החלטה

רקע

1. במסגרת התיק דנן הגישה התובעת תביעה כספית כנגד הנתבעות אשר לטענת התובעת הנתבעת 1 לא עמדה בחובתה לשלם היטל השבחה שחל על חלקה 10 בגוש 561 המקרקעין שרכשה מהנתבעת 1. בין היתר, העלתה התובעת טענות שונות כנגד הנתבעת 1, על הפרת חוזה ועגמת נפש שנגרמה לה.

2. אין חולק כי התובעת אינה חבה בהיטל השבחה בגין תכנית זמ/108/598 (להלן: התכנית), שכן לכאורה על פי הוראות הדין, הגורם שצריך לשאת בהיטל ההשבחה הוא מי שהיה בעל הזכויות במקרקעין בזמן אישור התוכנית – נתבעת 1.

לטענת נתבעת 1, היא אינה צריכה לשאת בהיטל ההשבחה שכן סוגיה זו הוכרעה כבר בשומה שנערכה על ידי שמאי מכריע במחלוקת שמאים שהייתה בין הנתבעות וקביעתו הינה סופית.

3. הנתבעת 1 רכשה את המקרקעין בחודש פברואר 2001, כאשר התכנית זמ/108/598, המשביחה אושרה בשנת 2002.

ההסדר הדיוני בין הצדדים

4. הנתבעות הגיעו לידי הסדר דיוני לפיו מוסכם, כי התובעת אינה אמורה לשאת בכל מקרה בתשלום היטל ההשבחה בגין תכנית זמ/108/598, כאשר המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה האם קיימת חובת תשלום היטל השבחה על נתבעת 1 או לא. ולאחר הגשת סיכומים בכתב ייתן ביהמ"ש פסק דין ביחס למחלוקת הנ"ל. כמו כן, סוכם כי הנתבעת 2 תמסור לב"כ התובעת אישור להעברת הזכויות על שמה בטאבו בהתאם לסעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") בגין העסקה שבמסגרתה רכשה התובעת והנתבעת 1 את המקרקעין מושא הבקשה, וזאת ללא כל תנאי עד ליום 18/2/2017. בשלב השני, ידון ביהמ"ש בשאלת הסעד הכספי המבוקש כנגד הנתבעות 1 ו-2.

סיכומי הנתבעת 2 – הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה

5. אין חולק כי התובעת בכל מקרה אינה חבה בהיטל השבחה בגין תכנית זמ/108/598, שכן על פי הוראות הדין הגורם אשר צריך לשאת בהיטל ההשבחה הוא מי שהיה בעל הזכויות במקרקעין בעת אישורה של התכנית – הנתבעת 1.

הנתבעת 1 טוענת כי אינה צריכה לשאת בתשלום היטל ההשבחה, שכן לעמדתה סוגיה זו הוכרעה בשומה שנערכה על ידי שמאי מכריע שדן במחלוקת שמאית שהייתה בין הצדדים וקביעתו סופית.

עמדת הנתבעת 2 היא שאין לקבל את טענת הנתבעת 1 וכי בימ"ש זה אינו בעל סמכות עניינית לדון במחלוקת בין הנתבעות כפי שיפורט להלן.

6. בשנת 2007 רכשה התובעת מנתבעת 1 מגרש 112 ב' שבתוך המקרקעין.

במענה לפניית התובעת לקבלת אישור לרישום שמה בטאבו בהתאם להסכם הרכישה עם הנתבעת 1, דרשה הוועדה המקומית כי ישולם היטל השבחה לגבי התכנית כאשר החבות מוטלת על הנתבעת 1. הנתבעת 2 הבהירה כי כל עוד לא ישולם היטל ההשבחה לא יינתן אישור לטאבו לרישום התובעת בנכס.

7. בגין התכנית התנהלו הליכים משפטיים בין הנתבעות 1 ו-2, ובין היתר אף הוגשה עתירה מנהלית על ידי הנתבעת 1 אשר בסופו של דבר נמחקה.

