1. ביום 31.12.2006 נחתם בין הנתבעת רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מינהל מקרקעי ישראל) (להלן "המינהל") לבין גב' פנחס עינב (להלן "גב' פנחס") חוזה פיתוח (להלן "חוזה הפיתוח"), לגבי מגרש ביישוב בת שלמה, הידוע כחלק מחלקה 52 בגוש 11799, שטחו 563 מ"ר, ומוגדר כמס' 10א' לפי תכנית מפורטת מס' משח/43/חכ (להלן "המגרש").

על פי חוזה זה התחייבה גב' פנחס לפתח את המגרש ולבנות עליו מבנה מגורים תוך שלוש שנים, כתנאי לחתימה על חוזה חכירה עם המינהל. לבקשתה, מועד זה הוארך ביום 17.10.10 לשלוש שנים נוספות, היינו עד ליום 1.12.12.

2. ההתקשרות הנ"ל התבססה על החלטה מס' 737 של מועצת מקרקעי ישראל, שלפיה נקבע, בין היתר, כי חוכרי המגרשים ישלמו למינהל דמי חכירה מהוונים מופחתים. בהתאם לכך, חויבה גב' פנחס בדמי חכירה מופחתים בשיעור של 66% מערך הקרקע בתוספת מע"מ כחוק.

הקלה נוספת אשר התאפשרה לפי החלטה 737 הנ"ל, היא האפשרות לבחור בתשלום עבור בינוי קטן מקיבולת הבניה המותרת בתב"ע, ובלבד שהבינוי לא יפחת משטח של 140 מ"ר.

בענייננו, אין מחלוקת כי גב' פנחס שילמה בעבור זכויות בניה של 140 מ"ר בלבד.

3. בחוזה הפיתוח נקבע, בין היתר, כי במקרה והיוזם יעביר את זכויותיו על פי החוזה לאחרים בתקופת הפיתוח, ההעברה תהיה מותנית בתשלום דמי חכירה מהוונים עבור הפרש זכויות הבניה במגרש. להלן נוסח ההוראה הרלוונטית בעמ' 3 לחוזה:

"בנוסף לאמור בסעיף 11 להסכם פיתוח זה, ידוע ליוזם כי הסכמת המינהל להעברת זכויות לאחר במהלך תקופת הפיתוח, אם תינתן, תהיה מותנית בנוסף ליתר התנאים אשר יהיו מקובלים במינהל באותה העת, בתשלום דמי חכירה מהוונים עבור ההפרש שבין זכויות הבנייה בגינן שילם היוזם לבין מלוא זכויות הבניה אשר ניתן היה לבנות במגרש עפ"י התוכנית שחלה על המגרש בעת הקצאתו ליוזם (להלן "הפרש הזכויות"). דמי החכירה אשר ישולמו עבור הפרש הזכויות יהיו בשיעור הנהוג באותו ישוב בעת אישור העברת הזכויות ועל פי שומה פרטנית ועדכנית למועד הגשת הבקשה להעברת הזכויות" [ההדגשה אינה במקור]

הוראה זו מבוססת על סעיף 5 להחלטה מס' 1081 של מועצת מקרקעי ישראל, שזו לשונה:

"על אף האמור בסעיף 2 לעיל, תהא העברת זכויות בהסכם פיתוח שנחתם לפי החלטת מועצה 737 מותנית בתשלום דמי חכירה מהוונים בגין הפרש זכויות הבניה שבין הזכויות אותן רכש היזם בפועל לבין מלוא זכויות הבנייה על פי התכנית שהייתה בתוקף בעת ההקצאה, על פי השיעור הנהוג באותו ישוב בעת אישור העברת הזכויות ועפ"י שומה פרטנית ועדכנית למועד הבקשה" [ההדגשה אינה במקור]

4. ביום 19.9.2010 הגישה גב' פנחס בקשה להיתר בניה על המגרש ביחס לשטח בניה של 200 מ"ר שטח עיקרי ו- 12 מ"ר שטחי שירות. ביום 21.12.10 היא נדרשה לשלם למינהל דמי היתר בסך של 191,528 ₪, בגין תוספת בניה של 60 מ"ר שטח עיקרי ו-12 מ"ר שטחי שירות.

