לפניי תביעה כספית ע"ס 1,134,000 ₪ לפיצוי התובעים בגין ירידת ערך של דירותיהם עקב עבודות בנייה שביצעה הנתבעת, ובכלל זאת, בניית גרם מדרגות חיצוני וגדר וכן פיצול אסור של דירתה בקומה העליונה.

לחילופין- מבוקש ליתן פסק דין הצהרתי הקובע כי הנתבעת אינה רשאית לעשות שימוש בלעדי ב"שטח אשר בשימוש התובעים" (כפי שהוגדר על ידי התובעים), להורות על רישום זיקת הנאה לטובת התובעים בשטח זה וכן להורות לנתבעת להרוס את גרם המדרגות.

התשתית העובדתית

1. התובעים והנתבעת הם שכנים בבית משותף ברחוב משה שרת 15 באזור, הידוע כגוש 6026 חלקה 58, הכולל 3 דירות למגורים (צמודות קרקע).
2. התובעים 2-1 (להלן: "יוחאי") בעלי הזכויות בדירה (חלקת משנה 3) ששטחה 150.68 מ"ר; חלקם ברכוש המשותף הינו 48/156; וקיימת הצמדה בשטח של 147 מ"ר בקומת הקרקע המסומנת בצבע כחול בתשריט.
3. התובעים 4-3 (להלן: "משקי") בעלי הזכויות בדירה (חלקת משנה 2) ששטחה 135.11 מ"ר; חלקם ברכוש המשותף הינו 43/156; וקיימת הצמדה בשטח של 123 מ"ר בקומת הקרקע המסומנת בצבע כתום בתשריט.
4. הנתבעת בעלת הזכויות בדירה (חלקת משנה 1) ששטחה 151.63 מ"ר; חלקה ברכוש המשותף הינו 65/156; וקיימת הצמדה בשטח של 234 מ"ר בקומת הקרקע המסומנת בצבע אדום בתשריט.
5. בשנת 2008 רכשה הנתבעת את דירתה מכונס נכסים. במסגרת הסכם המכר נטלה על עצמה לתקן את חריגות הבנייה הקיימות בנכס.
6. בשנת 2009 הגישה הנתבעת בקשה להיתר בנייה (להלן: "הבקשה להיתר"), במסגרתה ביקשה הריסת גרם מדרגות חיצוני קיים שאינו בהיתר, ובניית גרם מדרגות חיצוני בתוך תחום תת החלקה של הנתבעת.
7. התובעים הגישו התנגדות, שנדחתה. בתאריך 19.7.2009 ניתנה החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אור יהודה-אזור (להלן: "החלטת הוועדה") לאישור הבקשה להיתר, הגם שנקבע במסגרתה כי "אין באישור המדרגות כדי להוות לגיטימציה לתוספת יחידת דיור".
8. התובעים הגישו ערר על החלטת הוועדה, אשר נדחה, וכן עתירה מנהלית על ההחלטה בערר, שנדחתה אף היא (עת"מ 9679-02-10).
9. בתאריך 18.6.2012 הונפק לנתבעת היתר בנייה על בסיס החלטת הוועדה.
10. בחודש 9/2012 הגישו התובעים תובענה לסעד הצהרתי (ת.א. 45183-09-12), במסגרתה עתרו כי בית המשפט יצהיר שהנתבעת אינה רשאית לעשות שימוש בלעדי ברכוש המשותף, לרבות הקמת גדר ו/או בנייה אחרת; כי ככל שמצוי בידי הנתבעת היתר בנייה לביצוע עבודות ברכוש המשותף- הוא בטל; וכי לא ניתן להוציא היתר בנייה מכוח החלטת הוועדה.

בנוסף, הגישו התובעים בקשה דחופה למתן צו מניעה זמני, שיאסור על הנתבעת לבצע שינוי ברכוש המשותף.

התובעים טענו, בין היתר:

1. הגישה היחידה לדירות התובעים היא דרך שביל הגישה והרחבה המצויים ברכוש המשותף, המסומן בצבע צהוב בתשריט.
2. בתאריך 13.9.2012 גילו התובעים כי הנתבעת החלה בבניית גדר ברכוש המשותף, החוצה את שביל הגישה והרחבה, והשלמת הגדר תחסום את הגישה לדירותיהם.
3. הנתבעת לא קיבלה את הסכמת התובעים לבניית הגדר, ומיד עם התחלת העבודות, פנו התובעים לנתבעת בדרישה להפסקתן. הנתבעת הציגה היתר בנייה לבניית הגדר (לטענתה), והמשיכה בבנייה.
4. בתאריך 23.9.2012 ניתן צו ארעי האוסר על הנתבעת לבצע שינוי ברכוש המשותף.
5. בתאריך 29.10.2012 התקיים דיון בבקשה לצו מניעה זמני, בסופו הושגה הסכמה דיונית שלפיה הנתבעת התחייבה שלא לבצע בנייה בשטח שהתובעים טוענים שהוא רכוש משותף, ואשר הנתבעת טוענת כי הוא מהווה שטח המוצמד לדירתה, וצו המניעה הזמני בוטל.
6. בתאריך 4.4.2013 הגישו התובעים בקשה להשיב את הצו הארעי על כנו, וטענו כי הנתבעת מבצעת בנייה ברכוש המשותף, בניגוד להסכמה הדיונית.
7. בתאריך 22.4.2013 הגישה הנתבעת תגובה וטענה, בין היתר, כי בניית המדרגות והגדר נעשתה בשטח המוצמד לדירתה, ולא ברכוש המשותף.
8. בתאריך 17.6.2013 התקיים דיון, וניתנה החלטה שלפיה עד להכרעה בהליך העיקרי, תמנע הנתבעת מלבצע בנייה מחוץ לשטח המוצמד לדירתה, וכי אין הנתבעת מנועה מלבצע בנייה בתוך השטח המוצמד לדירתה, וזאת מבלי לגרוע מטענות הצדדים בנוגע לזכויות בשטחים השונים.
9. בית המשפט (כב' השופט א' צימרמן) קבע כי הגדר נבנתה מחוץ לשטח המוצמד לדירת הנתבעת. לפיכך, מצופה מהנתבעת, גם בלא צו פורמאלי, לקיים את התחייבותה ולהסיג את הגדר לעבר דירתה.
10. בתאריך 16.12.2013 הוגשה התביעה הכספית שלפניי, עם התגבשות הנזקים שנגרמו לתובעים, לטענתם, כתוצאה מעבודות הבנייה של הנתבעת.
11. בתאריך 17.12.2013 התקיים דיון בתובענה לסעד הצהרתי, ובתאריך 31.12.2013 ניתנה החלטה על מחיקתה, בשל הגשת התביעה הכספית.
12. בתאריך 26.1.2014, כחודש לאחר הגשת התביעה, מכרו ה"ה משקי את דירתם בסך של 2.4 מיליון ש"ח (ע' 112-111 לפרוטוקול), נספח 9 לתע"ר הנתבעת).

טענות התובעים בכתב התביעה

1. הגישה היחידה לדירותיהם היא דרך שביל הגישה והרחבה המצויים ברכוש המשותף, מרחוב משה שרת.
2. מזה למעלה מ-30 שנים עושים התובעים שימוש בלעדי בשטח אשר בחלקו מסומן כשטח המוצמד לדירת הנתבעת ובחלקו מסומן כחלק מהרכוש המשותף (להלן: "השטח אשר בשימוש התובעים"), המסומן בצבע צהוב בתשריט. באופן זה, רכשו התובעים זיקת הנאה במקרקעין מכוח שנים, הראויה לרישום.
3. הנתבעת החנתה את רכבה בחנייה המצויה בשטח המוצמד לדירתה. חנייה זו אינה מצויה ב"שטח אשר בשימוש התובעים". עד למועד תחילת עבודות הבנייה שביצעה, לא עשתה הנתבעת שימוש ב"שטח אשר בשימוש התובעים".
4. הבקשה להיתר כללה הריסת גרם מדרגות חיצוני (שנבנה ללא היתר) שהיה בנוי במרחק רב מה"שטח אשר בשימוש התובעים"; ובניית גרם מדרגות חיצוני ("מגדל מפלצתי" בלשון התובעים) ב"השטח אשר בשימוש התובעים".
5. תכלית הבקשה להיתר הייתה להכשיר, בדיעבד, בנייה בלתי חוקית שביצעה הנתבעת, ולאפשר גישה נפרדת לקומה העליונה בדירתה, שבה בוצע פיצול אסור (לרבות התקנת 3 מערכות סולאריות ו-3 מערכות גז וביוב נפרדות).
6. למעשה, קיימת גישה פנימית לקומה העליונה בדירת הנתבעת, מתוך הדירה, מבלי שקיים צורך בבניית גרם מדרגות חיצוני.
7. התובעים עותרים לקבלת סעד כספי, על יסוד חוות דעת שמאי המקרקעין חיים אטקין (להלן: "השמאי אטקין"):
8. פיצוי בסך 216,000 ₪ ליוחאי ולמשקי (סה"כ 432,000 ₪) בגין ירידת ערך של הדירות כתוצאה מבניית גרם המדרגות החיצוני.

