מבוא

1. לפניי בקשת הנאמן על נכסי החייב עו"ד אורי לונטר (בהפטר) (להלן בהתאמה: "הנאמן" ו"החייב") לסעד הצהרתי לפיו הסכם מתנה מותנה מיום 24.6.2003 שהוצג על ידי המשיב, הלא הוא אביו של החייב, הינו הסכם למראית עין שיש להורות על ביטולו.
2. עוד מבקש הנאמן סעד הצהרתי לפיו הסכם מימון מיום 10.8.2005 שהוצג על ידי המשיב, וכן כתב המחאת זכות מיום 10.8.2005, הם הסכמים למראית עין שיש להורות על ביטולם.

רקע עובדתי

1. נגד החייב נפתחו הליכי פשיטת רגל בחודש מרץ 2016 בעקבות פסק דין כספי שניתן נגדו בגין חוב שלפרעונו ערב בשנת 2006, ואשר בקשר אליו הוגשה נגדו תביעה כספית עוד ביום 13.4.2008.
2. אחד מנכסי החייב היתה קרקע חקלאית באבן יהודה הרשומה על שמו, בשטח בלתי מסויים של 500 מ"ר מתוך 17,970 מ"ר (גוש 8014 חלקה 7) (להלן: "הקרקע"). שווי הקרקע נאמד בכ- 425,000 ₪ במימוש רגיל (ובסך של 244,250 ₪ במימוש מהיר).
3. הקרקע לא מומשה במהלך הליך פשיטת הרגל. ביום 3.8.2019 ניתן לחייב הפטר מותנה בכפוף לתשלום סך של 226,165 ₪, וכן בכפוף להתחייבותו שלא להתנגד לכך שהקרקע תיוותר בידי הנאמן לצורך מימושה, וכן שלא להפריע ולא להתנגד לכל הליך משפטי שהנאמן ינקוט בקשר לכך. מששילם החייב את הסכום הנדרש, ההפטר המותנה הפך לחלוט ביום 25.8.2019.
4. הנאמן ביקש ביום 4.11.2019 לממש את הקרקע, אך נתקל בהתנגדות מצד המשיב. זה האחרון הציג שלושה מסמכים שעל יסודם טען כי הוא הבעלים שביושר של הקרקע.

המסמך הראשון הוא הסכם מתנה מותנה מיום 24.6.2003, בין הוריו של החייב לבין החייב, לפיו מעניקים ההורים לחייב את הקרקע, תוך קביעתו של תנאי מפסיק לפיו אם הם יעמידו מימון לחייב או אם ייפתחו נגד החייב הליכי פשיטת רגל, אזיי המתנה תוחזר לידי הנותנים (להלן: "הסכם המתנה המותנה").

המסמך השני הוא הסכם מימון מיום 10.8.2005, בו נקבע כי החייב ביקש מימון מהמשיב עד לסכום של 180,000 ₪ , והמשיב הסכים להעמיד מימון כאמור, בכפוף לתנאי המפסיק בהסכם המתנה שבהתאם אליו החייב ימחה למשיב חזרה את זכויותיו בקרקע (להלן: "הסכם המימון").

המסמך השלישי הוא כתב המחאת זכות מיום 10.8.2005, לפיו ממחה החייב את כל זכויותיו בקרקע לטובת המשיב, נוכח הסכם המימון שנכרת בין השניים (להלן: "כתב המחאת הזכות").

1. ביום 20.1.2020 נערך דיון בבקשה. נוכח טענות חדשות שהעלה הנאמן בסיכומיו בתגובה למסמכים שהציג המשיב, טענות שהיוו הרחבת חזית ביחס לבקשה המקורית, הותר לנאמן למחוק את הבקשה. עוד נקבע כי הנאמן יהיה רשאי להגיש בקשה חדשה, כדי שיוכל לכלול את כל הטענות המשפטיות שהעלה לראשונה בסיכומיו.
2. ביום 4.5.2020 הוגשה הבקשה הנוכחית. לאחר מכן הוגשו תשובת המשיב וכן תשובת החייב (שקיבל רשות מבית המשפט להשיב על טענות הנאמן, חרף התחייבותו שלא להפריע לנאמן בהליכים למימוש הקרקע, וזאת כדי שיוכל להגן על שמו הטוב בהיותו עו"ד פעיל). לבסוף הוגשה תגובת הנאמן והבקשה נקבעה לדיון ולחקירת מצהירים.
3. מטעם המשיב העידו שלושה עדים: הוא עצמו, החייב וכן מכר של המשיב בשם עמי פילבסקי.
4. לאחר מכן סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב.