5. ביום 11.8.2011, ובטרם החלה בעבודות בנייה כלשהן, מכרה גב' פנחס את זכויותיה במגרש לתובעים.

6. ביום 8.11.2011 הגישו התובעים למינהל בקשה להעברת הזכויות בחוזה הפיתוח על שמם.

7. ביום 26.2.2012 הוציא המינהל דרישה לתשלום דמי היתר בסך של 234,871 ₪, בגין 60 מ"ר שטח עיקרי, ו- 50 מ"ר שטח נלווה (שטחי שירות).

הודעה זו נתקבלה בידי התובעים ביום 7.3.12.

8. התובעים חלקו על דרישה זו וטענו כי מלוא זכויות הבניה במגרש, במועד הקצאתו לגב' פנחס ביום 31.12.2006, היו 200 מ"ר בלבד, על פי תב"ע מס' חכ/148ב החלה על המגרש. הואיל וגב' פנחס שילמה בעבור זכויות בניה של 140 מ"ר כמצוין לעיל, הרי היה עליהם לשלם דמי חכירה מהוונים בגין ההפרש שהינו 60 מ"ר בלבד.

9. על כן, ביום 25.3.2012 נפגשו התובעים עם גב' לימור ממחלקת תכנון במינהל (להלן "גב' לימור") ועם גב' ורד גייטס מהמחלקה החקלאית במינהל, על מנת לברר את טיבם של 50 מ"ר הנוספים שחויבו בהם על פי דרישת המינהל. במהלך הפגישה הנ"ל, הבהירה להם גב' לימור שאין בידיה תשובות ברורות לשאלות שלהם, וכי היא תקדם את בירור העניין אל מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל. לטענתם, במהלך אותה פגישה הם הודיעו לה כי הם עומדים על בירור העניין עד תום, אם כי הבהירו כי מאחר והזמן משחק לרעתם לעניין התחלת הבניה ועל מנת שלא לעכב את הליך הגשת הבקשה להיתר בניה, הם ישלמו את מלוא התשלום, תחת מחאה, ובמקביל ימשיכו לעמוד על זכותם לקבל לידם חזרה את התשלום ששולם ביתר (ראה סעיפים 39-36 לתצהיר התובע ת/1).

10. ביום 27.3.2012 שילמו התובעים את מלוא הסכום בגין שווי הפרש הזכויות, על פי דרישת המינהל.

11. ביום 15.4.2012, לאחר בירור מול הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל, פנתה גב' לימור אל התובעים במכתב מפורט, שבו הודיעה להם כי זכויות הבניה במגרש בשנת 2006 היו 200 מ"ר שטח עיקרי + 50 מ"ר שטחי שירות, וכי חיובם בתשלום בגין 250 מ"ר היה כדין. למכתב הנ"ל צורף מכתב התשובה של הוועדה המקומית חוף הכרמל (שני המכתבים צורפו כנספח ח' לתצהיר התובעים).

12. ביום 18.4.2012, קרי שלושה ימים לאחר קבלת המכתב מאת המינהל, חתמו התובעים על כתב העברת הזכות של חוזה הפיתוח מגב' פנחס על שמם. כתב זה אושר על ידי המינהל ביום 23.4.2012.

13. ביום 23.4.2012 פנו התובעים למינהל בבקשה להאריך להם את תקופת חוזה הפיתוח ב-12 חודשים נוספים, וביום 17.6.12 נחתמה בין הצדדים תוספת לחוזה הפיתוח לפיה הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1.12.2013.

14. בחודש 6/2012 הגישו התובעים בקשה להיתר בניה. תחת פרק "השטחים המותרים לבניה בכל המפלסים יחד (עפ"י אסמכתא, חוק, תקנות, תכנית)" ציינו, שטח עיקרי 200 מ"ר ושטחי שירות 60 מ"ר.

15. ביום 30.9.2013 פנו התובעים אל המינהל בבקשה לקבלת אישור על מצב הזכויות במגרש, וביקשו בין היתר לקבל "תשובה האם ומתי ניתן לחתום על חוזה חכירה (במקום חוזה הפיתוח)".

