1. לפניי ערעור על פסק דין, שניתן בבית משפט השלום בחיפה (על ידי כב' השופטת הבכירה כאמלה ג'דעון), ביום 15.07.18, בת"א 47974-11-15 (להלן: "פסק הדין קמא") בו נדחתה תביעה כספית על סך של 120,624 ₪ שהוגשה נגד מנהל מקרקעי ישראל בגין תשלומי יתר של דמי היוון.

השתלשלות העניינים

2. ביום 31.12.2006 נחתם חוזה פיתוח (להלן: "חוזה הפיתוח") בין גב' עינב פנחס (להלן: "גב' פנחס") לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "המשיבה"). בחוזה הפיתוח נקבע, כי במידה שגב' פנחס תעמוד בתנאי החוזה, ותבנה את ביתה במגרש 10א ביישוב בת שלמה הידוע כחלק מחלקה 52 בגוש 11799, בשטח 563 מ"ר (להלן "המגרש") תוך 36 חודשים, ובכפוף לתשלומי דמי היוון, ייחתם עמה חוזה חכירה במגרש לתקופה של 49 שנים. (נספח א' לתצהירו של משה רביע במוצג 2).

בהמשך, ביום 17.10.2010, נחתמה בין הצדדים תוספת לחוזה הפיתוח, אשר האריכה את המועד להשלמת עבודות הפיתוח בשלוש שנים נוספות, עד ליום 01.12.2012 (נספח ב לתצהירו של משה רביע - במוצג 2).

3. במסגרת החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 737"), החלה על ענייננו, זכו "היזמים" (וגב' פנחס ביניהם) להקלות, ונקבע, כי היזמים ישלמו דמי היוון מופחתים בשיעור של 66% + מע"מ, אשר יוכרו כמלוא דמי היוון בשיעור 91%. (נספח ב' - במוצג 1 מטעם המערערים, נספח ד' לתצהירו של משה רביע -מוצג 2 מטעם המערערים).

4. עוד הקלה שנקבעה במסגרת החלטה 737, היא האפשרות לדחות חלק מתשלומי דמי ההיוון, למועד מאוחר יותר ממועד ההתקשרות, כך שיזם שיבחר לממש הקלה זו, ישלם במועד ההתקשרות דמי היוון בהיקף בינוי קטן מקיבולת הבניה (ובלבד שלא יפחת מ-140 מ"ר מבונה) ואת הפרש התשלום, ישלם רק בעת העברת הזכויות לאחר תקופת חוזה הפיתוח (להלן: "ההקלה"). החלטה רלוונטית נוספת בעניין זה היא החלטה 1081 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 12.03.2006 (נספח ג' לתצהירו של משה רביע - במוצג 2) (להלן: "החלטה 1081").

אין חולק, כי במעמד החתימה על חוזה הפיתוח, בחרה גב' פנחס, לממש את ההקלה, ושילמה דמי היוון מופחתים עבור 140 מ"ר בלבד, תוך דחיית הפרש התשלום למועד מאוחר יותר.

5. ביום 19.9.2010 הגישה גב' פנחס, בקשה להיתר בניה במגרש, ובעקבות בקשה זו, נשלחה אליה, ביום 21.12.2010, הודעת תשלום בה היא נדרשה להשלים את הפרש דמי ההיתר. נקבע, כי הפרש דמי ההיוון החל על המגרש הוא בגובה של 191,528 ₪. הפרש זה כולל את ההפרש עבור תוספת הבניה של 60 מ"ר בגין "שטח עיקרי" [המהווה את הפרש התשלום בין 140 מ"ר ששולמו במעמד ההתקשרות, לבין 200 מ"ר - קיבולת הבנייה המקסימלית], ובנוסף - תשלום עבור 12 מ"ר "שטחי שירות". [(נספח ת/7 למוצגי המשיבה), (נספח ת/10)].

6. כשמונה חודשים לאחר מכן, ביום 11.08.2011, בטרם התחילה גב' פנחס בבנייה, היא החליטה להעביר את מלוא זכויותיה במגרש לאחֵרים. היא התקשרה בהסכם מכר עם איילה ומשה רביע (להלן: "המערערים") לצורך מכירת מלוא זכויותיה והעברתן על שם המערערים. הצדדים שלחו על כך הודעה למשיבה שהתקבלה אצל המשיבה ביום 31.08.2011, וכן הגישו בקשה מתאימה להעברת זכויות. (נספח א לתצהירו של משה רביע - במוצג 2), (נספחים ז' ו- ח' לכתב התביעה שהוגש לבית משפט קמא).