נטען כי בניית המדרגות שהתבקשה בבקשה להיתר, ללא הסכמת התובעים, וחרף התנגדותם, גרמה לפגיעה בשווי דירותיהם, באיכות חייהם, בשלוותם ובפרטיותם, ואין במתן היתר בנייה לבניית המדרגות כדי לגרוע מזכותם לקבלת פיצוי בגין נזקיהם.

1. פיצוי בסך 108,000 ₪ כנ"ל (סה"כ 216,000 ₪) בגין ירידת ערך של הדירות כתוצאה מפיצול אסור של דירת הנתבעת.

נטען כי הפיצול האסור גרם לפגיעה בשווי דירותיהם, בשל הגדלת הצפיפות, עומס על התשתיות והפרת חוקים.

1. פיצוי בסך של 243,000 ₪ כנ"ל (סה"כ 486,000 ₪) בגין ירידת ערך של הדירות כתוצאה מבניית מדרגות וגדר ב"שטח אשר בשימוש התובעים".

נטען כי בניית המדרגות והגדר גרמה לחסימת יכולת התובעים להחנות את כלי הרכב בסמוך לכניסה לדירות, כפי שנהגו במשך למעלה מ- 30 שנים.

נטען כי הנתבעת אינה רשאית לבצע בנייה (גם מכוח היתר) ברכוש משותף או בשטח הנמצא בשימוש משותף, מבלי שיתר בעלי הרכוש המשותף יידעו מכך, וייתנו לכך הסכמה מפורשת.

1. לחילופין- עותרים התובעים לקבלת פסק דין הצהרתי, במסגרתו מבוקש:
2. להצהיר כי הנתבעת אינה רשאית לעשות שימוש בלעדי ב"שטח אשר בשימוש התובעים", וכפועל יוצא- להורות על רישום זיקת הנאה לטובת התובעים בשטח זה.
3. להורות לנתבעת להרוס את גרם המדרגות החיצוני.
4. להצהיר כי הנתבעת לא תעשה שימוש ולא תבנה לאחר הריסת המדרגות את מה שהיה ניתן לבנות מכוח היתר הבנייה.
5. בנוסף, נטען כי הבנייה שביצעה הנתבעת מהווה התעשרות שלא כדין על חשבון התובעים, הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין, ופגיעה משמעותית בזכויותיהם במקרקעין, לרבות בהנאה הסבירה מהם.
6. ולבסוף, נטען כי פיצול דירת הנתבעת מהווה הפרת חובה חקוקה (סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה) והתעשרות שלא כדין מצד הנתבעת.

טענות הנתבעת בכתב ההגנה

1. התובעים פנו לערכאות שיפוטיות בעניינים אלה, נדחו פעם אחר פעם, ומתקיים מעשה בית דין מסוג השתק עילה והשתק פלוגתא לגבי כל עניין שכבר נדון. התנגדות התובעים לבקשה להיתר נדחתה; פניית התובעים לוועדת הערר נדחתה; עתירה מנהלית שהגישו התובעים נדחתה; גם התובענה שהגישו לסעד הצהרתי נמחקה, ולא התבקש במסגרתה פיצול סעדים.
2. לתובעים אין זכות לזיקת הנאה בשטח המוצמד לדירת הנתבעת. זכות זו אינה מפורטת, לא השתכללה, והנתבעת מתנגדת מזה שנים לשימוש כלשהו של התובעים בשטח המוצמד לדירתה, ואף התנגדה לכך בכתב.
3. הנתבעת מכחישה את טענת התובעים בדבר דרך הגישה לדירותיהם, וטוענת כי חזית דירתה פונה לרחוב משה שרת, וחזית דירות התובעים פונה לרחוב האיכרים, אשר ממנו אמורה להיות גישה ישירה לדירותיהם. המעבר שבו משתמשים התובעים כיום אמור היה להיות מעבר זמני, עד לסלילת רחוב האיכרים שהיה אז בבנייה.
4. הנתבעת מכחישה את טענת התובעים בדבר שימוש בלעדי במשך למעלה מ-30 שנים ב"שטח אשר בשימוש התובעים", וטוענת כי התובעים פעלו בחוסר תום לב, ואמורים היו לפתוח דרך גישה ישירה לדירותיהם מרחוב האיכרים, כפי שנהגו יתר דיירי הרחוב. אין מדובר בשימוש "בלעדי" מצד התובעים, והתובעים משתמשים ברכוש משותף ומנסים לנכסו לעצמם על ידי "קביעת עובדות בשטח" באופן בריוני, הגם שהם מודים שהם משתמשים בשטח המוצמד לדירת הנתבעת, שלא כדין.
5. הנתבעת טוענת כי מזה למעלה מ-6 שנים היא מתנגדת לשימוש התובעים בשטח המשותף ובשטח המוצמד לדירתה, ועל מנת להפסיקו, על פי הוראות הוועדה המקומית, הניחה לפני שנתיים (בשנת 2012) גדר המפרידה בין שטחה לבין השטח המשותף.
6. בשנת 2007 רכשה הנתבעת את הדירה שכללה חריגות בנייה, מכונס נכסים, והתחייבה בהסכם המכר לטפל בכל חריגות הבנייה, וכך פעלה. הנתבעת הגישה בקשה להיתר, שכללה העברת גרם מדרגות קיים, ממקום אסור למקום מותר. הקומה העליונה בדירתה תוקנה, ואין בה חריגות בנייה או פיצול. לא בוצע על ידה פיצול של הדירה. הנתבעת רכשה את הדירה עם 3 דוודים על הגג; אין 3 תשתיות גז נפרדות, ואין גז בכלל.
7. הנתבעת מבצעת שינויים שאינם מהותיים, בהתאם להוראות הוועדה, לרבות הנמכת גג, הקמת גדר בשטח המוצמד לדירתה והזזת גרם מדרגות מתכת לתוך השטח המוצמד לדירתה. הנתבעת לא ביצעה "בנייה חדשה" כנטען.

1. בהחלטת כב' הש' א' צימרמן מתאריך 17.6.2013 נקבע כי מטר אחד של הגדר שהקימה "חתך" מובלעת של שטח שאינו מוצמד לדירתה, והדבר תוקן על ידה מיד. מדובר היה בגדר זמנית עשויה מפח דק, שנועדה למנוע הפרעה לתובעים בשל נוכחות פועלים בשטחה.
2. התובעים איימו בעבר על הנתבעת, אשר הגישה נגדם תלונה, וקיים צו הרחקה כנגד התובעים 2 ו-3. הנתבעת ובעלה נכים בשיעור של 75% ו-100% בהתאמה.
3. לא נגרמה ירידת ערך לדירות התובעים, ואין להם זכאות לפיצוי ולסעד אחר.

ההליכים

1. בתאריך 12.5.2014 התקיימה ישיבת קדם משפט ראשונה, במסגרתה ניתנה ע"י המותב הקודם שדן בתובענה (כב' השופטת הבכירה ר' ניב) החלטה על מינויו של שמאי המקרקעין והמודד המוסמך מר זוהר עירון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "מומחה ביהמ"ש").
2. בתאריך 5.6.2014 הגישה הנתבעת חוות דעת שמאי המקרקעין יעקב שפיר (להלן: "השמאי שפיר").
3. בתאריך 27.1.2015 הוגשה חוות דעת מומחה ביהמ"ש.
4. בחודש דצמבר 2015 הורתה כב' השופטת ניב על הגשת תצהירים.
5. התובעים ביקשו אורכות, ורק בחודש יוני 2016 הוגשו ראיות התביעה, ובכלל זאת תע"ר של התובע 3 (להלן: "מר משקי"), תע"ר של הקבלן מר מאיר עמרן (להלן: "הקבלן עמרן"), תע"ר של המתווך מר יהורם איבגי (להלן: "המתווך איבגי") ותיק מוצגים הכולל, בין היתר, חוות דעת השמאי אטקין.