16. ביום 8.9.2014 נחתם חוזה חכירה בין המינהל לתובעים. בסעיף 4ב' לתנאים המיוחדים בחוזה צוין במפורש ובהדגשה כי "ביום 1.4.12 אושרה תוספת זכויות בניה של 60 מ"ר שטח עיקרי, 50 מ"ר שטח שירות ובסה"כ תוספת של 110 מ"ר שטח מבונה ..... היזם לא יהיה זכאי להשבה של כל חלק מהתמורה או מהתמורה הנוספת אף אם בפועל לא נבנה השטח המבונה בגינו שולמה התמורה ו/או התמורה הנוספת, ויעמוד לזכותו מלוא השטח המבונה בגינו שילם לרשות".

17. ביום 20.2.2015 פנו התובעים אל המינהל בדרישה להשיב להם את דמי ההיוון ששולמו ביתר לטענתם, בגין 50 מ"ר שטחי השירות, וכן סכומים נוספים. משלא זכו למענה חיובי, הוגשה התביעה דנן. בכתב התביעה טענו כי החיוב בגין 50 מ"ר נוספים עבור שטח נלווה (שטחי שירות) נעדר כל מקור חוקי ו/או עיגון בחוזה הפיתוח ו/או בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1081 ו/או בתב"ע. עוד הוסיפו וטענו כי שאלת סיווגם של ה-60 מ"ר הנוספים כשטח עיקרי בלבד (להבדיל משטחי שירות) אף היא שנויה במחלוקת.

18. המינהל דחה את טענת התובעים בדבר חיוב יתר בגין שטח של 50 מ"ר וכן את טענתם כי התשלום בוצע תחת מחאה, וטען כי החיוב הנ"ל הינו כדין. עוד הוסיף וטען כי דין התביעה להידחות, בין היתר, מחמת מניעות, שיהוי וחוסר תום לב.

19. מטעם התובעים העידו שני התובעים. מטעם הנתבעת העיד מר ויקטור פילרסקי שמשמש כמתכנן מרחב עסקי במינהל.

20. דיון

אקדים ואומר כי לאחר שעיינתי בחומר הראיות ושמעתי את העדויות, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות, מהנימוקים שלהלן:

כזכור, חוזה הפיתוח קבע כי במקרה של העברת זכויות בתקופת הפיתוח, ההעברה תהיה מותנית בתשלום דמי חכירה מהוונים עבור ההפרש שבין זכויות הבנייה בגינן שילם היוזם (גב' פנחס) לבין מלוא זכויות הבנייה אשר ניתן היה לבנות במגרש על פי התכנית החלה עליו במועד הקצאתו ליוזם (להלן "הפרש הזכויות"). כפי שיפורט להלן, בין הצדדים נטושה מחלוקת פרשנית בנוגע לזכויות הבניה אשר ניתן היה לבנות במגרש במועד הקצאתו ליוזם. בעוד שהתובעים מצדדים בפרשנות מילולית ודווקנית של האמור בחוזה הפיתוח וטוענים כי את קיבולת הבניה במגרש לצורך חישוב הפרש הזכויות, יש לגזור מהתב"ע החלה עליו במועד הקצאתו לגב' פנחס, טוען המינהל כי יש לתת למילה "תכנית" המופיעה בחוזה הפיתוח פרשנות מרחיבה הכוללת לא רק את התב"ע, אלא גם כל תוספת תכנונית אשר הוספה ואושרה על ידי ועדות התכנון והבניה במועד הרלוונטי, בקשר לתב"ע הנ"ל.

21. בענייננו, אין מחלוקת כי התב"ע החלה על המגרש במועד הקצאתו לגב' פנחס ביום 31.12.2006, הינה תב"ע מס' חכ/148ב אשר פורסמה ברשומות ביום 30.01.1986 (להלן "התב"ע"). על פי תב"ע זו, ייעוד המגרש הוא "מגורים מיוחד" שבו "יוקם מבנה מגורים אחד (קומה אחת או שתיים) מוסך ומחסן". בלוח השימושים והגבלות הבניה המופיע בעמ' 3 לתקנון נרשם כי שטח הבניה במגרשים באזור שיעודו "מגורים מיוחד" הינו 200 מ"ר.

