסף צוויג, מפעל הארגז אשר התובעת הודתה שהינה נוקטת בהליך בוררות סודי לפיצויו, או תושבים אשר נזכרים בחוות דעת שמאית מטעם אלירן כי פוצו במקרים דומים.
4. לחילופי חילופין, טוען הנתבע כי החזקתו במקרקעין לאורך 11 שנים, בלא שהתובעת פנתה אליו בדרישה להפסיק החזקתו ותוך הסתמכותו של הנתבע על שתיקתה והכל כאשר התובעת מודעת להחזקתו במקרקעין, מקימה לו רשות אשר ביטולה יש להתנות בפיצוי.
5. לעניין תקופת החזקה, כמקימה זכות לפיצוי, טוען הנתבע כי במסגרת פסיקות בתי משפט העליון והמחוזי, נקבע כי גם בגין תקופות קצרות יותר – החל משלוש שנים – קיימת זכאות לפיצוי במקרה של פינוי . עוד מפנה הנתבע לעניין זה, לפסיקות בתי משפט השלום ובכלל זה מפי כבוד השופט יעקב שקד בבית משפט השלום בהרצליה ופסק הדין בתל אביב בת"א (שלום ת"א) 35609-10-13 עיריית תל אביב-יפו נ' יצחק אמסלם (פורסם בנבו, 26.01.2016) אשר ניתן על ידי כבוד השופט הימן גיא, במסגרתם נפסק כי יש לפצות מפונים ממתחם זה תוך פיצויים וזאת, לאור הסתמכותם על הסכמת העירייה להחזקתם ושינוי מצבם לרעה.
6. לאור האמור, טוען הנתבע כי גם ככל שיקבע שעליו לפנות את המקרקעין הרי שיש לפצותו בגין כך.

באשר לגובה הפיצוי טוען הנתבע כי יש להתייחס לשווי השקעותיו במקרקעין וכן, כי יש לאמץ את חוות דעת המומחה מטעמו ולהעדיפו על פני המומחה מטעם התובעת.

עוד טוען הנתבע – בהתבסס על קביעות בית המשפט העליון כמו גם בית המשפט השלום - כי יש להתנות את הפינוי בפיצוי וזאת, הגם שהפיצוי לא נתבע במסגרת תביעה נפרדת. לעניין זה מציין הנתבעת במאמר מוסגר כי לאור מצבו הכללי, ממילא ככל הנראה היה מוקנה לו פטור מתשלום אגרה וכי נערך דיון הוכחות בנוגע לשמאות הנכס ומשכך, יעילות הדיון מצדיקה ליבון סוגיית הפיצוי כבר בשלב זה ובכריכה לתביעת הפינוי.

1. לאור האמור, לטענת הנתבע דין התביעה כנגדו להידחות ולחלופין כי יש להתנות פינויו בפיצוי.

דיון והכרעה:

1. אקדים אחרית לראשית, לאחר ששמעתי את העדויות, בחנתי את כלל הראיות כפי שהוצגו בפני ושקלתי את טענותיהם של הצדדים, נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל ולהלן יפורטו טעמי.

זכויות התובעת במקרקעין נשוא התביעה :

1. בהקשר לזכויות התובעת במקרקעין נשוא התביעה, הרי שכפי שפורט בהרחבה במבוא לפסק דין זה, התובעת הינה בעלים של חלקה 16 בגוש 6137 ובעלותה בחלקה זו הוכחה כדבעי וכדין על ידי הצגת רישום המקרקעין (ראו לעניין זה סעיף 125 לחוק המקרקעין וכן, דברי כב' הנשיא אגרנט בע"א 509/64 חברת חלקה 38/5+ 38/1 בגוש 6667 בע"מ נ' לוי , פ"ד יט (2), 177).

לאור בעלות התובעת על החלקה הרי שהינה זכאית לתבוע סילוק יד מחלקה זו וזאת, בהתאם להוראות סעיף 16 לחוק המקרקעין הקובע:

" בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין".

1. לעניין תביעת סילוק יד בהסתמך על סעיף 16, נקבע כי עם הוכחת הבעלות עובר נטל הראייה לכתפי הנתבע אשר עליו להוכיח כי, על אף זכות הבעלות, הרי שיש לו זכות חוקית להחזיק במקרקעין (ראו כב' השופטת מ' בן פורת בע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי, פ"ד לא (3) 455, 464 וכן, ע"א 228/65 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' חלקה 6 גוש 7166 בע"מ, פ"ד כ(1) 253, 260).

זיהוי חלק המקרקעין בו מחזיק הנתבע כחלק מהמקרקעין נשוא התביעה:

1. כאמור, לטענת הנתבע, דין התביעה להידחות על הסף הואיל והמקרקעין נשוא התביעה לא זוהו כדבעי ויתרה מכך בהינתן שהתובעת לא הוכיחה קשר בין המקרקעין נשוא התביעה לבין המקרקעין המוחזקים על ידו.

לאחר ששקלתי את הטענה, אין בידי לקבלה.

