תביעה לבטלות הסכם מפאת היעדר חוקיות, לחילופין הצהרה על ביטול ההסכם בגין הפרה יסודית של ההסכם ולמתן סעד כספי בסך של 4,155,317 ₪ שהגיש התובע נגד עיריית חדרה וכנגד אריאל אוקסהורן, שהתביעה נגדו נדחתה ללא צו להוצאות.

א. רקע

1. עיריית חדרה (להלן: "העירייה") הייתה זקוקה באופן דחוף למגרש חנייה ותחנת הסעה (סובה) עבור בית הספר היסודי "צפרירים" (להלן: "בית הספר").

2. בזמנים הרלוונטיים היו לאריאל אוקסהורן (להלן: "אוקסהורן") בסמוך לבית הספר, מקרקעין בשטח של כ- 4,000 מ"ר, הידועים כחלקות 334, 335, 336 ו- 337 בגוש 10041 אשר ייעודם היה למגורים בבנייה צמודת קרקע, בהתאם לתכנית חד/ 811 (להלן: "מקרקעי אוקסהורן") ואילו העירייה החזיקה מקרקעין המשתרעים גם הם על שטח של כ - 4,000 מ"ר בגוש 10041 חלקה 17 הממוקמים בחלק המערבי אשר ייעודם לבניין ציבורי על פי תב"ע חד/ 1109 (להלן: "מקרקעי העירייה").

3. העירייה ואוקסהורן הסכימו על חילופי מקרקעין וביום 9.12.02 נחתם ביניהם מסמך עקרונות (להלן: "מסמך העקרונות") לפיו תקודם תכנית בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה (להלן: "הוועדה") הכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה לפיה מקרקעי אוקסהורן ייועדו לצרכי ציבור ויירשמו על שם העירייה ואילו מקרקעי העירייה, יהפכו למגרשים אשר ייעודם ישונה למגורים בבנייה צמודת קרקע, באופן שיאפשר בניית 10 יחידות דיור נפרדות בתחומן ויירשמו על שם אוקסהורן. תכנית מס' חד/ מק/ 1249 חילופי שטחים והסדרת חניה לבי"ס צפרירים שינוי לתכניות מס' חד/ 811 וחד/ 1109 תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים לפי פרק ג' סימן ז' לחוק (להלן: "התכנית").

4. בסמוך לחתימת מסמך העקרונות, החלה העירייה לבצע עבודות להכשרת מקרקעי אוקסהורן למטרת מגרש חנייה ותחנת הסעה (סובה) כאמור ומאז ועד היום היא משתמשת במקרקעי אוקסהורן למטרה זו.

5. התכנית אושרה על ידי הוועדה בישיבתה מיום 24.2.04 ודבר אישורה פורסם בילקוט הפרסומים 5290 ביום 20.4.04.

6. הסכם העקרונות דווח לשלטונות מיסוי מקרקעין כעסקת חליפין.

7. ביום 11.2.05 רכש התובע את זכויות אוקסהורן במקרקעין במצבן (As- Is) היינו תפוס על ידי העירייה ומשמש למטרת מגרש חנייה ותחנת הסעה (סובה) ובכפוף למסמך העקרונות, תמורת סך של 650,000 $ ארה"ב (להלן: "חוזה המכר"). התובע רכש למעשה את מקרקעי העירייה.

ביום 20.5.07 נערכה תוספת לחוזה המכר, שמהותה הסכמת אוקסהורן לשעבד את המקרקעין לטובת בנק איגוד לישראל שממנו נטל התובע הלוואה ומנגד, הסכמת התובע לביצוע תשלומים שונים הנוגעים לרכישה, בין היתר, תשלומים לרשויות מיסוי מקרקעין, תשלום היטל השבחה לעיריית חדרה.

8. החל מחודש יוני 2006 החלה התכתבות בין התובע לבין העירייה בגדרה דרש התובע תשלום דמי שכירות והשבת המקרקעין לידיו וזאת עד למאי 2007, אז הודיע התובע לעירייה כי הוא אוסר עליה לעשות שימוש במקרקעין.

9. ביום 6.6.07 סגר התובע את הכניסה למקרקעין באמצעות שרשראות והציב שומרים אשר מנעו את כניסת הסעות התלמידים ובאי בית הספר. למחרת, ביום 7.6.07, פנתה העירייה לבית משפט השלום בחדרה, בבקשה למתן צו מניעה זמני כנגד פלישת התובע למקרקעין (בש"א 2285/07). בית המשפט נעתר, אותו היום, לבקשת העירייה ואסר על התובע להפריע לשימוש הציבורי שעושה העירייה במקרקעין הנזכרים; נקבע כי צו המניעה הזמני יעמוד בתוקפו עד למתן החלטה אחרת. ביום 21.5.08 קבע בית משפט השלום בחדרה כי צו המניעה הזמני ייוותר בתוקפו עד לתום הדיון בתיק העיקרי (ת"א 3174/07). במסגרת אותו הליך, הגיש אוקסהורן תצהיר לבית משפט השלום בחדרה לפיו הפרה העירייה את הסכם העקרונות וזאת לאחר ששלושה ימים קודם לכן, חתם התובע לאוקסהורן על כתב ויתור וסילוק.

10. ביום 2.12.14 הגיש אוקסהורן תביעה כנגד התובע לבית המשפט המחוזי בתל אביב שמהותה ביטול הסכם חוזה המכר עקב הפרתו היסודית של התובע את הוראות ההסכם (ת"א 5257-12-14). בהתאם להסכם גישור, הגיעו הצדדים להסכם פשרה לפיו התביעה כאן כנגד אוקסהורן תידחה ללא צו להוצאות תוך שמירת כל טענות התובע כנגד העירייה. התביעה נגד אוקסהורן נדחתה ביום 17.4.18.

