לפני תביעה כספית שהוגשה במקור לתשלום סך 800,000 ₪, לימים תוקנה התביעה והועמדה על סך 100,000 ₪.

התובע, אדריכל במקצועו, טוען כי בשנת 2006 התקשר יחד עם הנתבע בשני הסכמים מול אדם בשם קלמן וינוגרד שהיה בעלים של מקרקעין ברחוב פנחס מרגולין 45 בחיפה (להלן:"הנכס").

מדובר בהסכם שכירות ביחס לנכס ובהסכם למתן שירותי תכנון והשבחת מקרקעין, שניהם נחתמו ביום 5.10.06 (ויקראו לפי העניין "ההסכם/מים משנת 2006") . בנכס ניהלו התובע והנתבע משרד אדריכלים במשותף עד שנפרדו דרכיהם זאת לאחר שביום 20.5.09 נחתם ביניהם הסכם פירוד כאשר בין תנאיו התחייב התובע לפנות את הנכס והנתבע שקיבל זכויות לפי הסכם השכירות התחייב לשלם לו החזר חלקי של השקעותיו בנכס בעוד שביחס להסכם שירותי התכנון, התובע קיבל את כל זכויות וחובות הנתבע. התובע מציין כי בעוד הוא נטל עליו סיכונים, הנתבע זכה בזכויות "בטוחות" כמו הסכם השכירות.

התובע טוען כי מי שפנה אליו בתחילה בנושא הוא הנתבע אשר הכיר לו את עו"ד הראל הכהן שייצג אז את וינוגרד והכל על מנת שהתובע כמומחה בתחום, ימצא פתרון של גישה למקרקעין, בעיה שבגינה התקשה וינוגרד למכור את הקרקע עליה הוקם הנכס זאת בשל דרישות תו"ב.

התובע הסכים, סבר כי ישנו פתרון לבעיה התכנונית הכוללת תגבור זכויות בניה וביקש כי שכרו ייגזר מתוך שווי הזכויות המתוגברות ובהענקת זכות ראשונים להבאת רוכשים.

התובע טוען כי מה שהניע אותו להתקשר בהסכם התכנון ומה שהיווה בסיס לידיעתו בעת חתימת הסכם הפירוד הייתה ההנחה כי ההסכמים יאפשרו לו לרכוש את הנכס מידי מר וינוגרד כנגד תמורה של חצי מיליון דולר ואם היה יודע שלצד אחר יש זכויות בנכס, לא היה מתקשר בהסכמים.

רק לאחר החתימה על הסכם הפירוד התברר לתובע שצד ג'-חברת גבי בן גלים טוענת לזכויות בנכס שנרכשו לטענת האחרונה עוד בשנת 2002 כאשר מי ששימש בשעתו כאדריכל וייצג את בן גלים מול הרשויות היה הנתבע.

המחלוקת "החדשה" משנת 2009 הולידה 3 תביעות שאוחדו והתבררו בבית המשפט המחוזי בחיפה, האחת תביעתה של בן גלים, השנייה תביעתו של מר וינוגרד כנגד בן גלים בה טען שלאחרונה אין זכויות בנכס והשלישית תביעתו של התובע כנגד הנתבע כאן.

תביעת התובע כנגד הנתבע בבית המשפט המחוזי הועברה לבוררות והנתבע חדל מלהיות צד להליכים שם שהסתיימו בהסדר שחייב את התובע "לפדות" את הנכס מבן גלים והביא בסופו של יום לכך שהנכס נרכש לטענת התובע ב-2.8 מיליון ₪ יותר מאשר המחיר עליו הסתמך התובע, הפרש שנבע מהתארכות ההליך מול בן גלים כאשר בינתיים חלה עליה משמעותית במחירי הקרקעות באזור.

התובע טוען כנגד הנתבע כי זה ידע לאורך כל הדרך על טענותיה וזכויותיה לכאורה של בן גלים אך לא אמר דבר ולכן חתימתו של הנתבע על ההסכמים נעשתה בחוסר תום תוך הסתרת מידע מהותי והתנהלות זו המשיכה גם בהליך בבית המשפט המחוזי שם לא טען הנתבע דבר כנגד זכויותיה לכאורה של בן גלים ואף הגיע להעיד מטעמה.

התובע טוען שאילו היה הנתבע מספר לו עוד בהתחלה, בסמוך לשנת 2006 כי חברת בן גלים טוענת לזכויות בקרקע וכי הוא-הנתבע ייצג אותה בעבר ומול וינוגרד, לא היה נכנס כלל להרפתקה ולא היה משקיע בפעולות במסגרת הסכם התכנון.

לגרסת התובע, הנתבע מעולם לא טען באופן פוזיטיבי כי ההסכם מול בן גלים חסר תוקף להבדיל מעו"ד הראל הכהן אשר בזמן אמת אמנם לא אמר דבר אך בסופו של יום הביע את עמדתו לפיה אותו הסכם חסר תוקף.

ולבסוף, טוען התובע כי הנתבע סיכל בשנת 2008 עסקת מכר שהיה צפוי התובע לבצע מול וינוגרד כאשר בפועל לאותו סיכול שבא לידי ביטוי בהצהרה על קיום קונה אחר המבקש לחתום על הסכם מכר לא היה בסיס ואיש לא הגיע לחתום בסופו של יום.

לטענת התובע נגרם לו נזק במספר מישורים, הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם לא לקח בחשבון את הסיכון הנובע מהמידע שהוסתר, התובע עתר בתביעתו המקורית לפיצוי בגין הסכום ששילם לבן גלים, בגין העיכוב ברכישת הזכויות ובגין עליית מחיר הקרקע בשל העיכוב והתארכות ההליכים.

