תביעה למתן סעד הצהרתי לגבי המקרקעין הידועים כחלקה 54 בגוש 19347 מאדמות הכפר עראבה (להלן: "המקרקעין" או "החלקה"), ששטחה הכולל הוא 3,365 מ"ר.

רקע עובדתי מוסכם ותיאור הצדדים -

1. במשך השנים, החלקה הייתה בבעלותו של מר מחמד אחמד נסאר ז"ל, אשר הלך לעולמו בשנת 2015 (להלן: "המנוח").
2. אין חולק כי בשנת 2002 השכיר המנוח את החלקה לתובע, מר גאוי סח (להלן: "התובע") ולאחיו מר גאלב סח (להלן: "אחיו של התובע"). בבעלותו או בהחזקתו של התובע שטח הסמוך לחלקה בה עסקינן (חלקה 64, להלן: "החלקה הסמוכה"), שם קיים מפעל בבעלות או בניהול התובע (להלן: "המפעל").
3. אין מחלוקת כי המקרקעין רשומים בלשכת רישום המקרקעין, משנת 2010, על שם מר נסאר נאסר, הנתבע 1 (להלן: "הנתבע"), מכוח עסקת מכר שהתבצעה בין הנתבע לבין המנוח בשנת 2009.
4. הנתבעת 2, גב' אינתסאר נסאר עוויס, הינה אלמנתו של המנוח ואחותו של התובע (להלן: "אשת המנוח") והנתבעים 3-9 הם ילדיו של המנוח (להלן: "ילדי המנוח"). ככל שתהא התייחסות לאשת המנוח ולילדי המנוח יחדיו – הם יכונו "הנתבעים".

טענות התובע -

1. לטענת התובע, הוא שכר את המקרקעין בשנת 2002, יחד עם אחיו, על מנת שישמשו כרחבת תפעול למפעל וכרחבת חניה למשאיות שנכנסות ויוצאות מהמפעל. על פי ההסכם שנחתם בשנת 2002 (להלן: "הסכם השכירות"), המקרקעין הושכרו לתובע למשך 15 שנים, החל מיום 1.4.2002 ועד ליום 31.3.2017, עם אופציה להארכת השכירות ב-5 שנים נוספות, באותם התנאים.
2. לטענת התובע, בשנת 2005 סוכם עם המנוח ואשתו, כי התובע ירכוש את המקרקעין בתמורה לסך של 230,000 ₪ (להלן: "התמורה") וזאת במקום להמשיך את הסכם השכירות (להלן: "המכר עם התובע"). לבקשת המנוח ואשתו, סוכם כי התמורה תשולם בתשלומים שונים, לפי דרישת המנוח ואשתו. עוד טוען התובע כי עם מסירת כל תשלום, היו המנוח ואשתו מאשרים בכתב ידם את קבלת התשלומים על מסמך. בתוך כך, נהג התובע במקרקעין מנהג בעלים והשקיע סכומים גדולים בפיתוח הקרקע ובהכשרתה. התובע, לטענתו, לא רשם הערת אזהרה על המקרקעין ולא רשם את המקרקעין על שמו מאחר וסמך כל העת על המנוח ועל אחותו, אשת המנוח, וסבר כי עם סיום התשלומים ירשום את המקרקעין על שמו. מוסיף התובע וטוען כי סך הכול שילם עד כה למנוח ואשתו 175,000 ₪ מתוך התמורה. יובהר כבר עתה כי התובע מאשר כי אין הסכם בכתב לגבי עסקת המכר עם התובע.
3. ממשיך וטוען התובע, כי עסקת המכר שבוצעה בין המנוח לבין הנתבע (להלן: "המכר עם הנתבע"), בשנת 2009, הינה חסרת תוקף משפטי מאחר וכל המסמכים שקיימים בהקשר זה "מפוברקים" (כלשונו), מזויפים או שנערכו שלא כדין, נחתמו בחוסר תום לב, ומגלמים מעשה מרמה ו/או עושק ו/או הטעיה, כאשר התמורה שצוינה בהם פחותה בצורה קיצונית מערך השוק של המקרקעין בעת עריכת ההסכמים.
4. מוסיף וטוען התובע כי הנתבע ידע היטב, בעת עריכת הסכמי המכר עם הנתבע, כי לתובע יש זכויות במקרקעין וכי הוא נוהג בהם מנהג בעלים, ולמרות זאת הנתבע לא פנה לתובע ולא בדק מולו את מצב הזכויות במקרקעין, כפי שהיה עליו לעשות. לפיכך, אם קיימות עסקאות נוגדות לגבי המקרקעין – ידו של התובע, הראשון בזמן, על העליונה.

טענות הנתבע -

1. הנתבע הכחיש את מכלול טענותיו של התובע.
2. לטענת הנתבע, הוא רכש כדין את המקרקעין מהמנוח בעודו בחיים, בתמורה ובתום לב, והמקרקעין רשומים על שמו משנת 2010. לטענתו, המנוח וילדיו לא העלו כל טענה נגד עסקת המכר עם הנתבע, והתובע אף ידע על עסקה זו במשך שנים ולא עשה דבר. לטענת הנתבע, התובע אף ביקש ממנו לבצע עסקת חליפין לגבי המקרקעין בשלב מסוים, וטענותיו לעניין רכישת המקרקעין, נטענות בחוסר תום לב.
3. עוד טוען הנתבע, כי לו היה התובע רוכש את המקרקעין, היה וודאי עורך הסכם מכר מסודר בכתב, כפי שערך את הסכם השכירות - והיה דואג לרישום הערת אזהרה מתאימה. מוסיף וטוען הנתבע כי התובע אינו זוכה למעמד של "רוכש" לגבי המקרקעין, היות ואין מסמך בכתב לגבי המכר הנטען עם התובע, העסקה לא דווחה לרשויות המס, ולא נרשמה הערת אזהרה. לכן, לשיטת הנתבע, מעמדו של התובע לגבי המקרקעין הינו של צד שלישי זר, ולכל היותר מחזיק שלא כדין, אך הוא אינו "רוכש" של המקרקעין, ולכן אין עסקינן בעסקאות נוגדות במקרקעין. לחילופין, ואם קיימות עסקאות נוגדות לגבי המקרקעין – ידו של הנתבע על העליונה.

עמדת הנתבעים -

1. מטעם הנתבעים, אשת המנוח וילדיו, לא הוגש כתב הגנה. הם יוצגו בהליך על ידי עורך דין מטעמם, אך לא הגישו תצהירים ולא העיד - למעט אשת המנוח, שזומנה כעדה. בשלב הגשת הסיכומים בתיק, הגישו הנתבעים הודעה לפיה הם מצטרפים לאמור בסיכומי התובע ומסכימים למתן הסעדים המבוקשים בתביעה.

מסכת הראיות -

1. מטעם התביעה העידו התובע עצמו (לגבי שני תצהיריו – ת/1 ו-ת/2) ועו"ד דראושה קסרא, ב"כ הנתבע (להלן: "עו"ד דראושה"). בנוסף, העידה אשת המנוח, אשר זומנה באמצעות בית המשפט, כחלק מפרשת התביעה. התביעה אף הגישה מטעמה חוות דעת של שמאי מקרקעין, מר פאהים מח'ול (להלן: "שמאי התביעה"), אשר לא נחקר לגביה.

מטעם ההגנה העיד הנתבע בלבד (לגבי תצהירו – נ/4). בנוסף, הוגשה מטעם ההגנה חוות דעת של מומחית בתחום כתב היד, הגב' פנינה אריאלי (להלן: "המומחית") וחוות דעת של שמאי מקרקעין, מר חאמד כאזם (להלן: "שמאי ההגנה"). אף המומחית והשמאי מטעם ההגנה לא נחקרו לגבי חוות דעתם.

בנוסף, הוגשו מטעם הצדדים מסמכים רבים, אשר יפורטו בהמשך ככל שיידרש.

דיון והכרעה -

1. לאחר ששמעתי את העדויות, עיינתי במסמכים השונים אשר הוצגו לעיוני על ידי הצדדים ולאחר שקילת טענות הצדדים - עמדתי היא כי התובע לא הצליח להוכיח את הנטען על ידו, ברף ההוכחה הנדרש של מאזן ההסתברויות האזרחי. אפרט להלן את נימוקי.

האם הוכחה עסקת המכר בין התובע לבין המנוח?

1. אין חולק כי בתחילה שכר התובע יחד עם אחיו, גאלב סח, את המקרקעין (וחלק מהחלקה הסמוכה) מהמנוח ואשתו, ובהתאם לכך נערך הסכם השכירות. המחלוקת טמונה בשאלה אם הוכיח התובע כי קנה את המקרקעין מידי המנוח, כך שיחסי השכירות הפכו ליחסי מכר. נסקור עתה את הראיות שהציג התובע בהקשר זה, כאשר כפי שכבר כתבתי - לא שוכנעתי כי יש בראיות, אף במצטבר, כדי להרים את הנטל לגבי קיומה של עסקת המכר עם התובע.
2. נזכיר שוב כי התובע מאשר כי אין הסכם בכתב לגבי המכר הנטען בינו לבין המנוח, ואף אשת המנוח אישרה כי לא נערך הסכם "רשמי" לגבי עסקת המכר עם התובע (עמ' 30, שורות 24-35).
3. המסמך שעליו התובע ביקש לבסס את טענותיו בדבר קיומה של עסקת המכר עם התובע, הינו מסמך אשר לטענתו מוכיח את התשלומים ששולמו על חשבון התמורה המוסכמת. המדובר במסמך שהוגש לתיק בית המשפט במקור (מוצג ת/3, להלן: "דף התשלומים"), אשר אמור להיות אסמכתא לתשלומים ששילם התובע למנוח ואשתו במשך הזמן על חשבון התמורה. דף התשלומים כולל עמוד אחד, עליו רשומים משני הצדדים, בכתב יד ובעטים בצבעים שונים, 27 סכומים שונים (אשר רובם נעים סביב 1,000 ₪ עד 5,000 ₪, וחלקם גבוהים יותר כגון 10,000 ₪, 15,000 ₪ ואף סכום של 46,800 ₪). לצד כל תשלום מצוין תאריך וחתימה שאמורה להיות חתימת המנוח או חתימת אשתו בשפה הערבית, למעט ארבעה תשלומים, אשר בצדם לא מופיעות בכלל חתימות. התאריכים של התשלומים הינם מחודש מאי 2005 ועד יוני 2006, ולעיתים קיימים כמה תשלומי באותו החודש, או אף באותו היום. סך הסכומים המופיעים במסמך (כולל ארבעת הסכומים שלידם אין חתימה) – 175,000 ₪. אין למסמך כותרת ברורה, אין בו התייחסות לגבי מטרתו או זיקה לעסקה זו או אחרת או התייחסות למקרקעין בכלל. התובע עוד טען כי הוא זה אשר כתב את דף התשלומים בכתב ידו (עמ' 19 שורות 29-30, עמ' 23 שורות 21-22). התובע העיד כי דף התשלומים משקף את התשלומים שהוא שילם בפועל במהלך הזמן, ואף אשת המנוח בעדותה אישרה כי אכן המדובר בתשלומים שהיא ובעלה המנוח קיבלו מהתובע. אני מוכנה לצאת מנקודת ההנחה כי המסמך אכן מתעד תשלומים שבוצעו מאת התובע לידי המנוח ואשתו, אך לשיטתי – אין בכך די.

