לפניי תביעה לסילוק יד ממקרקעין המצויים ב"שכונת הארגזים" בתל-אביב.

1. מדינת ישראל היא הבעלים הרשום של המקרקעין הידועים כחלקה 99 בגוש 6137, חלק ממתחם המוכר כ"שכונת הארגזים" (להלן – המקרקעין). המקרקעין הם מקרקעי ציבור, כהגדרתם בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) ובחוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א-1981. התובעת 1, רשות מקרקעי ישראל, מנהלת את קרקעות המדינה, ובכלל זה את המקרקעין. בשנת 1998 היא פרסמה מכרז לפינוי מחזיקים בחלקים משכונת הארגזים ובנייה מחדש בשכונה (להלן – המכרז). התובעות 2 ו-3 זכו במכרז והן בעלות זכויות הפיתוח במקרקעין.
2. בהתאם להוראות המכרז, כנגד תשלום ששולם לתובעת 1 הוסמכו הזוכות לפעול לפינוי המחזיקים בשכונה ובמקביל לבנות בניינים חדשים. ביחס למחזיקים שעומדים בקריטריונים מוגדרים (הקריטריונים כוללים התייחסות לסקר מחזיקים שנערך בשכונה במועד נתון) – על הזוכות להעניק למחזיקים אלו חבילת פיצוי (הכוללת דיור חלופי) כנגד הפינוי.
3. הנתבעים מחזיקים בחלק מהמקרקעין. על-פי הנטען, הם פלשו למקום שלא כדין ומשכירים את המבנים לצדדים שלישיים, שלא כדין ללא הסכמת התובעות. משתמע מהתביעה (מעצם ההימנעות מלהתייחס להוראות המכרז), כי לדעת התובעות הנתבעים אינם נמנים על המחזיקים שזכאים לחבילת פיצוי כנגד הפינוי. ראוי היה להידרש לכך באופן ישיר בכתב התביעה.
4. הנתבעים עתרו בבקשה להעניק להם רשות להתגונן בפני התביעה על יסוד הנימוקים העיקריים הבאים: (א) עיריית תל-אביב היא לכאורה הבעלים של המקרקעין, מכוח הפקעה. על-כן, לתובעות אין עילת תביעה (סע' 2 לבקשה למתן רשות להתגונן); (ב) "לנתבעים זכויות קנייניות כברי רשות בלתי הדירה" כלפי התובעת 1 (סע' 3 לבקשה למתן רשות להתגונן); (ג) עילת התביעה של התובעות 2 ו-3 התיישנה (סע' 3 לבקשה למתן רשות להתגונן); (ד) "הזכויות הקנייניות של הנתבעים הוסתרו מהנתבעים ומשפחתם לפניהם במשך שנים רבות [...] ולפיהן, היו זכאים לרישום המקרקעין על שמם בהתאם לנוהל והוראות התובעת 1" (סע' 4 לבקשה למתן רשות להתגונן); (ה) המקרקעין הוכרזו כ"אזור שיקום", על כן – העסקה שבין התובעת 1 לנתבעות 2 ו-3 אינה חוקית ודינה להתבטל; (ו) הפליה לרעה של תושבים כדוגמת הנתבעים לעומת אחרים, כדוגמת תושבי "מתחם חלמיש"; (ז) שיהוי.
5. ביום 30.3.2016 ניתנה לנתבעים רשות להתגונן. נקבע עם זאת כי "ככל שמבוקש לטעון לעניין פיצויים, פתוחה הדרך להגיש תביעה נפרדת. בתצהירים לא הועלתה טענה המתייחסת לסוגיית הפיצויים או שיעורם" (עמ' 3, ש' 26-25). לאחר שמיעת הראיות סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב. בסיכומי הנתבעים הועלתה טענה נוספת, לפיה בהליך אחר – בג"ץ 4331/12 וועד כפר שלם נ' ועדת הפינויים שהוקמה לפי החלטה 995 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל (6.3.2017) – קיבלה על עצמה המשיבה באותו הליך (התובעת 1 בהליך הנוכחי) לעכב הליכים תלויים ועומדים לסילוק יד בכפר שלם, היות והוסכם כי המשך הטיפול בסוגיית כפר שלם יוסדר בהליך חקיקה בכנסת. באותו עניין מובאת התייחסות גם להליכים תלויים ועומדים. יצוין למען השלמת התמונה, כי עוד במסגרת הבקשה למתן רשות להתגונן נטען כי שכונת הארגזים היא חלק מכפר שלם.
6. לאחר בחינת טענות הצדדים, ממצאי החקירה שכנגד והסיכומים, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעה להתקבל. טענות שלא זכו להתייחסות פרטנית נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.
7. המדינה היא הבעלים של המקרקעין. הנתבעים מחזיקים במקרקעין. בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, בעלים של מקרקעין זכאי לדרוש מסירה של המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. על המחזיק מוטל הנטל להוכיח כי עומדת לו זכות חוקית להוסיף ולהחזיק במקרקעין, אשר זכות הבעלות במקרקעין כפופה לה (ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ז יז 1953 (1963); ע"א (מחוזי ת"א) 16482/92 עיריית תל אביב נ' גרינשטיין, פ"מ תשנ"ג(4) 353 (1994)). בהתאם – עליו הנטל להניח זכאות להוסיף ולהימצא במקרקעין. כמפורט להלן, לא עלה בידי הנתבעים לעשות כן.
8. הפקעה לטובת עיריית תל-אביב: הליכי הפקעה לטובת העירייה לא הושלמו לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943 וההערה לטובת העירייה נמחקה (ת/1). הטענה נדחית.
9. התיישנות: חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 קובע תקופת התיישנות סטטוטורית. המקרקעין בענייננו עברו הליכי הסדר. סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". תביעת התובעת 1 – הבעלים – לא התיישנה. זכאות התובעות 2 ו-3, מכוח המכרז, שואבת את כוחה המשפטי מזכות הבעלים. התובעת 1 גילתה דעתה – בעצם הגשת התביעה ביחד עם התובעות 2 ו-3 – כי אין לה טענות כנגדן בכל הקשור לעיתוי הפעולות המתבצעות על ידן מכוח המכרז, לרבות עיתוי הגשת התביעה. ממילא, טענת ההתיישנות לא פורטה כדבעי. הטענה נדחית.
10. שיהוי: טענת השיהוי לא פורטה כדבעי. אין די בטיעון כללי. מעצם טיבה ואופייה של טענת השיהוי, נפסק כי "התנאים לקבלה הם מטבע הדברים מחמירים, ונסיבות החלתה נדירות" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ החיים בירושלים נ' הוועדה המקורית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נז(5) 433, 445 (2003)). נקבע כי שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בהגשת התביעה שימוש לא נאות בזכות התביעה של התובע העולה כדי ניצול לרעה של ההליך המשפטי, ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע (שם, בעמ' 446). לצורך ביסוס טענת שיהוי על הטוען לכך להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. תנאי נוסף קיים: התנאי בדבר שינוי מצבו לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. היינו, אין מדובר בשינוי לרעה בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע (שם, בעמ' 446). מקור השיהוי בדיני היושר. לבית המשפט שיקול דעת להעריך באילו נסיבות יחילו ומתי יימנע מכך. בית המשפט שוקל ובוחן על דרך האיזון מכלול שיקולים שעיקרם האינטרסים ההדדיים של בעלי הדין ומאזן הנזקים ביניהם. "כן נשקלים מהות התביעה והסעד המבוקש שאותם מבקשים לדחות מחמת שיהוי. ככל שמדובר בתביעת זכות בעלת משקל רב יותר, כך יירתע בית-המשפט מחסימתה בטענת שיהוי. כך למשל בחן בית-המשפט את השאלה אם ראוי לחסום תביעה למימוש זכות קניינית בטענת שיהוי, בהבדל מתביעה למימוש זכות אובליגטורית" (שם, בעמ' 447).

