1. ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית חיפה ("ועדת הערר") מיום 16.11.15 ("החלטת ועדת הערר"), שבה נדחו עררים שהגישה העוררת על החלטת המשיב לדחות את ההשגות שהגישה בגין חיובי ארנונה בשנים 2011–2015 בקשר לנכס הידוע כחלקה 10 בגוש 10889 ברחוב הנמל 48, המצוי בתחום שיפוטה של העיר חיפה ("הנכס").

רקע והליכים קודמים

1. המערערת מחזיקה בנכס בשטח כולל של 235 מ"ר. על פי תכנית מתאר מקומית חפ/777 – הרחבת הרחובות באזור המיובש ("תכנית 777"), השטח שהנכס מצוי בו הוא שטח המיועד לשמש כאזור מחסנים ((WAREHOUSE ZONE (סעיף 8(א)(3) לתקנון התכנית). במרוצת השנים אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה כמה היתרי בנייה, שמכוחם נבנה הבניין שבו ממוקם הנכס ומכוחם הוא פועל: היתר בנייה מיום 2.9.46, המתייחס לקומה השנייה בבניין ומגדיר את השימוש בה למשרדים; היתר בנייה מחודש מרץ 1950, המתייחס לכל הבניין שהנכס מצוי בו ומגדיר את השימוש המותר בו למסחר ולמשרדים; והיתר בנייה מיום 12.5.64 המתייחס לקומת המרתף בבניין, לקומת קרקע, ולקומה א ו-ב, ומגדיר את השימוש המותר בהן כמסחר. המשיב קבע כי על פי צו המסים של עיריית חיפה הסיווג המתאים ביותר לאחסנה הוא פריט החיוב "עסקים אחרים", והנכס חויב בארנונה לפי תעריף החיוב המתאים לסיווג "עסקים אחרים אזור 1".
2. לטענת המערערת, החל מיום 1.8.10 הנכס עומד ריק וללא שימוש, ולכן היא הגישה בכל שנה משנת 2011 ועד שנת 2015 השגות שבהן ביקשה פטור לנכס ריק, בהתאם לסעיף 13 לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג–1993 ("תקנות ההסדרים"). לחילופין טענה המערערת כי הואיל והנכס אינו בשימוש, יש לחייבה בארנונה על פי הסיווג הנמוך ביותר שבצו המסים של עיריית חיפה התואם את ייעודו התכנוני של הנכס, היינו סיווג של תעשייה ומלאכה, ואין לחייב את הנכס בחיובי ארנונה על פי תעריף עסקי. המשיב דחה את ההשגות, והמערערת הגישה עררים על החלטותיו. בדיון שהתקיים בפני ועדת הערר אוחד הדיון בכל העררים, ולאחר שמיעת טענות הצדדים דחתה ועדת הערר את העררים בנוגע לשנים 2011–2015.
3. בהחלטת ועדת הערר נקבע, כי בהתאם לסעיף 13 לתקנות ההסדרים פטור לנכס ריק מוענק לתקופה מוגבלת של שישה חודשים, וכי הנכס דנן זוכה בפטור כאמור בגין החודשים ספטמבר-אוקטובר 2008, ובהמשך בגין התקופה מ-1.8.10 עד 30.11.11. ועדת הערר אף דחתה את הטענות לקבלת פטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, תוך שקבעה כי לא הוכח שהנכס עומד בתנאים לקבלת הפטור כאמור. בקשר להשגה בעניין סיווג הנכס נקבע כי במקרה שהנכס פנוי ואינו בשימוש, החיוב בארנונה מתבצע על פי הסיווג הזול האפשרי מבין השימושים החוקיים המותרים בו על פי דין. הוועדה מצאה כי על פי תקנון תכנית 777 החלה על הנכס והתשריט שצורף אליה, שטח הנכס מוגדר כשטח מסחרי (סעיף 3 לסיכומי המשיב בערר). זאת ועוד, עיון בתיק הבניין של הנכס (6675/40) ובתיק רישוי העסקים העלה כי ייעודו התכנוני של הבניין שבו מצוי הנכס הוא מסחר ומשרדים, ומתמונות שצירף המשיב נמצא כי הנכס שימש בעבר ונועד לשמש גם כיום למשרדים. הוועדה קבעה כי המערערת לא הוכיחה שנעשו בנכס שינויים פיזיים שיש בהם להצביע על כך שהנכס מתאים לשמש לתעשייה או למלאכה. משכך, הוועדה הסיקה כי הסיווגים שהמערערת מבקשת, תעשייה ומלאכה, אינם נמנים על השימושים המותרים על פי דין, הן על פי היתר הבנייה הן על פי התכנית החלה על הנכס. ועדת הערר דחתה את טענות המערערת בקשר לסיווג הנכס כבית תוכנה, וקבעה - בעקבות הדברים שנאמרו בעמ"נ (ת"א) 203/05 אלרוב נדל"ן ומלונאות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (27.12.05) - כי סיווג לפי תעריף מופחת מיועד לתעשייה ממשית וכי סיווג כבית תוכנה אינו עולה בקנה אחד עם הוראות הדין.