התובעים 2-1 (ה"ה יוחאי) לא הגישו תע"ר ולא התייצבו למסור עדות.

1. התובענה הועברה לטיפולי ביום 26.12.2016, ובסמוך לאחר מכן הוגשו ראיות ההגנה, ובכלל זאת תע"ר של הנתבעת, חוות דעת השמאי שפיר ותיק מוצגים.
2. התיק נקבע לשמיעת עדויות לחודש מרץ 2017 אולם, הצדדים הגישו בקשות לדחיית מועד הדיון, ושמיעת העדויות נדחתה לחודש 12/2017. הצדדים הגישו פעם נוספת בקשת לדחיית מועד הדיון והודיעו על הסכמה לפנות לגישור, ומועד שמיעת העדויות נדחה פעם נוספת.
3. שמיעת הראיות אף היא נמשכה זמן, מתאריך 18.7.2018 ועד לתאריך 6.11.2019, על אף שבית המשפט העמיד לרשות הצדדים שירותי הקלטה של דיוני ההוכחות.
4. בתום שמיעת העדויות נקצבו מועדים נדיבים להגשת סיכומי הצדדים, לבקשתם, ובמיוחד בהתחשב בבקשת ב"כ התובעים לאור נסיבות אישיות שלו. משחלף המועד להגשת סיכומי התביעה, נמחקה התביעה. לאחר שהוגשה בקשה מוסכמת לביטול ההחלטה, הוגשו סיכומי התובעים בחודש מרץ 2020, וסיכומי הנתבעת הוגשו בחודש אוגוסט 2020, לאחר שהתבקשו אורכות להגשתם.
5. סיכומי תשובה לא הוגשו במועד, ובקשה להארכת מועד להגשתם, אשר הוגשה אף היא באיחור, נדחתה.
6. בתאריך 6.12.2020 הוגשה "הודעה על הגשת סיכומי תשובה" ובקשה להגדלת היקף סיכומי התשובה. אם לא די בכך שסיכומי התשובה הוגשו באיחור; ובהתעלם מכך שניתנה החלטה על דחיית הבקשה להגשת סיכומי תשובה; הרי שהתובעים הגדילו לעשות כאשר הגישו את סיכומי התשובה במסגרת "הודעה" על הגשתם, מבלי לקבל לכך רשות, ואם לא די בכל אלה, הרי שהתובעים צירפו לסיכומים כתב אישום אשר נטען כי הוגש נגד הנתבעת בחודש מאי 2020, ומבלי שהתבקשה בקשה להוספת ראייה חדשה.
7. די בכך כדי לקבוע כי סיכומי התשובה יוצאו מהתיק.
8. לפנים משורת הדין, עיינתי בסיכומי התשובה ובכתב האישום שנטען כי הוגש בחודש נגד הנתבעת בחודש מאי 2020 (בנושא פיצול דירת הנתבעת) ואולם, אין באלה כדי להשפיע על תוצאת פסק הדין. פסק הדין ניתן על יסוד המצב העובדתי הנכון למועד הגשת כתב התביעה. מצב עובדתי זה נבחן על ידי מומחה ביהמ"ש, אשר קבע בחוות הדעת כי לא קיים פיצול של דירת הנתבעת, וכתב האישום, ככל שהוגש, הוגש זמן רב מאוד לאחר מכן.

דיון והכרעה

1. לצורך הכרעה בתביעה שלפניי יש לדון במספר סוגיות.
2. קיומו של מעשה בית דין;
3. קיומה של זיקת הנאה ב"שטח אשר בשימוש התובעים";
4. חוות דעת המומחים מטעם הצדדים וחוות דעת מומחה ביהמ"ש;
5. היתר הבנייה שניתן לנתבעת;
6. זכאות התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך של הדירות כתוצאה מהגורמים הבאים:

ה.1 הקמת גרם מדרגות חיצוני;

ה.2 פיצול אסור של דירת הנתבעת;

ה.3 בניית מדרגות וגדר ב"שטח אשר בשימוש התובעים", וכפועל יוצא- שינוי באפשרות הכניסה לדירות התובעים ואבדן מקום חנייה;

1. עתירה חלופית לפסק דין הצהרתי;

קיומו של מעשה בית דין

1. הנתבעת טוענת כי כל טענות התובעים נדונו בפני ערכאות קודמות ונדחו, ולפיכך יש בכך משום מעשה בית דין המקים מחסום בפני הגשת התביעה על ידה.
2. אין בידי לקבל טענה זו. תנאי הכרחי לקיומו של מעשה בית דין (על שני ענפיו- השתק עילה ופלוגתא) הוא שהעניין נדון והוכרע על ידי בית המשפט המוסמך.
3. השתק עילה מונע קיום התדיינות נוספת בין אותם צדדים בעילה זהה שכבר נדונה בהליך קודם. השתק פלוגתא מונע התדיינות נוספת באותה פלוגתא שנדונה והוכרעה בפסק דין קודם, גם כאשר ההתדיינות השנייה מבוססת על עילת תביעה שונה. השתק פלוגתא מותנה בהצטברותם של ארבעה תנאים: (א) מדובר באותה פלוגתא, על רכיביה המשפטיים והעובדתיים; (ב) התקיימה התדיינות בנוגע לפלוגתא; (ג) ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או משתמעת ונקבע לגביה ממצא פוזיטיבי; (ד) ההכרעה בפלוגתא הייתה חיונית לצורך פסה"ד הראשון.

ראו: רע"א 8973/10 בנק אוצר החייל בע"מ נ' גולייט בן ברוך (23.7.2012).

1. עילות התביעה שלפניי לא נדונו בהליכים הקודמים. לפיכך לא מתקיים השתק עילה. גם לא מתקיים השתק פלוגתא, שכן, לא התקיימה התדיינות בפלוגתאות שלפניי ואין בהליכים הקודמים הכרעה מפורשת או משתמעת שהייתה חיונית לצורך פסה"ד הקודם שבמסגרתו נמחקה התובענה לסעד הצהרתי.
2. אשר על כן, לא מתקיים בענייננו מעשה בית דין.

קיומה של זיקת הנאה בשטח אשר בשימוש התובעים

1. על התובעים מוטל הנטל להוכיח, ברמה הנדרשת במשפט האזרחי, קיומה של זיקת הנאה ב"שטח אשר בשימוש התובעים", וכפי שהם עצמם ציינו- שטח אשר בחלקו מסומן כשטח המוצמד לדירת הנתבעת ובחלקו מסומן כחלק מהרכוש המשותף.
2. הוראת סעיף 94 בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מסדירה את המסגרת הנורמטיבית הנדרשת לשם בחינת זיקת הנאה מכוח שימוש רב שנים, וקובעת כלהלן:

"(א) מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של 30 שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש את רישומה.

(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן (א)".

1. יש לבחון אפוא האם התובעים הוכיחו התקיימות התנאים המצטברים הדרושים לשם היווצרותה של זיקת הנאה מכוח שנים לטובתם:
2. קיומו של "שימוש" במקרקעין;
3. מדובר בזכות הראויה להוות זיקת הנאה;
4. במשך תקופה של 30 שנים רצופות;

ראו: ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בר חורין, פ"ד מה(3) 720; ע"א 9308/06 עיריית רמת גן נ' עזבון המנוחה בורנשטיין ז"ל ואח' (22.9.2011).

1. התנאי הראשון (קיומו של "שימוש" במקרקעין) מתייחס לשימוש נוגד במקרקעין, באופן המהווה הפרה של זכויות הבעלים במקרקעיו. דרישה זו מובנת, שהרי שימוש שאינו נוגד את זכות הבעלים אינו יוצר אצל האחרון כל אינטרס לעצור את מרוץ התקופה המהווה את הבסיס לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים.

בנוסף, על השימוש להיות גלוי וחשוף לעין כל.

