1. נושא העתירה:

בעתירה שבפני טוענים העותרים כי חלקות שהיו בבעלות משפחתם הופקעו לצרכי ציבור, בלא ששולמו להם פיצויים. עוד טוענים, כי מאחר שלא מומש הצורך הציבורי, שבגינו הופקעו החלקות, יש להחזיר להם את חלקם היחסי בחלקות, או לשלם להם פיצויים, בהתאם לסעיף 196 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). לחלופין, מבקשים העותרים כי בית המשפט יורה למשיבות למכור להם את הזכויות בחלקות, בתנאים הקבועים בסעיף 195(2) לחוק.

1. העובדות העיקריות הרלוונטיות לעתירה:

העותרים הם חליפיו של מר גמליאל מוגרבי ז"ל, שלטענתם החזיק ב-1/6 מהזכויות בחלקה 18 בגוש 6632 (רישום בספרי האחוזה ביום 30.3.1943 לפי שטר מס' 2959) (להלן: "הבעלים המקורי" או "גמליאל" ו-"חלקת המקור", בהתאמה). יתר הזכויות בחלקת המקור היו בבעלות אחיו של גמליאל, מר יעקב שלמה מוגרבי ז"ל (להלן: "יעקב מוגרבי"). לטענת העותרים, יעקב מוגרבי החזיק, בנאמנות, גם בזכויות גמליאל, בחלקת המקור.

בשנת 1944, במסגרת תכנית בניין עיר R/96, חולקה חלקת המקור ל–85 חלקות, שלימים נרשמו בלשכת רישום מקרקעין כחלקות מס' 322–406, בהתאם לתכנית לצרכי רישום מס' 803/44.

החלקות אליהן מתייחסת עתירה זו, הן חלקות 397–398 ו-403–406 (להלן: "החלקות החדשות").

חלוקת המקרקעין אושרה ונרשמה בספרי האחוזה ביום 18.10.1944. הזכויות בחלקות החדשות הועברו לנציב העליון, ונרשמו בפנקסי המקרקעין לצרכי ציבור (שימוש דרכים ושימוש ציבורי). יצוין מיד כי הטענה העיקרית, מבין טענות הצדדים, עניינה בסוגיה האם החלקות הופקעו על ידי עיריית תל אביב יפו (להלן: "העירייה"), כחלק מתכנית R/96 והועברו לנציב העליון בנאמנות עבור העירייה, או האם הבעלים המקורי הוא שיזם את החלוקה, וביקש להעביר ולרשום את הנציב העליון כבעלים של החלקות החדשות.

החלקות החדשות לא נוצלו לסלילת דרכים, ולא נעשה בהן שימוש לצורך ציבורי.

בשנת 1953 פורסמה תכנית מתאר ל' שקבעה ייעודי קרקע באזורים שונים, לרבות בחלק מן החלקות החדשות. התכנית לא כללה כל סימון של דרכים, או שטחי ציבור, בתחום החלקות החדשות (להלן: "תכנית ל'").

בשנת 1969 פורסמה תכנית בניין עיר 111, שהיא תכנית מתאר, במסגרתה נקבע למרבית משטח החלקות החדשות, ייעוד מגורים (ללא דרכים או שטחים ציבוריים) (להלן: "תכנית תא/111").

בשנת 2012 הופקדה תכנית תא/3700, בה נקבע כי המדינה זכאית להקצאות של מגרשים המיועדים לייעוד פרטי (מגורים) בגין החלקות החדשות (להלן: "תכנית תא/3700").

במסגרת התנגדות שהגישה המשיבה 3 לתכנית תא/3700, התייחסה המשיבה לעניין השבת קרקעות שהופקעו לבעלים פרטיים, ובתצהיר שצורף להתנגדות נכתב כי בעבר הושבו קרקעות לבעלים פרטיים, והנושא מצוי בבדיקה במינהל (נספח 16 לעתירה). בעקבות זאת, ביום 15.1.2012, פנו העותרים למשיבה 3 בבקשה להשבת זכויותיהם בחלקות המופקעות (נספח 17 לעתירה). ביום 3.5.2012דחתה המשיבה את בקשת העותרים, וטענה כי חל שינוי בדין, במסגרת תיקון לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (נספח 18 לעתירה).

בנסיבות אלה הגישו העותרים את העתירה שבפני.

