1. אין מחלוקת בין הצדדים כי דישון כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן: דישון) התירה לאילן מטרי ולבת זוגו אופיר מטרי (להלן: מטרי) כניסה לבית ביישוב דישון, בהסכמה כי ה"ה מטרי ישפצו את הבית וישכירו אותו במשך 30 חודשים, תוך קיזוז סכומים בגין השיפוץ. מטרי טוענים כי הוסכם על דמי שכירות בסך 2000 ₪, והוסכם כי למרות שלא ניתן היה באותה עת להעביר את הזכויות בבית, מטרי יוכלו בהמשך גם לרכוש את הבית מדישון. דישון טוענת כי לא הוסכם על מכירה אלא אך על שכירות בדמי שכירות בשיעור של 2500 ₪ לחודש, וכי הוסכם כי סכום השיפוץ הניתן לקיזוז יוגבל לסך 75,000 ₪. מטרי טוענים כי סכום השיפוץ מעולם לא הוגבל.

2. דישון הגישה נגד מטרי תביעה לפינוי מושכר (תא"ח 13857-09-14), בה עתרה לצו פינוי, תוך שהביעה את נכונותה לכך, שבתנאים מסוימים צו הפינוי יחול עם חלוף 30 חודשי החזקת הבית בידי מטרי (30 חודשים * 2500 ₪ דמי שכירות = 75,000 ₪, סכום הגבלת השיפוץ הנטענת; פס' 20 לכתב התביעה ב-תא"ח 13857-09-14). בין היתר לאור זאת, העבירה כבוד השופטת ר' איזנברג את התביעה לפינוי מושכר לסדר דין רגיל (החלטה מיום 19.10.2014; תביעת פינוי המושכר תיקרא להלן: תביעת סילוק היד).

3. לאחר שדישון הגישה את תביעתה, מטרי הגישו תביעה משלהם (ת"א 2947-03-15). בתביעתם עתרו מטרי לסעד הצהרתי לפיו הם זכאים להתגורר בבית מיום 20.10.2013 עד ליום 20.4.2016 (30 חודשים), כאשר אם דישון תסכים למכור להם את הבית, תקוזז יתרת סכום השיפוץ שהם ביצעו, לטענתם, קרי – 200,000 ₪ נוספים, מסכום הרכישה. עוד עתרו מטרי לכך, שאם דישון לא תסכים למכור להם את הבית, ישיבו להם את הסך הנזכר (בתוספת תשלומים בגין קיר תומך ו/או הוצאות בגין אחזקת הבית מיום 20.10.2013).

4. הדיון בשתי התביעות אוחד (ראו פרוטוקול 17.9.2015 ע' 2).

דין תביעת דישון סילוק היד להתקבל

5. בכתב הגנתם בתביעת סילוק היד, טענו מטרי כי יש לדחות את התביעה. זאת, נוכח הטענה, אותה הם השמיעו באותה עת, לזכות לרכוש את הבית (פס' 30). הם טענו כי התביעה שהם עומדים להגיש נגד דישון תהיה לסעד הצהרתי לפיו זכותם להמשיך ולהתגורר בבית ואף לרכוש אותו (פס' 33). אלא שהתביעה שהגישו מטרי, אשר נדונה כאן במאוחד עם תביעת סילוק היד של דישון, אינה תביעה כזו. מטרי לא תבעו בתביעתם הצהרה לפיה הם זכאים לרכוש את הבית. זאת ועוד: מטרי ויתרו מפורשות על טענתם לזכות לרכוש את הבית ("ש. אתה טוען היום שאתה רכשת את הבית הזה ת. ממש לא..." (ע' 36 ש' 6-7). בא כוח מטרי טען בסיכומים כי "תביעה לבית המשפט המחוזי לא הוגשה כי אין לנו מסמך כתוב כדרישת חוק המקרקעין. ללא הסכם כתוב נמנעה ממני הזכות לתבוע אכיפה של הסכם מכר" (פרוטוקול 9.3.2016 ע' 52 ש' 15-16). חלף זאת, תבעו מטרי בתביעתם הצהרה לפיה הם זכאים להמשיך ולהתגורר בבית רק עד 20.4.2016 (פס' 33 לכתב התביעה ב-ת"א 2947-03-15). בסיכומים לא טענו מטרי כי לאחר חלוף 30 החודשים הם זכאים להיוותר בבית מכוח חכירה, שכירות או רשות, ולא הועלתה טענה להשתק לאור רשיון בלתי הדיר. מטרי אמנם שבו וטענו בסיכומים כי יש לדחות את תביעת סילוק היד, אולם כאמור לעיל הם זנחו את הטענות לחוזה מכר תקף ולא טענו טענה אחרת שיש בה כדי להקנות להם המשך חזקה בבית לאחר חלוף 30 חודשים (ודרישתם בתביעתם, אם לא תסכים דישון למכור להם את הבית, היא כאמור להשבת כספים).

