ע"י ב"כ עו"ד עידן איידן

1. לפני בקשת המבקש למתן רשות להתגונן כנגד התביעה בסדר דין מקוצר, שהוגשה כנגדו על ידי המשיב על סך של 65,098 ₪.

טענות התובע-המשיב:

2. המשיב הוא מתווך מקרקעין במשרד תיווך כלל נכסים ברחובות. המבקש הוא לקוח של המשיב שביקש לרכוש נכס מקרקעין. ביום 31.8.15 נקבעה פגישה בין הצדדים על מנת להציע למבקש לרכוש מגרש ביישוב בני הדר, בשטח של 2,300 מ"ר (להלן: המקרקעין).

קודם להצגת המקרקעין חתם המבקש על טופס התחייבות לשלם למשיב דמי תיווך בשיעור של 2 אחוז בתוספת מע"מ. הטופס צורף כנספח א' לכתב התביעה. המשך המגרש הוצע למכירה בתמורה לסך של 4.7 מיליון ₪, כאשר לאחר משא ומתן נסגרה עסקה על סך של 2,285,000 ₪ ובהתאם לכך המחיר שהתבקש עבור 2003 מ"ר, עמד על 4,576,855 ₪.

בהתאם להסכם ההתחייבות, דמי תיווך בשיעור של 2% הם 107,098 ₪.

ביום 8.10.15 שילם המבקש למשיב על החשבון סך של 42,000 ₪, חשבונית צורפה כנספח ב' לכתב התביעה. המשיב נעתר לבקשת המבקש והסכים לדחיית יתרת התשלום בחודש.

בחלוף המועד סירב המבקש לשלם את יתרת החשבון בטענה שאין לו כסף לשלם ושאם המשיב רוצה "שיתבע אותו". סכום התביעה 65,098 ₪ הוא דמי התיווך בסך של 107,098 ₪ בניכוי המקדמה ששולמה בסך 42,000 ₪. המשיב היה הגורם היעיל בעסקה ולפיכך זכאי הוא לקבל את יתרת שכרו.

טענות הנתבע -המבקש:

3. המבקש הוחתם על טופס שהפרטים בו מולאו לאחר חתימתו על ידי המשיב ועותק ממנו נמסר למבקש. סוכם בין הצדדים כי מכיוון שהמבקש נאלץ לרכוש שני דונם לאחר לחצים שהופעלו עליו על ידי המשיב ושותפו, מיד לאחר הרכישה, ידאג המשיב למכור את אחד הדונמים לצד ג' והמבקש אף נשאל אם הוא מעדיף להשאיר בידיו את המגרש הדרומי או הצפוני. כמו כן, סוכם כי דמי תיווך מעבר לסך של 42,000 ₪ ששולמו, ישלם המבקש רק אך ורק לאחר שהמשיב ימכור את הדונם השני לצד ג' בהתאם להבטחתו לסיכום בין הצדדים. למבקש נגרמו הוצאות כספיות עקב הטעיית המשיב שהצהיר בפניו כי קו הבנייה הוא 40 מ"ר ממרכז הכביש כאשר קו הבניה המאושר הוא 65 מ"ר ממרכז הכביש. דבר שגורם לכך שבפועל המבקש אינו יכול למכור את המגרש השני מכיוון שלפי ההגבלות לא ניתן לבנות עליו כלל. המבקש מצוי עתה בתהליכים להגשת תכנית חדשה עקב הבעיה של קו הבנייה כאמור לעיל. לכן המבקש נאלץ להוציא הוצאות רבות למימון הגשת תכניות בהתאם לדרישות אדריכל בסך של 45,000 ₪, שכר טרחת עו"ד לליווי בהליך התכנון מול העיריה ושאילתות למועצה בסל של 15,000 ₪. עלות שכר טרחת מודד וכו'.