1. במקרה שלפניי, מדובר בשימוש גלוי וחשוף (חניית כלי רכב) ואולם, התובעים הגדירו את ה"שטח אשר בשימוש התובעים" שלגביו הם טוענים כי מתקיימת זיקת הנאה (ואשר בו החנו את רכבם) כשטח אשר בחלקו מוצמד לדירת הנתבעת ובחלקו שטח משותף.

מכאן, שימוש התובעים בשטח המוצמד לדירת הנתבעת מהווה אמנם שימוש נוגד ואולם, שימוש התובעים בשטח המשותף אינו מהווה שימוש נוגד.

1. התנאי השני (זכות הראויה להוות זיקת הנאה) קובע את מבחן השימוש הייחודי, המתקיים במקרה שלפניי, שהרי לתובעים אין זכאות לשימוש ייחודי בשטח המוצמד לדירת הנתבעת, כמו גם בשטח המשותף. לפיכך, תוכל לצמוח להם, עקרונית, זיקת הנאה.
2. התנאי השלישי (תקופה של 30 שנים רצופות) מתייחס למשך תקופת השימוש. בהתייחס לתנאי זה נשמעו עדויות והוגשו ראיות הצדדים.
3. השמאי אטקין (מטעם התובעים) העיד כי מתקיימת זיקת הנאה, מאחר שהוא שוכנע שהתובעים עשו שימוש רצוף במשך 30 שנים בשטח לצורך חניית כלי רכב. ברם, השמאי לא ידע מתי היה האכלוס של הבית (ע' 62). כאשר עומת עם העובדה שאישור האכלוס ניתן בשנת 1985 ולא חלפו 30 שנים עד למועד הגשת התביעה (שנת 2013), טען כי לא רשם בחוות הדעת שנעשה שימוש רצוף במשך 30 שנים, ומעולם לא אמר זאת (ע' 65 לפרוטוקול).
4. לפיכך, לא ניתן לבסס קביעה הנוגעת למשך תקופת השימוש על יסוד עדותו.
5. מר משקי העיד כי ניתן אישור אכלוס לבניין בשנת 1985 ואולם, הוא מתגורר בדירה משנת 1983, והמועצה שלחה לו ברכה להולדת הבן בתאריך 23.8.1983 (ע' 176 לפרוטוקול). הוא הפנה לתמונות שצורפו בעמ' 24 לחוות דעת השמאי אטקין, שם רואים, לטענתו, את הרכב בחנייה ואת בנו התינוק בהיותו בן 6 חודשים. לטענתו, במועד העדות (שנת 2019) בנו בן 37 (ע' 177 לפרוטוקול). לפיכך, לטענתו מדובר על שימוש במשך 30 שנים, משנת 1983 ועד לשנת 2013 שהוגשה התביעה.

עדות זו אינה חפה מקשיים. ראשית, לא הוגש מסמך כלשהו המלמד על שנת הולדת הבן. שנית, אין תאריך המוטבע על התמונות שצורפו לחוות דעת השמאי אטקין. ושלישית, מר משקי אישר בעדותו כי איפשר גם לנתבעת להחנות את רכבה ב"שטח אשר בשימוש התובעים" (ע' 141 לפרוטוקול). מעבר לכך, צילום של חנייה חד פעמים אין בו כדי ללמד דבר.

1. הקבלן עמרן העיד בתע"ר כי בשנת 1983 סיים את בניית שלוש הדירות, וכי התגורר בדירת הנתבעת עד לשנת 1991. בנוסף, טען כי בנה שביל רחב ידיים אשר שימש את התובעים לחניית כלי הרכב שלהם ולשם שימוש בחצר המשותפת, וכל הכרוך באחזקת החצר המשותפת בוצע אך ורק על ידי התובעים, על חשבונם, כי הם היחידים שהשתמשו בחצר המשותפת.
2. הקבלן עמרן העיד כי אינו זוכר אם רשם בטאבו, בהסכם או בתקנון הבית המשותף זיקת הנאה לתובעים לחנייה בשטח המשותף (ע' 195 לפרוטוקול). בתום החקירה, פלט את המילים "זה שביל של כולם" בניגוד לנטען בתצהירו (ע' 201 לפרוטוקול).
3. גם בעדות זו אין די כדי להוכיח את משך השימוש. לכל היותר, מדובר על שימוש במשך 9 שנים בלבד (החל משנת 1983 ועד לשנת 1991), ואין די בכך.
4. מומחה ביהמ"ש העיד כי לתובעים אין זכות שימוש בשטח המוצמד לדירת הנתבעת (ע' 48 לפרוטוקול).

1. השמאי שפיר (מטעם הנתבעת) העיד כי לא חלפו 30 שנים מאז שנכנסו התובעים להתגורר בדירה לטענתם (בשנת 1983) ועד לשנת 2012 שבמהלכה בנתה הנתבעת את גרם המדרגות (ע' 226 לפרוטוקול).
2. הנתבעת העידה בתע"ר כי ה"ה משקי עשו שימוש בשטח המוצמד לדירתה, ללא קבלת רשות, תוך ניסיון לנכס לעצמם שטח זה. לנוכח התנהלותם הפסולה, מזה כ- 6 שנים היא מתנגדת לשימושם בשטח המשותף ובשטח המוצמד לדירתה. בנוסף, ה"ה משקי מונעים ממנה שימוש בשטח המשותף. לכן, בנתה גדר המפרידה בין השטח המוצמד לדירתה לבין השטח המשותף. בנוסף, טענה כי בשנת 2012 הרסה את חריגות הבנייה בקומה העליונה והעבירה את גרם המדרגות.

אמנם בתע"ר (אשר נחתם בשנת 2016) טענה הנתבעת כי בנתה את הגדר 'לפני שנתיים' (הנוסח בתע"ר הועתק מכתב ההגנה שהוגש בשנת 2014) ואולם, בחקירתה הנגדית העידה כי בנתה את הגדר בשנת 2012 (ע' 269 לפרוטוקול).

1. לסיכום, גם אם התובעים עשו שימוש רצוף ב"שטח אשר בשימוש התובעים" החל משנת 1983, הרי ששימוש זה הופסק לכל המאוחר בתאריך 13.9.2012, עת גילו התובעים, לטענתם, כי הנתבעת החלה בבניית גדר ברכוש המשותף, החוצה את שביל הגישה והרחבה, וכי השלמת הגדר תחסום את הגישה לדירותיהם (ראו: טענות התובעים בתובענה לסעד הצהרתי ובבקשה דחופה למתן צו מניעה זמני).

לפיכך, על פי הודאת התובעים, לכל היותר מדובר על שימוש רצוף במשך 29 שנים, אשר אין בו די לצורך ביסוס קיומה של זיקת הנאה.

1. ואם לא די בכל אלה, הרי שאין מחלוקת כי ה"ה משקי מכרו את דירתם, וברור כי לא מתקיימת להם כיום זיקת הנאה ב"שטח אשר בשימוש התובעים". ה"ה יוחאי לא הגישו תע"ר ולא הגיעו למסור עדות, והם זנחו למעשה את הטענות בדבר קיומה של זיקת הנאה.
2. אשר על כן, אני קובעת כי אין לתובעים זיקת הנאה ב"שטח אשר בשימוש התובעים", הכולל את השטח המוצמד לדירת הנתבעת ואת השטח המשותף.

חוות דעת המומחים מטעם הצדדים והמומחה מטעם בית המשפט

1. השמאי אטקין ערך חוות דעת מטעם התובעים (ללא תאריך) במסגרתה נקבע, בתמצית, כי שווי כל אחת מדירות התובעים הוא 2.7 מיליון ש"ח; לדירות התובעים נגרמה ירידת ערך בשיעור של 8% משווי הנכס כתוצאה מהתקנת גרם המדרגות מול דירותיהם (216,000 ₪ לכל דירה); ירידת ערך בשיעור של 4% משווי הנכס (108,000 ₪ לכל דירה) כתוצאה מפיצול דירת הנתבעת; וירידת ערך בשיעור של 9% משווי הנכס (243,000 ₪ לכל דירה) כתוצאה מבניית הנתבעת "בשטח אשר בשימוש התובעים" ושינוי הסטאטוס שהיה קיים עשרות שנים בעניין אפשרות הגישה לדירות וחניית כלי הרכב בתוך החצר.
2. השמאי שפיר ערך חוות דעת מטעם הנתבעת במסגרתה נקבע, בתמצית, כי לא חלה ירידת ערך של דירות התובעים, וכי לתובעים אין זיקת הנאה בשטח המוצמד לדירת הנתבעת.
3. כאמור, כמומחה מטעם בית המשפט מונה מר זהר עירון כמומחה מטעמו, והוא נחקר ארוכות על ידי הצדדים.
4. השמאים מטעם הצדדים נחקרו גם הם.
5. במצב הדברים הרגיל, בית המשפט נותן משקל נכבד לחוות דעת המומחה מטעמו ולעדותו.