בסיכומו של דבר – "ככלל ניתן לומר: השיהוי האזרחי הנטען במסגרת תקופת התיישנות הוא אמצעי שיש לעשות בו שימוש בנסיבות חריגות בלבד. [...] תביעה לא תיחסם בשל טענת שיהוי כאמור, אלא מקום שהתנאים המוקדמים לכך נתמלאו, ומקום ששיקול-הדעת השיפוטי מוביל לכך מטעמים של מאזן הצדק בין הצדדים והשגת תכליות שבאינטרס ציבורי [...]. במסגרת שיקול-הדעת ייבחנו שיקולים שונים ומורכבים שיסודם במערכת היחסים בין הצדדים ובמאזן האינטרסים והנזקים היחסי שביניהם, אופי הזכות הנתבעת ומעמדה במדרג זכויות האדם, ושיקולים של אינטרס ציבורי ברבדים ובגוונים שונים. הנטל על הטוען לסילוק תביעה מחמת שיהוי הוא כבד ורב בנסיבות העניין" (שם, בעמ' 448). בענייננו לא מתקיימים אותם תנאים מחמירים ואותן נסיבות נדירות. מהות התביעה – השבת חזקה במקרקעין לבעלים החוקיים – המדינה (וממנה – לתובעות 2 ו-3, מכוח המכרז שנועד להביא לפיתוח השכונה) – אינה יכולה לסגת בפני טיעון שמהותו שיהוי. בהקשר זה ראוי לעמוד על חשיבות השמירה על האינטרס הציבורי בהגנה מפני פלישה לנכסי המדינה ועל המשמעות שיש לייחס לאיטיות שנלווית לעיתים לטיפול המשפטי מצד המדינה. ברע"א 11527/05 עיריית תל-אביב-יפו נ' לוי (6.3.2006) ציין בית המשפט העליון: "אין מנוס ממאבק עיקש בפלישה לקרקעות ציבור, הקרובה להיות לדעתי מכת מדינה במקומות רבים. רשויות המדינה והציבור למיניהן מטבען הן גופים מסורבלים וכבדי תנועה, שהליכי פעולתם לא אחת איטיים, אם מטעמים טובים ואם מטעמים פחות טובים. אך בית משפט זה תפקידו לעודד את הרשויות בבואן לעשות מלאכתן, אם גם באיחור, ולהגן על רכוש הציבור". לא הונחה תשתית עובדתית המעידה על שינוי המקים זכאות לסעד. הטענה נדחית.