22. התובעים סומכים את תביעתם כאמור על הרישום בתקנון התב"ע, וטוענים כי במועד הקצאת המגרש לגב' פנחס, קיבולת הבניה המלאה במגרש היתה 200 מ"ר, על כן לא חלה עליהם חובה לשלם דמי חכירה מהוונים בגין שטח העולה על 60 מ"ר, המהווה את ההפרש בין קיבולת הבניה שבגינה שילמה גב' פנחס (140 מ"ר) לבין קיבולת הבניה המותרת על פי התב"ע במועד הקצאת המגרש לגב' פנחס (200 מ"ר).

23. לעומתם טען המינהל כי אין לפרש את המילה "תכנית" המופיעה בחוזה הפיתוח פירוש מצומצם כטענת התובעים, אלא פירוש התואם את התכלית שחוזה מסוג זה נועד להגשים, ובהינתן העובדה שעסקינן בחוזה שנכרת עם רשות ציבורית, יש להתחקות אחר התכלית האובייקטיבית של החוזה, הנגזרת, בין היתר, משיקולי היגיון, יעילות עסקית ואינטרס ציבורי.

24. לצורך התחקות אחר תכלית זו, הפנה המינהל לפנייה שלו לוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל, עובר להתקשרות עם גב' פנחס, וכן לחוות דעת תכנונית שהוכנה על ידו ביום 18.12.2006 בהסתמך על המידע שהתקבל מאת הוועדה, ובה נרשם כי קיבולת הבניה במגרש הינה 200 מ"ר שטח עיקרי ו-50 מ"ר שטחי שירות (נספח ת/3 לתצהירו של מר פילרסקי). בעמ' 2 לחוות הדעת הנ"ל, תחת סעיף "הערות קיבולת הבניה במגרש/ים", נרשם בסעיף 2 "בתקנון תב"ע חכ/148ב הוגדרה קיבולת בניה של 200 מ"ר בלבד ולא הוגדר שיעור שטחי השירות. לפי שיחה טלפונית עם מהנדסת הוועדה הובהר שהוועדה המקומית מאשרת 200 מ"ר שטח עיקרי + 50 מ"ר לשטחי שירות (כולל ממ"דים, חניות ומחסנים)".

25. עוד הפנה המינהל לישיבה של הוועדה המקומית שהתקיימה ביום 5.2.2007, כשעל סדר יומה היה לקבוע תוספת שטחי שירות בתב"ע הרלוונטית לענייננו, מכח הסמכה שהוענקה לה על פי סעיף 13 (ב) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 (להלן "תקנות חישוב שטחים"), שזו לשונו:

"לגבי תכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות המתקנות יחולו ההוראות דלקמן:

(1) נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית;

(2) נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה, בפירוט חלקי של אופן חישובם, ינהגו בנושאים אשר פורטו בתכנית לפי הוראות התכנית, ובכל יתר הנושאים שתקנות אלה דנות בהם ינהגו לפי התקנות, וניתן יהיה להוסיף עליהם את שטחי השירות שלא פורטו בתכנית, לרבות קומה מפולשת;

(3) הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו- (2) תיקבע בידי הועדה המקומית במליאתה לגבי כל תכנית בנפרד, והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי סעיף 119א, 145(א1) ו- 158טז לחוק"

בסוף הישיבה הנ"ל, אישרה הוועדה המקומית תוספת של 60 מ"ר שטחי שירות מעבר לשטח הבניה המותר על פי התב"ע. תחת פרק "מטרת הדיון" נכתבו הדברים הבאים:

"תקנות חישוב שטחים קובעות בנוגע לתכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות (1992), כדלקמן:

נקבעו שטחים המותרים לבנייה או אחוזי בנייה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות.

הואיל ותכנית חכ/148/ב קובעת אחוזי בנייה ללא פירוט אופן חישובם בסמכות הוועדה המקומית להוסיף שטחי שירות כאמור בתקנה 13 לתקנות חישוב השטחים עפ"י הפירוט הבא:

חניה מקורה – 30 מ"ר, מחסן – 10 מ"ר, מבואה, בליטות ומתקנים טכניים – 20 מ"ר.