ראו: רע"א 4255/13 ירון שמעוני שחם מהנדסים יועצים בע"מ נ' א.א. הנדסה ותכנון מדרונות בע"מ (28.8.2013):

"ראשית, גם כאשר מומחה בית המשפט התמנה שלא בהסכמת הצדדים, ברירת המחדל הדיונית היא, שהמומחים מטעם בעלי הדין לא ייחקרו. שנית, גם אם ביקש בעל דין לחקור את מומחי הצדדים, או מי מהם, החקירה תיעשה "באופן ובהיקף כפי שיקבע בית המשפט בהתחשב בנסיבות העניין, ובשים לב לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ולעדותו". הסיבה לכך היא, שבמצב הדברים הרגיל, בית המשפט נותן ממילא משקל נכבד לחוות דעת המומחה מטעמו, וזו ניתנת לאחר שהצדדים כבר הגישו חוות דעת מטעמם".

1. מומחה מטעם בית המשפט הוא בבחינת זרועו הארוכה של בית המשפט, ומוקנית לו אמינות מיוחדת, כמומחה ניטראלי, שמאפשר לבית המשפט לקבל חוות דעת ברורה ואובייקטיבית בעניינים המובאים לפניו.

ע"א 9833/09 ליאור כהן נ' מדינת ישראל (25.8.2013).

1. הלכה היא כי בית המשפט ייטה שלא לסטות מחוות דעת של המומחה מטעמו בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות זאת, והוא יעשה כן בזהירות מתחייבת, ורק כאשר קיימת סיבה מיוחדת לכך.

ראו: ע"א 293/88 חב' יצחק ניימן נ' מונטי רבי (23.4.1990); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל חנן ואח' (2.11.1998); ע"א 9323/04 מיצר לפיתוח בע"מ נ' שותפות בנין 17 מתחם 5 (23.07.2006).

1. לפיכך, בהיעדר סיבה בולטת שלא לעשות כן, אני מאמצת את ממצאי המומחה מטעם בית המשפט, וכפי שיפורט להלן.

היתר הבנייה שניתן לנתבעת

1. בבקשה להיתר מתאריך 19.7.2009 (נספח 8 לתע"ר הנתבעת) צוין:

"מהות הבקשה: הריסת קומת גג קיימת ופירוק מדרגות פלדה קיימות ובניית עליית גג ומדרגות חיצוניות על פי המותר.

החלטת ועדה מקומית..: מחליטים לדחות את ההתנגדות ולאשר את הבקשה כפי שמוצעת.. אין ספק שאם יוגשו היתרי בניה לבניינים של המתנגדים, הם יצטרכו לשנות את הכניסות שלהם בהתאם לכיוון הרחוב החדש. מעבר לכך, על פניו, המתנגדים לא משתמשים במעבר. לגבי המדרגות, מדובר על העברת מדרגות קיימות שאינן בהיתר ואינן בקווי בניין למיקום בתוך תחום תת החלקה של המבקשת. למען הסר ספק, אין באישור המדרגות כדי להוות לגיטימציה לתוספת יחידת דיור".

1. בהיתר הבנייה מתאריך 18.6.2012 (נספח 6 לתע"ר הנתבעת) צוין:

"הריסת קומת הגג הקיימת ופירוק מדרגות חיצוניות קיימות מפלדה ובנייתם מחדש בהתאם לתכנית המאושרת; הריסת גדרות קיימות ובנייתן מחדש בגבולות המגרש".

1. מומחה ביהמ"ש קבע בחוות הדעת:

"על פי היתר בנייה מספר 2012016 מתאריך 18.6.2012, אושרה לנתבעת הריסה של קומת הגג, גדרות ומדרגות חיצוניות, ובנייתם מחדש, תוך מתן הקלות בנייה בגובה הגג ובהעברת שטחים בין מפלסים. מעיון בתשריט התכנית עולה כי בניית הגדר אושרה בתחום קטע מגרש המסווג כחלק מהרכוש המשותף ובתחום קטע מגרש המהווה הצמדה ליחידת דיור אחרת" (ההדגשה לא במקור- ר.פ.א).

1. מומחה ביהמ"ש העיד כי הנתבעת התחייבה במסגרת היתר הבנייה להרוס את גרם המדרגות, ואושר לה, בהתאם לבקשתה, לבנות את גרם המדרגות במיקום אחר. בנוסף, התחייבה הנתבעת במפורש שלא תהיה שם יחידת דיור נוספת (ע' 23 לפרוטוקול).

זכאות התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך של הדירות

1. מר משקי טען בתצהירו כי מכר את דירתו במחיר מופחת משמעותית בסך של כ- 500,000 ₪ מהמחיר הריאלי של הנכס, וזאת כתוצאה מהפיצול האסור בדירת הנתבעת; שימוש הנתבעת בחנייה לכלי רכב ועקב בניית גרם המדרגות.

דירת ה"ה משקי נמכרה בסך של 2.4 מיליון ש"ח, כפי שאישר בעדותו (ע' 119 לפרוטוקול).

1. בטרם אדון בזכאות התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך של הדירות, יש לבחון שאלה מקדימה, בהינתן העובדה שה"ה משקי מכרו את דירתם כחודש לאחר הגשת התביעה. השאלה היא האם מכירת דירת משקי (במחיר של 2.4 מיליון ש"ח, הקרוב לשווי הנכס כפי שהוערך ע"י מומחה ביהמ"ש עירון- 2,415,000 ₪) שוללת את זכותם לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך של הדירה.

1. התשובה לכך שלילית. עילת התביעה של ה"ה משקי התגבשה במועד הבנייה שביצעה הנתבעת. במועד זה היו זכאים לקבל פיצוי בגין ירידת ערך של הדירה.
2. אילו היו ה"ה משקי מגישים את תביעתם במועד שבו ביצעה הנתבעת את הבנייה, והיו מוכיחים את שווי ירידת הערך של דירתם במועד זה, הם היו זוכים למלוא הנזק שנגרם להם עקב הבנייה, ללא שום קשר לשאלה מה נעשה עם הדירה לאחר מכן.
3. לשאלה אם בעל נכס מאבד את זכות התביעה שלו במקרה שבו הוא מכר את הנכס מבלי שתיקן אותו התייחס בית המשפט העליון בע"א 742/95 זלוצקין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, עמ' 865-864 (להלן: "פרשת זלוצקין"), שם נקבע:

"עילת התביעה, גם של מוכרי דירותיהם, התגבשה כאשר נמסרו להם דירות פגומות. אין זה מתקבל על דעתי, שקונה ששילם במיטב כספו את מלוא מחירו של מוצר פגום, לא יהא זכאי לפיצוי, רק מפני שבינתיים כבר אינו ברשותו, כגון שמכר אותו. מה גם שניתן להניח שהפגמים שבדירות נתנו אותותיהם במחיר שנתקבל בעדן".

1. בית המשפט העליון חזר ונדרש לסוגיה זו בע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ נ' דני סלמן (15.1.2004) (להלן: "פרשת בן אבו"), שם נקבע:

"המערערת כזכור טענה, כי במכירת בתיהם קיבלו משיבים אלה את מלוא מחירם הראוי, משמע כי אי ההתאמה לא הורידה את ערך בתיהם. אינני סבור, כי טענה זו יכולה להועיל למערערת. כשלעצמי, אינני סבור כי מתקיים קשר של התניה בין מכירתו או אי מכירתו של נכס לבין זכותו של הרוכש לקבל פיצוי מלא בגין אי ההתאמה שבה לקה הנכס במועד מסירתו לידיו. הלוא גם אלה מבין המשיבים המוסיפים להחזיק בבתים עשויים, ביום מן הימים, למכור את בתיהם מבלי להשתמש בכספי הפיצויים שנפסקו לזכותם לתיקון אי ההתאמה; ועל שום מה ייגרע חלקם של אלה שהקדימו למכור לעומת אלה שעל זכותם למכור בעתיד (אף מבלי לבצע את התיקונים) אין מי שיחלוק? ברם, גם לגופה, הטענה שאי ההתאמה לא הורידה את ערך הבתים איננה משכנעת. לא זו בלבד שמחיריהם של נכסי מקרקעין יכולים להיות מושפעים מגורמים שונים, אלא שהדעת גם נותנת כי המחיר ששולם למשיבים תמורת הבתים הלם את מצב הבתים כמות שהיו, ולא מן הנמנע שאלמלא אי ההתאמה בה לקו הבתים עשויה הייתה מכירתם להניב למשיבים תמורה גבוהה יותר".

