א. כללי

1. התובעים עתרו להצהיר כי הנתבעים אינם בעלי זכות להחזיק בנכס מקרקעין המצוי בקומה השנייה של הבניין שברחוב עקבת אל חלדיה 3 פינת רחוב אל קירמי בעיר העתיקה בירושלים (להלן: הנכס). עוד עתרו התובעים להורות לנתבעים לסלק את ידם מן הנכס.
2. המחלוקות בין הצדדים הן בשאלה האם מי מן הנתבעים הוא בעל מעמד בנכס מכוח הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר או החוק); בשאלה האם בכל מקרה קמה נגד הנתבעים עילת פינוי מכוח החוק, בשל אי תשלום דמי שכירות לאורך שנים; ובשאלה האם יש מקום ליתן לנתבעים "סעד מן הצדק" בהתאם לחוק.

ב. ההליך והפלוגתאות בין הצדדים

1. כתב התביעה המקורי הוגש נגד נתבע 4 בלבד (להלן: עזאם). בכתב הגנתו טען עזאם כי הוא כלל אינו מחזיק בנכס ואינו טוען לזכויות בו, וכי המחזיקים בנכס הם דודו, דודתו ואחיו. בעקבות זאת תוקן כתב התביעה, והוספו לו הדוד (להלן: נתבע 1), הדודה (להלן: נתבעת 2) והאח (להלן: נתבע 3; ראו החלטה מיום 22.12.15).
2. בהמשך הגיעו התובעים ועזאם להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ובמסגרתו בין היתר הצהיר עזאם כי הוא נעדר מעמד כלשהו בנכס (פסק דין מיום 1.3.16). התובענה שנותרה אפוא על הפרק היא התובענה נגד דודו ודודתו של עזאם (נתבעים 2-1), ונגד אחיו (נתבע 3).
3. בקדם המשפט מיום 18.7.16 השיבו בעלי הדין לשאלות בית המשפט, ובהמשך ההליך הושגו הסכמות דיוניות בנוגע למוסכמות ופלוגתאות. הוברר כי אין מחלוקת ביחס לבעלות התובעים בנכס, ואין גם מחלוקת כי מר שאכר אבו עסב ז"ל (להלן: שאכר), שהוא אביהם של נתבעים 2-1 וסבו של נתבע 3 (ושל אחיו עזאם), היה בעל מעמד של דייר מוגן בנכס מכוח החוק. הפלוגתאות בין הצדדים, כפי שהוגדרו בהליך, היו שלוש אלה:
   1. האם ילדיו של שאכר, נתבעים 2-1, הם בעלי מעמד של "דייר נגזר" בנכס, והאם נכדו נתבע 3 הוא בעל מעמד של "דייר נגזר נדחה" בנכס, וזאת מכוח מעמדו של שאכר כדייר מוגן (משמעות המונחים "דייר נגזר" ו"דייר נגזר נדחה" תפורט להלן).
   2. האם בכל מקרה קמה לתובעים עילת פינוי כלפי הנתבעים מכוח חוק הגנת הדייר, בשל אי תשלום דמי שכירות לאורך השנים.
   3. אם קמה עילת פינוי כאמור, האם יש ליתן לנתבעים או למי מהם "סעד מן הצדק", בהתאם לסמכות מכוח החוק.

(להסכמות הדיוניות הנזכרות ראו עמוד 4 לפרוטוקול שורות 17-11; החלטה מיום 9.8.16; עמוד 11 לפרוטוקול שורות 15-14; ועמוד 12 שורות 18-16).

1. הצדדים הגישו תצהירים, ובישיבת ההוכחות מיום 6.11.17 נשמעו מרבית העדים: מטעם התובעים העידו נציגם מר אטל; ה"ה ברלין וארנד, שהתגוררו בסמוך לנכס והעידו בנוגע לזהות המחזיקים בו; ומר חאג', שהעיד בנוגע למקום מגוריהם של נתבעים 2-1 לאורך השנים. מטעם הנתבעים העידו באותה ישיבה נתבעים 3-2.
2. בישיבה נוספת מיום 13.12.17 נשמעה עדותו של מומחה לפענוח תצלומי אוויר מטעם התובעים, שהגיש חוות דעת בנוגע לשינויים ולתוספות בנייה שבוצעו בנכס לאורך השנים (לקשר שבין חוות הדעת לבין הפלוגתאות אתייחס להלן). כמו כן נשמעה באותה ישיבה עדותו של עזאם מטעם הנתבעים.^[1] יצוין כי נתבע 1 בחר שלא להגיש תצהיר, וממילא לא העיד בישיבות ההוכחות ולא נחקר בחקירה נגדית.
3. הצדדים השמיעו סיכומים מטעמם, ויש אפוא להכריע בתובענה.

ג. דיון

1. דין התובענה להתקבל.
2. סבורני כי לא הוכח במידה הנדרשת שהנתבעים עומדים בתנאים לקבלת מעמד של "דייר נגזר" או "דייר נגזר נדחה" בנכס, וממילא לא הוכח כי יש להם זכות להחזיק בו. לפיכך, מתייתר הצורך לדון בשאלת קיומה של עילת פינוי כלפי הנתבעים, ובשאלה אם היה מקום ליתן להם "סעד מן הצדק".
3. הילוך דבריי יהיה כדלקמן: תחילה אתייחס לעיקרי המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית; לאחר מכן אנתח את הממצאים העובדתיים העולים מן הראיות שהוצגו; ולאור אלה אפרט את המסקנות המשפטיות בנוגע למעמד שלו טענו הנתבעים ביחס לנכס.

ג(1) עיקרי המסגרת הנורמטיבית

1. על המסגרת הנורמטיבית הרלוונטית עמדתי כבר בפסק דין קודם, אשר בצירוף מקרים התייחס לנכס המצוי ממש בסמוך לנכס מושא התובענה (ת"א (שלום י-ם) 4268-04-13 זלום נ' הקדש ציפורה והרב מאיר מייזל (29.7.2015), להלן: עניין זלום).^[2] אביא אפוא רק את עיקרי הדברים.
2. הסעיף הרלוונטי לעניין מעמדם של נתבעים 2-1 בנכס הוא סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, ולעניין מעמדו של נתבע 3 רלוונטי גם סעיף 27 לחוק. סעיפים אלה מהווים חלק משורת הוראות המגדירות מצבים שונים שבהם מעמד של דייר מוגן יכול לעבור לאדם אחר, הקשור בדייר המקורי.
3. סעיף 20(א) לחוק קובע את התנאים להעברת המעמד לבן זוגו של הדייר, ואינו שייך לכאן. סעיף 20(ב), שהוא הרלוונטי לענייננו, קובע את התנאים להעברה לילדים ולקרובים אחרים, וזו לשונו:

באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם.