סה"כ: 60 מ"ר" (נספח 16 לתצהירו של מר פילרסקי)

לאור האמור לעיל, טען המינהל כי במועד ההקצאה לגב' פנחס, קיבולת הבניה על המגרש היתה 200 מ"ר שטח עיקרי + 50 מ"ר שטחי שירות, על פי התב"ע והחלטות ועדות התכנון, לרבות חוות הדעת התכנונית שהוכנה על ידי המינהל כמתואר בסעיף 24 לעיל, וכי קיבולת הבניה הנ"ל היא זו שעמדה בבסיס ההתקשרות בין הצדדים, ובין היתר, לעניין חישוב הפרש הזכויות.

26. מבין שתי הגישות הנ"ל, הנני מעדיפה את גישתו הפרשנית של המינהל, שכן בהינתן העובדה שמדובר בחוזה שנכרת עם רשות ציבורית, יש להתחקות אחר התכלית האובייקטיבית שחוזה מסוג זה נועד להגשים, וכן אחר ההיגיון הכלכלי שעומד ביסודו, בשים לב שעסקינן בחוזה שנועד לשרת את האינטרס הציבורי (ראה ע"א 7434/10 קיבוץ מגל נ' מינהל מקרקעי ישראל – מחוז חיפה (פורסם בנבו, 21.10.2012).

27. בענייננו הוכח כי קיבולת הבנייה דה פקטו במגרש במועד הקצאתו לגב' פנחס היתה 200 מ"ר שטח עיקרי ו-50 מ"ר שטחי שירות, על פי התב"ע וחוות הדעת התכנונית שהוכנה על ידי המינהל ביום 18.12.2006, היינו כ- 13 יום לפני ההתקשרות עם גב' פנחס. במצב נתון זה, קשה להלום שתכליתו של החוזה היתה לחשב את הפרש הזכויות על פי זכויות הבנייה המופיעות בתב"ע בלבד בהתעלם מהשטח הנוסף שהוקנה לבעלי המגרשים על פי החלטות ועדת התכנון. פרשנות זו אינה עומדת במבחן ההיגיון הכלכלי שחוזה מסוג זה נועד להגשים, וגם לא עם מטרתו, שעליה ניתן ללמוד מפניית המינהל למוסדות התכנון וכן מחוות הדעת התכנונית שהוכנה על ידו, עובר להקצאת המגרש לגב' פנחס.

28. טענת התובעים כי התוספת של 50 מ"ר שטחי שירות המופיעה בחוות הדעת התכנונית והמתבססת על "שיחה טלפונית עם מהנדסת הוועדה" (ראה סעיף 24 לעיל) חסרת כל תוקף, אינה מקובלת עלי, קל וחומר כאשר תוספת זו קיבלה גושפנקא חוקית בהחלטת הועדה המקומית חוף הכרמל מיום 5.2.2007, מכח הסמכות שהוקנתה לוועדה על פי סעיף 13 (ב)(3) לתקנות חישוב שטחים, הואיל והתב"ע לא הגדירה באופן מפורש את שטחי השירות המוקנים לבעלי המגרשים בתחומה כמצוין לעיל. אמנם, וכפי שעולה מההתכתבויות שהתנהלו בין המינהל לרשויות התכנון, התעוררה אי בהירות בתחילת הדרך באשר לאחוזי הבניה המותרים על פי התב"ע ואופן חישובם, אולם אי בהירות זו התפוגגה וקיבלה גושפנקא חוקית כאמור עם החלטת הוועדה המקומית מיום 5.2.2007, אשר אישרה תוספת של 60 מ"ר בגין שטחי שירות. לא זו אף זו, מעיון במכתב הועדה מיום 3.4.12 ניתן ללמוד כי ההחלטה משנת 2007 הכשירה "את תוספת אחוזי הבנייה שניתנו קודם לכך, ככל שלא הייתה אסמכתא בזמנו" (נספח ת/15 לתצהירו של מר פילרסקי).