1. ראשית, בכל הנוגע לטענה בדבר זיהוי המקרקעין, אין חולק כי לשם קבלת סעד בתביעת פינוי יש לתאר את המקרקעין באופן המאפשר הוצאתו של סעד הפינוי אל הפועל. יחד עם זאת, לעניין זה, הנני סבורה כי העמדת המקרקעין נשוא התביעה על גבי אורתופוטו מהווה זיהויים באופן מספק וזאת, הואיל ובהתאמה למיקומם ניתן לבצע סעד הפינוי.
2. זאת ועוד, הנני סבורה כי טענת הנתבע ולפיה לא הוכח קשר בין המקרקעין המוחזקים על ידו בפועל, לבין המקרקעין נשוא התביעה, מהווה הרחבת חזית וזאת, בהינתן שבמסגרת בקשת הרשות להתגונן מטעמו, לא זו בלבד שהנתבע לא הכחיש את החזקתו במקרקעין נשוא התביעה אלא שהוא טען מפורשות כי הינו מחזיק במקרקעין נשוא התביעה. כך, בסעיף 3 לתצהיר אשר נמסר על ידי הנתבע בתמיכה לבקשה למתן רשות להתגונן אשר הוגשה על ידו, טען הנתבע כי : "אני רכשתי בדין וביושר את הזכויות במקרקעין נשוא התביעה ובבית המגורים הבנוי עליהם ברחוב ס.א. 53 בתל אביב (להלן: "המקרקעין", "בית המגורים"), ואני מחזיק בהם, מזה שנים..." עיננו הרואות- הנתבע אינו מכחיש כי הוא מחזיק במקרקעין נשוא התביעה, אינו טוען כל טענה ולפיה אין קשר בין המקרקעין נשוא התביעה לבינו, אלא שהוא מודה בהחזקתו בהם ואולם, לטענתו הינו בעל זכויות במקרקעין אלו.
3. חיזוק לזיהוי המקרקעין נשוא התביעה עם המקרקעין אשר מוחזקים על ידי הנתבע ניתן למצוא גם בחוות דעת מומחה בית המשפט – מר יצחק ששון, אשר הגיש חוות דעתו לתיק בית המשפט ביום 30/4/15 ואשר הצדדים לא עתרו לחקירתו. במסגרת עמוד 3 לחוות דעתו, תיאר המומחה את מיקום המבנה נשוא התביעה ומיקומם של המקרקעין. בנוסף, בעמוד 4 לחוות הדעת מזהה המומחה את הנכס נשוא התביעה ויתרה מכך, ממקם אותו על גבי המפה. כיוון שכך, הרי שחוות דעתו של מומחה בית המשפט יש בה בכדי לתמוך בזיהוי המקרקעין נשוא התביעה ושיוכם לנתבע.
4. זאת אף זאת, לטעמי - בהינתן שהנתבע אינו מכחיש כי הינו מחזיק במקרקעין בתחום פארק דרום ואולם, הינו כופר בקשר בין המקרקעין נשוא התביעה לבין המקרקעין המוחזקים על ידו, שומה היה על הנתבע להראות כי הינו מחזיק במקרקעין אשר זיהויים שונה מהמקרקעין הנטענים. אלא, שהנתבע לא הראה באיזה מקרקעין הינו מחזיק בפועל ומחדלו זה יש בו בכדי להקים חזקה ולפיה הינו אמנם מחזיק במקרקעין נשוא התביעה.
5. בבחינת למעלה מן הצורך הנני סבורה עוד כי הנתבע, הטוען לזכויות במקרקעין כמו גם לפיצוי בגינם – מושתק מלטעון, באותה נשימה, כי לא זוהו המקרקעין אשר לבעלות בהם ולפיצוי בגינם הינו טוען. (לעניין זה ראו גם קביעות בית המשפט המחוזי בפס"ד ברוך בסעיף 67 לפסק הדין).
6. לאור האמור, הנני קובעת כי הוכח הקשר בין הנתבע לבין המקרקעין נשוא התביעה, קרי בשטח מתוך חלקה 16 אשר סומן באדום באורתופוטו מיום 25/5/13 אשר צורף כנספח ב' לכתב התביעה.

מעמדו של הנתבע במתחם הפלישה:

1. זכותו של הנתבע כבר רשות בלתי הדירה –

במסגרת סיכומיו טוען הנתבע כי הינו מחזיק במקרקעין כדין, מכח רישיון מפורש אשר הינו בלתי הדיר, כי התובעת לא סתרה הטענה ולפיה הינו בר רשות במקרקעין ויתרה מכך כי החזקתו במקרקעין ארוכת השנים ולכל הפחות במשך 8 שנים למועד התביעה, יש בה בכדי להקים לו רשות בלתי הדירה במקרקעין.

1. טרם אפנה לבירור טענות הנתבע לגופם של דברים, דהיינו, בכל הנוגע לעצם נכונות טענתו ולפיה החזיק במקרקעין באופן רציף במשך 8 שנים, הנני מוצאת להקדיש מילים לסקירת הנורמות המשפטיות והחוקיות החלות לעניין הגדרת מחזיק כבר רשות בכלל, כבר רשות אשר רשותו בלתי הדירה וכן כבעל זכויות לפיצוי או דיור חלוף במקרה של פינוי.
2. בר רשות במקרקעין – סקירה נורמטיבית –

ראשית - רישיון להשתמש במקרקעין הוגדר על ידי פרופ' נ' זלצמן במאמרה "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב 24, (להלן: "זלצמן") 24, כך:

"רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל-המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס. "רשות במקרקעין" באה להבחין מהענקת זכות במקרקעין שמאפייניה הם החזקה ושימוש בנכס, או שימוש בלבד. כך, למשל, שכירות, שאילה או זיקת הנאה. הרשות נעדרת כוונת הקנייה של זכות בנכס. אפשר שהיא תהא מעוגנת בחוזה שנקשר בין הצדדים וכך תצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין (להלן: רשות חוזית), ואפשר שתינתן על ידי בעל המקרקעין ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, אקט של רצון טוב, או תלמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה או לשימוש שעושה אחר בנכס (להלן: רשות גרידא). רשות גרידא באה להבחין איפוא מן הרשות החוזית. תוכנה של הרשות החוזית, משך קיומה, ותנאי סיומה ילמדו מן ההסכם שבין הצדדים. רשות גרידא אינה מעניקה לבעליה זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין. היא בגדר היתר של רצון טוב שנותנו רשאי לבטלו בכל רגע.."