7. בעקבות כך, ביום 26.02.2012, הוציאה המשיבה הודעת תשלום על שם המערערים לצורך תשלום דמי היתר, בה נרשם, כי על המערערים לשלם למשיבה סך של 234,871 ₪, עבור הפרש דמי היוון הכוללים: 60 מ"ר - המוגדר כהפרש עבור "שטח עיקרי" ו-50 מ"ר נוספים - שהוגדרו כ"שטח שירות". הודעה זו, הגיעה לידי המערערים ביום 07.03.2012. (נספח ו' לתצהירו של משה רביע - במוצג 2).

8. ביום 25.03.2012, הגיעו המערערים למשרדי המשיבה לפגישה עם המתכננת לימור רוטיץ (להלן: "לימור") ועם גב' גייטס, לצורך בירור פשרם של אותם 50 מ"ר הנוספים, שהוגדרו כ"שטח שירות" במגרש, עליהם חויבו המערערים בהפרש דמי היוון.

9. יומיים לאחר הפגישה הנ"ל, ביום 27.03.2012 שילמו המערערים את מלוא התשלום שנדרש מהם לצורך דמי ההיתר. במקביל לכך, המשיכו בבירור העניין, מול אגף התכנון והבנייה (נספח יג, יד לכתב התביעה - במוצג 1 מטעם המערערים).

10. ביום 28.03.2012, כתבה לימור, למהנדס הרישוי של הועדה המקומית חוף הכרמל - אלכס קופר (להלן: "מהנדס הרישוי"), מכתב לצורך קבלת הבהרה בעניין תוספת 50 מ"ר "שטח השירות" במגרש (להלן: "מכתב ההבהרה").

ביום 15.04.2012, קיבלו המערערים את תשובתה של לימור למכתב ההבהרה, בצירוף תשובתו של מהנדס הרישוי (נספח ת/15 למוצגי המשיבה - להלן: "התשובה"), בה נכתב כי החיוב שהוטל על המערערים הוטל כדין מהטעמים שפורטו בתשובה.

11. ביום 23.04.2012 הועברו מלוא זכויות המגרש על שם המערערים (נספח ט במוצג 2, לתצהירו של משה רביע).

12. ביום 09.09.2014, חתמו הצדדים על חוזה חכירה במגרש.

13. אין חולק, שבתכנית שחלה על המגרש בעת חתימת הסכם הפיתוח [תב"ע מספר חכ/148/ב, שפורסמה למתן תוקף ברשומות ביום (30.01.1986) (להלן: "תוכנית חכ/148ב ")], נכתב שמותר לבנות על החלקה 200 מ"ר, ללא התייחסות לשטח עיקרי או שטח שירות.

כן אין חולק, שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן: "הוועדה המקומית" אישרה 50 מ"ר שטחי שירות, בנוסף ל- 200 מ"ר שטח עיקרי.

המערערים טענו בפני בית משפט קמא, כי על פי חוזה הפיתוח עליהם להשלים תשלום, רק עד 200 מ"ר וכי בתוך שטח זה כלול גם שטח עיקרי וגם שטח שירות, בעוד שהמשיבה טוענת, כי גם החלטת הוועדה היא חלק מ"התכנית" האמורה בהסכם הפיתוח.

תמצית טענות הצדדים בעיקרי הטיעון:

טענות המערערים

14. המערערים טוענים, כי שגה בית משפט קמא, כאשר התעלם מתקנון התב"ע ומסעיף ספציפי בחוזה הפיתוח (עמ' מס' 3, "הואיל שלישי") המתייחס לתנאי תשלום הפרשי זכויות ואומר כי: "בנוסף לאמור בסעיף 11 להסכם פיתוח זה, ידוע ליוזם כי הסכמת המינהל להעברת זכויות לאחר במהלך תקופת הפיתוח, אם תינתן, תהיה מותנית בנוסף ליתר התנאים אשר יהיו מקובלים במינהל באותה העת, בתשלום דמי חכירה מהוונים עבור ההפרש שבין זכויות הבנייה בגינן שילם היוזם לבין מלוא זכויות הבניה אשר ניתן היה לבנות במגרש עפ"י התוכנית שחלה על המגרש בעת הקצאתו ליוזם".