1. טענות הצדדים:

העותרים:

העותרים טוענים כי העירייה הפקיעה את החלקות החדשות במסגרת תכנית 96R, ללא כל פיצוי או תמורה, והנציב העליון נרשם כבעלים בנאמנות עבור העירייה. העותרים טוענים כי סיבת הרישום בנאמנות היא טכנית, והיה צורך ברישום בנאמנות כי במועד ההפקעה, החלקות שהשתרעו מצפון לנחל הירקון לא נכללו בגבול המוניצפלי של העירייה. לטענתם, דרישת ההפקעה לצרכי ציבור הייתה תנאי לאישור תכנית 96R על ידי הרשויות.

העותרים טוענים כי לא התנגדו לתכנית ל', מאחר שהייתה זו תכנית מתאר לא מפורטת, והעותרים סברו שהוועדה המקומית לא זנחה את מטרת ההפקעה לכאורה.

לטענת העותרים, במהלך השנים, הבטיחו המשיבות והתחייבו כי זכויותיהם בקרקעות ישוחזרו, במסגרת תכניות איחוד וחלוקה עתידיות. העותרים מפנים למכתב מיום 27.7.1966 של סגן ראש העיר מר י. רבינוביץ' שבו נכתב: "השטחים שהופרשו בעבר ע"י בעלי הקרקעות לצרכי ציבור יועמדו לזכותם של אותם בעלים לצורך חישוב ההפרשות החדשות" (נספח 4 לעתירה), וכן למכתבו מיום 29.12.1980 של מר י. זילבר, שהיה משנה למנהל אגף נכסים בעיריית תל אביב, שבו נכתב: "בהתאם לתקנות תכנית בניין עיר 1700, לכשתאושר, יקבלו הבעלים של חלקה 12 הנ"ל, ואתם בכללם, את זכויותיהם מהשטח ברוטו של החלקה, בהתאם ללוח הקצאות מטבלת איזון שיאושרר בעתיד" (נספח 14 לעתירה).

לטענת העותרים, הם מעולם לא כבשו את טענותיהם, ובמהלך כל השנים שמרו על זיקתם למקרקעין. העותרים טוענים כי הסיבה שבגינה לא הגישו במשך עשרות שנים את תביעתם, נעוצה במצגי השווא של המשיבות, לפיהם זכויות העותרים שמורות ועומדות להם.

העותרים טוענים כי במקרה דנן מתקיימים שלושת הרכיבים של סעיף 196(א) לחוק: המקרקעין ניטלו מהם, לטענתם, ללא תשלום פיצויים, ייעוד המקרקעין שונה לייעוד שאין להפקיע למענו ללא תשלום פיצוי, והעותרים הודיעו כי רצונם בהשבת זכויותיהם בחלקות המופקעות.

העותרים מסכימים כי המשיבות לא נקטו בהליכים פורמאליים של הפקעה, לפי חיקוק כלשהו בעת העברת הזכויות בחלקות החדשות לנציב העליון. לטענתם, החלקות ניטלו מהם בכפיה, לשם ביצועה של תכנית 96R, בלא שקיבלו כל תמורה. העותרים טוענים כי התכנית המנדטורית 6R התירה הקמת בתי מגורים בחלקת המקור, ולכן לא נזדקקו לתכנית 96R על מנת שייעוד החלקה יהיה למגורים. משכך, התכנית לא השביחה את מקרקעיהם, ולא הייתה לה השפעה, כלכלית או תכנונית, אשר מהוות תמורה.

העותרים טוענים כי המקרה דנן שונה במספר מאפיינים מעע"מ 8409/16 מדינת ישראל נ' שלמה קרסו (פורסם בנבו, 22.02.2018) (להלן: "עניין קרסו"). לטענתם, בעניין קרסו קבע בית המשפט כי התובעים כשלו בהרמת נטל הראייה, ואולם בענייננו סבורים העותרים כי העתירה מבוססת על ראיות רבות, אשר תומכות בגרסתם. בנוסף, לטענת העותרים, העתירה בעניין קרסו מסתמכת, בעיקרה, על סעיף 195(2) לחוק, בעוד שבהליך זה העותרים מבקשים לסמוך עתירתם על סעיף 196 לחוק, ולחלופין בלבד להתבסס על סעיף 195(2) לחוק. כמו כן, טוענים העותרים כי במקרה דנן גורמים מוסמכים הבטיחו להם, מפורשות, פיצוי בגין החלקות המופקעות לכאורה.

המשיבות 1, 2:

המשיבות 1 ו-2 טענו יחדיו במסגרת הליך זה. על כן בחלק זה של פסק הדין, יכונו שתיהן יחד "המשיבות".

