מבוא

1. התובעים הגישו תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין בחלקה 144 בגוש 18984 (להלן- החלקה).

אין מחלקות כי החלקה הנ"ל הופקעה על ידי הנתבעת בהסתמך על סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן-הפקודה) מהמנוח פהים נסרה ז"ל, אביהם של התובעים ומי שהיה בעליה של החלקה (להלן- האב המנוח).

התובעים ביססו תביעתם על תצהירו של התובע 2 ועל חוות דעתו של השמאי פהים מח'ול והנתבעת הסתמכה על חוות דעתו של השמאי אהרון ויסבלום.

ביום 19.12.2017, המועד שנקבע לשמיעת המצהיר והמומחים, הודיעו הצדדים כי הגיעו להסדר דיוני וניתן בהסכמה פסק דין חלקי לפיו שולמו לתובעים פיצויים על סך 92,271 ש"ח בהתאם לחוות הדעת השמאית מטעם הנתבעת שהוא גובה דמי החכירה שאינם במחלוקת עד ליום 31.12.2016.

בהמשך הודעתי לצדדים כי לא אוכל לקבל את בקשתם להכרעה בתיק זה, בהסתמך על עדויות המומחים מטעמם שנחקרו בתיק אחר המתנהל בפניי ובעקבות כך בהסכמת הצדדים מונה השמאי פנחס שפירא כמומחה מטעם בית משפט לבחינת אחוז דמי החכירה, המומחה שפירא הגיש חוות דעתו (במ/1) ונחקר עליה בחקירה נגדית ע"י בא כוח הנתבעת.

1. המחלוקת העיקרית שבין הצדדים היא באשר לשאלת גובה דמי החכירה האבודים, כאשר הנתבעת מבקשת שלא להסתמך על חוות הדעת של פנחס שפירא, ולאמץ את האמור בחוות דעת של השמאי מטעמה, ויסבלום.

העובדות שאינן במחלוקת

• התובעים הינם בעלי הזכויות בחלקה 144 בגוש 18984 אשר הופקעו בשנת 1962 מכוח הפקודה.
• הודעה על ההפקעה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 968 מיום 25.10.1962 והחלקה נרשמה על שם מדינת ישראל, על כך פורסמה הודעה בילקוט הפרסומים מספר 1209 ביום 2.9.1965.
• ביום 19.12.2017 הגיעו הצדדים להסכם דיוני אשר קיבל תוקף של פסק דין חלקי, לפיו ערכי השווי של החלקה ייקבעו על פי מסד הנתונים של השמאי הממשלתי בחוות דעתו מיום 24.5.2017 הן לעניין קרקע בייעוד חקלאי והן לעניין הקרקע בייעוד למגורים, ובנוגע לסוגיית אחוז דמי החכירה, הוסכם כי הצדדים יגישו סיכומים על בסיס חומר הראיות בתיק ובהתאם לפרוטוקול דיון בתיק 29570-10-15 שבו נחקרו אותם שמאים אשר נתנו חוות דעת בתיק זה (להלן- התיק האחר).
• ביום 26.1.2018 יידעתי את הצדדים כי בכוונתי למנות מומחה בית משפט בתיק האחר, ובשל כך נשמט חלק מהבסיס להסכם הדיוני ועל כן ביקשתי לקבל את עמדת הצדדים לגבי המשך ההליכים בתיק.
• ביום 13.3.2018 ביטלתי את ההסדר הדיוני נוכח בקשת התובעים וכן בשל העובדה כי נוכח שינוי הנסיבות בתיק האחר לא ניתן לפעול לפי ההסדר הדיוני וקבעתי את התיק להוכחות.
• ביום 9.10.2018 הוגש על ידי הצדדים הסדר דיוני נוסף, מונה בהסכמת הצדדים השמאי פנחס שפירא כמומחה מטעם בית משפט בשאלת אחוז דמי החכירה בתיק זה והוסכם לאמץ את החלק הראשון של ההסדר הדיוני.
• ביום 27.12.2018 הוגשה חוות הדעת של השמאי שפירא, המומחה מטעם בית המשפט (במ/1) וביום 19.3.2019 נחקר המומחה ע"י ב"כ הנתבעת.

