בפני | כבוד השופטת שרון צנציפר הלפמן | |
תובעת | מזל אגש | |
באמצעות עו"ד אושרית נבון רבינאי נגד | ||
נתבעת | ורד סטחי | |
באמצעות עו"ד אורן אבלה |
פסק דין |
לפני תביעה למתן צו המורה לנתבעת לאפשר לתובעת לעשות שימוש בזכות מעבר ממגרש הנתבעת למגרש התובעת.
הצדדים והתביעה
תמצית טענות הצדדים
התשתית הראייתית
לאחר שנשמעו סיכומי הצדדים, הורה בית המשפט על זימון נציג רמ"י, אשר לא זומן על ידי מי מהצדדים, זאת לשם קבלת התייחסותו למסמכים שהוגשו מתוך תיק רמ"י (נספח ג' לכתב התביעה, סומן ת/5). לאור האמור, נערכה ישיבה נוספת אליה התייצב מר ויקטור לוזון (להלן: מר לוזון), מודד מרחב עסקי מרכז, החתום על ת/5, והלה נחקר על ידי הצדדים.
דיון והכרעה
תשריט החלוקה ת/1
"ת. יש תשריט שהוכן על ידי משפחת סעדיה נחשון אגש [אבי התובעת]. הוא הגיע לרמ"י ב-1997, התשריט הזה חתום גם על ידי משפחת אגש וגם על ידי משפחת סטחי [משפחת הנתבעת], למטה יש את החתימות. התשריט הזה נועד לצורך פיצול המגרשים. בתשריט עצמו במגרש 123ב יש זכות בחלק הדרומי, זכות מעבר לטובת מגרש 123ב'1.
ש. מאיפה יש לך את התשריט חלוקה שאתה מחזיק ביד?
ת. הכל מתוך החומר בתיק. של תיקי...המנהל.
ש. התשריט הזה בתוקף להיום? הוא תקף?
ת. אני לא יודע לומר אם תקף או לא תקף. זה תשריט שהוגש על ידי משפחת אגש ונחתם על ידי משפחת סטחי. על סמך זה עשינו את כל עסקאות הפיצול. לשתי המשפחות... מאחר ובחלקה המקורית 123 למעשה היה בית דו משפחתי, עם שתי משפחות. התב"ע 301 בעצם יצרה, חילקה את החלקה ל-3 מגרשים שבכל מגרש ניתן לבנות שתי יחידות דיור, בחלק הצפוני זה הבית המקורי ובחלק הדרומי כל משפחה בעצם יכלה לבנות עוד שתי יחידות דיור. ברגע שיש סיטואציה כזו החוכר מגיע לרמ"י ומבקש לפצל את המגרש ובתהליך הפיצול הוא מגיש מפה טופוגרפית עם תשריט חלוקה, שהוא מגדיר את השטחים ואת גודל השטחים, ומאחר ומדובר בבית דו משפחתי, אז גם נדרשת החתימה של שני הצדדים וכך נעשה" (עמוד 131 לפרוטוקול, שורות 25-1. הדגשות הוספו).
היתרי הבניה
אין חולק כי היתרי הבנייה שניהם בתוקף (האדריכלית אורבך, בעמוד 26 לפרוטוקול, שורות 18-17; המהנדסת וקסלר, בעמוד 37, שורה 13; ההנדסאית דמרמרי, בעמוד 103, שורות 36-31 ובעמוד 104, שורות 2-1).
אין חולק כי התובעת עצמה, כבעלת החלקה הגובלת, נתנה את הסכמתה לבקשות להיתרי הבנייה שהוגשו וחתמה על בקשת ההיתר ללא התנגדות (ת/3). ראו לעניין זה דברי באת-כוח התובעת לפיהם "יש הסכמה שזה היתר בנייה שחתום על ידי הצדדים" (עמוד 68 לפרוטוקול, שורות 33-32)).
עוד אין חולק כי בשני ההיתרים שניתנו, אין זכר לזכות המעבר הנטענת (עמוד 95 לפרוטוקול, שורות 30-21).
בהתאם להיתרי בניה אלה, בנתה הנתבעת חניה מקורה וגדר, הניצבות במקום שבו טוענת התובעת כי יש להקנות לה זכות מעבר.