6. אין מחלוקת בין הצדדים על זכותה של דישון בבית; ומאחר ומטרי זנחו טענה לזכות להחזיק בבית לאחר מיום 20.4.2016, ודישון ממילא עתרה בסיכומים לצו פינוי שיחול החל ממועד מאוחר במעט – מיום 30.4.2016 (פרוטוקול 9.3.2016 ע' 46 ש' 26-27), יש מקום לקבל את תביעת הפינוי ולהורות לאילן ואופיר מטרי לסלק ידם מדירת המגורים עד ליום 30.4.2016.

תביעת מטרי

7. כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים כי מטרי נכנסו לבית ברשות, בהסכמה כי הם ישכירו את הבית מדישון, כי הם ישפצו אותו, וכי סכומי שיפוץ יקוזזו מדמי השכירות. מאחר ודישון, כך מסתבר, אינה מעוניינת למכור למטרי את הבית, הסעד הרלוונטי מתוך תביעת מטרי הוא הסעד לפיו הם זכאים להתגורר בבית עד יום 20.4.2016 (לטענתם, 30 חודשים בדמי שכירות בסך 2000 ש"ח שמקוזזים אל מול השיפוץ שהם ביצעו), וכן כי על דישון להשיב להם סך של 200,000 ₪ בגין יתרת סכומי השיפוץ. דישון טוענת כאמור כי הוסכם בין הצדדים כי השיפוץ יוגבל לסך 75,000 ₪ בלבד וכי דמי השכירות יעמדו על סך של 2,500 ₪ לחודש. לטענת דישון, הבית נמסר למטרי כנגד העברת הסכם שכירות חתום אשר קבע תנאים כאמור; אולם כאשר מזכיר דישון דאז פרץ סבח נכח לראות כי רק אופיר מטרי חתומה על ההסכם ואילן מטרי אינו חתום עליו, הוא החזיר את ההסכם לידי אילן מטרי על מנת שיחתום עליו גם הוא, אלא שאילן גנב את ההסכם. מטרי טוענים כי מעולם לא נחתם הסכם בכתב.

8. בין גרסת דישון, לפיה הוסכם על הגבלת השיפוץ ל-75,000 ₪ ואילן מטרי גנב את ההסכם החתום בידי בת זוגו, לבין גרסת מטרי לפיה דובר בין הצדדים על אפשרות עתידית שמטרי ירכשו את הבית ולפיה איש לא הגביל את סכום השיפוץ ולא נחתם כל הסכם – אני מעדיף את גרסת מטרי. זאת, מטעמים כדלקמן:

א. גרסת דישון היא שלאחר שאילן השיב למזכיר סבח פרץ את ההסכם חתום בידי אופיר בלבד ולאחר שאילן התבקש להוסיף את חתימתו, אילן גנב את ההסכם החתום ביום 13.11.2013: "במהלך מפגש זה כשההסכם מוחזק בידו של [אילן] ואילו אני עיינתי במחשבי, קם [אילן], כשהחוזה בידיו בטענה שהולך להנה"ח להביא נתון, ולא חזר" (פס' 12 לתצהיר סבח פרץ; ראו גם פס' 16 לתצהיר סעדיה קטעי). אולם, לשיטתה של דישון עצמה, ביום 14.11.2013, יום אחד לאחר שאילן נטל את ההסכם מהמזכיר סבח פרץ באמתלה שהוא הולך להביא נתון ולא שב, התכנס ועד האגודה, והחליט, משל לא אירע דבר, בכתב ידו של סבח פרץ עצמו, "להשכיר את בית האגודה ... למר אילון מטרי ..." (נספח ג' לתצהיר קטעי; פרוטוקול ע' 31 ש' 16-18; ע' 20 ש' 12-13; עדותו של קטעי ב-ע' 20 ש' 20 – ע' 21 ש' 1; ההדגשה הוספה). מועד החלטה זו מתיישב עם טענת מטרי לפיה לא נחתם עד אז הסכם שכירות. טענת דישון לפיה אילן מטרי נטל את החוזה החתום ממר סבח באמתלה לפיה הוא הולך להביא נתון ולא שב מתיישבת פחות עם קבלת החלטה לקונית להשכיר לאילן מטרי, בישיבת ועד בהשתתפותו ובכתב ידו של מזכיר האגודה, יום לאחר שאילן "נעלם" עם חוזה חתום.