דיון

1. השאלות שבמחלוקת בין הצדדים הן:

• האם לקבוע את אחוז החכירה לפי חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט או לפסול אותה עקב כשלים שנפלו בה כטענת הנתבעת?
• האם התקופה בגינה ישולמו דמי החכירה האבודים המגיעים לתובעים נעצרה במועד בו ניתן פסק הדין החלקי בו שולם לתובעים הסכום שאינו שנוי במחלוקת?

הפיצויים המגיעים על הפקעת החלקות

1. התובעים מבקשים סעד לפי סעיף 13 לפקודה, יצוין, כי סעיף 13 הנ"ל בוטל במסגרת תיקון הפקודה בשנת 2010, אולם במועד הרלבנטי לתביעה הסעיף עוד היה בתוקף, ואין מחלוקת כי התובעים רשאים להסתמך עליו בתביעתם.

העיקרון הבסיסי בדיני הפקעה הוא כפי שנקבע למשל בע"א 7060/14 מדינת ישראל נגד דאבח (6.12.2016):

"מטרתם של פיצויים בגין הפקעה לצרכי ציבור, היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין המופקעים במצב שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים יוכל לרכוש זכות או טובת הנאה דומה לזו שהופקעה ממנו [...] לצורך קביעת סכום הפיצוי, הערכת שווי הקרקע מתבצעת על פי התמורה שהייתה משולמת עבורה בעסקה מרצון במועד פרסום ההודעה ברשומות (סעיפים 5 ו-12 לפקודה), מבלי לשפר או להרע את מצבו הכלכלי של בעליה".

וכך נקבע בע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל (31.12.2015):

"ככלל, הפיצוי מחושב לפי סעיף 12 לפקודה, המורה לבחון את שווי הקרקע לפי המחיר שהיה משולם עבורה בעסקת מכר רצונית במועד ההפקעה [...] במקום בו פיצויי ההפקעה לא שולמו בסמוך לאחר ביצועה, כמו בענייננו, עליהם לכלול גם רכיב "פירותי" אשר ישקף את הנזק שנגרם למערערים נוכח חלוף הזמן עד לתשלום בפועל".

הכלל הוא כי הנפגע זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה.

על פי סעיפים 12 ו-13 לפקודה זכאי הנפגע לתבוע פיצוי בגין אובדן הקרקע עצמה-פיצויי קרן נומינליים ופיצוי בגין הפירות באחד משלושה מסלולים חלופיים לבחירת הנפגע, ראו לענין זה ע"א 3015/06 וע"א 2405/91 מדינת ישראל נגד הורוביץ (3.11.1997).

עוד ראו ע"א 3079/08 מדינת ישראל נגד הייטנר (4.7.2012) (להלן: עניין הייטנר) בו נקבע בהקשר זה כדלקמן:

"הפיצוי בדמות תשלום דמי חכירה אבודים, נועד למטרה כפולה: הן לפצות בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה והן להוות תמריץ לרשות המפקיעה לשלם בזמן לבעלים ולא להפקיע מקרקעין אם אין בידה את התמורה הדרושה [...] תכלית פיצויי ההפקעה היא להעמיד את הנפקע במצב בו היה אילולא ההפקעה, כך שיתאפשר לו לרכוש נכס חלופי בכספי הפיצויים".

1. שני הצדדים הגישו לתיק נט המשפט חוות דעת של שמאים מטעמם, התובעים הגישו את חוות דעת של השמאי פהים מח'ול והנתבעת הגישה חוות דעת של השמאי אהרון ויסבלום, כתוצאה מההסדר הדיוני ומינוי שמאי מוסכם מטעם בית משפט, חוות הדעת לא הוגשו כמוצג בתיק והשמאים מטעם הצדדים לא נחקרו בחקירה נגדית.

בנוסף, הוסכם בין הצדדים כי הפיצוי ייקבע לפי מסד הנתונים של שמאי הנתבעת, כאשר המחלוקת בין הצדדים היא שאלת גובה דמי החכירה האבודים – התובעים ביקשו להעמיד את גובה דמי החכירה על 6% והנתבעת ביקשה להעמידו על 1.5% לקרקע חקלאית ועל 2.5% לקרקע לבנייה.