כך השיבה ההנדסאית דמרמרי בחקירתה הנגדית:
"ת. אני רוצה שנייה לעיין ברשותך [בתשריט ת/1]. אני מסתכלת ומחפשת איזה שהיא חותמת סופית, אני לא רואה אותה. על מנת שתשריט חלוקה יהיה מאושר, יש שלביות, ובדרך כלל, נדרשת חתימה ראשונה של חוכרים, שיש להם זיקה לקרקע. אחר כך, בדרך כלל, היו ניגשים לרשות המקומית שנותנת את דעתה על התשריט, אחר כך, היו מגיעים לוועדה ומקבלים חתימה מקדמית, כהפנייה לרמ"י, אז מנהל מקרקעי ישראל, לצורך פיצולי מגרשים. כשעסקת הפיצול הייתה מושלמת במינהל, היו מקבלים חתימת מינהל, ואחרי שהעיסקה הייתה מושלמת במינהל, הדרישה הייתה לחזור לוועדה, מקיימים דיון ומכניסים את תשריט החלוקה לדיון, דורשים דרישות כאלה ואחרות, אם בכלל, ורק אחרי שעונים על כל דרישות הוועדה, מקבלים חותמת סופית של אישור התשריט. אני לא רואה חותמת כזאת ב-ת/1. זה מה שמסומן בריבוע צהוב על גבי נ/3...
ש. האם יש חותמת שמאשרת סופית את התשריט?
ת. לא... החותמת היחידה שחסרה ב-ת/1, זו החותמת הגדולה, שמסומנת בריבוע צהוב [בנ/3].
ש. מה היא בעצם החותמת?
ת. היא החותמת שנותנת תוקף לתשריט החלוקה.
ש. היא קיימת גם ב-ת/1?
ת. לא.
ש. האם קיימת ב-ת/1 גם החותמת השנייה, התחתונה, שמסומנת בצהוב, שבעצם מודיעה שנדונה בישיבה והוחלט לאשר אותה? האם קיימת כזו חותמת שנוצר איזה שהוא דיון והוחלט לאשר את התכנית ב-ת/1 חותמת כמו ב-נ/3?
ת. אני משווה בין התשריטים ולא רואה אותה... בתשריט שאת מפנה אותי אליו [ת/1], עם חותמת נתקבל מ-28.11.96, מאחר והוא לא תשריט חלוקה מאושר, אין עליו חותמת סופית אלא רק הפניה מקדמית למינהל. אני מפנה שוב לחותמת על גבי נ/3 שמוקפת במסגרת הצהובה... במהות, התשריט שאת מפנה אותי אליו, לא אושר, ולא עבר וועדה" (עמוד 96 לפרוטוקול, שורות 18-10, עמוד 97, שורות 16-1 ועמוד 113, שורות 26-23. הדגשות הוספו).
ועוד:
"...את מפנה אותי לתשריט חלוקה, שהוא בגדר הצעה, הוא לא אושר סופית, חוזרת על זה ומבקשת להבהיר, המסמך הזה שהוצג לי, ת/1, לא תשריט חלוקה מאושר. התשריט הוכן עבור משפחת אגש, והוגש לצורך הפיצול למינהל מקרקעי ישראל. אין לו שום ערך. הוא לא תשריט חלוקה מאושר. אמרתי את זה עשר פעמים" (עמוד 109, שורות 20-17 וראו גם בעמוד 107, שורות 6-5; בעמוד 109, שורות 26 ו-28 ובעמוד 110, שורה 25. הדגשות הוספו).
ההנדסאית דמרמרי חזרה והסבירה כי הבקשות להיתרי בניה שהגישה עבור הנתבעת נסמכו על תשריט החלוקה המאושר נ/3:
"ת. כדי שתשריט יהיה מאושר, הוא חייב לעבור ישיבה בוועדה, ואז מתקבלת חותמת סופית שמאשרת אותו.
ש. בתשריט מאושר צריך חותמת של הוועדה?
ת. נכון...
ש. למעשה הוועדה היא זו שמאשרת את התשריט?
ת. כן. חותמת סופית היא של הוועדה... זמורה היא הגוף שמאשר באופן סופי את התשריט. במקרה ספציפי של המקרקעין האלה, זמורה אישרה באופן סופי את תשריט החלוקה [נ/3] והתאריך המאושר בתשריט החלוקה הוא 1.8.1990" (עמוד 102 לפרוטוקול, שורות 11-4).
