עניינה של התביעה בהסכם מכר דירת מגורים שנחתם בין הצדדים, אכיפתו או אישור ביטולו.

רקע

1. ביום 11.6.12 נחתם בין הצדדים הסכם מכר מקרקעין, (להלן: "ההסכם"). התובעת, שהינה גם הנתבעת שכנגד, (להלן: "מזל") רכשה את המקרקעין שהינם זכויות חכירה מהוונות של דירה בקומת קרקע ברח' משעול דן 6/2 באר שבע הידועה כגוש 38034 חלקה 26, (להלן: "הדירה"). המוכרת הינה הנתבעת והתובעת שכנגד, (להלן: "קלרה"). שווי המכירה כפי שפורט בהסכם המכר הינו 740,000 ₪. כאן יש להעיר כי התובעת טענה מלכתחילה כי התמורה האמיתית נמוכה יותר, והינה בסך של 630,000 ₪ למרות הכתוב בהסכם, אולם מטענה זו חזרה בה במסגרת סיכומיה ולאור ההבנה כי מדובר בטענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. אין מחלוקת כי לאחר החתימה על ההסכם ובטרם התשלום המהותי, מזל לא קיבלה משכנתא מהבנק למשכנתאות אליו פנתה וזאת לאור סירוב השמאי מטעם הבנק לאשר את שווי הדירה ולאור חריגות הבנייה המשמעותיות שהיו בה. המחלוקת המהותית והבסיסית שבין הצדדים לתיק זה הינה בשאלה האם מדובר בחריגות עליהן ידעה מזל עת רכשה את הדירה, שהרי סע' 2(ג) כולל הצהרות מפורשות של מזל כי ראתה את הדירה ובדקה את כל הכרוך בה כולל המצב התכנוני וויתרה על כל טענה אפשרית לאי התאמה. מנגד טענה מזל כי לא עלה על דעתה כי החריגות כה רבות ומהותיות וההסבר שקיבלה היה שמדובר בחריגות מינוריות. לפיכך טענה מזל כי הצדדים הגיעו להסכמות מאוחרות להסכם בדבר מתן האפשרות למזל להביא להכשרת חריגות הבנייה, דבר שיוביל לכך שתוכל לקבל משכנתא ולממש את ההסכם.

תמצית טענותיה של מזל

2. טוענת מזל שקלרה הפרה את הסכם המכר ביניהן. נטען כי בעת ההתקשרות החוזית, קלרה מסרה למזל נתונים אודות הדירה תוך שהיא מוסרת שיש חריגות בניה מינוריות שלא ישפיעו על מימוש העסקה. כך התקשרו הצדדים בהסכם ביניהן ומזל אף פנתה וקיבלה מהבנק למשכנתאות שלה אישור עקרוני. אלא שכאשר הגיע שמאי לבחינת שווי הדירה, מסר הוא כי חריגות הבנייה בדירה הינן מהותיות בהיקף של 50 מ"ר ולפיכך לא ניתן היה לקדם קבלת משכנתא. מזל עשתה מאמצים בהסכמת קלרה להכשיר את החריגות והתקשרה עם אדריכלים ומהנדסים אשר ביקרו בדירה, אלא שברגע הקריטי, לאחר שמזל ביצעה את כל המוטל עליה, נשאה באגרות והיטלים, וההיתר היה בשלבים סופיים, קלרה הגיעה למשרדי הועדה המקומית באר שבע ומסרה שהיא חוזרת בה מהסכמתה לבקשה שהוגשה בשמה לרשויות התכנון. טוענת מזל שהסירוב וכתוצאה מכך ביטול ההסכם נבעו מעובדה בסיסית ופשוטה שהינה עליית מחירי הנדל"ן ושווי הדירה בעשרות אחוזים לעומת המחיר החוזי ושקלרה פשוט המתינה להזדמנות לבטל ההסכם. טוענת מזל כי העובדה ולפיה הודעת הביטול של ההסכם ניתנה ביום 2.4.14 ולא בסמוך לשלהי 2012 עת היה המועד החוזי לתשלום התמורה, מדברת בעד עצמה כראיה לכך שהייתה הסכמה מאוחרת. נטען כי משלא הוכח שההסכם הופר אין כל מקום לפיצוי וזאת במענה לתביעה שכנגד. נטען כי לא היה שיהוי בהגשת התביעה ולאור הליך קודם שבין הצדדים בביהמ"ש השלום. לפיכך טענה מזל שיש להורות כבקשתה על אכיפת ההסכם.

