בפני תביעה לתשלום דמי תיווך בהתאם להסכם הזמנת שירותי תיווך עליו חתמה הנתבעת ביום 15.9.14 (להלן: ההסכם).

התובעת הינה חברה המחזיקה בזכיון של אנגלו סכסון סוכנות לנכסים (ישראל 1992) בע"מ, באזור השרון. התובעת הינה חברה בבעלות מלאה ובניהול המתווכת המורשית לאה מלוכנא (להלן: לאה). לאה אינה בעלת תיק עוסק מורשה, וענייניה הפיננסיים כמתווכת, וכן של המתווכים הפועלים תחתיה, מנוהלים דרך התובעת. יצויין כי במשרד התובעת מועסקים 9 סוכנים.

הנתבעת ובעלה ביקשו למכור בית בבעלותם בתל מונד (להלן: הבית), והזמינו שירותי תיווך לצורך כך מאת הסוכנת מירב אמיר שעבדה במשרד התובעת כסוכנת פרילנסרית, עמה היתה לנתבעת הכרות אישית.

ההסכם ערוך על טופס של אנגלו סכסון לב השרון בע"מ, ומצויין בכותרתו כי בעלת הזכיון הינה לאה, וכן מופיע שם התובעת. על פי ההסכם, באם יימכר הבית ללקוח שהובא ע"י התובעת, התחייבה הנתבעת לשלם דמי תיווך בסך 1.5% + מע"מ. בהסכם פורטו נתוני הבית והמחיר המבוקש עבורו – 4,200,000 ש"ח.

בנוסף להסכם, נחתם באותו מעמד הסכם בלעדיות בטופס נפרד, הנספח להסכם, ולפיו התחייבה הנתבעת לתת בלעדיות בשיווק הבית למשך ששה חודשים, בתמורה לביצוע פעולות שיווק על ידי המתווכת.

תקופת הבלעדיות חלפה מבלי שנמצא קונה לבית במחיר המבוקש.

לאחר תום תקופת הבלעדיות, משלא נמצא קונה בתנאים האמורים, נמחק הסכום המבוקש ע"פ הוראת הנתבעת למירב, והמחיר הופחת ל-3,900,000 ש"ח לסגירה ו-3,800,000 ש"ח למסירה בעוד שנה.

ב-11.5.15 נחתם הסכם הזמנת שירותי תיווך בין התובעת לבין בני הזוג בורוביצקי (להלן: הקונים), אשר התעניינו ברכישת בית או מגרש בתל מונד. הוצג טופס ההזמנה, בו פורטו הנכסים שהוצגו ע"י התובעת בפני הקונים, וביניהם נמצא הבית. בהמשך לכך, הציגה המתווכת נילי אלכסנדר מטעם התובעת (להלן: נילי) את הבית בפני הקונים, בשתי הזדמנויות. נילי מוסרת כי הביקור הראשון היה בנוכחות הנתבעת ובעלה, וכעבור כשבועיים, תואם ביקור נוסף של הקונים בבית ע"י נילי, כאשר בביקור נכח בנה של הנתבעת. הנתבעת טוענת כי לא פגשה את נילי אך מאשרת כי היה מקרה שהבן שלה הראה את הבית לקונים שהגיעו ע"י מתווך. עדותה של נילי, כי ביקרה בבית פעמיים עם הקונים, היתה מהימנה עלי, ואיני רואה חשיבות לשאלה אם הנתבעת נכחה בביקור אחד, אם לאו. הנתבעת אישרה כי מתווכים רבים ביקרו בבית עם קונים פוטנציאליים, וברי כי לא היתה יכולה לזכור כל ביקור כזה. בעלה של הנתבעת לא הובא לעדות בנקודה זו.

בעקבות הביקור העבירו הקונים הצעה לנתבעת, שהיתה בסכום נמוך יותר ממה שהתבקש, והנתבעת סרבה למכור את הבית במחיר זה. בעקבות דחיית ההצעה, הודיעה הנתבעת לנילי ב-21.6.15 כי אינה מעוניינת עוד למכור את הבית, וזאת לאחר שנוכחה כי במשך תקופה ארוכה לא הצליחה למצוא קונה במחיר המבוקש ושיסכים למסירה במועד מרוחק כפי שרצתה.