11. ביום 7.12.14 הגיש התובע את תביעתו לבית המשפט, ששני סעדים עיקריים לתביעתו: הסעד האחד, הוא להצהיר כי מסמך העקרונות בטל בשל הפרתו אגב השבת הסובה לבעלותו ולחזקתו של התובע הסעד השני, הוא תשלום דמי שימוש ראויים בסובה, בשיעור של 4% משווי הסובה לכל שנה בה העירייה אינה מקיימת אחר התחייבותה ולשיטת התובע, שווי דמי השכירות הוא 3,521,455 ₪ בצירוף מע"מ ובסך הכל 4,155,317 ₪.

12. נכון להיום, טרם בוצע שינוי הרישום של הזכויות בשני המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין.

ב. מסמך העקרונות

13. מסמך העקרונות הינו נקודת המוצא לבחינת טענות הצדדים. בשל חשיבותו אביאו במלואו, למעט החלקים שאינם רלוונטיים להכרעה:

"1. כללי – הואיל והעירייה זקוקה באופן דחוף לשטח אשר ישמש כמגרש חנייה וכתחנת הסעה (סובה) עבור בית הספר היסודי 'צפרירים', ברחוב .... (להלן: בית הספר");

והואיל וד"ר אוקסהורן הינו הבעלים של מקרקעי אוקסהורן (כהגדרתם להלן), הממוקמים בצמידות ומדרום לבית הספר, ואשר יכולים לשרת את בית הספר כמפורט לעיל;

והואיל והצדדים הגיעו לסיכום עקרוני לגבי חילופי מקרקעין, במסגרת תוכנית בסמכות ועדה מקומית כהגדרתה בפרק ג' לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 [להלן: "חוק התכנון והבנייה"), לפיהם העירייה תקבל את מקרקעי אוקסהורן (כהגדרתם להלן), אשר ייעודם ישונה לייעוד ציבורי וד"ר אוקסהורן יקבל את מקרקעי העירייה (כהגדרתם להלן) אשר ייעודם ישונה לייעוד למגורים בבנייה צמודת קרקע (אזור מגורים א'), והכל כמפורט במסמך זה להלן.

2. המקרקעין נשוא ההחלפה – מקרקעי אוקסהורן הם מקרקעין בשטח של 4,000 מ"ר המהווים ארבע חלקות הממוקמות בצמידות ומדרום לבית הספר היסודי 'צפרירים' והידועות 334, 335, 336 ו – 337 בגוש 10041 אשר בבעלות ד"ר אוקסהורן (להלן: "מקרקעי אוקסהורן"). ייעוד מקרקעי אוקסהורן על פי תוכנית חד/811 הינו ייעוד למגורים בבנייה צמודת קרקע (אזור מגורים א').

מקרקעי העירייה הם מקרקעין בשטח של 4,000 מ"ר, הממוקמים בחלק המערבי של מגרש זמני "א'" על פי תב"ע חד/1109, המיועד כשטח לבניין ציבורי (שטח חום), והמהווים חלק מחלקה 17 בגוש 10041, אשר העירייה זכאית להירשם של מלוא הזכויות בהם (להלן: "מקרקעי העירייה"). ייעוד מקרקעי העירייה על פי תב"ע חד/1109 הינו ייעוד לבניין ציבורי. השטח הסופי של מקרקעי אוקסהורן ושל מקרקעי העירייה יהא זהה. המקרקעין יסומנו בתשריט אשר ייערך בהסכמת הצדדים, ייחתם על ידם ויצורף למסמך העקרונות.

3. אופן ביצוע ההחלפה – ההחלפה תבוצע במסגרת תוכנית בסמכות ועדה מקומית (כהגדרתה בפרק ג' לחוק התכנון והבנייה), הכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה, אשר תכלול את ההוראות הבאות: מקרקעי אוקסהורן יועדו לצרכי ציבור ויירשמו על שם העירייה; מקרקעי העירייה יהפכו למגרש/מגרשים אשר ייעודו/ם ישונה לייעוד למגורים בבנייה צמודת קרקע (אזור מגורים א') באופן שיאפשר בניית 10 יחידות דיור נפרדות בתחום/ן ויירשמו על שם אוקסהורן (להלן, ביחד: "התוכנית המוצעת").

תקנון ותשריט התוכנית המוצעת ייערכו על ידי אדריכל מולי רווה ויאושרו על ידי העירייה וד"ר אוקסהורן.

4. לוחות זמנים – העירייה תפעל לפרסום אישור התוכנית המוצעת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה 'חדרה' בתוך 12 חודשים מהמועד הקובע (כהגדרתו להלן) ולפרסום התוכנית ברשומות בתוך 15 חודשים מהמועד הקובע.

לא אושרה התוכנית המוצעת בתוך התקופה הנקובה לעיל או (לפי העניין) לא פורסם דבר רישומה בתוך התקופה הנקובה לעיל, העירייה תשלם לד"ר אוקסהורן דמי שכירות שנתיים בסך השווה ל-4% משווי מקרקעי אוקסהורן (כמפורט להלן), בצירוף מע"מ, בתשלומים חודשיים, וזאת החל מתוך 12 חודשים או (לפי הענין) 15 חודשים כמפורט לעיל ועד למועד קבלת אישור שר הפנים או (לפי הענין) עד לתום התקופה לאישור התוכנית (כהגדרתה להלן) לפי המוקדם מביניהם.

שווי מקרקעי אוקסהורן ייקבע על פי יעודם במועד הקובע כשהם ריקים ופנויים מכל אדם וחפץ.

שווי מקרקעי אוקסהורן ייקבע על ידי שמאי מקרקעין שימונה על ידי הצדדים בהסכמה ובהיעדר הסכמה על ידי ראש אגודת השמאים, לפי פניית אחד הצדדים.

לא אושרה התוכנית המוצעת כאמור בתוך תקופה בת 24 חודשים מהמועד הקובע (להלן התקופה לאישור התוכנית), העירייה מתחייבת להשיב את מקרקעי אוקסהורן לידי ד"ר אוקסהורן, כשהמקרקעין במצבם במועד הקובע (כהגדרתו להלן).