טענותיו של הנאמן

1. הנאמן טוען כי שלושת ההסכמים שהציג המשיב לתמיכה בטענותיו (הסכם המתנה המותנה, הסכם המימון וכתב המחאת הזכות) הם הסכמים למראית עין שיש להורות על ביטולם. לדברי הנאמן, בעקבות הדיון שנערך בבקשה הראשונה הוא פנה ללשכת רישום המקרקעין והזמין את תיק הנכס. כאשר תיק הנכס נמסר לעיונו, הוא מצא בתוכו שטרי מכר ללא תמורה, בחתימת המשיב ורעייתו, וכן תצהיר מתנה, המעידים על העסקה האמיתית שנכרתה בין כל המעורבים, קרי, מתנה בלתי מותנית שהעניקו המשיב ורעייתו לשלושת ילדיהם (החייב ושתי אחיותיו), ואשר על יסודה נרשמה הקרקע על שמו של החייב. לעומת זאת, המסמכים שהציג המשיב במסגרת ההליך המשפטי לא היו מצויים כלל בתיק הנכס, ומכאן מסקנתו של הנאמן כי מדובר במסמכים פיקטיביים שנועדו לחלץ את הקרקע מידי הנאמן.
2. הנאמן טוען כי הנכס רשום כיום על שמו של החייב בלשכת רישום המקרקעין וכי מדובר ברישום בעל אופי קונסטיטוטיבי, קרי, רישום המעיד על בעלותו של החייב בקרקע, ללא כל סייג או תנאי. על כן, המשיב, המנסה לטעון אחרת, הוא שצריך להוכיח כי הבעלות חזרה אליו, ונטל זה לא הורם על ידו.
3. הנאמן מפרט שורה של מה שהוא מכנה "אותות מירמה" התומכים במסקנה כי ההסכמים שהציג המשיב הם מסמכים פיקטיביים. ראשית, בעוד שהעסקאות שערכו המשיב ורעייתו עם שתי אחיותיו של החייב לא כללו כל תנאי מפסיק, הרי שמשום מה דווקא העסקה עם החייב לוותה באותם שלושה מסמכים חיצוניים. כמו כן, המסמכים הללו הוצגו לראשונה רק ביום 4.11.2019, שלוש שנים לאחר שנפתחו הליכי פשיטת הרגל נגד החייב. עוד מצביע הנאמן על העובדה שהמשיב והחייב מעולם לא טרחו לעדכן את משרדי מיסוי מקרקעין ולשכת רישום המקרקעין על השבת הזכויות בקרקע מן החייב לידי המשיב, בעוד שהם עדכנו את משרדי מיסוי המקרקעין בנוגע לעסקת המתנה האמיתית והבלתי מותנית. בנוסף, המסמכים החדשים מעולם לא הוגשו לתיק הנכס בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, למרות שמי שטיפל בעסקת המתנה המקורית והאותנטית היתה עו"ד איריס ווגסטף, הרי שהיא לא היתה מעורבת כלל בהכנת המסמכים הפיקטיביים, וגם לא זומנה לעדות מטעם המשיב. בנוסף, המשיב לא רשם הערת אזהרה לטובתו על הקרקע כפי שניתן היה לצפות לו המסמכים הפיקטיביים היו מבוססים על עסקה אמיתית. עוד טוען הנאמן כי לא הוצגה כל ראיה על מימון כביכול שהעמיד המשיב לחייב. הנאמן גם מצביע על כך שהקרקע הומחתה כביכול רק למשיב, ולא לרעייתו, למרות שזו היתה אף היא הבעלים המקורי שלה בטרם עסקת המתנה האמיתית.
4. הנאמן טוען בנוסף כי המשיב "ישן על זכויותיו" עד לחודש יולי 2019 ולא טען לפני כן כי הקרקע חזרה אליו, מה שמעיד כי ויתר על זכויותיו בקרקע, אם בכלל היו לו כאלה, במיוחד נוכח העובדה שהוא ידע על קריסתו הכלכלית של החייב שהתרחשה עוד בשנת 2008, וכן על פתיחת הליכי פשיטת הרגל שלו בשנת 2016.
5. עוד טוען הנאמן כי הסכם המתנה המותנה הוא הסכם פסול שנועד לרמות את בית המשפט ואת נושיו של החייב.
6. לבסוף טוען הנאמן כי אין למשיב כל זכות שביושר בקרקע וכי הוא לא דאג להעביר את הקרקע חזרה על שמו, לא טרח לרשום הערת אזהרה על הקרקע, לא דיווח על העסקה המותנית למשרדי מיסוי מקרקעין ולא פעל בשום דרך שהיא לשמירה על זכויותיו הנטענות בקרקע, ובכך יצר מצג כלפי הנאמן ונושי החייב כי אינו עומד על זכותו הנטענת בקרקע.

