ערר על אי מתן החלטה במועד ע"י המשיב, בהשגה שהוגשה על ידי העורר ביום 24.11.11.

האשם חטיב שופט בכיר (בדימוס), יו"ר הוועדה.

רקע עובדתי רלוונטי

1. בהתאם להסכם מיום 11.8.09, נקשרה בין העורר לבין מר חוסאם זועבי עסקה במקרקעין לפיה רכש העורר מאת חוסאם זועבי (להלן: "המוכר") זכויות בחלקת קרקע המזוהה כחלקה 5, גוש 16580 (להלן: "העסקה").

2. על העסקה הגישו הצדדים למשיב הצהרה ושומה עצמית אשר נדחתה על ידי המשיב אשר הוציא בגין אותה עסקה שומה לפי מיטב השפיטה בהתאם לסעיף 78 (2) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק")).

3. על שומה זו שהוצאה על ידי המשיב ביום 17.2.10, הגיש העורר ביום 12.4.10 השגה אשר נדחתה בהתאם להחלטת המשיב מיום 11.4.11, על החלטה זו הגיש העורר ערר שנרשם תחת המספר 52346-05-11 ( להלן : " הערר הראשון " )

4. ביום 27.10.11, ניתן בערר הנ"ל פס"ד בהסכמה לפיו נמחק הערר בכפוף לזכות העורר להגשת הגשה תוך 30 יום מיום מתן פס"ד.

5. ביום 22.11.11, מסר העורר במשרד המשיב השגה (להלן: "ההשגה השנייה"), תוך שהוא מציין בפתח ההשגה כי ההשגה מוגשת בהתאם לפסק הדין בערר הראשון , שכאמור שהורה על מחיקת הערר.

עיקר הטענות בהשגה השנייה

6. על פי הנטען בהשגה, התמורה המוסכמת בין הצדדים עמדה על סך 300,000 ₪, כאשר כל המיסים והאגרות החלים על העסקה, חלים על הרוכש – העורר.

7. עוד נטען בהשגה כי רק לאחר ההתקשרות בעסקה ולאחר הגשת ההצהרות עליה למשיב, ורק בשלב של הדיון בהשגה הראשונה מיום 12.4.10, נודע לעורר כי על פי מצב תכנוני חדש ובהתאם לתכנית מתאר שהוכנה על ידי עריית נצרת, מתוכנן כביש בתוך החלקה, דבר שיגרום לירידה משמעותית בערך החלקה ובשווי הכספי והתכנוני שלה.

8. עוד טען העורר בהשגה השנייה כי משנודע לעורר מצב זה הוא פנה למוכר ודרש לבטל את העסקה, אולם בסופו של דבר, הוסכם בינו לבין המוכר כי העסקה לא תבוטל והמוכר ישיב לעורר מהתמורה שקיבל על פי העסקה, סך של 200,000 ₪, כך שהתמורה שהוסכם עליה לאחר היוודע המצב התכנוני החדש של החלקה עומד על סך 150,000 ₪ בלבד.

9. עוד נטען בהשגה כי המשיב קיבל בזמנו באופן חלקי את ההשגה הראשונה שהעורר הגיש, ולאחר גילום חלקי של מס שבח מקרקעין שחל, קבע את שווי העסקה בסכום של 448,444 ₪, אולם בקביעת שווי זה, לא הובאה בחשבון ירידת הערך המשמעותית שנגרמה לחלקה בעקבות תכנון דרך שתעבור בחלקה.

לטענת העורר בהשגה השנייה, שווי העסקה הינו 200,000 ₪ בלבד, וכי לא ניתן לעשות בחלקה את השימוש החקלאי שהחלקה מיועדת לו, וזאת בנסיבות שנוצרו אחרי תכנון הדרך בתוך החלקה.

הטענות בערר

10. טענתו העיקרית של העורר, אם לא לומר היחידה, הינה כי מיום הגשת ההשגה השנייה על ידו חלפה תקופה של שנה ו-8 חודשים והמשיב לא נתן כל החלטה בהשגה החדשה, על כן ובהתאם לאמור בסעיף 87 (1) לחוק, יש לראות את ההשגה כאילו התקבלה.

לסיכום, מבקש העורר לקבל את הערר במובן זה שהשגתו השנייה תתקבל ויקבע שווי לעסקה בסכום של 200,000 ₪.

הטענות בכתב התשובה

11. המשיב העלה טענה מקדמית של אי מיצוי הליכים ו/או חוסר סמכות עניינית. לגישת המשיב, על פי סעיף 88 לחוק רשאי נישום להגיש ערר על החלטת המנהל בפני וועדת הערר, אולם בעניין הנידון, טרם ניתנה החלטה על ידי המנהל ועל כן אין לעורר עילה להגשת הערר.