ראשית, יש קושי בכך שהמסמך אינו כולל הסבר באשר למהותו – והעדויות בהקשר זה הינן עדויות בעל-פה בלבד. אם המסמך נועד להוות ראיה לכריתת עסקת מכר מקרקעין, מן הראוי שנמצא עליו התייחסות למקרקעין, לכך שהמדובר בעסקה, לשמות הצדדים, לסכום הכולל לתשלום ועוד פרטים חיוניים, המלמדים על גמירות הדעת והמסוימות.

שנית, עדותו של התובע היתה כרוכה בכמה סימני שאלה מהותיים, באופן שמקשה לקבל אותה כבסיס לקביעות עובדתיות ברורות, ובמיוחד לגבי דף התשלומים. לדוגמא, יש לראות כי לגבי התמורה, מתצהירו של התובע ניתן להבין שהוא שילם את כל התמורה המוסכמת (230,000 ₪), והוא בוודאי שאינו מסביר בתצהיריו (שניים במספר), שהוא למעשה בכלל לא סיים לשלם את התמורה המוסכמת לשיטתו. גם בתחילת חקירתו בבית המשפט, טען התובע כי שילם את כל הסכום (עמ' 21 שורות 26), ורק בהמשך החקירה הנגדית, אישר ששילם רק 175,000 ₪ מתוך הסכום (עמ' 21 שורות 27-36 ועמ' 22 שורות 1-2).

שלישית, כאשר התובע נשאל מדוע קיימים ארבעה תשלומים שאין בצדם חתימה, בתחילה טען כי הוא צריך לבדוק את המקור של דף התשלומים, כי הצילום אינו ברור לו, ולאחר שעיין במסמך המקורי וראה שאכן קיימים ארבעה תשלומים ללא חתימת המנוח או אשת המנוח, השיב: "התשלומים האלה, מופיע כאן יותר מ-50 תשלומים, או 40 תשלומים ואתה מפנה אותי דווקא ל..." ׁ(עמ' 23 שורה 24), כלומר, שלא הייתה לו תשובה מניחה את הדעת לכך שיש ארבעה סכומים (מתוך 27 ולא מתוך 50), שהוא רשם בכתב ידו ככאלו ששולמו בפועל, אך אין לידם חתימה של המקבלים. כאשר אשת המנוח נשאלה מדוע לא מופיעות חתימות בצד ארבעה התשלומים, השיבה: "אז מה שאין חתימות" ... "זה שום דבר" (עמ' 38, שורות 7-12). בנוסף, אשת המנוח אישרה בחקירתה בבית המשפט כי חלק מהחתימות המצוינות בדף התשלומים הן חתימותיה (וסימנה אותם בעט סימון צהוב על גבי המוצג ת/4), ומנגד - לא ידעה לזהות את שאר החתימות, הקיימות בצד חלק האחר של התשלומים ולא ידעה לומר אם אכן המדובר בחתימות של בעלה המנוח (עמ' 38, שורות 14-25).

לכן, יש קושי לקבל את הגרסה לגבי משמעותו של דף התשלומים, ואף אם דף התשלומים אכן מעיד על תשלומים שהועברו מהתובע לידי המנוח או אשת המנוח, הוא אינו "שווה ערך" ראייתי להוכחת עסקת מכר מקרקעין בכתב.

1. בנוסף, צירף התובע לתצהירו (נספח 3) תצלום של דף התשלומים (להלן: "תצלום דף התשלומים"), אשר עליו, בתחתית העמוד, נרשם בערבית, על ידי אשת המנוח, כי היא מאשרת כי התשלומים המצוינים בדף התשלומים שולמו לה ולבעלה המנוח עבור רכישת 3,609 מ"ר בחלקה 54 בגוש 19347 (להלן: "התוספת"). לא הוגש המסמך המקורי, אלא רק תצלום שלו, אם כי אשת המנוח אישרה כי המדובר בתוספת בכתב ידה. לשיטת התובע, תוספת זו אמורה להשלים את החוסר שיש בדף התשלומים המקורי, שכן שם אין כותרת ואין הסבר לגבי התשלומים או קישור בין התשלומים לבין עסקת המכר הנטענת. התובע ביקש באמצעות התוספת להתגבר על הקושי האמור, שכן לכאורה בתוספת כתוב שאשת המנוח מאשרת את עסקת המכר עם התובע, אך למעשה תוספת זו אינה יכולה להוות ראיה בעלת משקל לגבי העסקה הנטענת משנת 2005.

ראשית, יש לראות כי התובע טען כי אשת המנוח כתבה את התוספת, בפני עו"ד חליל עווד, לאחר שנודע לתובע ולה על כך שהנתבע רכש את המקרקעין ולבקשתו של התובע, לקראת ההליכים בתיק, בשנת 2014 או בסמוך לכך, כלומר, שאין המדובר בתוספת שנרשמה "בזמן אמת" ביחס לעסקת המכר הנטענת והיא אינה חלק מהמסמך המקורי עצמו. בכך שבדיעבד, אשת המנוח רשמה את שרשמה אין כדי לסייע בהוכחת עסקת מכר בכתב, והרישום שלה בדיעבד אינו שונה מעדות בעל פה בדיעבד לגבי דף התשלומים.

שנית, אשת המנוח התבקשה בחקירתה להסביר בדיוק מי הכתיב לה את תוכן התוספת, ומסרה כי אישרה את קבלת התשלומים על גבי דף התשלומים, בפני עו"ד עווד, לאחר שהתובע ביקש ממנה לבוא ולחתום בפניו. לשאלת בית משפט, כיצד ידע עו"ד עווד באיזו חלקה וגוש מדובר, השיבה אשת המנוח כי "ביקשה עזרה מהתובע", משמע שהתובע "הכתיב" לה את פרטי הגוש והחלקה (עמ' 37 שורות 1-35, עמ' 38 שורות 1-3), והוא בעצמו יצר את המסמך שאמור להשלים את החוסר הנ"ל.

שלישית, ראו כי נרשם שהמדובר ב-3,609 מ"ר אלא ששטח המקרקעין הינו רק 3,365 מ"ר.

1. מעבר לאמור מעלה, היו עוד קשיים בגרסה העובדתית של התובע, המשליכים על מהימנות וסבירות הגרסה, ואמנה את הדוגמאות להלן:

קושי אחד מתייחס לגרסה של התובע לגבי החלקה הסמוכה. נזכיר שוב כי התובע מחזיק בחלקה הסמוכה (חלקה 64), וכאשר נשאל לגבי חלקה 64, מסר כי קיבל אותה במתנה מאחותו, אשת המנוח, אחרי שהמנוח נתן לה את החלקה (עמ' 16, שורות 1-10). התובע לא יכול היה לומר מתי הוא קיבל את החלקה הסמוכה, בהתחלה אמר שהיה זה בשנת 2004, ולאחר מכן אישר שאולי היה זה בשנת 2010 (עמ' 16 שורות 28-32), ובכל אופן, הוא לא סיפק הסברים לגבי מועד ההעברה וניסה להתחמק ממתן מידע לגבי חלקה 64 (וראו את ההתנגדויות של בא כוחו לשאלות בהקשר זה). יש לדברים חשיבות כיון שבחוזה השכירות, משנת 2002, כתוב ("והואיל" מס' 3), כי "בין המשכיר (המנוח) לבין השוכרים (התובע ואחיו) קיים הסכם לפיו רכשו השוכרים שטח של 1.5 דונם משטח החלקה 64", ולאחר מכן ("והואיל" מס' 4), נכתב בחוזה השכירות שמטרתו להסדיר יחסי שכירות בין המנוח לבין התובע ואחיו לגבי החלקה בה עוסקת תביעה זו (חלקה 54) וכן לגבי יתרת השטח של חלקה 64, בשטח של 1,866 מ"ר. לכן, התובע לא דייק כאשר אמר שקיבל במתנה את חלקה 64 מאחותו, ובטח לא היה זה בשנת 2004 או 2010, אם בחוזה השכירות משנת 2002 כתוב שכבר יש חוזה מכר לגבי 1,500 מ"ר מתוך חלקה זו ויש התייחסות לשכירות של החלק הנותר.

האמור מלמד על הקושי בגרסת התובע בכלל, ובפרט – כאשר שבים אנו לבחון את התשובות של אשת המנוח לגבי התשלומים שמופיעים בדף התשלומים. אשת המנוח נשאלה בבירור אם יכול להיות שדף התשלומים מתעד תשלומים שבוצעו לגבי החלקה הסמוכה (חלקה 64) ולא לגבי החלקה שבה עסקינן (חלקה 54), ואם ייתכן שהתשלומים קשורים למכר לגבי החלקה הסמוכה, והיא התקשתה להשיב. לכן, המשקל של התוספת – כתומכת בטענת התובעת לגבי המכר הנטען – אינו רב.

1. קושי נוסף, שקיים בגרסת התובע, נוגע לעובדה שעל פי דף התשלומים – התשלום האחרון בוצע ביוני 2006, ועד אותו מועד, שולמו רק כ-175,000 ₪ מתוך התמורה הנטענת, שהייתה אמורה להיות 230,000 ₪. כפי שכבר ציינתי מעלה, בתצהיריו של התובע הוא לא טורח לציין כי הוא למעשה שילם רק 175,000 ₪, כך שממילא – אין הסבר בתצהירים להפסקת התשלומים בשנת 2006. בחקירתו, התובע לא התייחס לנושא, ובסיכומיו אנו מוצאים (בסעיף 6) טענה לפיה הוא הפסיק לשלם כיוון שהוא למד לדעת שהנתבע טוען שהוא רכש את המקרקעין. דא עקא, שהתשלומים פסקו בשנת 2006, והנתבע רכש את זכויותיו רק בשנים 2009-2010. בנוסף, אשת המנוח סיפקה תשובה שונה לשאלה זו, והעידה כי התובע הפסיק לשלם "כי המצב שלנו השתפר" (עמ' 39, שורות 6-7).