עיקר הטענות

1. המערערת חזרה וטענה כי החל מיום 1.8.10 עומד הנכס ריק, ולכן יש לסווגו בסיווג "הנמוך ביותר שניתן". לטענתה, הדין מאפשר להשתמש בנכס לצורכי תעשייה, וזאת מכוח תכנית חפ/428 ובהתאם להיתר הבנייה משנת 1942 שהוצא למבנה בעת הקמתו. המערערת הוסיפה וטענה כי בעבר שימש הנכס לתעשייה, ורק בהמשך הותר לו לשמש גם למסחר, ולכן ניתן להשתמש בנכס לתעשייה גם מבלי לבצע בו שינויים פיזיים מהותיים. לעניין סיווג הנכס כבית תוכנה נטען כי הוועדה התעלמה מהעובדה שלצורך שימוש בנכס כבית תוכנה לא נדרש בו שינוי פיזי, והפעילות המתקיימת בבתי תוכנה היא משרדית באופייה. המערערת טענה גם כנגד דחייה על הסף של הערר בגין שומת שנת 2011 בשל האיחור במועד הגשתו (ערר 25/12), ובכל מקרה טענה כי אין לחייבה בהפרשי ריבית.
2. מנגד טוען המשיב כי ועדת הערר צדקה כשקבעה כי שימוש בנכס לתעשייה אינו שימוש מותר על פי דין, שכן גם אם בעבר הותר שימוש בנכס לתעשייה, כיום שימוש כזה אינו אפשרי והשימוש היחיד האפשרי על פי תכנית 777 החלה על הנכס הוא שימוש לצורכי משרדים ומסחר (סעיף 40 לתמצית טיעון המשיב, סעיף 8(א)(1) לתקנון התכנית). לעניין הדחייה על הסף של הערר לשנת 2011 נטען כי ההשגה הוגשה בחלוף שמונה חודשים מהמועד האחרון להגשתה, ומשכך בדין קבעה ועדת הערר שההשגה הוגשה באיחור ודינה להידחות על הסף.
3. בדיון שהתקיים ביום 20.4.16 הפנתה המערערת להיתר בנייה משנת 1942, וטענה כי הנכס נמצא במבנה תעשייתי ששימש בעבר כמפעל לנקניקיות. המערערת הפנתה גם לתשריט ולתקנון תכנית 777, וטענה כי בניגוד לטענת המשיב שהנכס הוא בשטח המסווג כאזור מסחרי א', הנכס נמצא בשטח שיועד למחסנים. בקשר לאיחור בהגשת ההשגה לשנת 2011 הוסיפה וטענה המערערת כי בהשגה התבקש המשיב לקבוע סיווג מוזל לנכס ריק, ובעניין זה ניתן להגיש את הבקשה אף בחלוף המועדים להגשת ההשגה, שכן אין זו השגה לעניין השימוש בנכס אלא בגין העדר השימוש בו. מנגד טען המשיב כי תכנית 777 היא תכנית שחלה על כל רחוב הנמל, ומטרתה להפוך את האזור כולו לאזור מסחרי. לטענתו, ייעוד החלקה למחסנים הוא שימוש לוואי לשימוש המסחרי, וממילא מחסנים של עסק מסווגים לצורכי ארנונה כעסק אחר. המשיב טען גם כי גם אם- כטענת המערערת - הנכס שימש בעבר לתעשייה, נעשו בו שינויים שאינם מאפשרים עוד שימוש כזה, ומכל מקום ההיתר שניתן לו לאחר מכן הוא למסחר, בהתאם הוראות תכנית 777.
4. להשלמת חלק זה של פסק הדין יש להוסיף, שבמהלך כתיבת פסק הדין נוכחתי לדעת שמכל החומר שהוגש, מטענות הצדדים ומהחלטת ועדת הערר לא ניתן לקבוע ממצא עובדתי בנוגע לזיהוי הנכס (היינו מס' הגוש והחלקה). בעקבות כך הגישו הצדדים הודעה משותפת שלפיה הנכס הוא המבנה שברחוב הנמל 48 חיפה, הידוע כחלקה 10 בגוש 10889.