1. המקרקעין הוכרזו כ"אזור שיקום": האכרזה על אזור שיקום כוללת את פירוט הגושים והחלקות הכלולים באכרזה. חלקה 99 בגוש 6137 אינה חלק מתחום האכרזה (ראו ילקוט הפרסומים 1560, בעמ' 142 (ת/10)). הטענה נדחית.
2. עיכוב הליכים לנוכח הליכי חקיקה עתידיים בעניינה של שכונת כפר שלם: שכונת הארגזים אינה חלק משכונת כפר שלם. לגבי שכונת הארגזים קיימת זה מכבר הסדרה ייחודית – מכוח הוראות המכרז – שעמדה זה מכבר במבחן משפטי (ולמעשה, ההסדרה גובשה ועוצבה בשורה של הליכים משפטיים; ראו סקירה בסע' 28-18 בתצהירה של עדת התביעה הגב' גילה כהן מיום 18.9.2016). בסיכומיהם אף ביקשו הנתבעים להכיר בהם כמי שזכאים לזכויות מכוח אותה הסדרה (הוראות המכרז) (ראו סע' 45 לסיכומי הנתבעים). הטענה נדחית.
3. זכויות קנייניות של הנתבעים, לפיהן הם היו זכאים לרישום המקרקעין על שמם, הוסתרו מהם:

אם היו לנתבעים טענות בדבר זכאות להיות רשומים כבעלים של המקרקעין, היה עליהם להעלותן בהליך מתאים ולפני הגורם המוסמך, בהתאם להוראות פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. הם לא עשו כן (ראו והשוו לת"א (מחוזי מרכז) 19428-01-14 לב נ' מדינת ישראל (16.3.2018); ראו גם ע"א (מחוזי ת"א) 24660-07-17 שטיינפלד נ' עיריית בני-ברק, פס' 6 לפסק-דינו של כב' השופט י' אטדגי (13.5.2018)). בנוסף, טענת הנתבעים אינה מפורטת כדבעי. לא הונחה תשתית עובדתית לפיה זכויות כלשהן הוסתרו מהם. הטענה נדחית.

1. הפליה: הנתבעים טענו להפליה לרעה של תושבים כדוגמתם לעומת אחרים, כדוגמת תושבי "מתחם חלמיש". הטיעון אינו מפורט באופן מספק, הוא אינו מבוסס ואין בו ממש. בעניינם של תושבי שכונת הארגזים חל דין מיוחד. דין זה מיטיב עם התושבים (אלו שעומדים בקריטריונים מוגדרים), לעומת תושבים של שכונות אחרות לגביהן לא נקבע הסדר ייחודי. אותו דין מיוחד גובש ועוצב בשורה של הליכים משפטיים (ראו סקירה בסע' 28-18 בתצהירה של עדת התביעה הגב' גילה כהן מיום 18.9.2016), ולמעשה – תושבי השכונה עצמם תרמו לפיתוחו (ראו פסק דינו של בית המשפט העליון בבג"ץ 6715/96, בג"ץ 6870/96 לוי נ' שר התשתיות הלאומיות (28.9.1997) (נספח יד' לתצהיר עדותה הראשית של עדת התביעה הגב גילה כהן מיום 18.9.2016 ("המגעים בין העותרים לבין רשויות המינהל העלו פרי, ועל-כך יעמדו העותרים על הברכה. אכן, בעקבות אותם מגעים שינה המינהל את תנאי המינימום במיכרז הפומבי, תוך שהוא מעלה את תנאי-מינימום שהמבצע חייב לעמוד בהם, והם תנאים מיטיבים מאלה שקבע המינהל מלכתחילה [...]. העותרים היו איפוא לעזר רב למינהל בקביעת תנאי המכרז. לאמיתם של דברים, עזרו העותרים לעצמם ולחבריהם בשכונה, על דרך שיפור תנאי הפינוי והפיצוי שתקבל כל משפחה"). הטענה נדחית.

