זו היא תביעה לפינוי מושכר שעליו חלות הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

דברי רקע

1. התובע, מר סוהיל כראם (יקרא להלן: "התובע"), הוא הבעלים במשותף של נכס מקרקעין הנמצא באזור התעשיה בעיר נצרת, הידוע ורשום בלשכת רישום המקרקעין בנצרת כחלקה 42 בגוש 16529 (יקרא להלן: "המושכר"). את חלקו האמור במושכר ירש התובע ביחד עם אחיו – מר מארון כראם, מאביו המנוח בדיע כראם ז"ל. חלקו של המנוח בנכס המקרקעין האמור, כעולה מנסח הרישום אשר צורף לכתב התביעה, עומד על 4/6 מכלל הזכויות בנכס ומזה שנים רבות (מעל ל- 40 שנה!), ועוד בתקופת חייו של המנוח כראם ז"ל, המושכר משמש את עסקו של הנתבע בתור מוסך לתיקון כלי רכב.

2. הנתבע הוא הבעלים והמנהל של עסק המשמש כמוסך לתיקון כלי רכב ואת עסקו האמור הנתבע מנהל מזה שנים רבות במושכר, בהתאם להסכם שכירות מוגנת, עליו חתם הנתבע עם אביו המנוח של התובע, במהלך שנת 1970. במסגרת הסכם השכירות האמור (עמוד שני שלו צורף לכתב התביעה), סוכמו בין הצדדים – השוכר, מצד אחד, והמשכיר, מצד שני, תנאי השכירות ובכללם: מטרת השכירות, שיעור דמי השכירות ואופן תשלומם, חובת תשלום המיסים העירוניים החלים על המושכר, וכו'.

עובדות שאינן שנויות במחלוקת

3. עיון בכתבי טענות הצדדים ובעדויותיהם מעלה כי אין בין בעלי הדין מחלוקת סביב טיב ומהות זכותו הקניינית של התובע במושכר, ועובדת השכרתו של המושכר, בשכירות מוגנת, על ידי אבי התובע ז"ל לנתבע.

אין מחלוקת אף בכל הקשור לעבודה כי הנתבע ניהל ומנהל במושכר, מזה שנים רבות, את עסקו.

כמו כן, לא נתגלעה בין בעלי הדין מחלוקת סביב העובדה כי התובע אינו מקבל מאז שנת 2008 את חלקו בדמי השכירות, כאשר הטעם הנעוץ בכך, שנוי בין בעלי הדין במחלוקת. עובדה זו, היא למעשה העומדת ביסוד התביעה והיא, הלכה למעשה, המבססת את עילתה.

הגדרת המחלוקת

4. כאמור, חלוקים ביניהם בעלי הדין בשאלה – באשמתו של מי דמי השכירות אינם משולמים על ידי הנתבע לתובע, ובשאלה האם בנסיבות המקרה דנן, יש בעצם העובדה כי דמי השכירות לא הגיעו לידיו של התובע משום עילה לביטול הסכם השכירות וכפועל יוצא מכך פינויו של הנתבע מהמושכר.

בהקשר זה, נטען על ידי התובע כי נעשו על ידו פניות רבות, בכתב ובעל פה, אל הנתבע על מנת שזה יאות לשלם את דמי השכירות במלואם וכסדרם, ברם, הנתבע מיאן לעשות כן, ולא זו אף זו, באחת הפעמים שבהם פקד התובע את המושכר, הפגין הנתבע כלפי התובע יחס עוין ומאיים שגרם לתובע להימנע מלדרוש יותר את המגיע לו מן הנתבע.

