בפני בקשת רשות ערעור על החלטת כב' רשמת ההוצאה לפועל עמית גולדשטיין לירן מיום 14.8.14 אשר עניינה אישור הסכם מכר של חניות בבניין ברחוב רוטשילד 79 בראשון לציון (להלן: "הבניין").

יש להקדים ולציין כי מעיון בתיק אשר בפני עולה כי הצדדים להליך מנהלים מזה שנים ארוכות הליכים שונים אשר עניינם מימוש נכס מסחרי. לצורך אותו מימוש מונה עוד בשנת 2004 כונס נכסים.

כחלק מההכרעות אשר נתנו על ידי ערכאות שונות נקבע, בין היתר, על ידי בית המשפט המחוזי במסגרת ת.א. 1924/04 נציגות הבית –ועד הבית של הבניין ברחוב רוטשילד 78 בראשון לציון ואח' נ' עורך דין סטריקובסקי- כונס נכסים ואח' (להלן: "פסק הדין של בית המשפט המחוזי") כי כונס הנכסים יהא רשאי למכור ולהצמיד 25 חניות המצויות ברכוש המשותף, לבעלי "דירה" בבניין, וזאת בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה על תקנותיו.

אין חולק כי לצורך מימוש פסק הדין המחוזי, פעל הכונס לצורך קבלת הצעות רכישה שונות, ולבסוף התקבלה על ידו הצעת המערערת לרכישת כל 25 החניות.

כונס הנכסים הגיש בקשה לאשר את ההתקשרות בהסכם המכר עם המערערת, ונתבקשה עמדת הצדדים הנוספים.

המשיבה 1 (אשר תיקרא להלן: "הנציגות"), התנגדה מקום בו לטענתה הוראות חוק התכנון ובנייה מתירות הצמדת שתי חניות לכל נכס, בלבד.

עמדת כונס הנכסים הייתה כי בהתבסס על חוות דעת מומחה, ניתן בהתאם להוראות תקנות התכנון והבנייה לחשב את היקף החניות המותרות להצמדה, גם על בסיס שטח הנכסים ומתוך שכך, אין מניעה לאשר את מכירת כל החניות למערערת.

נוכח המחלוקות בין הצדדים, מצאה כב' ראש ההוצאה לפועל למנות מומחה מטעמה, מר יוסף גולדקלנגד.

לאחר קבלת חוות הדעת, כמו גם תשובות לשאלות הבהרה, נתנה החלטת כב' רשמת ההוצאה לפועל ביום 14.8.14, במסגרתה מצאה לאמץ את טענת הנציגות.

על החלטה זו הוגשה על ידי המערערת בקשה לעיון חוזר.

למעט פנייה לנציגות ולכונס לצורך קבלת עמדתם באשר לחקירת המומחה, נדחתה בקשה זו.

ביום 10.9.14, ולאחר קבלת עמדת הצדדים הנוספים, לא מצאה כב' הרשמת לסטות מהחלטתה המקורית, לרבות לעניין אי זימונו של המומחה לחקירה על חוות דעתו וזאת מקום בו מצאה כי נכונה עמדת הנציגות.

על בסיסם של כל אלו הוגשה הודעת הערעור במסגרתה עתרה המערערת לסעדים הבאים:

א. עיכוב ההחלטה מיום 14.8.14.

ב. אישור המכר של 25 החניות למערערת.

ג. לחילופין, זימון הצדדים לדיון בפני כב' בית המשפט ולאפשר לכל צד להביא ראיותיו ועדיו.

ד. לקבוע את רכיב דמי השימוש הראויים עבור הוצאות ההחזקה השוטפות של החניון ולהורות כי הוא יהווה חלק מהסכמי המכר בין כונס הנכסים ובין הרוכשים, ככל שיהיו, אם יהיו.

בגוף הודעת בקשת הרשות לערער הועלו על ידי המערערת טענות במספר מישורים נפרדים:

• שאלת דרך החישוב הנכונה לעניין מספר החניות אותן ניתן להצמיד לכל נכס.
• היקף התערבות ההוצאה לפועל בהליך ההתמחרות.
• הצורך לתת את הדעת לסוגיית דמי השימוש.

המערערת טענה כי החישוב הנכון להצמדת מקומות החנייה בנכס הוא בהתאם להוראות שנקבעו בתקנות התכנון והבנייה, שעה שאלו קובעות, בין היתר, הקצאת מספר מקומות חנייה למשרדים לפי מקום חניה אחד לרכב פרטי לכל 40 מ"ר ביחס למשרדים ולפי 30 מ"ר לשטח מסחר.

הוסיפה המערערת וטענה כי בהתאם להוראות התקנות, ממילא ניתן להצמיד עד פי 1.5 חניות ממספר החניות הקבועות לדירה בתקן החנייה. לפיכך, ונוכח היקף שטחה של המערערת בנכס, היה מקום לאשר את הסכם המכר, כפי שהוגש על ידי כונס הנכסים.