עוד יש לראות כי אשת המנוח לא ידעה לומר כמה נותר עוד לתובע לשלם עבור המקרקעין, וקצת תמוה שאין לה מידע בנדון או אינטרס לברר את אי השלמת תשלום התמורה, שתשלומה הפסיק בשנת 2006, לפני 12 שנים. בדומה, התובע לא ציין בגרסתו מי היה אמור לשלם את המיסים לגבי עסקת המכר שלו, והוא אישר שמעולם לא דיווח על העסקה לרשויות המס ולא שילם מיסים אלו או אחרים. אשת המנוח לא ידעה אף היא לספר אם התובע שילם מיסים, ואף מדבריה לא ניתן היה להבין אם לשיטתה על התובע היה לבצע את התשלומים אם לאו (עמ' 39 שורות 6-7, 20-21).

1. עוד קושי נוגע ליחסי השכירות. נזכיר כי לטענת התובע, בשנת 2005 סוכם עם המנוח ואשתו כי התובע ירכוש את המקרקעין וכי מרגע שהחל לשלם את התשלומים עבור רכישת המקרקעין, בשנת 2005, הופסק למעשה הסכם השכירות. עם זאת, אין בנמצא מסמך המעיד על הפסקת הסכם השכירות או על התשלומים ששולמו במסגרתו.
2. זה השלב להדגיש כי על חוזה השכירות חתומים התובע ואחיו, ולטענת התובע (בסעיף 7 לתצהירו ת/2) במהלך הפגישה בשנת 2005, בה הוסכם על עסקת המכר עם התובע, היו נוכחים גם אחיו האמור (ג'אלב) ואח נוסף (ראיד). האחים לא זומנו מטעם התובע ולא העידו, וכמובן – שעדותם הייתה יכולה להיות בעלת משקל, הן באשר ל"גורלו" של הסכם השכירות והן לגבי עסקת המכר הנטענת. כשנשאל התובע מדוע לא הגיש תצהיר מטעם אחיו ג'אלב, שהיה שותף עמו בשכירת המקרקעין, השיב לשואל: "תזמן אותו ותשאל אותו" (עמ' 22, שורות 16-36). תשובה זו אינה מן העניין, ולדידי, אי הזימון יפעל לחובת התביעה.
3. בדומה, יש לראות כי התובע בתצהיריו טען כי בשנת 2013 נודע לו לראשונה כי הנתבע כרת הסכמים למול המנוח לגבי המקרקעין, וכי התקיימה פגישה בין התובע לבין המנוח ואשתו לגבי הנושא, בנוכחות אח נוסף של התובע (חמזה), מר עומר ואקד נסאר (שהיה ראש המועצה) ומר נסאר עבדאללה, אחיו של הנתבע. לטענת התובע, באותה פגישה הוא העלה את הטענות שלו לגבי הזכויות במקרקעין, המנוח ואשת המנוח טענו שהם לא מכרו את המקרקעין לנתבע - וראש המועצה דאז הבטיח שיטפל בנושא (סעיפים 20 עד 22 לתצהיר ת/1). התובע לא זימן למתן עדות את הנוכחים באותה הפגישה, אשר היו יכולים לספק נתונים עובדתיים מכלי ראשון לגבי המחלוקת, ואף זאת יפעל לחובת הגרסה העובדתית של התביעה.
4. זאת ועוד. התובע העיד כי הוא מחזיק במקרקעין ונוהג בהם מנהג בעלים מזה שנים. עובדה זו לא הוכחה, ולא ברור מה כוונתו בכך שהוא נוהג במקרקעין "מנהג בעלים", שכן כל מה שהוכח הוא שמעת לעת חונות בשטח משאיות שפוקדות את המפעל (ועל כך בהמשך). בנוסף, אף אם הוא משתמש בשטח לצורך התפעול של המפעל – הדבר מתיישב גם עם חוזה השכירות ארוך הטווח. התובע אף טען כי בשנת 2008 השקיע סכומים גדולים בפיתוח המקרקעין ובהכשרתם, אלא שהטענות בהקשר זה נותרו בעלמא – ולא הוצגו ראיות לגבי מועדי ביצוע העבודות הנטענות או ההשקעות הנטענות במקרקעין. ייתכן והעבודות בוצעו בשלב שבו היו בתוקף יחסי השכירות, על יסוד ההנחה כי המדובר בשכירות ארוכת טווח, ובכל אופן, אף אם נצא מנקודת ההנחה שהתובע אכן השקיע מכספו בעבודות שכאלו – עובדה זו כשלעצמה, אף אם נצרף אליה את החזקה בפועל, אינה יכולה ללמד על כריתת עסקת מכר מקרקעין עם התובע (וראו לדוגמא את ת"א 15416-03-09 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' גדיר אבראהים (1.4.2012)).
5. לכל האמור מעלה, יש להוסיף את העובדה שהתובע לא דאג לרשום הערת אזהרה לטובתו לגבי הסכם המכר עם התובע כפי שגובש לטענתו. התובע נשאל מדוע לא רשם הערת אזהרה, ותשובתו הראשונה הייתה כי היה זה בשל שהאמין לאחותו ולמנוח וסמך עליהם (עמ' 21, שורה 6). תשובה זו מעלה תמיהה נוכח העובדה כי כאשר שכרו התובע ואחיו את המקרקעין מהמנוח הם כן מצאו לנכון לערוך הסכם שכירות מסודר בכתב (הכולל סנקציות הדדיות) ולא הסתפקו בהסתמכות על הקרבה המשפחתית, וגם לגבי החלקה הסמוכה, אשר לטענת התובע ניתנה לו במתנה על ידי אחותו, אשת המנוח, היה הסכם (עמ' 16, שורה 10). מעבר לכך, בהמשך, כאשר שוב נשאל התובע מדוע לא רשם הערת אזהרה לטובתו ומדוע לא פעל להכנת הסכם מכר מסודר על מנת לרשום את זכויותיו, תשובתו הייתה מוזרה עוד יותר, כדלקמן: "כי זה לא כל כך בער לי לעשות העברת בעלות. כי מדובר באחותי, ואני חשבתי לרגע, לאחותי יש עוד שלושה ילדים מתחת לגיל 18, חשבתי אולי יבוא יום, יחזירו את הכסף בתשלומים ואני אחזיר להם את החלקה בחזרה, כי אין להם מה לאכול ואיפה לגור. זו המלצה של אחי הבכור ... שאולי יום אחד אני ארצה להחזיר להם את השטח" (עמ' 21, שורות 17-21). זהו כמובן הסבר שונה לגמרי, והוא מעורר קושי כשלעצמו, שכן אם אחותו של הנתבע בקושי כלכלי – מדוע לא סיים לשלם לה ולמנוח את התמורה הנטענת?

סיכום ביניים ראשון לגבי עסקת המכר הנטענת עם התובע -

1. נוכח האמור מעלה, המסקנה העובדתית עד כה הינה שהתובע לא הוכיח את קיומה של עסקת מכר המקרקעין לה הוא טוען.

עסקה שכזו, כידוע, טעונה מסמך בכתב, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), וראו כדוגמא את ע"א 7424/15 חליליה נ' מוחמד (11.9.2017), שם נפסק כי:

"סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". הפסיקה קבעה כי דרישת הכתב העולה מהסעיף איננה דרישה ראייתית גרידא אלא דרישה מהותית המתנה את תוקפה המשפטי והמחייב של העסקה (ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן, פ"ד כו(2) 781, 788-789 (1972); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 290-291 (1979); ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1) 1, 10 (1989); הלכת קלמר, עמ' 190-191)."

1. בהעדר מסמך בכתב לגבי העסקה הנטענת, כאשר בפני רק אותו דף התשלומים והתוספת בכתב היד של אשת המנוח על ההעתק, לאור סימני השאלה לגבי הגרסה כפי שפורטו מעלה, העדר רישום הערת אזהרה ואי דיווח לרשויות המס, ושעה שהתמורה הנטענת לא הושלמה מאז שנת 2006 ללא שהמוכרים מעלים טענות בהקשר זה - לא אוכל לקבוע כי הוכחה העסקה הנטענת.
2. אעיר עוד כי אמנם הנתבעים (אשת המנוח וילדיו) מסרו כי הם מסכימים עם גרסת התובע ומסכימים לסעדים שאותם הוא מבקש, אך אף בכך אין כדי לחייב את קבלת התביעה. עמדתם הוצגה בפני בית המשפט באופן לאקוני, כאשר העידה רק אשת המנוח, ופורטה מעלה התייחסותי לעדותה והקשיים שהיא עוררה. הנתבעים אינם מפרטים את עמדתם לגבי העסקה הנטענת עם התובע, אינם מספקים הסברים לכל סימני השאלה שתוארו מעלה (כגון לשאלה, מדוע הם לא דורשים את תשלום יתרת התמורה משנת 2006 ועד היום), ולכן, ההודעה הסתמית לפיה "הם מסכימים עם התובע", אינה מספיקה – ועוד אתייחס לנושא בהמשך. למותר לציין כי באשר לסכומים שכן שולמו על ידי התובע, כפי שמאשרת אשת המנוח, רשאי התובע לתבוע את השבתם מאת הנתבעים.
3. בכך לכאורה די כדי להביא לדחיית התביעה, שכן אם לא שוכנעתי שהייתה עסקת מכר בין התובע לבין המנוח, אין צורך לדון בעסקה השנייה ובוודאי שאין בפני "עסקאות נוגדות". עם זאת למען שלמות התמונה, אבחן את המשך טענות התובע כסדרן.

האם הוכחה עסקת המכר בין המנוח לבין הנתבע?

1. הנתבע מבסס את עמדתו לגבי זכויותיו במקרקעין על שורה של מסמכים, כאשר באופן כללי, בתמצית, גרסת הנתבע הינה כי הוא רכש את המקרקעין מהמנוח בשני חוזים נפרדים, "בשתי פעימות", ובסך הכל נרכשו 3,365 מ"ר. טרם פירוט המסמכים הקיימים לגבי עסקת המכר עם הנתבע, נזכיר שוב כי מוסכם שבשנת 2010 נרשם הנתבע כבעלים של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין.