5. הנתבע, מנגד, מגולל סיפר מעשה אחר ולפיו במשך השנים הוא שילם לאביו המנוח של התובע, את דמי השכירות במלואם וכסדרם. במשך השנים התפתח אף נוהג שלפיו דמי השכירות משולמים אחת לתקופה, ולא בתשלומים חודשיים בהתאם למועדים הנקובים בהסכם השכירות. לאחר פטירת אבי התובע ז"ל, המשיך הנתבע לשלם את דמי השכירות לבניו ויורשיו של בעל הנכס – התובע ואחיו מארון. אלא שבעוד שאחי התובע נהג להגיע במשך שנים רבות, אחת לשנה, לעסקו של הנתבע, לצורך קבלת דמי השכירות המגיעים לו מן הנתבע, התובע לא עשה כן. משכך, הנתבע דאג לשלוח אליו את חלקו דמי השכירות בהמחאות שמשך לצורך כך. דא עקא, שהמחאות רבות שנשלחו על ידי הנתבע לתובע לא הוצגו לפרעון על ידי התובע. בנסיבות אלה, ולאחר שהנתבע הבין כי אין בכוונת התובע לפרוע את ההמחאות הנשלחות אליו, בגין חלקו בדמי השכירות, הוא חדל ממשלוח המחאות נוספות לתובע.

בשלב מסויים, בשל התדרדרות שחלה במצבו הרפואי של הנתבע, בן הנתבע שעבד עמו באותו עסק, קיבל על עצמו את ניהול העסק ובבדיקה שגרתית שערך במסמכי העסקי וניירותיו, הוא גילה כי העסק אינו משלם דמי שכירות לתובע מזה זמן מה.

משכך, הוציא האחרון 4 המחאות בגובה דמי השכירות הלא משולמים לשנים 2008-2011 ואותן שלח לתובע. זמן לא ארוך לאחר מכן שלח הנתבע לתובע מכתב אליו צירף שיקים בגין דמי השכירות לשנת 2012. אלא שזה האחרון, במקום לפדות את השיקים, הוציא מתחת ידיו מכתב ובו הוא העלה טענתו להפרת הסכם השכירות שבגינה הוא אף ביקש פינוי המושכר. משלא נענתה דרישתו, הגיש התובע את תביעתו זו כנגד הנתבע.

בהתאם לנטען בכתב ההגנה, בשלב מסויים הנתבע החל מפקיד את חלקו של התובע בדמי השכירות, בחשבון נאמנות שניהלה בתו, עו"ד במקצועה המייצגת אותו בתיק זה. הודעה על כך נשלחה בכתב לתובע ובמסגרתה הוא הועמד על זכותו לקבלת דמי השכירות מחשבון הנאמנות הנ"ל.

עד כאן גרסת הנתבע לעניין דמי השכירות אותה מכחיש התובע.

6. בנסיבות המתוארות לעיל שבהן הנתבע שילם את מלוא חלקו של אחי התובע, בדמי השכירות, לידיו של זה, התעוררה בין הצדדים מחלוקת נוספת סביב עצם זכותו של התובע לעתור לבית המשפט בתביעה לפינויו של המושכר, מבלי שאחיו – השותף עמו בזכויות הקנייניות בנכס, יהיה שותף עמו להגשת התביעה, ובשעה שלאחיו הנ"ל לא עומדת זכות לתבוע את פינוי המושכר מדייריו.

7. מחלוקת נוספת נתגלעה בין בעלי הדין סבה סביב זכותו של הנתבע, למקרה ותדחנה טענותיו, לקבלת סעד מן הצדק מכוח סעיף 132 לחוק הגנת הדייר.

שלב הבאת הראיות בתיק

8. בגדרי התיק נשמעו לפני עדויותיהם של התובע ובן הנתבע ומלבד לשניים הנ"ל לא נשמעו עדים נוספים.

שני העדים, יש לציין, לא הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם.

עוד יש לציין כי בפתח ישיבת ההוכחות שהתקיימה לפני ביום 5/12/2016 הושגה בין הצדדים הסכמה ולפיה כל הנספחים לכתבי הטענות, יהוו חלק מחומר הראיות בתיק.

בתום שלב הבאת הראיות ניתן צו להגשת סיכומים בכתב.

דיון והכרעה

9. אקדים אחרית דבר לראשיתו ואציין כי לאחר עיון, בחינה ושקילה של כלל טענות הצדדים וראיותיהם נחה דעתי כי דין התביעה דחיה. הנימוקים למסקנתי הנ"ל יובאו להלן ולמען הסדר הטוב אסיר מכשול מדרכי ואפתח את הדיון בטענתו המקדמית של הנתבע בעניין זכות העמידה על התובע.