בנוסף לסעיף האמור לעיל, מסתמכים המערערים גם על סעיף 5 בהחלטה 1081, בה נרשם כי "תהא העברת זכויות בהסכם פיתוח שנחתם לפי החלטת מועצת 737 מותנית בתשלום דמי חכירה מהוונים בגין הפרש זכויות הבניה שבין הזכויות אותן רכש היזם בפועל לבין מלוא זכויות הבנייה על פי התכנית שהיתה בתוקף בעת ההקצאה, על פי השיעור הנהוג באותו ישוב בעת אישור העברת הזכויות, ועפ"י שומה פרטנית ועדכנית במועד הבקשה".

המערערים מתמקדים במילה "תכנית", אשר בהסכם הפיתוח שנחתם עם גב' פנחס וטוענים, כי יש לפרשו בדווקנות ונגד המנסח. נטען, כי מאחר שבתוכנית חכ/148ב (אשר אין מחלוקת כי היא התכנית שחלה על המגרש בעת חתימת חוזה הפיתוח) נכתב במפורש, כי מלוא זכויות הבנייה במגרש, הן 200 מ"ר בלבד (עמ' 3, מתוך 8, לתכנית ב"טבלת לוח שימושים והגבלות בנייה"), לא ניתן לחייבם בתשלום עבור זכויות בנייה נוספות שמקורן באישור הוועדה.

15. הודגש, כי בתכנית חכ/148ב, אין כל הבחנה בין "שטח עיקרי" לבין "שטח השירות", וברי כי כל השטחים (הן עיקרי והן שירות) כלולים באותם 200 מ"ר. בעניין זה נטען, כי מר פילרסקי בעצמו, שהעיד מטעם המשיבה (בדיון בבית משפט קמא מיום 6.4.2017, עמ' 23, שו' 28-29) הודה, במהלך חקירתו הנגדית, כי בעבר לא הייתה כל הגדרה נפרדת בתכנית לשטחי שירות, ולשטחים עיקריים, וכי ההגדרה של שטח עיקרי הגיעה רק 6 שנים מאוחר יותר בשנת 1992, בתקנות התכנון והבנייה.

לכן טוענים המערערים, כי בהתאם לתכנית ולתקנון התב"ע, הפרש התשלום שהיה אמור לחול עליהם, הוא עבור 60 מ"ר בלבד, המהווה את הפרש דמי ההיוון בין 140 מ"ר (ששולמו ע"י גב' פנחס עבור השטח העיקרי) לבין 200 מ"ר (המהווים את מלוא זכויות הבנייה), הא ותו לא.

16. המערערים הוסיפו וטענו, כי התשלום בסך 234,871 ₪, אשר שולם על ידם, ביום 27.03.2012, ומהווה תשלום מלוא סכום השומה שנשלחה אליהם, נעשה "תחת מחאה", שכן הוא נועד למנוע עיכוב בקבלת היתר הבנייה. לכן, לדבריהם, אין לראות בתשלום משום הסכמה כלשהי מצידם, לנכונות הדרישה. לטענתם, הם כלל לא ידעו על זכויות בנייה נוספות מעבר ל-200 מ"ר, והדבר נחת עליהם בהפתעה, שכן לא היה על כך כל רישום והדבר אף לא נאמר להם, בטרם החתימה על החוזה. (נספח ט, י', יא', יג' לכתב התביעה שהוגש בית משפט קמא).

17. לתמיכה בטענתם לפיה הם לא הסכימו עם גובה התשלום, מפנים המערערים לפנייתם, ביום 06.03.2012, לוועדת התכנון והבנייה של חוף הכרמל, לצורך קבלת מידע תכנוני. לטענתם, בתשובה לפנייתם הם קיבלו לידיהם, רק עותק של תכנית חכ 148ב.

המערערים מוסיפים וטוענים' כי בפגישה הנ"ל, מיום 25.03.2012 עם גב' לימור וגב' גייטס הם הבהירו, כי הם מתכוונים לשלם את השומה ולא לעכב את הכספים, אך התשלום יהיה "תחת מחאה".