לצורך הכרעה בסוגית גובה דמי החכירה האבודים, מונה כאמור בהסכמת הצדדים מטעם בית המשפט השמאי פנחס שפירא אשר העמיד בחוות דעתו את גובה דמי החכירה על 6%.

שיעור דמי החכירה - חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט

1. אין חולק כי השאלה על פי איזה אחוז יחושבו דמי החכירה היא שאלה שמאית במהותה, ראו לעניין זה ע"א 2797/15 מדינת ישראל נגד עיסא (22.5.2016) (להלן-עניין עיסא) בו נקבע:

"השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו".

עוד ראו בהקשר זה: ע"א 7137/15 לאפי נגד מדינת ישראל (23.2.2017).

1. לא נעלם מעיני כי עיון בחוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט מעלה כי חוות הדעת מסתמכת על הנתונים הבאים- קביעות שמאים אחרים אשר מונו על ידי בית המשפט, על קביעות השמאי הממשלתי בפרק ח' בסעיף שיעור ההיוון לדמי שכירות הראויים בקרקע חקלאית, שהעמיד את שיעור ההיוון בתנאי שוק רגילים על בין 5% ל- 6%, על נוהג של דמי חכירה ברשות מקרקעי ישראל שעומדים על 5% ודמי השימוש הנגבים על ידי רמ"י ממחזיקים שלא כדין בקרקע בשיעור 6%, וכן על קשר שמצא בין ריבית פריים שקובע בנק ישראל לבין דמי החכירה לפי סעיף 13 לפקודה, כפי שהביא בטבלה מסודרת בחוות הדעת.

לכאורה מעיון בחוות הדעת בלבד, מתקבל הרושם כי היא מתבססת על "נימוקים משפטיים כלכליים" כטענת הנתבעת (ראו שאלת ב"כ הנתבעת בחקירתו הנגדית של השמאי שפירא, עמוד 15 לפרוטוקול שורה 15).

אלא שלאחר חקירתו הנגדית של השמאי-המומחה מטעם בית משפט הסתבר כי מסקנתו הינה מסקנה של שמאי שבחן המידע והנתונים כשמאי, ראו עדותו "אם הייתי סבור כשמאי שמה שקבעתי, דהיינו ה-6 אחוז, לא סביר בעיניי מבחינה שמאית [...] הייתי מוריד את האחוז או מעלה את האחוז".

כשהוטחה בפניו הטענה כי מדובר בקביעה משפטית הוא דחה את הטענה והשיב כי אם היה חושב "כשמאי שהמספר 6 אחוז לא מתאים לי מבחינה שמאית, הייתי מסתייג וכותב אולי 5 אחוז" ((עמוד 19 שורה 12 לפרוטוקול).

מומחה בית משפט, שמאי אובייקטיבי שמונה בהסכמת שני הצדדים, עשה הערכה שמאית של הנתונים שהוצגו בפניו ואשר מפורטים במסמכים השונים אליהם הפנה ומסקנתו כשמאי הייתה כי יש להעמיד את אחוז דמי החכירה על 6%, לאחר חקירתו הנגדית התרשמתי כי עמדתו מקצועית ואמינה ואני מאמץ את מסקנתו במלואה.

מחקירתו הנגדית עלה כי הוא השתמש בכלים שמאיים הנתונים לו מכוח הכשרתו המקצועית, והם סייעו לו להגיע למסקנה הסופית בחוות הדעת, תוך בחינת נתונים, חלקם הופיעו בפסקי דין שונים, ראו למשל הסברו כשמאי מדוע התייחס לעניין הייטנר:

"כל הקרקעות באזור היו באותו סטטוס, כלומר, ניתן היה להשתמש בהם לחקלאות בלבד אך העליון קבע שבחלק מהם, אפשר לחשב את החישובים לפי בנייה שלא קיימת במציאות וזה זהה לכולם" (עמוד 17 לפרוטוקול הדיון, ש' 4-6).

עוד טען בהקשר זה:

" אני הגעתי למסקנה, אנו מדברים על אחוזי חכירה, זה בנושא שלנו. הגעתי למסקנה, קרקע זו וקרקעות אחרים, צריכים לקבל את אותו אחוז חכירה, דהיינו, 6 אחוז" (עמוד 17 שורה 10 לפרוטוקול).