טענותיו של המשיב

1. המשיב טוען כי כוונתו היתה ליתן מתנה שלא תגיע לבסוף למי שלא נועד לקבלה, קרי, לנושיו של החייב. לדידו, הנאמן מבקש להתערב שלא כדין, מתוך מטרה להעשיר את קופת פשיטת הרגל, ברצונו החופשי של נותן המתנה. הנאמן לא הרים את הנטל המוגבר והכבד המוטל עליו, הקרוב לנטל ההוכחה בהליך פלילי, להוכיח את טענותיו בדבר קיומם של מסמכים שנערכו למראית עין וכן בדבר הסכם פסול או קנוניה כלשהי בין המשיב לחייב.
2. המשיב טוען כי אין כל רבותא בכך ששלושת המסמכים שבמחלוקת לא הופקדו לתיק הנכס בלשכת רישום המקרקעין, משום שאין כל חובת הפקדה כזו לפי תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב- 2011, מה גם שהסכם המימון והמחאת הזכות נערכו בשנת 2005, בעוד שעסקת המתנה נערכה בשנת 2003.
3. באשר לעובדה שהסכם המתנה המותנה מיום 24.6.2003 נחתם כחצי שנה לאחר תצהירי המתנה מיום 27.11.2002, טוען המשיב שהסכם המתנה המותנה משלים את התצהירים ומבטא באופן מלא את כוונתם של נותני המתנה.
4. המשיב טוען כי לא היה טעם לזמן לעדות את עו"ד ווגסטף משום שלא היתה מחלוקת על כך שהחייב הוא שניסח את המסמכים שבמחלוקת, ועו"ד ווגסטף לא היתה מעורבת בכך בכלל, כשם שלא היתה מעורבת בעסקת המתנה המותנית ובהסכם המימון וכתב המחאת הזכות. היא אף אמרה בשעתו לב"כ המשיב כי לא זכורים לה כלל פרטי הענין.
5. המשיב טוען כי המחאת הזכות כוחה יפה גם נגד נאמן בפשיטת רגל, וכי הוא צירף אסמכתאות להוכחת המימון שהעמיד לחייב, בסכום של כ- 700,000 ₪.
6. עוד טוען המשיב כי תוצאת ביטול ההסכמים שבמחלוקת אינה מימוש הקרקע בידי הנאמן, אלא השבתה לידיו של המשיב, שהרי הסכמים אלה הם חלק בלתי נפרד מעסקת המתנה שמכוחה עברה הקרקע לבעלותו של החייב, ואם ההסכמים בטלים, כך גם המתנה בטלה.
7. המשיב טוען גם שהנאמן מעלה טענות עובדתיות ומשפטיות סותרות, בכך שהוא טוען כי מדובר בהסכמים למראית עין ולחלופין שמדובר בהסכמים פסולים.
8. המשיב מוסיף וטוען כי הנאמן מנהל נגדו "מסע דייג" פסול תוך שינוי גרסאות וטענות, והכל תוך הפרת חובתו המוגברת לנהוג בהגינות ובתום לב. זאת, כאשר העשרת קופת הנושים אינה חזות הכל. בנוסף, הגשת הבקשה החוזרת היא צעד קנטרני וקנטרני מצידו של הנאמן, המהווה ניצול לרעה של הליכי משפט, לאחר שהנאמן נכשל בניהול הבקשה המקורית.
9. המשיב טוען כי יש ליתן אמון לא רק בעדותו שלו ובעדותו של החייב, אלא גם בעדותו של עמי פילבסקי, אשר אישר כי כבר בשנת 2003 ראה במו עיניו את הסכם המתנה המותנה.
10. באשר להמנעות מדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין על המחאת הזכות חזרה למשיב, טוען המשיב כי לא מדובר בעסקה הטעונה דיווח, שכן לא מדובר בעסקה חדשה במקרקעין אלא בביטול עסקת המתנה משנת 2003.
11. עוד טוען המשיב כי אי רישום הזכויות בקרקע על שמו איננו בבחינת חוסר תום לב ואיננו מהווה התרשלות שיש בהן כדי לשלול ממנו את זכותו המעין קניינית בקרקע, וזאת בהסתמך על ההלכה שנפסקה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999)‏‏ (להלן: "אהרונוב"), בה הוכרה זכות שביושר מתוצרת הארץ שכוחה יפה גם נגד צדדים שלישיים.
12. לבסוף טוען המשיב כי הנאמן עצמו הוא שהשתהה, משום שהמסמכים שבמחלוקת מצויים ברשותו עוד משנת 2016, ולמרות זאת הנאמן לא טרח לרשום הערה כלשהי ביחס לקרקע, מה שמעיד כי ידע שהקרקע אינה חלק מנכסי החייב. רק בשנת 2019 נזכר הנאמן לפתע לטעון שהחייב עדיין הבעלים של הקרקע. מנגד, למשיב לא אצה הדרך לרשום את הקרקע על שמו, משום שלא היתה כל כוונה לממש את הקרקע ובשים לב לכך שמדובר ביחסים שבין אב לבנו.

דיון והכרעה

1. לאחר עיון בטיעוני הצדדים ובחומר הראיות, באתי לכלל מסקנה כי דין בקשת הנאמן להתקבל, וכי המסמכים שבמחלוקת הם חסרי תוקף כלפי הנאמן, וזאת מן הטעמים שיפורטו להלן.
2. אין חולק כי בתיק הנכס של הקרקע, המצוי בלשכת רישום המקרקעין בנתניה, נמצאו אישורים של הרשויות השונות (רשות מקומית, רשות המסים וכו') לצורך העברת הזכויות שהיו למשיב ולרעייתו בגוש 8014 חלקה 7 (1,500 מ"ר מתוך 17,970 מ"ר) על שמם של החייב ואחיותיו. כמו כן, בתיק הנכס מצוי שטר מכר המעיד על כך שביום 25.6.2003 העבירו המשיב ורעייתו את מלוא זכויותיהם בגוש 8014 חלקה 7 (1,500 מ"ר מתוך 17,970 מ"ר), בחלקים שווים לחייב ולאחיותיו. בנוסף מצוי בתיק הנכס תצהיר מיום 27.11.2002, בחתימת החייב ואחיותיו, המעיד כי הוריהם העבירו להם ביום 27.11.2002 את מלוא זכויותיהם במקרקעין, במכר ללא תמורה. כמו כן מצוי בתיק הנכס תצהיר של המשיב ורעייתו, אף הוא מיום 27.11.2002, המעיד כי ביום זה העבירו המשיב ורעייתו לחייב ולאחיותיו את מלוא זכויותיהם במקרקעין, בחלקים שווים, במכר ללא תמורה. על תוקפם של מסמכים אלה אין חולק.
3. כך גם אין חולק כי הזכויות בקרקע רשומות על שמו של החייב מאז יום 17.9.2003. בנוסף, על זכויותיו של החייב רשומות ההערות הבאות: צו מניעה של בית המשפט המחוזי בתל אביב מיום 12.10.2008 שניתן במסגרת תביעה כספית שהוגשה נגד החייב, וכן צו עיקול של בית המשפט לענייני משפחה מיום 17.3.2009. לעומת זאת, אין למצוא בנסח הרישום של הקרקע כל אות וזכר למערכת ההסכמים המקבילה שנקשרה כביכול בין המשיב לחייב. נציין בהקשר זה כי הסתבכותו הכלכלית של החייב מקורה בערבות שחתם לפרעון חובות של חברה בשליטתו עוד בשנת 2006, שבגינה הוגשה נגדו תביעה כספית כבר בחודש אפריל 2008. פסק הדין שניתן לימים בתביעה זו, הוא שהביא לפתיחה בהליכי פשיטת רגל נגד החייב.
4. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), קובע:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969."