התובע טוען כי כנגד הנתבע הוגשה גם תביעת פינוי שם הועלו טענות סרק שונות כאשר התובע מדגיש כי הנתבע מעולם לא נתן הצעה ריאלית לרכישת הנכס. הנתבע טען באותה בוררות שהוא עצמו ביקש ועמד על כך שתתקיים כי יש לדון במחלוקת בבית המשפט.

לגרסת הנתבע הסכם הפירוד מול התובע קבע כי לא תהיה להם כל טענה או תביעה, האחד כנגד השני, בגין מעשים או מחדלים שקרו לפני החתימה וכי ההסכם על סעיפיו קוים במלואו וכי גם התובע למעשה איננו טוען אחרת.

הנתבע טוען כי התובע רודף אותו באופן אובססיבי ואף התנהג באופן אלים. הנתבע מפנה להתכתבויות מלפני כעשור בהן כבר אז ניסה בא כוחו להקטין את גובה הלהבות ולפעול יחדיו לטובת העסק. הנתבע טוען כי התובע הסית את בעלי המקצוע שעבדו בשעתו בשיפוץ הנכס כנגדו וכי פעל ואף איים כדי לסכל את השתתפות לקוח מטעם הנתבע בתחרות העסקית הלגיטימית לרכישת הנכס.

הנתבע מפנה לנספח 2 לתצהירו שהוא מכתב ארוך המתאר את השתלשלות העניינים בזמן אמת כאשר התובע שלח 14 מכתבים שלדעת הנתבע שקריים כולם והנתבע מגיב ביחס לכל אחד מהם באופן מפורט.

הנתבע טוען כי לא ידע מה הביא את התובע לחתום על ההסכמים בשנת 2006, איש לא הבטיח לתובע לקבל זכויות קנייניות בנכס, מפנה לכך שהאופציה שניתנה לתובע לרכוש את הנכס ב-550,000 דולר ניתנה לשנתיים בלבד ופקעה מעל לחצי שנה לפני חתימת הסכם הפירוד והתובע לא ניצל אותה פשוט כי לא היו לו האמצעים לשלם ואם היה רוכש את הנכס בהתאם לאופציה, לא הייתה מתעוררת בעיה שכן בשעתו בן גלים לא רשמה הערת אזהרה וזו נרשמה רק כשנה לאחר הסכם הפירוד.

אשר ליחסיו עם בן גלים, הנתבע מאשר שבן גלים פנתה אליו, כמו לקוחות רבים אחרים ע"מ שיכין סקיצה וביצוע בדיקה בעירייה בנוגע לנכס מבלי שתהיה לנתבע חשיפה כלשהי להסכם רכישה או לאופן רכישת הקרקע המיועדת.

הנתבע מפנה לכך כי מי שערך את ההסכמים, היה נוכח ופעל בעניין היה עו"ד הראל הכהן שהוא גם שותפו, ידידו ועורך דינו של התובע. הנתבע טוען כי כנראה שגם התובע סבר שסיכוייו בהליך מול בן גלים אינם טובים ולכן חתם על הסכם הפשרה מסיבותיו שלו ברם גם אותם 300,000 ₪ ששילם התובע לבן גלים גולגלו על מר וינוגרד על דרך קיזוז מהתמורה המגיעה לו.

הנתבע טוען כי התאריך על הסכם רכישת הנכס פיקטיבי מטעמי מס, הוסתר הסכם לו היה צד עו"ד הכהן שלא יכול היה לשלם את חלקו ומפנה לכך שחלקו של התובע בקבוצת הרכישה 9% בלבד.

הנתבע מפנה לכך שתביעת הפינוי כנגדו לא הייתה מוצדקת, כי בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורו אך הדבר היה מאוחר מדי ובינתיים נגרם לו נזק המוערך על ידו בכ-100,000 ₪ בשל הצורך להעביר את משרדו.

דיון

כבר בשלב זה יובהר שהגם שהתובע הקטין והעמיד את סכום התביעה על גובה הפיצוי המוסכם שבהסכם הוא עמד על כך (עד כמה שהדברים מסתדרים) שעילות התביעה נותרות על כנן כפי שטען לפרוטוקול מיום 13.9.17.

המחלוקת "העיקרית" הוגדרה בפתח סיכומי התובע כדלקמן:

"האם הנתבע הפר הפרה יסודית את הסכם הפירוד עם התובע מיום 20.5.09?

אם התשובה לשאלה העיקרית הנ"ל היא חיובית, האם מחויב הנתבע לשלם לתובע את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הפירוד: 100,000 ₪ ללא הוכחת נזק, הוא הסכום הנתבע בהליך דנן"

היות והתביעה תוקנה, היות ואין בתיק יותר שאלת הוכחת נזק הרי שיש לבדוק האם התקיימה הפרה של הסכם הפירוד, אם כן, האם היא יסודית והאם היא מקנה לתובע את הפיצוי המוסכם בהתאם לדין הנוהג?

היות ולנתבע מיוחסות ידיעות, פעולות והתנהלות שכולן קודמות להסכם הפירוד הרי שבפתח פרק הדיון יש לברר תחילה מה ידע כל אחד מהצדדים עובר לרגע בו חתם על ההסכמים משנת 2006 מול מר וינוגרד, אותם הסכמים ש"חיברו" בכלל בין הצדדים בנושא התיק כאן. ההסכם משנת 2006 הוא העוגן של התביעה הגם שהיא עוסקת כעת רק בהפרת ההסכם משנת 2009, התובע טוען בסעיף 19 לסיכומיו ש"כל מטרת התובע" בהסכמים משנת 2006 (שבלעדיהם לא היה בא לעולם ההסכם משנת 2009) הייתה לקבל זכויות במגרש על בסיס הידיעה שאין לאף צד שלישי זכות כלשהי היכולה לסכל את מטרתו.