דיון

1. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושקלתי את טענות הצדדים אני מחליט לדחות את הערעור.
2. סעיף 8 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג–1992 ("חוק ההסדרים") מסמיך את העירייה לגבות כספי ארנונה בגין הנכסים שבתחומה כדלקמן:

"(א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

(ב) השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה כללית" (ההדגשה הוספה, א"ק).

1. מכוח סמכותם של שר האוצר ושר הפנים הותקנו תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות) התשס"ז–2007, שבהן נקבע הסכום המזערי והסכום המרבי לארנונה הכללית המוטלת על ידי הרשות המקומית לפי סוג הנכס. תקנה 1 לתקנות מגדירה "סיווג נכס" לצורכי ארנונה כ"קביעת סוג הנכס בהתאם לשימוש בו", וגם הפסיקה הכירה בכך שהמבחן המרכזי לסיווג נכס לצורכי ארנונה הוא מבחן השימוש בנכס (בר"ם 2485/07 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' מגן דוד אדום לישראל (29.10.08); ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון (9.2.03)).
2. בענייננו מדובר בנכס שאין מחלוקת שמזה זמן הוא ריק ואינו בשימוש, ואין גם מחלוקת שעל פי ההלכה שנפסקה תעריף הארנונה שיש להחיל על הנכס הוא על פי התעריף הנמוך ביותר האפשרי לשימוש מותר על פי הדין. ההלכה שנפסקה בעע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב-יפו (4.9.12) ("עניין חלקה 6") היא, שכאשר מדובר בנכס ריק יש לסווג אותו:

"... בהתאם לסיווג הזול האפשרי מבין השימושים המותרים בנכס על פי ייעודו התכנוני. זאת, מתוך התחשבות בנישום ומאחר שאין היגיון להשית עליו את התעריף המקסימלי האפשרי בזמן שהוא לא מפיק כל תועלת מהנכס. שנית, כאשר לנכס ריק יש מספר שימושים חוקיים אפשריים, הרי אין בעובדה שהנכס הושכר לשימוש מסוים עובר לפינויו כדי להביא בהכרח למסקנה שבעליו ימשיך להשתמש בו בעתיד בהתאם לשימוש האחרון שעשה בנכס. ייתכן שבעל הנכס יחליט, מטעמיו, להשתמש בנכס למטרה חוקית אחרת מזו שהשתמש בה בטרם פינה את הנכס. מובן כי אם יש אינדיקציות אחרות לשימוש שעתיד בעל הנכס לעשות בו ניתן יהיה לחייב בהתאם לשימוש זה, גם אם מדובר בסיווג יקר יותר. סיכומו של עניין, באופן כללי לטעמי, יש לסווג נכס ריק לפי הסיווג הזול ביותר לפי השימושים המותרים בו על פי הדין. קביעה כזו מתחשבת במצבו של הנישום, שאינו מפיק מן הנכס תועלת כלכלית, מחד גיסא, ותדרבן אותו לנצל את הנכס, שכן הוא עדיין משלם בגינו ארנונה מאידך גיסא" (ההדגשות הוספו, א"ק) (פסקאות 17 ו-18 של פסק הדין).

