ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (הגב' יעל ליבוביץ, להלן: "המפקחת") בתיק תביעה מס' 378/13 מיום 7/7/14.

השופטת תמר נאות פרי:

רקע כללי

1. המערער, מר אהוד הלפרין (להלן: "המערער") מתגורר בבית משותף ברח' שימקין 29, חיפה (גוש 10797 חלקה 31, להלן: "הבית").
2. בין המערער לבין חלק מהדיירים התעוררו מחלוקות באשר לשימוש שהוא עשה באחת מהיחידות אשר בבית המשותף, באשר לשימושו בשטחים המשותפים ובמים ובחשמל המשותפים, ובאשר לחובות נטענים בתשלום דמי ועד הבית.
3. לאור מחלוקות אלו, כנגד המערער הוגשה תביעה מטעם נציגות הבית המשותף, באמצעות מר ערן סטאר (אחד מהדיירים בבית) ומטעם שני דיירים נוספים – ה"ה חנה וישראל לזר (להלן ביחד: "המשיבים").
4. התביעה התבררה בפני המפקחת, וביום 7/7/2014, לאחר שמיעת הוכחות והצגת ראיות מטעם הצדדים, ניתן פסק דינה – הוא נשוא הערעור (להלן: "פסק הדין קמא").

פסק הדין קמא -

1. בפסק הדין קמא, התקבלה התביעה כנגד המערער, כמעט על כל רכיביה, ותמציתו כדלקמן:
2. בבית המשותף שש דירות ויחידה נוספת, בשטח של כ-12 מ"ר, המסומנת כתת חלקה מס' 1 (להלן: "היחידה"). היחידה היתה אמורה להירשם כחלק מהרכוש המשותף אך נרשמה בטעות כ"דירה" נפרדת. המערער השתלט על היחידה ועושה בה שימוש בלעדי, שלא כדין. לגבי יחידה זו, ניתן בפסק הדין צו המורה על סילוק ידו של המערער מהיחידה (סעיף 2 בעמ' 14 לפסק הדין קמא).
3. המערער עושה שימוש שחורג מהשימוש הסביר בשטחים שמהווים רכוש משותף, שימוש שבא לידי ביטוי, בהנחת עצים, סירות, כלי עבודה וחומרים מסוגים שונים בשטחים המשותפים. בהתאם, ניתן צו המורה לו לסלק, על חשבונו, את כל המיטלטלין כאמור מהשטח המשותף, כמו גם צו מניעה קבוע אשר יאסור עליו להניח מיטלטלין שכאלו בשטחים המשותפים ויאסור עליו לבצע עבודות כגון צביעה, הדבקה, ניסור וריתוך בשטחים המשותפים (סעיפים 3 ו-4 לפסק הדין קמא).
4. המערער עושה שימוש בחשמל המשותף לצרכיו הפרטיים וזאת מעבר לסביר ומעבר לצורך בהדלקת תאורת המדרגות והמחסן, כפי שעושים שאר הדיירים. לכן, ניתן צו מניעה אשר אוסר על המערער לעשות שימוש בחשמל המשותף, למעט לצרכי הדלקת תאורת חדר המדרגות והמחסן, במועד עשיית שימוש במדרגות ובמחסן (סעיף 5 לפסק הדין, עמ' 15).
5. המערער אף עושה שימוש במים השייכים לשעון המים המשותף לצרכיו האישיים, שכן המים הזורמים בדירתו מחוברים לשעון המים המשותף ולכן הצריכה הפרטית שלו ממומנת על ידי כלל בעלי הדירות. בהתאם, ניתן צו מניעה אשר יאסור על המערער לעשות שימוש בברז הראשי של המים המשותפים או לעשות שימוש במים אשר עוברים בברזים ובצנרת של הרכוש המשותף (סעיף 6 לפסק הדין קמא). עם זאת, הדרישה לתשלום סך של כ-400 ₪ בגין צריכת מים בעבר – נדחתה מפאת אי הוכחת גובה החיוב הנתבע.
6. המערער לא שילם את דמי ועד הבית, בסך 100 ₪ לחודש, מיום 1/11/08 ואשר על כן עליו לשלם לקופת ועד הבית את החוב המצטבר בסך של 6,900 ₪ (עד ליום 1/11/13), וזאת בתוך 30 יום (סעיף 7 לפסק הדין קמא).

