מבוא

1. התובעים רכשו מאת הנתבע ואשתו מגרש בישוב אורנית ובמקביל רכשו מאת הנתבע, באמצעות חברה בבעלותו וניהולו, שירותים לבניית בית על המגרש (נספחים א' ו-ב' לתצהיר התובע). תביעה זו עניינה בליקויים נטענים בבניית הבית, ובכלל זה נזקי רטיבות, שבסופו של יום תוקנו באופן עצמאי על-ידי התובעים באמצעות קבלן מטעמם. בגין כך עותרים התובעים בתביעה דנן לתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם הזמנת שירותי בנייה בסך 320,000 ₪, ולחלופין לתשלום עלות תיקוני הליקויים שבוצעו על ידם וכן ירידת ערך הבית שנגרמה לטענתם בגין נזקי הרטיבות.

2. הנתבע נטל באופן אישי אחריות לבניית הבית הגם שההסכם להזמנת שירותי בנייה נחתם כאמור עם החברה שלימים פורקה מרצון (סעיפים 12-11 לתצהיר הנתבע, ועמ' 2 ש' 13-12). כמו כן אין מחלוקת בין הצדדים כי על מערכת היחסים בין הצדדים חל חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (סעיפים 20-18, 26, 29-28 לתצהיר הנתבע, ועמ' 24 ש' 34-30). להשלמת התמונה יצוין כי במהלך ניהול התביעה התובעים מכרו את ביתם לצדדי ג' (הסכם המכר מיום 16.4.18 הוגש בהודעה מיום 18.10.19).

3. התובעים תמכו תביעתם בחוות דעת הנדסית של המהנדס מרק גורדון ובחוות דעתו של שמאי מקרקעין אלי סידאוי (נספחים ו' ו-י"ג לתצהיר התובע). לעומתם הנתבע הגיש את חוות דעתו של הנדסאי אזרחי שמואל גלברמן וכן את חוות דעתה של שמאית מקרקעין דנה ניסן. נוכח הפערים בין חוות הדעת מטעם הצדדים הן בהיבט ההנדסי הן בהיבט השמאי מונה מומחה מטעם בית המשפט, יצחק חיט, מהנדס בניין ושמאי מקרקעין אשר נתן חוות דעתו בנושאים שנדרשו וכפי שיפורט בהמשך.

תמצית העובדות

4. מפאת חשיבות העניין להבנת פרטי המחלוקת אפתח בתיאור כללי של מבנה הבית כפי שמובא בחוות דעת מומחה בית המשפט (עמ' 5-3 לחוות הדעת):

מדובר בבית קרקע בן שני אגפים כאשר האגף המערבי הוא בית התובעים (באגף המזרחי הצמוד לו בקיר משותף מצוי בית השכנים שאף אותו בנה הנתבע). בקומת המרתף בצדה המזרחי מצויה מרפאה של התובע שהוא וטרינר במקצועו ולה דלת כניסה נפרדת מצפון, וכן שני משטחי חניה מקורים בצדה המערבי (האחד מהם משמש כמחסן); שביל מדרגות בצדו המערבי של המגרש מוביל ממפלס הרחוב אל דלת הכניסה הראשית ובמפלס הכניסה מצוי חדר שירותי אורחים לצד דלת הכניסה, סלון וממנו יציאה לחצר עורפית בצד הדרומי, וכן מטבח ופינת אוכל ממנה יציאה למרפסת גג בצד צפון שמתחתיה חלק מקומת המרתף ומשטחי החניה; בקומה א' מצוי חדר שינה הורים שצמוד לו חדר רחצה פרטי וכן שלושה חדרי שינה לילדים, חדר אמבטיה כללי וחדר כביסה ממנו יציאה למרפסת שירות שאינה מקורה; מדרגות לולייניות מובילות ממפלס קומה א' למפלס עליית גג הרעפים וממנו דלת יציאה אל הגג שסביבה.

5. התובעים קיבלו חזקה בבית בחודש יולי 2011.

6. בחורף הראשון (2012-2011) הופיעה רטיבות בכל חלקי הבית בקומת הקרקע מעל לשיפולים (פאנלים) על גבי קירות הבית, מתחת לאדני החלונות בקומת חדרי השינה וכן נזילות מגג הרעפים. התובעים פנו בעל-פה לנתבע המתגורר בסמיכות לביתם ושבאותה העת עדיין לא סיים את בניית בית השכנים הצמוד. הנתבע הגיע למקום עם פועלים וביצע תיקונים שכללו גירוד הטיח המתפורר, מריחת חומר מסוים על גבי הקירות בפנים הבית וביצוע צביעה. כן הזמין את הגגן שבנה את גג הבית מטעמו שביצע תיקון בגג. אולם לטענת התובעים מדובר היה בתיקון קוסמטי בלבד שלא צלח, וגם תיקון הגגן לא פתר את בעיית הנזילות מן הגג, כך שבחורף לאחר מכן (2013-2012) תופעת הרטיבות חזרה על עצמה וביתר שאת. הפעם מעבר למקורות הרטיבות בחורף הקודם החלה גם דליפת מים מן המרפסת הצפונית בקומת הכניסה אל תקרת חניית הבית והמחסן הצמוד לה שמתחתיה, וכן הופיעה רטיבות באזור הכניסה ליד שירותי האורחים ובתקרת המטבח. שוב נעשתה פנייה אל הנתבע שהזמין מטעמו את חברת אינפרטק לצורך בדיקת מקורות הרטיבות. חוות דעת מטעם חברת אינפרטק ניתנה ביום 29.1.2013 ובה צוינו מוקדי הרטיבות שאותרו והמלצות לביצוע תיקונים נדרשים (נספח ג' לתצהיר התובע). לאחר קבלת חוות הדעת פעל הנתבע לביצוע עבודות תיקון בחודש פברואר 2013, אך לטענת התובעים מבלי שנועץ עם מהנדס לאיטום ומבלי שביצע בדיקות הצפה כפי שהמליצה חברת אינפרטק בחוות דעתה. התוצאה לטענתם חזרה של תופעת הרטיבות גם בחורפים שלאחר מכן (2014-2013, ו-2015-2014). נזילות בחניה ובמחסן הצמוד המשיכו גם בתקופת הקיץ בכל פעם שהתובעים היו שוטפים את המרפסת למעלה. כמו כן באחד מימי שנת 2014 קומת המרתף הוצפה כולה במים בגובה של כ-5 ס"מ עקב חדירת מים מהקיר המשותף לגינת השכנים. הנתבע הוזעק למקום ולאחר ביצוע חפירות בגינה הובהר כי איטום הקיר אינו מספיק ובוצע תיקון. לטענת התובעים תיקון זה מנע רטיבות במרתף בחורף 2016-2015 אך זו חזרה בחורף לאחריו (2017-2016) (סעיפים 22-9, 24 לתצהיר התובע; סעיף 16 לתצהיר הנתבע).