ואלו המסמכים הרלוונטים, אשר חלקם הוגש מטעם הנתבע וחלקם מטעם התובע:

הסכמים: הסכם מיום 28.10.2009 (להלן: "ההסכם הראשון"), לפיו רכש הנתבע 1,500 מ"ר מתוך המקרקעין, בתמורה ל-26,000 ₪ לכל דונם ובסך הכל 39,000 ₪ עבור כל השטח (סומן נ/2 לתצהיר הנתבע); והסכם נוסף ללא תאריך (להלן: "ההסכם השני"), לפיו רכש הנתבע שטח של 1,865 מ"ר מהמקרקעין, כנגד 26,000 ₪ לכל דונם ובסך הכל 48,500 ₪ עבור כל השטח (סומן נ/3 לתצהיר הנתבע). ההסכם הראשון וההסכם השני יחדיו יכונו להלן ביחד: "ההסכמים עם הנתבע". הנתבע טען בתצהירו כי ההסכם השני נחתם בדצמבר 2009, ועדות זו לא נסתרה ואף מתיישבת עם שאר המסמכים שיפורטו להלן.

תשריט: בהסכמים עם הנתבע, צוין כי יוכן תשריט ובו יסומנו השטחים הנמכרים, והנתבע צירף לתצהירו (סומן נ/22), תשריט שהוכן על ידי מודד מוסמך, מיום 19.3.2009 ועליו מופיע סימון של שטח בגודל של 1,500 מ"ר וסימון של שטח בגודל של 1,865 ₪ ולידם חתימות של המנוח, אם כי לא ברור מתי המנוח חתם על המסמך (להלן: "תשריט חלוקה").

ייפוי כוח: ייפוי כוח מיום 13.12.09 לגבי 1,865 מ"ר בחלקה (ת/5, נ/5) אשר מכוחו מייפה המנוח את עו"ד דראושה להעביר לנתבע את השטח האמור; ייפוי כוח מיום 1.2.10 לגבי 1,500 מ"ר (ת/7, נ/4) אשר מכוחו מייפה המנוח את עו"ד דראושה להעביר לנתבע את השטח האמור; ייפוי כוח מיום 13.12.2009 לגבי כל הזכויות בחלקה (ת/6), אשר בו מייפה המנוח את עו"ד דראושה להעביר לנתבע את כל שטח החלקה; וייפוי כוח נוסף, מיום 1.3.2010, המתייחס לכל הזכויות במקרקעין (ת/8, נ/8), לטובת עו"ד דראושה. ארבעת ייפויי הכוח יחדיו יכונו להלן: "ייפויי הכוח".

שטר מכר: הוצג שטר מכר בודד, לגבי העברת כל המקרקעין (כלומר, כל החלקה) משמו של המנוח על שם הנתבע, מיום 26.2.10 (נ/7, להלן: "שטר מכר").

אישורי ההצהרה בדבר ההסכמים למשרד מיסוי המקרקעין: הוגשו שני אישורים, האחד לגבי ההסכם הראשון, ביחס ל-1,500 מ"ר (נ/3), נושא חותמת מיום 23.11.2009; והשני לגבי ההסכם השני, ביחס ל-1,865 מ"ר (נ/2), כאשר לפי מסמך זה, תאריך ההצהרה לגבי ההסכם השני היה 29.11.2009 והחותמת שעל המסמך הינה מיום 3.1.2010 (להלן: "אישורי הדיווח לרשות המיסוי").

אישורי תשלום מס רכוש: הוגשו אישורים לרישום בספרי המקרקעין לגבי החלקה, הן אישור לגבי 1,500 מ"ר ןהן אישור לגבי 1,865 מ"ר - נ/10 (להלן: "אישורי מס").

אסופת מסמכים, שהגיש התובע, סומנו יחדיו כמוצג ת/10, אשר כוללים: תצהיר מיום 9.12.09 בו מצהיר המנוח כי אביו היה הבעלים של המקרקעין; תצהיר בו מצהיר עו"ד דראושה כי הוא מכיר את המקרקעין והמחזיק בהם הוא המנוח, מאומת ע"י עו"ד מאמון חסן כנעאן (להלן: "תצהירי הזיהוי"); ייפוי כוח בלתי חוזר לפיו המנוח ממנה את עו"ד דראושה לבטל הערת אזהרה שנרשמה לטובת המנוח על המקרקעין, מיום 10.12.2009; בקשה לביטול הערת אזהרה שנרשמה לטובת המנוח; בקשה לרישום צו קיום צוואה על המקרקעין על שם המנוח מיום 13.10.2009; בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת הנתבע מיום 13.12.2009; אישור מאת אגף רישום והסדר מקרקעין לפיו נרשמה פעולת צוואה לטובת המנוח מיום 14.12.2009; אישור מאת אגף רישום והסדר מקרקעין לפיו נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע על בעלות המנוח מיום 14.12.2009 (להלן: "מסמכי רישום הערת האזהרה לטובת הנתבע").

נסח לשכת רישום מקרקעין: מיום 4.12.2017 לפיו הנתבע בעל הזכויות החל מיום 4.3.2010 (ת/11, להלן: "נסח טאבו").

1. ברי כי ממכלול המסמכים מעלה, עולה בבירור כי הוכחה מעבר לרף ההוכחה האזרחי הנדרש קיומה של עסקה מכר מקרקעין בין המנוח לבין הנתבע. קיימים הסכמים, שטרי מכר, בקשות לרישום הערת אזהרה, בקשות לרישום המכר, ייפויי כוח, דיווח לרשויות המס, אישורי מיסים – והחשוב מכל – רישום בלשכת רישום המקרקעין לגבי העברת הזכויות. משמע, שקיימים מסמכים רבים לגבי קיומה של העסקה, אשר הסתיימה ברישום. נותר אם כן לדון בטענות התובע לגבי כך שכל המסמכים מזויפים או "מפוברקים" (כלשונו) וכי הם אינם משקפים עסקה אמיתית. אסקור להלן את טענותיו הפרטניות לגבי המסמכים השונים, ואומר כבר עתה, טרם הפירוט, שאף לא אחת מהטענות הוכחה כדבעי. יש לזכור כי המדובר בטענות חמורות ביותר, שכן למעשה טוען התובע לזיוף או "פיברוק" של מספר רב עד מאוד של מסמכים, אשר רובם אושרו על ידי עורכי דין והתקבלו על ידי הרשויות השונות, ואין צורך להכביר מילים באשר לרף ההוכחה הנדרש להוכחת טענות שכאלו (אשר גבוה מרף ההוכחה "הרגיל" האזרחי, וראו לדוגמא את ע"א 45/15 חלימה נבולסי נ' נביל נבולסי (15.5.2017)ׂ, ואת הפסיקה הבאה לגבי הנטל ה"מוגבר" הרובץ על שכמו של מי שמעלה טענת זיוף -ע"א 316/79 ‏חמדאן נ' ליאני, פ"ד לד(2) 309, 315 (1979); ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' שאול רחמים בע"מ, פ"ד מז(3) 240, 263 (1993); ע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' גדיר, פסקה 22 (10.3.2014)).
2. טענות התובע לגבי החתימה על המסמכים – הואיל ועסקינן במספר רב של מסמכים, אשר על כולם מתנוססת חתימתו של המנוח, לו רצה התובע להראות שכולם "מפוברקים" היה עליו להתחיל בהוכחת זיוף כל אותן חתימות. דא עקא, שלא רק שהתובע לא הציג חוות דעת מקצועית בהקשר זה ולא זימן עדים אחרים שיכולים להעיד על אותו זיוף נטען (וראו כי גם אשת המנוח לא טענה שכך היה), אזי שדווקא הנתבע היה זה שהגיש מטעמו חוות דעת מקצועית, של המומחית, הגב' פנינה אריאלי, בתמיכה לטענתו כי כל המסמכים אכן נחתמו על ידי המנוח.

לצורך הבדיקה, ערכה המומחית השוואה בין חתימות המנוח על ההסכם השני, ייפוי הכוח, תשריט החלוקה, הצהרת המנוח וטופס הצהרת מוכר ורוכש שהוגשו למשרדי רישוי מקרקעין בנצרת (להן קראה "החתימות שבמחלוקת"), לבין החתימות של המנוח שמתנוססות על מסמכים נוספים שעמדו לרשותה לצורך השוואה (לרבות, צילום בקשה לרישום מקרקעין לגבי החלקה הסמוכה (חלקה 64) מתאריך 13.2.2014, צילום בקשה לרישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים לגבי החלקה הסמוכה, צילום הסכם מתנה נושא תאריך 26.1.2010 בין המנוח לבין אשתו, צילום ייפוי כוח בלתי חוזר נושא תאריך 26.1.2010, צילום שטר מכר ללא תמורה לגבי החלקה הסמוכה, נושא תאריך 13.2.2014, ייפוי כוח בלתי חוזר מקורי נושא תאריך 15.6.2015 ועוד מסמכים, כפי שפורטו בחוות דעתה (להלן: "המסמכים להשוואה"). מסקנתה של המומחית הייתה כי נמצאה התאמה בין החתימות שבמחלוקת לבין החתימות להשוואה בהיבט הצורני, הארגוני והתנועתי וכי ממצאי הבדיקה מצביעים על כך שהחתימות שבמחלוקת כתובות בצורה מהירה וספונטנית, כמו החתימות להשוואה, מבלי להשאיר סמני זיוף ומשכך קיימת סבירות גבוהה שחתימות אלה נכתבו על ידי המנוח. המומחית לא נחקרה לגבי חוות דעתה, הואיל ולא זומנה מטעם התביעה לחקירה שכזו (וראו את ההחלטות בנדון מהימים 6.12.2016 ו-5.3.2017).

במצב דברים זה, נוכח ריבוי המסמכים, נוכח חוות הדעת שהוגשה רק מטעם הנתבע, ובהיעדר כל ראשית ראיה לגבי הזיוף "המסיבי" הנטען, ובשים לב שנטל ההוכחה המוגבר בהקשר זה מוטל על שכם התובע – ברי כי יש לדחות את הטענה.