מעמדה של העירייה במקרקעי אוקסהורן במהלך התקופה לאישור התוכנית יהיה מעמד של בר רשות זמנית בלבד על כל הנובע ומשתמע מכך.

5. תחילת עבודות להכשרת מקרקעי אוקסהורן – בסמוך לאחר המועד הקובע [כהגדרתו להלן] העירייה תעביר לאישורו ולחתימתו של ד"ר אוקסהורן תוכנית לביצוע העבודות להכשרת מקרקעי אוקסהורן למטרת מגרש חנייה ותחנת הסעה (סובה) כאמור. מיד לאחר קבלת התוכנית לביצוע העבודות כשהיא חתומה על ידי ד"ר אוקסהורן, העירייה תהא רשאית להתחיל בביצוע העבודות.

העירייה תישא בכל ההוצאות הכרוכות בביצוע העבודות ותהא אחראית בכל הנוגע להן, לרבות בכל הנוגע לקבלת כל האישורים הדרושים לצורך ביצוען ובכל הנוגע לכל נזק גוף או רכוש שייגרם במהלך ביצוע העבודות ולאחריהן.

6. אחריות וביטוח - ...

7. רישיונות והיתרים – העירייה בלבד תהיה אחראית לקבלת כל הרישיונות וההיתרים הדרושים על פי כל דין, אם אומנם דרושים, בקשר ו/או בנוגע לביצוע העבודות במקרקעי אוקסהורן כמפורט לעיל ו/או בקשר לשימוש במקרקעי אוקסהורן.

מוסכם בזאת, כי בקשר לשימוש במקרקעי אוקסהורן, עד למועד אישור התוכנית המוצעת, ראש הרשות יחתום על צו בנוסח אשר יוסכם בין הצדדים, לשימוש במקרקעי אוקסהורן כמגרש חנייה, מכוח סמכות העירייה על פי סעיף 5 לחוק הרשויות המקומיות (שימוש במגרשים ריקים), התשמ"ז-1987. הצו ייחתם על ידי ראש העירייה סמוך למועד הקובע ויהיה לתקופה בת 12 (שנים עשר) חודשים ממועד הוצאתו.

8. נשיאה בהוצאות - ...

9. תשלומי חובה - ...

10. היטלי השבחה - ...

11. העברת זכויות – ד"ר אוקסהורן יהיה זכאי להעביר ו/או להנחות את זכויותיו על פי מסמך זה, כולן או חלקן, לכל צד שלישי לפי שיקול דעתו הבלעדי ובלבד שזכויות העירייה על פיו לא תיפגענה.

12. מסמך עקרונות – עם חתימת העירייה, באמצעות ראש העיר וגזבר העירייה, בשולי מכתב זה או (לפי העניין) עם חתימת ד"ר אוקסהורן והעירייה, באמצעות ראש העיר וגזבר העירייה על מסמך המבוסס על העקרונות המפורטים במסמך זה, יהפוך מסמך זה למסמך עקרונות המחייב את הצדדים – העירייה, מצד אחד, וד"ר אוקסהורן, מצד שני, לכל דבר ועניין. מועד החתימה, כאמור, ייחשב כמועד הקובע לעניין מסמך עקרונות זה (להלן: "המועד הקובע").

נתגלעו חילוקי דעות בין הצדדים בקשר לנוסח נספח כלשהו אשר נקבע כי יצורף למסמך העקרונות, ייחשב מסמך העקרונות כבטל ומבוטל".

ג. תמצית טענות התובע

14. לטענת התובע, מסמך העקרונות הינו הסכם בטל מעיקרו, שר הפנים ומועצת העיר לא נתנו את אישורם להחלפת המקרקעין, ומשכך לא אושרה התכנית ועל העירייה להשיב את המקרקעין לידי התובע (לו המחה אוקסהורן את זכויותיו). בנוסף, טוען התובע כי העירייה הפרה את מסמך העקרונות בכל הנוגע לפרסום התכנית, אי שיתופו של אוקסהורן בהכנתה או בהכנת התוכניות הנלוות לה, בדיווח שגוי לרשויות המס ובאי עריכת שמאות מוסכמת. לטענת התובע, החלפת מקרקעין יכולה להתבצע רק כאשר על המקרקעין נשואי ההחלפה חלה תכנית בניין עיר זהה ולא כך בענייננו. על מקרקעי אוקסהורן חלה תב"ע שונה מזו שחלה על מקרקעי העירייה ומשכך, מסמך העקרונות איננו בר היתכנות חוקית ועל כן בטל הוא מעיקרו.

15. לטענת התובע, מסמך העקרונות בטל גם בגין הפרתו היסודית. התחייבות העירייה הקבועה במסמך העקרונות פירושה כי מקרקעי העירייה יהיו זמינים באופן מידי לבניה למגורים. בעוד שגם כיום, כ- 18 שנים מחתימת מסמך העקרונות לא ניתן לבנות במקרקעין שהוחלפו ואין התכנות לבנייה גם בטווח העתידי הנראה לעין. זאת ועוד: החלפת מקרקעין משמעה כי קרקע זמינה לבניה תוחלף בקרקע זמינה לבניה; כשם שניתן היה לבנות בנכס הסובה עובר לחתימה על הסכם העקרונות, כך גם יש להפוך את מקרקעי העירייה לנכס אשר בו יהיה ניתן לבנות 10 יחידות דיור באופן מיידי. כך גם מתחייב מעיקרון תום הלב. עוד בשנת 2011 משהבין התובע כי לעירייה אין מקורות מימון לצורך ביצוע עבודות הפיתוח אשר תאפשר הוצאת היתרי בנייה, מימן הוא באמצעות חברה שבבעלותו את הוצאות התכנון המפורט של חברת דל הנדסה וכל זאת בניסיון כדי לקדם הוצאת היתרי בנייה במקרקעי העירייה, אולם הדבר לא קידם את הוצאת היתרי הבנייה. משכך, מסמך העקרונות (ככל שאיננו בטל מעיקרו) הופר ע"י העירייה בהפרה יסודית, כאשר דין מסמך העקרונות להתבטל ויש להורות לעירייה להשיב את מקרקעי אוקסהורן לבעלותו ולחזקתו של התובע, לרבות כל הוראה נלווית הנובעת מן האמור כגון השבת הייעוד.