האם זכאי התובע להגיש תביעת פינוי לבדו, ללא אחיו השותף עמו בנכס?

10. צויין כבר לעיל, ועל כך אין מחלוקת בין הצדדים, כי התובע ירש את מחצית מזכויות אביו המנוח במושכר בעוד את שמחציתן הנוספת ירש אחיו מארון. נטען בנוסף על ידי הנתבע, כי בשונה מן התובע, שלא פרע את ההמחאות ששלח אליו תחילה הנתבע, ובשלב מאוחר יותר בנו, ולא דרש את הכספים שהנתבע הפקיד עבורו, כדי חלקו בדמי השכירות, בחשבון נאמנות שהתנהל על שם בתו ובאת כוחו, אחי התובע מארון קיבל את מלוא חלקו בדמי השכירות ומטעם זה, ניתן להניח, בחר שלא הצטרף לתביעת אחיו התובע כנגד הנתבע (בעניין תשלום חלקו של אחי התובע בגין דמי השכירות, ראו עדות בנו של הנתבע שלא הופרכה בעניין זה וחשבוניות המס שהוגשו על ידי הנתבע (סומנו על ידי נ/5)).

11. בהינתן העובדה כי התובע הגיש את תביעתו לבד, ללא אחיו מארון, העלה הנתבע, בכתב הגנתו (סעיפים 5 ו- 6, שם), טענה מקדמית המטילה ספק בנוגע לזכותו של התובע להגשת תביעתו ובגין טענה זו הוא עתר לסילוק התביעה נגדו על הסף.

12. התובע בחר שלא להגיש כתב תשובה, ובסיכומי טענותיו הוא טען כי אין ממש בטענתו המקדמית הנ"ל של הנתבע ובתמיכה לטענתו זו הוא הפנה לפסיקת בית המשפט העליון וערכאות נמוכות יותר שהלכו בעקבותיה - פסיקה המשקפת את ההלכה הפסוקה בסוגיה זו, ולספרות המשפטית רלבנטית.

הנתבע, מנגד, בסיכומי טענותיו, ציין כי בשונה מעניינם של כל מתדיינים באותם פסקי דין שאליהם הפנה התובע בסיכומי טענותיו (בהם התקיימה עילת תביעה לגבי כל אחד ואחד מן השותפים בנכס המקרקעין), במקרה דנן, לאחי התובע מארון לא עומדת עילה לפינוי הנתבע מהמושכר, באשר שילם לו האחרון את מלוא חלקו בדמי השכירות. במסגרת המענה שניתן על ידו לטענות התובע בסוגיה זו, הנתבע הציב שאלה רטורית התומכת להשקפתו בעמדתו והיא – היעלה על הדעת כי ינתן פסק דין המורה על פינוי הנתבע ממחצית המושכר?

13. במחלוקת זו בין הצדדים נחה דעתי כי הדין עם התובע. בעניין זה מקובלים עליו טענותיו בכתב סיכומיו הנשענות על ההלכה הפסוקה בסוגיה זו, שבנסיבות העניין אין מקום לסטות ממנה. סבורה אני כי הוראת סעיף 31(א)(3) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מקנה זכות לכל שותף ושותף בנכס מקרקעין לעשות כל פעולה שמטרתה להגן על נכס המקרקעין ועל החזקה בו. נכון הדבר, וכך אכן נקבע בפסיקה, הוראת הסעיף האמורה אינה מספקת בעצמה עילת תביעה עצמאית ונפרדת, אך זו נותנת בידי כל אחד מהשותפים בנכס, גם כשהוא פועל בשמו בלבד, כוח להגיש תביעה שמטרתה להגן על הנכס ועל החזקה בו, בעילה העומדת לו על פי דין, גם באותם מקרים שבהם יתר השותפים ממאנים למצות את זכותם להגן על הנכס בפני הערכאות השיפוטיות.