1. בשלב זה אדרש לעוד נתון, והוא השיהוי המשמעותי שבהגשת התביעה. שהרי, לשיטת התובע עצמו, הוא ידע כבר בשנת 2013 שהנתבע רכש את המקרקעין והוא אף פנה, לטענתו, למנוח ולאשתו, לראש המועצה דאז ולעוד אנשים על מנת לסייע במחלוקת, קיים פגישות בנושא ואף פעל באמצעות עורכי דינו, והכל בשנים 2013-2014. אלא שהתובע לא פנה לבית המשפט באותה התקופה, ואז – המנוח היה עדיין בחיים. התובע טוען כי הוא סבר שהמחלוקת תבוא אל פתרונה בדרכי שלום, ואולי הוא באמת סבר כך – אלא שאין זה משנה את העובדה שהשיהוי המשמעותי הביא לכך, שבמועד הגשת התביעה, המנוח כבר לא היה בין החיים. לא ניתן לשמוע את עדותו לגבי השאלה – אם הוא חתם או שלא חתם על כל המסמכים הרבים המפורטים מעלה, ולכן, במקרה זה, השיהוי אכן גרם לנזק ראייתי שחייב לפעול לחובת התביעה.
2. טענות התובע לגבי התאריכים של חלק מהמסמכים - התובע טען כי תאריכי ההסכמים עם הנתבע סותרים האחד את השני, כי התאריכים אינם "מסתדרים" עם חלק משאר המסמכים, כגון – ייפויי הכוח או הדיווחים לרשויות המס, ולכן – מכלול המסמכים, ולמצער – ההסכמים עם הנתבע, "מפוברקים". כך, לדוגמא, טען התובע, כי בהסכם השני צוין כי ההסכם הראשון נערך בחודש בפברואר 2009, וזאת בשונה מהתאריך המצוין בהסכם הראשון, 28.10.2009. עוד טען התובע כי ההסכם השני כלל אינו נושא תאריך, וכי המסמכים האחרים שמתייחסים להסכם זה (כגון ההצהרות לגביו) אינם חד משמעיים לגבי התאריך שלו). הנתבע נשאל בחקירתו לגבי העדר התאריך על ההסכם השני, והשיב כי הוא אינו יודע לומר כיום מהי הסיבה וכי ההסכמים נחתמו במשרדו של עורך הדין, בנוכחות הנתבע, המנוח ועורך הדין (עמ' 52 שורות 27-32), ואזכיר כי הוא הצהיר שההסכם השני נחתם בדצמבר 2009. בחקירה הנגדית, הוסיף הנתבע כי התאריך של ההסכם השני היה 13.12.2009 (עמ' 58, שורות 15-21). עו"ד דראושה נשאל אף הוא בבית המשפט מדוע לא מופיע תאריך על גבי ההסכם השני, והוא סיפק כמה תשובות שונות. תחילה, טען כי התאריך כן קיים על גבי ההסכם שהועבר למס שבח. פעם שניה טען כי קיים הסכם שכתוב עליו תאריך, 12.12.2009, אבל לא נעשה בו שימוש והוא הועבר למומחית, וכאשר נשאל מדוע מסמך זה לא הוגש לבית המשפט, השיב כי התאריך "לא התאים למועד העסקה" (עמ' 42, שורות 4-22).

מעיון במכלול המסמכים השונים, וכן מהעדויות מעלה, עולה כי ההסכם הראשון נחתם ביום 28.10.2009 וההסכם השני נחתם ביום 13.12.2009. תאריכים אלו צוינו בהתאמה על גבי אישורי המיסים שהוגשו, והנתבע אף ידע לציין אותם. אני מסכימה כי בחלק מהמסמכים קיימים אי-דיוקים לגבי התאריך, וכי ההעתק של ההסכם השני כפי שהוגש לתיק אינו נושא תאריך כלל, ואני אף מסכימה שהתשובות שמסר עו"ד דראושה לגבי השאלות בנושא זה לא היו ברורות; ועם זאת, המרחק בין האמור לבין הוכחת הטענה לפיה המסמכים "מפוברקים", או שרק ההסכם השני "מפוברק" – הינו מרחק רב.

1. טענת התובע לגבי אי דיוק בנוגע לתיאור זכויות המנוח בהסכמים - לטענת התובע, ראיה נוספת לכך שההסכמים "מפוברקים", מצויה בתיאור זכויותיו של המנוח בכל אחד מההסכמים עם הנתבע. בהסכמים נכתב כי המנוח רשאי להירשם כבעלים מכוח היותו "יורש הבעלים הרשומים המנוח אחמד נצאר אסעד", ולטענת התובע, תיאור זה אינו נכון וסותר את האמור בנסח הטאבו. מנסח הטאבו עולה כי עד ליום 14.12.2009 הייתה רשומה לטובת המנוח הערת אזהרה מכוח הסכם מכר בינו לבין אביו, לאחר מכן, עו"ד דראושה ביטל את ההערה ורשם במקומה הערת אזהרה לטובת המנוח מכוח ירושה, ולאחר מכן נרשמו זכויות הנתבע. התובע טען כי בכך חמק עו"ד דראושה מתשלומי מיסים על פי חוק והתנהלות זו מעידה על דרך התנהלות הנתבע. הנתבע נשאל בחקירתו הנגדית מדוע נכתב בהסכמים שהמנוח מוכר "מכוח ירושה" ולא "מכוח הסכם", והוא השיב כי מבחינתו, הוא הבין שהמקרקעין שייכים למנוח, לאחר חלוקה בינו לבין האחים שלו (עמ' 56, שורות 29-34). לא אוכל לקבל את טענות התובע בנושא זה. לא שוכנעתי כי תיאור הזכויות של המנוח בהסכמים עם הנתבע היה שגוי, ואף אם היה לא מדויק (ואף אם נועד, חס וחלילה, לאפשר לחמוק מתשלומי מס), אזי שאין בכך כדי ללמד על "פברוק" העסקה. עוד אפנה לכך, שמעיון בהסכם השכירות שנכרת בין התובע לבין המנוח, ב"והואיל" השני, המנוח תואר כיורש של הזכויות מאביו המנוח, בהתאם להסכם חלוקה בינו לבין שאר היורשים של האב, כפי שטען הנתבע. כלומר, שאם יש טעות בתיאור זכויות המנוח בחוזים עם הנתבע, אותה טעות קיימת גם בחוזה השכירות עם התובע.
2. קיום תצהירים של המנוח אשר בהם לא מצוינת עסקת המכר עם הנתבע - התובע הגיש במסגרת אסופת המסמכים ת/10, שני תצהירי זיהוי, כאשר באחד מהם מאשר המנוח כי המקרקעין היו שייכים לאביו ועברו אליו בירושה, ובתצהיר השני מאשר עו"ד דראושה כי הוא מכיר את המקרקעין (לעיל ולהלן: "תצהירי הזיהוי"). התובע טען כי בתצהירי הזיהוי אין זכר לכך שהמנוח מכר את המקרקעין לנתבע ואם אכן הייתה מכירה שכזו - הדבר היה נרשם בתצהירי הזיהוי. עו"ד דראושה העיד כי המדובר בתצהירים שכל מטרתם היא לזהות כי הבעלים של המקרקעין בעבר היה אביו של המנוח, וזאת על מנת שניתן יהיה לבצע את העברת המקרקעין מאבי המנוח למנוח, ואז - מהמנוח לנתבע, לרבות בשל העובדה כי בלשכת רישום המקרקעין לא צוין מספר תעודת הזהות של אביו של המנוח (עמ' 49, שורות 14-16).

בעניין זה, אני מקבלת את הסברו של עו"ד דראושה כי מטרת תצהירי הזיהוי הייתה כפי שהוא מסר, דהיינו - זיהוי בלבד, ולכן – אין בעובדה שבתצהירים לא מוזכרת העסקה עם הנתבע ולא כלום. מעבר לכך, יש לראות שבתצהירים גם לא מוזכרת העסקה הנטענת עם התובע, שהייתה – לפי טענתו, עוד הרבה לפני העסקה עם הנתבע, ולכן – אם יש בסיס לטענה, הרי שהיה צריך להזכיר בתצהירי הזיהוי קודם כל את העסקה עם התובע.