1. במקרה שלפניי, מדובר בנכס שנטען כי נגרמה לו ירידת ערך כתוצאה בנייה שביצעה הנתבעת. ה"ה משקי מכרו את הדירה במצבה "הניזוק", לאחר הבנייה שביצעה הנתבעת. נקודת המוצא היא שהנזק שנגרם לנכס (ירידת ערך בגין הבנייה שביצעה הנתבעת) באירוע הנזיקי נתן את אותותיו במחיר המכירה, עת ה"ה משקי מכרו את הדירה במועד מאוחר יותר.
2. עילת התביעה נגד הנתבעת (המזיקה) התגבשה במועד ביצוע הבנייה, ועל כן, אין במכירת הדירה לאחר מכן כדי להפחית מחבות הנתבעת לשלם בגין הנזק שנגרם, ככל שנגרם.
3. במצב דברים זה, בית המשפט יעריך את הנזק ויפסוק את הפיצוי בהתאם לשיעור ירידת הערך שנגרמה לנכס כתוצאה מהבנייה, על יסוד הערכת מומחה ביהמ"ש, וללא תלות בגובה סכום מכירת הדירה.
4. הטעם לכך הוא ששווי הנכס "הניזוק" עשוי להשתנות עם חלוף הזמן, בין כלפי מעלה ובין כלפי מטה. כתוצאה מכך, הפער בין שווי נכס תקין (ללא ירידת ערך) לבין שווי נכס "ניזוק" (עם ירידת ערך), אף הוא עלול להשתנות.
5. כאשר מדובר בנכס שמחירו עולה עם הזמן, כגון נכס מקרקעין, ההפרש בין מחיר נכס תקין (ללא ירידת ערך) למחיר נכס "ניזוק" (עם ירידת ערך) עולה.
6. על כן, בחינת הנזק אינה יכולה להיעשות בהתאם להפרש בין שווי השוק של הנכס ביום המכירה לבין שווי המכירה בפועל, שכן פער זה אינו משקף את הנזק שנגרם לניזוק. שיטה זו עלולה להביא להתעשרות הניזוק, אם מחיר הנכס עלה עם חלוף הזמן, ולפגיעה בניזוק, אם מחיר הנכס ירד עם חלוף הזמן.
7. לפיכך, יחושב הנזק על בסיס הערכת מומחה ביהמ"ש, אשר בחן את שווי הנכס ואת שיעור ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מהבנייה.

ראו גם: ע"א (נצרת) 36576-04-19 שרון אסולין נ' ג.א.ן תברואה את מוטי זיבאי בע"מ (7.8.2019).

ירידת ערך כתוצאה מבניית גרם מדרגות חיצוני

1. מומחה ביהמ"ש בחן את הנזק שנגרם בעקבות בניית גרם מדרגות חיצוני, וקבע בחוות הדעת:
2. אין בהקמת גרם המדרגות החיצוני מול דירות התובעים (בגומחה פתוחה ובמרחק של כ- 7 מטרים מחזית דירות התובעים) משום פגיעה מהותית בדירות התובעים ואף אין בו משום מפגע אסתטי. כל שינוי, במידה שנוצר, השפעתו על ערך המקרקעין זניחה ביותר.
3. במידה שנגרם נזק או פגיעה לדירות התובעים בעקבות בניית גרם המדרגות, ערכו אינו עולה על שיעור של 0.53% מערך הדירה של ה"ה משקי (12,800 ₪). מדובר בערך שולי בהתייחס לערך הדירה, שאינו ניתן להבחנה כ'נזק' בהתייחס לשווי השוק של זכויות החכירה.
4. מומחה ביהמ"ש העיד כי אדריכל תכנן את גרם המדרגות (ע' 36 לפרוטוקול), ניתן לגביו אישור של מהנדסת הוועדה המקומית, ואין בגרם המדרגות משום מפגע אסתטי (ע' 37 לפרוטוקול). מכל מקום, העברת גרם המדרגות לא גרמה לירידת ערך של דירות התובעים (ע' 55 לפרוטוקול).
5. יתרה מכך, גרם המדרגות נבנה בהתאם להיתר חוקי שניתן (ע' 43 לפרוטוקול).

1. בנוסף, קיים גרם מדרגות דומה במגרש הסמוך, כך שבכל מקרה היו ה"ה משקי רואים מחלון דירתם גרם מדרגות, גם ללא קשר לגרם המדרגות שבנתה הנתבעת (ע' 43 לפרוטוקול).
2. המתווך איבגי העיד בתע"ר כי בניית המדרגות במרחק של כ- 2.5 מטרים מהכניסה לדירת משקי הבריחה קונים פוטנציאליים רבים; כי לא הצליח למכור את הנכס בשל המפגע הרציני (גרם המדרגות שבנתה הנתבעת), וכי שווי השוק של הנכס היה 2.8 מיליון ש"ח (ע' 86 לפרוטוקול).
3. איני מקבלת את עדות המתווך איבגי בכל הנוגע ל"מפגע" המדרגות שהבריח קונים פוטנציאליים, הן מאחר שלא הובא לעדות אף קונה פוטנציאלי שסירב לרכוש את הדירה אך ורק בשל גרם המדרגות; הן מאחר שהנכס הוצע על ידו למכירה במחיר הגבוה בהרבה (2.9 מיליון ש"ח) מזה שבו נמכרה הדירה בסופו של יום (2.4 מיליון ש"ח); והן מאחר שהוכח בעדות מומחה ביהמ"ש עירון כי קיים גרם מדרגות דומה גם במגרש הסמוך לדירת משקי. גם בנושא שווי השוק של הנכס לא ניתן להסתמך על עדות המתווך איבגי, שכן, אין מדובר בשמאי מקרקעין, ואף בהינתן פירוט מחירי העסקאות שבוצעו בדירות 5-4 חדרים בסביבה הסמוכה לנכס, כמפורט בסעיף 10 לחוות דעת השמאי אטקין (מטעם התובעים), הנעים בין 1,380,000 ₪ ל- 1,770,000 ₪.
4. אשר על כן, אני קובעת כי ירידת הערך שנגרמה לדירת משקי כתוצאה מבניית גרם המדרגות מסתכמת בסך של 12,800 ₪, המשקף שיעור של 0.53% מערך הנכס כפי שהוערכה על ידי מומחה ביהמ"ש, כאשר לסכום זה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית ממועד עריכת חוות הדעת (20.7.2014).
5. לדירת יוחאי לא נגרמה ירידת ערך כתוצאה מבניית גרם המדרגות, וכפי שנקבע בחוות דעת מומחה ביהמ"ש.