1. סעיף 20(ב) קובע, אפוא, כי דייר מוגן שנפטר ומעמדו לא עבר לבן זוגו יכול להעביר את המעמד לילדיו או ל"קרוביו האחרים" (בסדר הזה) וזאת בכפוף לשני תנאים: מגורים משותפים במשך שישה חודשים קודם לפטירת הדייר המוגן, וכן העדר דירה אחרת למגורים בזמן הפטירה. דיירים אלה, הזוכים למעמדם מכוח הקשר שלהם לדייר המקורי, כונו בפסיקה "דיירים נגזרים" (ראו: רע"א 1711/98 שפי נ' עיזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל פ"ד נד(1) 394, 397 (2000)). ככלל, ובהתאם לתנאי סעיף 27 רישא לחוק, דיירים נגזרים אינם יכולים לשוב ולהעביר את מעמדם לאחר.
2. את מעמדם של נתבעים 2-1 בנכס יש אפוא לבחון בראי הוראת סעיף 20(ב) לחוק כפי שנתפרשה בהלכה הפסוקה. יצוין כי נטל ההוכחה להתקיימותם של התנאים המקימים מעמד של "דייר נגזר" רובץ על הטוען לאותו מעמד, ובמקרה שכאן על הנתבעים (ראו: רע"א 9909/16 פלוני נ' פלוני (22.12.2016) ובאסמכתאות שם).
3. אשר לנתבע 3, הרי שכאמור הוא אינו יכול לקבל מעמד בנכס מכוח מי שאינו בעל מעמד של דייר מקורי בנכס, לרבות נתבעים 2-1 שהם לכל היותר בעלי מעמד של "דיירים נגזרים" (סעיף 27 רישא לחוק). לכל היותר יכול נתבע 3 לרכוש מעמד בנכס כ"קרוב אחר" של סבו, הדייר המקורי שאכר.^[3] אלא שנוכח הוראת סעיף 20(ב), הקובעת כאמור כי המעמד יכול לעבור לקרוב רק "באין ילדים", עלול היה להתעורר קושי במצב כמו זה הנטען כאן, שבו ילדי הדייר המקורי וקרובו קיימו בו זמנית את תנאי סעיף 20(ב): קיומם של הילדים בעת פטירתו של הדייר המקורי אינו מאפשר לקרוב לקבל מעמד בעצמו באותו שלב, שכן הילדים קודמים לו; ואילו לאחר מכן, בעת פקיעת מעמד הילדים בשל פטירתם או עזיבתם, לא יוכל הקרוב לקבל מעמד מכוחם, שכן הם אינם דיירים מקוריים (בהתאם לסעיף 27 רישא). על מנת למנוע מצב שבו אותו קרוב ייצא "קרח מכאן ומכאן" נקבעה הוראת סעיף 27(1) לחוק, היוצרת מעמד שכונה בפסיקה "דייר נגזר נדחה". זו לשון ההוראה:

מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר

1. סעיף 27(1) קובע אפוא חריג לכלל שלפיו עם פקיעת מעמדו של "דייר נגזר" לא יהיה אדם אחר לדייר. על פי הסעיף, גם במצב כזה יקבל מעמד מכוח החוק מי שהיה יכול לזכות במעמד של "דייר נגזר" מכוח הדייר המקורי, אולם לא זכה לו באותו שלב בשל קיומם של "דיירים נגזרים" אחרים הקודמים לו בסדר.
2. בעניין שפי הבהיר בית המשפט העליון את התנאים הנדרשים לצורך רכישת מעמד של "דייר נגזר נדחה" מכוח סעיף 27 לחוק: ראשית, כך נקבע, על הדייר הנדחה לקיים את התנאים הנדרשים מכוח סעיף 20(ב) לחוק, היינו (1) קרבה מתאימה לדייר המקורי; (2) מגורים ביחד עמו משך שישה חודשים קודם לפטירתו; וכן (3) העדר דירת מגורים אחרת בזמן פטירת הדייר המקורי. שנית, על הדייר הנדחה להראות כי (4) "זכותו נדחתה אך ורק בשל כך שקרוב משפחה אחר קדם לו בזכותו על-פי סעיף 20 לחוק" (עניין שפי, 401). שלישית, על הדייר הנדחה לעמוד בתנאי סעיף 27(1) לחוק, היינו להראות כי (5) הוסיף להתגורר בנכס, כאשר תנאי זה התפרש כמכוון "לכל תקופת הביניים בין פטירתו של הדייר המקורי ועד לפטירתו של הדייר הנגזר" (שם); וכן להראות כי (6) לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו גם בעת שהדייר הנגזר הראשון נפטר או חדל להחזיק במושכר.
3. על נתבע 3 להראות אפוא כי הוא עומד בכלל התנאים הנזכרים לשם הוכחת זכותו להוסיף ולהחזיק בנכס כ"דייר נגזר נדחה" מכוח סבו שאכר.
4. על יסוד מסגרת נורמטיבית זו, אפנה אל הראיות ואל הממצאים העובדתיים העולים מהן.

ג(2) האם הוכח כי מי מן הנתבעים התגורר בנכס לאורך השנים

1. לא הייתה מחלוקת כי הדייר המוגן המקורי שאכר נפטר בשנת 1986 (תעודת הפטירה צורפה כנספח 5 לתצהירי התובעים). מן הראיות עלתה אמנם האפשרות ששאכר עזב את הנכס עוד קודם לפטירתו,^[4] אולם עניין זה לא הוברר עד תום ונראה שלא נכלל בפלוגתאות בין הצדדים. על כן, לצורך ההליך שלפניי אניח כי שאכר התגורר בנכס עד פטירתו.
2. הנתבעים טענו כי לאורך כל חייהם, הן לפני פטירת שאכר והן לאחריה, הם מתגוררים בנכס באופן רצוף. התובעים טענו מנגד כי עזאם לבדו הוא שהתגורר בנכס לכל הפחות משנת 1993 ואילך, ואילו הנתבעים עברו לגור בו רק בשנים האחרונות, סמוך לפני הגשת התובענה ובמהלך ניהולה.
3. אסקור את הראיות בעניין זה: תחילה את הראיות התומכות בגרסת התובעים, ולאחר מכן את הראיות התומכות בגרסת הנתבעים. לאחר מכן אתייחס לעולה ממכלול הראיות. אומר מעתה כי לטעמי מכלול הראיות מוליך אל המסקנה שיש לקבל את גרסת התובעים, לפיה הנתבעים לא התגוררו בנכס לאורך שנים ארוכות, ועברו להתגורר בו רק לאחרונה.

ג(2)(1) הראיות התומכות בגרסת התובעים

1. מטעם התובעים העידו כאמור נציגם מר אטל, מר ברלין ומר ארנד.

מר אטל העיד כי נכח במבנה שבו מצוי הנכס בתדירות גבוהה החל משנת 2000 (ראו סעיף 7 לתצהירו וכן עמוד 4 לפרוטוקול שורות 2-1; עמוד 20 שורה 31; ועמוד 22 שורות 13-9). לדבריו, מי שהתגורר בנכס היה עזאם (ראו סעיף 7 לתצהיר, עמוד 21 לפרוטוקול שורות 3-2), ואילו נתבע 3 עבר להתגורר בו רק סביב מועד הגשת התובענה ונתבעים 2-1 עברו אליו רק תוך כדי ניהול ההליך (שם; ראו גם עמוד 4 לפרוטוקול שורות 10-8). אטל אף הבהיר כי מאז עבר נתבע 3 להתגורר בנכס הוא פנה אליו מספר פעמים בעניינים שונים הקשורים לתחזוקתו, בעוד שלאורך כל השנים שקדמו לכך נתבע 3 לא היה עמו בקשר כלשהו, הן בנוגע לתחזוקת הנכס והן בכלל (ראו סעיף 9 לתצהיר ועמוד 19 לפרוטוקול שורה 30 עד עמוד 20 שורה 11).