1. טענת התובע לגבי התשריט - התובע טען כי לא הוכח שתשריט החלוקה צורף בפועל למי מההסכמים עם הנתבע, וכי התשריט אינו חתום על ידי הנתבע. הנתבע טען בחקירתו הנגדית כי בזמן שנערך ההסכם הראשון בינו לבין המנוח, ביקש הוא מהמנוח שידאג להביא תשריט שהוכן על ידי מודד מוסמך, שעליו ניתן יהא לסמן את הממכר הרלוונטי וכי המנוח הביא את התשריט המדובר. הנתבע עוד ציין כי התשריט המצורף לתצהירו כולל את השטחים נשוא שני ההסכמים (עמ' 53, שורות 34-36). מעיון בתשריט עולה כי הוא אכן כולל את שני חלקי המקרקעין שנמכרו לנתבע, 1.500 דונם ו-1.865 דונם, ונחזה כי המנוח חתום ליד כל חלק, בטבלה המופיעה שם. לכן, התשריט תואם את ההסכמים שנכרתו בין הנתבע לבין המנוח. אני מסכימה כי לא הוכח בוודאות שהתשריט אכן צורף להסכם הראשון או השני, ולא ברור מתי בדיוק חתם עליו המנוח ומתי ניתן בידיו של הנתבע, ולכן, ייתכן שמשקל התשריט בהוכחת עסקת המכר למול הנתבע אינו רב, אך בוודאי שאין בתשריט דבר שיכול ללמד על טענת ה"פברוק" של התובע.
2. יפויי הכוח - התובע מפנה לכך כי הנתבע הגיש כראייה ארבעה ייפוי כוח, כאשר לא ניתן להבין איזה ייפוי כוח נחתם במעמד חתימת כל אחד מההסכמים, וכאשר לא ברור מדוע היה צורך בעריכת מספר כה רב של ייפוי כוח, שעה שנערכו שני הסכמים בלבד. אכן, קיימים ייפויי כוח "חופפים", כאשר קיים ייפוי כוח המתייחס לשטח של 1,500 מ"ר, קיים ייפוי כוח לגבי 1,865 מ"ר, וקיימים שני ייפויי כוח לגבי כל השטח במצטבר, ולכאורה – לא היה צורך בכולם במקביל. אלא שאף בכך אין כדי ללמד שהם מזויפים – ואזכיר שוב כי בכולם מייפה המנוח בעצמו את כוחו של עורך הדין להעביר את הזכויות לנתבע, על כולם חתום המנוח – ואין כל ראייה לגבי זיוף החתימה. מעבר לכך, עו"ד דראושה נשאל בחקירתו הנגדית מדוע הוכנו כל כך הרבה ייפויי כוח, והשיב כי בעת עריכת עסקת מכר, קיימת אפשרות לדווח בנפרד על כל חלק שנרכש במקרקעין, ולכן הוכנו ייפויי הכוח הנפרדים, וקיימת גם האפשרות להעביר את הזכויות בכל השטח המצטבר, ולכן הוכן גם ייפוי כוח לגבי כל השטח המצטבר (עמ' 44, שורות 28-33). עו"ד דראושה הוסיף כי ייפויי הכוח הנוספים הוכנו על מנת להקל על הרישום (עמ' 45, שורות 1-4), ועוד הוסיף כי בהתחלה הוכן רק ייפוי כוח אחד לגבי כל השטח, אבל היה חסר בו שמו הפרטי של הנתבע, ולכן – הוכן ייפוי כוח מתקן, ומכאן שיש שני ייפויי כוח לגבי כל השטח (עמ' 45, שורות 21-32). הסברים אלו מקובלים עלי, וראו כי בייפוי הכוח הראשון בזמן לגבי כל השטח (3,365 מ"ר), מיום 13.12.2009 (ת/6) אכן חסר שמו הפרטי של הנתבע, והוא הוסף בכתב יד, כאשר בייפוי הכוח השני לגבי כל השטח, מיום 1.3.2010 (ת/8) מודפס גם השם הפרטי של הנתבע. מעבר לכך, אין סתירה בין ייפויי הכוח, אלא רק "ריבוי" או "חפיפה", ואינני מוצאת כי קיומם של ארבעה ייפוי כוח מלמד על עסקה "מפוברקת" כפי שטען התובע.
3. שטר המכר - עוד טוען התובע כי שטר המכר נחתם על ידי עו"ד דראושה בשם המנוח ביום 26.2.2010, כאשר לצד חתימתו ציין עו"ד דראושה: "ע"פ יפוי כוח בלתי חוזר - מצ"ב". לטענת התובע, לשטר המכר צורף ייפוי כוח מיום 1.3.10, ולכן נשאלת השאלה כיצד התייחס עו"ד דראושה ביום 26.2.2010 לייפוי כוח מיום 1.3.2010, כלומר – לייפוי כוח שטרם נחתם. אציין כי הנתבע ועו"ד דראושה לא נחקרו במסגרת עדותם לגבי נושא זה, ובכל מקרה – לא הוכח כנדרש שייפוי הכוח מיום 1.3.2010 הוא זה שאליו התייחס עו"ד דראושה בשטר המכר, וראו כי קיים גם ייפוי הכוח השני לגבי כל השטח, מיום 13.12.2009.
4. הצהרות לרשויות המס - לטענת התובע, ההצהרות לרשויות המס לא הוגשו במלואן לתיק בית המשפט, ואכן, הצהרה אחת הוגשה במלואה (6 עמודים) אך ההצהרה השנייה חסרה (וכוללת רק 2 עמודים). הנתבע ועו"ד דראושה לא נחקרו אודות טענה זו. אכן, ההצהרה השנייה חלקית, אך אין בכך כדי ללמד על חוסר ראייתי לגבי העסקה השנייה, מה גם שבשני העמודים הראשונים שכן הוגשו, מופיעים כל הנתונים העיקריים לגבי העסקה (כגון, שמות הצדדים, גוש חלקה וגודל השטח), ובמיוחד שעה שקיימים אישורים של רשויות המס לגבי תשלומי המיסים הרלבנטיים לגבי שני ההסכמים עם הנתבע (משמע, שלרשות עצמה הוגש המסמך המלא עם כל העמודים החסרים, והרשות הנפיקה מסמכים נדרשים בעקבות ההצהרה).
5. שווי המכירה - התובע טען כי קיים שוני בין שווי המכירה בהסכם הראשון (39,000 ₪) לבין שווי מכירה המצוין באישורי המסים (48,883 ₪), ופער זה מוכיח, לטענתו, כי התמורה הנקובה בהסכם אינה אמיתית. הנתבע נשאל על כך בחקירתו הנגדית והשיב כי סיכם עם המנוח על תשלום בסך 39,000 ₪ ובנוסף שילם מיסים על העסקה (עמ' 53, שורות 15-19). עו"ד דראושה התייחס לכך בחקירתו וציין כי בהסכם הראשון, הנתבע (הקונה) לקח על עצמו את האחריות לשלם את המיסים הכרוכים בעסקת המכר, כך שסכום המיסים התווסף לסכום העסקה, ולכן, מבחינת רשויות המס, סכום העסקה היה 43,000 ₪ ולא 39,000 ₪ כפי שנרשם בהסכם (עמ' 43, שורות 6-10). הסבר זה לא נסתר, וראו כי במקרה זה הדיווח לרשויות היה לגבי סכום שיותר גבוה מהסכום שבהסכם (ולא יותר נמוך) ולכן, בוודאי שלא ניתן לראות בכך אינדיקציה ל"פיברוק" של העסקה או של ההסכם הראשון.
6. בנוסף, התובע טען כי התמורה הנקובה בהסכמים על הנתבע איננה משקפת את שווים האמיתי של המקרקעין, וזאת על יסוד חוות הדעת של שמאי התביעה, אשר העריך את שווי המקרקעין, למועד הקובע (28.10.2009, מועד החתימה על הסכם המכר הראשון) בסך 450,000 ₪. מומחה התביעה, אשר ביקר במקרקעין ביום 20.11.2016, מסביר בחוות דעתו כי השומה מבוססת, בין היתר, על מיקום המקרקעין, גודל וטיב הזכויות הנישומות, רמת מחירי נכסים בעלי מאפיינים זהים, עסקאות במקרקעין חקלאיים בסביבת הנכס נשוא השומה ובמעטפת העיר עראבה, לאחר התאמות למיקום, הסכם השכירות למול התובע ושיחות עם בכירים בעיריית עראבה, לפיהן העירייה ביקשה הרחבת אזור השיפוט שלה, כך שהמקרקעין יכללו בתחום שיפוט העירייה. טענת התובע הינה שלא יתכן שהעסקה עם הנתבע הינה עסקת "אמת", שעה שהתמורה הנטענת הינה 39,000 ₪ בהסכם הראשון + 48,500 ₪ בהסכם השני = 87,500 ₪ בלבד, למרות ששווי המקרקעין היה 450,000 ₪.

מנגד, על פי חוות דעת שמאי ההגנה, שווי המקרקעין נכון ליום 25.10.2009 היה 121,000 ₪. אף שמאי ההגנה ביקר במקרקעין, ביום 15.12.16, וביסס את הערכתו, בין היתר, על מיקום החלקה בתחום השיפוט של המושב אבטליון, אופי האזור ורמת הפתוח הסביבתי, המצב התכנוני של החלקה, יעודה כקרקע חקלאית, מצב שוק המקרקעין באזור לפי מקום החלקה, סווג המקרקעין והפוטנציאל בחלקה, הטופוגרפיה של החלקה וקשיים בנגישות, והעובדה שהחלקה אינה נכללת בתחום שיפוט עראבה אלא בתחום שיפוט אבטליון.

שני השמאים לא נחקרו לגבי חוות דעתם (וראו את ההחלטות בפרוטוקול בהקשר זה), ולאחר שעיינתי בחוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים, ושקלתי את הטענות שהועלו בהקשר זה - לא השתכנעתי כי יש להעדיף את חוות הדעת השמאי מטעם התובע על פני חוות הדעת השמאי שהוגשה מטעם הנתבע.

לא שוכנעתי כי הסכום שנקבע בחוות דעת השמאי מטעם הנתבע הנו בלתי סביר בצורה קיצונית, ואף אם ההסכמה עם הנתבע התייחסה לסכום נמוך בהרבה מהשווי של המקרקעין באותה העת, לא מצאתי כי הדבר מבסס את הטענה לגבי "זיוף" מסמכי העסקה, ויכולות להיות למחיר ה"נמוך" סיבות רבות.

סיכום הממצאים לגבי עסקת המכר עם הנתבע –

1. נוכח האמור מעלה, יש לדחות את טענות התובע בדבר "פברוק" עסקת המכר שנכרתה בין המנוח לבין הנתבע. המדובר בטענות זיוף, הנטענות כנגד שורה ארוכה של מסמכים, שהוכנו על ידי עורך דין ואושרו על ידי אגף מיסוי מקרקעין ולשכת רישום המקרקעין. מדובר בטענות קשות אשר הנטל המוגבר להוכחתן מוטל על התובע, והוא לא צלח את המשוכה הגבוהה בהקשר זה.

עוד יודגש – מנקודת המבט של הנתבעים, כי אם הם אכן היו סוברים כי מדובר בעסקה מזויפת, וכי זייפו חתימות של המנוח - היה עליהם להגיש תביעה נגד הנתבע או להגיש תלונה במשטרה. הנתבעים לא עשו דבר, ומסתפקים באמירה סתמים לפיה הם חושבים שהתובע "צודק".

בנסיבות אלו, אני קובעת כי לא הוכח שהעסקה בין המנוח לבין הנתבע מזויפת.

טענה חלופית של התובע בנוגע לביטול ההסכם עם הנתבע -

1. המסקנה עד כה הינה שהוכח כדבעי כי הייתה עסקת מכר שרירה ותקפה בין המנוח לבין הנתבע, אגב דחיית טענות התובע לגבי כך שכל המסמכים אשר בבסיס העסקה "מפוברקים". עתה נעבור לדון בטענה חלופית של התובע, והיא כי המנוח אכן חתם על עסקה למול הנתבע, אבל בשלב מאוחר יותר המנוח רצה לבטל אותה. את הטענה הזו מנסה התובע לבסס על מכתב שנשלח מאת עו"ד חמאיסי (שייצג את המנוח) לעו"ד דראושה (שייצג את הנתבע), מיום 14.1.14 (להלן: "מכתבו של עו"ד חמאיסי"), לאמור:

"מרשי טוען לפגמים בשתי עסקאות שבוצעו בנכסיו הידועים כחלקה 54 גוש 19347 וחלקה 5 גוש 19345. טרם נקיטת הליכים, מרשי מבקש להעביר לידיו עותקים מהסכמי המכר ומכל המסמכים שנערכו על ידך בקשר עם שתי העסקאות האמורות".

עוד הוצג ייפוי כוח מיום 7.1.14, בו ייפה המנוח את כוחו של עו"ד חמאיסי לייצגו בעניין שהוגדר כ"סכסוך קרקעות" (נ/1, להלן: "יפוי הכוח לטובת עו"ד חמאיסי").

טענת התובע הינה שקיומו של ייפוי הכוח לטובת עו"ד חמאיסי מלמד על כך שהמנוח החזיק בעמדה לפיה יש סכסוך בינו לבין הנתבע לגבי המקרקעין, וכי ממכתבו של עו"ד חמאיסי ניתן להבין שהמנוח טוען לפגמים לגבי העסקאות, ועוד הוא מדגיש כי מכתבו של עו"ד חמאיסי לא זכה למענה מצד עו"ד דראושה.