7. הצדדים חלוקים בשאלה האם בפרק הזמן שמתום ביצוע התיקונים על-ידי הנתבע בתחילת שנת 2013 בהמשך לחוות דעת חברת אינפרטק נשנו תלונות התובעים לפני הנתבע אודות המשך הרטיבות במוקדים השונים.

7.1. לטענת התובעים כל העת נעשו פניות חוזרות ונשנות אל הנתבע, תחילה בעל-פה ולאחר מכן גם בכתב. לשם תמיכה בכך צירפו תיעוד של 21 שיחות טלפון ו-63 מסרונים ממספר הטלפון של התובע אל זה של הנתבע המתפרסים על התקופה שבין 13.12.13 עד 4.1.15. הובהר כי אין לתובע קשרים חברתיים או אחרים עם הנתבע למעט עניין בניית הבית ולפיכך כל השיחות והמסרונים היו בנוגע לליקויי הבנייה בבית. התובע אישר כי כווטרינר טיפל בכלבו של הנתבע אולם לטענתו את הכלב הביאה תמיד אשת הנתבע ועמה היה מדבר בקשר לטיפול שנתן לכלב (סעיף 23 לתצהיר התובע ונספח ד'1 לתצהירו, ועמ' 23 ש' 19 - עמ' 24 ש' 6). כמו כן התובעים צירפו ארבעה מכתבים שנשלחו מטעמם אל הנתבע כדלקמן: מכתב מיום 11.1.15 נשלח בדואר רשום וחזר כלא נדרש ביום 29.1.15 (סעיף 24 לתצהיר התובע ונספח ד' לתצהירו וכן עמ' 19 ש' 14-7); מכתב מיום 6.3.15 נשלח בדואר שליחים ונמסר ידנית בביתו של הנתבע (סעיף 25 לתצהיר התובע ונספח ה' לתצהירו). בשני המכתבים הללו ישנו פירוט של חלק מהליקויים תוך ציון כוונת התובעים להעסיק קבלן שיפוצים לצורך תיקונם תוך השתת עלות התיקונים על הנתבע; מכתב מיום 27.5.15 שנמסר ידנית בבית הנתבע אליו צורף העתק חוות הדעת ההנדסית של המהנדס גורדון מיום 6.5.15 בשחור לבן והעתק נוסף צבעוני נשלח בדוא"ל לנתבע יומיים לאחר מכן. במכתב זה ביקשו התובעים לקבל לוח זמנים מפורט לביצוע התיקונים הנדרשים ובלבד שהמועד לתחילת ביצוע לא יהא מאוחר מיום 1.7.15 (סעיף 26 לתצהיר התובע ונספחים ז' ו-ז'1 לתצהירו); מכתב מיום 1.7.15 מאת ב"כ התובעים בו ניתנה לנתבע האפשרות לבחון את קיומם של הליקויים עד יום 5.8.15 שלאחר מכן ייכנס קבלן מטעם התובעים לביצוע התיקונים. מכתב זה נמסר על-ידי התובע לאשתו של הנתבע ביום 2.7.15, ופעם נוספת על-פי המלצת ב"כ התובעים נמסר לנתבע עצמו בנוכחות עד שכן ביום 23.7.15 (סעיפים 29-27 לתצהיר התובע ונספח ח' לתצהירו, ועמ' 20 ש' 25-23).

7.2. לעומת זאת טענת הנתבע היא כי לאחר שביצע את התיקונים בהמשך לחוות דעת חברת אינפרטק בראשית שנת 2013 לא נשמעה תלונה מצד התובעים ומכתביהם לא הגיעו לידיו למעט המכתב מיום 1.7.15 שהתקבל אצלו ביום 23.7.15. למכתב זה השיב הנתבע במכתבו מיום 30.7.15 בו טען כי הבנייה בוצעה בצורה מקצועית ואיכותית וכל פנייה של התובעים לתיקונים נענתה תמיד והתיקונים בוצעו בצורה יסודית. הנתבע הוסיף כי במידה וקיימות נזילות נוספות או בעיות שדורשות טיפול על התובעים לפנות כמקובל ולהגיע להסדר הדרוש; וכי כל תיקון שיעשה על ידם הוא על אחריותם הבלעדית ועל חשבונם. הנתבע עמד על כך שביום 1.1.14 החל לעבוד בחברה קבלנית ועבד עם המייל שלהם כך שהמייל שלו לא היה פעיל יותר. כמו כן לנתבע לא זכור שהתובע התקשר אליו, וביחס לרשימת השיחות והמסרונים שהציג התובע טען כי חלק גדול מהשיחות הן לכמה שניות כך שאו שלא ענה כלל לשיחה או שדיברו קצר ולא זכור לו אם דיברו על משהו ספציפי ומוגדר. הנתבע הפנה לפניית התובע בקשר לרטיבות במרתף בחורף 2014 אותה תיקן מבלי שהתובע הראה לו רטיבות במקומות אחרים (סעיפים 9-8 ו-27 לתצהיר הנתבע ונספח ז' לכתב התביעה שצוין בסעיף האחרון, וכן עמ' 4 ש' 13-1, עמ' 25 ש' 34, עמ' 26 ש' 24-1, עמ' 27 ש' 4-1, 32, עמ' 28 ש' 3-2. אך ראו תשובת התובע בנוגע לפנייתו לנתבע בקשר לרטיבות במרתף - עמ' 18 ש' 23-18).