"אני לא הסקתי שהתכנית מאושרת כחוק. היא צריכה לקבל חתימה נוספת לפי דעתי מזמורה שהיא מאושרת סופית. המבחן האם אפשר לפי התשריט הזה לעשות רישום במנהל מקרקעי ישראל והתשובה היא לא... זו לא תוכנית שכשירה להירשם בלשכת מקרקעין, עדיין לא" (עמוד 32 לפרוטוקול, שורה 17 ואילך ועמוד 41, שורה 6).
"ש. מפנה לת/1. האם זה נכון שת/1 היא רק לשימוש רמ"י בלבד?
ת. כן. אמרתי את זה.
ש. נכון שבגלל זה היא לא מחייבת את הוועדה המקומית?
ת. אני לא יודע מה היא מחייבת אותה ומה לא מחייבת אותה. התשריט הזה הוגש לוועדה. למשל לדוגמא אנו מדברים על זכות המעבר שחוצה מגרש 123 לשניים. הוועדה יכולה לא לקבל את זה, בוודאי...
ש. אמרת שהוא לא מחייב את הוועדה. נכון או לא נכון?
ת. הוא לא מחייב את הוועדה" (עמוד 144 לפרוטוקול, שורות 34-29 ועמוד 145, שורות 17-16. הדגשות הוספו).
הסכמות הצדדים
המסמך נ/5
"אנו החתומים מטה מקבלים את תשריט המדידה של המודד יגאל גדסי שעודכן ביום _____ [לא נרשם יום במקור] לגבי גוש 3820 חלקה 123. מוסכם עלינו כחוכרים של המגרשים בחלקה הנ"ל כי זכות המעבר המופיעה בקצהו הדרומי של מגרש 123ב' בחציו המערבי של החלקה המצוין בתשריט 123/ב2 (מס'7) ישמש כזכות מעבר במהלך עבודות הבנייה בלבד ולאחר סיום הבנייה בחצי המזרחי תיסגר הדרך" [הדגשות הוספו].
תשריט החלוקה ת/1 נערך על ידי המודד יגאל גדסי. מאחר שלא הובא בפני בית המשפט תשריט מדידה אחר שערך המודד גדסי, יצאו הצדדים שניהם מתוך הנחה שהמסמך נ/5 מכוון לזכות המעבר הנזכרת ב-ת/1 (עמוד 110 לפרוטוקול, שורות 30-24). עוד עלה מן העדויות כי את מסמך נ/5 רשמה ההנדסאית דמרמרי בכתב ידהּ והצדדים חתמו עליו במסדרונות רמ"י.
"ש. מפנה ל-נ/5 – את מכירה את המסמך הזה?
ת. מצביעה – זה מקושקש. את יודעת איפה החתימה אותנו על דף ריק, רק היא כתבה אחר כך, זה סיגל [ההנדסאית דמרמרי]. בכניסה למנהל מקרקעי ישראל, לא במשרד ולא בבית...
ש. אני שואל אם זו החתימה שלך – אגש מזל...?
ת. היא החתימה אותנו למטה על דף ריק.
ש. את מסכימה איתי שזו החתימה שלך?
ת. כן, זו חתימה מקושקשת.
ש. את יודעת מה כתוב פה, פה כתוב, שאתם יכולים לעבור אצל סטחי, רק בזמן הבנייה, נכון או לא נכון?
ת. לא נכון.
ש. בוא נקרא ביחד?
ת. בסדר, אתה יכול לכתוב מה שאתה רוצה. אני כתבתי? היינו בכניסה למקרקעי ישראל, לא במשרד, היה דף ריק, היא כתבה. מי כתב את זה?" (עמוד 52 לפרוטוקול, שורות 20-4. הדגשות הוספו).
התובעת, זאת יש לציין, התכחשה גם לחתימתה על ת/3, היתר הבנייה שניתן לנתבעת, שנחתם על ידי התובעת ובעלה המנוח:
"ש. הצגתי לה תוכנית חתומה שהוצגה אתמול כ-ת/3 ואני שואל האם היא חתמה על זה?
ת. הדף היה ריק.
ש. הפעם זה משהו אחר, זו תכנית שסטחי הגישו. האם זו החתימה שלך?
ת. אבל הדף היה ריק.
ש. אמרת שהדף היה ריק פה ב-נ/5, זה לא אותו מסמך, זו תכנית, פה הדף לא יכול להיות ריק, מצביע על ת/3, האם זו החתימה שלך?