1. טענת הנתבע הינה (בסעיף 27 בתצהירו) כי מכתבו של עו"ד חמאיסי אכן התקבל, ובעקבותיו הוא שוחח עם המנוח ושאל אותו לפשר שליחת המכתב. לטענתו, המנוח טען כי לא ביקש מעו"ד חמאיסי לשלוח את המכתב ואף הציע לנתבע לחתום על מסמך בו יצהיר המנוח כי אין לו טענות כלפי הנתבע. ממשיך וטוען הנתבע כי מסמך שכזה אכן הוכן (נספח נ/6 לתצהיר הנתבע, להלן: "מסמך ההצהרה"), כאשר המדובר במסמך אשר כותרתו "הצהרה", החתום על ידי המנוח ועל ידי אשתו, ובן כתבו כי אין למנוח טענות נגד הנתבע בגין מכירת חלקות שונות שהיו בבעלות המנוח – הגם שאין פירוט של החלקות השונות ולא ניתן לדעת אם החלקה שבה עסקינן מהווה חלק מנשוא המסמך. בתחתית מסמך ההצהרה נ/6 אף מופיע אישור של עו"ד דראושה, לפיו המנוח חתם על ההצהרה בנוכחות אשת המנוח בפני עורך הדין, אם כי הוגשה לתיק גם גרסה נוספת של מסמך ההצהרה, אשר אינה כוללת את האישור של עו"ד דראושה (ת/9), הגם שעו"ד דראושה העיד כי המנוח ואשתו חתמו על מסמך ההצהרה בפניו (עמ' 47 לפרוטוקול, שורות 26-34).
2. אשת המנוח אישרה בחקירתה כי חתמה על מסמך ההצהרה יחד עם המנוח, טענה כי המדובר במסמך אחד מיני רבים אשר עליהם חתמו היא והמנוח לבקשת עו"ד דראושה והנתבע, וכי היה זה כשנתיים-שלוש לפני שהמנוח נפטר (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 1-28). לאחר מכן היא נשאלה אם המנוח רצה לבטל את העסקה עם הנתבע, ואם כן – מדוע לא עשה זאת, ותשובתה הייתה שבאותה התקופה המנוח חלה במחלה קשה והעביר את תלונתו לטיפול של עורך דין (עמ' 40, שורות 27-33).
3. מהאמור עולה, שאף טענתו החלופית של התובע לא הוכחה כדבעי. לא הוכח שהמנוח התכוון לבטל את העסקה עם הנתבע, והעובדה שנכתב במכתבו של עו"ד חמאיסי שהמנוח "טוען לפגמים", אינה שקולה להוכחת כוונה לבטל את העסקה. מעבר לכך, לא ננקטו כל הליכים לגבי ביטול שכזה, מינואר 2014 ועד עכשיו. זאת ועוד. יש אף משקל מסוים למסמך ההצהרה – בו טוען המנוח שאין לו טענות כלפי הנתבע. אמנם, במסמך ההצהרה אין פירוט של גוש/חלקה, אך הטענה של הנתבע לפיה המסמך הוכן ונחתם אחרי ינואר 2014, כלומר אחרי שליחת מכתבו של עו"ד חמאיסי נתמכה בעדותו של עו"ד דראושה ולא נסתרה על ידי עו"ד חמאיסי או אשת המנוח. לכן, אם מסמך ההצהרה נחתם אחרי שהתקבל מכתבו של עו"ד חמאיסי, ואחרי שהתקיימה פגישה, הוא מלמד על וויתור מצד המנוח על טענות שאולי היו לו לגבי העסקאות עם הנתבע. לא למותר לציין שוב את משמעות השיהוי בהקשר זה, שכן אם התביעה הייתה מוגשת בשנת 2013 (שאז, לטענת התובע, גילה את הבעיה), ניתן היה לשמוע את עמדת המנוח (שנפטר בשנת 2015) לגבי רצונו לבטל את העסקה או לגבי "הפגמים" המוזכרים במכתבו של עו"ד חמאיסי.

לפיכך, לסיכום נושא זה, מסקנתי הינה כי לא ניתן להסיק ממכתבו של עו"ד חמאיסי על כך שהמנוח רצה עוד בחייו לבטל את העסקה עם הנתבע, ואף אם הוא רצה לעשות זאת – הוא לא הוציא לפועל את רצונו, ואשתו וילדיו לא עשו זאת במקומו עד היום.

סיכום ביניים שני -

1. המסקנה המצטברת עד כה הינה שהתובע לא הצליח להוכיח שהייתה עסקת מכר עם התובע, ומנגד, נדחו כל הטענות של התובע כנגד תוקפה של עסקת המכר עם הנתבע. במצב זה, ניתן לסיים את הדיון ולדחות את התביעה. למעלה מן הנדרש, נוסיף עוד בסוגיית העסקאות הנוגדות.

עסקאות נוגדות -

1. אף אילו הייתי מקבלת את טענות התובע בדבר קיומו של הסכם מכר תקף בינו לבין המנוח, לא היה בכך כדי להועיל לו, שכן דומה כי בתחרות שבין הסכם שכזה לבין ההסכם עם הנתבע, גוברת ידו של הנתבע.
2. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כך:

"התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב, זכותו עדיפה".

1. בסעיף זה הביע המחוקק את דעתו כי זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה על פני זכותו של השני בזמן, אלא אם השלים השני את העסקה ברישום, ופעל בתום לב ובתמורה, וראו את ע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' גדיר (10.3.2014), לאמור:

"נקבע, בהקשר להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, כי אין לפרש את הסעיף כהסדר ממצה, והוא מהווה חלק ממערך נורמטיבי כולל. במצבים מסוימים אפשר שתגבר ידו של הקונה השני, אף אם לא התמלאו כל התנאים הנקובים בסעיף 9: רישום, תום לב ותמורה. נפסק, בהקשר זה, כי כאשר הקונה הראשון בזמן מפר את חובת תום הלב האובייקטיבי, וגורם ליצירת "תאונה משפטית", הוא עלול לאבד את עדיפותו (ראו לעניין זה, ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאלי, פ"ד נז(2) 385 (2003); ע"א 3099/10 אבו שקרה נגד חדאד (9.10.2012) (להלן: עניין אבו שקרה); עניין ניר שיתופי). "

1. בענייננו, כפי שקבעתי לעיל, נערכו ונחתמו הסכמי מכר בין המנוח לבין הנתבע, ביום 14.12.2009 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע בלשכת רישום המקרקעין, וביום 4.3.10 הושלמה העסקה ברישום. לגבי התמורה, הוכח כי שולמה (ולמעשה לא עלתה מעולם טענה מצד התובע כי לא שולמה התמורה) ואף שולמו המסים המתחייבים. לכן העסקה השנייה בזמן (עם הנתבע), גוברת על העסקה הראשונה בזמן (עם התובע), כל עוד הנתבע פעל בתום לב.
2. התובע טען כי הנתבע ידע היטב, בעת עריכת ההסכמים עמו, כי לתובע זכויות במקרקעין וכי הוא נוהג בהם מנהג בעלים ובכל זאת לא פנה לתובע ולא בדק מולו את מצב הזכויות במקרקעין, כפי שהיה עליו לעשות בטרם החתימה על ההסכמי המכר, כאשר בסיכומי התשובה שהגיש התובע, הוא הפנה לכך שבסיכומי הנתבע (בסעיף 14), טען הנתבע כי הוא יודע שהתובע "מחזיק בחלקה משך שנים רבות". לטענת התובע, התעלמותו של הנתבע מהחזקתו במקרקעין, נגועה בחוסר תום לב.
3. הנתבע טען כי הוא לא ידע שהתובע טוען שיש לו זכויות בעלות לגבי המקרקעין, כי הוא לא חייב היה לפנות אל התובע טרם ביצוע העסקה, וכי אי יצירת הקשר עם התובע אינה מלמדת על חוסר תום לב. בחקירתו טען הנתבע כי בדק את המקרקעין לפני שקנה אותם, לא היה אף אחד במקרקעין וכי כל מה שהיה שם הם כמה עצים וכמה ארגזים, וכי לא ידע שהתובע מחזיק במקרקעין (עמ' 54, שורות 22-36, ועמ' 57, שורות 1-3). הנתבע עוד טען בחקירתו הנגדית כי ידע לראשונה שהתובע מחזיק במקרקעין בשנת 2012 (כלומר, אחרי רישום הזכויות על שם הנתבע), ואז - ביקש מאח שלו שידבר עם התובע על מנת להוציא אותו מהמקרקעין. לטענתו, לאחר שאחיו דיבר עם התובע, התובע ביקש מהנתבע שימכור לו את המקרקעין (עמ' 57, שורות 1-21).
4. עמדתי במחלוקת זו הינה שהנתבע פעל בתום לב.

כפי שסוכמה ההלכה בע"א 8609/15 מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל, פסקה 9 (3.5.2017), להלן: "עניין מוסטפא":

"תום הלב הנדרש מהקונה השני הוא תום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי.

במסגרת תום הלב הסובייקטיבי תבחן ידיעת הקונה השני על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין הכרח כי הקונה השני ידע בפועל על העסקה, ודי בכך שפעל בעצימת עיניים וחשד בקיומה של עסקה כדי לבסס חוסר תום לב.

במסגרת הדרישה לתום לב אובייקטיבי יבחן האם הקונה בדק את פנקס רישום המקרקעין או את מצב ההחזקה במקרקעין טרם התקשר בעסקה (עניין לחאם, פסקה 13; עניין זריק, פסקה 23; ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, פסקה 32 (14.4.2010))."