סמוך לאחר מכן, בסוף יוני 2015, פנו שוב הקונים לתובעת, באמצעות נילי, והודיעו כי נמלכו בדעתם והם מסכימים למחיר שביקשה הנתבעת וגם למועד הפינוי המרוחק. מאחר שנילי לא היתה בארץ באותו מועד, הוסכם בינה לבין הקונים כי הם יפנו ישירות לנתבעת ויתקדמו במו"מ עמה, כאשר יערבו את התובעת במקרה הצורך. ואמנם, הקונים פנו לנתבעת תוך שציינו כי קיבלו את מספר הטלפון שלה מהתובעת ומנילי. הקונים הציעו את הצעתם המשופרת לנתבעת, ולאחר ששקלה את הדברים, הודיעה להם הנתבעת כי היא מסכימה להתקדם במו"מ וכי הטיפול יועבר לעורכי הדין של הצדדים. כבר בחודש יולי 2015 נחתם הסכם מכר בין הצדדים, לפי נמכר הבית לקונים בסך 3,850,000 ש"ח.

הקונים עדכנו את נילי על המו"מ ועל הסכם המכר שהושג, ושילמו לתובעת דמי תיווך בהתאם להתחייבותם.

לאחר חתימת הסכם המכר, התובעת פנתה לנתבעת בדרישה לתשלום דמי התיווך בסך 1.5% בהתאם להסכם, אך הנתבעת סרבה לשלם את דמי התיווך, המגיעים לסך של 68,145 ש"ח.

מטעם התובעת העידו לאה ונילי, ומטעם הנתבעת העידה היא.

הנתבעת העלתה מספר טענות מכוחן, לשיטתה, אין היא מחוייבת בתשלום דמי תיווך לתובעת על פי ההסכם.

להלן אדון בטענות הנתבעת כסדרן.

1. ההתקשרות החוזית שלה היתה עם הסוכנת מירב אמיר באופן אישי

טענה זו מנוגדת לכתוב בהסכם בין הצדדים, עליו מופיעה באופן בולט בכותרת "אנגלו סכסון לב השרון" וכן שם בעלת הזכיון לאה מלוכנא ושם התובעת. הנתבעת אמרה בעדותה כי "לא קראה את האותיות הקטנות", אך טענה זו אינה מהווה הגנה ובפרט כאשר כותרת ההסכם, ממנה עולה כי ההתקשרות היא עם הסוכנות של אנגלו סכסון, ולא עם מירב באופן אישי, היא באותיות קידוש לבנה. הטענה אינה סבירה גם לנוכח העובדה שהנתבעת עמדה בקשר רצוף עם נילי מטעם התובעת, שהביאה קונים פוטנציאליים לבית, בין חודש מרץ ליוני 2015 ואף טרחה להודיע לה אישית ב-21.6.15 על כך שהחליטה שלא למכור את הבית. בנוסף, הטענה נשענת על עדות יחידה של בעלת דין, והנתבעת אף לא ביקשה לזמן את מירב אמיר לתמיכה בגרסה זו, למרות החברות ביניהן, וזאת ללא הסבר סביר. נטל ההוכחה לסתירת תוכנו של מסמך בכתב עליו חתומה הנתבעת מוטל עליה, ומשלא הביאה את הראיה שהיה עליה באופן מתבקש להציג, קרי: עדותה של מירב, ללא סבר כלשהו, הדבר פועל לחובתה.

2. הסכם התיווך בין הצדדים הסתיים בתום תקופת הבלעדיות

גם בטענה זו אין ממש, כי בעוד שתקופת הבלעדיות הוגבלה, בהסכם נפרד וכדרישת החוק, לששה חודשים, שהסתיימו במרץ 2015, הסכם התיווך, על פי לשונו וכמקובל בתחום, אינו מוגבל בזמן, והוא שריר וקיים עד למתן הודעת ביטול.

