מבוא

בפניי המרצת פתיחה למתן פסק דין הצהרתי, הקובע כי למבקשים מחצית מזכויות החכירה במקרקעין שיתוארו להלן, וזאת לאחר הפקעה של ועדת תכנון ובנייה ראש העין, של חלק מהחלקה לטובת צרכי ציבור בהתאם לתכנית שינוי מתאר, מספר רנ/197א. בהחלטת בית המשפט המחוזי מרכז לוד (כבוד השופט שפסר), לאחר דיון שהתקיים בפניו ולאור ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים, הועבר התיק, שבמקורו לאור כללי הסמכות העניינית והמקומית הוגש לבית המשפט המחוזי מרכז לוד, להמשך דיון והכרעה בבית משפט זה.

המקרקעין נשוא הליך זה הינם חלקה 92 בגוש 4272 בשטח של 2,702 מ"ר, עליה בנויות שתי דירות מגורים (להלן: "החלקה"), אשר נבנו במקור בשנות השישים על-ידי חברת עמידר, וזו רשמה בלשכת רישום המקרקעין דירות אלו כבית משותף לפי שטר מס' 6292/1962 כמפורט להלן:

תת חלקה 1 - שטח בנוי אליו צמודים מחצית מהרכוש המשותף ורשומה בעלות על שם רשות הפיתוח ורשומה חכירה לדורות על שם המבקשים.

תת חלקה 2 – שטח בנוי אליו צמודים מחצית מהרכוש המשותף ורשומה בעלות על שם רשות הפיתוח וברישומי רמ"י רשומות הזכויות של שם המשיבים.

תת חלקה 3 – קרקע בשטח של 2,702 מ"ר (להלן: "הרכוש המשותף").

תמצית טיעוני הצדדים:

לטענת המבקשים:

במסגרת תוכנית אפ/2000 ו/או תוכנית אפ/197 הפקיעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין 542 מ"ר מתוך 2,702 מ"ר הרכוש המשותף של החלקה לצורכי דרך.

כתוצאה מהפקעה זו, אשר רובה בחזית הצפונית, אושר ביום 07.01.91 על-ידי ועדת תכנון ובניה ראש העין תשריט חלוקה לא לצורכי רישום בהסכמת הצדדים, לפיו ישאו הם בתוצאות ההפקעה בחלקים שווים ביניהם לפי שיעור חלקם היחסי ברכוש המשותף כך שכל אחד מהצדדים נותר עם מחצית מהרכוש המשותף קרי קרקע בשטח של 1,080 מ"ר.

ביום 21.07.93 קיבלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה החלטה לשנות את התוכנית אפ/2000 ו/או תוכנית אפ/197 ולאשר תוכנית שינוי מתאר מס' רנ/197 א' אשר לפי תוכנית זו השטח המופקע הוקטן והועמד על שטח של 455 מ"ר במקום 542 מ"ר אולם צומצם החלק המופקע מהאזור הצפוני והופקע חלק הגובל בגבול המזרחי של החלקה, כך שהחלוקה לפי התשריט מיום 07.01.91 כבר לא שיקפה נשיאה בתוצאות ההפקעה בחלקים שווים, אלא פגיעה במבקשים.

המבקשים טוענים כי לפי דיני המקרקעין מאחר והם רשומים כבעלי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הרי שהם זכאים למחצית הזכויות ברכוש המשותף גם לאחר ההפקעה.

ביום 10.12.14 הובא לדיון תשריט חלוקה מעודכן, המחלק את החלקה בצורה שווה ושאינו פוגע בקווי המתאר של המבנים הקיימים בחלקה.

ביום 30.12.14 הוחלט בועדת תכנון ובנייה ראש העין לאשר את החלוקה, אולם אחד התנאים לאישור הוא חתימת כל בעלי הזכויות בנכס. ביום 14.01.15 הגישו המשיבים את התנגדותם לחלוקה. ביום 15.03.15 הוחלט לזמן את הצדדים לפגישת גישור עם מהנדס העיר אלא שפגישה זו לא צלחה.