לשיטת המערערת, מקום בו המחוקק עצמו לא מצא ליצור הסדר חקיקתי נפרד לסוגיית הצמדת מקומות החניה לדירות בבית משותף, אלא לאמצו לתוך הוראות חוק התכנון והבנייה, אין מקום להפרדת "תקן החנייה" אשר נקבע מלכתחילה לשלב התכנון, ולא להחילו בפועל על שלב ההצמדה והרישום של הבית המשותף. הפרדה או אבחנה כזו בין השלבים הינה, לטענת המערערת, מלאכותית, ואינה ראויה.

המערערת ביקשה גם להוסיף ולטעון לעניין היקף ההתערבות בהליך ההתמחרות, כמו גם הצורך לתת את הדעת לסוגיית דמי השימוש הראויים שעל כל רוכש יהיה לשלם למבקשת, עבור הוצאות ההחזקה והניהול השוטף של החניון, וזאת תוך מתן הדעת לעובדה כי המערערת הינה הבעלים של 40 חניות נוספות, ומפעילה את החניון הציבורי במשך שנים ארוכות.

לטענת הנציגות החלטתה של כב' הרשמת גולדשטיין לירן מביאה לכלל מימוש החלטות שיפוטיות חלוטות אשר נתנו במערך היחסים אשר בין הצדדים, ומשכך יש לראות בעצם הגשת בקשת רשות הערעור כחוסר תום לב.

הוסיפה הנציגות וטענה כי האיסור על הצמדת יותר משתי חניות ליחידה אחת בבניין קבוע במפורש במסגרת הוראות סעיף 158א1 (ב) לחוק התכנון והבניין התשכ"ה 1965 ( להלן: "חוק התכנון ובנייה"), וכי פרשנות המערערת על פיה יש להחיל את תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה) התשמ"ג 1983, אינו נכונה ואף אינה עומדת בפרשנות שנתנה להוראות החוק על ידי כב' בית המשפט העליון.

המשיבים ביקשו להפנות לעובדה כי למבקשת ממילא 40 מקומות חנייה, אשר נרכשו בעבר על ידה ומשכך, יש ליתן עדיפות לדיירים האחרים אשר אין בבעלותם או ברשותם מקומות חנייה.

באשר לעיקרון סופיות ההתמחרות טענה הנציגות כי כל עוד לא אושרה ההתמחרות, ממילא אין להחיל עיקרון זה.

באשר לסוגיית דמי השימוש טענה הנציגות כי הסמכות לדון בסוגיה זו אינה של כב' הרשמת, כי אם של המפקחת על המקרקעין, וממילא קיים פסק דין חלוט במסגרתו נקבע כי נציגות הבית היא זו המוסמכת לגבות דמי ניהול ותחזוקה.

לאחר הגשת בקשת הרשות לערער, הוגשה על ידי המערערת ביום 16.3.15, בקשה לצירוף ראייה בדמות החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מיום 18.2.15 (בקשה מס' 12).

במסגרת החלטתי מיום 12.4.15, מצאתי להיעתר לבקשה זו מהטעמים הנקובים בהחלטה.

אני מוצאת לציין כי בהינתן העובדה כי עסקינן בסכסוך אשר החל עוד בשנת 2004 ובהינתן היקף ההליכים המשפטיים אליהם נדרשו הצדדים, מצאתי לבוא לשני הצדדים בהצעות שונות אשר מטרתן לא אך פתרון הסוגיה הנקודתית נשוא בקשת רשות הערעור, אלא גם אלו אשר יכול ותהוונה בסיס לפתרון רחב בהרבה. למרבית הצער, לא הניבו ניסיונות אלו פירות, ומשכך, אין מנוס מהכרעה בבקשת הרשות לערעור לגופה.

דיון

במסגרת סעיף 8 לתשובת המשיבים נאמר כי לב המחלוקת בתיק זה הוא בשאלה משפטית אחת, והיא האם כעניין של דין, ניתן להצמיד יותר משתי חניות לכל יחידה בבניין נשוא הליכים אלו.

אני נוטה להסכים עם הגדרתם זו של המשיבים, ודומה כי ייתר הטענות נלוות למחלוקת מהותית זו, או שההכרעה לגביהן נגזרת כפועל יוצא של אותה הכרעה.

ביחס לסוגיה זו, אין החלטתה של כב' הרשמת כוללת נימוקים או הבהרה, מדוע מצאה להעדיף את טענות הנציגות על פני טענות המערערת.

החלטתה של כב' הרשמת כוללת פירוט בהיר וברור של ההליכים אשר התנהלו בין הצדדים ואשר משליכים על המחלוקת האחרונה.

כמו כן, היא כוללת גם התייחסות לפסק דינו של כב' השופט פרגו.

עסקינן בתיק הוצאה לפועל אשר שני הצדדים הרבו ומרבים לפנות במסגרתו בבקשות וטענות.