גם כאשר ניתנה הודעת ביטול, ב-21.6.16, תחולתה היא ממועד זה ולהבא, ובוודאי שאינה יכולה לחול על קונים שכבר הובאו ע"י המתווך בטרם מתן הודעת הביטול, ורכשו את הדירה סמוך לאחר מתן הודעת הביטול. פשיטא, כי אילו היה הדין כהשקפת הנתבעת, נקל היה בידי כל מי שחתם על התחייבות לתשלום דמי תיווך במטרה למכור נכס, לקבל את שירותי התיווך, ולאחר מציאת הקונה המתאים – לבטל את ההסכם עם המתווך, ולמכור את הנכס לאותו קונה מבלי לשלם עמלת תיווך.

הנתבעת היתה מודעת לכך שהיא קשורה בהסכם עם התובעת, ועובדה היא, כי כאשר החליטה להפסיק לנסות למכור את הבית, הודיעה על כך לנילי מטעם התובעת. טענת הנתבעת, כי הודיעה על כך לכל המתווכים באזור, גם מבלי שהיה לה הסכם כלשהו עמם, אלא רק הפנו לה קונים באופן מזדמן, לא נתמכה בראיה כלשהי.

טענת הנתבעת, כי חשבה שמסיום תקופת הבלעדיות פג תוקף ההסכם, וכי "כל מתווך שמביא לי קונים יצטרך לחתום איתי על הסכם חדש", אינה מבוססת על נוסח ההסכם או על כל הסכמה מוכחת אחרת עם התובעת ונציגיה. הטענה, כי הנתבעת הודיעה על כך בעל פה למירב, וזו הסכימה, לא נתמכה בעדות מירב, אותה היה על הנתבעת לזמן כדי לסתור מסמך בכתב, העומד בניגוד לה. מהראיות הקיימות עולה תמונה הפוכה: העובדה כי מירב העלתה על הכתב בטופס ההסכם את המחיר החדש המבוקש על ידי הנתבעת, לאחר תום הבלעדיות, מעידה כי ההסכם היה שריר וקיים מבחינתה, שאחרת מה הטעם לעדכן את המחיר המופחת בטופס ההסכם?

במסרון לנילי, לאחר חתימת הסכם המכר, כתבה התובעת: "הבלעדיות שלי הסתיימה במרץ ולא חודשה וביוני הורדתי את הבית מהשוק בכלל וגם את קיבלת הודעה אישית על כך". משמע, הנתבעת ידעה להבחין בין תקופת הבלעדיות של התובעת, שהסתיימה במחצית מרץ, לבין קיומו של הסכם תיווך "רגיל" בין הצדדים, שאם לא כן, יש להניח כי היתה כותבת לנילי שאין לה כל הסכם עם התובעת מחודש מרץ ואילך.

3.התובעת לא היתה הגורם היעיל מאחר שהמו"מ נוהל בין הקונים לנתבעת במישרין, ללא מעורבות התובעת

טענה זו היא למעשה הטענה היחידה בעטיה סרבה הנתבעת מלכתחילה לשלם דמי תיווך לתובעת, ולא הטענות האחרות, שהועלו בדיעבד.

כך, במסרון לנילי כתבה הנתבעת: "שלום נילי, חבל שאנו מגיעים לסיטואציה הזו, אני עדיין עומדת על דעתי שמכיוון שלא הייתם מעורבים בעיסקה בפועל אינני חושבת שלמשרד מגיעה עמלת תיווך מעיסקה שבה לא לקחתם חלק, ואם אתם בטוחים בצדקתכם אז בבקשה, שבית המשפט יכריע".

וכן: "הקונה התקשר אלי כאדם פרטי בתחילת יולי וכל המו"מ בינינו התנהל כך בלי שום מעורבות של המשרד, כך שמבחינתי אני לא חייבת שום עמלת תיווך לגבי הקונה, זה עניין שלך איתו. לי אין נגיעה לדבר".

העובדה כי התובעת לא היתה מעורבת במו"מ אין משמעותה, במקרה דנן, כי לא היתה הגורם היעיל בעיסקה. ההצעה המשופרת של הקונים, שניתנה לאחר פעילות של נילי מול הקונים בשכנוע להעלאת המחיר המוצע על ידם, התאימה לדרישת הנתבעת, הן לעניין המחיר והן לעניין מועד הפינוי, ולא היה צורך בהפעלת לחץ או שכנוע נוסף על מי מהצדדים. ברי כי אילו רצה מי מהצדדים לערב את התובעת ואת נציגתה נילי במו"מ, הדרך לכך היתה פתוחה.