ת. זו לא החתימה שלי, זה מקושקש" (עמוד 53 לפרוטוקול, שורות 26-16).
כפי שכבר צוין, באת-כוח הנתבעת אישרה כי "יש הסכמה שזה היתר בנייה שחתום על ידי הצדדים" (עמוד 68 לפרוטוקול, שורות 33-32).
"ש. ...את מחתימה גם את סטחי את האבא והבת, וגם את ההורים אגש, על המסמך נ/5... את כותבת שם, שזכות המעבר תשמש רק לצורך הבנייה ותיסגר בסוף הבנייה. את ערכת את המסמך בכתב ידך?
ת. כן. זה כתב ידי. הוא שיקף את רצון הצדדים.
ש. מה היה רצון הצדדים?
ת. לשמור על שכנות טובה. נפגשנו במסדרונות המינהל, אני וכל האנשים שמופיעים כאן. כדי להתגבר על מסוכת פיצול המגרש, כפי שאמרתי בהתחלה, לפני שמגיעים להיתר בנייה, צריך להסדיר את זכויות הבנייה, שיהיו קניין עצמאי, יישות משפטית נפרדת מההורים, להורים יש רשות לבנות 160 מ"ר ביחידת דיור אחת, ואם חוכר מעוניין ביחידת דיור נוספת, היה עליו לפנות למינהל ולעשות עסקת פיצול שתאפשר לו באופן עצמאי לבנות יחידה נוספת. באותן שנים, לפחות מההתרשמות שלי, מהדינמיקה שהייתה, לא יכולה לזכור לפרטי פרטים, אתה יכול לזכור אירוע, הייתה אווירה טובה בין הצדדים, שניהם ביקשו ממני שאערוך מסמך שישקף את ההבנות ביניהם. חזקה שהם סמכו עלי, שמה שהם יבקשו אכתוב, הם קראו את המסמך וחתמו" (עמוד 109 לפרוטוקול, שורות 34-33 ועמוד 110, שורות 8-1).
ההנדסאית דמרמרי חזרה והעידה כי המסמך נ/5 שיקף את רצון הצדדים:
"אלה ההבנות שהיו בין הצדדים, שיקפתי את הרצון שלהם... רצון הצדדים, ההבנה הייתה, באופן שלא משתמע לשתי פנים, שזכות המעבר המדוברת שמפנים אליה כל הזמן, תשמש אך ורק לצרכי עבודות הבנייה בלבד, וצוין פה במפורש 'ולאחר סיום הבנייה בחצי המזרחי תסגר הדרך'. זאת מאחר והייתה ביניהם שכנות מעולה. אף אחד לא הכריח אותם לעשות את המסמך הזה. זה היה רצון חופשי שלהם, והוא עוגן במסמך הזה... החתמתי על גבי המסמך הזה נ/5. זה שיקף את רצון הצדדים. וזה היה בשלב מקדמי... שלב שהיה קשור למינהל מקרקעי ישראל לצורך פיצול מגרש, אין לזה שום רלבנטיות לתכנית הבנייה..." (עמוד 110 לפרוטוקול, שורה 31 ועמוד 111, שורות 16-13 ו- 27-26).
"אדמה תמורת אדמה"
"אביהו אגש הוציאו תכניות לִבנות, לא יודע על שם מי, על שם ההורים או על שמו... באו וישבו אצל הוריי, בחדר אוכל, במרפסת של שבת, וביקשו דרך, כדי להיכנס לבנות את הבית... באו וביקשו להיכנס לבנייה. אני הצעתי להם, בתור שכן טוב וקרובי משפחה... נותן לכם 36 מ"ר בערך, 12 כפול 3, שישמש לכם כדרך קבועה, לא רק לצרכי בנייה. אתם תפצו אותנו ב-50% באורך המגרש. כלומר, הגבול יזוז בחצי מטר לכיוון הבית של אביהו. מסומן בצהוב [על גבי שרטוט שערך העד בדיון – נ/6]. זה היה לפני שבנינו. למה 18 מ"ר, לא שאני לארג', כי אחותי תבוא עם האוטו שלה ותיכנס שמאלה והם יכנסו עם האוטו שלהם ויסעו ישר, לכן זה רק חצי מ-46 מ"ר. הם לא הסכימו. לא סעדיה ז"ל ולא מזל. התובעת ובעלה ז"ל. אמרו לנו, תנו לנו רק לצרכי בנייה. אמרתי להם, הפסד שלכם. הם הלכו למינהל, לקחו את סיגל האדריכלית שלנו, והם חתמו על המסמך הזה, נ/5" (עמוד 81 לפרוטוקול, שורות 13-1. הדגשות הוספו).