1. יודגש, הולדתו של רישיון במקרקעין אינה חייבת להיות מותנית בהסכמה מפורשת וניתן להסיק קיומו של רישיון מכללא הנוצר מכח התנהגות הבעלים או הסכמתו שבשתיקה משך תקופה ארוכה (ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פד"י ט"ז 2901, 2905; ע"א 60/84 ריבוא נ' גל, פ"ד לט (3) 693; עא (ת"א) 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד - המגבית המאוחדת לישראל (30.12.2002)). יפים, לעניין זה, דברי פרופ' זלצמן (זלצמן בעמוד 28):

"לצד רשות שניתנה בהבטחה מפורשת ניתן לתאר מצבים שבהם נלמדת הסכמתו של בעל המקרקעין, ומכאן רשותו, משתיקתו ואי-מחאתו על ההחזקה של פלוני בנכס, או על השימוש שהוא עושה בנכס, כאשר בנסיבותיו של המקרה ניתן היה לצפות את התנגדותו. במצבים אלו ההחזקה או השימוש הושגו במעשה עוולה של הסגת גבול במקרקעין, אך השלמתו של בעל המקרקעין עם נוכחותו של פלוני בנכס מניחה עם עבור הזמן את הסכמתו שבשתיקה".

עם זאת נקבע כי אין לראות בחלוף הזמן לכשעצמו, ביטוי של הסכמה ויצירת רישיון מכללא, אלא אם מצטרפות אליו נסיבות אחרות (ראו: ע"א (ת"א) 793/75 ישראל אקסלרוד ואח' נ' מדינת ישראל , פס"מ תשל"ז (2) 461).

1. נקבע כי רישיון במקרקעין עשוי להיות הדיר או בלתי-הדיר. קרי, ישנם רישיונות אשר הבעלים יכולים לבטל כרצונם, וישנם רישיונות שלגביהם לא יוכלו לעשות כן (עא 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (21.07.2015) להלן: "עניין היפר חלף")
2. במסגרת הפסיקה נקבע כי ככלל, רישיון מכללא הוא מטבעו רישיון הדיר הניתן לביטול בכל עת (ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו , לא (3) 433 (21.07.1977) ; רע"א 2272/11 מנשה ברכה נ' "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (04.05.2011)) וכן, כי מתן רישיון בלתי הדיר עשוי להשפיע גם על צד ג' (ראו ע"א 588/81 אריה ציזיק נ' דבורה הורוביץ , מ (1) 321 (12.02.1986)).
3. באשר לנסיבות בהן הרשות לא תהיה הדירה ובעל הרישיון "יושתק" מלטעון לביטולו, הרי שנקבע כי רק בנסיבות מיוחדות בהן ניתן ללמוד על היווצרותו של קשר סיבתי בין הציפיה שבעל המקרקעין נטע כלפי בעל הרישיון לבין שינוי לרעה שהתרחש במצבו של זה האחרון, יהיה זה בלתי צודק לאפשר לבעל המקרקעין להתנער מן ההבטחה או להתכחש למצג ובית המשפט יהיה רשאי לקבוע כי הרשות הינה בלתי הדירה (פרופ' נ' זלצמן, במאמר אחר, "רשות חינם" במקרקעין כ"השאלת מקרקעין": גישת הסיווג והלכות ה"רישיון במקרקעין", עיוני משפט לה 265, 270–271; ע"א 496/82 רוזן נ' סלונים פ"ד לט (2) 337, 342). כך, נקבע גם מפי כב' השופטת [כתוארה אז] ד' ביניש ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ"ד נג (3) 151, 170 כי:

"כאשר מתעוררת בפני בית-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית-המשפט לבחון, על-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך".

1. יחד עם זאת, מקום בו מדובר ברשות אשר ניתנה ללא תמורה ובמיוחד מקום בו מדובר ברישיון נטען במקרקעי ציבור, הרי שגישת הפסיקה הינה כי האפשרות לטענה ולפיה קיימת רשות מכללא בכלל הינה נדירה עד כדי בלתי קיימת ויתרה מכך, בית המשפט שלל אפשרות להכיר בקיומה של רשות מכללא שאינה הדירה במקרקעי ציבור.

כך בעניין היפר חלף נקבע על ידי המשנה לנשיאה, כב' השופט א' רובינשטיין, לעניין היווצרות רשות מכללא במקרקעי ציבור כי:

"צריכות להתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור, וככל הנראה תמה דרכ[ו] ונלווהו כעיקרון לבית עולמו."

אציין כי בע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח (19/8/15) (להלן: "פסק דין אביטסם") הוסיף על האמור כב' השופט צ' זילברטל (תוך התייחסות לקביעות בית המשפט בעניין היפר חלף לעיל) וקבע כי נתקיימו נסיבות חריגות בהן ניתן להסיק על רשות מכללא אותם ציין כדלקמן:

"המקרה שבפנינו – בגדרו אין מחלוקת כי המערערת יושבת בחלקה כשישים שנה מבלי שנעשו צעדים ממשיים לסלקה, כאשר יש אינדיקציות שהרשויות היו נכונות להגיע להסדר ובגדרו לאפשר המשך ההחזקה – מבהיר ביתר שאת כי במקרים חריגים יש להכיר בכך שאוזלת ידן של הרשויות מלמדת על התגבשותה של רשות מכללא בקרקע, ולא ניתן להכשיר מלכתחילה כל פעולה (או ליתר דיוק אי-פעולה) של הרשויות באשר היא, דבר שיהיה בו כדי לסכל את תמריצי הרשויות לפעול ביעילות ובהגינות."

כאמור, כפועל יוצא מהנסיבות האמורות, קבע בית המשפט כי הוקנתה רשות מכללא ואולם, הוסיף וקבע כי רשות זו ניתנת לביטול בהודעה, קרי הינה הדירה. זאת ועוד, בית המשפט הוסיף והתייחס מפורשות לשאלת אי הדירותה של רשות במקרקעי ציבור וקבע:

"לגישתי, ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי-הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. בצד זאת, כאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, שנוצרה עקב מחדלן של הרשויות מלפעול לסילוקו של מסיג גבול במקרקעין, אין מקום לקביעה כי זכותו של בר-הרשות התגבשה לכדי רשות בלתי הדירה....