מר ברלין העיד כי הוא התגורר בסמיכות לנכס משנת 1993 ובמשך כשתיים עשרה שנה (ראו סעיף 2 לתצהירו; עמוד 13 לפרוטוקול שורות 19-18; עמוד 14 שורות 26-23; עמוד 15 שורות 19-10; וכן ת/1, שם סומן מקום מגורי מר ברלין ביחס לנכס). לדבריו, לאורך כל שנות מגוריו מי שהתגורר בנכס היה עזאם בלבד, והוא כלל לא הבחין בנתבעים 3-1 (ראו סעיף 4 לתצהירו וכן עמודים 15-13 לפרוטוקול).

מר ארנד העיד כי הוא מתגורר בקומה שמעל הנכס בשלוש או ארבע השנים האחרונות (ראו סעיף 2 לתצהירו ועמוד 16 לפרוטוקול שורות 17-13 וכן שורות 24-22). לדבריו, בתחילת התקופה התגוררו בנכס עזאם ונתבע 3 בלבד, ורק בשנתיים האחרונות, לאחר שעזאם עזב את הנכס, עברו אליו נתבעים 2-1 (ראו סעיפים 7-4 לתצהירו וכן עמוד 16 לפרוטוקול).

1. הנתבעים טענו כי העדויות שנסקרו אינן מהימנות, אולם לטעמי אין לקבל טענה זו. נראה היה כי העדים, ובפרט ברלין וארנד שכלל אינם מעורבים בהליך באופן ישיר, העידו באופן מדוד, ונמנעו מלומר דברים שאינם בידיעתם גם אם היה בהימנעות זו לפעול לטובת הנתבעים (ראו למשל עדות ברלין בעמוד 13 לפרוטוקול שורה 25 עד עמוד 14 שורה 3; וראו גם עדות ארנד, שמראש הבהיר כי נתבע 3 התגורר בנכס בכל התקופה שאליה הוא התייחס בעדותו).
2. אמנם, מעדותו של ברלין לא היה ברור תחילה מכוח מה הוא סבר שמי שהתגורר בנכס משנת 1993 ואילך עונה לשם עזאם (ראו עמוד 13 לפרוטוקול שורות 24-21), אולם עד מהרה הוברר כי שמו וזהותו של עזאם היו ככל הנראה ידועים בקרב תושבי הסביבה (ראו שם, וכן עמוד 15 לפרוטוקול שורה 26). יתר על כן, לצורך ההליך שלפניי די בכך שברלין העיד כי מעולם לא ראה בנכס או בסביבתו את נתבעים 3-1, וכי לפחות בחלק מהתקופות שבהן נעדר מן הנכס מי שהתגורר בו, היה הנכס נעול מאחורי סורג ובריח (ראו עמוד 13 לפרוטוקול שורה 25 עד עמוד 14 שורה 3).

גם ההבדל בין דבריו של ברלין בתצהיר לבין עדותו לפניי בנוגע למספר ילדיו של עזאם אינו מצדיק שלא לייחס משקל לגרסתו בשאלה מי התגורר בנכס באותן שנים ומי לא התגורר בו (ראו סעיף 4 לתצהיר אל מול עמוד 14 לפרוטוקול שורות 13-8 וכן עמוד 14 לפרוטוקול שורה 27 עד עמוד 15 שורה 7). אדרבה, נראה היה שדבריו של ברלין בעניין זה, לכל הפחות בעדותו לפניי, משקפים אף הם את רצונו להימנע מלהעיד על דברים שאינם בידיעתו הישירה.

אשר לעדות ארנד, הרי שעלתה אמנם אי בהירות בנוגע למספר השנים המדויק שבו הוא מתגורר בקומה שמעל לנכס (ראו כאמור סעיף 2 לתצהירו ועמוד 16 לפרוטוקול שורות 17-13 וכן שורות 24-22). עם זאת, גם אי בהירות זו אינה פוגמת לטעמי במשקל שיש לייחס לעדות ארנד בנוגע לזהות מי שהתגוררו בנכס בתקופת מגוריו שם. רצונו של ארנד לדייק בעניין מספר שנות מגוריו, גם כאשר הדיוק היה כרוך בשינוי מסוים של המספר שנמסר בתצהיר, דווקא חיזק את המשקל שיש לייחס לעדותו.

אשר לעדות אטל, הרי שאופן הגשת התובענה מחזק את המסקנה כי "בזמן אמת" אטל – שכאמור הכיר היטב את הנכס - סבר שמי שמחזיק בנכס הוא עזאם לבדו. כפי שכבר צוין, התובענה הוגשה במקורה נגד עזאם בלבד, ולו היה אטל סבור באותו שלב שבנכס מתגוררים גם אחרים, יש להניח כי התובענה הייתה מוגשת מראש גם נגדם, באופן שהיה מונע את הצורך לתקן את כתב התביעה ולהאריך את ההליך (ראו עמוד 22 לפרוטוקול שורות 23-22).

1. טענה נוספת שהעלו הנתבעים היא כי גם בהנחה שעדויות עדי התובעים מהימנות, אין בהן כדי ללמד על כך שהם לא התגוררו בנכס לאורך השנים. הנתבעים הדגישו את הודאת ברלין וארנד כי לא ביקרו בתוך הנכס עצמו (ראו עמוד 14 לפרוטוקול שורות 16-14 ועמוד 16 שורות 36-35) ואת הודאת אטל כי דבריו אינם מבוססים על מה שראה בביקוריו המועטים בנכס (ראו עמוד 22 לפרוטוקול שורות 23-18). בנוגע לעדות ברלין הוסיפו הנתבעים והדגישו כי אפשר שהוא פשוט לא הבחין בהם, שכן ניתן להגיע אל הנכס לא רק מכיוון מקום מגוריו אלא גם מכיוון אחר (וראו את הדרך מרחוב אל קיראמי, במפה שבמוצג ת/1).

איני סבור שיש לקבל את הטענה. ראשית יש להניח שלו היו הנתבעים מתגוררים בנכס שנים כה ארוכות כטענתם, הם היו בכל מקרה נראים בסביבתו, בין ברחוב זה ובין ברחוב אחר. לא בכדי העדר הביקור בנכס לא מנע מאטל ומברלין להבחין בעזאם בשנים 1993 ואילך; הוא לא מנע מאטל ומארנד להבחין בעזאם ובנתבע 3 בשלוש או בארבע השנים האחרונות; וכן הוא לא מנע מהם להבחין בנתבעים 2-1 בשנתיים האחרונות (ראו עדות אטל בעמוד 22 לפרוטוקול שורות 36-32; ועדות ברלין בעמוד 15 לפרוטוקול שורות 22-20). שנית, בנוגע לטענה בדבר הגעה לנכס שלא מכיוון הבית שבו התגורר ברלין, הרי שבין אם היו הנתבעים צועדים אל הנכס מדרך זו ובין אם מדרך אחרת, היה עליהם להגיע בסופו של דבר אל הכניסה היחידה אליו, המצויה סמוך לביתו של ברלין (ראו ת/1 שם וכן עדות אטל בעמוד 20 לפרוטוקול שורות 22-16). כמו כן טענה זו אינה מסבירה כיצד זה החלו נתבעים 2-1 להיראות על ידי מר ארנד, המתגורר כאמור בקומה שמעל הנכס, רק בשנתיים האחרונות ולאחר שהחל ההליך להתנהל.