"ש. כשסטחי אמר לך אדמה תמורת אדמה?
ת. כשנגמר הכל, אם היה מבקש אדמה תמורת אדמה לא היינו בונים בכלל. אבל רק בסוף, לקראת שהיה חולה.
ש. למה הוא צריך ממך אדמה תמורת אדמה?
ת. איפה אני אתן לו, הלא הכל בנוי. מאיפה תיתני לו.
ש. איזה אדמה הוא ייתן לך?
ת. שיפתח לי את הדרך. אתן לו אדמה, מאיפה אתן לו אדמה.
ש. הוא רצה לתת לך את השביל אם תיתני לו אדמה אצלך?
ת. כן, מאיפה אתן לו אדמה, הרי הכל בנוי כבר" (עמוד 56 לפרוטוקול, שורות 22-14).
התנהלות התובעת במשך השנים
"ש. היום איך אתה נכנס לבית?
ת. איך אני נכנס, דרך החצר של אמא.
ש. ברגל, ברכב?
ת. ברכב אני נכנס, אני מצליח להיכנס" (עמוד 67 לפרוטוקול, שורות 14-11. הדגשות הוספו).
באופן דומה אישרה התובעת בחקירתה כי בנה נכנס למגרש 123ב'1 דרך המגרש בו היא מתגוררת (123א'1):
"ש. כמה שנים גר אביהו פה?
ת. כמה שנים, מאז שבנינו יחד עם סטחי...
ש. איך נכנס אביהו, כשהוא חוזר מהסופר, יוחננוף, עם קניות, איך נכנס הביתה?
ת. דרך האוויר. נתתי לו רשות.
ש. אחרי שהוא נכנס דרך האוויר שנתת לו רשות, איך אביהו נכנס עם הקניות לשבת מיוחננוף הביתה?
ת. דרכי.
ש. איך, ברגל, באוטו, במטוס?
ת. באוטו, ברגל, מה זה חשוב.
ש. יש לך פה שער בכניסה לבית?
ת. כן.
ש. יש גם שער למכוניות או רק להולכי רגל?
ת. למכוניות.
ש. איך השער נפתח, עם שלט או עם הפלאפון?
ת. כמו כל שער.
ש. איך פותחים את השער?
ת. עם שלט.
ש. לאביהו יש שלט?
ת. כן, נו אז מה..." (עמוד 47 לפרוטוקול, שורות 29-7).
אחיה של הנתבעת, מלכיאל, העיד אף הוא לעניין המעבר למגרש התובעת:
"ש. ב-18 השנים, אך הם נכנסו, הם גרו בבית במשך 18 השנים האלה, אביהו... איך הם נכנסו?
ת. דרך בני ודרך האמא.
ש. איך הם הסתדרו משנת 1998 שהם בנו עד היום?
ת. הם נכנסו מבני ומהאמא" (עמוד 81 לפרוטוקול, שורות 31-28).
וראו גם את תשובת בא-כוח התובעת במענה לשאלת בית משפט, בעמוד 39 לפרוטוקול, שורות 36-35 עד עמוד 40, שורות 5-3).
"ש. לפי העדויות ששמענו פה, יש לו [לאביהו] כניסה סבירה, זה שאמא שלך מעדיפה שהוא יכנס מהשטח של השכנה שלה, זה לא אומר שאין לו כניסה... למה אתה חושב שהשטח הכלוא של אביהו, לא צריך להמשיך ולהשתמש מהשטח של אמא שלך?
ת. אי אפשר לעבור שם, רק ברגל" (עמוד 66 לפרוטוקול, שורות 11-5).
טענה זו אינה מתיישבת עם יתר העדויות שנשמעו כפי שפורטו לעיל ואין לקבלה.
לא למותר להפנות לעניין זה לחקירתו של אביהו, לעניין האפשרות לעגן את זכות המעבר דרך החלק הקדמי של התובעת:
"ש. אני אומר לך, שאתה נכנס לביתך מהשטח של אמא שלך עם הרכב, זאת אומרת שאפשר להשאיר זכות מעבר בשטח של אמא שלך לשטח שלך...