תמצית טענותיה של קלרה

3. בתביעה שכנגד טענה קלרה כי ענייננו פשוט. מזל הפרה את ההסכם למרות הזדמנויות רבות שניתנו לה ולכן זכאית היא לפיצוי בשל הפרת ההסכם. טוענת קלרה כי המועד החוזי לתשלום התמורה ברור, אינו קשור וכרוך בתהליך קבלת המשכנתא של מזל ושלא סירבה לכל בקשה לחתימה על מסמכים בקשר למשכנתא. לפיכך, לאחר ארכות מועד חוזרות ונשנות לתשלום התמורה, ניתנה הודעת ביטול ההסכם. טוענת קלרה לשיהוי בהגשת התביעה. בנוסף טוענת קלרה שהיא הגיעה למסקנה שדי לה ושהיא לא רוצה עוד להמתין למזל ולכן ביטלה את ההסכם כדין וכיום אינה מעוניינת במכירת הדירה. קלרה מכחישה את טענת מזל כי הגיעו להסכם מאוחר ולפיו התאפשר למזל להכשיר את חריגות הבנייה כאשר טענתה הבסיסית הינה שמזל ידעה על מצבה של הדירה. טוענת קלרה שאינה יכולה להיות בת ערובה לכך שמזל תשלים את תהליך המשכנתא שלה. טוענת קלרה שחזרה ופנתה לעו"ד שיינפלד שערכה את העסקה שבין הצדדים כראיה לכך שהיא ביקשה לקיים ולקדם את העסקה. עוד טוענת קלרה שלא הוכח שהיה מסמך שנדרשה לחתום ולא חתמה עליו דבר שמביא לכך שטענת מזל שקלרה היא שסיכלה את מימוש ההסכם אין בה כל ממש. טוענת קלרה שביטלה את ההסכם כדין בהודעת ביטול שנשלחה ביום 2.4.14.לפיכך התבקש פיצוי בעילות שונות.

הראיות

4. העדים: עו"ד אלה שיינפלד אשר ייצגה את שני הצדדים בכריתת ההסכם העידה בהסכמה כעדה ניטרלית. מטעם מזל העידה היא בעצמה. מטעם קלרה העידה היא בעצמה וכן העיד בנה מר אדוארד לם. אציין כי לא מצאתי שעדותו של מר לם מסייעת לבירור המחלוקת כאשר עיקר עדותו של מר לם הינה שאימו היא שהחליטה בענייני הדירה ולאחר התייעצויות עם עו"ד שיינפלד.

5. המסמכים המהותיים: המסמך המהותי היה ההסכם. הצדדים צירפו בהסכמה תמלול וכן הקלטה של פגישה שנערכה בין הצדדים במשרדה של עו"ד אלה שיינפלד מיום 2.4.14. צורפו חילופי מכתבים שבין הצדדים כולל הודעת הביטול שנשלחה מאת ב"כ של קלרה למזל ביום 2.4.14. מזל צירפה את האסמכתאות לכך שקידמה את הכשרת מלוא חריגות הבניה וששילמה את האגרות עבור הבניה כמו גם שהתקשרה עם בעלי מקצוע לצורך כך.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים מצאתי כי דין תביעתה של מזל לאכיפת ההסכם להתקבל ודין התביעה שכנגד שהגישה קלרה לפיצויים בשל הפרת ההסכם להידחות, כפי שיפורט להלן.

6. הסוגיה המהותית שיש צורך להכריע בה הינה האם מזל ידעה על היקף החריגות בדירה והמועד בו התברר הדבר לצדדים לראשונה. קלרה הצהירה בסעיף 33 לתצהירה כי מזל ידעה על מלוא חריגות הבנייה עוד לפני שחתמה על ההסכם ולאחר שקיבלה הסבר מפורט על מצב הבית וכי פעולותיה של מזל להכשרת חריגות הבנייה היו ללא קשר להסכם. מזל העידה על כי הוטעתה וסברה כי בבית חריגות מינוריות ורק כאשר הגיע שמאי מטעם הבנק התחוור לה להפתעתה כי מצב הדברים שהוצג בפניה שונה בתכלית. קלרה העידה על כי נעזרה בכול עת בעו"ד אלה שייפלד שייצגה את הצדדים בהסכם המכר. מכאן שיש מקום לייחס חשיבות רבה לגרסתה של עו"ד שיינפלד. עו"ד שיינפלד העידה על כי הצדדים ידעו שיש בעיה עם היתרי הבנייה אולם מצב הדברים לאשורו התחוור רק לאחר ביקור השמאי מטעם הבנק בנכס. עו"ד שיינפלד העידה על קיומה של הסכמה מאוחרת שבין הצדדים לפיה מזל תפעל להוצאת היתרי בניה על מנת לקבל משכנתא. עו"ד שיינפלד העידה על כי למיטב ידיעתה הדברים היו בהסכמת קלרה. עו"ד שיינפלד התייחסה באופן מפורש לנושא החריגות והעידה שלא ידעה על כי החריגות נשוא הדירה הינם בהיקף משמעותי של 52 מטר. עו"ד שיינפלד הוסיפה וציינה כי לא צפתה שמדובר בחריגות בנייה משמעותיות שיובילו לכך שלא ניתן יהיה לקבל משכנתא.