זכאות לחבילת פיצוי מכוח הוראות המכרז:

1. תושבי שכונת הארגזים – אשר עומדים בקריטריונים מוגדרים – זכאים לחבילת פיצוי כנגד פינויים מהמקרקעין. טיעון זה – שהוא החשוב והרלוונטי – לא זכה להתייחסות מפורטת וברורה של הצדדים בכתבי הטענות מטעמם. הוא זכה להתייחסות בסיכומי התובעות, ובהמשך – בפסקה האחרונה (פסקה 45) לסיכומי הנתבעים, ללא פירוט והנמקה. התייחסות התובעות סויגה בטענה שהיא מובאת "בלי להסכים להרחבת חזית" (סע' 43 לסיכומי התובעות), שכן נטען כי בהחלטה שהעניקה לנתבעים רשות להתגונן נקבע כי "ככל שמבוקש לטעון לעניין פיצויים, פתוחה הדרך להגיש תביעה נפרדת. בתצהירים לא הועלתה טענה המתייחסת לסוגיית הפיצויים או שיעורם" (עמ' 3, ש' 26-27). החלטת בית המשפט בבקשה למתן רשות להתגונן בעינה עומדת. עולה ממנה כי דרישה לתשלום פיצויים דינה להתברר בהליך נפרד (ראו לעניין זה רע"א 7924/06 אביטן נ' באום (3.10.2006) ("כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון"); ע"א 68544-03-16 עמרם נ' עיריית תל-אביב-יפו, פס' 67-65 (8.3.2017)). דרישה עצמאית לפסיקת פיצויים, מכוח הדין הכללי (בעיקרם של דברים, בעקבות סיום רישיון), לא התבררה בהליך ולא תידון. אלא שאין בהחלטת בית המשפט כדי לשלול דיון בשאלת הזכאות לחבילת הפיצוי מכוח הוראות המכרז. התובעות 2 ו-3 הגישו את תביעתן, בעיקרם של דברים, על-יסוד זכותן מכוח המכרז. אין מנוס מלהידרש לשאלת הזכאות לאותה חבילת פיצוי, בכל תביעה כאמור, גם אם הסוגיה לא הועלתה במישרין – בבקשה למתן רשות להתגונן – על ידי הנתבעים. אני סבור כי היה על התובעות להתייחס לשאלת הזכאות כאמור במסגרת התביעה.
2. לגופם של דברים, בהתאם להוראות המכרז, על נספחיו, כמו גם הוראות הדין הייחודי החל על שכונת הארגזים (ראו ע"א (מחוזי ת"א) 17401-01-17 רשות מקרקעי ישראל נ' לוי (30.11.2017) (להלן – עניין לוי)), אלו הן קבוצות הזכאים בשכונה לחבילת פיצוי כנגד פינוי:

קבוצה ראשונה: "[...] כל המיועדים לפינויים, לרבות אלה הכלולים ברשימת הפינויים הנ"ל" (סע' 3(א)(1) למסמך התנאים המיוחדים: נספח לביצוע פינויים ועבודות פיתוח התשתיות הציבוריות (להלן – הנספח)). "רשימת הפינויים" הוגדרה בנספח: "רשימה שמית ממוספרת במספר סידורי ובה מיועדים לפינוי בשכונת הארגזים כולל צילום אוויר, והמצורפת כנספח יא' למכרז. הרשימה הינה מנחה בלבד ואינה ממצה את כל המיועדים לפינוי במגרשים הכלולים בתכנית" (סע' 2 לנספח) (הרשימה השמית, להלן – הסקר);

קבוצה שנייה: "[...] כל הפינויים שאינם כלולים ברשימת הפינויים ו/או תושבי המקום הגרים במשך 10 השנים האחרונות (ברציפות), על פי אישור משרד הפנים ואין לו דירה אחרת בבעלותו ו/או בחכירה לדורות" (סע' 3(א)(3) לנספח); המועד הרלוונטי למניין 10 השנים הוא חודש יוני 1996 (הסקר נערך בין המועדים 25-16 ליוני 1996 (סע' 1 לסקר, נספח יא למכרז);

קבוצה שלישית: "[...] אלה שיימצאו זכאים מתוך רשימת ההשגות כמפורט בנספח טו'" (סע' 3(א)(1) לנספח; ראו עניין לוי, פס' 25 ("ערוץ הגשת ההשגות התאפשר למטרה אחת בלבד והיא מתן אפשרות להוכיח כי חלה השמטה ברשימת המפונים וכי נגרעו ממנה שמות שמלכתחילה אמורים היו להיכלל בה. זאת ותו לא. כפועל יוצא, אין המדובר בפתיחת דיון מחודש בזכויות קנייניות כאלו ואחרות של המשיג או של אבות אבותיו; ההשגה אף אינה אכסניה לטענות בתחום המשפט המנהלי, אכיפה מפלה, או למחזור טענות שכבר נדחו בעבר. תכליתו של הסדר הגשת ההשגות נעוץ בבירורה של השאלה האחת והיחידה היא האם בחודש יוני 1996 התגורר המשיג במתחם")).