8. כך או כך ביני לביני פנו התובעים, יחד עם השכן הצמוד שנטען כי סבל מליקויים דומים, לשם קבלת הצעות מחיר מקבלנים לצורך עריכת שיפוצים (סעיף 30 לתצהיר התובע ונספחים ט', י' וי"א לתצהירו). בסופו של יום נבחר הקבלן אבי שטיין לביצוע העבודות וחוזה נחתם בין הצדדים במסגרתו נתן הקבלן אחריות לאיטום הבית ומניעת נזילות ורטיבות לתקופה של עשר שנים ממועד סיום העבודות (סעיף 7 לנספח 2 לתצהיר הקבלן שטיין). בתצהירו פרש הקבלן שטיין את העבודות שביצע בבית התובעים תוך פירוט דוגמאות לליקויים שמצא בבניית הבית על-ידי הנתבע (סעיפים 9-7 לתצהיר הקבלן שטיין). עבודות אלה בוצעו על-ידי הקבלן שטיין החל מתחילת חודש אוגוסט 2015 והן ארכו כ-45 ימים (סעיף 11 לתצהיר הקבלן שטיין, ועמ' 4 ש' 19-18). בחורף 2017-2016 הוסיף הקבלן שטיין וביצע תיקונים נדרשים לשלוש בעיות נוספות: חדירת מים מתחת ספי חלונות בהם לא הייתה התאמה מלאה בין המסגרת לחלון בשל בנייה לא ישרה, נזילה ממספר רעפים וחדירת מים בקומת המרתף מכיוון גינת השכן הצמוד (סעיף 12 לתצהיר הקבלן שטיין, ועמ' 12 ש' 30-24, עמ' 13 ש' 8-1).

9. נוכח התיקונים שנדרשו לליקויים הנטענים בבניית הבית על-ידי הנתבע הגישו התובעים את התביעה שלפניי. בהינתן הפערים בין חוות הדעת מטעם הצדדים כאמור, ובמצב הדברים לפיו הליקויים הנטענים תוקנו כבר על-ידי התובעים, ומנגד נשמעה טענה מצד הנתבע כי התובעים ביצעו בעצמם שינויים או תוספות בבית לאחר מועד מסירת החזקה בבית לידם, מונה מומחה מטעם בית המשפט, יצחק חיט, מהנדס ושמאי מקרקעין, שהתבקש לחוות דעתו בכל אלה:

אילו ליקויים נוצרו כתוצאה מעבודות הבנייה שבוצעו על-ידי הנתבע, ובכלל זה התבקש להתייחס לטענה כי מדובר בליקויים שהם תוצר שינויים ותוספות שנעשו על-ידי התובעים לאחר מסירת הבית לידיהם בחודש יולי 2011. ככל שלא ניתן לקבוע באופן מוחלט המומחה התבקש לחוות דעתו האם סביר יותר כי מדובר בליקויים שמקורם בבנייה שבוצעה על-ידי הנתבע אם לאו;

אילו מן התיקונים שבוצעו בפועל על-ידי התובעים נדרשו אמנם לשם תיקון ליקויים שמקורם בעבודות שבוצעו על-ידי הנתבע, ועלותם של התיקונים הללו;

עלות התיקונים שנקבעו בחוות דעת אינפרטק מיום 29.1.13;

וכן בשאלת ירידת הערך.

המומחה חיווה דעתו בשאלות האמורות ואפנה כעת לפרוש את האמור בחוות דעתו.

חוות דעת מומחה בית משפט

ליקויי בנייה

10. כפי שציין המומחה בחוות דעתו נקודת המוצא לדיון היא כי אין בפי הצדדים טענות לאחר ביצוע התיקונים על-ידי הקבלן שטיין. לפיכך המומחה בדק הן את הליקויים שפורטו בחוות דעת חברת אינפרטק מינואר 2013 הן את הליקויים הנוספים שנמצאו על-ידי המהנדס גורדון בביקורו באפריל 2015. זאת, תוך פירוט ליקויים שאין עוד לתובעים טענות ביחס אליהם או בנוגע לתיקונם על-ידי הנתבע; טענות לליקויים שנדחו בהעדר אחריות הנתבע להם; ליקויים שביחס אליהם נדרש אמנם תיקון נוסף שבוצע על-ידי הקבלן שטיין ופירוט עלות התיקון שנדרש; וכן ליקויים שתוקנו על-ידי הקבלן שטיין ועלות תיקונם, לגביהם נטען על-ידי התובעים כי הנתבע אחראי להם ותיקוניו לא צלחו אך מבלי שהובאו לדעת המומחה ראיות לטענתם זו (סעיפים 7.2 ו-54 לחוות הדעת). ואלה פירוט הליקויים בחלוקה האמורה:

10.1. ליקויים שביחס להם אין עוד טענות בפי התובעים פורטו על-ידי המומחה בסעיפים 10 (כולל 11), 12 (כולל 13), 15 (כולל 17), 18 ו-33.1. ברי כי אין צורך להידרש לאלה בגדרי תביעה זו.

10.2. המומחה דחה טענות לליקויים בכל הנוגע לאלה: סעיפים 21, 37 ו-38 - סדיקה נימית וסדיקה בין קירות ותקרה; סעיף 22.1 - רטיבות בצדי דלת הכניסה הראשית; סעיף 23 - מצע תחת ריצוף; סעיף 29 - איטום קירות חוץ מתחת לפני הקרקע; סעיף 30 - רטיבות בקומת המרתף בתוך יחידת הדיור צמוד לגרם המדרגות; סעיף 32 - מילוי בין חיפוי קרמיקה לאמבטיה ובין חיפוי קרמיקה לשיש מטבח; סעיף 35 - אף מים (יצוין כי ממילא לא נכלל בתביעה בהתאם לסעיף 36 לתצהיר התובע); סעיף 36 - טיח פנים; סעיף 41 - שיפועי מרפסת צפונית שהוחלפה על-ידי הקבלן שטיין; סעיף 42 - שיפוע ריצוף מקלחת; סעיף 43 - הפרדה בין שני סוגי ריצוף; סעיף 44 - החלקה; סעיף 45 - דלת כניסה שסופקה על חשבון התובעים ובאחריותם; סעיף 46 - זיגוג; סעיף 50 - מכברים בקצות צינורות אוויר (ממילא העלות באה בגדר זוטי דברים); וסעיף 52 - מאחז יד אחד בלבד.