כן הפנו המערערים למכתבה של גב' לימור מיום 28.03.2012, שנכתב אל מנהל מחלקת הרישוי בחוף הכרמל, בעקבות הפגישה עמם בעניין זה ובו כתבה לימור: "המצב התכנוני הינו סבוך ובלתי ברור" וכן: "ידוע לנו שמהנדסת הועדה דאז - הגב' רחל שלם נהגה לאפשר 50 מ"ר לשטחי שירות בישוב". ועוד: "בישיבת מליאת הועדה המקומית משנת 2007, אושרה החלטה לאשר לתכנית חכ/148ב הוספת 60 מ"ר שטחי שירות. לא ברור האם ההחלטה חלה על המגרש...". (המכתב צורף במוצג 6 בתיק המוצגים מטעם המערערים).

18. המערערים טוענים, כי ביום 15.04.2012, קיבלו לידיהם את התשובה מ-גב' לימור, המבוססת כולה על תשובת מנהל מחלקת הרישוי אלכס קופר (מיום 03.04.2012) בעניין תוספת "שטח השירות".

לשיטתם, תשובת הוועדה מוכיחה, ללא כל ספק, כי במועד הקצאת המגרש, הוקצו 200 מ"ר בלבד זכויות בנייה למגרש ולא יותר. תוספת שניתנה לאחר מכן, (אם ניתנה), כלל לא ניתנה בהליך מסודר. היא מבוססת על שיחת טלפון עם מהנדסת הוועדה, הגב' רחל שלם, ואיננה מופיעה בתכנית חכ/148ב.

עוד טוענים הם, כי החלטת הוועדה המקומית מיום 05.02.2007, שהחליטה להוסיף 60 מ"ר כשטחי שירות למספר מגרשים בבת שלמה) כלל אינה רלוונטית למגרש, שכן חוזה הפיתוח בענייננו, נחתם בשנת 2006, בטרם ניתנה ההחלטה ומאחר שהמגרש דנן, כלל לא נכלל בהחלטה.

לטענתם, כי ההחלטה איננה יכולה לחול באופן רטרואקטיבי על המגרש נשוא התביעה, וכי מנהל הרישוי טעה, עת ניסה להחיל אותה, בדיעבד גם על המגרש (נספח יד' לכתב התביעה).

19. המערערים הפנו לחוות דעתו של השמאי גדעון גולדשטיין, שהכין חוות דעת עבור המשיבה בנוגע למגרש, ביום 19.12.2010 ובה נקבע כי שטח הבנייה במגרש הוא 200 מ"ר בלבד ותו לא (מוצג 5 בתיק מוצגי המערערים).

20. כן הפנו המערערים לדבריה של גב' לימור בפני בית משפט קמא בקדם המשפט מיום 27.11.2016, שם אמרה גב' לימור, כי "הנושא של הברוטו לא הבנתי אותו לאשורו". (מוצג 9 בתיק המוצגים מטעם המערערים). לדידם של המערערים, יש בכך הודאה שגם היא לא הבינה מדוע הוספו 50 מ"ר למגרש.

21. המערערים הוסיפו וטענו, כי העובדה שהמשיבה לא הזמינה את גב' לימור כעדה מטעמה, פועלת לחובתה, בהתאם לחזקה הידועה, לפיה בעל דין שמסרב לצרף ראיה חיונית, ללא הסבר סביר, יראו בכך ראיה שהייתה פועלת לחובתו.

22. המערערים טוענים, כי שגה בית משפט קמא, עת קיבל את טענתה של המשיבה, כי את המילה "תכנית" אשר רשומה בחוזה הפיתוח, יש לפרש באופן רחב, כך שתגשים את ה"תכלית האובייקטיבית" ולא באופן דווקני.

לדידם, המילה "התכנית", שבחוזה הפיתוח, מתייחסת אך ורק לתכנית חכ/148ב אשר חלה בעת החתימה על חוזה הפיתוח עם גב' פנחס ביום 31.12.2006, (עמ' 3 לחוזה, וכפי שצוטט לעיל), שפורסמה ביום 30.01.1986. מדובר במילה ברורה ומפורשת, המתייחסת אך ורק לתב"ע עצמה, ולא לתוספות תכנוניות נוספות שהוספו עבור המגרש. המערערים מסתמכים על תקנון התב"ע עצמו וכן על הרשום בהחלטה 1081 שהוציאה מועצת מקרקעי ישראל, אשר מפנה אף היא לתכנית ספציפית החלה על המגרש, ולא למקור אחר.