ב. יו"ר ועד האגודה סעדיה קטעי העיד בעדותו פעמים, בצורה ברורה, כי הוא זה אשר סיכם את תנאי השכירות – בענין הגבלת השיפוץ ל-75,000 ש"ח עם אילן מטרי (פרוטוקול ע' 16 ש' 8-9; ע' 22 ש' 26-28). או אז, בחקירתו הנגדית של מזכיר האגודה סבח פרץ, טען פרץ כי הוא זה אשר סיכם את תנאי השכירות עם אילן מטרי ("הוא [יו"ר הועד סעדיה קטעי] ישב איתי. אני ישבתי עם אילן" (ע' 26 ש' 5-7). בתשובה נוספת של סבח אף עולה כי לפי גרסתו, לא זו בלבד שהוא זה שסיכם עם אילן, אלא שהדברים עברו לאחר מכן במישרין ממנו לעורך הדין (כלומר, כלל לא עברו דרך יו"ר הוועד קטעי אשר העיד כי הוא זה שסיכם את הפרטים עם אילן): "ש. זאת אומרת אלה הפרטים שסיכמת עם אילן והעברת לעורך הדין? ת. כן שיכין חוזה"; ש' 19-20)). המדובר בסתירה ברורה בין העדויות של שני העדים מטעם דישון.

כאשר סבח עומת עם עדותו של קטעי לפיה קטעי הוא זה שסיכם עם אילן, החל ניסיונו של סבח, אשר העיד בלחץ הניכר לכל עין, להתאים עדותו לעדותו הסותרת של קטעי. ניסיון זה לא הוסיף למהימנות גרסתה של דישון:

"אילן פנה אלי וראש הועד אמר תפגש איתו. הסיכום שראש הועד העלה ארבע סעיפיםי זה מה שהוא קבע עם החברים בועד.... כשאילן הגיע אלי למשרד הקראנו לו את הסעיפים ואמרנו לו שזה מה שאישר הוועד..." (ע' 26 ש' 22-26).

ובהמשך, סבח סוגר את המעגל ומשנה את עדותו לעדות לפיה קטעי הוא שסיכם עם אילן: "הדברים סוכמו ביני לבין הועד. הועד בא ואמר לי שזה הטווח. ראש הועד סיכם איתו גם את הדברים האלה" (שם, ש' 30-31). ובהמשך: "כל פעם שהוא נפגש עם ראש הועד, אילן היה מגיע אלי לא פעם אחת, אחרי שהוא דיבר עם ראש הועד והוא הופנה דרכו אלי..." (ע' 27 ש' 4-5).

ג. מר קטעי העיד תחילה, בבירור, כי משמעות היותו של הבית מושא התביעה "מבנה ציבור", היא שמדובר בבית מהסוג שהיו נבנים בעבר עבור בעלי מקצוע שהתגוררו במושב, ולא "מבנה ציבור" מהסוג המשמש את הציבור:

"ש. מדובר במבנה שהוא מבנה ציבור ששימש שימוש לציבור ולא למגורים?

ת. לציבור הכוונה לעובדי ציבור. בזמנו הסוכנות בנתה יחידות לעובדי ציבור כמו מורים.

ש. אז זה לא מבנה ציבור כמו מועדון?

ת. לא.

ש. זה דירה שהשימוש בה מותר למגורים?

ת. בהחלט" (ע' 15 ש' 6-13).

אולם, ראו פלא. כאשר התבקש מר קטעי להקריא את כתב היד בפרוטוקול ישיבת הוועד (נספח ג' לתצהירו), הוא הקריא "הוחלט להשכיר את בית האגודה (מרפאה) למר אילן מטרי" (ע' 20 ש' 29 – ע' 21 ש' 2). ומרגע זה ואילך העיד מר קטעי עדות סותרת בענין הבית:

"ש. זה מבנה ציבור או דירה פרטית כי כתוב מרפאה?