1. חיזוק לגרסת התובעים לפיה הנתבעים לא התגוררו בנכס לאורך השנים ניתן למצוא בתכתובת שהתנהלה בין התובעים לבין עזאם ובא כוחו. כך, ביום 19.8.14 פנו התובעים אל עזאם ודרשו ממנו להעביר את חוזה השכירות שמכוחו הוא מחזיק בנכס וכן דמי שכירות עבור השנים שחלפו. ביום 7.9.14 השיב עזאם באמצעות בא כוחו דאז למכתב, ומנוסח המכתב עלה כי לא כפר בהחזקתו בנכס. הודאה מפורשת בהחזקת עזאם בנכס קיימת במכתב נוסף של בא כוחו מיום 14.9.14 (המכתבים צורפו כנספחים 9(א) ו9(ג) לתצהירי התובעים). במכתבים אלה עזאם כלל לא הזכיר שהוא רק אחד מבין מחזיקים רבים בנכס, כפי שטוענים הנתבעים היום. ההימנעות מלהזכיר מחזיקים נוספים אמנם אינה מלמדת בהכרח כי לא היו כאלה (וראו האמור סעיף 27 לתצהיר עזאם), ואולי היא נבעה מרצון לחשוף מידע מועט ככל הניתן בפני התובעים, אולם נוכח מכלול הראיות שהוצגו נראה כי הסיבה לכך הייתה שבאותו שלב אכן לא היו מחזיקים נוספים בנכס, ועזאם התגורר בו לבדו עם רעייתו וילדיו (וראו התייחסות נתבע 3 למכתבים בעמוד 3 לפרוטוקול שורות 27-24).
2. הנה כי כן, עדויות עדי התובעים, כמו גם נוסח מכתביו של עזאם לתובעים משנת 2014, תומכים לכאורה במסקנה כי לכל הפחות לאורך כעשרים שנה ועד סמוך להגשת התובענה, מי שהתגורר בנכס והחזיק בו היה עזאם, ואילו נתבעים 3-1 לא התגוררו בו.

אתייחס עתה לראיות נוספות התומכות בגרסת התובעים לפיה נתבעים 3-1 לא התגוררו בנכס לאורך שנים, וזאת בנוגע לנתבעים 2-1 בפני עצמם ובנוגע לנתבע 3 בפני עצמו.

1. בנוגע לנתבעים 2-1, הרי שמר חאג' שהעיד מטעם התובעים סיפר כי ניסה לאתר בית שבו מתגורר נתבע 1 בשכונת אלראם (המצויה באזור אחר לגמרי מן העיר העתיקה שבה מצוי הנכס). לדבריו, תושבי האזור הפנו אותו אל בית מסוים, שבהגיעו אליו נראה נטוש. מר חאג' העיד גם כי תושבי האזור מסרו לו שבעבר התגורר בבית שאכר, ונתבעים 2-1 ילדיו המשיכו להתגורר בו עד לפני כשנתיים (ראו תצהיר מר חאג', סעיפים 4(ג)-(ה); עמודים 19-17 לפרוטוקול). מועד זה תאם את המועד שבו עברו נתבעים 2-1 להתגורר בנכס, על פי גרסת יתר עדי התובעים.

הנתבעים טענו כי עדות מר חאג' היא עדות שמיעה לא קבילה (ראו עמוד 38 לפרוטוקול שורות 23-16). הטענה לא הועלתה במהלך העדות אלא רק בשלב הסיכומים כחמישה שבועות לאחר מכן, אולם מכל מקום לטעמי אין צורך להכריע בה, שכן הנתבעים לא כפרו בקשר שבין משפחתם לבין אותו בית בשכונת אלראם, וטענתם לגבי העדר הקשר של נתבעים 2-1 עצמם לבית לא הייתה נקייה מספקות: נתבע 1 בחר כאמור שלא להעיד וממילא לא להכחיש בעצמו את טענות התובעים, והדבר נזקף לחובתו גם בעניין זה. אשר לנתבעת 2, הרי שהיא העידה כי הבית הוא ביתו של אחי נתבעים 2-1 עיד, שנפטר בינתיים (ראו סעיפים 44-41 לתצהיר נתבע 3, סעיפים 32-29 לתצהיר עזאם, וסעיפים 26-23 לתצהיר נתבעת 2; עדות נתבעת 2 בעמוד 27 לפרוטוקול שורות 6-1, עדות נתבע 3 בעמוד 31 לפרוטוקול שורות 18-16, ועדות עזאם בעמוד 35 לפרוטוקול שורות 18-12), אלא שטענה זו לא עלתה בקנה אחד עם עדותו של חאג' לגבי דבריו ומעשיו שלו עצמו (ולא לגבי דברים ששמע מאחרים), ולפיה נקב בשמו המלא של נתבע 1 בטרם הופנה אל הבית (עמוד 18 לפרוטוקול שורה 27 ועמוד 19 שורות 10-7). גם העובדה שכתובתו הרשומה האחרונה של שאכר אביהם של נתבעים 2-1 היא ב"אל ארמה 212 כניסה ו ירושלים" (כאמור בתעודת הפטירה שלו, הערת שוליים 4 לעיל), ודמיון השמות שבין "אל ארמה" ל"אלראם", עשויים לתמוך במסקנה ששאכר עצמו, ואולי גם נתבעים 2-1 שהם ילדיו שלא נישאו, קשורים באותו בית באלראם ואף התגוררו בו. אוסיף כי הקשיים שנתגלעו בגרסת הנתבעים, כפי שיפורט להלן, מעוררים אף הם קושי לבסס ממצאים על יסוד עדותם בנוגע להעדר הקשר שבינם לבין אותו בית באלראם (כאשר אף הם לא חלקו כאמור על הקשר שבין הבית לבין משפחתם).

1. בנוגע לנתבע 3, הרי שכתובתו הרשומה במרשם האוכלוסין היא "אל ואד 3" (ראו עמוד 28 לפרוטוקול שורות 11-10). מדובר ברחוב מרכזי ברובע המוסלמי של העיר העתיקה, העובר גם בסמוך לרחוב שבו מצוי הנכס, אך אינו גובל בנכס בשום צורה (ראו המפה מוצג ת/1).

יצוין כי בקדם המשפט הראשון לא הציג נתבע 3 את ספח תעודת הזהות שלו, בטענה כי הוא אינו מצוי באמתחתו. כאשר התעודה הוצגה בישיבת ההוכחות הסביר נתבע 3 כי "יש טעות בתעודת זהות שלי במשרד הפנים והם לא מתקנים לי את הכתובת שלי הנכונה...". נתבע 3 אף הוסיף כי אינו יודע מדוע הוחלפה לפתע כתובתו שהייתה בנכס לכתובת הנוכחית, וכי הדבר ארע בלא כל מעורבות מצדו (ראו עמוד 28 לפרוטוקול שורות 14-9; ראו גם דברי נתבע 3 בדיון קודם, עמוד 12 לפרוטוקול שורות 9-6). גרסה זו מעוררת קושי על פניה.

נתבע 3 ניסה לטעון כי מכתובתו במרשם האוכלוסין ("אל ואד 3") ניתן ללמוד שכתובתו האמיתית היא בנכס, שכן לדבריו "בעיר העתיקה אין אותו מספר על שני בתים. אם הבית שלי ברח' אל קרמי 3, אז אין אל ואד 3. לא יכול להיות שבתוך העיר העתיקה שני בתים שמספרם 3" (עמוד 31 לפרוטוקול שורות 5-4). לא הובאו ראיות לתמיכה בטענה זו, ובזהירות אומר שהיא אינה פשוטה. במרבית ערי ישראל שיטת זיהוי הבתים היא באמצעות שמות רחובות ומספור בתים שונים באותו רחוב, ולא באמצעות מספור רציף של בתים. לא הוכח שבעיר העתיקה נקוטה שיטה שונה, ולו כך היה לא היה כל צורך בשמות של רחובות בנוסף למספרי הבתים.