8. הנתבעת 1, הגישה בשנת 2010 ערר מספר 800016/10 לוועדת הערר לפיצויים בהיטל השבחה מרכז, על עצם החיוב שהוצא על ידי הנתבעת 2 בגין התוכנית. במסגרת הערר טענה הנתבעת 2 כי התכנית כבר נדונה לפני השמאי המכריע מיקי פרימו.

9. הנתבעת 2 השיבה לערר וטענה כי הכרעתו של השמאי המכריע מוגבלת רק לגבי התכניות שנכללו בשומה שהוציאה הנתבעת 2 ושנערכה על ידי הגב' לבנה אשד ובשומה המכרעת כלל אין אזכור לתכנית ומכל מקום היטל ההשבחה בגין התכנית לא שולם כלל.

10. הנתבעת 1 לא עמדה בתנאים שנקבעו בהחלטת וועדת הערר ביחס להליך הערר, הערר נמחק ובכך מוצו אפשרויותיה של הנתבעת 1 לתקוף את החבות והיטל ההשבחה נשוא העתירה.

11. הנתבעת 1 צריכה לשאת בהיטל ההשבחה ובכל הכבוד בימ"ש זה נעדר סמכות עניינית לדון בשאלת החבות בהיטל ההשבחה. הסמכות הייחודית לדון בעניין זה מסורה לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה זאת בהתאם לסעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

12. אין אפשרות לעקוף את ההליך הקבוע בחוק התכנון והבנייה גם לא במסגרת התביעה שלפנינו ומשכך דינה של הטענה להידחות על הסף.

13. הדרישה להיטל השבחה מעוגנת בסעיף 10 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, לפיו לא יינתן אישור לרשם מקרקעין אלא אם כן אישר יו"ר הוועדה המקומית כי אושרו התשלומים המגיעים אותה שעה כהיטל על פי התוספת השלישית.

המשמעות היא כי כל עוד לא ישולם היטל ההשבחה בגין התכנית הוועדה המקומית לא תיתן את האישור לרשם המקרקעין.

14. בע"א 1321/02 נווה בניין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה ולמגורים ולתעשייה מחוז מרכז (פ"ד נ"ז (ג), 119), בו נקבע כי החבות לתשלום היטל השבחה מוטלת על רוכש המקרקעין ממועד מימוש הזכויות במקרקעין, דהיינו מעת רכישתם כאשר ביהמ"ש הבהיר כי מועד רישום העסקה לא נחשב למועד מימוש. לפיכך, התוצאה היא שעל הנתבעת 1 מוטלת החובה לשלם את היטל ההשבחה, שכן היא זו שרכשה את המקרקעין לפני אישורה של התוכנית ומכרה אותן לאחר אישורה.

15. אין לקבל את טענת הנתבעת 1 כי השמאי המכריע במסגרת השומה המכרעת הכריעה גם לגבי התכנית. מעיון בשומה המכרעת עולה, כי השמאי המכריע התייחס במפורש לתוכניות בהן הוא דן ובמהות ההשבחה. נכתב אישור תכניות זמ/1/62/598, זמ/800 ו- זמ/1/1/62/598.

16. יש לדחות את טענת הנתבעת 1, כי כל הפלוגתאות הוכרעו על ידי השמאי המכריע ולכן הנתבעת 2 מושתקת מלטעון כנגד הכרעתו.

הסיבה לכך היא שכדי ייווצר השתק, היה על השמאי המכריע לדון גם בתכנית, דבר שלא נעשה. יתרה מזו, הנתבעת 1 היא זו שמושתקת מלהעלות טענה כלשהי, שכן היא הגישה ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה שהוא הגורם המוסמך לדון בטענה כזו. במסגרת הערר היא העלתה את אותן הטענות ומכיוון שהערר נמחק היא מנועה ומושתקת להעלות טענה זו בפני כל גורם אחר לרבות בימ"ש נכבד זה.