7. בטרם הכרעה בשאלה האם להעדיף את גרסתה של מזל או של קלרה, מצאתי שיש חשיבות גם לנסיבות שאירעו לאחר ביקור השמאי בנכס. גרסתה של קלרה הינה שניתנה ארכת חסד לתשלום התמורה להסכם ללא קשר לשאלת הכשרת חריגות הבנייה ושהיא שיתפה פעולה עד שהגיע הרגע שלא הייתה מוכנה עוד להמשיך בכך. מנגד, גרסת מזל הינה שברגע הקריטי קלרה סירבה לחתימה שנדרשה ממנה למרות שלא הייתה לכך סיבה ממשית וזאת בשל הרצון להשתחרר מההסכם.

8. במסגרת החקירה הנגדית של קלרה, אישרה היא שהגיע למשרדי העירייה. קלרה אישרה כי היא הודיעה בעירייה שאינה מוכנה לקבל היתר, וזאת לאחר שנתנו לה את המידע התכנוני אך היא סירבה לחתום ולשאלה המפורשת השיבה כי נדמה לה שלא הסכימה לחתום ושהיא לא זוכרת אם חתמה. בהמשך חקירתה הנגדית מסרה כי כשעו"ד שיינפלד אמרה לה, לחתום על מסמכים היא חתמה. לאחר מכן העידה כי אינה יודעת למה לא חתמה על ההיתר בשנת 2013. מסקנתי הינה שברגע הנכון, שההיתר היה בהישג, קלרה נמנעה שלא כדין מחתימה במקום שנדרשה לכך. מכאן תמיכה לטענתה של מזל להסכם המאוחר ולכך שהפעולות להכשרת החריגות היו לאחר שהייתה הבנה כי ישנה בעיה במצגים שקיבלה מזל בעת רכישת הדירה וההסכמה הייתה לצורך פתרון המצב שעליו למדה מזל לאחר ביקור השמאי.

9. טענה מזל כי אם הייתה מפרה את ההסכם, על קלרה היה להודיע על כך בתוך זמן סביר לאחר שנודע לה על ההפרה, ושלעיתים הודעה על ביטול הסכם שלא כדין, מהווה הפרה של הסכם, והופניתי לע"א 1407/92 יזום והשקעות בע"מ נ' סולל בונה, פ"ד מז(3) 45, (15.6.93). נטען כי גם העובדה ולפיה ביטול ההסכם נעשה רק ביום 2.4.14 אף היא מעידה על ההסכמה המאוחרת להסכם שבין הצדדים. העדר כל הודעה במשך הזמן הרב שחלף מהמועד לפי ההסכם לתשלום התמורה, שלהי 2012 ועד ליום 2.4.14 כמו גם עדותה של עו"ד שיינפלד על כי הצדדים פעלו לממש את ההסכם לפי הסכמה מאוחרת, תומכים בעמדתה של מזל.

10. תמיכה נוספת בעמדתה של מזל הינה בכך שלאורך התקופה מאז נודע לה על החריגות המהותיות פעלה מזל לצורך הכשרת החריגות ובכלל זה התקשרה עם בעלי מקצוע, פעלה מול רשויות התכנון, שילמה אגרות הכרוכות בהיתר הבנייה, הוצאות בסדרי גודל של כ 100,000 ₪ שביחס למחיר החוזי הינן הוצאות שאינן מבוטלות. טענתה של קלרה הינה שמדובר בהוצאות בעיקרן לצורך הכשרת חריגות בנייה שמזל ידעה עליהן מראש. אם כך הדבר, אין אלא לחזור לשאלה מדוע פעלה קלרה בעצמה לעצירת קידום הכשרת החריגות, בהודעתה במשרדי העירייה על חזרתה מהבקשה להיתר. הדברים תומכים בגרסתה של מזל.