מכאן שהעובדה שהקרקע במקרה דנן רשומה על שמו של החייב ולא על שמו של המשיב, מהווה ראיה חותכת לכך שהחייב, ולא המשיב, הוא הבעלים של הקרקע.

1. בע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ, פ"ד מח(3) 249, 256 (1994)‏‏ עמד בית המשפט העליון על חשיבותו של הרישום בלשכת רישום המקרקעין:

"הרישום על-פי החוק הינו קונסטיטוטיבי (דהיינו, יוצר את הזכות הקניינית), ודבר זה נועד להבטיח שמרב הזכויות במקרקעין ישתקפו ברישומים שבפנקסי המקרקעין, שהינם פומביים ופתוחים לעיני כול, ולחזק את אמינות המרשם: '... בחיים המודרניים חשוב הרישום הן לצורך המדינה וסדריה והן לתועלת האזרח, אשר יוכל לדעת בבואו לעשות עיסקות עם חברו – אם נכס בלתי-נד שייך לו ונקי משעבודים, לגבי עיסקת מכירה וקניה, וגם לגבי מתן אשראי. ... ברור, שכדי שאפשר יהיה להסתמך על הרישומים יש להקפיד על כך שכל עיסקה ועיסקה תירשם בפנקסים ..., כי אחרת אין אפשרות מעשית לא למדינה ולא לאזרחים, לסמוך על הרישומים; ועל-כן גם קביעת כוחו של הרישום כיוצר זכויות (קונסטיטוטיבי) קשורה במידה ניכרת במגמה להשיג מטרות הרישום כאמור' ... הרישום הפומבי בפנקסי המקרקעין הוא שמאפשר לציבור לסמוך על המרשם."

המקרה שבפנינו הוא דוגמא מובהקת למי שמנסה לערער על אמינותו של מרשם המקרקעין, באמצעות טענה לפיה המרשם איננו משקף את מצב הזכויות האמיתי בקרקע; לאמור, למרות שלפי המרשם הציבורי הרשמי המתנהל בלשכת רישום המקרקעין לפי חוק המקרקעין, החייב לבדו הוא הבעלים של הקרקע, הרי שהלכה למעשה, באמצעות מעין "מרשם פרטי" סמוי מעין כל, שהתנהל כביכול בין המשיב לבין בנו החייב, הזכויות בכלל הוחזרו בשלמותן למשיב עוד בשנת 2005. כל זאת, שעה שלמערכת עסקאות נסתרת זו אין כל ביטוי חיצוני במרשם ציבורי כלשהו, וכאשר כל מי שהיה מבקש להתחקות אחר מצבת נכסיו של החייב, למשל, נושיו, באמצעות עיון במרשם המקרקעין, לא היה יכול להעלות על דעתו שהקרקע המוצגת כקרקע בבעלותו הבלעדית של החייב, למעשה כלל אינה בבעלותו, אלא בבעלותו של אביו.

בנסיבות אלה, נדרשות ראיות בדרגת ודאות גבוהה במיוחד על מנת לסתור את אמיתותו של הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ולכן, הנטל שהיה מוטל בהקשר זה על שכמו של המשיב היה כבד. במילים אחרות, לא הנאמן הוא שהיה צריך להוכיח כי המסמכים שהציג המשיב לצורך סתירת הרישום הם מסמכים פיקטיביים, אלא שהמשיב הוא שהיה צריך להוכיח באופן פוזיטיבי כי מדובר במסמכים אותנטיים. כפי שנראה כעת, נטל זה לא הורם על ידו.

1. בנוסף, לא למותר להזכיר את הכלל הראייתי לפיו כאשר מתקיימים אותות של מרמה (Badges of Fraud) בהתנהגותו של נתבע חדל פרעון בכל הנוגע לשאלת מצבת נכסיו, יש בכך כדי להעביר את נטל הראיה לסתור על שכמו של הנתבע דווקא.

וכפי שנפסק בע"א 9178/12 המכללה האקדמית הערבית לחינוך חיפה נ' ג'מאל ח'יר, בפסקה 28, (נבו 24.09.2015)‏‏:

"על פי כללים אלה, ככל שיראה התובע יותר "אותות מירמה", נוצרות למעשה חזקות שבעובדה בנושא, ובמידה שאלה נותרות בלא מענה מצד הנתבע, הן מצביעות על קיומו של מעשה מירמה ..."

על טעמו של כלל ראייתי זה עמד כב' השופט (כתוארו אז) א' רובינשטיין, בע"א 8128/06 יצחק לוינזון נ' נתנאל ארנון (נבו 03.02.2009)‏‏:

"הרעיון שביסוד סעיף זה פשוט: 'יצר לב האדם רע מנעוריו' (בראשית ח' 21), ויהיו שינסו להבריח נכסיהם מנושיהם על ידי רישומם על שם אחר. המחוקק יצר איפוא כלי להיאבק בתופעה זו." (בפסקה י"ג; ראה גם ע"א 1680/03 לוי נ' ברקול פ"ד נח(6), 941 , 946 (2.8.2004)).