12. עוד טוען המשיב בתשובתו, כי השגה יש להגיש תוך 30 יום מיום מסירת הודעת השומה, בעוד שבענייננו הוגשה ההשגה תוך 30 יום מיום מתן פס"ד בערר הראשון.

13. לטענת המשיב עיון במסמך שהעורר הגיש בהשגה, מעלה כי מדובר בבקשה לתיקון שומה ולא בהשגה, וכי המשיב לאחר שעיין במסמך, הגיע למסקנה שמדובר בבקשה לתיקון שומה ולא בהשגה, זאת נוכח הנטען בסעיפים 6-8 להשגה בדבר גילוי עובדות חדשות שהביאו לירידה משמעותית בערכה הכספי והתכנוני של החלקה.

לטענת המשיב, משהגיש העורר בקשה לתיקון שומה ולא השגה, הרי אין הגבלה בחוק בעניין המועד בו חייב המנהל ליתן את החלטתו. המשיב מוסיף וטוען כי הוא טרם החליט בבקשה משום שהעורר לא המציא מסמכים להוכחת טענותיו בדבר השינוי במצב התכנוני של החלקה והוא מוסיף וטוען כי מוכן הוא לשקול את בקשת העורר לתיקון שומה, לעיצומה ולהחליט בה לאחר שיומצאו לו מסמכים מתאימים להוכחת הנטען בבקשה.

14. ערב מועד שמיעת הראיות בערר, הגישו הצדדים, "בקשה מוסכמת" לפיה המחלוקת בין הצדדים מחלוקת משפטית גרידא, וכי הם הגיעו להסכמה דיונית לפיה יוותרו על דיון ההוכחות בתיק ויגישו סיכומים בכתב בסוגיה השנויה במחלוקת וכפי שהוגדרה בכתב הערר וזאת כאמור ללא צורך בשמיעת ראיות. כן הסכימו הצדדים כי כתב הטענות והראיות של העורר, יהיו כתב הערר ונספחיו וכתב הטענות והראיות של המשיב, יהיו כתב התשובה מטעמו, מכתב המשיב מיום 18.2.14 ומכתב ב"כ העורר מיום 24.2.14, כן הסכימו הצדדים כי הפרוטוקולים וההחלטות שניתנו במסגרת הערר הראשון ,ע"מ 52346-05-11, יהיו גם הם חלק מראיות שני ההסדרים.

דיון והכרעה

15. תחילה לטענה המקדמית של אי מיצוי ההליכים ו/או חוסר סמכות עניינית של הוועדה לדון בערר, אותה העלה המשיב הן בכתב התשובה והן בסיכומי טענותיו; על פי טענה זו, סבור ב"כ המשיב כי הנישום רשאי להגיש ערר על החלטת המנהל בהשגה, אולם במקרה הנידון, טרם ניתנה על החלטה בהשגה, ועל כן אין לעורר עילה להגשת הערר.

אין בידי לקבל טענה זו של ב"כ העורר, הנישום רשאי להגיש ערר לא רק על החלטה פוזיטיבית של המנהל בהשגה, אלא גם לעתור בפני הוועדה בערר כנגד המנהל כשהאחרון נמנע מלהחליט והתקופה של 8 חודשים הקבועה בסעיף 87 לחוק, חלפה. אם תאמר אחרת, הרי שהנישום אשר הגיש השגה, והמנהל לא החליט בה תוך תקופת שמונת החודשים הקבועה בסעיף 87 לחוק, ימצא עצמו בפני שוקת שבורה ובידי המנהל תהא אפשרות לסכל את המטרה שביסוד הוראת סעיף 87 (ד) לחוק והמחייבת אותו להחליט תוך פרק הזמן הקבוע לסעיף זה.

אם תתקבל טענת המשיב, המנהל יוכל למעשה להפוך את הוראת סעיף 87 (ד) לאות מתה, מבלי שתהא בידי הנישום תרופה כלשהי, לדעתי יש לפרש את הזכות שניתנה לנישום להגשת השגה על החלטת המנהל, כזכות של הנישום לפנות לוועדת הערר בערר כנגד המנהל שבחר שלא להחליט בפרק הזמן שסעיף 87 (ד) לחוק קובע, ולבקש מוועדת הערר לקבוע כי השגתו של העורר התקבלה עקב אי מתן החלטה על ידי המנהל בזמן החוקי לכך. ערר משמעותו לא רק כנגד החלטה שניתנה, ע"י המשיב בפועל , אלא גם כנגד אי מתן החלטה במועד הקבוע בחוק.