אכן, פעולות האכיפה של הרשויות נגד פולשים למקרקעי ציבור אורכות זמן רב לעיתים, וכפי שנלמד מן המקרה שלפנינו – לעיתים אף זמן רב מידי. במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר-רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים על-ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס"

(ראו גם רע"א 977/06 מרדכי בן חמו נ' משרד הבריאות (17/5/06) במסגרתו נקבע כי:"רשות חינם- לא כל שכן ברכוש הציבור- אינה יכולה ככלל להיות בלתי הדירה". לקביעות נוספות במסגרתן לא יוחסה חשיבות למחדל הרשויות מפעולה ראו – רע"א 10346/06 לילי ארז נ' מדינת ישראל משרד הביטחון (12.06.2007); ע"א 6156/05 הרצל אדאדי נ' מדינת ישראל (20.7.05))

1. בדומה לקביעתי כפי שהובאה לעיל, במסגרת פסקי הדין אשר ניתנו על ידי בית המשפט המחוזי בעניין פארק דרום ובכלל זה בעניין ברוך, אשר אוזכר לעיל, סיכם בית המשפט המחוזי את הלכת בית המשפט העליון בפסק הדין היפר חלף וקבע בעמוד 16 לפסק הדין כי:

"דהיינו השורה התחתונה של פסק הדין בעניין היפר-חלף הינה שגם אם לא עבר מוסד הרישיון מכללא כליל מן העולם הרי הוא בדרך לכך ומכל מקום, במיוחד במקרקעי ציבור, בית המשפט לא ייתן ידו להנצחת פלישה וצריכות להתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד להכרה ברישיון מכללא וזאת גם אם השתהו הרשויות בעשיית מלאכתן לאורך שנים רבות, בהתחשב גם בקושי הקיים בפיקוח קרוב ובאי טיפול יעיל בפלישות שלא מעידות על הסכמה של הרשות להחזקה ושימוש במקרקעי ציבור. "

עוד המשיך בית המשפט והפנה לפס"ד אביטסם הנ"ל וקבע כי:

"מפסקי הדין היפר-חלף ונחום (ואחרים המאוזכרים גם בהם) עולה כי רק בנסיבות חריגות ומיוחדות ביותר (כמו בעניין נחום של 60 שנות החזקה וקיומן של אינדיקציות שהרשויות היו נכונות להגיע להסדר ולאפשר המשך החזקה ובלא שננקטו צעדים ממשיים לסילוקה) ניתן יהיה להכיר ברישיון מכללא במקרקעי ציבור [ראו גם רע"א 7607/16 ציון שלום נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 30.10.2016) בו אוששו הלכות אלו] כשמדובר ברשות הדירה שאינה מקימה זכות במקרקעין ולכל היותר מהווה טענת הגנה מפני תביעות להסגת גבול או לדמי שימוש ראויים."

1. זאת ועוד, בכל הפסיקות הנוגעות לרישיון מכללא, חזר בית המשפט ושנה כי רישיון הינו זכות אישית – פרסונאלית אשר איננה ניתנת להעברה.

כך, לעניין זה קבע סגן הנשיא, כב' השופט י' גרוס בע"א 2642/00 גיסין רמי נ' קרן היסוד – המגבית המאוחדת לישראל (30/12/02) כי:

"עוד יש להצביע על שני מאפיינים נוספים למושג ה"רשות": ראשית, כי אין הדברים אמורים בזכות “In rem” המעניקה לבעליה זכות קניינית בנכס, אלא בזכות “In personam” דהיינו זכות אישית, שאינה תופסת כלפי צדדים שלישיים ..".

בדומה נקבע בפסק הדין אביטסם הנ"ל, בעמוד 20 כי:

"אכן, מקובלת בפסיקה הגישה כי הזכות הנוצרת עקב רישיון מהווה זכות אישית (In personam) של בעל הרישיון כלפי נותן הרשות, וזאת להבדיל מזכות חפצית השרירה כלפי כולי עלמא (In rem). על כן, חליפו של הבעלים נותן הרשות, אשר רכש ממנו את הנכס מושא הרישיון, אינו כפוף לזכות שניתנה לבר-הרשות, והרשות תבוא לקיצה עם כל העברה של זכויות הבעלות במקרקעין נשוא הרשות (רישיון במקרקעין, עמ' 33; ויסמן, עמ' 485-484; ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, [פורסם בנבו] פסקה 12 (25.11.2002); ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז 701, 708 (1963))."

לאור האמור הרי שהרישיון בטל ועובר מן העולם, כאשר "בר הרשות" עוזב את הקרקע נשוא הרישיון ו/או מעבירה לאחרים (ראו גם - דבריו של כב' השופט ח' טובי בת"א (ת"א) 41306/04 העמותה לקידום מועדון הכדורגל גדנ"ע ת"א נ' הרן (דימן) מנחם (28/5/06) וכן, דברי כב' השופטת ד' ביניש [כתוארה אז] בע"א 3836/93 ברמלי נ' ברמלי פ"ד נ (3) 868, 871).

1. לשם שלמות היריעה הנני מוצאת להתייחס לשורת פסקי דין אליהם הפנה הנתבע בסיכומיו במסגרתם נקבע - לטענתו – כי גם בהינתן חזקה לפרק זמן קצר, זכאי המחזיק לפיצוי בגין החזקתו. לאחר שבחנתי את פסקי הדין אליהם הפנה הנתבע, אינני סבורה כי יש בהם בכדי לשנות את מסקנותיי הנורמטיביות, כפי שפורטו לעיל וכפי שהינן בהתאם להלכה המחייבת למועד פסק הדין.