16. לטענת התובע, יש לחייב את העירייה לשלם לו דמי שכירות בשל שימושה במקרקעין בסך של 4,155,317 ₪ כולל מע"מ, וזאת עד למועד הגשת התובענה. לטענת התובע, על העירייה לשלם לו סך של 300,000 ₪ (המהווים 4% משווי הסובה), בגין כל שנה, בחלוף 15 חודשים, הקבועים במסמך העקרונות ועד להגשת התובענה. כן התבקש בית משפט להורות לעירייה לשלם דמי שימוש ראויים, גם בגין התקופה ממועד הגשת התביעה ואילך. על סכומים אלה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית. יש לדחות את טענת העירייה להתיישנות שכן מדובר בהפרת הסכם נמשכת.

ד. תמצית טענות העירייה

17. התוכנית, נשוא מסמך העקרונות (חד/מק/1249) היא תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים "תכנית כפויה" הסמכות בידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה, ולא נדרש היה לגביה אישור שר הפנים. מדובר בהחלפת מקרקעין בשל הצורך הדחוף של העירייה אותה עת לשטח שישמש כמגרש חנייה וכתחנת הסעה עבור בית הספר היסודי "צפרירים" והמצוי בסמוך למקרקעי אוקסהורן. ביום 24.2.04 אושרה התכנית וביום 20.4.04 פורסמה לאישור ברשומות (י.פ. 5290). התכנית היא בגדר "חיקוק" על כל המשתמע מכך. ממועד זה ואילך הייתה זכאית העירייה להירשם כבעלים של מקרקעי אוקסהורן ולנהוג בהם כמנהג בעלים.

18. לטענת העירייה, התובע רכש את זכויות אוקסהורן בשנת 2005 בידיעה מלאה ושלמה באשר לאופן בה אושרה התכנית ופרסומה ולא ראה בשעתו כל מניעה לרכוש את זכויותיו של אוקסהורן מפאת, כביכול, "אי חוקיות". התובע העיד כי היה מעורב באופן פעיל ובסוד העניינים עוד בשנת 2002, עובר לניסוח ולחתימה על מסמך העקרונות. טענות התובע לאי חוקיות דינן להידחות, הן בשל שינוי גרסתו בשלב החקירות הנגדיות, הן מלשון חוזה המכר, הן מכוח עדותו של אוקסהורן כי אין לו ולא הייתה לו כל טענה כנגד העירייה להיעדר חוקיות, לאופן יישומו של מסמך העקרונות, לרבות לאלו הנוגעות לפרסום התכנית ו/או לאי הצגת התכנית ו/או התשריטים לאוקסהורן ו/או אי עריכת שמאות מוסכמת. התובע מנוע מלתבוע את תביעתו מכוח דיני ההשתק. התובע הכיר בהזדמנויות שונות בתוקפו של מסמך העקרונות, ומשכך מנוע הוא מלטעון לבטלותו. כך, עם חתימתו על חוזה המכר, הכולל בתוכו הסתמכות על מסמך העקרונות, כך בהסכמתו להותרת צו המניעה הזמני על כנו, האוסר עליו להפריע לשימוש העירייה במקרקעין, בהתאם לנקבע במסמך העקרונות; כך גם עולה מן העובדה כי בסמוך לפני הגשת התביעה ניהל התובע מגעים מול העירייה לקידום התכנון במקרקעין, בהתאם למסמך העקרונות.

19. מעולם לא הוצג בפני אוקסהורן מצג בדבר זמינות הבנייה "באופן מיידי". במסמך העקרונות אין התייחסות למועד בו תהיה הבנייה על המקרקעין המוחלפים ובטח ובטח שאין בו התייחסות ל"מיידיות הבנייה". כך העיד אוקסהורן, כך העיד מר ממקה, מהנדס העירייה בזמנים הרלוונטיים לחתימת מסמך העקרונות, אשר זומן לעדות מטעם התובע. זמינות הבנייה "באופן מיידי" לא הועלתה על הכתב במסגרת מסמך העקרונות, לא סוכמה בעל פה כל הבנה כזו או אחרת ביחס לאותה זמינות ולכל היותר, מדובר בטענה בעל פה כנגד מסמך. טענות התובע בכתב התביעה (ס' 25 ו-36 לכתב התביעה) ובתצהיר העדות הראשית שהגיש (ס' 23 לתצהירו) אינן מתיישבות עם תשובותיו בחקירתו הנגדית (עמ' 41 -42 לפרוטוקול).

20. דין התביעה הכספית להידחות מאחר והתובע לא הציג כל שמאות ביחס לשווי הנכס ושווי דמי השכירות הראויים. לכתב התביעה לא צורפה כל חוות דעת מטעם התובע וגם בשלב הגשת התצהירים לא הגיש התובע כל חוות דעת מקצועית מטעמו ביחס לשווי הסובה. לחילופין, טוענת העירייה, כי תביעתו הכספית של התובע התיישנה. ככל שקמה לתובע זכות לתשלום דמי שכירות בגין שימוש העירייה במקרקעין (טענה המוכחשת לגופה), הרי שעילה זו התגבשה, לכל המאוחר, בשנת 2006, עת פנה התובע לעירייה בדרישה לתשלום הנזכר. משכך, תביעה זו התיישנה בתום 7 שנים, דהיינו בשנת 2013 (אעיר כי לשיטת העירייה תקופת השכירות המקסימלית בגינה זכאי אוקסהורן – ובעקבותיו התובע – לתשלום דמי שכירות לכל היותר היא לחודש ימים וקצת מיום 9.3.04 עד ליום 24.4.04; ראו: ס' 94 לכתב הגנה). לטענת העירייה הוכח כי גם בטענת התובע בכל הנוגע לתשלומי דמי שכירות ששילם התובע לאוקסהורן, אין ממש, כפי שגם עולה מעדותו של אוקסהורן.