המערערים הוסיפו והדגישו, כי קביעתו של בית משפט קמא, עומדת בניגוד לאומד דעת הצדדים. לטענתם, נטל הראיה לצורך פרשנות שונה מהרשום בחוזה, מוטל על המשיבה, אשר כשלה, ולא הצליחה להוכיח כי "מכלול הנסיבות" תומך בפרשנותה.

23. עוד נטען, כי שגה בית משפט קמא, עת התעלם גם מסעיף 25ב1 לחוק החוזים (חלק כללי ) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") אשר קובע כי: "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים עדיפות מעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו".

לגישתם, מאחר שהמשיבה ניסחה את החוזה, הרי ככל שנוצר ספק בעניין פרשנותו, היה על בית משפט קמא, לפרש אותו לטובתם דווקא, שכן את החוזה יש לפרש בניגוד למנסח ולאור העדיפות בעיצוב תנאיו, שניתנה למשיבה.

24. המערערים הוסיפו וטענו, כי המשיבה היא זו שבחרה שלא לשנות את החוזה, ואין לה אלא להלין רק על עצמה, שכן, היא יכולה הייתה לשנותם, בהתאם לסעיף 18ב לחוזה הפיתוח, כך שיירשם בו, כי גובה הפרש דמי ההיוון יקבע בהתאם לתכנית שהוקצתה ובהתאם להחלטות נוספות או תוספות אשר יחולו על המגרש במועדים הרלוונטיים. לאור העובדה ששינוי שכזה כלל לא נעשה, אלא נרשם בחוזה במפורש, כי הפרש דמי ההיוון יהיה בהתאם לתכנית שהוקצתה, יש לקיים את התנאי שבחוזה, כלשונו, ולא לסטות ממנו.

25. לבסוף ציינו המערערים, כי הם פנו במכתב למשיבה ביום 20.02.2015, לצורך הגעה להבנות בטרם נקיטת ההליך המשפטי, אך העלו חרס בידם. המשיבה בתשובה למכתב זה, שלחה תגובתה ביום 15.03.2015, בו טענה כי עצם התשלום מהווה "הסכמה בלתי מסוייגת לסכום שנדרש ושולם". (נספח טז' לכתב התביעה).

26. לאור כלל האמור לעיל, ביקשו המערערים לקבל את הערעור, ולהשיב להם את דמי ההיוון ששולמו לדידם ביתר, כן ביקשו לקבל פיצויי עוגמת נפש בגובה של 20,000 ₪ והוצאות.

טענות המשיבה

27. המשיבה סומכת ידה על פסק דינו של בית משפט קמא. לדידה מדובר בפסק דין מנומק, שלא נפל בו כל פגם, ואין להתערב בו.

28. המשיבה דוחה בכל תוקף, את טענות המערערים בעניין ה"תכנית" הרשומה בחוזה הפיתוח ובעניין היקף הבינוי, וטוענת, כי חוות הדעת התכנונית מיום 18.12.2006 (להלן: "חוות הדעת"), שנערכה בטרם רכשו המערערים את הנכס מגב' פנחס, קבעה במפורש, כי הזכויות במגרש ייגזרו מתוכנית חכ/148 ב' לאזור מגורים מיוחד אשר כוללת 200 מ"ר שטח עיקרי + 50 מ"ר שטח שירות. (נספח ת/3 לתיק מוצגים).

29. לטענת המשיבה, עת חתמה גב' פנחס על חוזה הפיתוח ביום 31.12.2006, היא הייתה מודעת לכך שהיקף הבינוי במגרש גבוה יותר מ-200 מ"ר, ואף לא בכדי, היא הגישה בספטמבר 2010 בקשה להיתר בנייה עבור שטח גדול יותר מ-200 מ"ר, שכן, בבקשתה להיתר, היא ביקשה 200 מ"ר שטח עיקרי ו-12 מ"ר שטח שירות (נספח ת/7 לתיק המוצגים).