ת. הייתה שם פעם מרפאה.

ש.עשו לה שינוי למגורים?

ת. לפני שאילן לקח אותה הייתה שם מרפאה. אין לי מושג אם עשו לה שינוי.

ש. בכל זאת השכרתם אותה כדירת מגורים?

ת. כן.

ש. ממתי אתה יודע שזה היה מרפאה?

ת.כשהייתי ילד.

ש. למה כששאלתי אם זה מבנה ציבור אמרת שזה היה מבנה שהסוכנות בנתה לטובת אנשי מקצוע זו תשובה שונה לחלוטין?

ת. זה היה פעם מרפאה שהוסבה לדירה.

ש. יכול להיות שבפעם הראשונה לא אמרת בדיוק את האמת?

ת. את האמת אני אומר כל הזמן. לא העמקתי בזה... זה היה מזמן" (ע' 21 ש' 6-23).

את הסברו של מר קטעי לפיו הוא לא התעמק – איני מקבל. עינינו רואות כי מר קטעי יודע מכלי ראשון מאז היותו ילד שמדובר במרפאה; ואילו הוא שלל מפורשות, עד שעומת עם האמור בפרוטוקול ישיבת הוועד, את האפשרות שמדובר במבנה לשימוש הציבור והעיד מפורשות שהמבנה נבנה עבור בעלי מקצוע. כאשר עומת עם הפרוטוקול – נאלץ להעיד עדות הפוכה.

ד. נוסח ההסכם שעליו חתמה, לטענת דישון, אופיר מטרי, כולל הפניה למפרט בענין שיפוצים בהיקף של 75,000 ₪ (סעיף 10(ב) לטיוטת ההסכם, נספח ב' לתצהיר סבח). אם קיים מפרט כזה, בו הציגו מטר תכנית שיפוץ בהיקף של 75,000 ₪ בלבד, מדובר, מן הסתם, בראיה חשובה ואף מרכזית להוכחת גרסת דישון לפיה הוסכם בין הצדדים על הגבלה כאמור. עדותו של מר סבח לא היתה שהצדדים לא הגיעו לכדי העברת המפרט; אדרבא – הוא העיד כי מטרי כביכול העבירו הצעת מחיר לשיפוץ, אלא שהיא מצויה באגודה (ע' 28 ש' 27-30). העדרה של ראיה מרכזית כזו, כאשר נטען שהיא מצויה בידי דישון, אומר דרשני.

ה. לטענת מטרי, ואף לשיטת דישון, התקיימה פגישה בין מר קטעי לבין חברו של אילן גילי בן מובחר בענין הבית. מר קטעי הצהיר כי באותה שיחה הובהר כי לא ניתן למכור את הבית אלא רק להשכירו. מטרי הביא את מר בן מובחר לעדות, והוא העיד כי מר קטעי אמנם מסר כי כגרע לא ניתן לרכוש את הדירה נוכח בעייה בענין העברת הבעלות, אולם אין התנגדות כי אילן ירכוש את הבית בעתיד. עדותו של בן מובחר לא התערערה בחקירה נגדית (ע' 34-35).