לפיכך, דינה של התביעה כנגד הנתבעת 2 להידחות ויש לקבוע כי על הנתבעת 1 לשלם לאלתר את היטל ההשבחה מושא התביעה שבכותרת.

סיכומי הנתבעת 1 – אמירי גן יבנה בניה ויזמות בע"מ

17. לעניין הסמכות העניינית – הצדדים הגיעו לידי הסכמה דיונית שהתקבלה ביום 17/1/2017, במסגרתה היה על הנתבעת 2 להמציא לתובעת ללא תנאי את האישור לצורך רישום זכויותיה אצל רשם המקרקעין, וכך עשתה.

בהסדר הדיוני הסכימו הצדדים, כי בימ"ש נכבד זה יכריע "...האם קיימת חבות היטל השבחה לנתבעת 1 או שמא אין חבות כזו". כמובן שנתבעת 1 לא נסוגה מהסכמה דיונית זו ותכבד כל הכרעה של ביהמ"ש הנכבד.

לאור מתן הסכמת הנתבעת 2, כאמור לעיל, תמוהה מאוד טענתה לפיה ביהמ"ש נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה.

18. אם אכן תתקבל טענה זו, התוצאה תהיה שביהמ"ש הנכבד יהיה מנוע מלדון בשאלת קיומו או אי קיומו של חוב היטל השבחה שבין הנתבעת 1 כלפי הנתבעת 2 זאת בשעה שכבר ניתן אישור לטאבו. התוצאה תהיה שהנתבעת 2 תהא חייבת לנקוט באחת משתי פעולות, או לוותר על החוב הנטען או להגיש תובענה כספית בטענה כי חוב כזה שריר וקיים שהרי כבר ניתן אישור לטאבו ואין כבר אפשרות לגבייה פסיבית כך שבכל מקרה ההכרעה בתביעה זו תתגלגל לפתחו של בימ"ש אחר שכלל לא ברור מדוע הוא זה שיהיה מוסמך לדון בשאלה זו.

המסקנה היא שטענת העדר הסמכות לא רק שסותרת הסכמתה הדיונית של נתבעת 2 אלא גם חסרת כל היגיון משפטי או דיוני.

19. מעבר לכך, גם טענה זו אינה נכונה לגופו של עניין, שכן ההכרעה לגבי שומה בגין המכר מנתבעת 1 לתובעת כבר ניתנה. ההכרעה הועברה לשמאי מכריע, כבר הוגש ערר שהסתיים בלא הכרעה, כאשר כיום לאחר שחלפו כל כך הרבה שנים אף לא ניתן לדעת מדוע, והדבר אף לא הובהר די הצורך במסגרת ההליכים בתביעה דנן. הוכח כי לאחר ההליכים הנ"ל, הנתבעת 2 השיבה לנתבעת 1 חלק מהכספים בגין גביית יתר. לאחר כל זאת, באה הנתבעת 2 ודורשת היטל השבחה בניגוד להליכים הקודמים שכבר ננקטו בעניין זה וכל זאת לגבי תוכנית שאין חולק כי היתה בתוקף בעת שהתקיימו ההליכים הקודמים בין הצדדים.

20. אין זה סביר והגיוני להשיב את המצב לנקודת ההתחלה ולנהל הליך מלא מול נתבעת 2, שכן הליך חוקי התקיים כבר ומוצה. טענת חוסר הסמכות העניינית שמועלית עתה על ידי הנתבעת 2, מבקשת לשים את ההליך כולו לצחוק ומהווה התעמרות לשמה באזרח. התוכנית התקבלה בשנת 2002 אין חולק כי השומה שנערכה על ידי השמאית של נתבעת 2, גב' אשד, ניתנה כבר ביום 31/3/2003 לאחר שהתוכנית היתה כבר בתוקף. התוצאה היא שגם השומה המכריעה של מר פרימו ניתנה לאחר מתן תוקף לתוכנית זו.