ה. דיון ומסקנות

21. לאחר שבחנתי בקפידה טענות הצדדים בכתב ובעל פה ולאחר שהניסיונות להביא את הצדדים לידי פשרה לא צלחו, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות. שוכנעתי כי בחינת הראיות והעדויות מצביעות על כך שהתובע לא הוכיח תביעתו- לא באשר להיעדר חוקיות ולא באשר להפרה יסודית, בשל היעדר אפשרות לבנות במקרקעין, הגם שחלפו קרוב לשני עשורים מאז החלפת המקרקעין/ מסמך העקרונות. התביעה לסעד כספי אף היא נדחית.

היעדר חוקיות לתכנית/ למסמך העקרונות

22. לטענת התובע, מדובר בעסקה במקרקעין המחייבת את אישור משרד הפנים ואישור מועצת העיר ברוב חבריה, כעולה מסעיף 188(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש]:

"עירייה לא תהיה רשאית למכור מקרקעין, להחליפם או למשכנם אלא על פי החלטת המועצה ברוב חבריה ובאישור השר או מי שהוא הסמיך לכך".

'השר'- לפי הגדרתו בס' 1 (שם) הוא שר הפנים.

לטענת התובע, אישור שכזה נדרש על פי דין ומשלא הומצא, בטל מסמך העקרונות.

מנגד, טוענת העירייה כי אישור שר הפנים לא הומצא מאחר ואינו נדרש, וודאי לא במועדים הרלוונטיים לתביעה. התכנית, מושא מסמך העקרונות, הינה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, "תכנית כפויה", שנוצרה עקב צורך תכנוני ומשכך מעמדה של התכנית הוא כמעשה חיקוק, כדין וכמעשה עשוי.

23. לאחר ששקלתי את עמדות הצדדים, בחנתי את מסמך העקרונות ואת הוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק") ואת סעיף 188(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש], אני בדעה כי עמדת העירייה דינה להתקבל. מסמך העקרונות נחתם מאחר והעירייה הייתה זקוקה באופן דחוף לשטח אשר ישמש כמגרש חנייה וכתחנת הסעה עבור בית הספר (ס' 1 למסמך העקרונות). בשל צורך זה, הוסכם על החלפת מקרקעין (ס' 2 למסמך העקרונות), בדרך של תכנית בסמכות ועדה מקומית הכוללת הוראות לאיחוד וחלוקה (ס' 3 למסמך העקרונות). לוחות הזמנים לפרסום אישור התכנית, ולפרסומה ברשומות הוא 15 חודשים מהמועד הקובע- מועד החתימה (ס' 4 למסמך העקרונות). רק באשר לדמי השכירות, שהעירייה תשלם ככל שהתכנית לא תאושר במועד, נדרש אישור שר הפנים (ראו הסיפא לס' 4 למסמך העקרונות). על בסיס מסמך העקרונות רכש התובע מאוקסהורן את הזכויות – בהואיל הרביעי לחוזה המכר הוא מכיר בכך כי מדובר בתכנית של איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים וכי התכנית אושרה על ידי הוועדה המקומית בישיבה מיום 24.2.04 ודבר אישורה פורסם בילקוט הפרסומים 5290 מיום 20.4.04. בחוזה המכר לא מצוין כי נדרש אישור שר הפנים, ואכן, כפי שפורט להלן, לא נדרש אישור שר הפנים.

24. טענת ב"כ התובע עו"ד דן גור כי אישור הוועדה הינו רק בהיבט התכנוני ואילו אישור שר הפנים הינו בהיבט הקנייני, דינה להידחות. החלפת מקרקעין יכולה להיעשות במספר דרכים- למכירה ולקנייה נדרש אישור שר הפנים בהתאם לס' 188 (א) לפקודת העיריות [נוסח חדש], אך כאשר החלפת המקרקעין נעשית בדרך של תכנית לאיחוד וחלוקה, לא נדרש אישור שר הפנים אלא אישור ופרסום התכנית על ידי הוועדה המקומית וזאת בהתאם לסעיפים 120-128 לחוק. ההחלטה אם נכון לבצע "איחוד וחלוקה" מחדש, היא החלטה תכנונית המסורה לשיקול הדעת של רשויות התכנון, פועל יוצא של צורך תכנוני. בסמכות הוועדה המקומית לאחד מספר מגרשים, לבצע תיאומים שונים ביניהם, להפריש מקרקעין לצרכי ציבור ולאחר מכן לחלק בחזרה את המגרשים לבעליהם, בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם וזאת למטרת ניצול נכון של המקרקעין והתאמתם לדרישות הציבוריות המתפתחות "רה- ארגון". תכנית שכזו מהווה מעשה שלטוני על פי חוק, ולא היה צורך באישור נוסף של שר הפנים (ראו אהרון נמדר, פגיעה במקרקעין [פיצויים בגין נזקי תכנית] פרק 6 עמ' 270-247 (מהדורה שנייה, 2008-התשס"ח); אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון פרק שני עמ' 147-144 (מהדורה שמינית, 2013).