30. עוד טוענת המשיבה, כי גם בהודעת התשלום אותה קיבלה גב' פנחס, לידיה, עוד בחודש דצמבר 2010, נרשם במפורש, כי הפרש דמי ההיתר שעליה לשלם, הוא עבור שטח אשר גבוה מ-200 מ"ר (60 מ"ר הפרש+ 12 מ"ר שטח שירות). על כן, טענתם של המערערים כי לא ידעו כי קיימות זכויות נוספות במגרש, מעבר ל-200 מ"ר, אינה עולה בקנה אחד עם המסמכים שהוצגו בפני גב' פנחס, ולוקה בחוסר תום לב.

31. המשיבה הדגישה, כי לאחר שקיבלו המערערים לידם את הודעת התשלום ביום 07.03.12, היה עליהם, כבר בשלב זה, להגיש בקשה לעיון חוזר, לצורך בדיקת גובה השומה. בקשה שכזו, מעולם לא הוגשה על ידם, דבר אשר מוכיח כי כלל לא היה מדובר בתשלום "תחת מחאה" ושהמערערים הסכימו לתשלום וויתרו על כל טענה בגין התשלום. (נספח ת/13 לתיק מוצגים מטעם המשיבה).

32. עוד נטען, כי המערערים התחילו את הבירורים בגין גובה השומה, רק לאחר שכבר שילמו אותה במלואה ביום 27.03.2012. וכאמור, במידה וחלקו על גובהה, היה עליהם לפעול בטרם התשלום ולא לאחר מכן, שכן תשלום השומה מוחזק כ"הודאה בתשלום".

33. המשיבה טוענת עוד, כי לאחר שקיבלו המערערים, ביום 15.04.2012, את מכתבה של גב' לימור, הכולל הסבר בעניין זכויות הבנייה, והכולל בתוכו גם את תשובת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מיום 03.04.2012, אשר הדגישה, כי אין כל טעות בגובה השומה, לאור העובדה, כי אכן בשנת 2006 [השנה בה נחתם חוזה הפיתוח עם גב' פנחס], הוקצו למגרש 200 מ"ר שטח עיקרי + 50 מ"ר שטח שירות (שלאחר מכן הפכו ל-60 מ"ר שטח שירות, בעקבות החלטה בעניין זה מיום 05.02.2007)], לא נשמעה מצד המערערים כל השגה או טענה נוספת בעניין גובה השומה, והמערערים ישבו ב"חיבוק ידיים" במשך שנים, והחליטו להעלות טענה מסוג זה, רק בסמוך להגשת התביעה בבית משפט קמא.

34. הוסיפה המשיבה וטענה, כי ביום 17.06.2012, חתמו הצדדים על תוספת הארכת מועדים לבנייה (לאחר שהמערערים הגישו בקשה להארכת מועדים ביום 23.04.2012), ובהארכת חוזה זו, כבר צוין, כי זכויות הבנייה שאושרו ביום 01.04.2012, הן זכויות בניה של 60 מ"ר עיקרי, ו-50 מ"ר שטח שירות. ובסה"כ תוספת של 110 מ"ר שטח מבונה). (נספח ת/11, ת/12 ת/18 ת/19 לתיק המוצגים של המשיבה). המערערים חתמו על תוספת הארכת מועדים זו, כאמור, ללא כל השגה או טענה על גודל שטחי הזכויות.

35. כן צוין, כי ביום 09.09.2014, חתמו הצדדים גם על חוזה חכירה, גם זאת - מבלי שהעלו כל טענה בעניין תשלום יתר כלשהו, כך שהתנהגותם עולה כדי חוסר תום לב.

36. המשיבה טוענת, כי במידה ואכן היה ממש בטענותיהם של המערערים, ואכן, היו נעשים שינויים כלשהם בקיבולת זכויות הבנייה בתאריכים שבין המועד המקורי (31.12.2006) בו נחתם חוזה הפיתוח, לבין המועד בו רכשו המערערים את הזכויות (11.08.2011) הרי שהדבר היה מחייב את המערערים גם בתשלום של היטל השבחה. עצם העובדה שתשלום שכזה בגין היטל השבחה, כלל לא התבקש, תומך בגרסתה לפיה אין כל ממש בטענות המערערים לשינוי כלשהו בגודלן של זכויות הבנייה, ולא בכדי דחה בית משפט קמא טענות אלה.