1. המסקנה מדברים אלה היא, שאבן הבוחן לקביעת התעריף הזול שבו יחויב נכס ריק היא השאלה אם מדובר בשימוש חוקי התואם את הייעוד התכנוני. בהתאם לכך יש לבדוק אם, כטענת המערערת, הנכס נמצא באזור שלפי תכנית המתאר שחלה עליו מותר להשתמש בו לתעשייה, או שמא, כטענת המשיב, השימוש המותר באותו אזור הוא למסחר. כמסתבר, ביום 3.9.09 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר 777ד' ("תכנית 777ד'"), שככל שניתן להבין היא דבר התכנון העדכני ביותר הנוגע לאזור שהנכס מצוי בו (אם כי תכנית מתאר זו כשלעצמה אינה משנה את הייעוד או את השימוש המותר בנכס). תרומתה של תכנית 777ד' לענייננו היא בכך, שהיא מציגה את מצב התכנון העדכני באזור וניתן ללמוד ממנה על השימוש המותר בנכס. מעיון בתשריט תכנית 777ד' ניתן ללמוד שהנכס מצוי באזור שהשימוש המותר בו הוא מחסנים (הנכס נמצא כזכור בחלקה 10, שלפי התשריט נמצאת באזור שהשימוש המותר בו הוא מחסנים). לכן, הגם שלדעתי המשיב טועה בטענתו שהנכס מצוי באזור שלפי תכנית 777 מיועד למסחר, בעוד שהוא מיועד למחסנים, אין בכך כדי לשנות את המסקנה שהמערערת כשלה בהוכחת טענתה, שלפי המצב התכנוני שימוש בנכס לתעשייה הוא שימוש מותר.

(הערה: הנכס ממוקם במגרש המסומן בתשריט בקווים לאורכו, ובמקרא התשריט נאמר שזהו אזור מחסנים (warehouse zone)).