לטענת המבקשים על-פי דיני המקרקעין הכלל הוא שבעלים במשותף של מקרקעין נושאים יחד בכל התוצאות הנובעות משותפות זו על כל זכויותיה וחובותיה בהתאם לשיעור חלקו של כל אחד מהם במקרקעין.

המבקשים מפנים לסעיף 27 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 הקובע כי מקרקעין של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.

לטענת המבקשים בין בעלי הזכויות לא נחתם הסכם שיתוף, תשריט החלוקה שאושר בהסכמתם חילק את השימוש והחזקה ביניהם מבלי לקבוע את הזכויות הקנייניות של כל אחד מהם.

על כן, טוענים המבקשים כי מקרה זה דומה להלכת חזקיהו (שתתואר להלן) שם נקבע כי יש לבצע פרוק שיתוף בין הבעלים ולחלק מחדש את הקרקע שכן כוונת הצדדים לא הייתה להביא לנתק קנייני אלא שהחלוקה בוצעה לצורכי רישום בלבד.

לטענת המשיבים:

המשיבים מודים כי שני הצדדים הם בעלי זכויות במקרקעין ואין הם מכחישים את חלוקת הרכוש שבוצעה במסגרת תוכנית אפ/2000 ו/או תוכנית אפ/197.

לטענת המשיבים החלוקה אשר בוצעה בשנת 1991 הייתה בהסכמה בין הצדדים והיא לא בוצעה לצורכי רישום בלבד אלא לצורך הפרדת זכויות הקניין, הבעלות, השימוש והחזקה ולפיכך בתוצאות ההפקעה נושא מי שההפקעה חלה על שטחו.

לטענת המשיבים, רק בשנת 2014 פנו המבקשים לראשונה לחלוקה שונה של החזקה והשימוש הנוהגים ברציפות ובהסתמכות משנת 1991 ועל כן טוענים הם לטענת השתק, שיהוי והסתמכות בגין שתיקת המבקשים משך זמן של 20 שנה, כאשר בהסתמך על החלוקה אשר בוצעה בשנת 1991 בנה כל אחד מהצדדים את ביתו ותחם את גבולו תוך הסתמכות מוחלטת על החלוקה שבוצעה.

המשיבים טוענים כי הסכמת הצדדים אומנם לא הושלמה ברישום אולם היא אינה שנויה במחלוקת וכך הם פניי הדברים משנת 1991 ועד היום.

המשיבים טוענים כי בשנת 1993 המליצה הרשות המקומית על הקטנת השטח המופקע ל-455 מ"ר אשר ברובו נמצא בחלק המזרחי של החלקה אשר מצוי ברובו בחזקת המבקשים, אולם נכון להיום טרם מימשה הרשות המקומית את זכות ההפקעה וטרם תפסה את החזקה בשטח כך שהמצב כיום תואם את התשריט משנת 1991.

המשיבים טוענים כי המבקשים סירבו להצטרף להתארגנות בעלי הזכויות להגשת התנגדות להפקעה ולביטולה או לקבלת פיצוי ומשום כך יש לייחס להם רשלנות ואשם תורם בשיעור של 100% לתוצאות ההפקעה אם תתממש.

לטענת המשיבים, אם תאושר הצעת החלוקה של המבקשים הדבר יהווה פגיעה חמורה בזכות הקניין שלהם באופן שימנע מהם לממש את זכויות הבניה שלהם בשל מגבלות שטח וקווי בניין.

תשריט החלוקה משנת 1991 והתנהגות הצדדים מוכיחה כי בין הבעלים הושגה הסכמה, לפיה כל אחד מהבעלים יקבל חלק ייחודי וכי כל אחד מהבעלים ישא באחריות בלעדית לחלקו ובכלל זה הפקעה של השטח.

המשיבים טוענים כי מקרה זה דומה להלכת מרקין והלכת קופמן (שיתוארו להלן) שם נקבע כי כוונת הצדדים הייתה לבצע נתק קנייני, על כן למרות שהעסקה לא הושלמה ברישום הרי שכל צד נושא בהפקעה אשר פוגעת בשטחו.