כב' השופט רובינשטיין אף מנה מספר דוגמאות לקיומם של אותות מרמה, וביניהם קשרים בין המעביר לנעבר; שמירת הנאה למעביר ושמירת החזקה בידיו; חשאיות בפעילות הכלכלית; חריגה מדרכם המקובלת של עסקים וכו'. או אז, כאשר אותות אלה מתקיימים (כולם או מקצתם), יש בכך כדי להעביר את הנטל לחייב, ועליו להראות כי העסקאות נעשו בתום לב או להסבירן באופן שיניח את הדעת. רשימת אותות המרמה אינה סגורה והיא ניתנת להרחבה או לצמצום, לפי נסיבותיו של העניין. ככל שמצטברים יותר אותות מרמה כך עובר הנטל על הנתבע להפריכן (ע"א 8482/01 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סנדובסקי אילנה (נבו 17.07.2003)‏‏ (בפסקה 5)).

במקרה דנן מתקיימים מספר "אותות מרמה" מהסוג שפורט בפסיקה, שבגינם מוטל הנטל על המשיב להוכיח את האותנטיות של המסמכים שבמחלוקת: מדובר בקשר בין אב (המשיב) לבנו (החייב); הקרקע, שנטען כי עברה לבעלותו של המשיב, נותרה רשומה עדיין על שמו של החייב; הפעילות הכלכלית המשתקפת במסמכים שבמחלוקת, בין המשיב לחייב, היא פעילות חשאית; ההתנהלות העסקית בין השניים – מתנה אשר מותנית בתנאי כביכול- חרגה מהדרך המקובלת של ניהול עסקים. בנוסף, הסתבכותו הכלכלית של החייב התרחשה לכל המאוחר בשנת 2008, כאשר הוגשה נגדו תביעה כספית בגין ערבות אישית עליה חתם, כך שכבר באותה עת נוצר תמריץ לחייב למלט את נכסיו מידי נושיו.