טענות הצדדים בערעור -

1. בהודעת הערעור, כמו גם במהלך הדיון, טען המערער באריכות כנגד כל אחת ואחת מקביעותיה של כב' המפקחת וכנגד מסקנותיה וההוראות האופרטיביות שבפסק דינה. טענותיו פורטו בהרחבה הן בהודעת הערעור, הן בטיעון בעל-פה במהלך הדיון והן בטיעונים שהועלו בפני כבוד המפקחת (אשר נמצאים בתיק הערעור) ואין מקום להעלותן במלואן על הכתב במסגרת פסק הדין. בתמצית יאמר כי הטענות מתייחסות לנושאים הבאים:
2. המערער טוען כי המשיבים אינם זכאים להעלות כל טענות לגבי היחידה ובוודאי שלא טענות שעניינן שימושו ביחידה או דרישה לסילוקו מהיחידה.
3. המערער טוען בהמשך כי הוא לא עושה שימוש כנטען ברכוש המשותף, כי השימוש שהוא עושה סביר ומותר, כי הוא לא מנצל לרעה את שטחי הרכוש המשותף, או את החשמל או המים המשותפים, וכי לא היה כל בסיס לקביעותיה של המפקחת בהקשר זה.
4. עוד טוען המערער כי לא היה כל מקום לחייב אותו בתשלום דמי ועד הבית הנטענים וכי הסיבה אשר בעטיה הוא אינו משלם את דמי הוועד הינה שאין גבייה מסודרת ושאם היה משלם את הסכומים (בהיעדר גבייה מסודרת), היה מפר בכך פסק דין קודם שניתן ע"י כב' המפקחת ציפורה פייגנבוים.
5. לאור האמור, עמדתו של המערער היא כי יש לבטל את פסק דינה של כב' המפקחת, תוך חיוב המשיבים בהוצאות.
6. עמדת המשיבים היא, שאין כל מקום להתערב בפסק הדין של כב' המפקחת, אשר ניתן בסמכות, לאחר בחינה קפדנית של הראיות ויישום הוראות החוק הרלבנטיות. אף טענות המשיבים פורטו עלי כתב ובמהלך הדיון – ועל מנת שלא להאריך יצר על המידה, לא תפורטנה טענותיהם בשלב זה.

דיון והכרעה -

1. טענות הצדדים נשקלו בכובד ראש, לרבות לאחר עיון בשלל המסמכים אשר הונחו על שולחננו.
2. דין הערעור להידחות.

השימוש ביחידה –

1. כבוד המפקחת קבעה, כממצא עובדתי, כי כל העדים וכל המסמכים מלמדים על כך שהיחידה אמורה להיות חלק מהרכוש המשותף למרות שהיא עדיין רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם המנוחים אשר הקימו את הבניין והיו בעלי הקרקע המקורית, ה"ה הורוביץ (להלן: "המנוחים"). המפקחת אף מדגישה כי המערער עצמו – בהליך הנוכחי ובהליכים קודמים – הביע עמדתו לפיה היחידה אמורה להיות חלק מהרכוש המשותף ולא בבעלותו של מי מהדיירים (תוך הפנייה לעדותו בעמ' 14, 15 ו-17 לפרוטוקול הדיון ועמדתו בתיק נוסף שהתנהל בין הצדדים – ק"פ (חיפה) 1004/06 הלפרין נ' לזר). המדובר בקביעה עובדתית – שאין מקום להתערב בה (רע"א 527/14 כובאני נ' לוין (19.2.14)), ומכאן – שאין כל מקום להרהר אחר הקביעה שהיחידה שייכת לרכוש המשותף, דה-פקטו, למרות הרישום על שם המנוחים.
2. מכאן, אך ברור הוא שהמערער אינו זכאי לעשות ביחידה שימוש בלעדי, הוא לא היה רשאי לנכס לעצמו את היחידה, לנעול אותה במנעול ולעשות בה כבשלו – כפי שהוא עשה, ובהקשר זה יש לראות כי המערער עצמו הודה כי הוא אכן עשה את השימוש הנטען ביחידה.
3. לכן, מסקנתה של כבוד המפקחת לפיה על המערער להשיב מיידית את זכות השימוש ביחידה לכלל הדיירים הינה מסקנה שמעוגנת היטב בממצאים העובדתיים, בחוק ובפסיקה.
4. טרם המעבר לנושא הבא – יש לומר עוד כמה מילים לגבי טענת המערער בדבר חוסר הסמכות של המשיבים לתבוע את פינויו מהיחידה (טענה אשר הינה למעשה טענה מקדמית ואולי היה מקום לדון בה תחילה). עמדתו היא כי היות והיחידה עדיין רשומה על שם המנוחים – רק להם הזכות לתבוע את הפינוי, ולמשיבים (אחת הדיירות והועד), אין זכות שכזו. אף טענה זו נדחתה על ידי כבוד המפקחת – ובצדק. ראשית, יש לועד זכות לדרוש סעד שמתייחס לתא שטח שכולם מסכימים שאמור להיות רכוש משותף, למרות שקיימת לגביו טעות רישומית. שנית, העלאת הטענה גובלת בחוסר תום לב, שכן המערער עצמו ביקש את סילוקה של הגב' לזר מהיחידה בק"פ 1004/06 המוזכרת מעלה. אם בהליך דשם הוא סבר שהוא יכול להעלות טענות לגבי היחידה למרות שהוא אינו רשום כבעליה, מדוע לא ניתן להעלות כנגדו טענות זהות בהליך דכאן, מטעם המשיבים שאינם רשומים כבעלים? לפיכך, אין כל ממש בטענת חוסר הסמכות שהעלה המערער, והדברים מצטרפים לשאר הקביעות לגבי היחידה.