10.3. המומחה בחן ליקויים שתוקנו בפועל על-ידי הקבלן שטיין, אולם מחמת שמצא שלא הוכח כי אמנם תיקון הנתבע לא צלח או כי הוא אחראי להם, אך אמד את עלות תיקוני הליקויים הללו. בגדר אלה מצויים הליקויים הבאים: סעיף 8 (כולל סעיפים 25, 26) - רטיבות בתקרת משטחי החניה בקומת המרתף מן המרפסת הצפונית - עלות תיקונים בגבולות 23,500 ₪ (כולל מע"מ); סעיף 9 (כולל סעיף 24 - ההפניה צ"ל לסעיף 9) - חדירת רטיבות ממרפסת סלון דרומית - עלות תיקונים 2,430 ₪ (לא כולל מע"מ) היינו 2,843 ₪ (כולל מע"מ); סעיף 14.21 (כולל סעיף 39) - סדיקה עוצמתית במעטפת הבניין - עלות תיקון 58,075 ₪ (כולל מע"מ); סעיף 16 (כולל סעיפים 19, 20, 22.2, 33.2, 40) - רטיבות וחדירת מים ממרפסת הגג - עלות תיקונים 500 ₪ ובתוספת מע"מ 585 ₪, וכן עלות סף קפיצי בתחתית הדלת, גגון מעל הדלת ושינוי מיקום הדלת שעלותם לא נאמדה; וסעיף 31 (כולל סעיף 22.3) - חדירת רטיבות דרך שביל הגישה אל המרפאה בקומת המרתף - עלות התיקון בגבולות של 1,000 ₪ (לא כולל מע"מ), היינו 1,170 ₪.

10.4. המומחה קיבל את טענות התובעים ביחס לליקויים הבאים לגביהם מצא כי אמנם נדרש תיקון נוסף על-ידי הקבלן שטיין והוא אמד את עלות התיקונים שנדרשו לכל אלה: סעיפים 14, 27 ו-28 - החלפת חלונות בחדרי שינה; סעיף 34 - איטום מתחת לאמבט; סעיף 47 - סגירת מרווחים בוויטרינות שבקומת הכניסה; וסעיף 49 (כולל סעיף 48) - סגירת פתחים בלוח החשמל הדירתי וסימון מעגלים בו. סך כל עלות תיקוני הליקויים הללו הועמדה על-ידי המומחה על סכום של 35,900 ₪ (כולל מע"מ) (הסיכום בסעיף 55 לחוות הדעת).

11. המומחה נחקר על חוות דעתו. כעולה מחקירתו על-ידי התובעים, מן התצהירים הנוספים שהוגשו על-ידי התובע והקבלן שטיין לאחר שניתנה חוות דעתו וכן מסיכומי טענותיהם הרי שטענות התובעים כלפי חוות דעת המומחה חיט מתמקדות באותם ליקויים שתוקנו בפועל על-ידי הקבלן שטיין מטעמם אך המומחה מצא כי לא הוכח שהנתבע אחראי להם או שהתיקון שביצע אמנם לא פתר את הבעיה (הפירוט בסעיף 10.3 לעיל). הנתבע מצדו כלל לא חקר את המומחה על פרטי הליקויים שבחוות דעתו ובסיכומיו מיקד טיעוניו בתמיכה למסקנות המומחה שלא להכיר באחריותו לליקויים אלה. לפיכך בכל האמור ביתר חלקי חוות הדעת, ובהעדר סיבה לסטות מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, אני מוצאת לאמצה, וכעת נותר לבחון אך את טענות הצדדים ביחס לליקויים הנזכרים בסעיף 10.3 לעיל.

12. ככל שמדובר ברטיבות שנמצאה בקשר למרפסת הגג ולחדירת מים משביל הגישה המרוצף אל המרפאה בקומת המרתף, המומחה מצא בחוות דעתו לדחות את אחריותו של הנתבע לליקויים אלה מחמת שלא הוצגה לפניו ראיה כי הנתבע הוא זה שריצף את מרפסת הגג, הכשיר את החדר בעליית הגג למגורים ואת השימוש במרפאה בקומת המרתף (סעיפים 16 ו-31 לחוות דעתו). אלא שבתצהירו הנוסף התובע העיד כי למעט המדרגות הלולייניות ועבודות זניחות שביצעו בבית, כל הבית, ובכלל זה הריצוף ודלת היציאה בגג וכן המרפאה, נבנה על-ידי הנתבע. בתמיכה לכך צירף הצעת מחיר לתוספות אלה, קבלה על התוספות, חשבונית כללית על בניית המרפאה ותמונות מזמן בניית הבית בכל האמור בבניית הגג וההכנה לדלת היציאה מהגג (סעיפים 28-27 לתצהיר הנוסף של התובע והנספחים שצורפו לו, וכן בעמ' 22 ש' 1 - עמ' 23 ש' 15)). זאת לא נסתר על-ידי הנתבע. מטעם זה אני מוצאת לקבל את טענת התובעים ביחס לאחריות הנתבע לליקויים שנמצאו במקומות אלה (סעיפים 16 ו-31 לחוות דעת חיט, וראו גם עדותו בעמ' 12 ש' 21-10).