לעניין זה ראשית, כלל פסקי הדין הינם פסקי דין אשר ניתנו לפני שנים רבות ומשכך, ברי כי ההלכות החדשות כפי שנקבעו על ידי בית המשפט העליון בפסקי הדין בעניין היפר חלף ואביטסם – שינו וביטלו קביעותיהם, גם ככל שהיה ממש בטענות הנתבע בכל הנוגע לתוכנן.

יתרה מכך, בחינת עובדות פסקי הדין אליהם הפנה הנתבע, מעלה כי בכל המקרים מדובר בעובדות השונות מהותית מהעובדות נשוא התביעה לפני, באופן ההופך הסקירה הארוכה ללא רלוונטית לעניין במחלוקת. כך, בע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון ירושלים, פ"ד יז 701 – דובר בהקניית זכויות ביושר עוד קודם לחקיקת חוק המקרקעין ויתרה מכך, המקרקעין היו בבעלות פרטית- מסוג מירי. בע"א 657/71 יקותיאל נ' שר האוצר, כו(2) 564 (1972) – דובר בפיצוי בגין הפקעה בנסיבות בהן הודתה המדינה בכך שהמחזיקים היו ברי רשות והפיצוי אשר ניתן להם נגע להכנסות אשר היו צפויות להם ממטע וממכוורת אשר טופחו במקרקעין שהוחזקו על ידם והיו בסמיכות לבתי מגורים בהם גרו התובעים ברשות. בע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, נח(4) 27- דובר ברשות שנתנו הורים לבנם וכלתם לעשות שימוש בבית אשר נבנה בנחלה אל מול זכות מעקל. בע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ ,מ(1) 321 - דובר על עסקת מתנה אשר נתן אב לבתו- במקרקעין בבעלות פרטית- אשר לא הושלמה ברישום ואולם, הבת השקיעה בהם השקעות רבות ומשכך, נקבע כי הינה בעלת רשות בלתי הדירה בה. עוד יצוין כי עסקת המתנה נעשתה קודם לחקיקת חוק המקרקעין ומשכך, הקביעה התבססה על הדין קודם לחוק. ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי, פ''ד נג(3) 151– דובר בבית בבעלות פרטית, אשר תחילת ההחזקה בו הייתה כדייר מוגן ונקבע על ידי בית המשפט העליון כי בהסכמה שונה מעמד הדייר לבר רשות. בע"א 2272/11 מנשה ברכה נ' בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ- גם כן לא דובר במקרקעין בבעלות המדינה ויתרה מכך- בית המשפט העליון לא מצא להתערב בקביעות בית המשפט המחוזי ובהתאם להן המחזיקים אינם זכאים לפיצוי ובניגוד לנטען על ידי הנתבע, לא קבע כי לו היו מחזיקים משנת 1994 היו זכאים לפיצוי, אלא שקבע כי בנסיבות כפי שהונחו- קרי כי הוכחה החזקתם משנת 1995 – אינם זכאים לפיצוי. בת"א (ת"א) 1592/05 סלמאן אבו ערדה נ' מדינת ישראל רשות הפיתוח- מעבר לכך שמדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי, הרי שבאותו עניין החזקה הייתה ללא כל פניה משנת 1962 ועד לשנת 1997 – קרי במשך 35 שנים ולא כפי שנכתב במסגרת סיכומי הנתבע. יתרה מכך, במאמר מוסגר יצוין, כי בעניין זה הגם שבית המשפט קבע כי יש לפסוק לטובת המפונה פיצויים בגין השקעותיו, הוסיף וקבע כי דמי הפיצוי נבלעים לדמי השימוש אשר עולים עליהם. בע"א 88/98 לחמיש נ' שלו ( 14.08.2011)– גם כן מדובר בפסק דין של בית המשפט המחוזי ויתרה מכך, דובר בסכסוך בין ברי רשות במשק לבין מי שירש את המשק מהוריו- קרי הסכסוך לא היה בין המדינה לבין ברי הרשות.

עוד מפנה הנתבע לפסקי דין אשר ניתנו על ידי בית המשפט השלום- בבית המשפט בהרצליה מפי כבוד השופט יעקב ושקד ועל ידי בית המשפט בתל אביב בעניין אמסלם מפי כבוד השופט גיא הימן ואולם- פסקי דין אלו, מעבר לכך שאינם בגדר הלכה מחייבת ואף לא הלכה מנחה, בוטלו במסגרת פסיקותיו של בית המשפט המחוזי כפי שניתנו לאחרונה לעניין פארק דרום.

עיננו הרואות – כלל פסקי הדין אליהם הפנה הנתבע אינם רלוונטיים להליך לפני ואין בהם בכדי להוביל לשינוי המסקנות הנורמטיביות כפי שנקבעו ונסקרו לעיל.

1. מן הכלל אל הפרט –

הנני סבורה כי יישום ההתוויות הנורמטיביות במקרה המונח להכרעתי, יש בו בכדי לשלול טענותיו של הנתבע ובהתאם להן הינו בר רשות בכלל ובר רשות בלתי הדירה בפרט, במקרקעין נשוא התביעה והכל כפי שיפורט להלן.

1. כך, ראשית, בהינתן שמדובר במקרקעין הרשומים על שמה של רשות ציבורית ואשר התכנית המגדירה את יעודם אושרה בשנת 2004 ובשים לב לכך שמדובר במתחם החולש על למעלה מ- 1000 מ"ר ובו – כנטען על ידי התובעת ולא נסתר על ידי הנתבע- מתחמי פלישה רבים – לא מצאתי כי יש בעיכוב בהגשת התביעה בכדי להוביל כשלעצמו ליצירת רישיון לחזקה במקרקעין. זאת ועוד, גם לו סברתי כי יש במחדלה של התובעת מנקיטת פעולה לפינוי כלל הפולשים, בכדי להקנות רישיון להחזקה במקרקעין, הרי שבשים לב לכך שמדובר במקרקעין אשר הופקעו לצרכי ציבור והמהווים חלק ממתחם כולל המיועד לפארק רחב ידיים- אינני סבורה כי הרשות אינה הדירה.