1. לכל אלה יש להוסיף כי גרסתם של המשיב והחייב מוקשית על פניה. הרי ביום 27.11.2002 נחתמו על ידם תצהירי מתנה, הן מצד הנותן (המשיב ורעייתו) והן מצד המקבלים (החייב ואחיותיו), המעידים על העברת הזכויות בגוש 8014 חלקה 7 לחייב ולאחיותיו, ללא כל סייג או רמז לסייג. כך גם נחתם ביום 25.6.2003 שטר מכר המעיד אף הוא על העברת הזכויות ללא תמורה, לחייב ולאחיותיו, ושוב, אין למצוא בו כל סייג ורמז לעסקה אחרת, שונה, שנכרתה במקביל בין החייב להוריו. והנה, ממש במקביל כביכול, ביום 24.6.2003, נחתם הסכם שונה בתכלית בין החייב להוריו, לפיו המתנה שניתנה לחייב היא בכלל מתנה על תנאי, וכי אם החייב יידרש למימון כספי מהוריו או שייקלע להליכי פשיטת רגל, אזיי יחול "תנאי מפסיק", המתנה תתבטל והזכויות בקרקע יחזרו להוריו. נשאלת איפוא השאלה על מה ולמה הסכם זה לא בא לידי ביטוי כלשהו במסמכים הגלויים לעין שהופקדו בלשכת רישום המקרקעין, אשר הציגו מצג בלתי מסוייג של מתנה מוגמרת בין החייב להוריו.
2. יתר על כן, מי שטיפלה בכל הנוגע לעסקת המתנה בין הורי החייב לבין החייב ואחיותיו היתה עורכת הדין איריס ווגסטף, שערכה את תצהירי המתנה ואת שטר המכר ללא תמורה. לפיכך מתבקשת השאלה, שלא קיבלה כל מענה, כיצד זה ייתכן שהעסקה האמיתית בין החייב להוריו- מתנה על תנאי מפסיק- נעשתה בכלל מאחורי גבה של עורכת דין ווגסטף ובלא ידיעתה או מעורבותה. כל זאת, שעה ששורת ההגיון נותנת כי אם אכן הסכם המתנה הסמוי מן העין בין החייב להוריו נחתם ביום 24.6.2003, מי שהיתה אמורה לטפל בכך היתה עורכת דין ווגסטף, שבדיוק יום אחד בלבד לאחר מכן (25.6.2003) החתימה את הנוגעים בדבר על שטר מכר ללא תמורה. זאת ועוד, באותה עת החייב לא היה בעל השכלה משפטית, ולכן אך טבעי היה לצפות שעורכת דין ווגסטף היא שתנסח את הסכם המתנה המותנה. דא עקא, אין חולק כי לעורכת דין ווגסטף לא היה יד ורגל באותה עסקה מקבילה, והדברים נעשו כביכול מאחורי גבה. דבר זה תומך במסקנה כי אותו הסכם המתנה המותנה, החותר תחת המתנה הגמורה והבלתי מסוייגת, לא בא לעולם במועד הנקוב בו אלא רק בדיעבד, לאחר הסתבכותו הכלכלית של החייב שהחלה כזכור בין השנים 2006- 2008, ואולי אף לאחר תחילת הליכי פשיטת הרגל שלו.
3. זאת ועוד. שלושת ההסכמים שבמחלוקת, שנערכו כביכול בשנים 2003 ו- 2005, מנוסחים בשפה משפטית מוקפדת ורהוטה, לעילא ולעילא. לדברי החייב, הוא לבדו ניסח את המסמכים האמורים, אלא שהחייב קיבל את רשיון עריכת הדין שלו רק בשנת 2012 (ע' 5 לפרוטוקול), ואני מתקשה עד מאוד להאמין שהוא היה מסוגל לנסח מסמכים משפטיים ברמה שכזו, בטרם רכש לעצמו השכלה משפטית. כך למשל, המונח "תנאי מפסיק" שנכלל בהסכם המתנה המותנה איננו מונח שגור על פיהם של בריות שאינם משפטנים, ואין זה סביר שהחייב הכיר מונח זה בטרם רכש השכלה משפטית במועד הרבה יותר מאוחר מזה הנקוב בהסכם המתנה המותנה.
4. בנוסף, מבחינה מהותית, קשה לקבל את ההבחנה המוזרה שהמשיב עשה כביכול בין החייב לבין אחיותיו. בעוד שהמתנה לאחיות לא היתה מסוייגת בשום סייג שהוא, דווקא המתנה לחייב הותנתה בתנאי מפסיק שעניינו קריסה כלכלית אפשרית של החייב. אכן, ההסבר שניתן לכך היה שהחייב, בשונה מאחיותיו, ניהל באותה עת עסקים שונים (ע' 9 לפרוטוקול), ולכן היה חשוף לסכנה של קריסה כלכלית, אך עדיין, אני מתקשה להאמין שהורה אשר מבקש להעניק מתנה לילדיו, ואיננו משפטן, יגיע לדרגת כה גבוהה של תחכום ושל ראיית הנולד, עד אשר ייחזה מצב אפשרי של קריסה כלכלית אצל אחד מילדיו (שבאותה עת כלל איננו שקוע בחובות), וידאג להתנות את המתנה שהוא נותן לו בתנאי מפסיק.
5. לכך יש להוסיף כי לא התרשמתי לטובה מעדותו של החייב, שהיתה מיתממת ברובה ובלתי משכנעת. כך למשל, החייב טען שאיננו זוכר את הרקע והנסיבות בהן הוחלט לתת לו את הקרקע במתנה (ע' 6 ו- 7 לפרוטוקול), למרות שמדובר באירוע רב חשיבות עבור כל אדם מן היישוב, שאת נסיבותיו אמור אדם לזכור גם בחלוף 19 שנים. בנוסף, עדותו של החייב היתה חמקמקה במספר עניינים, כגון, כאשר נשאל האם אביו ידע או לא ידע על הסתבכותו הכלכלית בשנת 2016 (ע' 5 לפרוטוקול).
6. כמו כן, ישנו "אות מרמה" נוסף התומך באפשרות שהמסמכים שבמחלוקת נערכו בדיעבד, לאחר הסתבכותו הכלכלית של החייב, ולא בזמן אמת, ושכל מטרתם היתה לנשל את נושיו של החייב מהנכס היחידי שהיה רשום על שמו החייב. הרי לשיטתו שלו, המשיב היה כל כך חרד לזכויותיו בקרקע וכל כך מודע לסיכון הכלכלי הכרוך במתן מתנה לבנו, עד אשר התנה את המתנה שנתן בתנאי מפסיק, צעד שהוא חריג לכל הדעות ובלתי מקובל בעליל ביחסים שבין אב לבנו (במיוחד כאשר המתנה לילדיו האחרים של המשיב לא הותנתה בתנאי דומה). בהינתן עובדה זו, ניתן היה לצפות שמיד כאשר התנאי המפסיק אכן התרחש כבר בשנת 2005, קרי, החייב ביקש וקיבל מימון מהוריו, מיד תועבר הקרקע בחזרה על שמם של המשיב ורעייתו, אלא שדבר זה לא התרחש מעולם והקרקע נותרה כל העת על שמו של החייב. גם העובדה שהחייב הסתבך מבחינה כלכלית כבר בין השנים 2006- 2008 לא הניעה את המשיב לעשות מעשה בקשר לזכויותיו הנטענות בקרקע. לכל הפחות ניתן היה לצפות מן המשיב, כמי שהצהיר על עצמו שהוא חרד מפני מצב בו הקרקע תגיע לידיו של צד שלישי, שמיד בהתקיים התנאי המפסיק הוא ירשום הערת אזהרה על הקרקע, כדי להזהיר את נושיו של החייב שהלכה למעשה הקרקע כבר אינה בבעלותו של החייב. דא עקא, בניגוד למצופה, המשיב ישב בחיבוק ידיים במשך כל השנים מאז שנת 2005 ולא טרח לרשום הערת אזהרה שכזו. הוא גם לא גילה לאיש על כך שהקרקע כביכול חזרה לבעלותו עד לפנייתו לנאמן בשנת 2019, שלוש שנים לאחר פתיחת הליכי פשיטת הרגל נגד החייב (או, לשיטתו של המשיב, בשנת 2016).
7. אכן, מלבד המשיב והחייב, שאת עדותם אני מתקשה לקבל, העיד מטעמו של המשיב ידידו, עמי פילבסקי, אשר עדותו היתה אמינה באופן כללי. העד פילבסקי טען שהחייב הציג לו את הסכם המתנה המותנה עוד בשנת 2003 ועדותו נועדה לבסס את אמינותו של המסמך ולקשור אותו לתאריך הנקוב בו כדי להראות שלא מדובר בהסכם פיקטיבי שבא לעולם רק לרגל קריסתו הכלכלית של החייב. ברם, אין מקום ליתן משקל רב לעדות זו, משום שאני מתקשה להאמין שהעד מסוגל לזכור באמת ובתמים כי המסמך שהוצג לו כעת, הוא בדיוק אותו מסמך שהוצג לו כביכול כבר בשנת 2003, כשם שאני מתקשה להאמין שהעד מסוגל לזכור בשנת 2021, כי המסמך הוצג לו דווקא בשנת 2003, ולא למשל בשנת 2008 (לאחר שהחייב כבר הסתבך כלכלית) או אף מאוחר יותר. כאשר נשאל פילבסקי האם ייתכן שהמסמך הוצג לו לאחר שנת 2003, הוא השיב:

"שאני לא הייתי בטוח אפילו, בתאריך. האמת שלדעתי זה הגיוני, זה מסתדר טוב, כי ב- 2003-04 בדיוק רכשתי אדמה במזכרת בתיה ... וזה מסתדר לי טוב- אילו אמרת לי, כשנתתי את התצהיר, שזה ב- 2005? הייתי אומר: גם יכול להיות." (ע' 24 לפרוטוקול).