25. בהתאם למסמך העקרונות, התכנית כפופה לאישור הוועדה ופרסומה ברשומות כפי שנעשה בענייננו (ראו ס' 5 לפסק הדין). אישור שר הפנים לא נדרש לענייננו באשר לאישור התכנית, להבדיל מאישור גובה דמי השכירות. מסקנתי היא כי לשם ביצוע החלפת המקרקעין, די היה באישור ופרסום תכנית ההחלפה והיא אינה טעונה גם אישור שר הפנים. מסקנה זו גם מתיישבת עם הפסיקה, שעיון בה מלמד כי את הוראת ס' 188 לפקודת העיריות [נוסח חדש] יש לפרש בצמצום, ביחס לעסקאות בעלות אופי מסחרי בלבד. עולה כי סמכות השר בחיקוק זה משתרעת בעיקר על עניינים כספיים במטרה לבחון את כדאיות העסקה (ראו והשוו: בג"צ 347/84 עיריית פתח תקווה נ' שר הפנים, פ"ד לט (1) 813, 817 (1985); בג"צ 3180/94 נחמיה דורון נ' מאיר ניצן, ראש עיריית ראשון לציון, פ"ד מח (4) 733,736 (1994); עת"מ 24/97 פיזולה אפרימיאן נ' עיריית רעננה (30.4.08)).

אישור שר הפנים אינו נדרש בענייננו.

26. טענת התובע כי מסמך העקרונות נגוע באי חוקיות בכל הנוגע לפרסום התוכנית, היעדר שיתופו של אוקסהורן בהכנת התכנית או בהכנת התכניות הנלוות לה, בדיווח שגוי לרשויות המס ובאי עריכת שמאות מוסכמת, נדחית.

מתוך הראיות והעדויות עולה, כי בכל הזמנים הרלבנטיים לעריכת מסמך העקרונות וחתימה עליו, היה אוקסהורן מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, עו"ד אילן גלזר. לא הוא ולא אוקסהורן, העלו טענות בזמן אמת כלפי העירייה ביחס לביצוע התכנית על כל נגזרותיה ואף לא בפרק זמן סביר לאחריה ( ראו חקירתו של ד"ר אוקסהורן עמ' 21-25 לפרוטוקול).

זאת ועוד, התובע, על פי עדותו, נחשף למסמך העקרונות עוד לפני חתימתו:

"אני הכרתי את ד"ר אוקסהורן בספטמבר 2002 וראיתי את המסמך לפני שנחתם... קראתי אותו, הכנסתי סעיפים שהיה ניהול משא ומתן ... אתה קורא לזה שותף? אני מכיר את המסמך, הערתי על המסמך, ואני מכיר"

(שורות 6-14, עמ' 41 לפרוטוקול) .

התובע אישר כי קיבל ייפוי כוח מאוקסהורן עוד בשנת 2003, ובמסגרת ייפוי הכוח הוא הוסמך לבטל את מסמך העקרונות (שורות 23-24 עמ' 41 לפרוטוקול), אך הוא בחר שלא לעשות כן, אלא לרכוש את הזכויות בפברואר 2005.

התובע פונה לעירייה, חצי שנה קודם לחתימת חוזה המכר, במסגרתו רכש התובע את זכויות אוקסהורן, ודורש לקבל שכר דירה בשיעור של 4% לשנה מערך הקרקע. זו הייתה טענתו היחידה כלפי העירייה. ראו פניותיו מיום 18.8.04, 4.11.04, 9.12.04, ו – 29.12.05 ומכתב עורך דינו ליפה מאיר מיום 20.6.06 (נספח ו' לכתב התביעה), ודי בכך כדי להקהות ממשקלן של הטענות, שכאמור, לא הוכחו.

בנוסף, יש ממש בטענת העירייה כי התובע עצמו נסוג במהלך החקירה הנגדית מטענתו כי מסמך העקרונות נגוע בהיעדר חוקיות (ראו עמ' 42-46 לפרוטוקול).

27. למעלה מן הצורך אוסיף כי התובע מעלה טענותיו בתביעה אזרחית רק בשנת 2014, כאשר התכנית פורסמה בשנת 2004. לו היה ממש בטענותיו, חזקה שהיה נוקט בהליך מנהלי ולא זונח טענותיו תקופה כה ארוכה ולא סבירה. טענת העירייה כי מדובר במעשה עשוי, בדין נטענה שהרי אין הדעת סובלת לגלגל לאחור את כל ההליכים לשלב שלפני אישור התכנית. טענות התובע בדבר היעדר חוקיות, נדחות.

זמינות הבנייה

28. מתוך העדויות ומתוך ניסיון בית המשפט להביא את הצדדים לידי הבנה, זאת גם לאחר שהוגשו סיכומים והוגשו השלמות טיעונים, עולה מהדיון שהתקיים ביום 3.6.20, כי על פי הערכתו של מהנדס העירייה הנוכחי, מר הדר נדב, הצפי לסיום התכנון הוא בשנת 2021 וההוצאות הכספיות הדרושות להשלמת הפיתוח- מוערכות בלמעלה מ- 8 מיליון ₪. במצב זה, טענת התובע כי גם כיום אין צפי וודאי להיתכנות בנייה, מקובלת עליי. עם זאת, עליי לבחון האם התחייבה העירייה לזמינות בנייה "באופן מידי" והוחלפו מקרקעין זמינים לבנייה במקרקעין שאינם זמינים לבנייה.

29. התובע טוען כי במסמך העקרונות נקבע כי מקרקעי העירייה יהפכו למגרשים אשר ייעודם ישונה לייעוד למגורים בבנייה צמודת קרקע (אזור מגורים א') באופן שיאפשר בניית 10 יחידות דיור מופרדות בתחומן (ס' 3 למסמך העקרונות). משכך, טוען התובע, כי על פי לשון ההסכם, מדובר בבנייה זמינה ודי בחלוף 18 שנה לאחר חתימת ההסכם כדי לקבוע שהעירייה הפרה הפרה יסודית את הסכם העקרונות ועל כן יש לבטלו. לטענתו, נכס הסובה היה זמין באופן מידי לבנייה ואילו בנכס העירייה לא ניתן לבנות עד לעצם היום הזה. הרציונל שהיה בבסיס החלפת המקרקעין היה שהם יהיו שווי ערך למקרקעין אשר נטלו. לתימוכין, מפנה התובע לתצהיר שחתם אוקסהורן בהליך שהתקיים בבית משפט השלום בחדרה, שם הצהיר אוקסהורן כי:

"13. הבסיס להסכמות שהושגו בהתאם למסמך העקרונות, היה העיקרון כי מקרקעי העירייה יהיו זמינים אופן מיידי לצורך בנייה למגורים כפי שהיה באותו מועד גם בשטח שבבעלותי.