11. הדברים משתלבים עם הפגישה בין כל הצדדים שנערכה במשרדיה של עו"ד שיינפלד ביום 2.4.14. בפגישה זו הפצירה עו"ד שיינפלד בצדדים לקיים את ההסכם, ואף חיוותה דעתה מה יקרה לכשיגיעו לבית המשפט, מה הדבר הראשון שיעלה בדעתו של המותב שישב בדין במחלוקת, (ראו פרוטוקול מתומלל של הפגישה, עמ' 14 ש' 14 ואילך). רק לאחר הפגישה ניתנה הודעת ביטול מצידה של קלרה, אולם מסקנתי הינה שמדובר בהודעת ביטול שבדיעבד מתברר שלא הייתה כדין, לאור ההסכמות המאוחרות להסכם שבין הצדדים, הסכמות כנטען בגרסתה של מזל למחלוקת.

12. לפיכך, אני מעדיף את גרסתה של מזל, גרסה העדיפה בעיני על גרסתה של קלרה ,הנתמכת בעדותה של עו"ד שיינפלד כמו גם על כך שעדותה של קלרה משתלבת בגרסתה של מזל לגבי מה שהיה בעירייה. לפיכך הנני קובע עובדתית כי בעת חתימת ההסכם, מזל לא ידעה כי הדירה לוקה בחריגות בנייה מהותיות, דבר שהתחוור רק בעת ביקור השמאי בדירה. בנקודת זמן זו, הגיעו הצדדים להסכמה מאוחרת להסכם ולפיה מזל שרצתה להמשיך בקיום העסקה, תפעל להכשרת החריגות, על חשבונה, וכי קלרה תשתף פעולה ותחתום על כל מסמך שתידרש, כי עד לקבלת היתר הבנייה, קלרה תמשיך להתגורר בדירה כאשר מנגד קלרה תמתין עם התשלום החוזי המהותי שנותר עד לקבלת ההיתר והאפשרות של מזל לקבל משכנתא.

13. לפיכך ולאור כך שמסקנתי הינה להסכם מאוחר שעדכן את ההסכם הקודם, ולאור כך שבדיעבד מסקנתי הינה שהודעת הביטול מיום 2.4.14 לא הייתה כדין, הרי שההסכם בין הצדדים תקף, כולל ההסכמה המאוחרת ויש ליתן הוראות לאכיפתו כמו גם להבהיר שאין כל מקום לתביעה שכנגד ואני מורה על דחייתה. יוער כי לא מצאתי כל ממש בטענת השיהוי שטענה קלרה ולאור כך שבין התביעה לבית משפט זה שהוגשה ביום 20.1.16 להודעת הביטול מיום 2.4.14, התקיים הליך קודם בבית המשפט השלום שנמחק.

14. לפיכך ולצורך אכיפת ההסכם שבין הצדדים, אני מורה על כי הוראת סע' 8 (ב) להסכם המתייחס לחובת הצדדים לחתום על כל מסמך הקשור להסכם המכר תחול גם על מסמכים הנדרשים לצורך קבלת היתר הבנייה והכרוך בהכשרת חריגות הבנייה שעל הדירה, סעיף שהפרתו תחשב הפרה יסודית של ההסכם. יובהר כי הסכומים הנקובים בהסכם יוותרו בעינם. להשלמת ההסכם הכתוב שבין הצדדים אני מורה כי עד ליום 31.12.17, יחול המועד השני לתשלום הקבוע בסע' 3 (א)(2). בנוסף, המועד השלישי והאחרון לתשלום יעמוד בעינו ובלבד שאם קלרה תחפוץ בכך, תוכל היא להתגורר בדירה עד 31.12.17 כלומר שאם הדבר תלוי בקלרה, החזקה בדירה תוכל להיות בידיה עד למועד זה, (ובהתאם התשלום האחרון ידחה למועד מסירת החזקה) וקביעות אלו הינן בנוסף לשאר הוראות ההסכם.

15. סיכומם של דברים וכפי שפורט בנימוקי פסק דין זה, מצאתי שיש להורות על אכיפת הסכם המקרקעין שבין הצדדים, ההסכם שאליו נוסף הסכם מאוחר יותר בעל פה, בדבר תנאים נוספים של תשלום ומועדים, תוך מתן הוראות משלימות להוראות ההסכם שבין הצדדים וזאת לאור סמכות בית המשפט לפי סע' 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א – 1970.

16. במכלול הנסיבות, מצאתי להורות על פסיקת הוצאות על הצד הנמוך וזאת לטובתה של מזל, התובעת. לפיכך אני מורה כי הנתבעת (שהינה התובעת שכנגד, קלרה) תשלם לתובעת (שהינה הנתבעת שכנגד, מזל) הוצאות בסך 10,000 ₪.

זכות ערעור לבית המשפט העליון בתוך 45 יום.

ניתן היום, י"א תמוז תשע"ז, 05 יולי 2017, בהעדר הצדדים.