13. אשר לדליפה דרך רצפת המרפסת הצפונית אל תקרת משטחי החניה (סעיף 8 לחוות הדעת) - המומחה חיט לא חלק על כך שהייתה דליפה מן המרפסת הצפונית שכן הנתבע אישר את תלונת התובעים ואת ניסיונו לתקן את הליקוי הנ"ל; אלא שהמומחה קבע כי אינו יכול לאשר או לשלול את טענת התובעים כי התיקון שביצע הנתבע לא צלח. המומחה אישר בעדותו כי רטיבות אמנם נראית בתמונות שתועדו בבדיקת המהנדס גורדון מאפריל 2015 (ביחס למיקום זה ראו סעיף 2.5 לחוות דעתו), אך לדעתו יתכן ומדובר ברטיבות שיורית למרות שמקור הרטיבות נחסם. על כן לשיטתו אין זו ראיה ברורה לכך שתיקון הנתבע לא צלח (עמ' 11 ש' 15-1). עם זאת המומחה אישר כי אם בשנת 2013 הייתה רטיבות והנתבע תיקנה בשנה זו הרי שחודשי הקיץ ייבשו את הרטיבות (שם, ש' 18-16). בנסיבות אלה אין זה סביר בעיני שהתובעים המתינו עם תיקון השכבה העליונה של הטיח של אותה רטיבות שיורית משך למעלה משנתיים וההיגיון מתיישב יותר עם מסקנת המהנדס גורדון בדבר רטיבות פעילה בשנת 2015, לאחר התיקון שערך הנתבע, כאשר ציין בחוות דעתו כי "חדירת המים דרך המרפסת גורמת לרטיבות חמורה בתקרת ובקירות המחסן." (עמ' 16 לחוות הדעת). מסקנה זו נתמכת בתצהירו של הקבלן שטיין שביצע בין היתר עבודות תיקון במרפסת הצפונית ובמהלכן תיעד את הליקויים שנמצאו בבנייתה ובכלל זה תיעד שלולית מים מתחת הריצוף (סעיף 9 לתצהירו וסעיף 10 לתצהירו הנוסף, וכן בעמ' 13 ש' 34-15). ממצאים אלה מאששים את תלונות התובע בעדותו, שנמצאה מהימנה עלי, בדבר קיומה של רטיבות בחנייה ובמחסן הצמוד כתוצאה מחדירת גשמים בחורפים של שנת 2013 ועד לתיקון הקבלן שטיין, כמו גם כתוצאה משטיפת המרפסת בתקופות הקיץ (סעיפים 19-18 ו-24 לתצהירו וסעיף 23 לתצהירו הנוסף). על כן מצאתי כי הוכח לפניי ברמת ההוכחה הנדרשת כי התיקון של הנתבע לא פתר את בעיית חדירת המים דרך רצפת המרפסת הצפונית אל תקרת משטחי החניה כך שיש לקבוע כי תיקון הקבלן שטיין אמנם נדרש. עם זאת איני מוצאת לסטות מהערכת שווי עלות התיקונים כפי שנקבעה על-ידי המומחה חיט בראש זה וזאת נוכח ההסברים שניתנו על ידו בסעיפים 8.11.7, 8.11.8 ו-8.11.9 לחוות דעתו, לאור הצעת מחיר הקבלן שטיין לשימוש ביריעות ביטומניות וברובה אקרילית (עמ' 14 ש' 17-2), ובהינתן הערכת המחיר של המהנדס גורדון בסעיף 2.5 עמ' 17 (עמ' 11 ש' 26 - עמ' 12 ש' 4). אולם על-פי תיקון המומחה בעדותו יש להוסיף לעלויות שנקבעו גם בדיקת הצפה בעלות שבין 1,000 ₪ ל-1,500 ₪ (עמ' 12 ש' 32-31).

14. גם ביחס לחדירת רטיבות ממרפסת סלון דרומית המומחה חיט אישר קיומה של רטיבות שחדרה מן המשטח המרוצף בחצר העורפית מדרום, אך גם כאן ציין כי אין בידו לאשר או לשלול את טענות התובעים כי התיקון שביצע הנתבע לא צלח (סעיף 9 לחוות דעתו). אלא שבעדותו המומחה אישר כי במקומות בהן המהנדס גורדון מצא בבדיקתו באפריל 2015 קריאות גבוהות במד הלחות הרי שאין מדובר ברטיבות שיורית (עמ' 18 ש' 13-12). ואכן בסעיף 2.3 לחוות דעתו ציין המהנדס גורדון סימני רטיבות בקיר ובמישקים שבין אריחי הריצוף וקריאה גבוהה במד הלחות: 2.2% בקירות (עמ' 12 לחוות הדעת; וראו גם סעיף 13 לתצהירו הנוסף של הקבלן שטיין). די בכך כדי לקבוע קיומה של רטיבות שלא נפתרה בתיקון שבוצע על-ידי הנתבע ולאשר את הצורך בתיקון שביצע הקבלן שטיין לפתרון הבעיה על-פי העלות שנקבעה על-ידי המומחה חיט.

15. אשר למחלוקת בנוגע לשאלת קיומה של סדיקה עוצמתית במעטפת הבניין - המומחה חיט חיווה דעתו על יסוד בדיקה שערך בוויטרינת המרפסת הצפונית כי הגורם לחדירת מים בהיקפי החלונות נעוץ בהתקנתם באופן לא מתאים כך שיש מרווח גדול בין מסגרתו החיצונית של החלון. על כן המומחה אמד את עלות התיקון בהחלפת החלונות בסך 5,000 ₪ לכל חלון ובסך הכל 30,000 ₪ (סעיפים 14, 27 ו-28 לחוות דעתו). בעדותו נדרש המומחה להעריך גם את עלות החלפת שתי הוויטרינות, הצפונית והדרומית שבמפלס הכניסה, והערכתו הייתה בסדר גודל של בין 12,500 ₪ ל-15,000 ₪ כולל מע"מ. המומחה אישר כי מצא פגם בוויטרינה אך לא קבע את עלות התיקון מחמת שלטענתו לא הייתה טענה לגבי הוויטרינות (עמ' 14 ש' 31-9). אלא שדומה כי בכך נפלה שגגה מלפניו באשר טענות ביחס לרטיבות בסמיכות לשתי הוויטרינות אנו מוצאים בסעיף 2.3 לחוות דעת המהנדס גורדון (עמ' 12) וממילא אין לקבל את טענת הנתבע, שנטענה באורח סתמי, כאילו רכיב זה לא נדרש בתביעה. ואם כך הוא הרי שיש להוסיף לעלות התיקונים סך שבין 25,000 ₪ ל-30,000 ₪, כך שהעלות הכוללת עומדת בין 55,000 ₪ ל-60,000 ₪.