1. רשימת הזכאים לחבילת הפיצוי (הסקר) היא רשימה מנחה בלבד. הטיעון המתייחס להיותה של הרשימה "מנחה" בא לכדי מיצוי בעצם העובדה שתושבים עשויים להימצא זכאים לחבילת הפיצוי מכוח השתייכותם לקבוצת הזכאים השנייה או השלישית.
2. יישום בענייננו: הנתבעים אינם נמנים על אחת מקבוצות הזכאים:
3. הנתבעים אינם כלולים בסקר (תנאי הזכאות מכוח השתייכות לקבוצה הראשונה לא מתקיים). אין די בטענה לפיה הנתבעים ניגשו להירשם לסקר ואכן נרשמו, אולם ה"בוטקה" בו נערך הרישום הוצת ונשרף מספר ימים לאחר מכן והרשימות שבו נשרפו (סע' 27-26 לתצהיר הנתבע 1 מיום 17.11.2016; סע' 21-20 לתצהיר הנתבע 2 מיום 3.12.2016). עובדתית, הנתבעים אינם כלולים בסקר. האפשרות לפיה ישנם תושבים שאמורים היו להיות כלולים בסקר אולם בפועל הם לא כלולים בו, באה לידי ביטוי באפשרות להכיר בהם כנמנים על הזכאים לחבילת פיצוי מכוח השתייכות לקבוצה השנייה או השלישית. למעלה מהדרוש אבהיר כי את הטענה לפיה הנתבעים נרשמו ב"בוטקה" איני מקבל. עדותם אינה מהימנה עליי – על כך להלן;
4. הנתבעים לא התגוררו במקום ב-10 השנים הרלוונטיות (1996-1986) ברציפות; רישומי משרד הפנים אינם מעידים על מגורים בשכונת הארגזים במהלך התקופה כאמור והתנאי שעניינו היעדרה של דירה אחרת נסתר (ראו פירוט בפרק המתייחס לרשות במקרקעין, להלן) (תנאי הזכאות מכוח השתייכות לקבוצה השנייה לא מתקיימים);
5. הנתבעים לא הגישו השגה (תנאי הזכאות מכוח השתייכות לקבוצה השלישית לא מתקיימים).
6. הנתבעים אפוא אינם נמנים על תושבי שכונת הארגזים שזכאים לחבילת פיצוי מכוח המכרז.

רשות במקרקעין:

1. טענת הרישיון נחזית להיות הטענה העיקרית של הנתבעים. בסיכומיהם הבהירו הנתבעים: "שאר סיכומי התובעות לעניין "בר רשות מכללא" אינו רלוונטי לעניי[נ]נו מאחר והנתבעים מעולם לא טענו להיות ברי רשות מכללא" (סע' 39 לסיכומים; ההדגשה במקור). נותר לבחון אפוא האם הונחה תשתית לפיה יש לראות בנתבעים כמי שניתן להם רישיון בלתי הדיר במקרקעין (כאמור בסעיף 3 לתצהיריהם של הנתבעים מיום 9.2.2016).
2. התנהלות הנתבעים, הלך הטיעון המובא על ידם, אופי הטענות (חלקן סותרות: לדוגמה, טענה בדבר רשות במקרקעין אינה מתיישבת עם טענה בדבר זכאות להירשם כבעלים), לוקים בחסר. עסקינן בתביעת מקרקעין שהוגשה בין היתר על ידי הבעלים (התובעת 1). על הנתבעים, כמחזיקים במקרקעין, מוטל הנטל להוכיח כי עומדת להם זכות חוקית להוסיף ולהחזיק במקרקעין, אשר זכות הבעלות כפופה לה. עליהם להגדיר את הזכות באופן ברור ולפרט את העובדות הרלוונטיות, לרבות את המועדים הרלוונטיים לעניין. הטיעון אמור להיות בהיר, חד משמעי, קצר ופשוט. טיעון כאמור נעדר מהבקשה למתן רשות להתגונן. התצהירים התומכים בבקשה התפרשו על פני 29 עמודים כל אחד. הם ארוכים מדיי, מסורבלים, לוקים בחוסר פירוט באופן קיצוני והם אינם בהירים. במקום לספק הגנה הולמת לנתבעים, התצהירים מהווים מעין מיסוך על המסכת העובדתית הנכונה. חקירתם הנגדית של הנתבעים לא תרמה להסרת הערפל. שאלות רבות זכו למענה מהוסס ומתחמק (ראו, לדוגמה, בעמ' 67, 68, 73, 74, 82, 86, 89, 90, 91). עדות הנתבעים אינה מהימנה ולא ניתן לבסס על סמכה תשתית עובדתית שעשויה להעניק להם הגנה מפני פינוי. גם שלב הסיכומים לא נוצל על-ידי הנתבעים להבהרת גרסתם העובדתית. הסיכומים מתמקדים בעיקר בטענות המקדמיות (שנמצאו כולן משוללות יסוד), בתובעות ובעדי התביעה. טיעון סדור, הקשור בנתבעים עצמם ומתמודד עם ממצאי חקירתם הנגדית כמו גם הקשיים בעדותם, נעדר מכתב הסיכומים של הנתבעים.
3. הנתבע 1 הצהיר: "אני הנתבע 1 ואביו של הנתבע 2 , ואנחנו מחזיקים במקרקעין מאז שנת 1997 היינו כ 20 שנה לאחר שקיבלתי אותם מהורי שהחזיקו בהם לפני" (סע' 6 לתצהיר הנתבע 1 שתמך בבקשה למתן רשות להתגונן והוגש כעדות ראשית; אמירה דומה מובאת בסע' 6 לתצהיר הנתבע 2 מיום 9.2.2016). זו למעשה גרסת הנתבעים באשר להחזקה במקרקעין. אני דוחה את גרסתם:
4. נוסף על הגרסה לעיל, בתצהירו המשלים של הנתבע 1, מיום 17.11.2016, הוא ציין כי אמו נפטרה בשנת 1996. הוא מדגיש כי הוא זה שקיבל מהוריו את המקום לאחר שהם נפטרו – "כיורש" ("בגלל שאני, להבדיל מהאחים שלי, טיפלתי בהורי עד יומם האחרון. האחים והאחיות שלי גרו בבית במקרקעין כמובן בילדותם ונעוריהם, ולאחר שבגרו, מאחר והמקום היה קטן בשביל כולם, התפזר כל אחד לדרכו"). מהקריאה עולה הרושם כי הורי הנתבע 1 התגוררו במקום שנים ארוכות, ביחד עם ילדיהם (הנתבע 1 ואחיו). האחים בגרו ועזבו את המקום, בעוד הנתבע 1 נותר לטפל במקום בהוריו, על כן – לאחר פטירת האם בשנת 1996, קיבל הנתבע 1 את המקום בירושה. זה הרושם המתקבל מקריאת הדברים. טיעון זה אף מתיישב לכאורה עם הגרסה בבקשה למתן רשות להתגונן, לפיה הנתבע 1 ובנו, הנתבע 2, "מחזיקים במקרקעין מאז שנת 1997 היינו כ 20 שנה לאחר שקיבלתי אותם מהורי". האם נפטרה בשנת 1996 והתצהיר התומך בבקשה למתן רשות להתגונן אכן נערך 20 שנה מאוחר יותר, בשנת 2016. הרושם המתקבל מגרסת הנתבע 1 בשני התצהירים מטעמו הוא כי קיים רצף החזקה כרונולוגי במקרקעין: עד 1996 החזיקה האם המנוחה במקרקעין; משנת 1996 (ולמשך 20 שנה, עד להגשת התצהיר, היורש – הנתבע 1 – הוא המחזיק (ביחד עם בנו, הנתבע 2).

גרסה זו קרסה בחקירתו הנגדית של נתבע 1, עת הסתבר כי אמו של הנתבע 1 עזבה את שכונת הארגזים בשנת 1970 לערך לדירה אחרת (ברחוב הלח"י, מחוץ לשכונת הארגזים), אותה היא רכשה (דירה בבעלותה) (עמ' 55-54) (אביו נפטר שנים רבות קודם לכן). הטיעון הבסיסי שעמד ביסוד ההגנה נסתר אפוא;