1. באשר לתום הלב הסובייקטיבי – אני מאמצת את עדותו של הנתבע לפיה הוא לא ידע על טענותיו של התובע לגבי זכויות במקרקעין עובר לכריתת ההסכמים עם המנוח, וכדבריו: "מלפני שקניתי לא ידעתי שהו מחזיק בחלקה" (עמ' 57, שורה 3), ובהמשך העיד כי הוא ידע על טענותיו של התובע רק בשנת 2012, אז ביקש מאח שלו שידבר עם התובע ויבקש ממנו לפנות את הציוד שלו שקיים בשטח, ואז התובע הציע לו לשקול לבצע עסקת חליפין (עמ' 57, שורות 10-21). הנתבע הסביר בהמשך, כי אותו אח (נסאר) נפטר – ולכן הוא לא העיד בתמיכה לגרסת הנתבע. אני מאמצת את גרסת הנתבע בהקשר זה, כאשר למעשה אין כל ראיה להיפוכו של דבר, כלומר – אין ראייה לכך שהוא כן ידע על השימוש שהתובע עושה בשטח, ואף אין בסיס לטעון כי הנתבע פעל תוך עצימת עיניים (והשוו לע"א 3099/10 אבו שקרה נ' חדאד (9.10.2012).
2. באשר לתום הלב האובייקטיבי – אמנם הנתבע לא בדק את המצב בלשכת רישום המקרקעין, אך הסברו לגבי מחדל זה מקובל עלי, והוא כן ביצע ביקור בשטח לבדוק את מצב החזקה במקרקעין.

הנתבע נשאל אם בדק בלשכת רישום המקרקעין את מצב המקרקעין לפני שביצע את העסקה עם המנוח, והשיב כי הוא לא בדק את "הנסח" כיון שהמנוח היה בן דוד שלו, כיון שהוא היה שותף של המנוח בחלקה אחרת, היו ביניהם יחסי אמון והוא ידע שהחלקה שייכת למנוח, לאחר שבוצעה חלוקה בין המנוח לבין האחים של המנוח, ולא היה צריך לבדוק את זה (עמ' 56, שורות 29-34). הסבר זה, בנסיבות, ותוך ששוקלים את ההתנהלות של כל הגורמים במעורבים – מספק.

לגבי הביקור בשטח - אני מאמצת את עדותו של הנתבע, לפיה הוא ביקר בשטח לפני הרכישה וכי במועד הביקור לא ניתן היה לראות אינדיקציות לכך שמישהו מחזיק בפועל בשטח, וכי כל מה שהיה שם היו מה עצים וכמה ארגזי פלסטיק (עמ' 54 שורות 21-31). לשיטתי – אם בשטח היו כמה ארגזים, אין בכך כדי ללמד בהכרח על החזקה בפועל של השטח, ויכול להיות בהחלט שמישהו ניצל את המגרש הריק לזריקת או הנחת הארגזים. באשר למה שניתן היה לראות בשטח, טענת הנתבע מקבלת חיזוק מהתיאור של המקרקעין בחוות הדעת של שני השמאים. שמאי התביעה מתאר את המקרקעין כשטח ריק, אשר עבר עבודות יישור עם כורכר, ומשמש לאחסנה של ארגזים מפלסטיק ולחנייה של משאיות (סעיף ג'2, עמ' 2). שמאי זה אף מצרף שתי תמונות לחוות דעתו, כאשר ניתן לראות בתמונות את משטח הכורכר וכמה עצים – בתמונה העליונה נראית משאית ובתמונה התחתונה – ערימה של ארגזי פלסטיק ריקים. שמאי ההגנה מתאר את המקרקעין באופן דומה, כשטח ריק שעבר יישור ומשמש כחניה, וצורפה לחוות הדעת תמונה (סעיף 4, עמ' 3) שם רואים שטח מיושר, עם כמה עצים ושתי משאיות. סביר להניח שמישהו ביצע את עבודות היישור בשלב מסוים, אך הדבר עדיין לא מלמד על החזקה בפועל של גורם זה או אחר במועד שבו בחר הנתבע להתקשר עם המנוח. הנתבע רשאי היה להסתמך על הצהרת המנוח בהסכמים, לפיה המנוח בעל הזכויות ובעל החזקה, כי המקרקעין נקיים מכל זכות של צד שלישי וכי הנתבע יכול לקבל את החזקה בשטח מיד לאחר חתימת ההסכם (וראו את סעיפים 5, 7, 8 ו-17 בשני ההסכמים). כל עוד בביקור בשטח לא ניתן היה לראות מישהו שעושה שימוש תכוף במקרקעין, או מבנה, או מחוברים, או פעילות ספציפית של צג שלישי – יש להסתפק בכך.

זאת ועוד. התובע טוען (בסעיף 42 לתצהיר ת/1) כי הנתבע הוא הבעלים של שתי חלקות הסמוכות לחלקה שבה עסקינן (חלקות 52 ו-65 באותו הגוש), וכי הוא מעבד את החלקות ומוסק את עצי הזית שקיימים שם – ולכן, חייב היה לראות את השימוש שהתובע עושה במקרקעין וחייב היה לדעת כי התובע "נוהג במקרקעין מנהג בעלים" – היות וגם "כל הכפר" יודעים שהתובע מחזיק במקרקעין (עמ' 19, שורה 19). עוד טען התובע כי הנתבע היה נוהג לשתות קפה עם התובע בחלקה המדוברת, ומעולם לא העלה טענה כי הם יושבים ושותים בחלקה שלו, והנתבע מעולם לא דרש מהתובע לפנות את החלקה (עמ' 19, שורות 21-26). אלא שטענותיו אלו של התובע לא הוכחו, לא זומנו עדים שיכולים לתמוך בהן – והן נותרו בגדר עדות בעל-פה של בעל דין, על כל המשתמע מכך בהתאם לסעיף 54 לפקודת הראיות. הנתבע בתצהירו (סעיפים 35-37) טוען כי ייעודה של החלקה בה עסקינן חקלאי, כי התובע עושה שימוש בחלקה רק משנת 2011, וכי הוא לא ידע שהתובע עושה שימוש בחלקה לפני העסקאות עם המנוח, ככל שהיה שימוש שכזה, לטענת התובע. הנתבע לא נשאל לגבי טענות אלו בחקירתו הנגדית – ולכן, הן לא נסתרו. מכאן, שאף אם הנתבע "שכן" של החלקה בה עסקינן ומבקר בה לצורך עיבודה או מסיק הזיתים, הוא הצהיר כי לא ידע שהתובע עושה שימוש במקרקעין (כפי שהתובע טוען), וטענה עובדתית זו של הנתבע לא נסתרה.

1. בנוסף, יש לתת משקל משמעותי לכך שהתובע לא רשם הערת אזהרה מטעמו, ויש לדבר השלכות בכמה מישורים.

ראשית, אני סבורה כי מחדלו זה של התובע הוא זה שיכול לעלות כדי חוסר תום לב - וראו באשר לחובת רישום הערת אזהרה מטעמו של בעל העסקה הראשונה כאינדיקציה לתום לבו של הראשון בזמן, את הלכת ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003)); ע"א 7113/11 עזבון המנוח ביאד ז"ל נ' עזבון המנוח לחאם ז"ל, פסקאות 13-8 (27.2.2014); מאמרו של אבי וינרוט "על המשרעת הנורמטיבית בפסק הדין בעניין גנז: בעקבות ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' סאמי אחמד לחאם" הפרקליט נד 187 (2016)).

שנית, אמנם, הנתבע לא בדק את המרשם לפני כריתת ההסכמים, והערת האזהרה לא הייתה מונעת את כריתתם, אבל לו הייתה רשומה הערת אזהרה – הוא היה לומד לדעת על קיומה מיד בבואו לרשום את הערת האזהרה לטובתו, או אז, הייתה "צפה" הבעיה, וניתן היה לפתור אותה בסמוך למועד כריתת הסכמים למול הנתבע, בשעה שהמנוח היה עדיין בחיים. יש לראות כי ההסכם הראשון עם הנתבע נחתם באוקטובר 2009, ההסכם השני במועד סמוך לאחר מכן, בנובמבר 2009 דווחו העסקאות לרשויות המס, ובמחצית דצמבר נרשמה הערת האזהרה לטובת הנתבע. כלומר, שהטיפול בהסדרת העסקה עם הנתבע בוצע במהלך החודש וחצי לאחר כריתת ההסכמים, בשנת 2009, ניתן היה אז לראות אם קיימת הערת אזהרה לטובת התובע ולמצוא פתרון לטענותיו (ככל שהיו), והמנוח נפטר רק בשנת 2015.

שלישית, אפנה לעמדתו של כב' השופט עמית בעניין מוצטפא, פסקה 9, לאמור:

"לכשעצמי, נוטה אני לדעה כי יש להחמיר עם קונה ראשון שלא פעל לרישום הערת אזהרה, ולהטיל עליו את הנטל להראות כי הקונה השני בזמן פעל בחוסר תום לב או כי ידע או צריך היה לדעת אודות העסקה הראשונה (עניין לחאם, פסקה 12; ע"א 368/15 ג'וזיף נ' ג'רייס, פסקה 4 (12.4.2016) (להלן: עניין ג'וזיף))."

משמע, שבמקרה הנוכחי, ושעה שהתובע לא רשם הערת אזהרה לטובתו, הנטל להוכיח שהנתבע היה חסר תום לב רובץ על שכמו של התובע (והנתבע אינו מי שצריך להוכיח שהוא כן היה תם לב בעת ביצוע העסקה או בעת הרישום שלה). התובע לא הצליח להרים את הנטל, ולמעשה לא סיפק כל ראיה בתמיכה לטענתו לגבי חוסר תום הלב הנטען, למעט טענתו בעלמא לפיה "הנתבע ידע שאני מחזיק במקרקעין", ללא כל תימוכין לגבי "ידיעה" זו, ובניגוד לטענת הנתבע ההפוכה.

1. לפיכך הנתבע פעל בתום לב, בעת ביצוע העסקה למול המנוח (אוקטובר 2009) ועד הרישום (מרץ 2010), הוא שילם את התמורה בגין העסקה עם המנוח והיא הסתיימה ברישום.

סוף דבר -

1. מהמקובץ עולה כי עסקת המכר בין התובע לבין המנוח לא הוכחה. עסקינן במשוכה גבוהה שהיה על התובע לעבור, בהינתן כי אותו הסכם מכר נטען לא נרשם, ולא שוכנעתי כי במסמכים שהציג התובע יש כדי להוות ראיות מספקות לביסוס טענותיו. במקביל, טענות התובע נגד תוקפה של עסקת המכר שנכרתה בין הנתבע לבין המנוח, נדחות. התובע לא צלח בהוכחת טענתו כי מדובר בעסקה "מפוברקת" עם הנתבע. לחילופין, אף אם שתי העסקאות קיימות ונוגדות, זכותו של הנתבע גוברת מאחר והעסקה עמו נרשמה, התמורה שולמה והנתבע פעל בתום לב.
2. אשר על כן, התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבע הוצאות משפט בסך 12,000 ₪ (כולל מע"מ) בתוך 30 יום מהיום.

ניתן היום, ז' סיוון תשע"ח, 21 מאי 2018, בהעדר הצדדים.