השימוש ברכוש המשותף –

1. קביעה עובדתית נוספת של המפקחת הינה בדבר השימוש שעשה המערער ברכוש המשותף לצורך אחסון פריטים, קרשים, סירה, בדים וכו', ובדבר עבודות שהוא מבצע בשטחי הרכוש המשותף, כגון – ניסור, ריתוך, צביעה ועוד (להלן: "העבודות"). כבוד המפקחת, בסעיפים 48-49 לפסק הדין, מפרטת את ממצאיה לגבי היקף העבודות, המבוססים על עדות הדיירים ועל דברי המערער עצמו. לגבי הפריטים, יוער בנוסף כי עיון בתמונות הצבעוניות שבתיק מעלה שאכן המדובר במספר רב של פריטים, בגודל ובכמות שמפריעים את השימוש ברכוש המשותף, מהווים הפרעה למעבר, מהווים הפרעה ליכולתם של שאר הדיירים לעשות שימוש ברכוש המשותף, ויתכן שאף מהווים מטרד אסטטי. קביעותיה העובדתיות של כבוד המפקחת לגבי היקף העבודות ואחסון הפריטים הינן ממצאים שבעובדה שיש לאמץ – וכידוע, הלכה פסוקה היא כי ערכאת הערעור לא תתערב בממצאים עובדתיים אלא במקרים חריגים וכי אין תפקידה של ערכאת הערעור להיכנס לפנים ולפני ולבחון את מכלול הראיות מחדש, במיוחד שעה שהקביעות של הערכאה קמא מפורטות ומנומקות כדבעי (ע"א 916/05 כדר נ' הרישנו (28.11.2007)). כך הם פני הדברים במקרה זה, ואין כל מקום להתערב בקביעות העובדתיות. מכאן, שנקודת המוצא של המשך הדיון הינה שהוכח שהמערער אכן עשה ברכוש המשותף את השימושים הנטענים, לרבות עבודות שכרוכות בפרישת מפרשים, צביעתם, עבודות ריתוך, שימוש בחומרים ודבקים המדיפים ריחות עזים ועבודות ברעש בשעות לא מקובלות.
2. הפסיקה חזרה וקבעה כי כל דייר רשאי לעשות ברכוש המשותף "שימוש סביר", על פי מבחן "תנאי המקום והזמן", ובלבד שהשימוש כאמור אינו מונע שימוש דומה מדייר אחר (ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645; ע"א 708/72 פרשקר נ' רוזנברג, פ"ד כח(2) 817; ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49; עש"א (ת"א) 32739-10-12 נמרוד ערד נ' נציגות הבית המשותף מאפו 11 תל-אביב (30.4.2013); רע"א 3577/11 אלון החזקות בע"מ נ' נציגות הבית המשותף שדרות זוהר טל 34 הרצליה (30.6.2011)).
3. דומה, כי במקרה זה השימוש שעושה המערער ברכוש המשותף אכן חורג מהיקפו של "השימוש הסביר", כך קבעה כבוד המפקחת, לאחר ניתוח הראיות ויישום הוראות החוק והפסיקה – ולא נמצא כל טעם להתערב בקביעותיה.