ו. עדותם של ה"ה מטרי לפיה הם מעולם לא חתמו על הסכם כתוב לא נסתרה. העדים מטעם דישון צירפו לתצהירי העדות הראשית שלהם מסמכים מהם ניתן, לכאורה, ללמוד על כך שחוזה השכירות בכתב עבור מטרי שאליו מפנה דישון התבקש מעורך דין כבר ביום 31.7.2013 והוכן על ידו עד 4.8.2013, למעלה משבוע לפני המועד שבו נמסר הבית למטרי (נספחים א' ו-ב' לתצהירים). עם זאת, ב"כ מטרי הצביע על כך שלמרות שמסמכים אחרים צורפו לכתב תביעת סילוק היד, מסמכים אלה הופיעו לראשונה בשלב תצהירי העדות הראשית. אוסיף, כי דישון לא הביאה לעדות את עו"ד אבידע, אשר לטענתה העביר הסכם שכירות מוכן לחתימה לדישון ביום 4.8.2013; וזאת, למרות שב"כ מטרי טען בישיבה מיום 28.1.2015 כי יש מקום לכך שיובא כעד (ע' 4 ש' 15-16). דישון טוענים כי יש לזקוף לחובת מטרי אי הבאת עדים, כאשר בקשתם לזמן שלושה עדים התקבלה (פרוטוקול 28.1.2015 בתביעת סילוק היד), אולם מטרי נמנעו מלהפקיד את שכר עדותם ולהביא לזימונם. לטענת דישון מטרי עצמם הצביעו על עדים אלה כעדים חשובים בכך שהם ביקשו לזמנם. אחד מעדים אלה הוא מר טרפלר, שעדותו התבקשה נוכח טענת מטרי לפיה הסכסוך מושא התביעה נובע מהסכסוך עם מר טפלר. שני העדים הנוספים הם שני חברי ועד האגודה, שעדותם התבקשה הן לענין השאלה מה אירע בישיבת הוועד בה נרשם הפרוטוקול בענין השכרה למטרי, הן "מה היה חלקו של מר טרפלר בענין זה" (ראו הודעת מטרי על הגשת תצהירי עדות ראשית). הטענה לפיה הוסכם על הגבלת סכום השיפוץ ולפיה נחתם הסכם בכתב היא טענה שהיה על דישון להוכיח. אולם גם אם יש לזקוף לחובת מטרי את אי הבאת העדים הללו, משקלם של הקשיים הניכרים בגרסאות דישון בנקודות מרכזיות – מה סוכם בין הצדדים – כבד בהרבה מאי-הבאתו של מר טרפלר, שנושא עדותו מרכזי פחות (ועוסק במניע מאחורי העמדה המוצגת בידי דישון, אשר נדחית בפסק דין זה, לגבי מה סוכם בין הצדדים); ואף כבד מאי הבאתם של שני חברי הוועד, כאשר אף דישון, אשר נוכח הסכמת הצדדים לביצוע שיפוץ נושאת בעול להוכיח כי סכום השיפוץ הוגבל, נמנעה מהלהביא לעדות חברי ועד מבין אלה נכחו בישיבת הוועד שלא היו מעורבים אישית במשא ומתן מול מטרי.

ז. לפי גרסת מטרי, לאחר שהם נכנסו לבית ללא חתימה על חוזה, ניסה מזכיר דישון סבח פרץ להחתים את אופיר על העמוד האחרון של הסכם בכתב, אלא שאופיר סירבה לחתום לאחר שהתקשר לאילן שאמר שהוא טרם ראה אותו. ב"כ דישון טען כי גרסת מטרי, לפיה ניסו בדישון "לתחמן" את גב' מטרי ולגרום לה לחתום על הסכם שכירות המגביל את השיפוץ ל-75,000 ₪, אינה הגיונית. איני מקבל את הטענה. טענת מטרי מתיישבת עם מציאות שבה דובר בין הצדדים על אפשרות לרכישה עתידית של הבית; מטרי הורשו להיכנס לבית לפני חתימה על הסכם שכירות; דישון התחרטה (יהיו הסיבות לכך אשר יהיו); ודישון ניסו להביא לידי מקצה שיפורים. ב"כ דישון טוען כי ב"כ מטרי לא עימת את פרץ סבח עם גרסתה של אופיר מטרי בענין ניסיון להחתימה בדיעבד, אולם מר סבח לא הצהיר בתצהירו דבר בענין פגישה עם גב' אופיר מטרי.

9. סיכום ביניים: כאמור, מצאתי כי גרסת מטרי לפיה לא נחתם הסכם שכירות ולא הוסכם על הגבלת סכום השיפוץ (מאחר ודובר על אפשרות שבעתיד יוכלו לרכוש את הבית), עדיפה על גרסת דישון לפיה הוסכם על הגבלת השיפוץ לסך 75,000 ₪, גב' מטרי חתמה על הסכם שכירות ואילן מטרי גנב אותו.

מטרי זכאים לשכר ראוי בגין השיפוץ

10. כפי שאבאר, משהתקבלה גרסתם של ה"ה מטרי, לפיה לא הוגבל סכום השיפוץ, ודובר בין הצדדים על שכירות עם אפשרות עתידית לרכישה, מטרי זכאים לשכר ראוי בגין השיפוץ.