כל מסקנה אחרת, אינה הגיונית בנסיבות העניין. תאר לעצמך מצב שבו לאחד מבעלי זכות במקרקעין אין אמצעים המאפשרים לו להגיש את תביעתו כנגד נתבע פוטנציאלי, או, לשם ההדגמה בלבד, אחד השותפים בנכס רקם קנוניה עם נתבע פוטנציאלי – קנוניה שבעטיה הוא מסרב להגיש נגדו תביעה לבית המשפט, או, כמו במקרה שלפנינו, לאותו שותף אין עילת תביעה כנגד אותו נתבע. היעלה על הדעת שבכל אותם מקרים לא יהיה רשאי שותף אחר בנכס, שלטובתו עומדת עילת תביעה איתנה כנגד הנתבע, להביא את עניינו לבית המשפט? ברי שתשובה שלילית מתבקשת.

ואם שוכר של נכס, בוחר על דעת עצמו לשלם רק לחלק ממשכיריו של הנכס, כל אחד את חלקו בדמי השכירות, היעלה על הדעת כי אותם משכירים שאותו שוכר לא שילם להם את חלקם בדמי השכירות יהיו מנועים מלתבוע את פינוי השוכר הנכס ולמצער את דמי השכירות המגיעים להם? ברי שלא.

14. התהייה עליה עמד הנתבע בסיכומיו, בהציבו את שאלתו הרטורית הנ"ל, אינה במקומה, שכן, ברי, ככל שיתברר כי קיימת עילה לפינוי הנתבע מן הנכס, יצטרף הנתבע להתפנות מן המושכר כולו, ולא חלקו, מן הטעם הפשוט כי הפרת תנאי מתנאי השכירות, גם אם ההפרה היא כלפי אחד מבין שני שותפים למושכר, היא הפרה של חוזה השכירות ובתור שכזו, אם תוכח ויוכח כי מדובר בהפרה יסודית, היא עשויה לזכות בביטול החוזה.

הפרת הסכם השכירות על ידי הנתבע – האומנם?

15. כאמור, מחלוקת ניטשה בין בעלי הדין בשאלה האם התובע דרש במשך השנים מן הנתבע כי ישלם לו את חלקו בדמי השכירות וזה האחרון מיאן לעשות כן, תוך שהוא מפר את הוראות הסכם השכירות או שמא נקט התובע בטקטיקה של שתיקה והתעלמות שכללה הימנעות מדרישת חוב השכירות, לאחר הימנעות מפרעון שיקים ששלח אליו הנתבע, והכל מטרה להכשיר את הקרקע להגשת תביעתו לפינוי הנתבע מן המושכר?

16. במחלוקת זו נשמעו לפני כאמור עדויותיהם של התובע, מחד, ובן הנתבע, מאידך, ולאחר שמיעת עדויותיהם של השניים ועיון בראיות שהובאו על ידם, נחה דעתי כי בידי התובע לא עלה להוכיח כנדרש ובכלל קיומה של עילה המצדיקה את פינויו של הנתבע בנכס.

17. עדות התובע לפיה הוא דרש מן הנתבע כי ישלם לו את חלקו בדמי השכירות, הן בעל-פה והן בכתב, הוכחשה על ידי הנתבע בכתב הגנתו. נכון הדבר, הנתבע, ככל הנראה מפאת מצבו הבריאותי הלקוי המשתקף בתיעוד הרפואי שהוגש על ידו (מוצג נ/4), בחר שלא להעיד במשפטו, אולם בו, המצהיר מטעמו, ציין בעדותו כי הוא לא קיבל מעולם כל דרישה מאת התובע, לא בעל פה ולא בכתב, לתשלום דמי השכירות (עמ' 12 לפרוטוקול שורה 26).

18. ניסיון התובע למוטט עדות זו על ידי העלאת השערה ולפיה מישהו אחר בעסק הנתבע קיבל את דרישות התובע מן הנתבע לתשלום דמי השכירות, הופרך בעת שעד ההגנה ציין בעדותו כי הוא בדרך כלל מי שמביא את דברי הדואר הממוענים לעסק וככל שנכונה טענת התובע לפיה נשלחו על ידו לנתבע מכתבים ובהם דרישות לתשלום חוב השכירות, הוא היה בוודאי רואה אותם (עמ' 17 לפרוטוקול, שורה 7).