המשיבה 1, היא עיריית תל אביב יפו, טוענת כי אינה צד נדרש לעתירה, מאחר שהחלקות לא היו ואינן בבעלות העירייה. עוד טוענת, כי לא הוקצו לה זכויות בגין החלקות בתכנית תא/3700, ואין בידיה זכות שתוכל להשיב לעותרים.

המשיבות סבורות כי ככל שיקבע כי הנציב העליון (ולאחר מכן מדינת ישראל שבאה בנעליו) נטלו את חלקות העותרים (ברכישה כפויה או הפקעה), הרי שלא תהיה לעותרים עילה כנגד המדינה, לנוכח תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, לעניין תקופת ההתיישנות.

לכן, לדעת המשיבות, העלו העותרים תאוריה לפיה הנציב העליון תפקד כ'נאמן' של עיריית תל אביב יפו, וזאת על מנת שיוכלו לטעון לקיומן של עילות לפי סעיפים 195–196 לחוק התכנון והבניה, שהם סעיפים החלים על הפקעות של הוועדה המקומית בלבד, ולא של המדינה. המשיבות טוענות כי טענות העותרים חסרות כל בסיס עובדתי או היגיוני, וכי בזמנים הרלוונטים, לעיריה לא הייתה כל זיקה למקרקעין שאף לא היו בתחומה המוניציפלי. כמו כן, לטענת המשיבות, לא הביאו העותרים ראיה כלשהי שיש בה כדי לסתור את המרשם ונסחי הרישום, שלפיהם המקרקעין רשומים על שם מדינת ישראל מאז שנת 1944.

המשיבה 1 סבורה שהמפורט לעיל הוא הסיבה לכך שצורפה לעתירה, וכי המדובר ב"מסע דיג ספקולטיבי" (ס' 3 לסיכומים מטעם המשיבות 1, 2) של העותרים, בניסיון למצוא זיקה בין העירייה לבין המקרקעין מושא העתירה. לטענת המשיבות, יש לדחות את העתירה על הסף בהעדר עילה ובהעדר יריבות. בנוסף, טוענות המשיבות, כי לא קמה יריבות, גם לנוכח טענת ההבטחה השלטונית, שהעלו העותרים, מאחר שזו ניתנה בהתייחס למקרקעין אחרים שהופקעו על ידי העירייה (ולא על ידי הנציב העליון).

זאת ועוד. המשיבות טוענות כי הגשת העתירה כנגדן, מהווה שימוש לרעה בהליכי משפט, הטרחתן והטרדתן לשווא. לטענתן, ניסיון העותרים לבסס טענת הבטחה מינהלית, מהווה הטעיה של בית המשפט או למצער חוסר הבנה של העותרים, ומשכך התנהלות העותרים היא בחוסר תום לב ומחייבת דחיית העתירה על הסף.

לטענת המשיבות יש לדחות את העתירה על הסף, גם מן הטעם שלבית המשפט לא נתונה סמכות עניינית לדון בעתירה. המשיבות טוענות כי לא קיימת החלטה שהתקבלה על ידי מי מהמשיבות (1,2 ו-3), והיא הנתקפת בעתירה. המשיבות טוענות כי אמנם ביום 22.6.2016 נטען במהלך דיון כי ההחלטה הנתקפת היא ההחלטה לאשר את תכנית 3700, ואולם אין לטענה זו כל אזכור בעתירה או בעתירה המתוקנת. בנוסף, ההחלטה לא צורפה לעתירה, הוועדה המחוזית שהיא הגורם שקיבל את ההחלטה לא צורפה להליך וכן, כבר הגישו העותרים עתירה כנגד תכנית 3700 שניתן בה פסק דין חלוט ובסוגיה זו קיים מעשה בית דין.

כמו כן, המשיבות טוענות כי סעיפים 195(2) ו-196 עוסקים בשני מצבים עובדתיים חלופיים. בעוד סעיף 195 דן במקרה בו המקרקעין נרכשו בתמורה, סעיף 196 דן במקרה שהמקרקעין הופקעו ללא תשלום תמורה. משכך, טוענות המשיבות כי המדובר בהעלאת טענות עובדתיות חלופיות ש"אינן יכולות לדון בכפיפה אחת בכתב העתירה" (ס' 28 לסיכומים מטעם המשיבות 1, 2). יתרה מכך, לטענתן, עצם העובדה שהעותרים טוענים לעילה מכח סעיף 196, מצביעה על כך שזנחו את הטענה באשר לסעיף 195(2), המצריך הוכחת יסוד עובדתי של קבלת תמורה.