באורח חלופי אמד המומחה חיט את עלות חידוש מערכת הטיח מבחוץ, פתרון שננקט בפועל על-ידי הקבלן שטיין למניעת חדירת מים, וזאת ככל שאמנם תוכח קיומה של סדיקה עוצמתית במעטפת הבניין כנטען על-ידי התובעים. הקבלן שטיין העיד כי ביצע שטיפה בלחץ גבוה של כל מעטפת הבית שחשפה סדקים בכל היקפו באופן התואם את קילופי הטיח שחרגו מעבר להיקפי החלונות (תיעד רק חלק שולי מהם דווקא בבית השכן הצמוד - סעיף 8 לתצהיר הקבלן שטיין וסעיפים 16-14 לתצהירו הנוסף). לעומתו המומחה חיט עמד על דעתו, גם לאחר שהוצגו לו תמונות סדקים, כי לא הוכחה סדיקה עוצמתית בעטיה חדרו מים מן החוץ אל תוך הבית, תוך הפנייה לחוות דעתו של המהנדס גורדון בה אין כל אזכור לבעיה כזו (סעיפים 14 ו-39 לחוות דעתו וכן עמ' 14 ש' 8-1; וראו התייחסות המהנדס גורדון בעמ' 10 ש' 29-19). כך או כך היות שעלות חידוש מערכת הטיח החיצונית נקבעה על-ידי המומחה בסך 58,075 ₪ ממילא זו תואמת את העלות לפתרון שהוצע על-ידי המומחה חיט כאמור ומתייתר הצורך להכריע במחלוקת זו.

16. נוכח המפורט עולה התוצאה לפיה לפתחו של הנתבע מונחים ליקויי בנייה שלא תוקנו על ידו שעלות תיקונם הכוללת עומדת על סך מעוגל של 125,000 ₪ (כולל מע"מ) (צירוף הסכומים בסעיף 10.3 בתוספת עלות הצפה בסעיף 13 ועלות רכיבי התיקונים שלא נאמדו, וכן הסכומים בסעיף 10.4).

ירידת ערך

17. המומחה חיט חיווה דעתו כי הטענה שנשמעה מפי התובעים לפיה בשל משך הזמן הארוך בו נמצאו פגעי רטיבות בביתם ירד ערכו בשל מוניטין גרוע יכולה להתקבל רק במקומות שבהם לא ניתן לאתר את מקור הרטיבות וכאשר יש חשש שלא יהא אפשר לחסום את מקורותיה העלומים. אלא שבמקרה דנן המומחה עמד על כך שמקור הרטיבות ברור וידוע וככל שמדובר בליקויי בנייה של הנתבע הרי שאליבא דתובעים עצמם פגמי הרטיבות בדירתם כבר אינם קיימים. אשר על כן לדעת המומחה "בבוא התובעים למכור את דירתם לקונה פוטנציאלי הם יוכלו בהחלט להצהיר בפניו, שאין בדירתם כל חדירת רטיבות, מלבד המקומות שנבנו שלא כדיון ושבחלקם תיתכן רטיבות שמקורותיה לא נחסמו ואשר לגביהם חייבים התובעים להצהיר שנבנו שלא כדין וכן, הם יכולים להצהיר כי הם יודעים כיצד לחסום את הרטיבות שנכנסת לתוכם." על כן לפי דעת המומחה ירידת הערך המרבית שיש בדירה היא בסכום עלות חסימת מקורות הרטיבות, כפי שנאמדה בחוות דעתו (סעיף 54.5 לחוות הדעת, ועמ' 15 ש' 28-20, עמ' 16 ש' 35 - עמ' 17 ש' 2). בעדותו נדרש המומחה גם לשאלת ירידת הערך הזמנית וחיווה דעתו כי ברטיבות מן הסוג שראה ונוכח שהייתה אין הוא סבור שזה יכול היה לפגוע בתגמולים משכר דירה (עמ' 17 ש' 20-3).

18. חוות דעתו של המומחה חיט כי אין ירידת ערך במקרה דנן מקובלת עלי. לא רק שהטעמים העקרוניים שבבסיסה מתיישבים עם ההיגיון והשכל הישר אלא שבמקרה הנדון במהלך ניהול התביעה התובעים כבר מכרו בפועל את ביתם ולא הוצגה כל ראייה לתמוך בטענה כאילו הייתה השפעה לליקויי הבנייה על מחיר המכירה. טענות התובע לקשיים במכירת הבית לא רק שלא הוכחו אלא שמכל מקום וכפי שציין המומחה אין די בהם כדי ללמד כי הקושי נעוץ דווקא במוניטין גרוע ולא במחיר שאינו מתאים למחיר השוק (עמ' 16 ש' 36-29). גם עיון בהסכם המכר מיום 16.4.18 (צורף להודעה מיום 18.10.18) אינו משקף הנחה במחיר הבית בשל ליקויי הבנייה שנמצאו בו. בהתאם לחוות דעת המומחה במסגרת הצהרות המוכר בהסכם המכר "המוכר הודיע לקונה כי בבית היתה בעיית רטיבות אשר בגינה ביצע המוכר שיפוץ נרחב לטיפול בבעיה אשר פתר את בעיית הרטיבות. הקבלן המבצע אבי שטיין בע"מ, נתן למוכר אחריות למשך 10 שנים על ביצוע העבודות החל ממועד ביצוען בשנת 2015. המוכר ממחה לקונה את זכויותיו כלפי קבלן הביצוע בהתאם לכתב האחריות שמסר הקבלן לידי המוכר. קיימת רטיבות בסלון הבית אשר המוכר מתחייב להסדירה בטרם מסירת החזקה לידי הקונה. ... עוד מובהר כי המוכר מנהל הליך משפטי נגד הקבלן שבנה את הבית בנושא הרטיבות, ובעניין זה מודיע המוכר כי ייתכן והמוכר בעצמו או מי מטעמו לפי בקשתו יצטרך להיכנס לבית בתיאום מראש, והקונה נותן הסכמתו לכך." (סעיף 6). הקונה מצדו אף הוא הצהיר כי "ידוע לו על הרטיבות שהיתה ועל תיקונה" (סעיף 9). הא ותו לא. יצוין כי הבית נמכר במחיר של 2.8 מלש"ח מחיר המצוי בטווח שבין שווי הנכס על-פי שמאי התובעים בסך 3.2 מלש"ח לשוויו על-פי הערכת שמאית הנתבע בסך 2.49 מלש"ח (ראו גם בעמ' 19 ש' 16-8).

19. מן האמור עד כה עולה כי נמצאו ליקויי בנייה באחריות הנתבע שעלותם הכוללת כ-125,000 ₪ כולל מע"מ ולא נמצאה ירידת ערך בגין הליקויים הללו. על בסיס מסקנות אלה יש לבחון את הסעדים המתבקשים בתביעה דנן.