ת. כן. אבל זה מתייחס רק אלי ספציפית כבן משפחה. ברגע שאני ארצה להשכיר או לא יודע מה לעשות עם הנכס, זה לא יהיה בר ביצוע...
ש. אם ניתן בהסכמה משפחתית פנימית שלכם, זכות המעבר שקיימת לך מהאמא תירשם, ואז יגמר כל הסיפור?
ת. אני לא יודע לענות לך על זה" (עמוד 69 לפרוטוקול, שורות 16-12 ועמוד 72, שורות 12-11).
הערת מהנדס המועצה, המכתב ת/4 וטענות נוספות
"(1) לגבי 123ב' [מגרש התובעת] יש להסדיר גישה ע"י זכות מעבר.
(2) אישור לתוכנית לאחר בדיקה של ועדת זמורה" (הדגשה הוספה).
עוד מפנה התובעת למכתב מיום 27.9.06 הממוען לבנה, אביהו, מאת מהנדס המועצה המקומית דאז, אדריכל דוד מיטשל (סומן ת/4). במכתב, שעניינו ב"גוש 3820, חלקה ב/123, רחוב הזית 35 קרית עקרון", נרשם כך:
"לפי בקשתכם, בדקנו דרכי הגישה למגרש הנ"ל.
להלן פרוט הממצאים:
1. המגרש הוא דו משפחתי ומחולק כדלקמן: מגרש מערבי (צמוד לרח' הזית) של מש' סטחי. מגרש מזרחי – נמסר לנו על ידך כי הוא שייך לך.
2. לפי בדיקתנו, כל אישור שנתן מהנדס המועצה לבנייה במגרש המערבי (סטחי), הותנה בהקצאת מעבר למגרש המזרחי שיהיה בהמשך גישה למגרש 122ב'".
בהסתמך על האמור, טוענת התובעת כי "כתנאי למתן היתר הבניה על חלקתה של הנתבעת, היה [על הנתבעת] להקצות בחלקתה 'זכות מעבר' לחלקתה של התובעת" (סעיף 5 לכתב התביעה). כן נטען כי "כחלק מתנאי קבלת היתר הבנייה בחלקתה של הנתבעת, נדרשה הנתבעת על ידי המועצה המקומית קריית עקרון, הוועדה לתכנון ובנייה זמורה ומינהל מקרקעי ישראל להקצות זכות מעבר בחלקתה של הנתבעת לחלקתה של התובעת" (סעיף 7 לכתב התביעה).
כך, הובהר כי קיימות שלוש דרכי גישה למגרש התובעת. מר לוזון פירט לעניין זה בחקירתו כי:
"מאחר והפיצול של החלקה בעצם יצרה סיטואציה של מגרש כלוא, בין המגרש הצפוני לדרומי, אז מגרש 123ב'2 הוא בעצם, אין לו בעיה של כניסה, הוא מרחוב הזית. ולמעשה למגרש 123ב'1, אין לו גישה משום מקום. יש למעשה שלוש אפשרויות להגיע למגרש. דרך אחת זה מרחוב ויצמן. חלק הצפוני. הדרך השנייה מכביש מספר 9 שכתוב. והדרך השלישית שהם בחרו, הם רשמו זכות מעבר מרחוב הזית, כאשר מגרש 123ב'2 נותן את הזכות לטובת מגרש 123ב'1. למה זה נבחר? אולי כי זו הדרך הכי קצרה להגיש למגרש" (עמוד 131 לפרוטוקול, שורות 35-30).
בהמשך חקירתו, חזר מר לוזון על הדברים:
"היה בית דו משפחתי. שתי משפחות. ככה היה בכל קריית עקרון. לכל חוכר הייתה מחצית מהחלקה עם תרשים מצורף. כל אחד קיבל נקניק. התב"ע 301 חילקה את זה לשלושה מגרשים כפי שאמרתי ואני חוזר על כך שוב. [מ]אחר שמגרש 123ב' ובעצם הוא מגרש כלוא, היה בעצם שלוש אפשרויות לכניסה. אפשרות אחת מרחוב ויצמן, אפשרות שניה מכביש מס' 9 ואפשרות שלישית, עשו זכות מעבר בתשריט עצמו. התב"ע ת/1 לא אומרת את זה. בתשריט עצמו המשפחות חתמו על זה. למה חתמו, למה זה היה טוב, אני לא יודע. התשריט עצמו אומר שהזכות מעבר דרך משפחת סטחי. למה המשפחה הסכימה או לא הסכימה אין לי מושג ואני לא חושב שמישהו יודע לענות על זה. אם לא היה מצוין זכות המעבר הזה, אין ספק שמשפחת אגש היו צריכים להיכנס מאחד המגרשים שהיו שלהם במקור" (עמוד 144 לפרוטוקול, שורות 13-3).