החשמל המשותף –

1. לא היה חולק לגבי שימושו של המערער בחשמל אשר ביחידה ואף לא היתה מחלוקת לגבי כך שהחשמל ביחידה ניזון מהחשמל "הציבורי" (סעיף 27 לפסק הדין קמא). בנוסף, נקבע עוד כי הוכח שבמהלך ביצוע העבודות המתוארות מעלה נעשה שימוש בחשמל הציבורי. ככל שנקבע שעל המערער להפסיק את השימוש ביחידה, מטבע הדברים, עליו להפסיק לצרוך את החשמל שביחידה. לגבי החשמל שבשאר שטחי הרכוש המשותף – נקבע כי עליו לעשות שימוש בהתאם לשימוש שעושים שאר הדיירים, דהיינו – לצורך הפעלת החשמל בחדר המדרגות לצורך השימוש בחדר המדרגות, והפעלתו במחסן הפרטי של המערער – לצורך השימוש במחסן. זהו השימוש הסביר, הנגזר אף מהקביעה בדבר האיסור לעשות שימושים חורגים בשטחי הרכוש המשותף. אין כל מקום להתערב בקביעה זו של כב' המפקחת.

המים המשותפים –

1. האמור לעיל לגבי השימוש בחשמל, יפה שבעתיים לגבי השימוש במים. זאת הואיל ונקבע עובדתית שלמערער אין שעון מים נפרד לדירתו ואין אספקת מים לדירה שלו אשר לגביה קיים מונה נפרד ואשר בגינה הוא משלם (וראו את עדותו בעמ' 16 שורה 9 שם הוא מסביר כי אין לו "מד מים דירתי". מכאן, שכל צריכת המים הפרטית של המערער "עוברת" דרך המונה המשותף לכלל הדיירים ואשר התשלום לגביו מתבצע על ידי ועד הבית, מקופת הועד. לא יעלה על הדעת שאחד מהדיירים בבית משותף יצרוך מים בדירתו ושאר הדיירים ישלמו בגין צריכת המים כאמור. מכאן, שקביעותיה של המפקחת לגבי סוגית צריכת המים מבוססות כדבעי ודין הטענות בהקשר זה להדחות.

תשלום מסי ועד הבית –

1. המערער לא כפר בכך שהוא אינו משלם לועד הבית את הסכום החודשי שלגביו הוחלט, אלא שעמדתו היא כי כל עוד אין "גביה מסודרת", אין כל חובה לשלם. כב' המפקחת דחתה טענה זו ויש להצטרף לקביעתה והנמקתה. לא הוכח ש"אין גביה מסודרת", ובוודאי שיש לצפות מהמערער לשלם לקופת ועד הבית אשר ממנה משולמים חשבונות החשמל והמים, לאור האמור מעלה.

סיכום –

1. אשר על כן, דין הערעור להידחות.
2. המערער ישלם למשיבים, יחד, הוצאות בסך 8,000 ₪ (כולל מע"מ), תוך 30 יום מהיום.

השופט יצחק כהן, סגן נשיא:

אני מסכים.

השופט אמיר טובי:

אני מסכים.

אשר על כל האמור לעיל הוחלט כדלקמן:

(1) אנו דוחים את הערעור.

(2) אנו מחייבים את המערער לשלם למשיבים, ביחד ולחוד, הוצאות הערעור, כולל שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 8,000 ₪.

(3) ככל שהמערער הפקיד עירבון להבטחת הוצאות הערעור, תעביר המזכירות מתוך העירבון שהופקד סך 8,000 ₪ למשיבים, באמצעות בא כוחם (עו"ד ניר ברזל), ואת היתרה, ככל שתיוותר, תשיב למערער.

ניתן היום, כ"ה בכסלו, תשע"ה, 17.12.2014, בהעדר הצדדים.