עד ההגנה שלל גם בעדותו טענת התובע לפיה הוא ביקר בעסק מספר פעמים לצורך דרישת החוב (עמ' 17 שורה 16).

19. הנה כי כן, עדות התובע לפיה הוא דרש את חוב השכירות המגיע לו מן הנתבע מספר פעמים, גם בעל-פה וגם בכתב, נשללה מניה וביה על ידי עד ההגנה ובהעדר אפשרות מצד התובע לאושש אותה בכתובים, בתואנה כי תיק המושכר אבד וכי ניירת הקשורה אליו מן התקופה שלאחר איבוד התיק, לא אותרה על ידו, נותרה זו בגדר עדות יחידה של בעל דין הכפופה למגבלה שבסעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א – 1971.

20. מלבד עצם הקושי בקבלת עדותו האמורה של התובע שהנה בגדר עדות יחידה של בעל הדין במשפט אזרחי, כמפורט לעיל, הרי שבנסיבות העניין לא מצאתי כי מדובר בעדות אמינה ומהימנה ואת זאת אני קובעת, בין היתר, על יסוד התרשמותי הבלי אמצעית מן התובע, במהלך עדותו לפני, במסגרתה נעשה על ידי התובע ניסיון לברור בקפידה את מילותיו ותשובותיו תוך הימנעות ממתן תשובות ספונטניות וישירות. להתרשמותי האמורה תרמה אף העובדה כי התובע, לעיתים, במסגרת תשובה שניתן לאותה שאלה, השיב במספר אפשרויות שאין יכולות לדור בהכרח האחת עם השניה.

כך למשל, ובכל הקשור לדמי השכירות לשנים שקדמו לשנת 2008, ציין התובע הוא נהג לפנות את הנתבע ולקבל ממנו את דמי השכירות. מיד לאחר מכן, ובהמשך ישיר (אך לא בהכרח מתיישב), לתשובתו הנ"ל צויין על ידו כי הנתבע הוא זה שהיה פונה אליו ומעביר לו את דמי השכירות מבלי שהוא עצמו דרש אותם (עמ' 4 שורות 17-19).

בעדותו הוסיף התובע וציין כי לעיתים הוא שלח את אחיו מארון על מנת לגבות את דמי השכירות, ברם בתמיכה לעדותו זו בחר התובע שלא להביא את עדותו של אחיו הנ"ל.

21. דוגמה נוספת לדברים האמורים היא עדותו של התובע בכל הקשור לסיבה שבגינה נבצר ממנו להציג את מכתבי הדרישה ששלח לדבריו לנתבע בגין חוב דמי השכירות. צויין לעניין זה על ידי התובע, בעדותו הראשית, כי היה לו תיק שלם שכלל בתוכו את הסכם השכירות, ברם התיק אבד (עמ' 5 לפרוטוקול, שורות 14-15). בחקירתו הנגדית ובכל הקשור לנסיבות אובדן התיקייה הרלבנטית, העיד התובע כי במהלך שנת 2004 העתיק את משרדו למשרדי רדיו אל-שמס, ובמהלך העברת תכולת המשרד ממקום למקום, ניירת רבה שכללה את התיקייה הרלבנטית למושכר, הלכה לה לאיבוד (עמ' 7 שורות 29-30). רק כשהתובע עומת בחקירתו הנגדית עם הנתון לעניין מועד משלוח המכתבים הנטען, בשנת 2008 ואילך, הוא העלה טענה חדשה, שלא בא זכרה בעדותו הראשית, ולפיה מלבד אותה תיקייה שהוא איבד כאמור, אבדו לו מהמשרד 'הרבה מכתבים, הרבה חומר...." (עמ' 8 שורות 7-8).

תוספות אלה לעדות התובע, שעלו רק בעת הצורך, גורעות לטעמי מן האמון שניתן ליתן בעדות התובע.

22. מסתברת בנסיבות העניין יותר גרסת הנתבע המגובה בחלקה בכתובים, לפיה נשלחו על ידו לתובע במשך השנים המחאות בגין דמי השכירות שלא נפדו על ידי התובע.