מעיון בהסכם משנת 2006 עולה שהתובע ידע על כך שהיו ניסיונות בעבר למכור את הנכס ושבעניין הנכס התנהלו הליכים מול רשויות התכנון וכך נרשם מפורש בהסכם:

"והואיל והלקוח מעוניין למכור את הנכס ואת כל הזכויות שבו והחזקה הבלעדית בו מזה מס' שנים ללא הצלחה בשל בעיות תכנוניות במגרש וגם בעיות מול רשויות התכנון הרלוונטיות"

אין למעשה מחלוקת ומכל מקום הוכח שהנתבע, בין שאר עיסוקיו, אכן עבד עם חברת בן גלים וייצג אותה מול העירייה בהכנת תכניות לאותו מגרש נשוא התביעה, כך גם עלה מהמסמך שנשלח בשמו לאדריכלית גב' ורדה ליבמן, (בתפקידה כמנהל המחלקה לתכנון העיר בעירייה חיפה). במידת ההסתברות הנדרשת, גם על בסיס המסמך וגם על בסיס חקירת הנתבע (עמ' 42-44 לפרוטוקול) ניתן לקבוע שהנתבע ידע או לכל הפחות נמסר לו בשעתו שבמגרש בו מצוי הנכס נרכשו זכויות כלשהן ע"י חברת בן גלים או שכאלה הוקנו לה בדרך אחרת.

יחד עם זאת, המכתב שנשלח לאדריכלית ליבמן, מועדו מחודש אפריל 2003, דהיינו כמעט 3.5 שנים לפני חתימת הסכמי התכנון והשכירות אשר נחתמו מול מר וינוגרד ב 5.10.06. עצם החתימה בשנת 2006 מעלה ספקות ביחס למה באמת ידע או זכר או חשב הנתבע באותו מועד. ספקות אלו מתחזקים מעצם החתימה על ההסכם שכן חזקה על הנתבע שבעת שחתם על הסכם שמקנה לו זכויות ומטיל עליו חובות, יעשה זאת מול הבעלים, מול זה שבאותו זמן הוא בעל הקניין בקרקע ובמבנה ונשאלת השאלה מה הסבירות שהנתבע ידע שהמגרש נמכר לצד שלישי (קרי שהזכויות בו אכן הועברו או שזכויותיו של וינוגרד אינן חופשיות ומלאות), מה הסבירות שידע והאמין אז שלמר וינוגרד אין עוד באמת זכויות במקרקעין? האם בכל זאת הנתבע כורת את ההסכם עם מי שאיננו עוד הבעלים? מקל וחומר כשהנתבע אף פועל לפי ההסכם מול וינוגרד ומנסה לממש את האופציה ולהביא רוכש מטעמו?

הגם שהתובע מכוון למסקנה המטילה חבות על הנתבע, הדברים אינם מסתדרים, ידיעה על כך שהייתה בשעתו, שנים קודם לכן, התעניינות במגרש או שנחתם הסכם עקרונות או שהושגו הסכמות ביחס לעסקת מכר בין חברת בן גלים לבין וינוגרד היא עניין אחד, עניין אחר הוא ידיעה על כך שבין וינוגרד לבן גלים נחתם הסכם בעל תוקף משפטי המקנה או מעביר זכויות במקרקעין ויודגש, אין שום ראיה לכך שהנתבע היה מעורב במו"מ ובמגעים המשפטיים בין וינוגרד לבן גלים. העובדה שאחרי 3.5 שנים מגיע אותו הבעלים (וינוגרד), מצהיר (בהסכם בו הוא מיוצג ע"י עו"ד- עוה"ד הראל הכהן) ומציג את עצמו כבעלים הרשום של הנכס ובעל הזכויות היחיד בו מחלישה מאד את ההנחה שהנתבע ידע וסבר שאותם מגעים והסכמות בין וינוגרד ובן גלים, בגינם נשכר לבצע פעולות תכנוניות, הבשילו לכדי הסכם מכר מחייב בכלל וכזה שהיה תקף בשנת 2006 בפרט.

כפי שצוין לעיל, הנתבע עצמו הביא רוכש פוטנציאלי לאחר שנחתמו ההסכמים עם וינוגרד אלא שהאופציה שוב לא הייתה על השולחן והנתבע סורב בהודעה שנמסרה לו ע"י עו"ד הראל הכהן, יצוין שאין ראיה התומכת בטענת התובע לפיה אותו רוכש פוטנציאלי היה בן גלים (ולמה צריך בן גלים "לרכוש שוב" זכויות?), מדובר היה כפי הנראה (וכלל אין צורך להכריע בנקודה זו) במר דוד דרש (מנכ"ל חברת אוסטיס).

אין כאמור ספק מלשון ההסכם שהתובע עצמו ידע על כך שהיו ניסיונות למכור, והיות ובהסכם מתחייב וינוגרד שהינו "הבעלים הרשום ובעל זכות החזקה הייחודית בנכס.." (ראה "והואיל.." הראשון) וקשה להניח, בוודאי לא לקבוע, שבשנת 2006 נרקמה קנוניה בין הנתבע לבן גלים שחלק ממנה הוא הסכם הפירוד שאז איש טרם חזה אותו. למעשה כל הטענות היו אמורות היו להיות מופנות למי שהצהיר בנקודת הזמן הרלבנטית באותו הסכם שהוא הבעלים ובעל הזכויות בנכס והוא זה שהיה צד להסכם העקרונות נשוא התביעה. יובהר, עו"ד הראל הכהן שייצג את וינוגרד הוא זה שהיה מעורב בהסכם מול חברת בן גלים ולא הנתבע עצמו, אין ראיה כאמור שהנתבע היה מעורב בהתנהלות המשפטית בין וינוגרד לבן גלים ולידיעתו הובאו תוצאותיה (המשפטיות והמעשיות), המכתב לאדריכלית ליבמן איננו מכתב בו מובעת דעה אלא מטרתו לשמש כמעין פרוטוקול, במה להעלאת דברים שנאמרו בפגישה על הכתב, כך רשום ברישא לו.