ודוק. אם הסכם המתנה המותנה נערך למשל בשנת 2004, ולא בשנת 2003, אין לו כל נפקות משפטית שכן באותו מועד עסקת המתנה כבר היתה עסקה גמורה שביצועה הושלם עם רישום הבעלות בקרקע ביום 17.9.2003 על שמו של החייב, ולכן כדי לבטלה נדרשה עסקה נפרדת וחדשה של העברה מהחייב אל המשיב, הטעונה דיווח לרשות המסים, וכן רישום בלשכת רישום המקרקעין, פעולות שלא ננקטו במקרה דנן. על כן, די בכך שהעד פילבסקי טעה בשנה אחת בלבד בנוגע למועד בו שזפו עיניו לראשונה את הסכם המתנה המותנה, על מנת שעדותו לא תסייע במאום למשיב. כך גם ברור שהעד פילבסקי לא באמת יכול לזכור אם המסמך שהוצג לו לטענתו בשנת 2003 היה זהה להסכם המתנה המותנה המוצג כיום כראיה על ידי המשיב, שהרי המסמך הוצג לו בחטף, לדבריו שלו לפני 18 שנה, ולא נותר לו עותק ממנו. משכך, חרף עדותו של פילבסקי, לא שוכנעתי כי המסמכים שבמחלוקת הם מסמכים אותנטיים שנחתמו בזמן הנקוב בהם.