16. מכאן לגופו של עניין, אין מחלוקת עובדתית כי בעקבות מתן פסה"ד בערר הראשון, עמדה לעורר הזכות להגיש למנהל השגה חדשה תוך 30 יום מיום מתן פסה"ד, וכי העורר ניצל זכות זו ואכן הגיש למנהל מסמך, שלגישתו מהווה השגה על השומה. אין גם מחלוקת כי המנהל לא החליט דבר בקשר עההשגה החדשה, משכך ומשחלפה תקופה העולה על 8 חודשים, הרי לכאורה זכאי העורר לפס"ד שיקבע כי יש לראות בהשגתו כמתקבלת, אלא מה, המשיב טוען כי העורר כלל לא הגיש השגה בהתאם לזכות שנתנה לו על פי הערר הראשון אלא הגיש בקשה שעל פי מהותה הינה בקשה לתיקון שומה במובן סעיף 85 (א) לחוק, בטענה כי לאחר הגשת ההצהרות ואף לאחר הגשת ההשגה הראשונה, התגלתה לעורר עובדה חדשה והיא שינוי בתכנית המתאר החלה על החלקה בכך שבתוך החלקה מתוכננת דרך ציבורית.

המשיב ממשיך וטוען כי המנהל אמנם טרם החליט בבקשת העורר לתיקון, אולם החוק אינו מגביל אותו בתקופה מסוימת בה הוא חייב ליתן החלטה בבקשה לתיקון וכי המנהל מתכוון להחליט בבקשת העורר והוא אף קבע בפרק הזמן בו ערר זה היה תלוי ועומד בפני הוועדה ,מועד לדיון בבקשה ודרש המצאת מסמכים שונים להוכחת העובדות הנטענות בבקשה בדבר שינוי המצב התכנוני של החלקה, וכי היה זה ב"כ העורר אשר בחר שלא להתייצב לדיון ולא להביא בפני המנהל את המסמכים והראיות התומכים בטענתו בדבר שינוי המצב התכנוני של החלקה (ראה מכתב מיום 18.2.14, שנשלח מטעם המשיב לב"כ העורר, ואת מכתב ב"כ העורר שנשלח ביום 24/02/2014 בתגובה למכתב זה, אשר העתקים מהם צורפו להודעת הצדדים על ההסדר הדיוני והמהווים כאמור חלק מראיות הצדדים בערר זה).

17. עיינתי בהשגה השנייה שהיא מושא ערר זה, ובחנתי את הטענות שהועלו ע"י הערר בהשגה זו ,ובאתי לדעה כי יש ממש בטענות המשיב וכי המסמך שהעורר הגיש למשיב, בעקבות מתן פסה"ד שהורה על מחיקת הערר הראשון, אף שהוכתר בכותרת "השגה", אינו מהווה השגה על השומה שהוצאה על ידי המשיב, הטיעון במסמך זה כלל איננו על יסוד עובדות או טענות שעמדו בפני המשיב עת החליט שלא לקבל את השומה העצמית ולהוציא שומה לפי מיטב השפיטה. הטענה שהעורר מעלה במסמך זה , ואשר מכוחה הוא מבקש להעמיד את שווי העסקה על סך 200,000 ₪, הינה השינוי במצב התכנוני של החלקה והעובדה כי על פי תכנית המתאר החדשה תיפרץ דרך ציבורית בחלקה, דבר שיביא לירידת ערכה התכנוני והכספי, על פי הנטען על ידי העורר עצמו, עובדה זו נודעה לו לאחר הגשת ההצהרה על העסקה ולאחר הגשת ההשגה הראשונה ובשלב של הדיון בהשגה הראשונה. טענה זו הינה טענה שיכולה להצדיק הגשת בקשה לתיקון שומה בהתאם לעילה האמורה בסעיף 85 (א) (1) לחוק.

אם כן, צודק ב"כ המשיב בטענתו כי העורר למעשה בחר להגיש בקשה לתיקון שומה ולא השגה בהתאם לזכות שניתנה לו על פי פס"ד בערר הראשון .

יצוין כי ב"כ המשיב, צודק בטענתו כי מה שקובע לגבי הגדרת מהותו של מסמך, ולענייננו באם מדובר בהשגה או בקשה לתיקון שומה, הינו התוכן והאמור במסמך ולא הכותרת שהעורר בחר ליתן לאותו מסמך. אם כן, מה שעומד בפני המשיב ומחייבו ליתן החלטה, איננו השגה שהוגשה מכוח ההסכמה של הצדדים לפיה נמחק הערר הראשון, אלא בקשה לתיקון שומה בהתאם לסעיף 85 לחוק ובבקשה כזו המחוקק לא הגביל את המנהל ולא חייב אותו להחליט תוך פרק זמן זה או אחר, אם כי ברור כי מכוח הדין הכללי חלה על המנהל החובה להחליט בבקשה לתיקון שומה תוך זמן סביר.