בנוסף, בניגוד לטענת הנתבעת בסיכומיה, התייחס המומחה לטענת הנתבעת לפיה לא ערך או לא התבסס על עסקאות שכירות ביחס לכל שנה ושנה, וטען כי כל החומר הרלבנטי היה בפניו, והמסקנה אליה הגיעה הייתה מבוססת גם על ידיעת אותן עסקאות, אשר לטענתו הוא ייחס להן משקל שונה מהמשקל שהנתבעת מייחסת להן (עמוד 16 לפרוטוקול הדיון, שורות 9-10).

עוד ראו בעניין זה:

"ששאלת אותי אם עברתי על הערמה שהצגתם בפניי, עיינתי בה אך לא השתמשתי בה. אני יודע מה היו העסקאות אז. אבל בכל זאת, החלטתי להשתמש במקדם של 6 אחוז כיון שאני צריך לקחת בחשבון וגם בית המשפט צריך לקחת בחשבון, שדמי החכירה חייבים לכלול פיצוי על כל מרכיביו. לא שווי שוק. לא דמי שכירות לפי שווי שוק" (עמוד 18 לפרוטוקול שורה 26-29).

זה השלב להזכיר כי לא בנקל יסטה בית המשפט מחוות דעת שניתנה על ידי מומחה שמונה על ידו, פסילת חוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט תעשה רק במקרים חריגים, וזאת בשל מעמדו של המומחה כזרועו הארוכה של בית המשפט והחזקה כי יפעל במקצועיות וללא פניות.

ברע"א 7323/11 ועקנין נגד המאגר הישראלי ביטוחי רכב (בפול) בע"מ (28.12.2011), נפסק בעניין אפשרות פסילת חוות דעת מומחה שמונה על ידי בית משפט כדלקמן:

"ככלל, לא יפסול בית המשפט מומחה שנתמנה על-ידו אלא אם נתגלו פגמים חמורים בשיקול דעתו, במהימנותו, או שהימנעות מפסילה תגרום לעיוות דין".

עוד נפסק:

"... כבר נפסק בעבר כי משמונה מומחה מטעם בית-המשפט, חזקה עליו שינהג באופן מקצועי, ויעשה מלאכתו נאמנה [...] לפיכך, פסילתו יכול שתיעשה רק בנסיבות חריגות. כך במיוחד, מקום שזה כבר נתן את חוות-דעתו וכאשר בתוצאת חוות-הדעת יש כדי להשפיע על שיקוליו של בעל-הדין המבקש את פסילתו" רע"א 7098/10 טביבזדה נ' שירותי בריאות כללית (31.1.2011).

[יודגש כי במקרה זה לא רק שהמומחה מונה על ידי בית המשפט, אלא שמינוי המומחה היה בהסכמת הצדדים, כחלק מהסדר ביניהם שמטרתו להכריע בשאלה היחידה שנותרה במחלוקת ועל כן, כאמור, חוות הדעת מטעמם לא הוגשו כמוצג והשמאים מטעמם לא נחקרו בחקירה נגדית. במקרה בו המומחה ממונה כחלק מהסכמת צדדים, הרי שהתערבות בהכרעתו תעשה רק במקרים יוצאי דופן שעניינם טעויות מובהקות של ממש].

לסיכום- השמאי פנחס שפירא שמונה על ידי פעל במקצועיות, ניתח מבחינה שמאית את הסוגיה שבמחלוקת והגיע למסקנה אותה אני מאמץ ולכן אני קובע כי דמי החכירה הראויים במקרה זה יהיו בשיעור של 6% לשנה. בסיס הנתונים המוסכם כמפורט בנספח ג' לחוות דעת השמאי וייסבלום, מחושב לכל שנה ושנה עד לשנת 2016 ולכן יש לחשבו בהתאם לפי 6% לשנה.

האם תקופת תשלום דמי החכירה האבודים המגיעים לתובעים נעצרה במועד בו ניתן התשלום שאינו שנוי במחלוקת לפי פסק הדין החלקי?