לבסוף טוענות המשיבות, כי מאחר שהמשיבה 1 אינה צפויה לקבל הקצאת זכויות סחירות במקרקעין מכח תכנית 3700, קבלת העתירה תוביל להתעשרות העותרים שלא כדין ועל חשבון הציבור.

המשיבה 3:

המשיבה 3 חוזרת על טענותיה המקדמיות, ולדעתה יש לדחות את העתירה על הסף.

לטענת המשיבה 3 יש לדחות את העתירה גם לגופה.

לטענת המשיבה 3, העותרים "ישנו" על זכויותיהם במשך עשרות שנים, והגישו התנגדות רק בשנת 2015, לתכנית תא/3700, בעוד תכנית תא/111 הוגשה למתן תוקף בשנת 1969, וכבר שינתה את ייעודן של עיקר החלקות נשוא העתירה. המשיבה 3 טוענת כי ככל שאכן העותרים פנו לעירייה באשר לזכויותיהם הנטענות במקרקעין, הרי לא פנו לבעלים הרשום של מקרקעין, היא המשיבה 3, עד לשנת 2012, כ-70 שנה לאחר העברת המקרקעין, ועשרות שנים לאחר שינוי הייעוד.

לטענת המשיבה 3, חלק מטענות העותרים הוכרעו במסגרת העתירה המינהלית שהגישו כנגד אישורה של תכנית תא/3700, וקביעות פסק הדין מהוות מעשה בית דין. כך, טוענת המשיבה 3, כי הסעדים המבוקשים על ידי העותרים הוכרעו, או מהווים סעדים שאינם יכולים לדור בכפיפה אחת, מאחר שמבוססים על טענות עובדתיות סותרות. עוד טוענת המשיבה 3 כי טענות העותרים, בענין הבטחה מינהלית ועשיית עושר שלא במשפט, נדחו. יתרה מכך, לטענת המשיבה 3, המשיבות 1 ו-2 אינן של בעלים של המקרקעין, ולכן אין הן הגורם המוסמך ליתן הבטחה מינהלית, ואין נפקות להבטחה הנטענת. בהמשך לכך, טוענת המשיבה 3, כי מאחר שלעותרים אין עילה לפי סעיפים 195–196 לחוק, לא מתקיים יסוד "שלא כדין" לביסוס עילת עשיית עושר שלא במשפט.

המשיבה 3 טוענת כי הזכויות במקרקעין הועברו לנציב העליון ביוזמת בעל הזכויות המקורי ובהסכמתו. לטענתה, בעל המקרקעין של החלקה המקורית יזם את תכנית החלוקה, כדי ליצור מגרשים הניתנים לשיווק ומכירה, מהלך המשביח את ערכם של המקרקעין. המשיבה 3 מפנה לנסחי הרישום, המצביעים, לטענתה, על כך שהחלקות האחרות שנוצרו עקב הפיצול, אכן נמכרו לצדדים שלישיים. המשיבה 3 מפנה לכתב העתירה שהגישו העותרים בהליך המנהלי הקודם, בה ציינו כי הפיצול השביח את המקרקעין. כמו כן, המשיבה 3 מפנה לפסק דינה של כב' השופטת ר' רונן, בו נקבע כי "בעקבות הפיצול של חלקות המקור היה ברור כי החלקות הפרטיות הושבחו לעומת חלקות שכנות" (נספח ב לתגובה מקדמית מטעם המשיבות 1, 2, עמ' 26 לפסק הדין).

לטענת המשיבה 3, מקום בו מדובר בהעברה רצונית, אין רלוונטיות להזנחת היעוד הציבורי, ואין הבעלים ההיסטורי יכול לדרוש את השבת המקרקעין. המשיבה 3 טוענת כי בהתאם לנקבע בפסה"ד בעניין קרסו, תחולת סעיף 195(2) תלויה בשאלה אם המקרקעין הועברו מרצון או בכפייה, ומאחר שלא הוכח בענייננו יסוד של כפייה, הזיקה בין הבעלים לבין המקרקעין נותקה.

יתרה מכך, לטענת המשיבה 3 אין מסמכים המהווים אינדקציה, בזמן אמת, כי ההעברה לניצב העליון נעשתה בנאמנות עבור העירייה, וכי המכתבים עליהם מנסים העותרים לבסס את טענותיהם, נכתבו עשרות שנים לאחר ביצוע העברת המקרקעין. המשיבה 3 מדגישה כי הרשות המקומית עצמה טוענת, במסגרת ההליך דנן, כי אין לה כל זכות במקרקעין נשוא העתירה. המשיבה 3 טוענת כי מאחר שהמקרקעין אינן בבעלות העירייה, גם הוראות סעיף 196 לחוק אינן רלוונטיות בענייננו.