21. בניגוד לטענתה של נתבעת 2, הנתבעת 1 טוענת כי ההשבחה עקב התכנית אכן נכללה בשומות הנ"ל. ומכל מקום, נתבעת 2 חייבת להסביר מדוע לשיטתה מתנהל הליך שלם מתוך "התעלמות" מהתכנית מושא ההליך שלפנינו.

הנתבעת 2 לא טענה טענת טעות או שכחה, וטענת ההגנה היחידה עליה היא מסתמכת בסעיפים 14 עד 17 לכתב הגנתה, מתבססת על הטענה כי השומה אשר הוציאה כללה אך ורק השבחה עקב תכניות שהיו בתוקף בעת מימוש הזכויות במקרקעין, כלומר בעת שהנתבעת 1 רכשה את הזכויות במקרקעין בשנת 2001. אולם מכיוון שהתכנית מושא התביעה אושרה רק בשנת 2002 ממילא לא הייתה יכולה היא להיכלל בהליכים הקודמים בין הצדדים שכן במסגרת הליכים אלה נדונו אך ורק תכניות שהוא בתוקף קודם להעברת הזכויות לנתבעת 1 בשנת 2001, ונתבעת 2 חזרה והדגישה נקודה זו.

22. הנתבעת 2 מסתמכת על פסק הדין שניתן בפרשת נווה בניין, כאמור בסעיף 14 לעיל, כשלטענתה גם לו רצתה לא הייתה יכולה היא לכלול בשומה את התכנית, שכן יכולה הייתה היא לכלול רק תכניות שהיו בתוקף בעת ביצוע המכר בשנת 2001 לנתבעת 1. ברם, טענה זו, פשוט אינה עומדת במבחן המציאות, שכן הוכח והוסכם שהנתבעת 2 כן כללה בשומה תכנית 1/1/62/598 שלא הייתה בתוקף בשנת 2001 בעת המכירה לנתבעת 1.

23. רק בסיכומיה (ס' 10) טענה הנתבעת 2, לפתע פתאום, כי למרות שהיא מקבלת את הטענה כי השומות הנדונות הן של שמאית נתבעת 2 גב' אשד והן של השמאי המכריע מר פרימו, כללו גם התייחסות לתוכניות אשר קיבלו תוקף רק לאחר מועד רכישת המקרקעין על ידי הנתבעת 1. זאת, בניגוד למה שטענה נתבעת 2 קודם לכן, שהרי התכנית 1/1/62/598 שהתקבלה לאחר מועד הרכישה האמור מוסברת פתאום בכך שהנתבעת 1 "ביקשה" לשלם היטל השבחה בגינה.

24. הנתבעת 1 מכחישה את הטיעון המופרך של הנתבעת 2 כפי שנכתב בס' 10 לסיכומיה, כאילו

הסיבה להכללת התוכנית זמ/1/1/62/598 למרות שבזמן הכנת השומה טרם קיבלה תוקף הייתה לכאורה בהתאם לבקשת הנתבעת 1 לשלם את ההשבחה בגינה, וזו הסיבה שהיא נכללה בשומה. טענה זו כלל לא הוכחה וממילא כוונתה של נתבעת 1 היה להקטין את השומה ככל שניתן. האמת פשוטה בהרבה, שכן בעת הכנת השומות הן שמאית הוועדה גב' אשד והן השמאי המכריע מר פרימו התייחסו לנושא הגגות ולא ראו בתכנית כתכנית משביחה.