1. המערערת השליכה את יהבה על כך, שלפי הטענה הנכס נבנה בשעתו (בשנת 1942) על פי היתר בנייה למטרת "תעשייה" ("industrial"), שניתן על פי תכנית מתאר שחלה באותה עת על האזור – תכנית חפ/428 ("תכנית 428"), ולפיה ניתן היה להשתמש בקרקע לצורכי תעשייה ומלאכה. כדי לתמוך בטענה זו הפנתה המערערת להיתר הבנייה ולתכנית שלפי טענתה צורפו כנספח ה' לכתב הערעור. אולם אותו נספח ה' אינו אלא סיכום טענותיה של המערערת בפני ועדת הערר, שבסעיף 13 שלהם היא טענה את אותן טענות והפנתה לנספח ב' לסיכום הטענות האמור. אלא שמסתבר שתכנית המתאר שצורפה לסיכום הטענות של איננה תכנית 428 אלא תכנית 777 (נספח א' לסיכום הטענות), ותשריט התכנית (שצורף כנספח ב' לסיכום הטענות) הוא התשריט של תכנית 777 ולא של תכנית 428 כפי שניתן היה להתרשם מטענות המערערת בכתב הערעור שבפניי. כמוסבר לעיל, בהתאם לתכנית 777 על כל עדכוניה, ייעוד הקרקע באזור שהנכס מצוי בו הוא למחסנים, ויתר על כן – תכנית 777 אינה מייעדת אזור לתעשייה. לכן, בהתאם להלכה שנפסקה בעניין חלקה 6, סיווג הנכס הוא הסיווג הזול ביותר שניתן לתת לשטח המיועד למחסנים, או שייעודו או השימוש בו קרוב לייעוד כזה, בהתאם לצו הארנונה הרלוונטי. דומה כי בעניין זה צודק המשיב כשהוא טוען, שמאז שתכנית 777 קיבלה תוקף לא ניתן להשתמש בנכס לצורכי תעשייה, וגם אם בעבר היה שימוש כזה, הרי כיום אין הוא חוקי בהיותו נוגד את השימושים המותרים לפי תכנית 777, ומכאן שאין יסוד מספיק לטענות המערערת בעניין זה. לא מעבר לדרוש אוסיף שעיינתי גם בהיתרי הבנייה שהוצאו בשנים 1946, 1950 ו-1964 (צורפו כנספח ג' לסיכום טענות המערערת בפני ועדת הערר). בהיתר הראשון, משנת 1946, נאמר שההיתר ניתן כדי לשנות שינויים פנימיים בבניין וכדי שהבניין ישמש למשרדים. גם ההיתר השני, משנת 1950, הוא היתר לביצוע שינויים פנימיים בבניין, ונכתב כי הבניין משמש אך ורק "לצורכי מסחר ו...."(המודפס אינו קריא, א"ק). היתר הבנייה השלישי הוא משנת 1964, ונאמר בו שהשימוש בבניין הוא לצורכי מסחר. המסקנה מכל אלה היא שלא עלה בידי המערערת לבסס את טענתה שהסיווג הזול ביותר – שלטענתה הוא סיווג של תעשייה – הוא שימוש חוקי ומותר בהתאם לייעוד התכנוני, ומכאן שלא עלה בידי המערערת להניח תשתית עובדתית המאפשרת לקבל את טענותיה.
2. זאת ועוד, לאחר שהסתיים הדיון ביקשה המערערת להגיש ראיה נוספת, שהיא העתק צבעוני של היתר הבנייה של הנכס (נספח ב' לבקשת המערערת). בהחלטה מיום 23.5.16 נעתרתי לבקשה (בהסתייגות מסוימת), וגם לאחר שעיינתי בהעתק המוגדל לא שוכנעתי שיש בסיס לטענתה של המערערת. המסמך שהיא הגישה כראיה נוספת הוא לטענתה חלק מהיתר הבנייה המקורי של הבניין, ובכיתוב שאליו היא הפנתה נאמר "class of building – industrial building". לדעתי, ובהקשר הנוכחי, מילות הכיתוב הן סתמיות, וכשלעצמן אינן מעידות ששימוש לתעשייה היה שימוש מותר עת נבנה הבניין. ייתכן שמשמעות המילים היא כטענת המערערת והבניין נבנה בשעתו לשימוש לתעשייה, אך ייתכן שמשמעותן אחרת. בהעדר ראיות נוספות התומכות בכך שמשמעות המילים היא ששימוש לתעשייה היה בשעתו שימוש מותר, ובמיוחד נוכח העובדה שלפי תכנית 777 הנכס מצוי בשטח שייעודו הוא למחסנים, לא ניתן לקבוע ששימוש לתעשייה הוא שימוש חוקי, ושיש לסווג את הנכס בהתאם לו.
3. בשולי עניין זה אוסיף כי הגם שהמערערת לא פירטה ולא הרחיבה בעניין זה, ניתן להניח שטענותיה בדבר ייעוד לתעשייה כוונו לכך ששימוש אפשרי בנכס הוא לבית תוכנה, שבהקשרים מסוימים רואים את פעילותו כפעילות תעשייתית. בעמ"נ 30703-05-14 ה.ה. משקיעים בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית חיפה (30.3.15) הזדמן לי לעסוק בשאלה דומה וציינתי אז, בין השאר, כי "סיווג הנכסים בהקשר של פעילות כבית תוכנה או מעבדה לתיקוני מחשב הוא תלוי שימוש בפועל – ועל פי נסיבות קונקרטיות – ואינו ניתן להחלה על סמך שימוש רעיוני כזה או אחר". עוד ציינתי כי "הביטוי "תעשייה עתירת ידע" על שלל הטיותיו, אמנם הפך למקובל ושגור בשפה העברית והפעילות העסקית בתחום זה היא אכן נרחבת, אולם לדעתי לא כל עיסוק במחשבים או בתוכנה הוא בבחינת תעשייה או מלאכה במשמעות המקובלת של מונחים אלה..." (פסקה 14 של פסק הדין). כוחם של דברים אלה יפה גם בענייננו.
4. בכתב הערעור (בסעיפים 47–51) טענה המערערת כנגד מסקנות ועדת הערר (בערר 25/12) שההשגה בגין שנות השומה 2010–2011 הוגשה באיחור, אולם לא ניתן להבין מטענותיה מהו הפגם בחלק זה של החלטת ועדת הערר, ומכל מקום, מסעיף 53 של כתב הערעור ניתן להסיק שהמערערת זנחה את טענותיה בעניין זה, שכן היא לא ביקשה כל סעד בקשר לכך.
5. המערערת עתרה (בסעיף 52 לכתב הערעור) לביטול רכיב ריבית הפיגורים על החוב השנוי במחלוקת או להפחתתו, אולם לא מצאתי בטענותיה – בין בכתב הערעור ובין בדיון שהתקיים – תמיכה לכך בהוראה כלשהי של הדין או בהלכה הפסוקה.

סיכומו של דבר, הערעור נדחה והמערערת תשלם למשיב שכר טרחת עורכי דין בסכום של 15,000 ₪.

ניתן היום, ז' תשרי תשע"ז, 09 אוקטובר 2016, בהעדר הצדדים.