כמו כן, לעניין סעיף 196 לחוק, טוענת המשיבה 3 כי גם היסודות "הפקעה" ו-"ללא תשלום" אינם מתקיימים בענייננו, כאמור, מאחר שעסקינן, לטענתה, בהעברה מוסכמת, וכי שינוי היעוד הוליד רווחים כלכליים לבעלים.

בנוסף, המשיבה 3 טוענת כי הבעלים המקורי הוא מר יעקב מוגרבי ולא מר גמליאל מוגרבי, וכי הטענה לפיה הראשון החזיק את חלקת המקור, בנאמנות עבור מר גמליאל, לא הוכחה על ידי העותרים. יתרה מכך, לטענת המשיבה 3 טענת הנאמנות מתייחסת לחלקה אחת מתוך החלקות שפוצלו, ולא לחלקת המקור.

לבסוף, טוענת המשיבה 3 כי הנטל להוכיח כי העברת המקרקעין נעשתה בכפייה מוטל על הטוען לזכות, הם העותרים, וכי חלוף הזמן יש בו כדי להעיד על ניתוק הזיקה הקניינית בין הבעלים לבין המקרקעין. המשיבה 3 טוענת כי בית המשפט העליון קבע כי ניתן להחיל את דוקטרינת 'הנזק הראייתי' גם על סוגיות קנייניות ודיני מקרקעין. המשיבה 3 טוענת כי התובענה נוגעת לזכויות נטענות משנות הארבעים של המאה הקודמת, וכי הדבר יוצר נזק ראייתי ברור.

1. דיון והכרעה:

בפתח הדברים אעיר כי טענות הסף בעניין שיהוי והתיישנות נידונו בהחלטתי מיום 6.8.2017, בה קבעתי כי "לא ראוי לדחות את העתירה בשל שיהוי בהגשתה" (שם, בעמ' 7), זאת בעיקר מאחר ש"היקפה הכלכלי של העתירה והסוגיה שבליבה הינן בעלות משקל משמעותי עבור העותרים, ובעלות השלכות לא מבוטלות בדבר התנהלותה החוקית של המשיבה" (שם, בעמ' 9), לכן החלטתי כי "יש לדחות את טענות הסף, ולקיים דיון בעתירה לגופה" (שם, בעמ' 7 להחלטה). עם זאת, באשר להתיישנות, קבעתי כי "הכרעה כזאת תיתכן רק לאחר שמיעת כלל טענות הצדדים" (שם, בעמ' 10) וזאת מאחר שקביעה כי "חלה התיישנות, תקבע, בהכרח, כי לא הייתה הפקעה כלל, ומשכך למעשה משמעה הכרעה בגוף העתירה" (שם).

בהתאם, לא אדון בטענת השיהוי. עיקר העתירה עניינה בשאלות האם העברת המקרקעין לנציב העליון נעשתה מרצון או בכפייה, והאם התקבלה תמורה בגין ההעברה.

למען הנוחות, להלן סעיפים 195(2) ו-196(א) לחוק התכנון והבנייה, הרלוונטיים לדיון בענייננו:

"195. מקרקעין שנרכשו בביצוע תכנית על פי הסכם או שהופקעו כך תמורת תשלום פיצויים, יחולו עליהם הוראות מיוחדות אלה:

(2) שונה ייעודם על-פי הוראות חוק זה, מותר באישור ובהתייעצות כאמור למכרם, להשכירם או לעשות בהם העברה אחרת, ובלבד שניתנה למי שרכשו ממנו את המקרקעין או לחליפו הודעה שהוא רשאי, תוך שלושים יום, לקנותם במחיר שלא יעלה על הסכום שבו נרכשו ממנו, בצירוף שוויה של כל השבחה בהם הנובעת מהתכנית; הודיע מקבל ההודעה תוך המועד האמור שהוא מוכן לקנות את המקרקעין, יועברו אליו כאמור".

"196. (א)  מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים וייעודם שונה לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים, תשלם הועדה המקומית פיצויים למי שהיה זכאי להם בשעת ההפקעה אילו היתה ההפקעה מחייבת תשלום פיצויים באותה שעה, או אם רצה בכך, תחזיר את המקרקעין למי שהופקעו ממנו".