כאשר מכל ההצהרות בעולם, מצהיר מר וינוגרד בהסכם שהוא מנסה למכור זכויותיו ולא מצליח, כאשר בן גלים נעלם מהתמונה הקשורה במקרקעין מאז שנת 2003 , כאשר עסקה (לכאורה) במקרקעין אין לה בכלל וכעבור 3.5 שנים בפרט שום רישום כדין, מה צריך הנתבע להבין מכך? שבפועל העסקה במקרקעין הושלמה? שהיא נמצאת בשלב מתקדם כלשהו? אינני סבור כך, כל מטרת ההסכם הזה משנת 2006, מבחינת כל הצדדים, נועדה לקדם מכירה עתידית, מטרה חסרת טעם אם מישהו כבר קנה, שנים קודם לכן את המקרקעין.

הנתבע הצהיר שהוא בעצמו הראה בשעתו לתובע את הסקיצות והתוכניות שהכין בעבר לבן גלים, התובע לא הכחיש זאת באופן ברור וממוקד ועיקר טענותיו נוגעות לכך שלא נאמר לו שהבשיל הסכם, הא ותו לאו. אלא שכאמור לא הוכח שהנתבע, בשנת 2006 בעת חתימת ההסכם עם וינוגרד ועם התובע, ידע הוא על הסכם תקף מול בן גלים או על זכויות קנייניות או חוזיות תקפות שהוקנו לחברת בן גלים (או למישהו אחר).

הנתבע העיד אמנם שהיתה תקופה שהניח שהמגרש נרכש ע"י חברת בן גלים אבל הוא גם העיד שלא ראה את ההסכם, לא ידע על מהותו, לא היה מעורב בעריכתו ולא ידע מה היה המצב המשפטי בשנת 2006 ולכן הוא לא היה יכול למסור לתובע מידע בדבר זכויות בן גלים בנכס אם בכלל. הנתבע פעל עבור בן גלים במישור התכנוני, אין על כך חולק אך אין ראיה כי נטל חלק בפן המשפטי וכי ידע בזמן שחתם על ההסכם בשנת 2006 או בכל מועד סמוך אחר כי המצב המשפטי שונה מזה שעליו הצהיר הבעלים-וינוגרד.

יודגש, התובע ידע שהנתבע עובד עם ועבור בן גלים, די לעיין ב"הסכם שיתוף פעולה, מהדורת 3.2.2006" שנחתם ביניהם ואשר צורף כנספח ד' ע"י התובע, כדי לראות שהנתבע מצהיר על כך. כותרת ההסכם ואפילו חותמת נתקבל שלא ברורה לי מהותה, נושאים תאריכים הקודמים להסכם התכנון משנת 2006 וגם עניין זה מקהה את טענת ההסתרה או הקנוניה המיוחסת לנתבע.

הרי בסופו של דבר "כולם עובדים עם כולם", מו"מ, גישושים, בחינות היתכנות והסכמות מותנות או אחרות הם חלק מהמציאות בתחום הנדל"ן (והעולם העסקי), גם אם היה צריך הנתבע להיות זהיר יותר (על כך בהמשך), אולי לשאול כמה שאלות את וינוגרד או עו"ד הכהן, אין הדבר מהווה הפרה או עוולה חוזית ובוודאי לא מבססת עילת תרמית (וקנוניה היא תרמית).

מהראיות שלפני עולה שבכל התקופה עד לאחר הסכם הפירוד לא עלתה טענה מצד חברת בן גלים לזכות כלשהי במקרקעין ולא נרשמה הערת אזהרה מכוח אותו הסכם נטען. לא סתם נזקק בן גלים (ושאר הצדדים) לפנות לבית המשפט המחוזי ולנהל שם הליכים לא פשוטים.

ניתן ולסכם בנקודה זו כי במועד חתימת ההסכם בשנת 2006 לא הייתה לנתבע ידיעה ברורה על זכויות תקפות שהוקנו לבן גלים במקרקעין, ידיעה ברמה כזו שניתן יהיה לומר שהסתיר במכוון מידע מהותי ומהימן שהיה ברשותו, כזה שהיה שיכול לבסס הטעייה או הפרה מהותית ביחס להסכם הפירוד שמכוחן ניתן לפסוק פיצוי מוסכם.

יש להוסיף ולקבוע כי בין אם הציג הנתבע לתובע את הסקיצות שערך עבור בן גלים בעבר (כפי הנראה ובמאזן הנדרש כך היה) ובין אם היה יכול הנתבע להיות זהיר יותר, ספקן יותר ולפתוח "בחקירת וינוגרד" על הצהרותיו או בהצבת "דגלים אדומים" בפני התובע, הדבר שוב איננו רלוונטי שכן על טעות או הנחה מוטעית או התרשלות (ואינני קובע שהיו כאלה) לא בא הפיצוי המוסכם הנתבע לפצות ולא ב"הפרה יסודית" של ההסכם מדובר. ללא הוכחת הידיעה אותה מבקש התובע לייחס לנתבע בזמן חתימת ההסכם משנת 2006 אי אפשר לייחס לנתבע חוסר תום שיהפוך אחר כך להטעיה, הפרה או יקנה את הפיצוי המוסכם הנתבע כאן. ככל שהייתה בהליך כאן טענה המצריכה הוכחה בפן הנזיקי (רשלנות) היה מקום לייחס משקל מכריע לגורם הזר המתערב (וינוגרד המיוצג) ולדון בשאלת האשם התורם של התובע עצמו בכל ההתנהלות מאז עובר ל-2006 ועד לאחר הסכם הפירוד משנת 2009 ברם סוגיה זו ירדה כליל מהפרק עם תיקון כתב התביעה.