11. אילו הייתי קובע כי דישון הסכימה לשיפוץ המוגבל ב-75,000 ₪ בלבד, ייתכן והמשטר החל בקשר לסכומי השיפוץ החורגים מעל סכום זה היה פרק ד' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בענין בניה ונטיעה על מקרקעי הזולת בהעדר הסכמה או רשות. איש מהצדדים לא טען כי דישון היא הבעלים של המקרקעין שבנדון; מדובר במושב, ולא מן הנמנע שדישון היא אך בת רשות באותם מקרקעין במסגרת החוזה המשולש. לפי דניאל פרידמן יש מקום להחיל את פרק ד' של חוק המקרקעין גם כאשר בעל הזכויות במקרקעין אינו הבעלים אלא בעל זכות פחותה מבעלות, תוך חלוקת חובת התשלום בין הבעלים לבין בעל הזכויות הפחותה, ובנסיבות מסוימות יש לראות את בעל הזכות הפחותה כבעל הזכות הבלעדית להחליט בענין הקמה או סילוק של הבנוי או הנטוע ((דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור עשיית עושר ולא במשפט כרך א' 9.6§ ע' 274-275 (מהדורה שלישית, 2015)). אלא שפרק ד' לחוק המקרקעין חל אך כאשר הבנייה נעשתה ללא זכות בדין. בענייננו, אין מחלוקת כי הוסכם בין הצדדים כי מטרי ישפצו את הבית. כאשר דישון הסכימה לביצוע שיפוץ ועם קבלת גרסתם של מטרי לפיה לא הוסכם על הגבלת סכום השיפוץ, כאשר הצדדים גם פעלו בענין שיפוץ על רקע דיבורים בענין אפשרות עתידית לרכוש את הבית מבלי שהענין הבשיל לכדי כריתת חוזה מכר מחייב, המשטר החל הוא המשטר בדבר שכר ראוי בדיני עשיית עושר ולא במשפט (שם, 9.7 § ע' 275-276 ה"ש 48; 8.3 – 8.4§).

שיעור התשלום המגיע למטרי

12. נמצאה עדיפה, כאמור, גרסת מטרי על פני גרסת דישון. לפי גרסת מטרי ההסכם בעל פה בענין דמי שכירות היה, שדמי השכירות יעמדו על 2000 ₪. על כן שווים של 30 חודשי שכירות עומד על 60,000 ₪, אותם יש לקזז מהשכר הראוי בגין השיפוצים שחייבת דישון למטרי.

13. רק מטרי הגישו חוות דעת מומחה בענין ערך השיפוצים. מדובר בחוות דעתו של מהנדס, שאינו שמאי (ע' 5 ש' 7-8), אשר העריך את שווי השיפוץ בבית על סך 255,201.79 ₪ כולל מע"מ. דא עקא, וכפי שטענה דישון, המומחה מטעם מטרי - אינו שמאי (פרוטוקול 9.3.2016 ע' 5 ש' 7-8). לפי סעיף 12 לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001, לא תוגש לבית משפט שומת מקרקעין אלא אם כן נערכה בידי שמאי מקרקעין (למעט חוות דעת שנערכה בידי עובד אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין או עובד אגף המכס ומע"מ במסגרת מילוי תפקידו). ודוק: חוות דעת בענין ערך שיפוץ היא חוות דעת בענין "מקרקעין", המוגדרים בפקודת הפרשנות [נוסח חדש] כ"קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה; אולם מקום ש'מקרקעין' באה בחיקוק שניתן לפני תחילת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, תהא משמעותה כמשמעות שהיתה נודעת לה אלמלא החוק האמור. חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001, למרות שקדם לו חוק קודם שנחקק לפני חוק המקרקעין משנת התשכ"ב (ראו ביטולו בסעיף 44 לחוק התשס"א), ניתן לאחר חוק המקרקעין. מטרי הגישו כראיה מטעמם "חוות דעת" נוספת – היא "חוות דעת" של שמאי, אשר הוזמנה דווקא בידי דישון (נ/3). דישון טוענת כי אין מקום לקבלת ראיה זו, שכן היא זוכה לחסיון, מאחר ודישון הזמינה אותה במסגרת משא ומתן בין הצדדים. הצדק עם דישון בענין זה (ראו רע"א 2235/04 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' שירי, החל מפס' 14 (27.6.2006);רע"א 6112/14 קורן נ' גוב, פס' 8 (28.10.2014); רע"א 2939/13 פלדמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פס' י"ד (19.5.2013). ראו גם יצחק עמית "קבילות, סודיות, חיסיון ואינטרסים מוגנים בהליכי גילוי במשפט האזרחי – ניסיון להשלטת סדר" ספר אורי קיטאי 240, 270 (התשס"ח). בהחלטה שבתיק זה, בענין עיון בחוות הדעת מטעם דישון (וענייננו כעת קבילות לא עיון), עמדה השופטת איזנברג על ת"א (שלום ת"א) 51508-08-10 אידלמן נ' הראל חברה לביטוח בע"מ (7.11.2013), בה קבע בית משפט השלום בתל אביב כי אין חיסיון על חוות דעת; אך זאת, נוכח קביעה שלא הוכח שהמטרה הדומיננטית להכנת חוות הדעת היתה הסתברות ממשית להיכים משפטיים (פס' 17). באותה החלטה צוין כי חוות הדעת נערכה במסגרת שקילת חברת ביטוח האם להכיר בתביעתו של מבוטח (פס' 16), אולם אין באותה החלטה התחייחסות לחסיון על מסמכים שנערכו במסגרת ניסיון לסיים סכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט. בית המשפט קבע שם שמבוטח אשר שיתף פעולה והעמיד עצמו לבדיקה היה רשאי להניח שחברת הביטוח תוותר על טענת חיסיון. זאת, תוך עמידה, בנוסף, על תכלית בענין יחסי הכוח בין חברת ביטוח לבין מבוטח (שם, פס' 19). בענייננו, לא מדובר ביחסי מבטח-מבוטח, וראו החלטה של בית המשפט המחוזי במחוז מרכז, לפיה חוות דעת שמאי שהוכנה במסגרת משא ומתן זוכה לחיסיון (ת"א (מרכז) 21756-06-11 אליקים בן ארי בע"מ נ' מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל/מינהל מקרקעי ישראל, פס' 6 (18.6.2015)).