לשון אחר:

סעיף 195 לחוק, מתייחס למצב בו רשות מקומית הפקיעה או רכשה בכפייה מקרקעין בתמורה לפיצויים, בעבור צורך ציבורי, ולימים שינתה את ייעוד המקרקעין. או אז, על הרשות להעניק לבעלי המקרקעין (או חליפיו) את האפשרות לרכוש בחזרה את המקרקעין.

סעיף 196 לחוק, מתייחס למצב בו רשות הפקיעה מקרקעין ללא תשלום פיצויים, ולימים שינתה את ייעוד המקרקעין. או אז, על הרשות לשלם פיצויים לבעלי המקרקעין או להשיב לו את המקרקעין, בהתאם להעדפתו.

מעמד העותרים

כאמור, העותרים טוענים כי הם חליפיו של מר גמליאל מוגרבי, אשר יעקב אחיו החזיק בזכויות בחלקת המקור, בנאמנות עבורו.

אמנם, בדיון שהתקיים ביום 18.10.2015, ציינו העותרים כי "לפני למעלה מעשרים שנה נשרף בית הקולנוע של משפחת מוגרבי ושם עלו באש רוב המסמכים של המשפחה" (ראו פרוטוקול דיון מיום 18.10.2018, בעמ' 2, שורות 5–6). עם זאת, ללא ראיות מספקות וספציפיות להוכחת הנאמנות בין האחים, הטענות נטענות בעלמא ולא אוכל לקבלן.

מן האמור, נראה לי, כי לא ניתן לקבוע שלעותרים מעמד אל מול המדינה או העירייה באשר לקרקעות. בכך בלבד יש טעם לדחיית העתירה. ברם, למען הסדר הטוב, אדון בעתירה כאילו התקיימה הנאמנות הנטענת, ואתייחס כאמור לשאלה האם הקרקעות הועברו מרצון או בכפיה.

הפקעה/נטילה בכפייה

פסק הדין בעניין קרסו יהווה אבן בחן לחלק זה של הדיון, בהיותו קרוב ודומה מאוד לענייננו אנו. כך למשל, כדבריו של כב' השופט י' עמית, גם במקרה דנן "ממרחק הזמן, קשה לספק תשובות ברורות לשאלות העובדתיות שמתעוררות בתיק זה: מה בדיוק היה מעמדן החוקי של התכניות, מה התכליות שעמדו בבסיסן ומה היו השלכותיהן המעשיות על הזכויות במקרקעין; מה הרוויחו המנוחים מתכנית הפרצלציה ומהעברת המקרקעין; האם וכיצד התנהל משא ומתן בין המנוחים לבין השלטונות בתקופת המנדט; על איזה רקע נולדה תכנית הפרצלציה, מה הוביל אליה ומה היו השלכותיה. הערפל הכבד ממאן להתפזר גם לאחר עיון במכלול הראיות שהוגשו. [...] עשרות השנים שחלפו מקשות עלינו להבין את השתלשלות העניינים ואת מערכת היחסים בין המנוחים לבין שלטונות המנדט הבריטי" (שם, פס' 4 ו-7 לדבריו של כב' השופט י' עמית).

סעיפים 195–196 לחוק, מתייחסים שניהם להפקעה על ידי רשות. טענת העותרים, היא כי המקרקעין הופקעו על ידי הרשות, והועברו בנאמנות בלבד לנציב העליון.

מכתבו של מר שמואל ינאי, שנשלח אל מינהל מקרקעי ישראל, יכול להצביע על כך שהנציב העליון אכן החזיק במקרקעין בנאמנות, עבור עיריית תל אביב יפו. כך נכתב:

"בדרך כלל נרשמות חלקות מסוג זה על שם הרשות המוניציפלית, אולם במקרה של עבר הירקון לא הייתה קיימת רשות מוניציפלית ולכן נרשמו החלקות על שם הנציב העליון. מאז קום המדינה הורחב תחום השיפוט של עירית תל-אביב והעיריה היא עכשיו הרשות המוניציפלית המוסמכת בגושים הנ"ל. [...] לאור האמור לעיל אבקשך להורות להעביר את הקרקע הציבורית, הרשומה על שם הנציב העליון [...] על שם עירית תל-אביב" (ראו העתק מכתבו של מר שמואל ינאי מיום 14.5.1962, מצורף).