יש פן משפטי נוסף עליו יש לתת את הדעת, בהסכם הפירוד צוין מפורשות שההסכם הינו לסילוק סופי מלא ומוחלט של כל התביעות או הטענות או הדרישות ההדדיות של הצדדים (סעיף 18 להסכם הפירוד). סעיף זה מוחל הלכה למעשה על כל מחדל קודם שאיננו בגדר הפרה של ההסכם והרי התובע לא מבקש לבטל את סעיפי הסכם הפירוד אלא מסתמך על תנאיו ועל סעיף הפיצוי המוסכם ולכן יש להתייחס גם לסעיף 18 הנ"ל לו משקל משלו ואשר איננו מסייע לתובע כאן.

הנתבע שואל ובמידה של צדק מדוע התובע בוחר לבוא בטענות כלפיו על כך שלא גילה לו שקיים הסכם מול בן גלים ואיננו בא בטענות כלפי עו"ד הראל הכהן או וינוגרד, השניים שידעו או אמורים היו לדעת שבעבר נחתם בין וינוגרד לבין חברת בן גלים הסכם עקרונות, דבר שאין לו זכר בהסכם משנת 2006 בו כאמור הוצהר ע"י וינוגרד , מה שהוצהר. גם אם אותו הסכם היה לדעתם של וינוגרד או עו"ד הראל הכהן שייצג את וינוגרד בהסכם בטל או חסר תוקף, הרי הם עצמם ידעו אודות אותו ההסכם ותוכנו הרבה יותר מאשר הנתבע שלא היה צד לו ולא הוכח שהיה מעורב בעריכתו.

לא ניתן לומר שמדובר בשאלה חסרת משקל.

גם אם אתקדם בציר הזמן ואבחן את ידיעות הנתבע ביחס לזכויות בן גלים במקרקעין בתקופה שבין 2006 להסכם הפירוד בשנת 2009 לא ישנה הדבר את התוצאה. ראשית, התובע הצהיר שהוא זה שרצה בפירוד מלכתחילה, לא הובאה שום ראיה לפיה הנתבע ידע לאחר 2006 ולפני 2009 שחברת בן גלים עומדת על זכויותיה שהוקנו לה לטענתה בהסכם מול וינוגרד ולא גילה זאת לתובע ואין שום ראיה ועדות לכך שהנתבע רקם עם בן גלים קנוניה עובר לחתימת הסכם הפירוד או בכלל.

אם פנייתה של חברת בן גלים בקשר לזכויותיה הנטענות נעשתה לאחר החתימה על הסכם הפירוד (כך גם קרה) אזי לא ניתן לקבוע שטרם או במועד אותה החתימה ידע הנתבע אודות טענותיה של חברת בן גלים לגבי הבעלות או הזכויות במקרקעין. אין ראיה שחברת בן גלים טענה או ביצעה דבר מה בתקופה זו בכלל ושהדבר היה בידיעת הנתבע בפרט.

התובע הפנה אמנם לכתבי הטענות שהוגשו בהליכים קודמים ברם מעיון בכתבי הטענות הללו ניתן ללמוד שגרסת הנתבע אחידה למדי בכל הנוגע למהות ידיעתו ביחס לתוכן ההסכם בין חברת בן גלים לבין וינוגרד בכל הנוגע לנכס. גם במקרה הפחות רצוי, טיעונים לקוניים או הכחשות במסגרת כתבי בי דין על הבעייתיות שבהם אינם מוכיחים בהכרח "סתירות" או קיומה של קנוניה.

התובע לא הביא עדים להוכחת טענתו בדבר "הקנוניה" בין הנתבע לחברת בן גלים אלא הסתמך על גרסת בן גלים בכתב התביעה בתיק 4012-12-10 לפיה הנתבע התחייב למחוק את הערת האזהרה שהיתה רשומה לזכותו (ראה כתב התביעה שהוגש בזמנו ע"י חברת בן גלים שצורף כנספח ד' לכתב התביעה וגם כתב התביעה של התביעה שהוגשה ע"י התובע כנגד הנתבע 7102-02-11 ובה גם כן טען התובע והסתמך על האמירה הנ"ל). יש לומר שגם אם הדבר נכון, מבחינתו של הנתבע, אחרי הסכם הפירוד, לו אישית שוב לא היו כל עניין או זכות קניינית הקשורה להסכם התכנון משנת 2006 ולא בכדי התחייב הוא למחיקת ההערה אלא שלטענתו, מול ב"כ התובע דווקא ובעקבות הסכם הפירוד (ולא מול בן גלים)

לכתב התביעה הנ"ל של בן גלים, יש להתייחס כאן ב"זהירות", הרי נטען שם שהתובע כאן ידע בכלל על ההסכם של בן גלים עם וינוגרד ופעל בכוונה לסיכולו (סעיף 7 לתביעת בן גלים) וכי התובע כאן טרפד באופן אקטיבי את ניסיונות בן גלים לרכוש חלקות גובלות או להגיע להסכמות עם בעליהן (סעיף 9 לאותה תביעה), טענות שאם יש בהן ולו שמץ של אמת (ואינני קובע דבר ביחס אליהן), דין התביעה כאן היה להידחות מידית תוך חיוב התובע בהוצאות משמעותיות ביותר.