1. מעבר לכתובת הרשומה, הרי שחלק מן המסמכים שהציג נתבע 3 כדי להוכיח את מגוריו בנכס דווקא תמכו במסקנה שלפיה הוא לא התגורר בו לאורך שנים: כך למשל נתבע 3 הציג חשבונות חשמל על שמו, שהכתובת המופיעה בהם היא "העיר העתיקה – שער השלשלת" (ראו נספח ו לתצהיר נתבע 3, ותרגום שהגישו הנתבעים ביום 6.6.17). מדובר בכתובת המצויה במרחק של מאות מטרים מן הנכס לפי דברי נתבע 3 עצמו (ראו עמוד 31 לפרוטוקול שורות 7-6). לא למותר לציין כי נתבע 3 טען תחילה שהכתובת המופיעה בחשבונות היא בנכס (ראו עמוד 12 לפרוטוקול שורה 8), וכאשר עומת עם הכתובת המופיעה בחשבונות בפועל נראה היה כי הוא מתקשה להסבירה (ראו עמוד 31 לפרוטוקול שורות 11-6; מסמכים נוספים שאינם תומכים בגרסת נתבע 3 צורפו כנספחים ה, ח, י, וכחלק מנספח יב לתצהירו).
2. הראיות התומכות בגרסת התובעים כוללות אפוא את עדויות העדים מטעמם בדבר זהות המתגוררים בנכס משנת 1993 ואילך, שסברתי כי יש ליתן להן משקל של ממש; ואת מכתבי עזאם משנת 2014, שמהם עלה לכאורה שבאותו שלב הוא החזיק בנכס לבדו. תמיכה בגרסת התובעים בנוגע לנתבעים 2-1 עולה גם מן האמור לעיל בדבר קשר אפשרי בין נתבעים אלה לבין בית אחר באלראם שבו התגוררו; ותמיכה בגרסתם בנוגע לנתבע 3 עולה מכתובתו הרשומה של נתבע זה במרשם האוכלוסין וכן מכתובתו בחלק מן המסמכים שצירף הוא עצמו.

ג(2)(2) הראיות התומכות בגרסת הנתבעים

1. אל מול ראיות אלה, טענו הנתבעים כאמור כי הם התגוררו בנכס לאורך כל ימי חייהם ועד עתה.
2. נתבע 1 לא הגיש כאמור תצהיר מטעמו, ואף לא הוצגו מסמכים כלשהם התומכים בטענת מגוריו בנכס לאורך השנים. אשר לנתבע 3, הרי שחלק קטן מן המסמכים שהציג תמך בטענתו (ראו למשל חלק מנספח יב ומנספח יג לתצהיר נתבע 3), אולם כפי שכבר צוין מסמכים רבים אחרים דווקא חתרו תחתיה. רק נתבעת 2 הציגה שלושה מסמכים שמהם עלה כי כתובתה הרשומה היא בנכס: תעודת הזהות שלה (עמוד 31 לפרוטוקול שורות 21-19); תעודת חברה בהסתדרות הכללית משנת 1993; ומכתב ממשרד הפנים, ככל הנראה משנת 1997 (נספחים ד ו-ו לתצהיר נתבעת 2).^[5] כמו כן צירפו הנתבעים מכתב משנת 2002 שנשלח במענה לדרישה מטעם התובעים, שם צוין כי הוא נשלח בשם "משפחת אבו עסב" המתגוררת בנכס בשכירות מוגנת (אם כי לא הוברר מי המשפחה שאליה הכוונה).
3. מעבר למסמכים אלה, נסמכו הנתבעים על עדויותיהם של נתבעים 3-2 וכן על עדות עזאם. נתבע 1 לא העיד כאמור, ובדבריי להלן אתייחס לגרסתו שניתנה במענה לשאלות בית המשפט בקדם המשפט הראשון (עמודים 3-2 לפרוטוקול), וזאת מבלי להתעלם מכך שנתבע זה מנע מן התובעים לצרוף אותה בכור החקירה הנגדית.
4. נתבע 1 העיד כי הנכס כלל שתי דירות מחוברות, האחת של שלושה חדרים והאחרת של שני חדרים (ראו שרטוטי הנכס שהגישו התובעים ואושרו על ידי נתבעים 3-2 ועל ידי עזאם, מוצגים ת/4, ת/5 ות/9). גרסתו של נתבע זה לא הייתה כה סדורה, אולם התמונה שהצטיירה מדבריו היא כדלקמן: החל משנת 1962 התגוררו בני המשפחה – אביו שאכר, אמו ועשרת ילדיהם - בכל חמשת חדרי הנכס (ראו עמוד 2 לפרוטוקול שורות 27-18 וכן עמוד 3 שורות 6-1 וכן 11-8). במהלך השנים עזבו חלק מן האחים את הבית עם נישואיהם או עם פטירתם, ובשלב מסוים נותר נתבע 1 להתגורר בדירת שלושת חדרים שבנכס עם הוריו ואחיו הנותרים, ואילו אחיו בדאווי שהוא אביהם של עזאם ושל נתבע 3 התגורר עם משפחתו בדירת שני החדרים שבנכס (עמוד 2 לפרוטוקול שורות 29-28). במהלך שנות התשעים, כך עלה מדברי נתבע 1, הוא המשיך להתגורר בדירת שלושת החדרים שבנכס עם אחותו נתבעת 2, עם אח נוסף (וליד) ואחות נוספת (לילה), ואילו אביהם של עזאם ושל נתבע 3 התגורר בדירת שני החדרים יחד עם עזאם ונתבע 3, ועם רעייתו השנייה ושני ילדיהם (עמוד 3 לפרוטוקול שורות 15-1). בשלב מסוים עזב אביו של נתבע 3 את הנכס עם רעייתו השנייה ושני ילדיהם, ואילו עזאם ונתבע 3 נותרו בנכס, כאשר נתבע 3 נותר להתגורר בדירת שני החדרים, עזאם עבר להתגורר בשני חדרים מתוך דירת שלושת החדרים, ונתבעים 2-1 התגוררו יחדיו בחדר הנוסף באותה דירה (שם; ראו עמוד 3 לפרוטוקול שורות 15-1 והעולה ממנו; עמוד 2 לפרוטוקול שורות 26-22).
5. גם נתבע 3 סיפר כי הוא התגורר תחילה עם עזאם וכן עם אביהם ומשפחתו השנייה בדירת שני החדרים שבנכס, ובהמשך התגורר עזאם עם דודיו בדירת שלושת החדרים (ראו עמוד 3 לפרוטוקול שורות 23-22). דברים דומים העידה נתבעת 2 (ראו עמוד 25 לפרוטוקול שורה 29 עד עמוד 26 שורה 9).
6. אלא שגרסתם של הנתבעים עוררה מספר קשיים.
7. ראשית, הגרסה כאילו כבר בשנות השישים כלל הנכס חמישה חדרים – גרסה שעמדה בבסיס עדויותיהם של הנתבעים בנוגע למגוריהם המשותפים של בני המשפחה בנכס - אינה עולה בקנה אחד עם חוזי השכירות שצירפו הנתבעים עצמם מאותן שנים, שם מופיע תיאור הנכס ככולל "שלושה חדרים ומטבח" (ראו נספחים א-ב לתצהירי הנתבעים, שתרגומם הוגש ביום 6.6.16; עמוד 23 לפרוטוקול שורה 30). נתבעת 2 נתבקשה להתייחס לכך, אך לא סיפקה הסבר הולם (ראו עמוד 24 לפרוטוקול שורות 27-1).