37. המשיבה הוסיפה, כי המערערים מנסים לעשות בערעור "מקצה שיפורים" לטענות שכבר נדחו כדין בבית משפט קמא, תוך שהם בחרו להעלות טענות חדשות הנוגעות לאומד דעת הצדדים, והיפוך נטל הראיה, אשר מהוות הרחבת חזית אסורה, ואף לא נטענו כלל בתביעה דלמטה. לדידה, אין ספק, כי היקף הבינוי המקסימלי, היה ידוע למערערים עוד בטרם העברת הזכויות בחוזה הפיתוח על שמם.

38. בהתייחס לפרשנותם "המצמצמת" של המערערים למילה "תכנית" המוזכרת בחוזה הפיתוח, טענה המשיבה, כי פרשנותם של המערערים נדחתה במלואה בפסק דינו המנומק של בית משפט קמא, עת קיבל בית משפט קמא את גישתה הפרשנית של המשיבה, כי יש "להתחקות אחר התכלית האובייקטיבית שחוזה מסוג זה נועד להגשים". לטענתה, מדובר בממצאים שאין להתערב בהם.

39. הודגש, כי היה על המערערים לבדוק בעצמם את המצב התכנוני וכי הימנעותם מלהביא לעדות את גב' פנחס אשר, לטענתם, אמרה להם שההפרש יחושב לפי קיבולת בנייה של 200 מ"ר בלבד, פועלת לחובתם.

דיון והכרעה:

40. לאחר שקלתי את טענות הצדדים ועיינתי בחומר הראיות ובפסק דינו המפורט והמנומק של בית משפט קמא, סבורה אני שאין מקום להתערב בפסק הדין, אלא יש לאשרו מנימוקיו של בית משפט קמא.

אבהיר כי, לטעמי, השאלה העיקרית איננה פרשנות "מרחיבה" או "מצמצמת" למילה "תכנית" אשר בהסכם הפיתוח, אלא מה ידעו המערערים, בנוגע לשאלה שבמחלוקת, שעה שהם רכשו את הנכס מגב' פנחס. עוד יש לשאול, האם "תוספת הקיבולת" שנקבעה על ידי הוועדה, נקבעה כדין והאם המערערים ידעו עליה (או צריכים היו לדעת) בטרם רכשו את הנכס מגב' פנחס.

לשתי שאלות אלה יש להשיב בחיוב.

41. חוות הדעת התכנונית מיום 18.12.2006 (נספח ת/3 לתיק מוצגי המשיבה), ניתנה כארבע שנים בטרם רכשו המערערים את הנכס וקבעה, במפורש, כי הזכויות במגרש ייגזרו מתוכנית חכ/148 ב' הכוללת 200 מ"ר שטח עיקרי וכי בנוסף לכך ניתנות זכויות של 50 מ"ר שטחי שירות.

גב' פנחס עצמה, הגישה עוד בחודש ספטמבר 2010, בקשה להיתר בנייה עבור שטח גדול יותר מ-200 מ"ר, שכן, בבקשתה להיתר, היא ביקשה 200 מ"ר שטח עיקרי ו-12 מ"ר שטח שירות (נספח ת/7 לתיק מוצגי המשיבה) וכך גם בהודעת התשלום שקיבלה גב' פנחס, מיום 21.12.2010 - למעלה משנה לפני מכירת הנכס למערערים (נספח ת/10 למוצגי המשיבה).

בית משפט קמא הפנה בפסק דינו (בסעיף 25) גם לישיבה של הוועדה המקומית, מיום 5.2.2007 (למעלה מארבע שנים לפני שהמערערים רכשו את הנכס), במסגרתה נקבע, בין היתר, כי לגבי תכניות שהופקדו לפני תחילת התקנות (כפי התכנית הרלבנטית לענייננו) "הוספת שטחי שירות... תיקבע בידי הוועדה המקומית... והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי סעיפים 119א, 145(א1) ו- 158טז' לחוק". בסיומה של הישיבה אישרה הוועדה תוספת של 60 מ"ר שטחי שירות.

42. בכך פעלה הוועדה לפי תקנה 9, לתקנות התכנון והבנייה-חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים, התשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות החישוב") הקובעת: "הפרדה בין שימושים עיקריים וחלקי שירות".