כאמור, מה שבן גלים טענה בתביעתה לא נבחן כאן ולא זו התביעה שלפני, משקלם של כתבי הטענות האחרים שרק הוצגו כאן ותו לאו, נמוך ביותר, מה גם שבכל ההליכים האחרים ניתנו הכרעות/הושגו הסדרים.

זאת ועוד, עיון בכתב ההגנה מטעם הנתבע שהוגש בתיק 7102-02-11 (נספח ט' לכתב התביעה בפנינו) מלמד שטענה בדבר התחייבות הנתבע למחיקת הערת האזהרה כלפי בן גלים הוכחשה ע"י הנתבע באופן מפורט בסעיף 21 לכתב ההגנה בהליך הקודם בין הצדדים. הנתבע טען בסעיף 24(ב) לאותו כתב הגנה שאינו עומד לצד טענות חברת בן גלים ולא ידע על קיומו או אי קיומו של הסכם תקף בין חברת בן גלים לוינוגרד. אמנם כתב התביעה כנגדו עוכב בשל הליך הבוררות בזמנו אולם הנתבע הוזמן בשעתו כעד באותו הליך והתובע הוא שוויתר על חקירתו תוך החלטה משיקולים השמורים עמו לחתום על הסדר פשרה עם חברת בן גלים. כשוויתר התובע על חקירת הנתבע שם, אין הוא מוכיח כאן שום גרסה "מפי הנתבע, שכאמור טרם נשמעה, טרם נחקרה וברור שלא נבחנה תוך כדי אותו הליך.

אינני מקבל את טענת התובע לפיה עצם העובדה שהנתבע הוזמן בתור עד ע"י חברת בן גלים יש בה להוכיח שהוא מצדד בעמדתה של שותף לקנוניה עמה , הנתבע לא נתן תצהיר מטעמה של בן גלים אלא הוזמן כעד בלבד וכאמור כתב ההגנה שהוגש מטעמו דוחה את טענות בן גלים ביחס אליו. משלא העיד הנתבע בהליך הקודם, לא "לטובת" בן גלים ולא בכלל ומשלא נחקר ועומת עם כלל הטענות והעובדות בשעתו, לא ניתן ללמוד מזימונו דבר וחצי דבר. בית המשפט הוציא זימון לבקשת צד, העד מילא חובתו והתייצב לדיון, הא ותו לאו.

כאמור התובע טוען שגרסת הנתבע לא תמכה בו בהליך מול בן גלים או שהנתבע לא סיפק שם גרסה ברורה, דבר שהחליש באותו הליך את טענות של התובע אל מול חברת בן גלים וגרם לכך שהתובע היה חייב להתפשר. מעבר לקביעתי כי התובע הוא שמנע שמיעת גרסה מפי הנתבע כך שהגרסה היא לא יותר מניחוש, הרי הטענה גם מאולצת, מערכת השיקולים והאינטרסים כמו גם החובות והאילוצים של אדם המגיע לבית המשפט, בין אם כצד ובין אם כעד לא תמיד חופפת למערכת חוזית שהייתה לו קודם לכן עם אדם כלשהו. קשה מאד לבוא ולומר לאדם שזומן כעד או שהוגשה כנגדו תביעה, לתת עדות או גרסה העולה בקנה אחד עם הסכם שערך, מקל וחומר כשאותו הסכם איננו חלק ולמצער איננו חלק מהותי מאותו הליך. אדם מעיד במשפט עדות אמת, לא עדות כפופה לסיוע לצד כלפיו התחייב לסייע. אי אפשר לראות בהסכם הפירוד ככזה הכופה על הנתבע לתת עדות "לטובת התובע" בכל מקרה ובכל מצב, רחוק מכך ועדות שניתנה או לא ניתנה, איננה הפרה בכלל ולא הפרה יסודית בפרט של הסכם הפירוד. לתובע עמדה כאמור לעיל האפשרות לחקור את הנתבע, להביא עדים וראיות אחרות באותו הליך ומשבחר להגיע להסדר עם בן גלים, מכל מיני סיבות שאין צורך להיכנס אליהן, תם העניין. כך או אחרת, אין לאותם הליכים ולתפקידו של הנתבע בהם קשר ל"הפרה יסודית" של ההסכם והנזק שנגרם לתובע לטענתו עקב ניהול ההליכים וההסדר אליו הגיע, אין לו דבר עם "הפיצוי המוסכם". ייתכן שבסופו של יום נגרם לתובע נזק, ייתכן שלנתבע יש תרומה כלשהי לאותו נזק (למשל תרומה נזיקית) אך כל העניין הזה איננו חלק מעילת התביעה המתוקנת.

גם "תחושת הבטן" של התובע ביחס לתזמון בו נזכרה בן גלים לטעון לזכויותיה איננה יותר מתחושת בטן ואיננה מספקת הוכחה לכך שמדובר בקנוניה. עברו כמה חודשים מהיום בו נחתם הסכם הפירוד עד שנרשמה הערת אזהרה לטובת חברת בן גלים ובתקופה זו לא דאג התובע מצדו לסיים עסקה ברישום וכאמור מעבר לתחושת הבטן אין דבר שיבסס קנוניה ומעורבות פעילה של הנתבע במה שקרה לאחר חתימת הסכם הפירוד ובכלל.