1. רשות במקרקעין לא יכולה הייתה לעמוד לאם המנוחה בשנת 1996 (אין מחלוקת שהאם המנוחה לא הייתה בעלים של המקרקעין), מאחר ולמעלה מ-25 שנה קודם לכן היא עזבה את המקרקעין ורכשה לעצמה דירת מגורים. ממילא, רשות במקרקעין היא זכות אישית שאינה מועברת בירושה (זאת ועוד, התובע לא הראה שהוא אכן היורש, בכל מקרה – הוא לא הוכיח כי הוא היורש היחיד של הוריו המנוחים);
2. נתבע 1 העיד כי הוא נישא בשנת 1962 או 1963. הוא גר עם אשתו וילדיו במקרקעין בשכונת הארגזים. בשנת 1965 לערך עזבה אשתו את השכונה לדירה ברחוב לה-גרדיה בתל-אביב. דירה זו הייתה בבעלותה. על פי הנטען, אחיה של אשת הנתבע 1 רכשו עבורה את הדירה (עמ' 51). לטענת הנתבע 1, הוא עצמו נותר לגור במקרקעין בשכונת הארגזים, ללא אשתו ושני ילדיו (בהמשך נולדו לבני הזוג ילדים נוספים). עדותו אינה משכנעת ואינה מהימנה. היא לא נתמכה בעדות של בן משפחה: האישה (ממנה כביכול הנתבע 1 פרוד, אף שגם לשיטתו מזה 6 שנים הוא מתגורר עמה); מי מילדיו האחרים (נוסף על הנתבע 2). הימנעות הנתבעים מלזמן עדים עולה כדי מחדל מובהק והיא נזקפת לחובתם (ע"א 548/78 שרון נ' לוי, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980));
3. אף שהנתבע 1 טען כי הוא למעשה גר בשכונת הארגזים מאז שעלה ארצה ועד לפני 6 שנים לערך, הוא לא זכר שם של שכן אחד (עמ' 60, ש' 7-4 ). ממצא זה אף הוא מעיד כי אין לקבל את גרסתו העובדתית;
4. הנתבע 1 ציין בתצהירו המשלים מיום 17.11.2016 כי מאז שנת 1988, כאשר היה בלתי אפשרי עבורו ועבור הנתבע 2 להתגורר במקום, הם חשבו לעבור מהמקום עד שיוסדרו התשתיות. שכן שמע על כוונה זו והציע לשכור ממנו את המקום ללא תמורה. הנתבע 2 הוסיף להגיע בעצמו למקום "כמעט מידי יום" כדי לטפל בכל הדברים שנותר לטפל בהם (סע' 21 לתצהיר המשלים). הנתבע 1 נזכר "לאחרונה" כי אף נערך הסכם שכירות עם אותו שכן (שומר). הוא קיבל ממנו עותק והציג אותו (נספח ב' לתצהיר המשלים). בחקירתו הנגדית העיד הנתבע 1 כי אותו שכן - סמי פרץ – שמר על ביתו בשכונה כחצי שנה (עמ' 63). עיון בהסכם מעלה כי גרסת הנתבע 1 אינה מתיישבת עם ההסכם. סוגיה זו מחזקת באופן משמעותי את המסקנה שאין ליתן אמון בגרסת הנתבע 1. מההסכם עולה כי אין מדובר בחוזה שכירות אלא בהסכם בדבר פינוי של "דייר", אשר נדרש לפנות את הבית "עד ולא יאוחר מיום החתימה על הסכם זה" (25.10.1998). בהסכם מצוין כי הנתבע 1 ("הבעלים") הוא בעלים "מזה כ-20 שנה", כאשר "בבית השתמש והחזיק הדייר, בהסכמת הבעלים, כבר רשות לכל דבר ועניין". מועד זה – 1978 (20 שנה לפני מועד החתימה על ההסכם), אינו עולה מטיעון כלשהו שהעלו הנתבעים בהליך. ממילא, אם היה הנתבע 1 בבחינת בעל רישיון במקרקעין, הרי שעם מסירתם ל"דייר" (אותו שכן, שלמה פרץ), איבד הנתבע 1 את זכויותיו כ"בר רשות" (ככל שניתן היה לראות בו משום בר רשות – איני קובע כך); עיתוי הצגת אותו הסכם – בתצהיר המשלים – לא זכה להסבר משכנע (ראו חקירתו הנגדית של נתבע 2, בעמ' 95-91); הימנעות מליתן פירוט מלא ומדויק על הקשרים (בכל הקשור למקרקעין) עם אותו "דייר" – פרץ – נזקפים אף הם לחובת הנתבעים (ראו עמ' 92, ש' 23-22);
5. המועד הנזכר בבקשה למתן רשות להתגונן כמועד שממנו מחזיקים הנתבעים במקרקעין, 1997, הוא מועד שאינו יכול להקים זכות כלשהי – אף לא זכות של בר רשות – לנתבעים, שהרי במועד זה כבר היה ברור כי התגבשה תכנית לפינוי שכונת הארגזים. הסקר נערך בין המועדים 25-16 ליוני 1996 (סע' 1 לסקר, נספח יא למכרז). הנתבעים טענו כי "נרשמו" בסקר. המשמעות, כי בשנת 1997 הם ידעו על התכניות לפינוי תושבי השכונה ובנייה מחדש במקום. ממועד זה, החזקה במקרקעין לא תוכל לזכות את המחזיק במעמד של "בר רשות". מי שתפס חזקה במקרקעין בעת שהמקום היה מיועד לפינוי אינו אלא פולש;
6. לנתבעים – לשניהם – זכויות בנכסי נדל"ן (ת/3; ת/4; ת/6; ת/8; ת/9);. נתון זה תומך אף הוא במסקנה לפיה אין לראותם, כלל ועיקר, בבחינת בני רשות במקרקעין. ממילא – נתון זה שולל את הזכאות להכיר בהם כזכאים לחבילת פיצוי מכוח הוראות המכרז (מכוח השתייכות לקבוצת הזכאים השנייה);