14. רק לאחר חתימת מסמך העקרונות נודע לי כי מקרקעי העירייה אינם זמינים לצורך בנייה למגורים- הואיל ולא ניתן ואף לא ידוע מתי יהיה- להוציא בתחומם היתרי בנייה, וזאת, בין השאר, עקב בעיות חמורות בחיבור מקרקעי העירייה לתשתיות ועקב העלויות הכבדות הכרוכות בכך".

30. העירייה טענה כאמור, כי מעולם לא הוצג מצג בדבר זמינות הבנייה באופן מיידי. מסמך העקרונות אינו מתייחס למועד בו תהיה בנייה למקרקעין המוחלפים ואין בו התייחסות "לזמינות הבנייה". העירייה מפנה לעדות מהנדס העיר במועד החתימה מר ממקה שזומן לעדות על ידי התובע (עמ' 16-17 לפרוטוקול), לעדות אוקסהורן, שאף הוא זומן להעיד על ידי התובע (עמ' 21-25 לפרוטוקול) ולכך שהתובע לא הוכיח כי סוגיית זמינות הבנייה הועלתה על הכתב במסגרת מסמך העקרונות ו/ או סוכמה בעל פה בכל שלב כלשהו. העירייה טוענת כי היא עושה מאמצים לקידום ופיתוח התכנית כפי שעלה מעדותם של המהנדסים שזומנו לעדות על ידי התובע, מר ממקה (עמ' 16-17 לפרוטוקול) , מר קימלדורף (עמ' 30-31 לפרוטוקול), מר גרייף (עמ' 59-62 לפרוטוקול), אך קיימים חסמים המונעים את השלמת הפיתוח בשל ההשלכות הכספיות הכרוכות בהשלמת הפיתוח.

31. לאחר שבחנתי טענות הצדדים, אני מוצאת שהתובע לא הוכיח את טענתו בדבר זמינות הבנייה ובוודאי לא בנייה באופן מידי ואנמק טעמיי:

- עיון במסמך העקרונות מלמד כי לוחות הזמנים היחידים עליהם התחייבה העירייה, הם לוחות זמנים לאישור התכנית ולפרסומה ברשומות (ס' 4 למסמך העקרונות). מועדים להכשרת המקרקעין היו רק לגבי הכשרת מקרקעי אוקסהורן (ס' 5 למסמך העקרונות). בהגדרת המקרקעין לא נרשם כי מקרקעי אוקסהורן זמינים לבנייה באופן מיידי אלא שייעודם הינו למגורים ובהתאם שונו מקרקעי העירייה למקרקעין למגורים בבנייה צמודת קרקע (אזור מגורים א').

- לא אוכל לקבל את הפרשנות שמבקש התובע לייחס למילים - "באופן שיאפשר בניית 10 יחידות דיור נפרדות בתחומן"- כי הדבר מעיד על זמינות בנייה באופן מיידי. סביר יותר בעיניי, כי מדובר על הגדרה של היקף הבנייה. זאת ועוד, פרשנות זו אינה עולה עם חומר הראיות הנוסף שבתיק. כך למשל, תקנות תכנית חד/מק/1249- טבלת שטחי מגרשים, מצב קיים לעומת מצב מוצע, מדובר במגורים א' כאשר במצב הקיים ניתן היה לבנות 8 יחידות דיור ואילו במצב המוצע- 10 יחידות דיור. לא צוין כי אלו או אלו זמנים לבנייה באופן מיידי (ראו ס' 16.1). לא זו בלבד, אלא שטווח הזמנים שנקבע לביצוע התכנית הוא תוך 15 שנה מיום אישורה (ראו ס' 22), כך גם ראו מידע לפי תיקון 119 לחוק התכנון והבנייה מיום 30.4.17 כי שלבי הביצוע של התכנית הינם 15 שנה מיום אישורה.

- עיון בחוזה המכר מיום 11.2.05 עליו חתם התובע, שנתיים וחצי לאחר מסמך העקרונות, מתיישבים יותר עם המסקנה כי התובע ידע והיה מודע היטב לכך שמקרקעי העירייה אינם זמינים לבנייה, מאשר עם המסקנה כי התובע סבר שהמקרקעין זמינים לבנייה באופן מיידי. בין השאר שווי העסקה (650,000 $ ארה"ב) אל מול דרישתו לתשלום שכר דירה, בשנת 2004 שציין כי ערך הקרקע לפי השמאי רוני עמרם הוא 1,120,000 $ ארה"ב וכן ראו ס' 4 ו- 6 לחוזה המכר:-

"הקונה מצהיר ומאשר, וכן (לפי העניין) מתחייב בזה, כי:

4.1 בדק, וכן (לפי העניין) ראה, וכן מצא לשביעות רצונו המלאה, את החלקות וסביבותיהן (לרבות דרכי הגישה אליהן), וזכויות המוכר בהן, את התוכניות (כמשמעותן בפרק ג' להוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965), החלות על החלקות (לרבות תוכנית המתאר), ואת כל הנתונים האחרים המתייחסים לזכויות המוכר בחלקות, וכן למצבם הפיזי והתכנוני של החלקות והממכר, לרבות כל נתון או פרט העשוי להשפיע על השימוש בממכר ועל מחירו; כי הוא יודע את כל הפרטים התכנוניים והאחרים המתייחסים לחלקות, לממכר ולממכר; וכי – בכפוף להצהרות המוכר בכל הנוגע לזכויות ולפרטי החלקות והממכר כמפורט בחוזה זה – הוא מוותר בזה באופן מוחלט על כל טענה לגבי מום, פגם או אי-התאמה, מכל מין וסוג, בכל הנוגע ו/או המתייחס לחלקות ולזכויות המוכר בהם, ועל כל ברירה אחרת הנתונה לו על פי כל דין בקשר למגרשים ולזכויות האמורות.