ואולם, כב' השופט הבכיר פרגו קבע במסגרת פסק הדין של בית המשפט המחוזי כדלהלן :

"כונס הנכסים אשר בא בנעליה של החברה הקבלנית/הבעלים/גוליברודה, רשאי למכור ולהצמיד חניות, מתוך כלל 25 החניות, לבעלי "דירה" ב"בית" במגבלות הקבועות בחוק התכנון והבנייה ותקנותיו"(ההדגשה אינה במקור ה.ס.)

המערערת וכונס הנכסים סברו כי אותן מגבלות הקבועות בהוראות החוק והתקנות, מאפשרות הצמדת חניות גם על בסיס ונוכח היקף שטח הנכסים, וזאת מכוח הוראות תקנות התכנון והבנייה (התקנת מקומות חנייה) התשמ"ג 1983, (להלן: "תקנות התקנת מקומות חנייה").

הנציגות מאידך סבורה כי מגבלות הוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה") , כמו גם תקנות התכנון והבניה (הצמדת מקומות חניה) תשנ"ו 1996 (להלן: "תקנות התכנון והבנייה הצמדה"), מכוונות למסקנה על פיה, אין צורך להידרש לתקנות אחרות כדוגמת תקנות התקנת מקומות חנייה, אשר עניינן היתר הבנייה, ולא הצמדה של חניות לנכס.

לשיטת הנציגות אותן הוראות חוק ותקנות, מאפשרות הצמדה על בסיס של 2 חניות בלבד לכל "דירה", ובשל כך, אין המערערת שהיא בעלת ארבע יחידות בבניין, זכאית לרכוש מכונס הנכסים, יותר מאשר שמונה חניות.

כב' הרשמת התייחסה לעובדת קיומן של הטענות ההדדיות, כמו גם לעובדה כי כלל טיעוני הצדדים ברורים לה. עם זאת, לא ברור מהם הנימוקים על בסיסם מצאה לקבל את ההחלטה על פיה יש לאמץ את עמדת הנציגות, ולא את עמדת כונס הנכסים או המערערת.

אני ערה לפרשנות השונה אשר ניתנה על ידי המומחה מטעם הצדדים כמו גם זו של המומחה מר יוסף גולדקלנג לרבות פסיקתו של כב' בית המשפט העליון לעניין משקלה של חוות דעת מומחה בית המשפט. עם זאת, סוגיה פרטנית זו, הינה סוגיה משפטית בעיקרה, וממילא גם ככל שמדובר היה בסוגיה שבמומחיות, נותרת ההכרעה לעולם בפני המותב הדיוני, תוך הבהרת הסיבות לקבלתה של אותה החלטה.

במסגרת סעיף 158א1 לחוק התכנון והבנייה נקבע:

"(ב) לא יוצמדו לדירה אחת יותר משני מקומות חניה אלא בהתאם להוראות שנקבעו בתקנות או באישור רשות הרישוי המקומית, ולא תאשר רשות הרישוי המקומית הצמדה כאמור אלא אם כן שוכנעה שהשימוש המיועד לדירה מחייב שיוצמדו לה יותר משני מקומות חניה.

אין במסגרת סעיף 158 הבהרה באלו "תקנות" מדובר, ומכאן כי יש צורך להתייחס לשאלת היקף תחולתו של הסעיף.

אני ערה לכלל טענות הצדדים במסגרת בקשת הרשות לערער, בין אלו שהועלו במסגרת ההליךבפני כב' הרשמת, ובין אלו שלא.

כמו כן אני ערה לכלים העומדים לרשות בית המשפט לעניין בחינת החלתה של הוראת חוק או תקנה על מקרה זה או אחר, כמו גם לצורך ליתן את הדעת למטרת החקיקה בכללותה כמו גם התקנות הפרטניות לרבות סעיפים מוגדרים בתוכן.

ואולם, ההליך אשר בפני עניינו בקשת רשות ערעור.

משכך, על בית המשפט לנהוג משנה זהירות, עת שהוא נדרש לבחינתה של ההחלטה נושא הבקשה.

משנמצא כי החלטתה של כב' הרשמת כוללת מסקנה אך חסרים היו לי הנימוקים לאותה מסקנה, אין מנוס מהשבת התיק לכב' הרשמת לצורך השלמתם.

סוף דבר,

התיק מושב לכב' הרשמת גולדשטיין לירן לצורך השלמת נימוקי ההחלטה לעניין אימוץ עמדת הנציגות.

עוד אוסיף ואציין כי במסגרת החלטתי מיום 12.4.15 מצאתי לאפשר צירופה של ראייה – בדמות החלטות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מיום 18.2.15.

מקום בו מושב התיק להשלמת החלטתה של כב' הרשמת, יינתן הדעת אף לראייה זו, הגם שלא עמדה בפני כב' הרשמת בעת מתן ההחלטה נשוא הערעור, ואך על מנת להבטיח השלמת התמונה.

בהינתן תוכן החלטתי זו, איני מוצאת לעשות צו להוצאות.

המזכירות תשלח העתק החלטתי זו לצדדים.

ניתנה היום, כ"ג אלול תשע"ה, 07 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.