על רקע זה, הועלתה האפשרות כי מתן זכות מעבר מתוך חלקת התובעת הניחה את דעת רשויות התכנון. האדריכלית אורבך נשאלה בחקירתה:
"ש. אני אומר לך שבעקבות ההפקעה של כביש 9, הכניסה למגרש הכלוא 123ב'1, כמו בכל קריית עקרון, השאירו כמעט 5 מטר בקו בניין, למרות שקו בניין הוא 3 מטר במקור, כדי לעשות זכות מעבר בין האמא לבן?
ת. יכול להיות" (עמוד 28 לפרוטוקול, שורות 17-14).
כן ציינה האדריכלית אורבך בחקירתה כי:
"יש פה בפירוש את ההערה לגבי החלוקה הפנימית, יכול להיות, שבין ההצעה לעשות פה, לבין השיווק אחר כך, היו שינויים... יכול להיות שאחר כך... מה שהמודד חשב בתחילה... שזכות המעבר ההגיונית היא מ-123ב'2 ל-123ב'1... יכול להיות שלמנהל היה יותר נוח שזה יהיה... (מ-123ג'1 ל- 123ב'1)... יכול להיות ש-123ב'1 ו-123ג'1 שייך לאותם אנשים ואז נכון יותר שהמעבר יהיה מכביש מס' 9" (עמוד 24 לפרוטוקול, שורות 33-12 ועמוד 31, שורות 3-2).
באופן דומה, נשאלה המהנדסת וקסלר:
"ש. אני טוען שיש עוד אופציה לכניסה לשטח הכלוא, על שם אותם בעלים...
ת. האם יש אופציה כזאת?...
ש. גם מכביש 9 וגם מרחוב וייצמן יש אופציה של שני בני משפחה... האם נכון שאפשר להיכנס מרחוב וייצמן וגם מכביש 9?...
ת. מבלי שאני מכירה את הבינוי ואת התנאים הפיזיים כיום, תיאורטית הנדסית, אופציה כזאת קיימת. אני לא נכנסת לעניין הקנייני" (עמוד 39 לפרוטוקול, שורות 32-31 ועמוד 40, שורות 17-8).
כן אישרה המהנדסת וקסלר גם בחקירתה:
"ש. את מסכימה איתי שיש שתי אופציות כניסה?
ת. אם אני מצליחה להסדיר מול בעלים אחרים, תיאורטית זה קיים... אפשר להיכנס מכביש 9, לא משנה מי הבעלים. כמובן שאם יש את אותם בעלים, זה יותר קל..." (עמוד 37 לפרוטוקול, שורות 18-17 ו-26-25).
וכן השיבה:
"יכול להיות, שהיה בשיקולו של מהנדס הוועדה אז, לתת היתר פה, ולהסדיר זיקת מעבר לחלקה 123ב' מחלקה 123ג'1 או מ- 123א'. יכול להיות שמהנדס הוועדה החליט, למרות מה שכתב מהנדס המועצה, לתת היתר מבלי להסדיר זיקת מעבר, יכול להיות שהתכוון בעתיד, להסדיר זיקת מעבר בין שתי חלקות אלה (123ג'1 ו-123א')" (עמוד 43 לפרוטוקול, שורות 7-4).
מר לוזון בחקירתו התייחס אף הוא לדברים:
"לצערי הרב אני נתקל בהרבה מקרים כאלה. כאשר המינהל עושה פיצול מגרש הוא מחייב את מגיש הבקשה להראות איך הוא מגיע למגרש הכלוא. אם יש דרך אז אין שאלה. בסיטואציה הזו הוא מבקש מהחוכר להמציא תשריט חלוקה, אבל זה לא תשריט חלוקה שהולך לוועדה לאישור. אז מגיש הבקשה מראה איך הוא מגיע למגרש הפנימי שלו. מאחר והגישה למגרש הפנימי שלו הייתה דרך השכן, אנחנו דורשים את החתימה של השכן. לא היינו עושים את זה, כי בכל זאת קניינית זה של השכן. וכך היה. חתמו. הוועדה עצמה, מבחינתה יכולה לומר שהיא לא מחייבת שהכניסה תהיה מהצד של השכן, אלא זכות מעבר מרחוב ויצמן או כביש 9. הוועדה יכולה להחליט מה שהיא רואה לנכון" (עמוד 147 לפרוטוקול, שורות 35-28).