נוכח צמצום חזית התביעה מרגע שתוקנה, יש לומר שכל עניין תביעת הפינוי שהגיש עו"ד הראל הכהן כנגד הנתבע, איננה מהווה או אפילו לא קשורה דיה ל"הפרה יסודית" של הסכם הפירוד, התביעה שם לא הוגשה בשם התובע כאן, עילותיה של תביעת הפינוי נוגעות להסכם השכירות "המקורי" משנת 2006 קרי לפעולות שנמחלו בהסכם הפירוד, לדרישות שהעלה הבעלים וינוגרד ולאינטרסים שלו ובמיוחד לאינטרסים של עו"ד הראל הכהן למשל קבלת פטורים ממיסוי וכיו"ב (למשל סעיפים 30 עד 32 לתביעת הפינוי , תא"ח 19901-05-13). גם תמצית עילת הפינוי שהתקבלה בפסק הדין שם מדברת רק על הפרת הסכם השכירות המקורי בשל אי תשלום דמי שכירות ושימוש בנכס בניגוד לדין ולהיתר (עמ' 7 לפסק הדין), דבר שאין לו כאמור קשר עם העילה והסעד הנוכחיים בתביעה המתוקנת שלפני.

בעדותו של התובע הוא אישר שאחת הסיבות שלא רכש את הנכס לאחר חתימת הסכם הפירוד ועד שנרשמה לפתע הערת האזהרה של חברת בן גלים היתה שלא הצליח לגייס את הכסף (ראה עמ' 6 שורה 9 לפרוטוקול).

גם הטענה לנזק שנגרם מכך שהנתבע סיכל את האפשרות לממש את האופציה ובכך גרם לתובע לרכוש את אותו נכס במחיר יותר גבוה איננה מתקבלת מה גם שאיננה קשורה לתביעה המתוקנת. בקליפת אגוז יש לקבוע כי בכל זמן רלוונטי להסכם הפירוד, תקופת האופציה חלפה. כך גם לא ברור על מה מבוססת טענת התובע לפיה מכוח הסכם משנת 2006 ניתן לקנות (בכל עת) את הנכס בסכום של 550,000 ש"ח, מכל מקום, לפי הוראות סעיף 18 להסכם מול וינוגרד האופציה תקפה לתקופה של שנתיים מיום חתימת ההסכם . האופציה פקעה ביום 5.10.2008. הסכם הפירוד נחתם 7.5 חודשים אחרי המועד האחרון למימוש האופציה שהוענקה בהסכם.

מה שנותר לפי אותו סעיף מקורי היא הזכות לקנות את הנכס בסכום שיציע קונה פוטנציאלי ותהיה הזכות ראשונה לרכוש באותו מחיר.

כך קובעים סעיף 19, 18 להסכם משנת 2006:

מתן אופציה להבאת רוכש לנכס וזכות סירוב ראשונה

18. למתכנן ניתנת בזאת אופציה לתקופה בת 24 חודשים החל ממועד חתימת הסכם זה, למצוא רוכש שירכוש את הנכס מהלקוח במחיר השווה בשקלים לסך שך 550,000 $ (חמש מאות וחמישים אלף דולר של ארה"ב).

19. והיה והלקוח יהיה מעוניין בכל שלב שהוא למכור את הנכס לרוכש פוטנציאלי אזי, תהא למתכנן זכות ראשונה להביא רוכש מטעמו במחיר שהוצע ללקוח ע"י אותו הרוכש הפוטנציאלי כאמור והלקוח מתחייב למכור לרוכש שהובא ע"י המתכנן באותו המחיר.

כשנחקר התובע בעניין זה, השיב שהוא אכן מודע שתקופת האופציה הסתיימה אולם טען שהנתבע סיכל את הרכישה וחיבל באפשרות לקנות את הנכס בהתאם לאופציה בתקופה הרלוונטית. ראשית, לא הובאו ראיה או עד שיאשרו את עניין הרכישה ש"כמעט" התגבשה אילולא מעשיו של הנתבע בזמנו (וכרטיסי הטיסה שהוצגו אינם מעידים על מעורבות הנתבע "שגרם לסיכול" עסקה), שנית, גם אם היה מוכח כדבעי סיכול עסקה שכזה בתקופת האופציה, הרי אין לדבר שום קשר לתביעה הנוכחית-המתוקנת, הרי הסכם הפירוד מוחל על טענות ועילות הקודמות לו ובוודאי שלסיכול בתקופת האופציה אין דבר עם "הפרה יסודית" של הסכם הפירוד שנחתם לאחר תקופת האופציה ולאחר שכבר היה ידוע מה עשה או לא עשה הנתבע, כנטען ע"י התובע.

אולי בנקודה זו יש לעצור ולומר שדרכם של כל המעורבים בנכס/המקרקעין נשוא התיק היה רצופה חתחתים, החל מחוסר יכולתו של וינוגרד למכור את הנכס בתחילת הדרך ועד אחרון ההליכים המשפטיים שנפתחו בעקבות המקרקעין ולפחות אני יודע על 9 הליכים כולל זה שלפני שהוגשו בשתי ערכאות (ולא מניתי הליכי תכנון ובניה), מערך הסיכונים שלקחו על עצמם הצדדים רחב, סיכונים הקשורים במימון, סיכונים הקשורים בבעיות תכנוניות, סיכונים הקשורים בבעלי זכויות אחרים הגובלים בקרקע, סיכונים הקשורים במצב שוק הנדל"ן, סיכונים הקשורים בהתנהלות משפטית/כספית וסיכונים חוזיים, לא אפתיע כשאומר שכולם (או רובם המכריע) התממשו. גם הסכם הפירוד הטיל סיכונים הדדים ולראיה, מחד גיסא הנתבע "חטף" תביעת פינוי כשהזכויות בנכס עברו לעו"ד הכהן ומאידך גיסא התובע נותר לבדו בהתמודדות מול תביעה קניינית של בן גלים. בעסקים בכלל ובנדל"ן בפרט, כשהכסף והפוטנציאל גדולים, הדבר משליך על הסיכונים והקשיים שבדרך ולא מנותק מהם.