14. כך או כך: "חוות הדעת" של דישון, אשר הוגשה בידי מטרי, אינה כוללת את ההצהרה הנדרשת לחוות דעת מומחה לפי סעיף 25 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, ועל כן ממילא לא ניתן לראות בה חוות דעת מומחה קבילה.

15. מטרי נותרו, אם כן, ללא חוות דעת שמאי קבילה לשומת שכר ראוי בגין השיפוצים לבית. בדיני נזיקין, "הוכחת הנזק לצורך פסיקת פיצויים בגין נזק רכושי היא תנאי הכרחי, אך לא מספיק, לקביעת הפיצוי. על הניזוק מוטלת החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים שמהם ניתן להסיק את הפיצוי, דהיינו את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו" (הנשיא א' ברק ב-ע"א 1081/00 אבנעל חברה להפצה בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(5) 193, 206 (2005)). בקביעה הנזכרת הפנה הנשיא ברק לקביעתו הדומה בדיני החוזים, בדעת הרוב שכתב ב-ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800 (1981)). בדיני החוזים, לצד הלכת אניסימוב, נקבע לעתים בערכאות הדיוניות במצב שבו אין ספק שנגרם נזק, כי אם התובע לא הוכיח את שיעור הנזק, לבית המשפט שיקול דעת לעשות כן (ראו ת"א (מחוזי ת"א) 3205/99 אברי ורדי בע"מ נ' מיחשוב ישיר מערכות בע"מ (23.7.2007); ע"א 48/89 בוים נ' וילאר אינטרנשיונל בע"מ, פ"ד מו(3) 473, 477 (1992); שלו ואדר בע' 345-349 (2009)). שלו ואדר מביעים את דעתם לפיה –

"נתוני הנזק והפגיעה מצויים, בדרך כלל, בידיעתו או בהישג ידו של הנפגע, מה שאין כן לגבי בית המשפט. עובדה זו הופכת את הערכת הנזק בידי בית המשפט לא רק ליקרה יותר, אלא גם למדויקת פחות. שיקולים מוסדיים, כמו גם שיקולים של יעילות הדיון וחיסכון במשאבים שיפוטיים, מחייבים אפוא להטיל על התובע – ולא על בית המשפט (ובוודאי לא על המפר) – את העלות הכרוכה בבירור היקפו של הנזק ובהבאת הראיות הרלוונטיות" (שם, ע' 347, ה"ש 215).