מר לוזון אף אישר בחקירתו, כי יש להניח שהיתרי הבנייה ניתנו בכפוף לאישור רמ"י:
"ש. ...האם אתה מסכים איתי שמי שנותן היתר בניה זו הוועדה המקומית לתכנון ובניה?
ת. ברור.
ש. האם כחלק מהיתר הבניה החוכר צריך להחתים גם את רמ"י?
ת. כן בוודאי.
ש. כלומר, שאם ניתן היתר בניה, חזקה שהחוכר החתים את רמ"י על התוכנית?
ת. סביר להניח.
ש. ואם ניתנו שני היתרי בנייה, בשנים שונות, זה אומר שגם אם הייתה טעות באחד מהיתרי הבנייה, רמ"י הייתה בודקת שוב את ההיתר הבא שהוצא בעוד כמה שנים? כל היתר נבדק לגופו, אתה מסכים איתי?
ת. כן, כל היתר נבדק לגופו" (עמוד 140 לפרוטוקול, שורות 24-14. הדגשות הוספו).
"ש. עם סיום הבנייה, מאיפה נכנס לשטח הכלוא – 123ב'2?
ת. מהקניין שלו... אני חייבת לומר שאני לא מבינה את השאלה, מפני שאנשים במשך 15 שנה, 20 שנה, נכנסים מהחלק הדרומי של החלקה, דרך מגרש ג'... הלכה למעשה כל אחד נכנס מהקניין שלו, זכות מעבר דרך מגרש ג' למגרש ב', דרך הכביש" (עמוד 98 לפרוטוקול, שורות 18-8).
אחי הנתבעת, מלכיאל, תיאר בעדותו לעניין חלקות אחרות בקרית עקרון כי:
"יש פה שתי משפחות עמר. כמו סטחי ואגש. שני העמרים הכלואים המסומנים בצהוב [על נ/1] נכנסים דרך רחוב 9, הזית. בצמוד לחומה של בני יש שביל... יש הרבה בתים כאלה בקריית עקרון, שיש להם שביל גישה למכוניות, אחד אחרי השני..." (עמוד 79, שורות 21-20, עמוד 80, שורות 4-3 ושורות 10-9).
סוף דבר
לא למותר להפנות בהקשר זה לדברים שנפסקו על-ידי בית המשפט העליון, במקרה שבו נדחתה טענה לקיומה של זיקת הנאה. בית המשפט סיכם את דבריו כך:
"על פניו, נוכח בניית הבית ב'חלקת עמוס'; בניית קיר התמך בין שתי החלקות וחסימת המעבר בפועל בין שתי החלקות; הקמת גרם המדרגות... וסלילת השביל בהמשך רחוב... המאפשרות גישות חילופיות נאותות לחלקת ח'ורי, אף אם הייתה קיימת בשעתה זיקת הנאה, שינויים אלו שחלו במצב המקרקעין וסביבתם, מובילים לביטול הזיקה" (ע"א 1596/18 ח'ורי נ' עמוס (16.3.2020). הדגשה הוספה).
דברים אלה יפים לענייננו מקל וחומר.
זכות ערעור תוך 45 יום לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד.
המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, כ"ו אלול תש"פ, 15 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.
תאריך | כותרת | שופט | צפייה |
---|---|---|---|
18/04/2017 | החלטה שניתנה ע"י איל באומגרט | איל באומגרט | צפייה |
31/12/2017 | הוראה לבא כוח תובעים להגיש א | שרון צנציפר הלפמן | צפייה |
15/09/2020 | פסק דין שניתנה ע"י שרון צנציפר הלפמן | שרון צנציפר הלפמן | צפייה |
12/11/2020 | החלטה על בקשה של בא כוח תובעים 1 קבלת העתק מסמך מתיק המוצגים | שרון צנציפר הלפמן | צפייה |
תפקיד | שם | בא כוח |
---|---|---|
תובע 1 | מזל אגש | אושרית נבון רבינאי |
נתבע 1 | ורד סטחי | אורן אבלה |