כך או כך, בהינתן שמדובר במקרקעין ציבור ובהתאם לפסיקה, אין בהחזקה כשלעצמה תוך שתיקת המדינה בכדי להקים רשות (ראו לעניין זה פסקי הדין בעניין היפר חלף ואביטסם).

1. בנסיבות אלו, הרי שגם לו הוכיח הנתבע חזקה כנטען על ידו קרי במשך 8 שנים למועד התביעה, אינני סבורה כי היה בחזקה כנטען בכדי להקנות לו רישיון בלתי הדיר לחזקה במקרקעין.
2. תקופת החזקת הנתבע במקרקעין –

יתרה מכך, מבלי לגרוע מקביעתי ולפיה לא הוקנה לנתבע רישיון בלתי הדיר לחזקה במקרקעין, הרי שהנני סבורה כי בכל מקרה – לא הוכח על ידי הנתבע שאמנם הינו מחזיק במקרקעין נשוא התביעה משנת 2005 והנני מוצאת לקבל טענת התובעת ולפיה תחילת החזקתו במקרקעין נשוא התביעה, הינה לכל המוקדם בשנת 2011, קרי שנתיים לפני הגשת התביעה.

כך, כפי האמור בסעיף 35 לפסק הדין, משהתובעת הראתה כי הינה הבעלים הרשום של המקרקעין, על הנתבע הנטל להראות כי אמנם החזיק במקרקעין נשוא התביעה, חזקה נוגדת ולאורך שנים כפי שנטען על ידו. זאת ועוד, על הנתבע חל הנטל להראות כי אמנם קיבל רישיון להחזקה במקרקעין כנטען על ידו.

אלא שהנני סבורה כי הנתבע לא הרים את הנטל להראות חזקתו במקרקעין אלו כנטען על ידו, באשר בפועל כל שהוגשו על ידו בתמיכה לטענותיו הינן עדויות בעל פה שלו ושל מר מאיר גינדי, אשר לא נתמכו בראיות חיצוניות. במאמר מוסגר אציין כי לכאורה ומתוך עדותו של הנתבע אף עולה כי ראיות חיצוניות היה בהן בכדי לשלול טענותיו בדבר חזקה. בהקשר זה ולשם הדוגמא- אישר הנתבע בעדותו כי כתובתו הרשומה משנת 2013 הינה ברחוב זרובבל יעקב 16 בתל אביב וזאת, משנת 2013 ועד היום.

1. זאת אף זאת, הנני סבורה כי חיזוק ראייתי שלילי, ניתן אף ללמוד ממחדלו של הנתבע מצירוף חוות דעת מומחה תצלומי אוויר או תצלומי אוויר כלשהם אשר יש בהם בכדי לתמוך בטענתו ולפיה החזיק במקרקעין נשוא התביעה עוד קודם למועדים הנטענים על ידי התובעת, קרי קודם לשנת 2011. לעניין זה, במסגרת סיכומיו- מרחיב הנתבע היריעה בכל הנוגע לקבילות חוות דעת מפענחת תצלומי אוויר אשר הוגשה על ידי התובעת. דא עקא, שהנני סבורה כי לאור הנטל המוטל על הנתבע, היה על הנתבע עצמו להציג חוות דעת התומכת בגרסתו בדבר תחילת החזקה ולא די לו לפיכך, בכך שהינו טוען טענות הנוגעות לקבילות חוות דעתה של התובעת. הנני סבורה כי נטל זה חל ביתר שאת בהינתן שטענתה של התובעת- כפי שהינה עולה מחוות הדעת מטעמה ולפיה תחילת הבנייה במקום הינה לראשונה בשנת 2011, כמו גם טענתה ולפיה הינה מסתמכת על תצלומי אוויר בתמיכה לטענתה, היו ידועות לנתבע, באשר הן נטענות באופן עיקבי על ידי התובעת כבר מהמועד בו הוגש על ידה כתב התביעה. לאור האמור, הנני סבורה כי, מחדל הנתבע מצירוף חוות דעת המפענחת תצלומי אוויר, כמו גם מחדלו מהצגת תצלומי אוויר אחרים התומכים בטענתו בדבר תחילת חזקה במועד מוקדם יותר – יש בו בכדי להקים חזקה ראייתית שלילית הפועלת כנגד גרסתו.
2. אשר על כן הנני קובעת כי הנתבע החזיק במקרקעין לכל המוקדם משנת 2011 ובהתאמה הנני קובעת כי למועד הגשת התביעה החזיק במקרקעין נשוא התביעה במשך שנתיים בלבד.

סיכום ביניים:

1. כפי שפורט, נקבע על ידי כי החזקתו של הנתבע במקרקעין הינה לכל היותר במשך שנתיים קודם להגשת התביעה. בנסיבות אלו, הנני סבורה כי יש לדחות טענת הנתבע בדבר הסתמכות על מצגים כאלו ואחרים של התובעת כנטען על ידו .
2. בנסיבות אלו, ובמיוחד בשים לב לכך שמדובר במקרקעי ציבור, הרי שלא הוכח קיומו של רישיון לחזקה במקרקעין . יתרה מכך, הואיל ומדובר במקרקעין המיועדים לשימוש ציבורי כפארק רחב ידיים, הנני קובעת כי גם לו היה מוקנה לנתבע רישיון הרי שזה הדיר ובוטל על ידי התובעת. [בהקשר לביטול הרישיון ולמען שלמות היריעה והזהירות אציין כי גם עצם הגשת התביעה מהווה ביטול הרישיון ראו ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, לא (3) 210 (21.06.1977)]. לאור האמור הנני קובעת כי התובעת זכאית לתבוע פינויו של הנתבע מהמקרקעין וכי לא הוכחה זכות לנתבע הנוגדת זכותה זו.