23. בנסיבות העניין, וברוח הפסיקה אליה הפנתה ב"כ הנתבע בסיכומי טענותיה, רשאי היה הנתבע להפסיק לשלוח לתובע את חלקו בדמי השכירות, ככל שגילה זה בהתנהגותו סירוב לקבל את חלקו האמור.

24. אלא שבנסיבות העניין, הנתבע לא עשה כן, למצער למן המועד שבו קיבל בנו את המושכות בעסק, וגילה להפתעתו קיומו של חוב בגין דמי שכירות. בעניין האמור אני מקבלת את עדותו של עד ההגנה לפיה נשלח על ידו לתובע מכתב אליו צורפו המחאות בגין דמי חוב דמי השכירות – המחאות שגם הן לא נפרעו על ידי התובע. מקובלת גם עליי עדותו של עד ההגנה לפיה בשלב מסויים ובעצה אחת עם אחותו (באת כוח הנתבע), הוא החל להפקיד בחשבון נאמנות שנפתח על שם אחותו, את דמי השכירות המגיעים מהנתבע לתובע (מסמכי הבנק המשקפים את פתיחת החשבון ואת ההפקדות שבוצעו בו הוגשו על ידי הנתבע וסומנו נ/8). עלה גם בידי הנתבע להוכיח בעדות בנו ובמכתבים שהציג, כי התובע הועמד על עובדת פתיחתו של חשבון הנאמנות ועל זכותו לדרוש את הכסף שנצבר בו. הימנעותו של התובע מלדרוש את חוב השכירות המגיע לו מן הנתבע, והימנעותו מלהעמיד את הנתבע על כך שהוא דורש למלא אחר הוראות הסכם השכירות ככתבן וכלשונן, ובין היתר בקשר למועד ביצוע תשלומי השכירות החודשיים, היא הנותנת כי התובע פעל מתוך מטרה פסולה אחת והיא הכשרת הקרקע לפינוי הנתבע מן המושכר. עדותו של עד ההגנה לפיה, במהלך שנת 2012 במפתיע ושלא כמנהגו בשנים קודמות, אחי התובע – מארון, לא הגיע אליו ולא דרש את חלקו בדמי השכירות בגין המושכר, ורק בשנה שלאחר מכן (שנת 2013), הגיע מארון למושכר, דרש וקיבל את מלוא חלקו בדמי השכירות לשנים 2012-2013, אך מחזקת את ההתרשמות הנ"ל.

25. העובדה כי הנתבע שילם את מלוא דמי השכירות המגיעים ממנו לאחי התובע מארון, כעולה מחשבוניות המס שהוצגו לפני (מוצג נ/5), היא הנותנת כי אין מדובר בנתבע סרבן הממאן לעמוד שבהתחייבויותיו בהתאם להסכם השכירות, נהפוך הוא – התנהלות הנתבע מלמד בנקל על כך שמדובר בצד לחוזה המעוניין בקיום החוזה.

26 בהינתן האמור, ניתן לקבוע כי מחומר הראיות עלתה תמונה ברורה ולפיה:

• הנתבע שילם לאחי התובע את חלקו בדמי שכירות המושכר;
• על ידי הנתבע נעשה ניסיון לשלם לתובע את חלקו בדמי שכירות המושכר וזאת בשיקים שנשלחו אליו ולא הוצגו לפרעון על ידי התובע;
• ארבעה שיקים שנשלחו על ידי בן הנתבע לתובע, בגין דמי שכירות המושכר לשנים 2008-2011, לא הוצגו על ידי התובע לפרעון גם הם;
• שני שיקים שנשלחו על ידי בן הנתבע לתובע, בגין חלקו בדמי שכירות המושכר לשנת 2012 לא הוצגו על ידי התובע לפרעון;
• הנתבע בעצה אחת עם באת כוחו פתח ביום 9/10/2012 חשבון נאמנות ואליו הפקיד את חלקו של התובע בדמי השכירות האמורים;
• התובע הועמד על עצם עובדת פתיחתו של חשבון הנאמנות ועל זכותו לדרוש את הכספים המופקדים לחשבון לטובת דמי השכירות;
• התובע לא דרש מן הנתבע כי יעביר אליו את דמי השכירות הנ"ל וטענתו כי דרש לא אחת מן הנתבע כי ישלם לו את דמי השכירות ונענה בסירוב הופרכה בעדותו של עד ההגנה ולמצער לא הוכחה על ידו.
• התובע לא דרש מעולם מן הנתבע כי יעביר לידו את דמי השכירות מדי חודש בחודשו בהתאם להוראות הסכם השכירות.