רשות מקרקעי ישראל, בעלת המקרקעין, שתגובתה נתבקשה על-ידי לאור זכויות הבעלות שלה בחלקה, הודיעה כי אינה מתערבת בסכסוך ותכבד כל הכרעה של בית המשפט.

השתלשלות התיק

התובענה דנן, כאמור, הוגשה במקורה לבית המשפט המחוזי מרכז לוד, שלו הסמכות לדון בזכויות קניין של חכירה לדורות במקרקעין המצויים במחוז מרכז. בתאריך 04.05.16 נידון התיק בבית המשפט המחוזי בלוד שם קבע בית המשפט, מפי כב' השופט שפסר, ובהסכמת הצדדים, כי אין מחלוקת בדבר זכותו הקניינית של כל אחד מהצדדים במחצית החלקה, אלא שעיקר השאלה בתיק זה הינה שאלה משפטית ולא עובדתית. השאלה אותה יש לברר היא האם המקרה דומה להלכת מרקין, הלכת חזקיהו או הלכת קופמן. כלומר האם כוונת הצדדים בהסכמה שביניהם משנת 1991 הייתה כדי להביא לנתק קנייני או שמא כבעלים משותפים של המקרקעין הם נושאים בכל תוצאות השותפות. בנסיבות אלו הוסכם, כי הסמכות העניינית לדיון בשאלות הנ"ל מסורה לבית משפט השלום והתובענה הועברה לדיון בפניי.

ראיות הצדדים

תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים הוגשו לתיק (מטעם המבקשים הוגש תצהירו של המבקש 1 - מר דניאל תעיזי, ומטעם המשיבים הוגש תצהירו של המשיב 1 - מר עוזיאל לוי).

ביום 11.12.2017 התקיימה ישיבת הוכחות ומצהירי הצדדים נחקרו בחקירה נגדית על תצהיריהם.

לאחר מכן הגישו באי כוח הצדדים סיכומיהם בכתב.

סקירה קצרה של ההלכות:

הלכת חזקיהו: (רע"א 6948/11- ניתנה ביום 28.2.12) שני בעלי הזכויות היו שותפים שווה בשווה על קרקע בשטח של 1,500 מ"ר. שני השותפים רכשו את הקרקע משני שותפים קודמים, שבחרו בעבר לחלק ביניהם את ההחזקה בחלקה באמצעות חכירה צולבת על מחצית הבעלות של הבעלים השני כך שלמעשה, כל צד החזיק ב- 750 מ"ר מסוימים מהחלקה זאת בשל העובדה, כי חלוקת השטח לחלקות רשמיות נפרדות אינה אפשרית. לימים, הפקיעה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שטח של 336 מ"ר כולם בשטח של אחד הצדדים.

בית המשפט העליון קבע שיש לקבל את הערעור שכן מקרה חזקיהו שונה מהלכת מרקין מכמה סיבות:

"עסקינן בבעלים במשותף של חלקת מקרקעין. אמנם, הצדדים לתיק זה ואלו שקדמו להם בזכויות בחלקה חיו במשך עשרות רבות בשנים בתודעה של בעלות בלעדית על חלקה באותה מחצית בה החזיקו. אולם, שימת דגש אך ורק על תודעה זו תהווה מחיקה דה פקטו הן של עליונות המרשם והן של הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין - לפיו אין תוקף לעסקת מכר בחלק מסויים במקרקעין – ועמדה כזו אין לקבל".

1. פרשנות הסכם – בפרשת מרקין נחתם הסכם מכר בין הצדדים אשר מטרתו היתה להביא לנתק קנייני מוחלט בין הצדדים, תוך שימוש בהליכי פרצלציה, בפועל העסקה לא הושלמה לכלל רישום בטרם ההפקעה, אך נקבע שהמועד הרלוונטי להעברת הסיכון הוא מועד המסירה. מנגד, בפרשת חזקיהו, הצדדים לא התכוונו להביא לנתק קנייני אלא קבעו הסכם חכירה אשר יסדיר את חלוקת הקרקע לתקופה מוגבלת של 99 שנים מתוך הבנה כי נגזר עליהם להיות שותפים בקרקע.