יוצא אפוא משהסמיך המחוקק את הוועדה המקומית להוסיף שטחי שירות על השטחים המותרים לבניה על פי התב"ע (ראה סעיף 25 לעיל), שטחים אלה הפכו לחלק "מהתכנית שחלה על המגרש בעת הקצאתו ליוזם", ולא ניתן להתעלם מקיומם או מחוקיותם כעמדת התובעים.

בעדותו בבית המשפט תיאר מר פילרסקי את הנוהג הקיים במוסדות התכנון לעניין קביעת שטחי שירות בתכניות אשר הופקדו לפני תחילתן של תקנות חישוב שטחים, באומרו הדברים הבאים:

"אני רוצה לחדד. בתקנון לא כתוב אם זה עיקרי. ההגדרה של שלטח [הטעות במקור, כ. ג'] עיקרי באה 6 שנים מאוחר יותר לתקנון תכנון ובנייה. בתוכנית הזאת לא הוגדרו שטחי השירות או שטחים נלווים. בד"כ תוכניות שהוגשו לפני שנת 92 בהרבה מהתוכניות הוגדר השטח העיקרי בלבד. שטח העיקרי ללא שטחים נלווים כגון מקלט, מחסן, או קירוי חנייה.

המשמעות של זה שהיו מאשרים את השטחים האלה מעבר לשטחים שרשומים בתב"ע.

במקרה שבפנינו כשבתב"ע נקבעה קיבולת בנייה עד 200 מטר, ניתן היה להבין שיש עוד זכויות נוספות בגין שטחים נלווים.

כל ועדה נהגה לגבי השטחים הנלווים ויש ועדות שהסדירו את זה בתוכניות מיוחדות שהגדירו את התוספות האלה, למשל, מורדות הכרמל, ועדה מקומית חיפה, קריות, הגדירו את השטחים האלה בתב"ע. בועדות אזוריות בקריות כגון זבולון, מנשה וחוף כרמל, לא ידוע לי שהגדירו בצורה מסויימת.

ואז כל ועדה היתה מחליטה כמה אחוזי בנייה היא רוצה להקנות לגבי שטחים נלווים.

התקנות בשנת 92 באו לעשות סדר בנושא" (עמ' 20 ש' 21-9)

ובהתייחסו לכוונת הצדדים מאחורי המילה "תכנית" המופיעה בחוזה הפיתוח אמר:

" ........ אבל אבקש לציין כי בחוזה לא צויין לא מס' התוכנית ולא פורש מהי תוכנית. לדעתי תוכנית היא המצב התכנוני שחל בשטח בעת חתימת החוזה לפי המצב התכנוני.

אני מפנה לעמ' 3 להסכם הפיתוח מיום 31.12.06 המרכזי, לעמ' השלישי ......... בהרבה מקרים זכויות הבנייה לא מוגדרות רק בתוכנית אחת, ולכן הדעת נותנת שהכוונה היתה לזכויות הבנייה שהיו באותה עת במגרש הזה. לפי התוכניות שחלו אז בשטח" (עמ' 22 ש' 8-2)