במצב הדברים האמור, ניתן לקבוע כי התובע לא הוכיח עילה לפינוי הנתבע מן המושכר. יפים הם אכן לענייננו דבריו של השופט בר אופיר, בספרו סוגיות בדיני הגנת הדייר (שם בעמ' 10, לפיהם:

"כל עוד לא פנו הבעלים אל הדיירים בדרישה מסודרת ומנומקת לתשלום דמי השכירות בצירוף תחשיב נאות, לא יוכל הבעלים לבסס עילת פינוי על טענה בדבר אי תשלום דמי השכירות המלאים...".

27. אמור מעתה. משהתעלם התובע מפניית הנתבע אליו בעניין תשלום דמי השכירות, כלל לא חלה חובה על הנתבע להציע פעם נוספת את תשלום דמי השכירות ואין עליו חובה להפקידם עבור בעל הבית (ת"א (ת"א) 19371/07, עזבון אלואשוילי נ' אברמוביץ וכן בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהד' 2, עמ' 7). "הדייר ממשיך ליהנות מהגנת החוק ואיננו חייב לשלם את דמי השכירות עד שבעל הבית לא יגלה את דעתו כי הוא חוזר בו מסירובו" (בר אופיר, שם עמ' 8, וכן רע"א 6655/96, חן נ' אתדג'י).

28. ניתן אף לקבוע כי התובע, במעשיו כמפורט לעיל, הכשיל את הנתבע במילוי חיוביו בהתאם להסכם השכירות ובהינתן האמור הוא אינו יכול לבסס עילת פינוי על סמך העובדה שלא קיבל את דמי השכירות גם לא בגין העובדה כי דמי השכירות לא שולמו לו מדי חודש בחודשו.

עתירת הנתבע לסעד מן הצדק

29. הנה כי כן, בידי התובע לא עלה להוכיח כי מתקיימת עילה לפינויו של הנתבע מהמושכר. מסקנה זו, שעל נימוקיה עמדתי לעיל, מייתרת למעשה את הצורך בבחינת עתירתו החלופית של הנתבע לקבלת סעד מן הצדק, המעוגן בהוראת סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר, ומאפשר לבית המשפט לסרב לתת צו פינוי, על אף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתתו.

חרף האמור ובבחינת למעלה מן המותר אתייחס בקצרה לטענת הגנה זו.

30. ברע"א 8334/07 דאלי נ' בירמן ואח' (2007) נקבע בהקשר להוראת סעיף 132 (א) הנ"ל, כלהלן:

"בית משפט זה אף הנחה כי יש להעניק את הסעד בצמצום, על מנת שלא יהא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף הופך להיות הכלל (ע"א 5/79 זהבה רייכמן נ' כתריאל רוזנבלום, פ"ד לד(2), 208 (1979)); סעד זה נתפס כ"תרופה יוצאת דופן, שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגע בדבר, ואשר באה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים היכולים לנבוע מן היישום הפורמלי  והאוטומטי של הדין...", כדברי הנשיא שמגר ברע"א 4740/92 אדלר נ' חן (לא פורסם). עסקינן בנושא של צדק, ומבלי שנידרש לפרטיו העיוניים של מושג זה ובמסורת, ברי כי כדי שהגנה זו תופעל בגדרי הגנת הדייר יש צורך ככלל בנסיבות זועקות, ואין כאן מקום להאריך" (פיסקה ו').