משנקבע כי הנתבע אינו בר רשות מסוג כלשהו, לא בלתי הדירה ולא רשות מכללא, לא זכאי הנתבע לפיצוי כלשהו (ראו עניין היפר-חלף) ולכן דין תביעתו להידחות כבר בשלב זה (ראו גם - עניין ברוך בעמוד 21 לפסק הדין)

כריכת סוגית הפינוי בזכות פיצוי או דיור חלוף כנגד הפינוי –

1. כפי המפורט לעיל, קבעתי כי התובעת זכאית לתבוע פינויו של הנתבע וכן, בהתבסס על פסק הדין אשר ניתן בעניין ברוך, כי הנתבע אינו זכאי לקבל פיצוי כלשהו בגין פינויו. יחד עם זאת, ולשם שלמות היריעה – כפי שנעשה אף על ידי בית המשפט המחוזי בעניין ברוך, הנני מוצאת להתייחס ולו בקצרה, לטענות הנתבע המבססות לגישתו פיצוי מפאת שיקולי הצדק.

לעניין זה ראשית, גם לו סברתי כי לנתבע רישיון – ואין כך פני הדברים - בהינתן שרשותו של הנתבע הינה הדירה ובשים לב לפסיקת בית המשפט העליון, בין היתר במסגרת פסק הדין אביטסם, הרי שלכל היותר רישיון כאמור יש בו בכדי להקנות לנתבע טענת הגנה בפני תביעת פינוי או תביעה לדמי שימוש ואולם, אין בו בכדי להקים לו זכות לתביעת פיצוי.

1. זאת ועוד, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין ברוך, נקבעו התוויות כדלקמן הנוגעות לסוגית הפיצוי לו זכאי בר רשות אשר רשותו בוטלה:

" בקביעת הפיצוי על בית המשפט לפעול על מנת למצוא פתרון צודק בנסיבות העניין. השיקולים המנחים את בית המשפט הינם: משך השנים בהם קיימת חזקה, אינטרס ההסתמכות והציפייה, וחוקיות הבניה כאשר בכל המקרים הפיצוי ניתן בגין ההשקעות והשבחת המקרקעין לאחר שהוכחו כדבעי. כך גם למול הזכות לפיצוי נבחן שווי השימוש הראוי במקרקעין, ולמצער ממועד ביטול הרשות (ע"א (מחוזי ת"א) 1187/09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי טוביה [פורסם בנבו] (07.02.2011), בפסקאות 22-25 וההפניות שם (להלן: "עניין רמ-נח"), אשר אושר ברע"א 2060/11 טוביה עבודי נ' רמ נח בע"מ (פורסם בנבו, 06.10.2011))." (ראו גם דברי כבוד השופט ישעיהו שנלר בע"א (מחוזי תל אביב) 1187/09 רמ-נח בע"מ נ' עבודי, בפסקאות 15 , 26 ו-43 לפסק-דינו (7.2.2011))

יישום ההתוויות האמורות לענייננו מעלה כי הנתבע אינו זכאי לפיצוי כלשהו בגין החזקתו או בגין השקעותיו במקרקעין – כך וראשית, לאור משך הזמן הקצר יחסית בו מחזיק הנתבע במקרקעין, הרי שאין בהחזקתו במקרקעין בכדי לגבש ציפייה והסתמכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין ולהשקיע בהם (ראו פסק דין בעניין ברוך בסעיף 87 וכן, ע"א (מחוזי ת"א) 2233/08 בזק החברה ישראלית לתקשורת בע"מ נ' ברכה מנשה (07.02.2011), שאושר ברע"א 2272/11 מנשה ברכה נ' "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (04.05.2011)).

1. יתרה מכך, הנני סבורה כי שילוב השימוש במקרקעין לאורך השנים בלא לשלם דמי שימוש כלשהם מחד עם כך שלתובעת לא תצמח כל תועלת מהנכסים בהינתן שהמקרקעין מיועדים להקמת פארק – אף בו יש בכדי לאיין זכותו של הנתבע לפיצוי ולו מטעמי צדק. יפים לעניין זה דברי בית המשפט בע"א (ת"א) 1766/00 אברגיל נ' מנהל מקרקעי ישראל (26.6.05) שם נקבע כי:

"המערערים השתמשו במקרקעין נשוא התביעה והפיקו הנאה ממנו משך שנים רבות, מבלי לשלם כל תמורה, הם הקימו עסק כלכלי על השטח וזכו להפיק רווחים מהחזקתו, אשר על כן אין אנו מוצאים כי זה המקרה בו נדרשת הפעלתם של שיקולי הצדק ופסיקת פיצויים בגין ההשקעה שנעשתה לטובתם של המערערים בלבד, ואין היא משביחה את הנכס עצמו". (ראו גם פס"ד צדוק ברוך בעמוד 21).

זאת ועוד, הואיל ומדובר ברשות אשר הינה חינמית והמוסקת משתיקה- בהבדל מרשות מפורשת – ובהיות המקרקעין מקרקעי ציבור – הרי שחל קושי משמעותי בקבלת טענת הסתמכות הנתבע על שתיקתה של הרשות (ראו סעיף 88 לפסק הדין בעניין צדוק ברוך).

1. זאת אף זאת, הנתבע לא הציג כל ראייה התומכת בהשקעה כלשהי שלו במקרקעין, למעט טענה בעלמא ולפיה שיפץ את המבנים אשר על המקרקעין.

1. צא ולמד- דין התביעה להתקבל בלא התניית פינויו של הנתבע בפיצוי וזאת, הן מהטעמים שלא הוכחה זכות של הנתבע במקרקעין ואולם, גם בהינתן שמדובר בחזקה לאורך שנים מועטות אשר אינה מבססת טענת התבססות והסתמכות, הרשות כביכול הינה חינמית ומבוססת על שתיקה ולא על רשות מפורשת, השיפוצים הנטענים לא נתמכו בראייה כלשהי ולתובעת לא יצמחו כל תועלת או עושר כפועל יוצא מהבנייה.
2. טענת הנתבע לאפליה–

במסגרת סיכומיו טוען הנתבע כי הינו מופלה לרעה הן לאור פשרה אשר הושגה עם תושב אחר במתחם – מר יוסף צוויג, הן ביחס למפעל הארגז והן ביחס למחזיקים אחרים אשר לטענתו מחוות דעת של אלירן עולה כי פינויים הינו כנגד פיצוי.