29. על קיבולת הבניה דה פקטו במגרש במועד הקצאתו לגב' פנחס ניתן ללמוד לכאורה מהבקשה להיתר בניה שהוגשה על ידי גב' פנחס בשנת 2010, ובה צוין שטח עיקרי 200 מ"ר ושטחי שירות 12 מ"ר. בקשה זו מלמדת לכאורה כי קיבולת הבנייה המותרת במגרש בתקופה הנ"ל היתה מעל 200 מ"ר. התובע העיד כי ידע על קיומה של הבקשה הנ"ל עובר להתקשרותו עם גב' פנחס, אולם כשנשאל על פשר ה-12 מ"ר הנוספים בגין שטחי שירות, השיב כי הוא לא ביקש מגב' פנחס הסברים לתוספת הנ"ל, והדבר עורר תמיהה (עמ' 12 ש' 1). בנוסף, התובע אשר העיד כי גב' פנחס יידעה אותו כי התשלום בגין הפרש זכויות יחושב לפי קיבולת בנייה של 200 מ"ר בהתאם לתב"ע (ראה עדותו בעמ' 8 ש' 6-4), לא דאג לזמנה לעדות על מנת לתמוך בגרסתו הנ"ל, והימנעות זו אף היא מעוררת תמיהה. בנוסף, התובע אשר העיד כי גם הוא וגם עורך דינו אשר ייצגו בעסקה עם גב' פנחס, בדקו את המצב התכנוני של המגרש עובר לכריתת העסקה, לא דאג לזמן את עורך דינו לעדות, ואף לא דאג להגיש את מכתב התשובה שנתקבל מאת הוועדה לתכנון ובניה חוף הכרמל במענה לפנייתו לבירור המצב התכנוני של המגרש. בנוסף הוכח כי התובעים הגישו בשנת 2012, טרם העברת הזכויות במינהל, בקשה להיתר בנייה במגרש ביחס לשטח של 260 מ"ר. כשנשאל התובע מה מקור רישום השטח הנ"ל, השיב כי האדריכלית הודיעה להם כי מותר לבנות במגרש 260 מ"ר, אולם היא לא ידעה "איפה הסימוכין לזה" כדבריו, ותשובה זו אף היא עוררה תמיהה (ראה עדותו בעמ' 13 ש' 31-28). גם בתשובתו של התובע לגבי המועד שבו ידע לראשונה על קיומה של החלטת הוועדה המקומית מיום 5.2.2007 (אשר הוסיפה שטחי שירות של 60 מ"ר על השטח המופיע בתב"ע) התגלתה סתירה, שכן מתצהיר עדות ראשית שלו ניתן ללמוד כי הוא ידע לראשונה על קיומה של ההחלטה הנ"ל לאחר ששילם את דמי ההיתר למינהל (סעיף 40 לת/1), ואילו במהלך חקירתו החוזרת העיד כי הוא קיבל את ההחלטה הנ"ל "בערך כמה ימים לפני התשלום של ה-234,000 ₪" (עמ' 17 ש' 8) [ההדגשה אינה במקור, כ.ג'].

הדברים שתוארו לעיל נטעו בי את הרושם כי במועד התקשרותם עם גב' פנחס, ידעו התובעים על קיבולת הבניה דה פקטו במגרש במועד הקצאתו לגב' פנחס, או לכל הפחות היה ביכולתם לדעת על קיבולת הבניה הנ"ל, אולם הם בחרו להתעלם מכך ו/או לעצום עיניים ולדבוק בנוסח המילולי שהופיע בחוזה הפיתוח, לבל תצמח להם תועלת כלכלית מכך.

30. לאור האמור לעיל, הגעתי לידי מסקנה כי קיבולת הבנייה שאליה התכוונו הצדדים במועד הקצאת המגרש לגב' פנחס, כפי שניתן להסיק מסוג החוזה, מטרותיו והיעד שהוא נועד להגשים, כמו גם מהתנהלות המינהל עובר לכריתתו (הפנייה למוסדות התכנון והכנת חוות דעת תכנונית), הינה קיבולת הבניה דה פקטו במגרש, הן על פי התב"ע והן על פי החלטות ועדות התכנון, וכי המילה "תכנית" המופיעה בעמ' 3 לחוזה הפיתוח לצורך חישוב הפרש זכויות, משמעה לא רק התב"ע כטענת התובעים, אלא גם כל תוספת תכנונית אשר הוספה ואושרה על ידי הוועדה המקומית בקשר לתב"ע הנ"ל, במועד הרלוונטי להקצאה.

31. התוצאה היא אפוא שבמועד הקצאת המגרש לגב' פנחס, קיבולת הבניה המותרת במגרש עמדה על 200 מ"ר שטח עיקרי ו-50 מ"ר שטחי שירות, ולכן דמי ההיתר ששולמו על ידי התובעים למינהל, בגין תוספת זכויות בנייה של 60 מ"ר שטח עיקרי ו- 50 מ"ר שטחי שירות, היו כדין.

32. טעם נוסף שהיה בו כדי להביא לדחיית התביעה טמון בכלל המניעות ועקרון תום הלב.