יחד עם זאת, רק בהתסמך על מכתב זה (ומכתב נוסף, בו מצאתי חיזוק פחות ערך לטענת העותרים) קשה לקבל את טענת הנאמנות. כטענת המשיבה 3, אין המסמכים מהווים אינדקציה, בזמן אמת, כי ההעברה לניצב העליון נעשתה בנאמנות עבור העירייה. שני המכתבים אליהם מפנים העותרים ועליהם מנסים להתבסס, נכתבו כעשרים שנה לאחר ביצוע העברת המקרקעין, והרשות המקומית עצמה טוענת, במסגרת ההליך, כי אין לה כל זכות במקרקעין נשוא העתירה.

זאת ועוד. סעיף 195(ב) לחוק, שכאמור אינו רלוונטי אם העירייה לא היא זו שהפקיעה את הקרקע, דן במצב בו מקרקעין נרכשו מבעלים, בתמורה, כחלק מביצוע תכנית. כב' השופט מ' מזוז עמד על החלופה ההסכמית שבסעיף, ואימתי המדובר בהעברה רצונית, שלא מתוך אילוץ:

"מקום שמדובר בהפקעה, ההצדקה להענקת זכות קדימה לבעלים לרכוש חזרה את מקרקעיו בעת שהרשות משנה את ייעודם הציבורי ומחליטה להעביר זכויותיה בהם לאחרים, היא ברורה. [...] הגיון זה ניתן 'למתוח' גם לגבי העברה הסכמית שבמהותה נעשתה בכפיה אך קשה להצדיקה מקום שמדובר בהסכם מרצון שתמורה וטובות הנאה אחרות בצדו. [...] מקום שלפנינו העברה כפויה במסווה של הסכמה, קמה הצדקה להעניק למעביר בהסכם זכות קדימה לרכוש חזרה את מקרקעיו [...] קביעת מהות ההסכם מחייבת בחינת נסיבות עריכתו כמו גם תוכנו, ובין היתר: זהות יוזם התכנית מכוחה הועברו המקרקעין לרשות; זהות יוזם הסכם ההעברה והתנהלותו במשא ומתן; מועד רכישת המקרקעין, לפני או אחרי אישור התכנית המייעדת את המקרקעין להפקעה לצרכי ציבור; התמורה, הישירה והעקיפה, שצמחה לבעל המקרקעין במסגרת הסכם ההעברה, לרבות השבחת ערך המקרקעין שנותרו בידי הבעלים וכל תועלת אחרת שהפיק מההסכם; הזמן שחלף בין מועד אישור התכנית המייעדת את המקרקעין לייעוד ציבורי לבין מועד עריכת ההסכם, ועוד כיוצא באלה נסיבות אשר בכוחן לספק אינדיקציה למרכיב הכפיה או הרצון העומד ביסוד ההסכם [...] אין מדובר ברשימה סגורה [...] התמורות וטובות ההנאה מהן נהנה הבעלים בעקבות הסכם ההעברה הן אינדיקציה משמעותית לכך שאין מדובר בהסכם כפוי. [...] וזאת בין בתמורה כספית ובין בהשבחת החלק במקרקעין שנותר בידו" (הדגשות במקור – י.ש.) (עע"מ 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית ת"א-יפו, פס' 21–24 לדבריו (פורסם בנבו, 09.11.2015).

עוד רלוונטית לענייננו, התייחסותו של כב' השופט מזוז לעניין חלוף הזמן:

יש מקום לתת ביטוי לרציונלים שבבסיס דיני ההתיישנות במסגרת פרשנות ויישום הוראת סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה. [...] אני סבור כי ככל שחלף זמן רב יותר ממועד רכישת המקרקעין יהא מקום להטיל נטל ראייתי כבד יותר על הבעלים, הן לשם הוכחת עצם קיומה של כפיה בהסכם ההעברה, והן באשר לעוצמת הכפייה, אשר יצדיקו להחיל על המקרה את זכות הקדימה לפי סעיף 195(2) בחלוף תקופה ארוכה." (הדגשה במקור – י.ש.) (שם, בפס' 26).

ואכן, בענייננו, אין חולק כי לא הייתה הפקעה, וכי ההעברה נעשתה מרצון ("העברה נעשתה מרצון על הדבר הזה אין חולק", ב"כ העותרים, פרוטוקול מיום 31.5.2020, בעמ' 16, שורות 5–6).