2. מצב קנייני – המצב הקנייני שונה בשני המקרים, שכן בפסק הדין מרקין נעשתה עסקת מכר לצמיתות אשר הוסכמה על שני הצדדים. עסקת מכר מעבירה את כלל הסיכונים לקונה בעת קבלת הנכס. בפסק-דין חזקיהו אין מדובר בהעברת זכות לצמיתות אלא מדובר בהקניית זכות זמנית אשר ניתנת לסיום על ידי תביעה לפירוק שיתוף.

3. חלוקה הוגנת – בית המשפט העליון קבע כי לא רק אומדן דעת חוזי הוא שמביא למסקנה שהסיכון של הפקעה ללא פיצוי הוקצה לתובע, אלא אף חלוקה הוגנת של סיכונים מחייבת מסקנה של חלוקה הוגנת, שכן סיכון המשוייך בטבעו לחלקה שלמה מן ההגינות שיפול בחלקם של בעלי החלקה כמכלול.

הלכת מרקין (ע"א 5628/99 – ניתנה ביום 5.11.02): בעלים של חלקה חתם חוזה מכר עם קונה על מגרש בשטח של 500 מ"ר מתוך חלקה ששטחה הכולל הוא 19,031 מ"ר (מחצית מן החלקה היתה בבעלות המוכר, ומחציתה האחרת בבעלות של אחרים). במסגרת החוזה, התחייב הבעלים לדאוג בהליכי הפרצלציה לרישום שמו של הקונה כבעלים ונקבע כי המועד הרלוונטי להעברת הסיכון הוא מועד המסירה. הקונה קיבל את המכר לידיו, אולם העסקה לא הושלמה ברישום. במהלך השנים הפקיעה המדינה חלק ניכר מן הממכר ללא פיצוי. בית המשפט העליון קבע שהקונה נושא בנטל הסיכון הבלעדי שכן כוונת הצדדים בעת החתימה על הסכם המכר הייתה להביא לנתק קנייני מוחלט ועל כל צד לשאת בסיכון ההפקעה בשטח אשר מוקצה לו גם בעסקת מכר "כמעט מושלמת".

הלכת קופמן (ע"א 7136/06 – ניתנה ביום 22.01.09): בעלים של חלקה בשטח 21,028 מ"ר מכר שטח של 717 מ"ר לקונה, השטח סומן בתרשים ונרשמה לגביו חכירה ל – 999 שנה. 24 שנה לאחר המכירה, שונה שטח ייעוד החלקה מחקלאות לבנייה, כך שעל החלק שבידי המוכר ניתן היתר לבנות 38 יחידות דיור בעוד חלקו של הקונה נועד לשטח ציבורי. הקונה הגיש תביעה לסעד הצהרתי לפיו הוא זכאי לחלק יחסי בזכויות הבנייה מאחר ויש לראותו כבעלים של החלק היחסי בחלקה. בית המשפט המחוזי, קיבל את הטענה כי יש לראותו כבעלים, אולם, דחה את טענתו של קופמן בדבר זכויות הבנייה שכן, זכותו הקניינית של קופמן אך ורק באותו הנכס שסומן בתרשים שצורף לשטח החכירה. בערעור שהוגש לבית המשפט העליון בחן בית המשפט את כוונת הצדדים בהסכם החכירה ומצא, כי כוונת הצדדים הייתה ליצור הפרדה באופן שהקונה אינו שותף של המוכר בזכויות הבנייה, שכן הקונה חכר שטח מסוים ומוגדר, היה חתום כבעלים על התכניות ומעולם לא הגיש לה התנגדות עד לאישור התכנית ועל כן דחה בית המשפט העליון את הערעור.

דיון והכרעה:

הגעתי לכלל מסקנה, כי יש להחיל במקרה הנדון את הלכת "חזקיהו", שהינה המאוחרת מבין שלוש ההלכות שצוינו לעיל.