31. כשדייר מבקש מבית המשפט סעד מן הצדק, שומה על בית המשפט לאזן בין חומרת "החטא" שחטא הדייר כלפי בעל הבית והנזק שנגרם לבעל הבית, ובין תוצאת הפינוי. בעשותו כן, יביא בית המשפט בחשבון את נסיבות המקרה ואת התנהלות הצדדים שלפניו.

32. בענייננו, הוכח כי התובע לא פדה שיקים שנשלחו אליו על ידי הנתבע בגין חלקו בדמי השכירות, ועל ידי כך יצר חוב בגין דמי שכירות שגם אותו לא דרש במשך שנים. שיקים שנשלחו אליו במהלך שנת 2012 בגין דמי השכירות לאותה שנה ולקודמותיה, לא נפדו גם הם ובשלב מסויים הם הוחזרו על ידי התובע לב"כ הנתבע. לידיעת התובע הובא כי חלקו בדמי השכירות מופקד בחשבון נאמנות וגם אז הוא לא דרש העברת הכספית לידיו.

33. בנסיבות אלה, חרף מגמת הפסיקה לצמצם את ההגנה שמעניק החוק לדייר מוגן בכלל, ולדייר של בית עסק בפרט, הייתי קובעת כי מקרה מיוחד זה בא בקהלם של המקרים בהם יעניק בית המשפט סעד מן הצדק גם לדייר של בית עסק.

יפים לענייננו הם הדברים הבאים:

"אכן, ההגנה על הקניין מפני פגיעה יש לה מעמד חוקתי... יחד עם זאת, בעלים של נכס ובכלל זה נכס מקרקעין, אינו נהנה מאוטונומיה מוחלטת בבואו להגן על החזקתו בנכס ואין לו זכות בלתי מסויגת ל"שרירות בעלים"... יתכנו, אפוא, מקרים שבהם מכוח עקרון תום הלב יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית, הגם שזו נפגעה על-ידי הזולת" (ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה, (19.2.2012), בפיסקה 11 לפסק הדין; כן ראו: רע"א 8186/07 כרמל נ' ינקוביצקי (1.1.2008)).

בשולי הדברים

34. בהתייחס לדרישת תום הלב, אשר משתרעת על כל פעולה משפטית שרשאי אדם לנקוט לפי כל דין, (סע' 39 יחד עם סע' 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973) אומר בית המשפט: "החוק אינו דורש, שהצדדים יהיו מלאכים זה לזה. אך החוק דורש, כי הצדדים לא יהיו זאבים זה לזה. דרישתו של החוק היא, כי אדם לאדם - אדם." (דנ 22/82, בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, פ"ד מג(1) 441, בעמ' 484). חוששני, שהתנהלות התובע רחוקה מלמלא אחר הוראות החוק בעניין עקרון תום הלב. שיקול זה היה בוודאי נשקל על ידי בבואי להחליט אם ישנו מקום לתת לנתבע סעד מן הצדק, לו היתה מתקיימת עילה לפנותו מן המושכר.

גם ניסיונו של התובע, שנכשל יש לומר, להעלות במהלך חקירתו של עד ההגנה ובסיכומי טענותיו, לבסס את עילת הפינוי על העובדה כי הנתבע אינו מצוי בקו הבריאות דבר המונע ממנו כיום לנהל בעצמו את העסק, מבלי שעילה זו צויינה על ידו בכתב תביעתו כחלק מעילות התביעה, יש בו כדי ללמד על חוסר תום לב, שבוודאי היה נשקל ככל שהיה צורך לבחון לגופה עתירת הנתבע למתן סעד מן הצדק.

סוף דבר

35. אשר על כן, הריני דוחה את התביעה ומחייבת את התובע לשלם לנתבע את הסך של 12,000 ₪ בתוספת מע"מ, בגין הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד.

הסכום הפסוק הנ"ל ישולם על ידי התובע לנתבע תוך 30 יום ממועד קבלת העתק פסק הדין, אחרת – ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד תשלומו המלא בפועל.

המזכירות תמציא לב"כ הצדדים העתק פסק-דין זה.

ניתן היום, כ"ב אייר תשע"ז, 18 מאי 2017, בהעדר הצדדים.