כמו כן גרסה זו של הנתבעים אינה עולה בקנה אחד עם חוות דעת המומחה מטעם התובעים שאף העיד לפניי. מומחה זה השווה תצלומי אוויר מן השנים 1996-1995 עם תצלומי אוויר משנת 1999 ואילך, ומסקנתו הייתה כי בניגוד לגרסת הנתבעים, החלק שכיום מתואר כדירת שני החדרים המצויה בנכס (וכונה בחוות הדעת "B") כלל לא היה מקורה לכל הפחות עד לשנת 1996, והקירוי נבנה לאחר מכן.^[6] את מסקנתו ביסס המומחה על כך שתצלומי האוויר מן השנים 1996-1995 המצולמים במבט אנכי מלמעלה מגלים את מתאר הקירות התוחמים את אותו חלק, בעוד שלו היה קיים קירוי הוא היה מסתיר את אותו מתאר; על הבדלי גוון של אותו חלק, הנובעים ככל הנראה מהצללה של הקירות על רצפתו החשופה לשמש; כמו גם על כך שגגון פינתי הנראה בתצלומים מן השנים 1995 ו-1996 אינו נראה בתצלומים משנת 1999 ואילך, לאחר שהוסתר על ידי הקירוי שנבנה מעליו (ראו עמוד 33 לפרוטוקול שורה 15 עד עמוד 34 שורה 5). עיון שאינו של מומחה בתצלומי האוויר עצמם (מוצגים ת/6 – ת/8) תומך לטעמי במסקנתו של המומחה.^[7]

חיזוק נוסף למסקנת המומחה ניתן למצוא בתמונות התחתונות של מוצג ת/4, שצולמו מן הקרקע בסמוך לנכס בשנות התשעים של המאה שעברה. בתמונות אלה נראה כי בניגוד לכאורה לגרסת הנתבעים, לכל הפחות על גבי חלק ממה שמכונה היום דירת שני החדרים שבנכס לא קיים קירוי, ומבעד סורג החלון נראה לכאורה אור שמש (המוצג צורף לתצהירי התובעים, וראו התייחסות אליו גם בעמוד 4 לפרוטוקול שורות 7-5; ראו גם התייחסות נתבעת 2 בעמוד 25 לפרוטוקול שורות 27-20 והתייחסות נתבע 3 בעמוד 29 לפרוטוקול שורות 23-15).

חוזי השכירות ביחס לנכס, עדות המומחה והתמונות מן הקרקע שבת/4 - תומכים במסקנה שעד שנות התשעים כלל הנכס שלושה חדרים בלבד, וזו בתורה חותרת תחת גרסת הנתבעים בכלל ובנוגע למגוריהם הנמשכים בנכס בפרט.

1. שנית, היו פערים בין גרסאותיהם של נתבעים 3-1 לגבי אופן חלוקת החדרים בין מי שלטענתם התגוררו בנכס לאורך השנים (וראו שרטוט הנכס עם שמות הדיירים בכל חדר מפי נתבעת 2, מוצג ת/2, ושרטוט הנכס עם שמות הדיירים בכל חדר מפי נתבע 3, מוצג ת/5; השוו לשרטוט מפי עזאם שהעיד כחמישה שבועות לאחר נתבע 3, מוצג ת/9, הדומה בעיקרו לשרטוט מפי נתבע 3).

כך, נתבעת 2 העידה כי טרם עזיבתו של עזאם היא התגוררה עם נתבע 1 בסלון (ראו עמוד 26 לפרוטוקול שורה 3) בעוד שנתבע 1 העיד כי השניים התגוררו בחדר הקטן (ראו עמוד 2 לפרוטוקול שורה 24). כמו כן נתבעת 2 ציינה כי בחדר השמאלי העליון בשרטוט מתגורר כיום נתבע 1 (ראו עמוד 25 לפרוטוקול שורות 30-28 ומוצג ת/2), בעוד שנתבע 3 כלל לא מנה את נתבע 1 כמי שמתגורר כיום בנכס, ובנוגע לחדר זה ציין כי "לפעמים ישנים ולפעמים אף אחד" (ראו מוצג ת/5). רק כאשר נשאל נתבע 3 מפורשות מדוע לא מנה את נתבע 1 בין דיירי הנכס השיב שהוא מתגורר בסלון (ראו עמוד 29 לפרוטוקול שורות 12-7), תשובה שאינה עולה בקנה אחד עם גרסת נתבעת 2. משעומת נתבע 3 עם הפער בין הגרסאות ציין כי נתבע 1 "מסתובב בבית והוא יכול לישון איפה שהוא רוצה" (עמוד 29 שורה 14).

1. שלישית, כאשר נשאל נתבע 1 כיצד בשלב מסוים התגוררו הוא ושלושת אחיו הבוגרים בצפיפות כה גדולה השיב ש"החדרים גדולים, גרנו בחמישה חדרים". רק משנשאל כיצד עולים דבריו אלה עם דבריו הקודמים לפיהם בשניים מבין החדרים גר אביהם של נתבע 3 ושל עזאם עם משפחתו, תיקן נתבע 1 את דבריו והסביר שהתכוון שהמגורים בחמשת החדרים היו יחד עם אותו אח (ראו עמוד 3 לפרוטוקול שורות 14-12). אלא שאז לא הוברר כיצד התשובה שניתנה מספקת מענה לשאלה שהופנתה אל נתבע 1 במקור.
2. רביעית, נתבע 3 הכחיש שעזאם סיפר לו על פניותיהם של התובעים אליו בשנת 2014 (ראו עמוד 3 לפרוטוקול שורות 27-24). בשים לב לטענת נתבע 3 לפיה הקשרים בינו לבין עזאם טובים (שם), לא ברור מדוע יימנע עזאם מלמסור לנתבע 3 מידע כה משמעותי המתייחס לנכס שבו הם מתגוררים יחדיו לאורך כל חייהם, כביכול.

ג(2)(3) הממצאים העובדתיים- סיכום

1. לאחר שקילת מכלול הראיות, אלה התומכות בגרסת התובעים ואלה התומכות בגרסת הנתבעים, סבורני כי הנתבעים לא הוכיחו את גרסתם לפיה הם התגוררו בנכס ברציפות ולאורך כל השנים, ולמעשה לא הוכיחו כלל עד מתי התגורר בו כל אחד מהם. אדרבה, מן הראיות עלה כי יש להעדיף את גרסת התובעים לפיה הנתבעים לא התגוררו בנכס לכל הפחות משנת 1993, ועברו להתגורר בו רק בשנים האחרונות: נתבע 3 סמוך לתחילת ההליך, ונתבעים 2-1 במהלכו.

גרסת התובעים נתמכת בעדויות העדים מטעמם, שסברתי שיש ליתן להן משקל של ממש; בנוסח מכתביו של עזאם במענה לפניות התובעים משנת 2014; וכן במרבית המסמכים שהציג נתבע 3 עצמו ובכתובתו הרשומה במרשם האוכלוסין.