4.2 בהסכימו להתקשר עם המוכר בחוזה זה הביא בחשבון (בין היתר) את ההגבלות לגבי הבנייה והשימוש בממכר ואת משמעויות חילוף המקרקעין על כל הנגזר מכך, על פי הקבוע בחוזה במסמך העקרונות עם העירייה ובתוכנית המתאר ככל ועד כמה שתאושר.

4.3 הצעת הקונה לרכוש את הממכר מבוססת על הערכותיו ואומדניו של הקונה בלבד ולא על הבטחות, מצגים, התחייבויות או ערבויות כלשהן, שניתנו, אם בכלל, על ידי המוכר או מי מטעמו, בקשר לכל עניין או דבר הנוגע למשא ומתן שקדם לכריתת חוזה זה והקונה מוותר בזה על כל תביעות, טענות או דרישות כאמור.

6. מהותה הכללית של העסקה

המוכר מתחייב בזה למכור ולהעביר לקונה, והקונה מתחייב, בזה לקנות ולקבל בהעברה מהמוכר, את הממכר, ואת זכויות החזקה והשימוש בממכר, במצבו כפי שהוא במועד חתימת חוזה זה (as-is) וכן ללא פיתוח סביבתי או אחר, והכול בתמורה, במועדים, באופן, וכן בהתאם ובכפיפות ליתר התנאים וההוראות המפורטים בחוזה זה.

בנוסף, המוכר מתחייב להמחות ולהעביר לקונה והקונה מתחייב לרכוש ולקבל בהעברה מהמוכר, את מלוא זכויותיו וחובותיו של המוכר בהתאם ובכפיפות לתנאים ולהוראות מסמך העקרונות עם העירייה (נספח ב' לחוזה זה).

למען הסר כל ספק מובהר בזאת, כי נשוא חוזה זה הינו הממכר בלבד ולא המקרקעין אשר יתקבלו חלף הממכר בהתאם להוראות מסמך העקרונות עם העירייה, אם ימומש, וכי הקונה בלבד יישא בכל חיוב אשר יצמח, אם בכלל, כתוצאה ממסמך העקרונות עם העירייה ו/או חילופי המקרקעין ו/או בקשר למקרקעין אשר יתקבלו חלף הממכר במסגרת חילופי המקרקעין. הסכם זה ישאר בתוקף גם אם מסמך העקרונות עם העירייה ו/או חילופי המקרקעין נשוא מסמך העקרונות לא ימומשו מכל סיבה שהיא".

- לו היה מדובר בהחלפת מקרקעין שלא בהתאם לשווים, חזקה שאוקסהורן ו/או התובע שבא בנעליו היו עומדים על תשלומי איזון בהתאם לסעיף 122 לחוק הקובע פריסה שוויונית על כל בעלי המקרקעין הנוגעים בדבר, בבחינת "כלים שלובים". עקרון זה מיושם באמצעות מנגנון תשלומי האיזון, המתבסס על "שווי משקל" בין המשתתפים בתכנית (ראו ת"א 1025/96 תלמוד תורה הכלי והישיבה הגדולה עץ חיים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים (28.7.04) וכן ראו נמדר עמ' 273-271.

- לא נעלם מעיניי תצהירו של אוקסהורן שהוגש בבית משפט השלום בחדרה ולאמור בו, אך תצהירו אינו חזות הכול, שהרי בית משפט קמא לא קבע כל ממצא עובדתי לעניין זה, אוקסהורן לא נחקר שם על תצהירו, בעוד שבפניי נחקר ונתן גרסה שונה.

התביעה הכספית

32. משאושרה התכנית כדין, ובמועד, לא נדרשת העירייה לשלם לתובע דמי שכירות ודי בכך כדי לדחות את התביעה. כאן המקום לציין כי בתחילה סברתי שיש מקום לקבל את אישור שר הפנים ולפיכך ביקשתי מהצדדים השלמת טיעונים גם ביחס לסעד הכספי.

ו. סוף דבר

33. התביעה נדחית.

34. אין אני פוסקת הוצאות לחובת התובע על אף שדחיתי תביעתו. ערה אני לכך כי אין מדובר בקביעה שגרתית אלא שבנסיבות תיק זה דעתי אינה נוחה מכך שהעירייה טרם סיימה לפחות את השלב התכנוני והשלב הביצועי נותר בגדר נעלם. אכן העירייה, כפי שעולה מתוך העדויות, החלה את התכנון עוד בשנת 2005 אך יש מקום למורת רוח שכיום, בשנת 2020, טרם הושלם התכנון שכזכור, על פי הערכת העירייה היה אמור להסתיים תוך 15 שנה. התובע ניסה לקדם את התכנון באמצעים שונים- "בטוב" שילם לחברת דל הנדסה עבור התכנון (ראו עדות יהודה אריה, עמ' 38-36 לפרוטוקול), ניהל מגעים ישירים עם נציגי העירייה ו"ברע"- חסימת החנייה והסובה, כפי שעולה מההליך שהתנהל בבית המשפט השלום בחדרה ואף הגיש תביעתו זו, כל אלה לא זרזו את העירייה מלסיים, לפחות את התכנון. אכן העירייה לא התחייבה לבנייה מיידית, עם זאת, אין זה סביר כי עד למועד כתיבת פסק דיני זה, לא סיימה, לפחות את שלב התכנון.

35. המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור התיק.

ניתן היום, י"ח סיוון תש"פ, 10 יוני 2020, בהעדר הצדדים.