4. בדיון שהתקיים בפני נחקר המבקש על תצהירו (כל ההדגשות בציטוטים מהפרוטוקול אינם מופיעים במקור)

המבקש חזר בו למעשה מהטענה כי חתם על ההסכם רכישת המקרקעין ושילם את דמי התיווך בסך של 42,000 ₪ תחת לחץ. :

"ש .אני שומע מו"מ רגיל ואף אחד לא עמד עם אקדח לרקה שלך. אתה חתמת מרצון חופשי שלך ואתה רק רצית הנחה. אז איזה לחץ הופעל עליך?

ת. נכון שאף אחד לא עמד לי עם אקדח לרקה. כל הזמן נאמר לי שיש עוד קונים לגבי המגרש הזה. זו הסיבה לסכום שהם ביקשו. רק לקראת סוף העסקה הובהר לי שאי אפשר לקנות דונם אחד אלא שני דונם, כי המוכרים לא מוכנים לעשות שתי עסקאות. אני הרגשתי שאני במצוקה." ולגביי השאלה האם שילם את הסך של 42,000 ₪ מתוך לחץ השיב " שילמתי כי זה הסכום שהתחייבתי" (שורה 26-32 ע' 2 לפרוטו' )ובהמשך לעניין סכום ההתחייבות לדמי התיווך :

". ש. האם רכשת דונם אחד ולא שני דונם?

ת. כן. אתה הבנת את דבריי. רכשתי דונם אחד בלבד. אני מתקן את דבריי, אני רכשתי שני דונם בדיוק כמו שמופיע בתצהיר שלי, אבל ההסכם עם המתווך היה לגבי דונם אחד בלבד".(שורות 29-31 ע' 4 לפרוטו')

"ש. אתה אומר שאם הם ימצאו לך רוכש נוסף עבור הדונם שברצונך למכור, אתה תסכים לשלם להם דמי תיווך?

ת. כן, כפי שסוכם בהתחלה.

ש. זה גם מה שאתה מציע לעשות עכשיו?

ת. כן." (שורות 28-32 ע' 5 לפרוטו')

5. ב"כ המבקש סיכמה:

:.." בסעיף 11 לתצהיר הנתבע, מפרט הנתבע מפורשות כי מדובר בהסכם אשר עיקר הפרטים שעליו נסמכת התובענה, הוא סכום לאחר חתימתו. התובע נמנע מלהצטייד בהסכם המקורי כדי לנסות ולהראות ולו בדוחק פרט שיש בו בכדי להסביר את אופן הרישום הסותר, המצוי על גבי ההסכם כאשר מחד המחיר המבוקש המצוין בשורה הראשונה ברחל בתך הקטנה, הינו 2,350,000 ₪ ומאידך, כל הפרטים האחרים אשר הוספו סותרים בעצם את אותו מחיר מבוקש ומובילים לעסקה שונה לחלוטין. המבקש מציין כבר בפתיח לתצהירו בסעיף 3 את אותה הודעה שהיוותה הבסיס להתקשרותו עם המתווכים וכי כבר במודעה זו צוין כי מדובר על מכירת דונם אחד בלבד. גם הודעה זו לא הוצגה על ידי התובע ולא נטען דבר וחצי דבר לגביה. ב"כ התובע אף נמנע מלחקור בסוגיה זו בכלל ויש לקבל כמובן את דבריו של המבקש גם בנקודה זו. עוד התברר בחקירה, כי התוספת הינה מהותית ביותר, הואיל וחלקה 131 כוללת בחובה בעצם את שני הדונמים ולא את הנמכר היחיד עליו התחייב המבקש לשלם ואכן שילם בפועל. "(שורות 26-30 ע' 6 לפרוטו')

6. ב"כ המשיב סיכם:

" . אני אבקש לציין שבקשת הרשות להגן שהונחה בתיק בית המשפט הנכבד בטענות לזיוף, למרמה ולחוסר תום לב, אז הטענות שנטענו באריכות ובקול תרועה, נסתיימו בקול ענות חלושה, כאשר המבקש בחקירתו אישר כי הוא חוזר בו בכל הטענות בדבר זיוף, המבקש אישר כי בסופו של יום הוא רכש שני דונמים, המבקש אישר שהוא רכש את שני הדונמים מרצונו הטוב והחופשי מבלי שאיש עמד עם אקדח על רקתו ... גם אם נלך ונניח כל אשר ניתן לטובתו וכל הפרטים בטבלה בנספח א' לכתב התביעה לא היו קיימים וגם אם הפרטים הוספו לאחר מכן, אין ספק כי הפרטים הם נכונים, הן הגוש והחלקה, הן כמות הדונמים שנרכשה ובאשר לנקודה היחידה שנטען לגביה שיש הבדל כלשהו, מה התועלת, מאחר וההסכם הוא בר תוקף, 2% נגזרים מסכום העסקה בסופו של יום ולא מהסכום המבוקש" (שורות 7-8 ע' 7 לפרוטו').

7. ככלל ניתן לומר כי לא במהרה תידחה בקשת רשות להתגונן, כשם שאין לומר כי רשות תינתן כדבר מובן מאליו. בעשרות שנות פסיקה בנושא זה נקבעו אמות מידה די ברורות בשאלה: מתי תינתן לנתבע רשות להתגונן ומתי תידחה בקשתו. ניתן לומר כי תינתן רשות להתגונן כאשר הנתבע מעלה בתצהירו שיש לו יסוד להגנה, או אפשרות מבוססת של הגנה, או הצעה סבירה של הגנה, או הגנה טובה לכאורה או עובדות המצביעות על סכסוך סביר. כל אלה הם מטבעות לשון שונים של אותו רעיון: שבשלב הזה של המשפט, אין הנתבע צריך לשכנע את בית המשפט בצדקתו. זאת הוא יצטרך לעשות במשפט עצמו. אין בית המשפט השומע את הבקשה צריך לשקול את טיב הראיות של הנתבע ואת מהימנות העדים של הנתבע לעומת אלו של התובע. כל אלו הם עניין למשפט עצמו. על בית המשפט לשקול אם הנתבע הראה סיכוי של הצלחה בטענותיו. הייתה הגנה לכאורה בידי הנתבע - יורשה להתגונן בפני התביעה; לא הייתה כזו , או אם בית המשפט מתרשם שהגנתו של הנתבע היא הגנת בדים - לא ייתן לו רשות להתגונן.

8. בית המשפט העליון, בע"א 465/89 בן צבי נ. בנק המזרחי, פ"ד מ"ה (1) 66, מפי כב' השופט (כתוארו אז) דב לוין, סיכם היטב את ההלכה הבסיסית הנוגעת לבקשות רשות להתגונן, והדברים נותרו באיתנותם עד היום (שם, בעמ' 69-70):

"לא במהרה ייעשה שימוש ותוכרע תובענה בסדר דין מקוצר על-פי כתב התביעה ונספחיה בלי לתת לנתבע רשות להתגונן, זאת משום ש'סדר הדין המקוצר משמש את המטרה למנוע דיון בתובענה רק אם ברור הדבר ונעלה מספק, שאין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו...' ... ולעניין זה, 'אין לקבוע שהעניין הוא כך אלא אם תצהיר הנתבע לא גילה "הגנה לכאורה"'... מכיוון שכך: 'די לו (לנתבע - ד' ל') להראות כי הגנה אפשרית בפיו, ולו רק בדוחק ובית המשפט חייב ליתן רשות להתגונן, שאם לא יעשה כן, יכריע למעשה כבר בתובענה גופה והנתבע יצא מקופח'... "

9. זאת ועוד.  הלכה היא כי בשלב זה של בקשת רשות להגן, על בית המשפט לבחון האם למבקש רשות להגן עומדת הגנה, ולו בדוחק:

"בתביעה המוגשת בסדר דין מקוצר יש ליתן לנתבע רשות להתגונן, כל אימת שיש בתצהירו כדי להצביע על הגנה לכאורה, ולו בדוחק, מפני התביעה... בשלב בחינת הבקשה למתן רשות להתגונן בית המשפט אינו בודק את מהימנות הנתבע או את הראיות לגופן, אלא בוחן הראיות על פניהן, כפוף למה שמתגלה בחקירה שכנגד על האמור בתצהיר... באין חקירה כזו עומד לפני בית המשפט אך האמור בתצהיר, ובית המשפט בוחן אם יש בדברים אלה כדי לבסס הגנה, ולו בדוחק, נגד התביעה" (כבוד השופט שמגר בע"א 248/89 החברה הכללית למוסיקה נ' Warner, פ"ד מו(2) 273, 277 ; ראה דבריו של כבוד השופט רובינשטיין בע"א 527/07 מזל נחום ואח' נ' קרן אהרונסון בע"מ (פורסם במאגר משפטי)).

10. בע"א 5480/98 מנורה נ' אבו, פ"ד נב(2) 476, 479 נקבע מפי הנשיא כבוד השופט ברק (כתוארו אז), כי במסגרת בקשת הרשות להגן

"נותן בית המשפט דעתו למשקלן המהותי של טענות הנתבע, לזיקתן לתביעה ולביסוסן... בית המשפט אמנם אינו בוחן את מהימנות העדויות שמביא הנתבע ואינו בוחן את סיכויי הגנתו... אך הוא נדרש להכריע בבקשת הרשות להגן על פי החומר המצוי בפניו..." .

11. יש להניח, לצורך הבקשה בלבד, כי יהא בידי המבקש להוכיח את טענותיו שהובאו בתצהיר ובמקרה כזה עומדת לו הגנה לכאורית –, בין היתר בטענה כי התחייב לתשלום דמי תיווך עבור דונם אחד כאשר התשלום עבור הדונם השני יבוצע לאחר מכירת אחד משני הדונמים . שוכנעתי כי יש לאפשר לצדדים לערוך בירור עובדתי של המחלוקת ביניהם ובירור זה יש לעשות במשפט.

12. לפיכך, ניתנת בזה למבקש רשות להתגונן, באופן שהתצהיר ישמש כתב הגנה.

לאור סכום התביעה יידון התיק בסדר דין מהיר.

13. המשיב ישלם את הפרשי האגרה, ותגיש תצהיר והשלמת מסמכים מטעמו, בהתאם להוראות תקנה 214ב1 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, תוך 30 יום, עם העתק ישירות למבקש.

14. מבלי שיהא בכך משום הארכת מועד מראש, אבהיר כי אי השלמת האמור תוך 60 יום תביא למחיקת התביעה מחמת חוסר מעש (או מחמת אי-תשלום אגרה מספקת), בלא צורך בהחלטה נוספת (אלא אם יוארך לכך המועד בהחלטה אחרת).

15. המבקש יגיש השלמת מסמכים מטעמו, בהתאם להוראות תקנה 214ב1 האמורה, תוך 30 יום מקבלת מסמכי המשיב, עם העתק ישירות למשיב.

16. תצהירי עדות ראשית, חוות דעת מומחים (ככל שיש), וכן כל בקשה להזמנת עד, שאינו מסכים לתת תצהיר, יוגשו על ידי הצדדים במקביל, תוך 30 יום מהגשת מסמכי המבקש. בקשה כאמור תפרט את זהות העד, מעמדו בקשר לסכסוך, תוכנה הצפוי של עדותו, וכן את הניסיונות שנעשו לקבלת תצהיר. בעל דין שאינו מגיש תצהיר, חוות דעת או בקשה כאמור ייחשב כמסתמך על התצהיר התומך בכתבי הטענות, בלבד.

17. תזכורת פנימית למזכירות ליום 15/12/16 לשם קביעת התיק לישיבה מקדמית בהתאם, לאחר הגשת מסמכי המשיבה ותשלום הפרשי האגרה, ובכפוף להגשה ולתשלום כאמור, או – לפי המקרה – לשם מחיקת התביעה על פי ההתראה דלעיל, ככל שלא יוגשו המסמכים או לא תשולם האגרה.

18. המזכירות תנתב את התיק למותב מתאים

ניתנה היום, ט"ו אלול תשע"ו, 18 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.

חתימה