1. הנתבעת טוענת כי תקופת תשלום דמי החכירה הסתיימה במועד תשלום פסק הדין החלקי וזאת נוכח הסכמת הצדדים לפי ההסדר הדיוני ביניהם לפיו המחלוקת היחידה בין הצדדים היא המחלוקת בנוגע לשיעור דמי החכירה, וכן בשל כך שלטענתם מועד התשלום מכוח פסק הדין החלקי מהווה את "היום הקובע" לסיום הזכאות לתשלום דמי החכירה האבודים.

התובעים טוענים בסעיף 24 לסיכומיהם (מספור הסעיף שגוי), ללא כל פירוט, כי בהתאם לפסיקה יש לדחות את טענת הנתבעת ולפסוק לזכותם דמי החכירה גם לאחר מועד קבלת התשלום לפי פסק הדין החלקי. בפרק הסיכום לסיכומיהם, סעיף 17, הם למעשה חוזרים בהם מאותה בקשה ומבקשים פסיקת הפרשי הצמדה וריבית מיום 31.12.2016 ולא מעבר לכך.

על פי המסגרת הנורמטיבית, סעיף 13(1) לפקודה, במקרים בהם פיצויי ההפקעה אינם משולמים לתובע בסמוך למועד תפיסת המקרקעין, יהיה התובע זכאי לפיצוי בגין אובדן דמי החכירה בתקופה שבין מועד תפיסת החזקה במקרקעין ועד למועד תשלום הפיצויים בגין ההפקעה.

1. לאחר עיון בטענות הצדדים, הגעתי למסקנה כי צודקת הנתבעת ועליה לשלם את דמי החכירה עד למועד בו שולם הסכום שלא שנוי במחלוקת לפי פסק הדין החלקי. מעיון בנספח ה' לחוות דעת ויסבלום עולה כי הסכום שאינו במחלוקת- 92,271 ש"ח חושב נכון ליום 31.12.2016.

מיותר לציין כי כל סכום חוב שלא שולם נושא הפרשי הצמדה ריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961.

1. נוכח האמור לעיל אני קובע כי תקופת תשלום דמי החכירה האבודים המגיעים לתובעים נעצרה במועד בו שולם לתובעים הסכום שאינו במחלוקת לפי פסק הדין החלקי, סמוך ליום 19.12.2017. ולכן אין לחשב דמי חכירה אבודים לאחר 1.1.2017.

יתרת סכום דמי החכירה האבודים (לאחר חשוב דמי חכירה לפי 6% עד ליום 31.12.2016 ובניכוי הסכום ששולם 92,271 ש"ח) תשא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו יום ועד ליום התשלום בפועל.

לפי התחשיב בסעיף 9 לסיכומי התובעים, חישוב דמי החכירה לפי 6% עומד על 265,768 ש"ח ולאחר ניכוי הסכום ששולם נותרה יתרה לתשלום בשיעור של 173,497 ש"ח.

סיכום

לאור כל האמור לעיל אני קובע כדלקמן:

1. אני מאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט וקובע כי יש להעמיד את דמי החכירה הראויים לקרקע בייעוד מגורים ולקרקע בייעוד חקלאי בגובה 6% לשנה וזאת מתחילת התקופה ועד ליום 31.12.2016, המועד האחרון לפיו חושב סכום הפיצוי ששולם לתובעים.

1. תקופת תשלום דמי החכירה האבודים המגיעים לתובעים נעצרה ביום 19.12.2017 בו שולם לתובעים הסכום שאינו במחלוקת והמתייחס לדמי חכירה עד ליום 31.12.2016. כלומר התובעים לא זכאים לדמי חכירה עבור השנים 2017 ואילך.

המשמעות של האמור לעיל היא כי על הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 173,497 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.2017 ועד ליום התשלום בפועל, הסכום ישולם תוך 30 יום מהיום.

1. בהתחשב בעובדה כי רק מחלק מטיעוני התובעים התקבלו וכי שולם הסכום שלא היה במחלוקת בהתאם להסדר הדיוני, כל צד יישא בהוצאותיו ובכלל זה הנשיאה בשכר המומחה מטעם בית משפט תהיה בחלקים שווים.

ניתן היום, ו' תמוז תשע"ט, 09 יולי 2019, בהעדר הצדדים.