25. מעיון בשומה שהכינה גב' אשד עולה שבסעיף 5.3 בה ציינה השמאית במפורש ובבירור "השומה ערוכה ליום כתיבתה". דהיינו 31/3/2013. אין בשומה כל זכר להגדרת מועד קובע מוקדם יותר כפי שטוענת הנתבעת 2 ומכיוון ששומה זו הוכנה על ידי השמאית מטעמה ברור כי היא מנועה מלחלוק עליה. מעבר מכך, בפסקה הראשונה לשומה מצוינת בה הכללת תכנית זמ/1/1/62/598 "שאושרה אך טרם פורסמה" ואין כל זכר לטענה שתכנית זו נכללה בשומה עקב בקשה מיוחדת של נתבעת 1. בנוסף, בפסקה השנייה נכתב שהשומה תעודכן במקרה הצורך לאחר פרסום זמ/1/1/62/598 בשומה אין כל זכר לאפשרות עדכון לתכנית זו למרות שהייתה בתוקף באותה עת. בסעיף 4 לשומה ציינה השמאית, כי היא מפרטת את "התכניות הרלוונטיות להשבחה בנכס", והמסקנה היא שהיא לא ראתה בתכנית כתכנית רלוונטית להשבחה בנכס. בשומה אין כל זכר לבקשה להכליל בה תכנית משביחה מאוחרת או לטעון שהשומה נערכה למועד שקדם למועד פרסום התכנית מושא תיק זה.

26. בעמ' 8 לשומה המכריעה בפסקה לפני אחרונה מצוין שהיא מתייחסת גם "לבנייה בחלל גג הרעפים" ושומה זו שנערכה בשנת 2006 הוגדרו שני מצבים "מצב קודם" הוא המצב התכנוני בהתאם לתוכנית זמ/3/598 שפורסמה למתן תוקף ביום 9/6/1974 לעומת המצב החדש שהתייחס לשלוש תכניות חדשות שהשלישית מביניהן היא תכנית זמ/1/62/598 שפורסמה למתן תוקף ביום 30/4/2003. בנסיבות אלו, השמאי המכריע בעצמו הגדיר את המצב החדש כמצב שהיה קיים במועד המאוחר ליום 30/4/2003 ואין חולק כי במועד זה המצב התכנוני כבר כלל את הוראות התוכנית הנדונה. לסיכום, השמאי המכריע התייחס גם לתכנית אולם לא ראה בתכנית כמעניקה השבחה נוספת לקרקע.

גם לו הייתה מתקבלת טענתה האבסורדית של נתבעת 2, לפיה כביכול שני השמאים התעלמו מהתכנית הנדונה, עדיין יש מקום לקבוע כי אין כל חיוב נוסף והיטל השבחה בגינה, זאת משיקולים של סופיות הדיון.

לכן, מבוקש כי ביהמ"ש ייתן פסק דין המכריע במחלוקת שהונחה לפתחו ולקבוע כי נתבעת 1 אינה חייבת לנתבעת 2 היטל השבחה בגין התכנית מושא הדיון.

דיון והכרעה

27. ראשית עלינו לדון בשאלת הסמכות העניינית. אין חולק כי בהתאם לסעיף 14 (ב) (4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה על החלטתו של השמאי המכריע לגבי היטל ההשבחה יכולים החייב בהיטל או הוועדה המקומית לערור לפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך 45 ימים מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע.

בהתאם לסעיף 14 (ד) לתוספת השלישית את החלטת הועדה ניתן לתקוף על ידי הגשת עתירה לבית המשפט המחוזי בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים.

28. במהלך הדיון שהתקיים לפניי נמסר מפי ב"כ הנתבעת 2 כי סכום היטל ההשבחה קרן הינו כ -7,500 ₪ .עתה נשאלת השאלה האם מכוח ההסדר הדיוני בין הצדדים וחובת תום הלב הדיונית והמהותית המוטלת על בעלי הדין ניתן לראות במחלוקת בין הצדדים כמחלוקת כספית גרידא ובמקרה זה לכאורה תהא מנועה הנתבעת 2 מלהעלות את טענתה כי בית משפט זה בית משפט השלום, נטול סמכות עניינית מלדון במחלוקת בין הצדדים או שמא לאור אופי המחלוקת, הצדדים לא היו רשאים להגיע להסדר דיוני. כידוע פסק דין שניתן בהעדר סמכות עניינית הינו לכאורה בטל מעיקרו (void) ובמקרה זה אין טעם במתן פסק דין חסר תוקף משפטי. (ראו ע"א 255/89 פרדו נ' מדינת ישראל פ"ד מו(5) 641,656 א.)