מנגד, נתבע 1 לא הגיש תצהיר ולא נחקר בחקירה נגדית, על כל המשתמע מכך, ואף לא הציג מסמכים לתמיכה בגרסתו; נתבעים 3-2 העידו ואף הציגו מספר מסמכים לתמיכה בטענתם, אולם הקשיים הממשיים בגרסתם כפי שפורטו לעיל מביאים למסקנה שלא ניתן להתבסס על עדויותיהם לשם קביעת ממצאים עובדתיים בדבר מגוריהם בנכס לאורך השנים, והמסמכים שהציגו אינם יכולים ללמד על מגוריהם בנכס בפועל.^[8]

ג(3) המשמעות המשפטית של הממצאים העובדתיים

1. לאור הממצאים העובדתיים, אשוב כעת אל הפלוגתא המרכזית בתובענה, והיא האם עמדו הנתבעים בנטל הרובץ עליהם להוכיח שהם בעלי מעמד של "דייר נגזר" או "דייר נגזר נדחה" בנכס. סבורני כאמור כי התשובה לכך שלילית.
2. אשר לנתבעים 2-1, הרי שנוכח דחיית גרסתם בדבר מגוריהם בנכס לאורך כל השנים, והעדר כל גרסה אחרת מצדם, הם לא הוכיחו כי התגוררו בנכס עם אביהם שאכר במשך שישה חודשים קודם לפטירתו בשנת 1986. יתר על כן, נתבעים אלה לא הוכיחו גם שבמועד פטירת אביהם לא הייתה להם דירה אחרת למגוריהם.

נוכח האמור, איני נדרש לשאלה האם לו היה מוכח שנתבעים 2-1 התגוררו בנכס לאורך השנים, ובמקביל היה מוכח שהבית באלראם עמד לרשותם, היה בכך כדי למנוע את עמידתם בתנאי בדבר העדר דירה אחרת למגורים (ובעניין זה ראו, בין היתר, את ע"א 712/76 צ'רני נ' מורד פ"מ לא(2) 99, 105 (1977), וכן את יישומו בת"א (שלום י-ם) 5906/03 אנסארי נ' קרש, פיסקה 16 (22.7.2007), שאליו הפנו הנתבעים).

יצוין כי גם לו הייתי סבור שנתבעים 2-1 היו בעבר בעלי מעמד בנכס, הרי שנוכח העובדה שהוכח כי הם לא התגוררו בנכס לאורך למעלה מעשרים שנה, לא מן הנמנע שהיה מקום לקבוע כי הם נטשו אותו זה מכבר.^[9]

1. אשר לנתבע 3, הרי שעל מנת לזכות למעמד של "דייר נגזר נדחה" עליו לעמוד בתנאים שנמנו לעיל, וביניהם כאמור קרבה מתאימה לסבו הדייר המקורי שאכר; מגורים ביחד עמו משך שישה חודשים קודם לפקיעת מעמדו כדייר מוגן והעדר דירת מגורים אחרת באותו שלב; דחייתו אך בשל קיומם של "דיירים נגזרים" קודמים לו; כמו גם המשך מגוריו בנכס עד לפקיעת מעמדם של אותם דיירים והעדר דירה אחרת למגוריו אף בשלב זה.

נוכח דחיית גרסת הנתבעים בדבר מגוריהם בנכס לאורך כל השנים, והעדר כל גרסה אחרת מצדם, לא הוכח שנתבע 3 התגורר בנכס שישה חודשים קודם לפטירתו של סבו בשנת 1986; לא הוכח שהוא הוסיף להתגורר בנכס לאורך כל השנים עד לפקיעת מעמדם של ילדי הסב, היינו כלל דודיו ואביו (כאשר לשיטתו שלו מעמדם של נתבעים 2-1 טרם פקע); ולא הוכח שבשלב זה לא הייתה לו דירה אחרת למגוריו. אדרבה, הוכח לטעמי במידה הנדרשת שנתבע 3 לא התגורר בנכס לאורך שנים ארוכות, וממילא הוא אינו זכאי למעמד של "דייר נגזר נדחה" גם לשיטתו שלו לפיה נתבעים 2-1 מתגוררים בנכס ברציפות עד היום, שכן היה עליו להתמיד במגוריו בנכס עד לפקיעת מעמדם הנטען של נתבעים 2-1.

1. בשים לב לאמור, אין צורך להכריע בשאלה האם מעיקרא יכול היה נתבע 3 לקבל מעמד בנכס כ"קרוב" מכוח סבו. רק אציין כי התשובה לשאלה זו אינה מובנת מאליה, שכן גם לפי גרסת הנתבעים התגורר נתבע 3 עם סבו לכל היותר עד היותו בן 12 שנים, וזאת בשל מגוריו כקטין עם אביו שהתגורר בנכס. בנסיבות אלה, לא ברור שיש מקום לראות בנתבע 3 כ"קרוב" שהתגורר עם סבו בשל זיקה ישירה ביניהם, באופן המצדיק ליתן לו מעמד של דייר מוגן בנכס מכוחו של הסב (וראו: עניין זלום, פיסקאות 57-55).

בשולי הדברים יצוין כי גם לו הייתי סבור שנתבע 3 זכה בשלב כלשהו למעמד של "דייר נגזר נדחה", הרי שנוכח הראיות שהוצגו וכמו ביחס לנתבעים 2-1, לא מן הנמנע שהיה מקום לקבוע כי הוא נטש את הנכס זה מכבר.

1. בשים לב למסקנה שאליה הגעתי, לפיה הנתבעים כלל לא הוכיחו את מעמדם כ"דיירים נגזרים" (רגילים או נדחים), מתייתר הצורך לדון בשאלה האם קמה לתובעים עילה לפנותם בשל אי תשלום דמי שכירות לאורך שנים, ובשאלה האם היה מקום ליתן להם "סעד מן הצדק" ובאילו תנאים (בעניין זה ראו בין היתר: עדות אטל בעמוד 21 לפרוטוקול שורות 35-27; עדות נתבעת 2 בסעיף 14 לתצהירה ובעמוד 26 לפרוטוקול שורות 35-12; ועדות נתבע 3 בסעיפים 38-34 לתצהירו ובעמוד 28 לפרוטוקול שורות 23-17; וראו טענות הצדדים בסיכומיהם).

ד. סיכום

1. נוכח כל האמור, התובענה מתקבלת. מוצהר בזה כי הנתבעים אינם בעלי זכות להחזיק בנכס, וכן ניתן בזה צו המורה לנתבעים לסלק את ידם מן הנכס ולהשיבו לתובעים כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ. בשים לב לכך שאין חולק כי בפועל הנתבעים מתגוררים כיום בנכס, ועל מנת לאפשר להם להיערך למעבר למקום אחר, יסלקו הנתבעים את ידם מן הנכס עד ליום 1.3.18.
2. לעניין הוצאות המשפט, הרי שבשים לב לשוויה המשוער של התובענה ולהיקף הטרחה בה, כמו גם להוצאות המשוערות של חוות דעת המומחה והעדים, יישאו הנתבעים בהוצאות התובעים בסך של 5,500 ₪, ובשכר טרחת עורך דינם בסך של 25,000 ₪.
3. הצדדים יוכלו להתייחס לשאלה כיצד לנהוג בסכום שהפקידו הנתבעים בקופת בית המשפט. לא יוגש דבר עד ליום 10.1.18, יתפרש הדבר כהסכמה לכך שהסכום יועבר לתובעים על חשבון ההוצאות שנפסקו להם.

ניתן היום, ו' טבת תשע"ח, 24 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.