פיצוי מוסכם

20. סעיף 16 להסכם הזמנת שירותי בנייה שנחתם בין הצדדים מסדיר את נושא האחריות והתיקונים כדלקמן:

21. בסעיף 18.2 להסכם נקבע כי הפרה של סעיף 16 תחשב כהפרה יסודית ובסעיף 18.3 נקבע פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית כזו:

22. מקביעתי לעיל בדבר אחריות הנתבע לליקויי בנייה שלא תוקנו על ידו ושעלותם הכוללת כ-125,000 ₪ נגזרת המסקנה בדבר הפרתו של הנתבע את ההסכם. מדובר בתיקונים בהיקף משמעותי ולא זניח ובמצב דברים זה יש לקבוע כי מדובר בהפרה יסודית המזכה את התובעים בפיצוי המוסכם בסך 320,000 ₪. הנתבע לא טען אחרת בסיכומיו ולמעשה כלל לא העלה כל טענה ביחס לפיצוי המוסכם או סבירות שיעורו. התובע לעומתו העיד, וזאת לא נסתר, כי סעיף הפיצוי המוסכם הוצע על-ידי הנתבע עצמו בטיוטה שהועברה מטעמו והתובעים הסכימו לנוסח הסעיף שהיה נראה סביר בעיניהם (סעיף 7 לתצהיר התובע). לפיכך ובהתאם להלכה המושרשת יש לתת תוקף לרצון הצדדים ולהורות על אכיפתה של תניית הפיצויים ככתבה וכלשונה וגם אם הנזק שנגרם בפועל נמוך מן הפיצוי המוסכם כבענייננו. משלא נטען על-ידי הנתבע וממילא לא הוכח על ידו כי הפיצוי המוסכם נקבע ללא כל יחס סביר ולו דחוק לנזק הצפוי במועד הכריתה, אין גם מקום להידרש לסמכות הקבועה בדין, שהיא מצומצמת ונדירה, להפחתת הפיצוי המוסכם (ראו סיכום הפסיקה בסוגיה זו כפי המובא בע"א 8506/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים, פסקה 42 לפסק דינו של כבוד השופט י' דנציגר (23.8.2015); וכן גם בע"א 10208/16 קרסו מוטורס בע"מ נ' Better Place Inc., פסקות 18-17 לפסק דינו של כבוד השופט י' דנציגר (13.12.2017).

23. כל שטען הנתבע בסיכומיו הוא שאף התובעים הפרו את חובתם הקבועה בסעיף 16 הנ"ל להסכם באופן המזכה גם אותו בפיצוי מוסכם. לטענת הנתבע הפרת התובעים היא בשני אלה: בכך שלאחר ביצוע התיקונים על-ידו בראשית שנת 2013 לא הודיעו לו על ליקויים נוספים ואף לא נתנו לו הזדמנות ראויה לתקן את שנדרש בטרם החלו עבודות השיפוץ על-ידי הקבלן שטיין; ובכך שלא קיימו את ההוראה בדבר פנייה לבורר נוכח חילוקי הדעות לעניין פגמים ותיקונם (וראו גם סעיף 36 לכתב ההגנה). אין בידי לקבל את טענתו זו של הנתבע על שני ראשיה. אבהיר.

24. ככל שמדובר בפניות התובעים אל הנתבע שוכנעתי מחומר הראיות שהונח לפניי כי התובעים עשו את שנדרש מהם על מנת להביא לידיעתו של הנתבע את דבר הליקויים וכדי לאפשר לו לתקנם ובשלב מסוים לתעדם בטרם יפעלו לתיקון באופן עצמאי. שיחות הטלפון והמסרונים הרבים יחסית שהוצגו על-ידי התובע בתקופה שמסוף שנת 2013 ועד ראשית שנת 2015 מתיישבים יותר עם גרסת התובע בדבר פניות חוזרות ונשנות אל הנתבע שלא נענו מאשר עם גרסת הנתבע לשיחות טלפון שכלל לא נענו או שיחות קצרות מבלי שזכר אם דיברו על משהו ספציפי ומוגדר, וזאת גם אם אניח כי חלק מן הפניות היו בקשר לכלבו של הנתבע. מכל מקום התובעים פעלו גם לשליחת מכתבים אל הנתבע החל מינואר 2015 (ראו הפירוט בסעיף 7.1 לעיל). בהקשר זה יש להקדים ולהפנות להוראת סעיף 20 להסכם בין הצדדים לפיה "כל הודעה שתשלח ע"י צד אחד למשנהו עפ"י הכתובות הנ"ל תחשב כאילו הגיעה לתעודתה 72 שעות מעת שנמסרה למשלוח בדואר רשום. באם נשלחה בפקסימיליה או דואר אלקטרוני תוך 24 שעות מעת שיגורה כאמור, ואילו אם נמסרה ביד - מיד עם המסרה." המכתב הראשון מינואר 2015 נשלח בדואר רשום ולא נדרש על-ידי הנתבע; המכתב השני ממרץ 2015 נשלח בדואר שליחים ונמסר ידנית בביתו של הנתבע; המכתב השלישי ממאי 2015 נמסר ידנית בבית הנתבע והעתק שלו בצירוף חוות הדעת ההנדסית נשלח אף במייל אל הנתבע. בכל שלושת המכתבים הללו ניתנה הלכה למעשה האפשרות לנתבע לבחון את הליקויים שנטענו ולהציע לוח זמנים לביצוע התיקונים. הנתבע טען כאמור כי המכתבים הללו לא הגיעו לידיו, אולם נוכח הוראת סעיף 20 להסכם ברי כי גם אם כך הוא, אין הדבר צריך לפעול לחובת התובעים. בהינתן כי תיקוני הנתבע עד אז לא הביאו מזור לבעייתם ובהעדר היענות מצד הנתבע במשך הזמן הרב שחלף לפניותיהם הרבות בעל-פה ובכתב בהחלט יש להבין ללבם של התובעים שנואשו מביצוע התיקונים על-ידי הנתבע ובמכתב הרביעי והאחרון מיולי 2015 הציעו לנתבע לבחון את הליקויים בטרם אלה יתוקנו על-ידי קבלן מטעמם (עמ' 18 ש' 35 - עמ' 19 ש' 6). מכתב זה נמסר לאשת הנתבע ולאחר מכן פעם נוספת לנתבע עצמו שאישר קבלתו במועד זה. מאותו הטעם יש גם להבין את אי המענה מצד התובעים למכתב התשובה של הנתבע (עמ' 21 ש' 9-7).