בבחינת חלוף הזמן, הנטל על כתפי המשיבים להוכיח כי העברת החלקות נעשתה ללא תמורה כבד אף יותר. ככלל, השנים הרבות שעברו מצביעות על ניתוק הזיקה הקניינית בין המשיבים לבין המקרקעין (עניין קרסו, פס' 5 לדבריו של כב' השופט י' עמית). חלפו כ-76 שנים ממועד הפרצלציה, ועוד כ-67 שנים ממועד קבלת התכנית הראשונה, שבה היה שינוי תכנוני במקרקעין (תכנית ל'). מאז אושרו שתי תכניות נוספות. המשיבים לא העלו טענות, לא כל שכן טענות משכנעות, באשר לסיבה לכך שרק לתכנית האחרונה, בשנת 2012, התנגדו לראשונה, והחלו בהליכים משפטיים לקבלת/רכישת החלקות.

זאת ועוד, העותרים טוענים כי העברת המקרקעין נעשתה כחלק ובעקבות תכנית 96R, ברם, המשיבות טוענות כי המקרקעין הועברו מרצון, וזאת בעיקר לנוכח האפשרות לחלק את החלקה המקורית לחלקות חדשות קטנות, להשביח את ערכן, לשווקן ולמכרן. נראה כי אכן היה אינטרס לבעלים המקורי להעביר את המקרקעין, עבור טובות הנאה אלו. למצער, לא הצליחו העותרים להרים את נטל הראייה כי לא כך היה הדבר, וכי המדובר בהעברה בכפיה ובלא תמורה בגינה; והרי "כאשר מדובר בהעברה רצונית של קרקע לרשות הציבורית ולא עקב כפייה, אין זה משנה עוד האם הייעוד הציבורי מומש או נזנח. הבעלים אינו יכול להשיג ביטול של ההעברה, אך משום שהמטרה הציבורית לא מומשה" (עע"ם 2914/03 הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון נ' חונוביץ, פס' 8 לדבריו של כב' השופט א' גרוניס (פורסם בנבו, 25.10.2010)).

באשר לסעיף 196(א) לחוק. לא זו בלבד כי נראה שלבעלי המקרקעין היה אינטרס כלכלי בפרצלציה כחלק מתכנית 96R, מאחר שחלוקת החלקה המקורית הקנתה את אפשרות הסחירות בחלקות, טענת העותרים לעילה לפי סעיף 195 לחוק, ולחלופין לפי סעיף 196 לחוק, מהווה העלאת טענות עובדיות חלופיות סותרות.

תקנה 72 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 קובעת כי "בכתב טענות אין לטעון כנגד אותו בעל דין טענות עובדתיות חלופיות, אלא אם כן הצהיר הטוען כי העובדות כהוויתן אינן ידועות לו; אין באמור בתקנה זו כדי למנוע טענות משפטיות חלופיות" (שם).

אמנם, קיימים חריגים, וניתן לטעון טענות עובדתיות סותרות כנגד אותו בעל דין, אם הטוען מצהיר כי העובדות כהווייתן אינן ידועות לו (יששכר רוזן-צבי, ההליך האזרחי 261 (2015)), אך בענייננו העותרים טוענים באופן מפורש כי לא התקבלה תמורה בעבור הפקעת המקרקעין (פרוטוקול דיון מיום 22.6.2016, בעמ' 10, שורה 19).

משכך, המדובר בשני נתיבים עובדתיים, שאינם מתיישבים זה עם זה. לפיכך, אחת מהעובדות בהכרח איננה נכונה. בענייננו, טענות העותרים לפיהן לא התקבלה תמורה (קרי עילה לפי סעיף 195 לחוק), ולחלופין התקבלה תמורה (קרי עילה סעיף 196), אינן עולות בקנה אחד, ולא ניתן לטעון אותן במקביל.

לסיכום, לאחר קריאת החומר רב שהומצא על ידי הצדדים, לרבות הראיות המצורפות לו והטיעונים בעל פה ובכתב, סבורה אני כי לא עלה בידי העותרים להוכיח כי העברת הקרקעות נעשתה בכפייה. די בכך על מנת לשמוט את בסיס העתירה כולה.

עם זאת, אעיר, כי לא מצאתי בסיס לטענת הנאמנות של מר יעקב מוגרבי לחלקות של אחיו, גמליאל, שהעותרים הם חליפיו וכן, לא הוכח, כלל ועיקר, כי החלקות הוחזקו על ידי הנציב העליון בנאמנות עבור עיריית תל אביב יפו, שעד ימים אלה אינה בעלת זכויות במקרקעין.

1. סוף דבר:

על כן, כמפורט בפסק הדין, סבורה אני כי יש לדחות את העתירה והעתירה נדחית.

אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י בחשון תשפ"א, 28 באוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.