כאמור, תוך כדי הדיון בערר, הוזמן ב"כ העורר להתייצב בבקשה שלו לתיקון שומה, ולהמציא מסמכים שיתמכו בטענות שהעלה בבקשתו, אולם היה זה דווקא העורר שסירב להתייצב בנימוק שלא יתייצב לדיון בבקשה לתיקון שומה כל עוד והערר טרם נדון וטרם הוכרע ע"י הועדה.

18. המסקנה המתבקשת מן האמור לעיל הינה כי דין הערר להידחות, יחד עם זאת יש להדגיש כי אין בכך לפתור את המשיב מחובתו להחליט בבקשה העורר לתיקון שומה שהוגשה על ידי העורר ועל המנהל לקיים דיון בבקשה זו בהקדם האפשרי, לדיון זה יזמן המשיב את ב"כ העורר ויתן הזדמנות נאותה לעורר, להציג כל ראייה שיש בידו ואשר יש בה לתמוך בטענתו בדבר שינוי של תכנית המתאר החלה על החלקה.

19. אף שקבעתי כי המסמך שהוגש ע"י העורר אינו מהווה השגה אלא בקשה לתיקון שומה , ומשכך לא היה המשיב מחויב ע"פ החוק להחליט בבקשה תוך פרק זמן של שמונה חודשים כקבוע בסעיף 87 (ד ) לחוק ,לא ניתן להימנע מהבעת ביקורת על דרך התנהלות המשיב בעניין זה , הדעת אינה יכולה להיות נוחה מכך שסמוך לאחר שקיבל המשיב לידיו את הבקשה מידי העורר ישב בחיבוק ידיים פרק זמן ממושך ולא הודיע לעורר כי הוא רואה במסמך זה בקשה לתיקון שומה ולא השגה ולא זימן את העורר לדיון בבקשה ולא החליט בה תוך זמן סביר , אילו כך נהג המשיב יש להניח כי ההליכים המשפטיים בהם נקט העורר בפני הועדה היו נחסכים אם לא כולם אזי לפחות חלקם .

אין זה ראוי ,שהמשיב ימתין עד להגשת הערר ע"מ לגלות את דעתו כי הוא סבור שמדובר בבקשה לתיקון ולא בהשגה ואין זה סבירשהוא ימנע מלקיים דיון בבקשת העורר ,שלטעמו מהווה בקשה לתיקון שומה ורק במהלך הדיון בערר יתעורר ויזמן את ב"כ העורר לדיון בבקשה . דרך התנהלות זה יש בה להשפיע על שאלת פסיקת הוצאות .

לפי כך ולאור על האמור לעיל, אני מציע לחברי לוועדה לדחות את הערר, ונוכח האמור לעיל בעניין התנהלות המשיב והדרך בה טופלה בקשת המבקש , אני מציע שלא לחייב את העורר בהוצאות הערר וכל צד יישא בהוצאותיו.

האשם חטיב – שופט בכיר (בדימוס) יו"ר הוועדה

אברהם הללי, עו"ד, חבר הוועדה

אני מסכים לדחיית הערר, לרבות אי חיוב העורר בתשלום הוצאות הערר. כן, הייתי מציע לחייב את המשיב להשיב על הבקשה שהוגשה על ידי העורר במסגרת הזמנים הקבועים בסעיף 87 (ד) לחוק. במובן זה שעל המשיב ליתן את החלטתו בבקשת העורר תוך 30 יום מיום סיום הדיון בבקשת העורר לתיקון שומה. דיון כזה ייקבע על ידי המשיב תוך 30 יום מיום קבלתו פסק הדין, תוך מתן הזדמנות לעורר להביא כל ראייה שיש בה לתמוך בבקשת התיקון.

_________________

אברהם הללי, עו"ד, חבר הוועדה.

נאדר זועבי, רואה חשבון, חבר הוועדה

אני מצרף את דעתי לדעתו של יו"ר הוועדה כבוד השופט חטיב ומסכים להערת חבר הוועדה עו"ד הללי.

_________________

נאדר זועבי, רואה חשבון, חבר הוועדה.

לפיכך, הוחלט פה אחד לדחות את הערר כאמור בחוות דעתו של יו"ר הוועדה כבוד השופט חטיב ובכפוף לקיום דיון בבקשת העורר לתיקון שומה ומתן החלטה תוך המועדים שצוינו בהערתו של חבר הוועדה עו"ד הללי.

ניתן היום, ט"ז אלול תשע"ד, 11 ספטמבר 2014, בהעדר הצדדים.