25. כאן אבקש להתייחס לטענות הנתבע באשר לשוני בין תוכן המכתבים שהוצגו על-ידי התובע לבין המכתבים שהוצגו מטעמו וסומנו נ/1 ו-נ/2. המכתב נ/1 הוא מכתב נושא תאריך 6.3.15 כפי המכתב השני שנשלח מאת התובעים (נספח ה' לתצהיר הנתבע) אך תוכנו הוא כתוכן המכתב השלישי מיום 27.5.15 (נספח ז' לתצהיר התובע). בחקירתו הנגדית של התובע וכן בסיכומיו טען הנתבע כי המכתב נ/1 הוא המכתב השני שנשלח אליו, המתיימר להיות נספח ה' לתצהיר התובע, וזה נמצא בחיפוש בביתו לאחר הגשת התביעה כשהוא עודנו במעטפה חתומה לה צמוד אישור המסירה עליו חתומה בתו. מחמת שתוכנו של המכתב נ/1 הנושא תאריך 6.3.15 הוא כתוכנו של המכתב השלישי שצירף התובע ובו צוינה חוות הדעת ההנדסית שבדיקתה נערכה במועד מאוחר למכתב באפריל 2015 ביקש הנתבע להסיק מצג שווא מצד התובעים. אלא שבסעיף 9 לתצהירו הנתבע ייחס את המכתב שאיתר בביתו לאחר הגשת התביעה דווקא למכתב מיום 27.5.15 שהוא אשר צורף כנספח ה' לכתב התביעה (להבדיל מן המכתב מיום 6.3.15 נספח ה' לתצהיר התובע). ואם כך הוא הרי שתוכנו של המכתב נ/1 זהה לזה של המכתב מיום 27.5.15 (נספח ז' לתצהיר התובע) והשוני הוא בתאריכי שני המכתבים בלבד. לעניין זה העיד התובע, ועדותו זו הגיונית ומקובלת עליי, כי ההסבר לתאריך שנותר 6.3.15 על גבי המכתב מיום 27.5.15 הוא אי תיקון התאריך בעת כתיבת המכתבים בתוכנת הוורד. התובע הוסיף כי אותו המכתב מיום 27.5.15 צורף עם התאריך הנכון שלו למייל שנשלח אל הנתבע ביום 29.5.15 (נספח ז'1 לתצהירו; עמ' 19 ש' 33 - עמ' 20 ש' 7). הנתבע בקלות יכול היה להראות כי לא כך הדבר ולא עשה כן.

אשר למכתב נ/2 הוא המכתב הרביעי מאת ב"כ התובעים מיום 1.7.15 השוני בינו לבין המכתב שהוצג על-ידי התובעים (נספח ח' לתצהיר התובע) הוא בתאריך שעד אליו ניתנה לנתבע הזדמנות לבחון את הליקויים; כך במכתב נ/2 ניתנה הזדמנות כזו עד יום 28.7.15 בעוד במכתב נספח ח' לתצהיר התובע צוין תאריך 5.8.15. בהינתן שעל-פי החוזה שנערך בין התובעים לבין הקבלן שטיין הקבלן התחייב לתחילת בביצוע העבודות ביום 28.7.15 שוב נטען למצג שווא מצד התובעים שנועד להטעות את בית המשפט כאילו ניתן לנתבע זמן מספק בטרם יחלו העבודות ולא היא. גם כאן ניתן הסבר מפי התובעים לפיו המכתב נ/2 הוא זה שנמסר לאשת הנתבע ביום 2.7.15 ובשל ההמצאה החוזרת של אותו מכתב ביום 23.7.15 תוקן התאריך לשם בחינת הליקויים לתאריך מאוחר יותר כפי המופיע במכתב נספח ח' לתצהיר התובע (עמ' 25 ש' 29-4). כן הבהיר התובע כי הקבלן שטיין לא החל מיד בביצוע התיקונים ותחילה בנה פיגומים סביב הבית ובית השכנים כך שלא הייתה כל מניעה לנתבע לבחון את הליקויים הנטענים (עמ' 20 ש' 35 - עמ' 21 ש' 6). אכן לא הוברר מדוע פירוט העובדות שביסוד ההסבר לשוני בין התאריכים לא מצא ביטוי בתצהיר התובע, אולם מכל מקום לא מצאתי כי יש במכתב אחרון זה מיולי 2015 כדי לשנות מן התמונה הראייתית העולה לפיה ניתנו לנתבע עוד קודם לכן הזדמנויות רבות לבחון את הליקויים ואף לתקנם והוא לא עשה כן.

26. הנה כי כן על אף הטיעון הארוך והמפורט של הנתבע בסיכומיו ביחס למכתבי התובעים ומועדי ההמצאות שלהם לידיו אין לקבל את טענתו להפרת התובעים את חובתם בהתאם להסכם להתריע על הליקויים ולאפשר לו לתקנם, ויש לקבוע כי נוכח חלוף הזמן מבלי שתוקנו הליקויים על-ידי הנתבע על אף הפניות החוזרות ונשנות אליו היו התובעים רשאים לפעול לתיקונם באופן עצמאי (ראו: ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1, 14-12 (13.5.2003)).

27. כן אין בידי לקבל את טענת הנתבע, שנטענה בשפה רפה בסיכומיו, להפרת ההסכם באי פנייה לבורר על-פי הוראת סעיף 16.2 להסכם. אם אכן היה ברצונו של הנתבע לקיים בוררות יכול היה לפנות בדרישה כזו אל התובעים בחודשים שחלפו מקבלת המכתב ביולי 2015 ועד הגשת התביעה או אף לאחריה ובכלל זה להגיש בקשה לעיכוב הליכי התביעה דנן. משלא עשה כן אין הוא יכול להישמע בטענה להפרת ההסכם דווקא מצדם של התובעים.

סוף דבר

28. התביעה לחייב את הנתבע בתשלום הפיצוי המוסכם בסך 320,000 ₪ מתקבלת.

29. כמו כן הנתבע יישא בהוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין של התובעים בסכום כולל של 35,000 ₪.

30. המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ל' תשרי תש"פ, 29 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.