גם סמיכות הזמנים הרבה בין מועד הפניית הקונים לנתבעת ע"י התובעת, בחודש מאי 2015, לבין מתן ההצעה המשופרת שהביאה לכריתת הסכם המכר, בסוף יוני 2015, ולבין חתימת הסכם המכר במחצית יולי 2015, מלמדת על הקשר ההדוק בין פעולת התיווך של התובעת לבין מכירת הנכס לקונים.

יש חשיבות גם לכך שהקונים הודיעו מיידית לנתבעת בעת הגשת ההצעה המשופרת, כי הם הופנו אליה על ידי התובעת, ואף שילמו לתובעת דמי תיווך, דבר המאשר כי מבחינתם התובעת היתה הגורם היעיל בעיסקה.

4. היה על התובעת ליידע את הנתבעת, לאחר שהחל המו"מ עם הקונים, כי היא תעמוד על תשלום דמי תיווך במקרה שתחתם עיסקה עם הקונים, ולא לשבת בחיבוק ידיים עד לחתימת הסכם המכר

הנתבעת אינה יכולה להשמע בטענה כי לא עלה על דעתה שיהיה עליה לשלם דמי תיווך לתובעת, שכן הקונים ציינו מיידית כי הופנו על ידי התובעת ("נילי מאנגלו סכסון"), והנתבעת ידעה כי היא חתומה על הסכם תיווך מולה. ככל שהיו לנתבעת ספקות, אם הסכם התיווך עליו חתמה תקף ו/או חל על מכירת הבית לקונים, היה עליה לבררם ישירות מול התובעת, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ משפטי בעניין, ולא לטמון ראשה בקרקע ולהתעלם מקיומו של ההסכם.

עם זאת, נציגת התובעת, כמתווך סביר והגון, היתה מצופה להראות עניין ומעורבות גדולים יותר בתהליך המו"מ מעת שנודע לה עליו מהקונים. גם אם נסיבותיה הרפואיות של נילי באותו חודש מנעו ממנה להיות פעילה, היה עליה להפנות את הטיפול ללאה או לסוכנת אחרת במשרד, כדי שיציעו את שירותי התובעת בקידום המו"מ ומכל מקום יבהירו את עמדת ההתובעת לגבי זכותה לדמי תיווך בגין העיסקה הנרקמת. גם במועד המאוחר בו התקשרה נילי לנתבעת, סמוך מאד לחתימת הסכם המכר ולאחר השלמת המו"מ, היתה מיטיבה לעשות אילו הזכירה לנתבעת את קיומו של הסכם התיווך לו היא מחוייבת, בשיחה בה מסרה לה נילי כי היא יודעת על התקדמות המו"מ עם הקונים, ולא מסתפקת בהבעת שמחה וברכות על כך.

לנוכח העובדה שהקונים הצהירו מפורשות כי הגיעו באמצעות התובעת, וידיעת הנתבעת על כך שהיא חתומה על הסכם עם התובעת לתשלום דמי תיווך באם הבית יימכר לקונה שהובא על ידה, איני סבורה כי זכאות התובעת לדמי התיווך נשללת רק בשל כך שנציגתה לא מצאה לנכון לאזכר את קיומו של ההסכם באותה שיחה.

יחד עם זאת, התנהגות חוזית סבירה והוגנת יותר מצד התובעת בנקודת הזמן הקריטית שבין השיחה עם הקונה בסוף יוני, לבין חתימת הסכם המכר במחצית יולי, היתה מחדדת בפני הנתבעת את העובדה כי מהתמורה שתקבל מהקונים יהיה עליה לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור 1.5%, והדבר עשוי היה להשפיע במידה מסויימת על התמורה הסופית שהתקבלה מהקונה.

בשל רשלנותה החוזית התורמת של התובעת ליצירת העמימות אצל הנתבעת לפני כריתת הסכם המכר, אני מעמידה את דמי התיווך המגיעים לה על מחצית מדמי התיווך המוסכמים, היינו 0.75% + מע"מ מסכום המכר, שהם 34,073 ש"ח.

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.8.15 ועד התשלום בפועל.

כמו כן אגרת המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 8,000 ש"ח.

ניתן היום, ו' טבת תשע"ח, 24 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.