ירידת ערך כתוצאה מפיצול אסור של דירת הנתבעת

1. מומחה ביהמ"ש בחן את הנזק שנגרם בעקבות פיצול אסור של דירת הנתבעת, וקבע בחוות הדעת:
2. אין ירידת ערך לדירות התובעים בגין הגדלת צפיפות הדיור על המגרש.
3. שינוי תכולת דירת הנתבעת, ממגורי משפחה אחת למגורי 2 משפחות, ללא שינוי באופי החצר והתשתיות, גרם לפגיעה מזערית בשיעור של 2.6% משווי המקרקעין (ה"ה יוחאי- 64,480 ₪, ה"ה משקי- 62,790 ₪).
4. מדובר בפגיעה "בתחום הסביר". סטייה זו נכללת בגבולות ערך המקרקעין, ואינה מהווה בסיס לחישוב ירידת ערך הנכס בגין נזק שנגרם.
5. מומחה ביהמ"ש העיד כי הימצאות דיירים נוספים בקומה העליונה אינה משפיעה על עליית הצפיפות בחלקה, ואינה גורמת לירידת ערך של דירות התובעים (ע' 19 לפרוטוקול). בנוסף, אין בחוות הדעת קביעה בדבר פיצול דירת הנתבעת (ע' 19 לפרוטוקול). אמנם ניתן לראות בקומה העליונה כיחידת דיור נפרדת, שבה מתגוררת בתה של הנתבעת (ע' 21 לפרוטוקול) ואולם, במהלך הביקור שערך במקום, בחודש יולי 2014, הוא לא התרשם שמדובר ביחידת דיור העומדת בפני עצמה, מאחר שגרם המדרגות החיצוני לא היה בשימוש שוטף, מסביב הייתה גדר פח והנגישות לא הייתה נוחה. יחד עם זאת, ייתכן שלאחר הביקור הפכה הקומה העליונה ליחידת דיור נפרדת (ע' 22 לפרוטוקול). מומחה בית המשפט אישר בעדותו כי פיצול דירות מחייב היתר, ולא הוצג לו היתר לפיצול דירת הנתבעת (ע' 24 לפרוטוקול).
6. השמאי אטקין קבע אמנם ירידת ערך לדירות התובעים בגין הפיצול בדירת הנתבעת ואולם, במהלך עדותו הסתבר כי הוא לא ביקר בתוך דירת הנתבעת (ע' 66 לפרוטוקול). המומחה העיד כי אם יתברר שלא קיים פיצול בדירת הנתבעת, אזי אין מקום לפיצוי התובעים בגין ירידת ערך (ע' 75 לפרוטוקול).
7. מר משקי נשאל אם גרים דיירים אחרים בקומה העליונה של דירת הנתבעת, ואז התברר כי כלל לא נכנס לדירה (ע' 135 לפרוטוקול).
8. הנתבעת טענה בתע"ר כי בשנת 2012 הרסה את חריגות הבנייה בקומה העליונה וביטלה את פיצול הדירה. בנוסף, עובדי המועצה הגיעו לביתה מספר פעמים על מנת לוודא שאין חריגות בנייה.
9. הנתבעת נשאלה בחקירה מדוע נדרש גרם המדרגות החיצוני, והשיבה כי רצתה כניסה נפרדת ושקטה, מאחר שבעלה היה חולה סופני, וכאשר בנותיה הרופאות היו מגיעות לישון אצלה אחרי משמרת לילה, היו נכנסות לקומה העליונה מבחוץ (ע' 232-231 לפרוטוקול).
10. בנוסף, העידה כי לאחר שהסירה את חריגות הבנייה כפי שהתחייבה, נציגי הוועדה לתכנון ובניה הגיעו לבדוק, ואישרו כי כל חריגות הבנייה הוסרו (ע' 235-234 לפרוטוקול). כמו כן, העידה כי לאחר שרכשה את הדירה, לא השכירה את הקומה העליונה לאף אחד (ע' 234 לפרוטוקול).
11. הנתבעת הודתה בהגינותה כי בנותיה וילדיה של הבת הקטנה (נכדיה) מתגוררים בקומה העליונה בדירתה.
12. אשר על כן, אני קובעת כממצא עובדתי כי במועד הגשת התביעה דירת הנתבעת לא פוצלה.
13. התובעים לא טענו בכתב התביעה כי הם זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך כתוצאה משינוי בתכולה דירת הנתבעת (ממגורי משפחה אחת למגורי שתי משפחות), וכל שנטען בתביעה הוא כי מדובר בפיצול אסור של דירת הנתבעת.
14. לפיכך, אין התובעים זכאים לפיצוי בגין ירידת ערך ברכיב זה.

ירידת ערך כתוצאה מבניית מדרגות וגדר ב"שטח אשר בשימוש התובעים"

וכפועל יוצא- שינוי באפשרות הכניסה לדירות התובעים ואבדן מקום החנייה לכלי הרכב

1. מומחה ביהמ"ש בחן את הנזק שנגרם בעקבות בניית מדרגות וגדר ב"שטח אשר בשימוש התובעים", וכפועל יוצא- השינוי באפשרות הכניסה לדירות התובעים ואבדן מקום החנייה לכלי הרכב, וקבע בחוות הדעת:
2. לתובעים לא נגרם נזק בגין השינוי באפשרות הכניסה לדירותיהם וחניית כלי הרכב, וזאת בהנחה שאין לתובעים זיקת הנאה במקרקעי הנתבעת.
3. לתובעים אפשרויות חנייה אחרות במקרקעין שבחזקתם, ואפשרות שימוש במעבר המשותף (לחניית כלי רכב) גם לאחר הקמת הגדר.
4. בהחלטת הוועדה מתאריך 19.7.2009 נקבע כי כתנאי לקבלת היתר בנייה לתובעים, הם מחויבים לשנות את הכניסה למגרשיהם, ולפתוח פתח גישה מכיוון רחוב האיכרים.
5. ככל שייקבע שלתובעים זכויות שימוש במקרקעי הנתבעת, אשר נפגמו בעקבות הקמת הגדר, הרי שהנזק שנגרם להם הינו בשיעור של 1.4% משווי המקרקעין (ה"ה יוחאי- 34,720 ₪, ה"ה משקי- 33,810 ₪).
6. מומחה ביהמ"ש עירון נחקר ארוכות בנושא זה, והעיד:
7. לדירות התובעים (כמו גם לדירת הנתבעת) אין חנייה צמודה המסומנת בתשריט, והצדדים כולם חנו במהלך השנים בחצר המהווה רכוש משותף של שלוש הדירות (ע' 48 לפרוטוקול).

גם השמאי אטקין אישר בעדותו כי על פי חוק המקרקעין, כל אחד מבעלי הרכוש המשותף רשאי לעשות שימוש ברכוש המשותף, דהיינו- גם לנתבעת יש זכות לחנות בחצר המהווה רכוש משותף (ע' 65 לפרוטוקול). בנוסף, גם כאשר רשמו את הבית המשותף, לא נרשמה זיקת הנאה לתובעים לעשות שימוש בשביל המהווה רכוש המשותף כחנייה (ע' 66 לפרוטוקול).

מר משקי אישר בעדותו כי לנתבעת יש זכויות כפולות משלו בשטח המשותף (ע' 143 לפרוטוקול); הוא לא יכול היה להציג הסכם המלמד כי רכש חנייה צמודה לדירתו (ע' 156-155 לפרוטוקול); כן לא ידע לאשר או להכחיש אם יש בתשריט סימון של חנייה פרטית (ע' 156 לפרוטוקול); ולא דרש מהקבלן שממנו רכש את הדירה לסמן חלק מהשטח המשותף כחנייה (ע' 156 לפרוטוקול).

1. גדר הפח הארעית שבנתה הנתבעת לצורך בניית המדרגות עוברת בחלקה בשטח הרשום כשטח משותף, ובחלקה עוברת בשטח המוצמד לדירת הנתבעת, הגם שמומחה בית המשפט לא ביצע מדידה, לפי בקשת הצדדים (ע' 18, ע' 26-25 לפרוטוקול).
2. המרחק שמדד מהגדר שבנתה הנתבעת ועד לקצה השביל הוא 2.35 מטרים (ע' 24 לפרוטוקול), כך שהתובעים יכולים להיכנס עם רכב, הגם שזה לא נוח, וצריך להיזהר שלא לפגוע עם הרכב בקיר או בגדר (ע' 25, ע' 29 לפרוטוקול). בהמשך אישר כי אינו זוכר אם מדד את המרחק בחלק הרחב או הצר (ע' 29 לפרוטוקול), וכי התבקש על ידי הצדדים שלא לבצע מדידה, שכן, הצדדים אמורים היו להגיש לו מדידה של השטח. במהלך הסיור ביצע מדידה לצורך התרשמות (ע' 29 לפרוטוקול).
3. בתמונות שהוצגו למומחה בית המשפט רואים שהתובעים עשו שימוש ברחבה לחניית כלי רכב, לפני הבנייה שביצעה הנתבעת (ע' 27 לפרוטוקול), והתובעים היו יכולים להחנות שם שני כלי רכב. התובעים יכולים לעשות כן גם היום, אם יוציאו משם את האדנית של ה"ה משקי (ע' 28 לפרוטוקול).
4. לפני הבנייה שביצעה הנתבעת, החנו התובעים את כלי הרכב על חלק מהמגרש המוצמד לדירת הנתבעת. אין בשטח רחבת החנייה סימון פיזי המראה מהו הרכוש המשותף ומה השטח המוצמד לדירת הנתבעת (ע' 28 לפרוטוקול). מדובר למעשה בחנייה על רכוש משותף, כאשר גם התובעים וגם הנתבעת יכולים היו לחנות שם (ע' 45 לפרוטוקול).
5. כאשר נשאל מה הפתרון שלו לאבדן החנייה של התובעים, השיב כי כאשר בנו את הבית המשותף הייתה כוונה לאפשר לכל דירה חנייה בחצר המוצמדת לדירה. לה"ה משקי יש אפשרות גישה לחנייה בחצר המוצמדת לדירתם; גם לה"ה יוחאי יש מקום חנייה בחצר המוצמדת לדירתם, והגישה לחנייה זו היא דרך הרכוש המשותף (ע' 30 לפרוטוקול).
6. לכן, לדידו, התובעים יכולים לבצע תיקונים בתוך השטח המוצמד לדירותיהם (להוריד אדנית ולבצע חישוף), על מנת להכשיר ולהסדיר שם מקומות חנייה לכלי רכב (ע' 31 לפרוטוקול). בהקשר זה, הוסיף והעיד כי האדנית ממילא בנויה ללא היתר וללא הסכמה ברכוש המשותף, והיא הפריעה לכולם להחנות את כלי הרכב, גם לפני בניית המדרגות (ע' 32-31 לפרוטוקול).