מאחר שבתוכניות שקדמו לתקנות החישוב (כגון התכנית דנן) לא נעשתה הפרדה בין שטחים עיקריים ושטחי שירות, נקבעה בתקנות החישוב הוראת מעבר. תקנה 13(ב) לתקנות אלה קובעת לגבי לתוכניות קודמות, כי:

"(ב) לגבי תכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות המתקנות יחולו ההוראות דלקמן:

(1) נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית;

(3) הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו- (2) תיקבע בידי הועדה המקומית במליאתה לגבי כל תכנית בנפרד, והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי סעיף 119א, 145(א1) ו- 158טז לחוק".

החלטת הוועדה התקבל, אפוא, כדין והייתה פתוחה לעיונם של המערערים ובא כוחם, עוד טרם נרכש הנכס על ידי המערערים. המערער עצמו טען בפני בית משפט קמא כי בא כוחו בדק את המצב התכנוני של המגרש לפני חתימת חוזה הרכישה, אך המערערים בחרו שלא להביאו כעד מטעמם.

43. לא בכדי, אפוא, קבע בית משפט קמא, כממצא עובדתי, כי בעת רכישת הנכס, המערערים ידעו גם ידעו, כי קיבולת הבנייה המותרת במגרש עולה על 200 מ"ר, או לכל הפחות יכולים היו לדעת על כך ונהגו בעצימת עיניים וכן קבע ממצא מהימנות, שעה שלא קיבל את טענת המערערים לפיה הם לא ידעו את האמור לעיל. ממצאים אלה מבוססים היטב בחומר הראיות ואין כל עילה להתערב בהם, או במסקנותיו של משפט קמא.

לא נעלמו מעיניי טענותיהם של המערערים בנוגע לפנייתם לוועדה המקומית, מיום 06.03.2012, לצורך קבלת מידע תכנוני ובנוגע לתשובה שהביאה בפניהם, לטענתם, רק עותק של תכנית חכ 148ב ואף לא טענתם לגבי פגישתם מיום 25.03.2012 עם גב' לימור ועם גב' ורד בעניין גובה התשלום עבור "שטחי השירות" ומכתבה של גב' לימור מיום 28.03.2012, אולם אין בכל אלה כדי לערער את ממצאיו ומסקנותיו של בית משפט קמא, בפרט כאשר בתשובה שקיבלו המערערים ביום 15.04.2012, מגב' לימור ובמכתבו של מהנדס הרישוי שצורף אליה נכתב, במפורש, כי הזכויות הן 200 מ"ר עיקרי ו- 60 מ"ר שטחי שירות

44. המערערים טענו, כאמור, שהם הבהירו בפגישה, כי הם מתכוונים לשלם את השומה ולא לעכב את הכספים, אך התשלום יהיה "תחת מחאה", אך לא הובא לכך שמץ ראייה והתנהלותם של המערערים איננה תומכת בטענה זו.

המערערים לא פעלו בדרכים שהדין מניח בפניהם, לשם שינוי החיוב, ולא פנו למשיבה בהליך השגה, כפי שיכולים היו לעשות סמוך לאחר קבלת דרישת התשלום, על מנת שתבחן את טענותיהם. הם בחרו לשלם את הנדרש ורק בשנת 2015 (שלוש שנים לאחר מכן) הגישו תביעה לבימ"ש קמא. יוזכר כי, המערערים גם ביקשו מהמשיבה הארכת מועדים לביצוע הבנייה ובתוספת שהאריכה את המועדים, אשר נחתמה על ידי המערערים נכתב כי זכויות הבנייה שאושרו ביום 01.04.2012, הן 60 מ"ר עיקרי, ו-50 מ"ר שטח שירות. (נספחים ת/11, ת/12 ת/18 ת/19 למוצג המשיבה) וביום 9.9.14 נחתם חוזה החכירה. כל אותה עת ובכל השלבים הנ"ל, לא העלו המערערים כל טענה בעניין תשלום ההפרש.

45. נוכח כל האמור לעיל, ומשאר נימוקיו ומסקנותיו של בית משפט קמא, המקובלות עליי, אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיבה הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪. הפיקדון שהפקידו המערערים יועבר למשיבה, באמצעות בא כוחה, לכיסוי התשלום.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, י"ב אדר ב' תשע"ט, 19 מרץ 2019, בהעדר הצדדים.