לדעתי הדברים יפים לא רק בדיני נזיקין ודיני חוזים אלא גם בדיני עשיית עושר ולא במשפט. בענייננו, על מנת, מצד אחד, להימנע מדחיית התביעה למרות שמטרי הוכיחו את זכותם לשכר ראוי בגין הערך השיפוץ העולה מעל 75,000 ₪ (ככל שישנו), ומצד שני להימנע מהחסרונות הברורים של הערכת נזק ממון ללא חישובים מקצועיים, האיזון הראוי לדעתי בענייננו הוא לאפשר לה"ה מטרי (ובעקבותיהם – לדישון) להגיש חוות דעת שמאי בענין השכר הראוי בגין השיפוץ. לענין זה ראו פסק דינו של בית המשפט העליון ב-ע"א 9656/05 שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.7.2008). באותו פסק דין חזר בית המשפט העליון על ההלכה לפיה תובע שלא מוכיח את שיעור נזקו, תביעתו תידחה (שם, פס' 15-16; ובענין זה מצוטט הוא רבות פסיקה מאז נתינתו). אלא שקריאת פסק הדין עצמו מאלה כי למרות החזרה על הכלל החד משמעי בענין דחיית תביעה כאשר שיעור בר-הוכחה של נזק לא הוכח, ולמרות הקביעות הברורות באותו פסק דין לפיהן התובעת שם לא הביאה ראיות המוכיחות את שיעור נזקה למרות שמדובר היה בסוג הנזק שלגביו אין קשיי הוכחה מובנים (שם, פס' 17-54), בפועל החזיר בית המשפט העליון את הדיון בתביעה שנדונה שם לערכאה הדיונית לדיון חדש בנושא שיעור הפיצויים. זאת, אפילו תוך העלאת האפשרות שהערכאה הדיונית שאליה מוחזר התיק ימנה מומחה מטעם בית המשפט: "... נחה דעתי, כי בנסיבות המקרה יהא זה ראוי להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי, כדי שיקבע את שיעור הנזקים על פי הנתונים שעל פיהם ניתן להגיע לאומדן של הסכומים אותם יש לפסוק על בסיס הראיות הממשיות העומדות בפניו, ואולי על ידי מינוי מומחה לענין זה, אשר יערוך את החישובים ויציע את התוצאות לבית המשפט" (שם, פס' 45 לפסק הדין של השופט ס' ג'ובראן, לו הסכים השופט ד' חשין). ודוק: המשנה לנשיאה א' ריבלין כתב בחוות דעתו באותו פסק דין כי התלבט האם יש מקום, נוכח מחדל התובעת בהבאת ראיות, להחזיר את הדיון לערכאה הדיונית כדי שיבחן את האפשרות להעריך את הנזק. התלבט – אך הצטרף לקביעת הרוב לענין זה. בענייננו, הגם שהבאת ראיות נוספות בענין שיעור השכר הראוי תביא להתארכות ההליך המשפטי בשלב נוסף עקב מחדלם של מטרי בהבאת כל הראיות הנדרשות בענין שכר ראוי (וענין זה יכול לבוא לידי ביטוי במסגרת ההוצאות בפסק הדין), דרך הילוך זו תביא לתוצאה הצודקת לפיה יזכו מטרי לשכר ראוי בגין השיפוץ – והשכר הראוי ישקף נכונה, ככל הניתן, את ערך השיפוץ. ודוק: מטרי אינם מי שביקשו לחסוך מעצמם הבאת חוות דעת; הם הגישו חוות דעת שאינה עומדת בדרישות הדין, אולם מצאתי מקום למתן אפשרות להגשת חוות דעת כדין גם בשלב זה, על מנת שהסכסוך יוכרע נכונה לגופו, חלף דחיית תביעת מטרי בבחינת "נצחון טכני" עקב פסילת חוות דעתם.

16. סוף דבר:

א. ניתן בזה צו המורה לאילן ואופיר מטרי לסלק ידם מדירת המגורים בחלקה 6 בגוש 14354 ביישוב דישון וזאת, עד ליום 30.4.2016.

ב. ה"ה מטרי רשאים להגיש תוך 15 יום חוות דעת שמאי בענין שווי השיפוץ בבית מושא התביעה. אם לא יגישו חוות דעת שמאי במועד, תביעתם תידחה.

ג. לעיוני בעוד 17 יום.

ד. הוצאות ושכר טרחת עורך דין ייקבעו בפסק הדין המשלים.

ניתן היום, י' אדר ב' תשע"ו, 20 מרץ 2016, בהעדר הצדדים.