1. סיכומו של דבר, המשיב לא הרים את נטל הראיה המוטל עליו בהקשר לאותנטיות של המסמכים שבמחלוקת בכלל, ובקשר למועד בו נערכו בפרט.
2. מכל מקום, כפי שנראה כעת, אף אם הייתי מוכן להניח לטובתו של המשיב כי מדובר במסמכים אותנטיים שנערכו במועד הנקוב בהם, וכי לא מדובר במסמכים שבאו לעולם בדיעבד, לקראת פשיטת הרגל הצפוייה של החייב, לא היה בכך כדי לשנות את התוצאה, משום שמדובר במסמכים חסרי נפקות כלפי הנאמן.
3. השאלה שנדון בה כעת היא האם הסכם המימון והסכם המחאת הזכות, בהנחה שאכן נערכו ביום 10.8.2005, ואשר מכוחם התיימר החייב להמחות למשיב את זכויותיו בקרקע, יש בכוחם להטות את הכף לזכותו של המשיב ולחובתו של הנאמן, וזאת בהסתמך על הלכת אהרונוב. לטעמי, התשובה לכך היא שלילית. בענין אהרונוב נפסק כי "עיסקה למכר (מקרקעין או מיטלטלין) מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס. זכות זו היא מעין זכות קניין. היא פועלת כלפי כל אדם, למעט קונה בשוק הפתוח או קונה (שני) מהמוכר שרכש בעלות בהיותו בתום-לב." אלא שבמקרה דנן, בעקבות הכרזתו של החייב פושט רגל, הוקנתה הבעלות בקרקע לנאמן, וניתן אולי לראותו כמי שרכש בעלות בתום לב בנכסיו של החייב, שהרי מדובר בהקנייה מכוחו של הדין. מתעוררת איפה השאלה האם הלכת אהרונוב כוחה יפה גם כלפי נאמן בפשיטת רגלו של חייב. מכל מקום, אף אם לצורך הענין נצא מתוך הנחה שהלכת אהרונוב תקפה גם כלפי נאמן, דומה כי אין מקום להכיר בזכויות שביושר מקום בו הזכויות הנטענות נוצרו בדרך לא דרך כמו במקרה דנן, באמצעות עסקה סמוייה מן העין, שלא קיבלה כל ביטוי בלשכת רישום המקרקעין, ושכל תכליתה היתה ליצור מעין מנגנון "השמדה עצמית" של נכסי החייב בהגיע יום סגריר. הלכת אהרונוב נועדה להגן על מי שרכש זכויות שביושר, קרי, ערך עסקה בתום לב ולתכלית ראויה, שלא קיבלה ביטוי בלשכת רישום המקרקעין מסיבה עניינית כלשהי, להבדיל מהגנה על מי שכל מטרתם מראש היתה להבריח את נכסיו של החייב במקרה של קריסה כלכלית, כמו במקרה כאן, תוך יצירת מצג שווא כלפי נושיו של החייב כאילו הוא בעלים של קרקע שאינה כפופה לזכויות צד שלישי.
4. גם כענין שבמדיניות משפטית, אין לאפשר קיום מנגנון סמוי מהעין של "גלולת רעל" הנכנסת לפעולה מיד עם פשיטת רגלו של החייב, או אם תרצה, מנגנון של "השמדה עצמית" מתוצרת עצמית של חייב פושט רגל, המתפוצץ בפרצופם של הנושים ומאיין את נכסיו של החייב בדיוק ברגע שהוא נקלע להליכי פשיטת רגל, כמו בעניננו. והרי במקרה דנן מדובר במנגנון פנימי וסמוי מהעין מתוצרת עצמית של החייב והמשיב, שאין לו כל ביטוי חיצוני במרשם פומבי כלשהו. כל מטרתו היתה, לשיטתו של המשיב עצמו, למלט את הקרקע מידי נושיו של החייב, אגב התכחשות למרשם הפומבי והמחייב של לשכת רישום המקרקעין, מרשם שעל יסודו יכולים הנושים לכלכל את צעדיהם מול חייב כזה אחר מתוך הנחה בתום לב שהמרשם הפומבי משקף אל נכונה את מסת נכסיו. יהיה זה בלתי סביר בעליל לאפשר לחייבים לשמוט את השטיח מתחת לרגלי הנושים בדיוק ברגע שבו נכסיהם עומדים למימוש, באמצעות מנגנונים מפוקפקים אשר כאלה.
5. לתוצאה דומה נגיע אם נשקיף על העסקה הנסתרת של המחאת הזכות בקרקע (בהנחה שאכן מדובר בעסקה אותנטית ולא במסמך פיקטיבי) כעל שעבוד הקרקע להבטחת האשראי שהעמיד המשיב לחייב. סעיף 2(ב) לחוק המשכון, התשכ"ז- 1967 קובע כי "הוראות חוק זה יחולו על כל עסקה שכוונתה שעבוד נכס כערובה לחיוב, יהא כינויה של העסקה אשר יהא". האפשרות שמדובר בעסקת שעבוד יכולה גם להסביר את העובדה שבפועל, הבעלות בקרקע לא הועברה מעולם משמו של החייב לשמו של המשיב בכל השנים שחלפו מאז נחתם כביכול הסכם המחאת הזכות בשנת 2005. לפיכך, לפי סעיף 4(3) לחוק המשכון, משלא נרשם המשכון, אין כוחו יפה כלפי נושיו של החייב וכלפי הנאמן, שלא ידעו כלל על קיומו (ראה גם ע"א 3911/01 זהר כספי נ' שלמה נס, רואה-חשבון, פ"ד נו(6) 752 (2002)‏‏).
6. לא מצאתי ממש בטענת המשיב לפיה אם המסמכים שבמחלוקת ייפסלו, ממילא תיפסל גם עסקת המתנה כולה, וממילא הקרקע תחזור למשיב. לא מדובר בעסקה אחת שמתבטלת, אלא בשתי עסקאות נפרדות- מתנה גמורה, ונסיון לבטלה. כשלונו של הנסיון לבטל את המתנה בדיעבד, אין בכוחו לגרוע מתקפותה המלאה של עסקת המתנה המקורית והבלתי מסוייגת, כפי שהיא משתקפת הן מהמסמכים המצויים בתיק הנכס בלשכת רישום המקרקעין והן מנסח הרישום של הקרקע, המעיד כי החייב הוא הבעלים.
7. כמו כן יש לדחות את טענת המשיב לפיה יש לזקוף לחובת הנאמן את השיהוי בהגשת הבקשה ואת המנעותו מרישום הערה ביחס לקרקע. אכן, לא ברור מדוע הנאמן נמנע מלרשום הערה בדבר מינויו כנאמן על נכסי החייב, אלא שמחדל זה איננו קשור כהוא זה לשאלה המהותית- מיהו הבעלים של הקרקע. ודאי שאין בכך משום הודאה כלשהי של הנאמן בטענותיו של המשיב, שעה שהקרקע היתה ונותרה רשומה כל העת על שמו של החייב ולא על שמו של המשיב. גם העובדה שבקשת הנאמן הוגשה בחלוף שלוש וחצי שנים מאז תחילת הליכי פשיטת הרגל של החייב, אינה מעידה על ויתור כלשהו מצד הנאמן, אלא רק שלנאמן לא אצה הדרך לממש את הקרקע.
8. בשולי הדברים יש לדחות את טענתו של המשיב לפיה הנאמן ביצע הרחבת חזית אסורה בסעיפים 7 ו- 11 לסיכומיו. בסעיף 7 לסיכומיו ציין הנאמן כי הוא מבקש לאכוף את הסכם המתנה האותנטי ולממש את הזכויות בקרקע, ואילו בסעיף 11 לסיכומים הוא טען שלו ביקשו המשיב והחייב להתנות את עסקת המתנה, הדבר צריך היה למצוא ביטוי בשטר המכר. אין המדובר בהרחבת חזית, שכן ברור כי אם ייפסלו המסמכים שבמחלוקת, ממילא הסכם המתנה המקורי יוותר על כנו וממילא דבר לא ימנע מן הנאמן מלממש את הקרקע. והרי בדיוק לשם מימוש זה הוגשה בקשת הנאמן מלכתחילה. טענתו של הנאמן בדבר הצורך לכלול את ההתנייה בשטר המכר אינה אלא מענה של הנאמן על טענתו של המשיב בסיכומיו, לפיה לא היה צורך לצרף את הסכם המתנה המותנה לתיק הנכס בלשכת רישום המקרקעין.
9. סוף דבר, מכל הטעמים שפורטו לעיל, מוצהר בזאת כי ההסכמים שבמחלוקת הם חסרי תוקף כלפי הנאמן וכי אין בהם כדי לגרוע מבעלותו של החייב במקרקעין. ממילא, אין כל מניעה שהנאמן יפעל ללא דיחוי נוסף למימוש הקרקע.
10. לענין הוצאות הבקשה, יש מקום להתחשב בכך שבקשתו הקודמת של הנאמן נמחקה, ואגב כך נקבע כי הוצאותיה תובאנה בחשבון במסגרת הבקשה הנוכחית. על כן, יש לקבוע לחובתו של המשיב סכום הוצאות מופחת מזה שהיה נפסק לחובתו אלמלא ההליך הקודם. משכך, המשיב יישא בהוצאות הנאמן בסך מופחת של 10,000 ₪.
11. המזכירות תשלח את ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, כ"א אייר תשפ"א, 03 מאי 2021, בהעדר הצדדים.