לאחר שבחנתי טענותיו של הנתבע אינני מוצאת כי יש בהן ממש.

כך, אפליה במישור המנהלי הינה נקיטת יחס שונה אל שווים ומשכך, על מנת שתתקבל טענת אפליה, על הטוען להראות כי הינו שווה לקבוצת ההשוואה. [ראו- בג"ץ 10203/03 "המפקד הלאומי" בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד סב(4) 715 (2008); דנג"ץ 4191/97 רקנט נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד נד(5) 330 (2000), פסקה 13 לדברי הנשיא ברק ; בר"ש 1185/13 אוחנה נ' נציבות שירות המדינה (3/4/13). ).קרי, במקרה לפני, על הנתבע להראות כי עניינו שווה לזה של האחרים אשר פוצו ומשכך, משסירבה התובעת לפצותו, הרי שהינה מפלה אותו לעומתם.

דא עקא, ראשית לעניין צוויג, כפי שפורט על ידי בית המשפט המחוזי בעניין ברוך, לא הרי עניין צוויג כעניינו של הנתבע ואין כל דימיון בין המקרים באופן המוביל לאפליית הנתבע אל מולו. כך, בעניין צוויג מדובר בחזקה בשטחים במשך עשרות שנים (משנת 1943), באשר לחלק מהמקרקעין המוחזקים ננקטו כלפי צוויג הליכי פינוי ואולם, באשר לחלקם לא ננקטו הליכים וזאת, על אף שלכאורה הרשות ידעה על דבר החזקתם. זאת ועוד, צוין על ידי בית המשפט כי פסק דין אשר ניתן באשר לחלק מהמקרקעין לא יושם במשך 20 שנה. יתרה מכך, על האמור יש להוסיף כי בעניין צוויג דובר בפסק דין אשר ניתן על דרך הפשרה ואף מטעם זה לא ניתן ללמוד ממנו גזירה כלשהי, מלבד גילום סיכונים וסיכויים של כל אחד מהצדדים.

זאת ועוד, בכל הנוגע לטענת הנתבע ולפיה הופלה יחסית למפעל הארגז הרי שטענה זו לא הוכחה לא מיני ולא מקצתי – בכלל זה ראשית, כל שמציין הנתבע הוא שהתובעת מקיימת עם מפעל הארגז הליך בוררות שהינו מקבילה להליך משפטי ותו לא. יתרה מכך, הנתבע אינו מציין כיצד דומה עניין מפעל הארגז לעניינו.

זאת אף זאת, בכל הנוגע לטענת הנתבע ולפיה הופלה יחסית לתושבים אחרים כנתמך בחוות דעת אלירן – הרי שראשית- לא ברור מה היא אותה חוות דעת אלירן, באשר לתיק זה לא הוגשה כל חוות דעת כאמור ובהתאמה- לא ברור מה היו הנסיבות, או מי הם התושבים אשר נזכר בחוות דעת זו כי פוצו כביכול.

לאור האמור, הנני קובעת כי דין טענתו של הנתבע בדבר אפלייתו להידחות.

1. סידור דיור חלוף מכוח דיני ההפקעה –

במסגרת טענותיו הוסיף הנתבע וטען כי הוא זכאי לדיור חלוף וזאת, בהתבסס על הוראות סעיף 194 לחוק התכנון והבנייה הקובע:

"בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו או לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר".

1. דין טענה זו להידחות וזאת, לאור קביעתי ולפיה הנתבע אינו בעל זכויות כדין במקרקעין, אין לו כל זכות שביושר, הוא בבחינת פולש במקרקעין ומשכך, אינו עונה על הדרישה הקבועה בסיפא לסעיף 194- דהיינו, אינו: "מי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר".
2. בשולי הדברים אציין לעניין זה כי ממילא דין הטענה המופנית כלפי התובעת להידחות בהינתן שהפיצוי בהתאם לסעיף 194 משולם על ידי הוועדה המקומית ולא על ידי הרשות המקומית- קרי התובעת. משכך, ממילא מופנית הדרישה כלפי הגורם אשר אינו אמון על התשלום.

סוף דבר -

1. כפי שפורט בהרחבה, לא הוכח בפני כי הנתבע קנה לו זכות להחזיק במקרקעין הנדונים. זאת ועוד, הנני קובעת כי גם ככל שהוקנתה לנתבע רשות – וכאמור הנני סבורה כי אין כך פני הדברים, הרי שלכל היותר מדובר ברשות הדירה, הניתנת להפסקה כפי שאמנם נעשה. זאת ועוד, הנני סבורה כי לנתבע לא קיימת זכות לפיצוי בגין פינויו מהמקרקעין.

משכך, הנני דוחה טענות ההגנה של הנתבע וקובעת כי דין התביעה להתקבל.

1. אשר על כן הנני קובעת כי הנתבע יפנה את המקרקעין נשוא התביעה, קרי את השטח בחלקה 16 המסומן באדום על גבי אורתופוטו מיום 25/5/13 אשר צורף כנספח ב' לכתב התביעה וזאת, בתוך 120 יום מהיום וישיב את המקרקעין לתובעת כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמו.
2. הנתבע ישלם לתובעת הוצאות ההליך בסך 3,000 ₪ (בהוצאות הבאתי לידי ביטוי הן אגרה והן שכ"ט מומחה מטעם בית המשפט) ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪. התשלומים יבוצעו בתוך 45 יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד יום התשלום המלא בפועל.
3. המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ט"ו תמוז תשע"ז, 09 יולי 2017, בהעדר הצדדים.