על הלכה זו חזר בית המשפט העליון פעם נוספת בהחלטה מאוחרת אף יותר, שניתנה ביום 27.01.16, ברע"א 6687/15 אברהמר נגד לויתן (ברקובר) ואח', שם קבע בית המשפט העליון:

" ... בעניין חזקיהו נקבעה ההלכה בסוגיית ההפקעה, ולפיה יש לחלק את סיכון הפקעה בין הצדדים השונים, על פי אחוזי הבעלות השייכים להם בנכס. בדרך זו, צעדו בתי המשפט קמא, וגם מסיבה זו, אין מקום לקבל את הבקשה (לרשות ערעור ש.ק.ו)".

מקבלת אני את עמדת המבקשים, כפי שהיטיב פרקליטם המלומד, לבטאה בסיכומיו, וכפי שתובא להלן.

בשלושת פסקי הדין הנ"ל, בית המשפט העליון מעביר קו ברור כחוט השני, המבחין בין חלוקה של הבעלות שיוצרת נתק קנייני לבין חלוקה שממשיכה את השותפות במקרקעין. בפסקי הדין מרקין וקופמן, קובע בית המשפט העליון שהצדדים הסכימו במפורש בהסכם שנחתם ביניהם, למכירת קרקע מסוימת, ורישומה כחלקה נפרדת באמצעות הליך פרצלציה. חלוקה שכזו יוצרת נתק קנייני של הבעלות. לעומת זאת בפסק דין חזקיהו, שם הסכימו השותפים לחלק ביניהם את ההחזקה והשימוש בלבד. חלוקה שכזו אינה יוצרת נתק קנייני של הבעלות.

הלכה למעשה למשיבים, טענה אחת המבססת לדעתם את המסקנה שכל צד צריך לשאת לבדו בתוצאות ההפקעה. לטענתם, "כבר בשנת 1991 חילקנו בהסכמה את הבעלות, החזקה והשימוש הבלעדיים באופן שהתובעים בעלים ומחזיקים בלעדיים במחצית המגרש המזרחית, ואנחנו במחצית המגרש המערבית. בהסתמך ועל פי האמור לעיל, בנה כל אחד מהצדדים את ביתו ותחם את גבולו בגדר אבן שנבנתה במשותף באופן שזה המצב הקיים ברציפות משנת 1991" (סעיף 3 לתצהיר המשיב 1 ).

עמדה זו של המשיבים יש לדחות משלושה טעמים שונים, שכל אחד מהם עומד בפני עצמו:

ראשית, משום שהוכח שהסכמת הצדדים לכל אורך הדרך הייתה לחלק ביניהם את ההחזקה והשימוש בחלקה בלבד, ובשום פנים ואופן לא הייתה הסכמה לחלק את הבעלות בחלקה. ולראייה, בעקבות ההפקעה הראשונה נתנו הצדדים את הסכמתם לאישור תשריט חלוקה לא לצרכי רישום, המחלק את החלקה לחלקים שווים ביניהם (נספח ב) תוך שינוי הגבול שנהג ביניהם ברציפות משנת 1983 (ראה תשובת המשיב 1 עמוד 14 לפרוטוקול, שורה 23-25) במשך 19 שנים עד שנת 2002, עת נהרסה גדר הרשת שחילקה פיזית את החלקה, ונבנתה גדר אבן בקו הגבול החדש (ראה תשובת המבקש 1 עמוד 11 לפרוטוקול שורות 33-36; תצהיר המשיב 1, סעיף 3 פסקה 3).

שנית, הוכח ללא כל ספק, בעדותו של המבקש 1 (סעיף 6 לתצהירו), המהימנה בעיניי, כי החלוקה נעשתה משיקולים תכנוניים ולצורך קבלת היתר בנייה בלבד, דבר שאין לו כל קשר עם כוונת הצדדים, לחלוקת הבעלות בחלקה, ובכך ליצור נתק קנייני. עדותו זו של המבקש 1 לא נסתרה כלל בחקירה הנגדית. גם המשיב 1 השיב פעם אחר פעם, שאילו לא היה צריך לבנות, לא היה מגיש תשריט חלוקה, ורק לצורך זה, הגיש תשריט חלוקה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין (עמוד 15 לפרוטוקול שורה 1, שורה 33-35; עמוד 16 לפרוטוקול שורות 2-5).