התובעים טענו כי התשלום ששולם על ידם בסך של 234,871 ₪ בגין דמי היתר, על פי הודעת הרשות מיום 26.2.12 נעשה תחת מחאה. המינהל הכחיש טענה זו, ואף הוסיף כי לאחר שיגור המכתב מיום 15.4.2012 שבו הודיע המינהל לתובעים כי החיוב בעבור 250 מ"ר היה כדין, לא הועלתה עוד כל טענה מצד התובעים לגבי חיוב זה, לרבות במסגרת מכתבים שונים או פניות לרשות, בין היתר בשנים 2012-2013, ואף לא במסגרת התקשרותם בחוזה החכירה עם הרשות בשנת 2014. רק למעלה משלוש שנים לאחר קבלת המכתב הנ"ל, העלו התובעים את הטענות נשוא הליך זה בחוסר תום לב ובשיהוי ניכר כטענת המינהל.

33. בחינת השתלשלות העניינים בין הצדדים עד לחתימה על חוזה חכירה כפי שתוארה בסעיפים 16-9 לעיל, מצדדת בטענת המינהל הנ"ל. במה דברים אמורים? ראשית, הטענה של תשלום תחת מחאה שהועלתה על ידי התובעים לא נתמכה בכל ראיה בכתב. אולם גם בהנחה שהתשלום של דמי ההיתר מיום 27.3.2012, בוצע תחת מחאה כטענת התובעים, הרי ביום 15.4.2012 נתקבלה תשובת המינהל לגבי החיוב הנ"ל כשהיא מלווה במכתב הסבר של הוועדה המקומית לתכנון ובניה חוף הכרמל. מאז אותו מכתב, לא נשמעה כל הסתייגות ו/או מחאה מצד התובעים. ודוק, ביום 18.4.2012, היינו שלושה ימים לאחר קבלת המכתב הנ"ל, חתמו התובעים על כתב העברת זכויות של חוזה הפיתוח במינהל. ביום 23.4.2012, קרי שמונה ימים לאחר קבלת המכתב, הם פנו למינהל בבקשה להארכת תקופת חוזה הפיתוח. בחודש 6/2012, כחודשיים לאחר המכתב, הם הגישו בקשה להיתר בנייה של 200 מ"ר שטחי עיקרי ו-60 מ"ר שטח שירות. ביום 20.9.2013 הם פנו אל המינהל בבקשה לקבלת אישור על מצב זכויות במגרש. ביום 8.9.2014 הם חתמו על חוזה חכירה עם המינהל. בכל המהלכים הנ"ל, לא הוכח כי התובעים חזרו על מחאתם הנטענת, ומשכך הם מוחזקים כמי שהסכימו עם החיוב הנ"ל בהתאם להסבר שניתן להם על ידי המינהל. מחאה כאמור אף לא הועלתה בעת החתימה על חוזה החכירה, שבו נכלל סעיף אשר פירט את תוספת זכויות הבניה של 60 מ"ר שטח עיקרי ו-50 מ"ר שטח שירות, וקבע כי היזם לא יהיה זכאי להשבה בגין התמורה ששולמה על ידו בגין הזכויות הנ"ל (ראה סעיף 16 לעיל).

למותר לציין כי ההתנהלות המתוארת לעיל אינה עומדת בקנה אחד עם חובת תום הלב המוטלת על צד לחוזה (ראה ה"פ (ת"א) 507/03 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל – תל-אביב (פורסם בנבו, 15.3.2004). לא זו אף זו, סירוב המינהל לחתום על היתרי בניה בטרם ביצוע תשלום דמי היתר, אינו מגיע לכדי "אילוץ" המצדיק תשלום תחת מחאה, וככל שסברו התובעים כי התשלום אינו כדין, היה עליהם לפעול בדרכים החוקיות לביטול התשלום. משלא פעלו כן, ורכשו זכויות חוזיות מכח אותו תשלום, הם מושתקים מלטעון להשבת הכספים (ראה ת"א (נצ') מפעלי לוקי לבניה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז הגליל, פ"מ תשס"ג (3), 464).

34. התוצאה מכל האמור לעיל היא שדין התביעה להידחות, וכך הנני מורה.

התובעים ישלמו לנתבעת שכ"ט עוה"ד בסך של 7,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ג' אב תשע"ח, 15 יולי 2018, בהעדר הצדדים.