29. מעיון בטענות הצדדים כפי שפורטו לעיל, עולות שאלות כבדות משקל שלא ניתן לבררן במסגרת ההליך דנן.

מהי משמעותה של התכנית בגינה הוטל היטל השבחה, האם אכן נוצרה השבחה עקב אישור התכנית על המקרקעין מושא התביעה אם לאו . האם הנתבעת 1 מושתקת מלהעלות טענות לעצם חיובה בהיטל ההשבחה שכן היא מיצתה זה מכבר את מלוא האפשרויות החוקיות שעמדו לרשותה לטעון כנגד החיוב. האם הנתבעת 2 מושתקת מלהעלות טענות לעניין החבות בהיטל ההשבחה שכן בשומה שהוצאה על ידי שמאית הועדה מוזכרות מס' תכניות ביניהן התכנית מושא התביעה ראו בהרחבה סעיף 26 לעיל .

30. לאחר ששקלתי בכובד ראש את מכלול המסמכים שהוגשו בתיק זה וכן עיינתי היטב בסיכומי ב"כ הצדדים הערוכים כדבעי, נחה דעתי כי בכל מקרה, בנסיבות דנן כשיש צורך במתן פסק דין מנומק לא ניתן להכריע במחלוקת בין הצדדים בהסתמך על סיכומי הצדדים והמסמכים שהוגשו על ידי הצדדים.

לצורך הכרעה במחלוקת בין הצדדים לעניין החבות או אי החבות בהיטל ההשבחה, יש צורך להיכנס לעובי הקורה לשמוע ראיות, לבחון לעומק את הטענות המשפטיות של 2 הצדדים כאשר חלק מההליכים נעשו לפני למעלה מ 10 שנים והמקום להעלאת טענות אלו הוא לפני הערכאה המתאימה. המשאבים שיהא צורך להשקיע בפתרון המחלוקת בין הצדדים לרבות שמיעת ראיות עדויות וכו', אינם עומדים ביחס ישר לסכום שבמחלוקת 7,500 ₪.

אכן לא ברורה עמדת הנתבעת 2 שכן אם לדעתה בית משפט השלום נטול סמכות עניינית להכריע במחלוקת, אזי מדוע הביעה הסכמתה להסדר הדיוני.

31. יתר על כן, הנתבעת איננה יכולה לטעון דבר והיפוכו. מן הצד האחד כי לבית המשפט אין סמכות עניינית להכריע במחלוקת ומן הצד האחר לבקש כי בית המשפט יחייב את הנתבעת 1 בתשלום היטל ההשבחה. אם אכן אין סמכות עניינית הרי שהתוצאה הינה כי בית המשפט איננו מוסמך עניינית להכריע במחלוקת לא לחיוב ולא לשלילה. יושם אל לב כי התביעה הוגשה על ידי התובעת כנגד הנתבעת 2 ולא על ידי הנתבעת 1 . לפיכך, במסגרת הכרעתי לגביי ההסדר הדיוני אין בסמכותי להתייחס ליריבות המשפטית בין התובעת לנתבעת 2.

לסיכום, בהעדר סמכות עניינית, התוצאה היא שאינני נותן החלטה כלשהי לעניין המחלוקת מושא ההסדר הדיוני. בנסיבות העניין אינני עושה צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא החלטה זו לב"כ הצדדים לרבות ב"כ התובעת.

ב"כ הצדדים יואילו להביע עמדתם לעניין המשך ניהול ההליך בתוך 15 ימים מיום קבלת החלטה זו.

ניתנה היום, כ"ט שבט תשע"ח14 פברואר 2018 , בהעדר הצדדים.