הגם שהדבר איננו באמת רלבנטי עוד לעילת התביעה הנוכחית, עיון בהסכם הרכישה שנכרת בסופו של דבר מראה שהסכום ששולם לחברת בן גלים במסגרת הפשרה קוזז ממחיר הנכס כשמנגד לא הובאה עדות או ראיה אובייקטיביות המוכיחות מה היה הסכום שסוכם או דובר עליו לפני שנודע על הערת האזהרה שנרשמה ע"י חברת בן גלים. הגם שמדובר בקבוצת רוכשים כמו גם במספר אנשים מעורבים, התובע לא הביא מיוזמתו שום עד נוסף, הנתבע אגב הזמין את עו"ד גינת שעדותו לא תרמה דבר לנתבע אלא שלא הנתבע הוא זה שצריך לעמוד בנטל ההוכחה בתיק זה.

מכל מקום לא האופציה בהסכם המקורי ולא שום דבר אחר קיבעו את מחיר המקרקעין, לא התובע, לא הנתבע, לא עו"ד הכהן ולא אף אחד אחר היו בעלי שליטה על הקורה בשוק הנדל"ן ועליית שווי הקרקעות, ריבוי ההליכים המשפטיים שכל אחד נפתח ע"י תובע/ים אחר/ים עשה את שלו ומכל מקום, כל אלו אינם שייכים לתביעה המתוקנת.

ולבסוף, כטענה "לא עיקרית" בסיכומיו, טען התובע שהנתבע הפר את הסכם הפירוד בכך שהוא השתמש בזכות המקורית שהיתה לו להביא רוכש למקרקעין וזאת חרף העובדה שזכות זו הועברה במסגרת הסכם הפירוד לתובע אלא שלא הובאה שום ראיה לכך, לא הובא שום עד שיאשר את טענה זו ואף לא ננקטו בתיק שלפני שום הליך או בקשה או אפילו אסטרטגיה שתביא להוכחת הטענה. עצם העובדה שהנתבע טען "נקטתי הליכים מעשיים" בחקירתו במסגרת הליך הפינוי אין בה להעיד שהנתבע הפר את הסכם הפירוד ואין שום הודאה מפיו לפיה הנתבע הביא רוכש מטעמו לאחר הסכם הפירוד. אם התובע רוצה להוכיח הפרה יסודית שכזו, עליו לכל הפחות לנקוב בשם מציע, בשם האדם לו הוצע הקונה, מועד ומקום ומן הסתם תיאור של השלכת ההפרה המוכחת והנזק שגרמה (גם אם אין חובה להוכחת שיעור הנזק), דבר מאלו לא קיים כאן. כמו בדיון בפרק קודם, מדובר בתחושת בטן ובפרשנות שאותה רוצה לייחס התובע לנתבע ברם לא די בכך לצורך העמידה בנטל.

סיכום

לא הוכח שהנתבע ידע בעת כריתת ההסכמים משנת 2006 על זכויות קנייניות תקפות של בן גלים במקרקעין ושידע כי הצהרות וינוגרד בהסכם בו יוצג ע"י עוה"ד הראל הכהן אינן נכונות, גם ההתפתחויות המאוחרות וההליכים בבית המשפט המחוזי מראים כי בנקודות הזמן שבין 2006 ל-2009 בן גלים שקטה על שמריה ואיש לא ציפה או ידע (ולמצער הנתבע לא ידע ולא ציפה) שהיא תתעורר, תרשום הערת אזהרה על פי הסכם בן שנים רבות ותוליד את המחלוקות וההליכים שתוארו לעיל.

לא הוכח שהנתבע הפר את הסכם הפירוד הפרה יסודית, הנתבע קיים במידה סבירה את התחייבויותיו לפי הסכם הפירוד ובין היתר הוא המחה את זכויותיו בהסכם התכנון והסכם העקרונות לתובע והתקבל שחרור מעו"ד הראל הכהן שייצג את וינוגרד, הנתבע מסר ייפוי כוח למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו, הוא שילם את הסכום שהתחייב לשלמו אם כי התגלתה בשעתו בעיה בעניין הצ'קים שנמסרו אולם התובע הסכים לפתרון הבעיה שנוצרה וניתנה הסכמה לשינוי דרך התשלום ומכל מקום, זו כבר איננה הפרה יסודית ולא זו עילת התביעה כאן. אכן מערכת של נסיבות, התפתחויות וסיכונים שנלקחו והתממשו פגעו קשה בכדאיות העסקה לה ציפה התובע בעקבות ההסכמים משנת 2006 וזו לה ציפה עת רכש את הזכויות לפי הסכם התכנון אבל לדבר זה אין קשר לתביעה המתוקנת כאן ואיננו מהווה את עילתה.

לאור האמור לעיל, יש לדחות את התביעה.

הוצאות

עניין ההוצאות נתון לשיקול דעת בית המשפט. נכון הוא שהנתבע התגונן בפני תביעה הגדולה פי 8 מזו שתוקנה, מאידך גיסא, תיארתי את מערכת הסיכונים שכל צד נטל על עצמו, ללא קשר לתוצאת פסק דין זה שעוסק אך ורק בשאלת הפיצוי המוסכם בעקבות הפרה יסודית של הסכם הפירוד, הרי "מבט על" על כל ההתנהלות, בימיה הטובים יותר ואלו הטובים פחות, ריבוי ההליכים והמלחמות המשפטיות, מביאה למסקנה הנוגה שאין כאן טליות שכולן תכלת.

כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"ד אב תשע"ט, 25 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.