7. הנתבעים שניהם גרים משך שנים – אף לי הודאתם – מחוץ לשכונת הארגזים (ראו פירוט בסיכומי התובעות); כן אפנה לממצאי פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים (ת/7), שאינו תומך בעמדתם בהליך זה;
8. שני הצדדים ביקשו להסתמך על חוות דעת של מומחים לפענוח תצלומי אוויר. המומחים לא נחקרו. התובעות הגישו חוות דעת של מודד, אשר נחקר על ידי ב"כ הנתבעים. בעיקרם של דברים, חוות הדעת נועדו להתמודד עם השאלה מתי היו במקום מבנים. כן ביקשו התובעות להוכיח כי המקרקעין היו תפוסים קודם לכן על ידי אחר (מר פרץ), אשר פונה מהמקום כנגד דמי פינוי (על כן, אין לומר כי הנתבעים מחזיקים במקום בכל אותה התקופה לה הם טוענים). מר פרץ לא העיד בהליך. שני הצדדים לא זימנו אותו. הצד הקרוב אליו יותר הם הנתבעים, שהרי בין הנתבע 1 לפרץ היה הסכם (צורף לתצהיר המשלים של הנתבע 1). לא ראיתי צורך להכריע במחלוקת כאמור. הכרעה אינה נדרשת. די בכך שהוכח – באופן חד משמעי – כי הנתבעים לא החזיקו במקרקעין בכל אותה תקופה לה הם טוענים. ממילא – אותה החזקה אינה עולה כדי רישיון במקרקעין, ובכל מקרה אין מדובר ברישיון בלתי הדיר. ככל שהדבר נוגע למכרז – נחה דעתי כי הנתבעים לא החזיקו במקרקעין במהלך השנים 1996-1986 (התקופה הרלוונטית להכרה בזכאות לחבילת פיצוי מכוח הקבוצה השנייה); מעבר לניתוח הראיות לעיל, אזכיר כי הנתבעים פתחו בטיעון לפיו הם "מחזיקים במקרקעין מאז שנת 1997", היינו – בתקופה שלאחר המועד המזכה בהכרה מכוח הוראות המכרז.
9. רשות מפורשת להימצא במקרקעין לא ניתנה לנתבעים. הם לא טענו לרישיון מכללא. ממילא, בהתאם לדין, "צריכות להתקיים [...] נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי הציבור" (ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר-חלף (21.7.2015)). כאשר מדובר במקרקעי ציבור, משך הזמן הארוך של הישיבה בנכס אינו הופך את הרשות לבלתי-הדירה (ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל (19.8.2017)). רשות הדירה באה על סיומה עם מסירת הודעה של הבעלים (התובעת 1 והתובעות 2 ו-3, כמי שזכאיות להחזיק במקרקעין, מכוח מערכת ההסכמים עם התובעת 1) על דרישתו לקבל חזקה במקרקעין. הגשת תביעה עולה כדי מסירת הודעה כדין. עם מסירת הודעה בדבר סיום הרשאה, ממילא לא יכולה לעמוד לבני רשות הגנה כלשהי מפני פינוים מנכס בו הם מחזיקים (ראו גם רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל (12.6.2007); רע"א 7607/16 שלום נ' מנהל מקרקעי ישראל (30.10.2016); ע"א (מחוזי ת"א) 43018-10-15 עיריית תל-אביב נ' שובלי (8.3.2017); ע"א (מחוזי ת"א) 24660-07-17 שטיינפלד נ' עיריית בני ברק (13.5.2018)).
10. לנתבעים לא ניתנה רשות מפורשת – אף לא רשות מכללא – להחזיק במקרקעין. בכל מקרה, אם ניתנה רשות (כאמור, איני קובע כך) – אין מדובר ברשות בלתי הדירה. ממילא, רשות היא זכאות אישית שלא ניתן להעביר לאחר (ראו ע"א 6757/13 נחום נ' מדינת ישראל (19.8.2017)). השכרת המקרקעין לצדדים שלישיים ממילא אינה עולה בקנה אחד עם טענה לזכות מכוח מוסד הרישיון.
11. סיכום: על יסוד האמור, דין התביעה להתקבל. בהינתן העובדה שהנתבעים אינם מתגוררים במקרקעין, מועד הפינוי יהיה קרוב: 4.10.2018 בשעה 12:00.

פסיקתה

1. הנתבעים, ביחד ולחוד, יפנו את המקרקעין (כהגדרתם לעיל וכאמור בנספח א' לכתב התביעה המהווה חלק בלתי נפרד מפסק הדין) וישיבו את החזקה בהם לתובעות כשהם פנויים מכל אדם וחפץ עד ליום 4.10.2018 בשעה 12:00.
2. הנתבעים יישאו בהוצאות ההליך המשפטי על-סך של 7,500 ש"ח ובתשלום שכר טרחת עורך-דין על סך של 25,000 ש"ח. התשלום ייעשה בתוך 30 יום.

המזכירות תשלח את פסק-הדין אל ב"כ הצדדים.

ניתן היום, ה' אלול תשע"ח, 16 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.