1. לאור כל האמור, אני קובעת כי התובעים אינם זכאים לפיצוי ברכיב זה.
2. ראשית, כאמור לעיל, נקבע כממצא עובדתי כי לתובעים אין זיקת הנאה ב"שטח אשר בשימוש התובעים", הכולל את השטח המוצמד לדירת הנתבעת ואת השטח המשותף.
3. די בכך על מנת לשלול את הפיצוי מהתובעים.
4. למעלה מן הצורך, אפרט נימוקים נוספים לשלילת הפיצוי מהתובעים.
5. שנית, מומחה ביהמ"ש העיד כי גרם המדרגות נבנה בהתאם להיתר חוקי שניתן לנתבעת (ע' 43 לפרוטוקול).
6. שלישית, מומחה ביהמ"ש קבע בחוות הדעת כי הגדר נבנתה גם היא בהתאם להיתר שניתן לנתבעת: "מעיון בתשריט התכנית עולה כי בניית הגדר אושרה בתחום קטע מגרש המסווג כחלק מהרכוש המשותף ובתחום קטע מגרש המהווה הצמדה ליחידת דיור אחרת".
7. התובעים לא הוכיחו כי הגדר נבנתה בניגוד להיתר.
8. בהחלטת כב' הש' א' צימרמן מתאריך 17.6.2013, אשר ניתנה במסגרת בקשת התובעים למתן צו מניעה זמני, נקבע אמנם כי הגדר נבנתה מחוץ לשטח המוצמד לדירת הנתבעת ולפיכך, מצופה מהנתבעת, גם בלא צו פורמאלי, לקיים את התחייבותה ולהסיג את הגדר לעבר דירתה. אולם, הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי הניחה גדר המפרידה בין השטח המוצמד לדירתה לבין השטח המשותף, על מנת להפסיק את שימוש התובעים בשטח המוצמד לדירתה. דהיינו- בניית הגדר בוצעה בשטח המוצמד לדירתה.
9. הנתבעת הוסיפה וטענה כי בהחלטת כב' הש' א' צימרמן מתאריך 17.6.2013 נקבע אמנם כי מטר אחד של הגדר שבנתה "חתך" מובלעת של שטח שאינו מוצמד לדירתה, אולם כי הדבר תוקן על ידה מיד. יתרה מכך, לטענתה, מדובר היה בגדר זמנית עשויה מפח דק, שנועדה למנוע הפרעה לתובעים בשל נוכחות פועלים בשטחה. הנתבעת חזרה על האמור בעדותה בחקירתה הנגדית (ע' 236 לפרוטוקול).
10. רביעית, גם אם היו התובעים מוכיחים שהגדר נבנתה בניגוד להיתר, ועוברת בחלקה גם ברכוש המשותף, הרי שהדבר לא היה מעלה ולא מוריד, שכן, מומחה ביהמ"ש קבע כי בניית המדרגות והגדר לא גרמה לשינוי באפשרות הכניסה לדירות התובעים ולאבדן מקום חנייה לכלי רכב.

עתירה חלופית לפסק דין הצהרתי;

1. מתן סעד הצהרתי, אשר שורשיו בדיני היושר, מסור לשיקול דעתו של בית המשפט, אשר יבחן אם ראוי מבקש הסעד, מבחינה עניינית ומעשית, כמו גם מבחינת הדין והצדק, שהסעד אכן יינתן לו.

ראו: אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה 13, תש"פ-2020, בעמ' 555:

"מקורו של הסעד ההצהרתי הוא בתורת דיני היושר, הדורשת מהעותר, בין היתר, ניקיון כפיים. מתן הסעד ההצהרתי נתון לשיקול דעתו של בית המשפט, הרשאי לתת דעתו בגדר שיקוליו לכללים שנקלטו עם השנים מעקרונות של יושר וצדק. בית המשפט יירתע מלהעניק סעד הצהרתי לתובע, שהתנהגותו בנושא המשפט לוקה בפגמים של שיהוי, חוסר תום לב והיעדר ניקיון כפיים. כאשר מדובר בבקשה למתן סעד הצהרתי, שהוא סעד הלקוח מדיני היושר, שומה על המבקש סעד זה לבוא לבית המשפט נקי כפיים".

1. במקרה שלפניי, ה"ה משקי לא ציינו בכתב התביעה (שהוגש בחודש דצמבר 2013) כי הם מנסים למכור את דירתם, הגם שדירתם נמכרה כחודש לאחר הגשת התביעה (בחודש ינואר 2014) (ע' 115-111 לפרוטוקול).
2. בנסיבות אלה, מבחינת היושר והצדק, עתירת ה"ה משקי לוקה בחוסר ניקיון כפיים ואין הם ראויים לקבלת סעד הצהרתי. יתרה מכך, משעה שה"ה משקי מכרו את דירתם, ממילא אין מקום ליתן להם סעד הצהרתי כמבוקש על ידם.
3. ה"ה יוחאי לא הגישו תע"ר ולא הגיעו למסור עדות, ולמעשה זנחו את תביעתם בכל הקשור למתן סעד הצהרתי, ובכלל.
4. אשר על כן, התביעה למתן סעד הצהרתי נדחית.

הערה וסיכום

1. לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין, ובכלל האמור, טענות התובעים בדבר מטרד ליחיד ועשיית עושר (אשר לא פורטו במסגרת הסעדים בכתב תביעה, ולא שולמה אגרה בגינם), טענת הנתבעת בדבר היעדר עילה של ה"ה משקי שמכרו את דירתם (משעה שהייתה קיימת בידם עילת תביעה במועד הגשת התביעה) ועוד.

ראו: ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת בע"מ (18.11.2018); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן בע"מ (2.9.2018); רע"א 1491/16 פלונית נ' פלוני (14.4.2016); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983).

1. סוף דבר, התביעה מתקבלת בחלקה.
2. הנתבעת תשלם לתובעים 4-3 (ה"ה משקי) פיצוי בגין ירידת ערך שנגרמה לדירתם כתוצאה מבניית גרם המדרגות בסך של 12,800 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד עריכת חוות דעת מומחה ביהמ"ש עירון (20.7.2014) ועד למועד התשלום בפועל.
3. תביעת התובעים 2-1 (ה"ה יוחאי), נדחית.
4. לאור התנהלות הצדדים בניהול התובענה, אשר האריכו את הדיון שלא לצורך, התכתשו באולם במהלך שמיעת העדויות ואף התנהלו באופן בלתי מכבד זה לזה (ראו, בין היתר: ע' 75, ע' 87, ע' 92-91, ע' 96, ע' 109-108, ע' 117, ע' 133, ע' , ע' 198-197, ע' 252, ע' 262-261, ע' 280, ע' 287, ע' 298-297 לפרוטוקול), כל צד יישא בהוצאותיו (שכ"ט עו"ד והוצאות המשפט).
5. התשלום המפורט לעיל ישולם תוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין לצדדים.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ' כסלו תשפ"א, 06 דצמבר 2020, בהעדר הצדדים.