עדותו זו של המשיב 1 מלמדת אף היא חד משמעית, שמטרת החלוקה הייתה תכנונית בלבד ולצורך קבלת היתרי בנייה, חלוקה שכזו אין בינה לבין חלוקת הבעלות והקניין שום קשר.

שלישית, סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, קובע:

"לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין, אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה, או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים, אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה".

הוכח כי לפי הוראות התב"ע החלה על החלקה, כל חלוקה, גם לאחר הפקעה של החלקה חייבת להיות בחלקים שווים ביניהם. מסיבה זו דחתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין, את תשריט החלוקה המוצע שהוגש וקבעה: "החלוקה העיקרית אינה שווה בהתאם לנדרש על פי הוראות אפ/2000, מגרש אחד גדול מהשני ב- 47 מ"ר" (ראה נספח ג).

עמדה זו של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראש העין הינה בהתאם לתב"ע ושומה על בית המשפט ליתן פסק דין במחלוקת בין הצדדים, בהתאם לתב"ע ובכך תיווצר הרמוניה משפטית בין דיני הקניין ובין דיני התכנון.

בא כוח המבקשים העלה עוד שני טעמים לקבלת עמדת המבקשים, המתייחסים להסכמת הצדדים להעברת התיק מערכאת המחוזי לערכאת השלום, ולמועד האירוע המפקיע, אולם משלא קיבלתי אותם, לא אפרטם, מה עוד שדי בכל אחד משלושת הנימוקים שהוזכרו לעיל, כדי להביא לתוצאה של יישום ההלכה המאוחרת "חזקיהו" על המקרה הנדון כאן.

סוף דבר:

אני קובעת כי ההלכה האחרונה שנקבעה בפסק הדין "חזקיהו", היא ההלכה הישימה בענייננו, שכן לצדדים לא הייתה כוונה ליצור נתק קנייני ביניהם, אלא לחלק את ההחזקה והשימוש בחלקה ביניהם בלבד.

לפיכך, בהתאם, מתקבלים הסעדים שהתבקשו בסעיפים א' ו – ג' להמרצת הפתיחה.

ב"כ המבקשים רשאי להגיש פסיקתא לחתימתי, בה מאוזכרים הסעדים שצויינו בסעיפים א' ו – ג' להמרצת הפתיחה בלבד.

רק ככל ויהא צורך, ואם לא יהיה שיתוף פעולה של המשיבים בתוך 90 ימים מיום הפיכת פסק דין זה לחלוט (ככל ויוגש ערעור על פסק דין זה), אשקול מינוי מודד מטעם בית המשפט לצורך הכנת תשריט חלוקה חדש (הסעד שהתבקש בסעיף ב' להמרצת הפתיחה), ומינוי בא כוח המבקשים ככונס נכסים לביצוע הרישומים הנדרשים בלשכת רישום המקרקעין (הסעד שהתבקש בסעיף ד' להמרצת הפתיחה).

אקווה שלא נזקק לכך וכי הצדדים ישתפו פעולה ביניהם בהתאם לפסק דין זה, וכך לא אאלץ להשית הוצאות משפט מיותרות על המשיבים, שלא אהסס להטילן אם לא ישתפו פעולה עם המבקשים בכל הנוגע לתשריט חלוקה ורישומו כדין.

לאור המחלוקת המשפטית, ולאור קיומן של הלכות שונות בנדון דידן – אין צו להוצאות משפט וכל אחד מהצדדים ישא בשכר טרחת עורך דינו והוצאותיו.

המזכירות תשגר את פסק הדין לב"כ צדדים.

ניתן היום, כ"ח סיוון תשע"ח, 11 יוני 2018, בהעדר הצדדים.