1. יצוין כי במקור נועדו כלל העדויות להישמע בישיבה הראשונה, אולם סמוך לפניה התברר כי המומחה לא יוכל להתייצב אליה מסיבות אישיות שאינן בשליטתו, ולפיכך הוסכם כי עדותו תישמע במועד אחר. במצב דברים זה הוסכם גם כי באותו מועד יוכלו הנתבעים להעיד את עזאם, על אף שלא הוברר האם אי התייצבותו של עזאם לישיבה הראשונה הייתה מוצדקת (וראו עדות עזאם בעמוד 34 לפרוטוקול שורות 22-15, לפיה הנתבעים כלל לא הזמינוהו לאותה ישיבה). ↑

2. פסק הדין אושר בערעור (ע"א 41882-10-15 זלום נ' הקדש ציפורה והרב מאיר מייזל (24.1.2016)) וכן בבקשת רשות ערעור (רע"א 1121/16 זלום נ' הקדש ציפורה והרב מאיר מייזל (23.2.2016)). ↑

3. ולהגדרת נכד כ"קרוב" לצורך סעיף 20(ב) לחוק ראו: דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שנייה, 2014) 260 ואילך; בר"ע (י-ם) 4041/02 אברמוביץ נ' כהן (06.03.2002) ובאסמכתאות שם; ע"א (חי') 715-08‏ דימרמן נ' תמיר (23.11.2009). יצוין כי במקרה שכאן לא מדובר היה בנכד יתום משני הוריו, שהחוק מתייחס אליו כאל "ילד" (ראו סעיף 1 לחוק; בר אופיר שם, 259). ↑

4. כך, בתעודת הפטירה של שאכר צוין כי מענו הרשום האחרון הוא "אל ארמה 212 כניסה ו ירושלים". הנתבעים טענו כי הכתובת מכוונת לנכס, המצוי כאמור ברחוב אל חלדיה 3 פינת רחוב אל קירמי (עמוד 37 לפרוטוקול שורות 17-16) אולם הטענה אינה פשוטה: שם המקום שונה; ומספר הבית ומספר הכניסה מלמדים לכאורה על בניין גדול יחסית ברחוב ראשי או ברשות מקומית גדולה. יצוין כי כתובת הנכס מופיעה כהלכה בתעודת הפטירה של אביהם של נתבע 3 ושל עזאם (נספח 6 לתצהירי התובעים). סעיף 4 לתצהירו של מר חאג' מעורר אף הוא ספק בשאלת מקום מגוריו של שאכר טרם פטירתו, אם כי לא מן הנמנע שמדובר בעדות מפי השמועה שאינה קבילה, כפי שטענו הנתבעים (ובעניין זה ראו פיסקה ‎31 להלן). ↑

5. יצוין כי נתבעת 2 הציגה גם תעודות של בית ספר שבו למדה מן השנים 1981-1979 (ראו נספח ה לתצהיר נתבעת 2 ותרגומו שהוגש ביום 6.6.17), וכן תעודת סיום לימודים משנת 1990 במוסד אקדמי (ראו נספח ג לתצהיר נתבעת 2). ממסמכים אלה ביקשה נתבעת 2 להסיק כי היא התגוררה בנכס לאורך השנים, אולם לטעמי הם אינם מוליכים למסקנה כאמור: ראשית, התעודות יכולות ללמד לכל היותר על מגורים באזור שבו שוכנים מוסדות הלימוד שהעניקו את התעודות, אך לא על מגורים בנכס עצמו. שנית, תעודות בית הספר הן כאמור מן השנים 1981-1979 (בעת שהנתבעת הייתה כבת 15-13), ואפשר שלא בכדי לא צורפו תעודות משנים מאוחרות יותר. כמו כן בתעודות עצמן לא מצוינת כתובתו של בית הספר, ולדברי נתבעת 2 הוא מצוי מחוץ לעיר העתיקה, כך שממילא אפשר שהיא הגיעה אליו ממקום אחר. שלישית, המוסד האקדמי שבו למדה נתבעת 2 מצוי בשכונת אבו דיס, ואין כל מניעה להגיע אליו מאזור אחר שאינו העיר העתיקה, בייחוד נוכח גילה של הנתבעת בעת לימודיה בו. ↑

6. הנתבעים טענו בתצהיריהם כי גג הרעפים נבנה במהלך שנות התשעים, והחליף "סככה" שהייתה במקום (ראו סעיף 25 לתצהיר נתבע 3, סעיף 11 לתצהיר נתבעת 2, וסעיף 14 לתצהיר עזאם). בעדותה טענה נתבעת 2 כי מדובר היה בגג אזבסט (ראו עמוד 25 לפרוטוקול שורה 27). נתבע 3 טען בקדם המשפט כי "גם אז היה גג רק שהוא היה ישן" (עמוד 9 לפרוטוקול שורה 8), ואילו בישיבת ההוכחות טען תחילה שגג הרעפים היה קיים מאז ומעולם אולם מיד תיקן דבריו ואמר שקדם לו "משהו אחר", בלא לפרט (עמוד 29 לפרוטוקול שורות 6-2). ↑

7. יצוין כי המומחה התייחס גם לכך שגג הרעפים הדו שיפועי הנראה בבירור בתצלומי האוויר משנת 1999 ואילך כולל שדרה מרכזית, וזו אינה נראית בתצלומים מן השנים 1996-1995. עם זאת, לעניין זה אין לייחס משקל ממשי, שכן גם הנתבעים אינם טוענים שגג הרעפים היה קיים קודם לאמצע שנות התשעים ולטעמם אז קיים היה קירוי אחר (הערת שוליים 6 לעיל). ↑

8. המסמכים שהציגה נתבעת 2 מלמדים כאמור כי כתובתה הרשומה נותרה בנכס, אולם הסבר אפשרי למצב זה ניתן למצוא בדברי ב"כ הנתבעים עצמו, לפיהם אם יתברר כי נתבעת 2 מתגוררת באלראם, כפי שטענו התובעים, עלול הדבר להביא לכך שהיא תחדל מלהיחשב "תושבת קבע" בישראל ולפגוע בזכויותיה (ראו עמוד 38 לפרוטוקול שורות 27-24). ↑

9. לא נעלמה מעיני העובדה שהשאלה המשפטית האם התנהלות הנתבעים עולה כדי "נטישה" נשמטה מן הפלוגתאות בין הצדדים. עם זאת יש לזכור כי טענתם העובדתית של התובעים בדבר מגורי הנתבעים מחוץ לנכס לאורך שנים ארוכות הולידה מבחינתם טענה משפטית גורפת עוד יותר, והיא שהנתבעים כלל לא זכו למעמד מכוח החוק מעיקרא. ממילא, אפשר לומר ש"בכלל מאתיים מנה", וטענתם העובדתית של התובעים יכולה לטמון בחובה גם את הטענה המשפטית החלופית, לפיה ככל שהיה לנתבעים מעמד כלשהו בנכס הוא אבד נוכח מגוריהם ארוכי השנים מחוץ לנכס, העולים כדי נטישתו. בשים לב לכך שבמסגרת התובענה שלפניי קיים דמיון ניכר במסד העובדתי של שתי הטענות, ספק אם הנתבעים נפגעו מכך שהטענה המשפטית לנטישה נשמטה מן הפלוגתאות, ולפיכך אין לשלול את האפשרות שהם לא יכולים היו להיבנות מהשמטה זו. מכל מקום, נוכח מסקנתי לפיה הנתבעים כלל לא הוכיחו את מעמדם בנכס מעיקרא, איני נדרש להכריע בכך. ↑