1. לפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) - 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות").

רקע עובדתי;

2. התביעה עניינה בפיצויים לעיזבון המנוח עיסא יוסף ג'רוס (להלן "המנוח עיסא") בגין הפקעת מקרקעין הידועים כחלקה 1 גוש 10256 (להלן "החלקה"),בהתאם לפקודת הקרקעות.

3. אין מחלוקת בין הצדדים שההודעה על ההפקעה של החלקה, בהתאם להוראות סעיפים 5 ו-7 לפקודה פורסמה, בילקוט הפרסומים מס' 223, ביום 11.04.1952. החלקה נרשמה על שם מדינת ישראל בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות והודעה על כך פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 233 ביום 9.06.1952.

4. אין מחלוקת בין הצדדים שהתובעים הינם יורשיו של עיסא יוסף ג'רוס שנשא בחייו ת.ז. 020391397.להשלמת התמונה יש להדגיש כי כתב התביעה המקורי שהוגש ביום 16/3/2016 כלל עתירה לפיצוי בגין 3 חלקות , אך בשל טענות שעלו בכתב ההגנה מטעם הנתבעת ביחס לחלקות 17 בגוש 10480 וחלקה 12 בגוש 10233 שהמנוח קיבל פיצויים עבור חלקות 12 ו17 בשנים 1957 ו- 1956, פיצויי קרקע, ונוכח קיומם של הסכמי הפיצויים שצורפו לכתב ההגנה תיקנו התובעים את תביעתם, על ידי צמצום התביעה לחלקה מס' 1 בלבד.

המחלוקת בשאלת זהות הבעלים של החלקות;

5. אין חולק בין הצדדים כי מחצית החלקה ,ערב ההפקעה, הייתה רשומה על שם "עיסא יוסף עיסא ג'רוס" כשאין לצד שמו של הבעלים הרשום זיהוי לפי תעודת זהות. לטענת התובעים החלקה עברה הליך הסדר לפני קום המדינה (28.04.1942) באותה עת לא הייתה תעודת זהות ותזכירי תביעות נרשמו ללא תעודות זהות. מטעם התובעים העידו בנו של המנוח תובע מס' 1-מוצג ת/1, וכן אדם נוסף בשם יוסף מובארכי יליד 1933 שהכיר את המנוח.

6. הנתבעת מנגד, אינה מכחישה את העובדה כי המוריש נשא בחייו את מספר תעודות הזהות המוזכרת בתביעה, טענתה של הנתבעת כי לא הוכח שהמנוח אשר על שמו נרשמו הזכויות בנסח ההיסטורי הוא המוריש של התובעים. לטענת הנתבעת, בהעדר ציון תעודות הזהות בנסח ההיסטורי, ייתכן והמדובר באנשים שונים, כך שמי שהופיעו כבעלי החלקות בנסח ההיסטורי אינם המורישים של התובעים. למעשה הנתבעת לא הכחישה באופן מפורש את הזהות בין התובעים לבין הבעלים של החלקה ערב ההפקעה, אלא טענה שעל התובעים להציג ראיות בדבר זכותם לפיצוי הפקעה עבור זכויות המנוח בחלקות

7. שקלתי בכובד ראש את טענות הצדדים, ומצאתי כי במאזן ההסתברויות האזרחי הוכח כדבעי כי המנוח עיסא יוסף ג'רוס אביהם של התובעים הוא הבעלים של החלקה וסבירה יותר בעיני המסקנה לפיה המנוח אשר שמו מופיע בנסח הרישום ההיסטורי הוא אכן המוריש של התובעים, מאשר המסקנה ההפוכה.

8. ראשית, הפסיקה הכירה זה מכבר בקשיים שקיימים בכל הנוגע לנסחים היסטוריים אשר בהם לא צוינו מספרי תעודות הזהות לצד שמות בעלי הזכויות, בפרט כאשר הרישום בוצע לאחר הסדר בתקופת המנדט ולא היו תעודות זהות בנמצא. בע"א 7925/09 עזבון המנוח ח'אלד כסאב סעאבנה נ' רשות הפתוח (17.07.2011), נפסק כי יש להכיר בזכויות של מי שהיה רשום בנסח ההיסטורי למרות שלא צוין מספר תעודת הזהות, וכך ציין בית המשפט העליון (כבוד השופט עמית) באשר לנוהג לגבי רישום השמות במרשם המקרקעין בתקופה שלפני קום המדינה או בסמוך לקום המדינה, לאמור:

"הזכויות במקרקעין היו רשומות על שם עומר כסאב אחמד מוסטפא יחיא וחאלד כסאב אחמד מוסטפא סעאבנה. כפי שנטען, השניים היו אחים, ובספרי המקרקעין נרשמו השמות המרובעים שנהגו להשתמש בהם לפני קום המדינה, דהיינו: שם פרטי, שם האב, שם הסבא ושם אביו של הסבא (ללא שם משפחה). כאשר נערך מפקד האוכלוסין הראשון בשנות ה-50 המוקדמות, נדרשו המתפקדים לנקוב בשם המשפחה שיש לרשום בתעודת הזהות. עומר בחר בשם יחיא (שם המשפחה המצומצם) ואחיו ח'אלד בחר בשם סעאבנה (שם המשפחה המורחב) ... על רקע זה, ובהיעדר אחרים בכפר קרע בעלי שמות זהים, ובהיעדר טוענים אחרים לזכויות במקרקעין במשך למעלה מחמישים שנה, היה מקום לקבל את טענת המערערים."

ביישום מבחנים אלו במכלול הראיות שהוגשו - נסחי הרישום, צווי הירושה התצהירים ת/1 ו-ת/2 - מצביעים על זהות וזיקה בין התובעים לבין מורישם, הבעלים שהיה רשום ערב ההפקעה. לכך יש להוסיף את העובדה, שלא נטען שיש טוענים אחרים לזכויות במקרקעין במשך למעלה מחמישים שנה, או שקיימים אחרים בעיר שפרעם הנושאים אותו שם, מכאן המסקנה שהמנוח המוריש של התובעים הוא הבעלים הרשום לפי נסח הרישום ההיסטורי.

9. שנית, על שם המנוח עיסא היו שלוש חלקות כמפורט בתביעה המקורית שהוגשה לבית המשפט. המדינה בכתב ההגנה טענה כי נחתמו עם המנוח הסכם פיצויים ביחס לשתי חלקות 12 ו-17 בשנים 1957 ו1956 בהתאמה. כעולה מהסכמי הפיצויים עולה כי 'עיסא יוסף גרוס' שחתם על הסכמי הפיצויים נשא תעודת זהות מספר ב/39139 במועד חתימת ההסכם. ברור שטרם חתימת הסכם הפיצויים עם המדינה נערך בירור בידי המדינה שמדובר בבעלים הרשום בנסח הרישום ההיסטורי, והגיעה למסקנה שמדובר בבעלים המקורי. מועד הבירור, בסמוך לחתימת ההסכמים, מעיד שהבירור נערך בזמן אמת בשנים הראשונות לקום המדינה, מה שמחזק את המסקנה כי יש להכיר במנוח כבעלים של חלקה 1. זאת ועוד תעודת הזהות של עיסא יוסף גריס היא אותה תעודת זהות של המנוח כעולה מהסכמי הפיצויים, לאחר שנשווה לנגד עינינו כי שיטת רישום תעודת הזהות השתנתה והאותיות הוחלפו במספרים והוספה ספרת ביקורת ועברו לשיטת 7 המספרים במקום 5 כפי שהיה נהוג, רואים שמדובר באותה תעודת זהות "39139" מה שמחזק ומכריע את הכף לעבר המסקנה שהמנוח הוא הוא הבעלים הרשום ובכך התובעים הוכיחו את זכותם לפיצויים.

10. שלישית, העדים שהעידו מטעם התובעים( מוצגים ת/1 ו-ת/2 ) שהכירו את המנוח והעידו שבאזור שפרעם והסביבה לא היו אנשים שהיה להם אותו שם , ואישור עיריית שפרעם תמך בעדותם. עדותם היא נדבך חשוב במסכת הראיות, לצד הכרת המדינה לפי הסכמי הפיצויים כל אלה מובלים למסקנה כי המנוח הוא הבעלים הרשום.

11. על פי כל האמור, אני קובע כי המנוח עיסא הוא אותו "עיסא יוסף ג'רוס " ז"ל המופיע בנסחי הרישום והוא מורישם של התובעים, ועל כן הזכות לפיצויים עבור הפקעת חלקה מס' 1 נתונה לתובעים, לפי חלקיהם בירושה.

טענת השיהוי;

12. יש להכריע תחילה בטענת הנתבעת לדחיית התביעה על הסף מחמת השיהוי בהגשתה. לטענת הנתבעת הגשת התביעות למעלה מ-60 שנה לאחר מעשה ההפקעה, ללא שהובאו ראיות שמצדיקות את השיהוי הכבד בהגשתן, מחייבת דחיית התביעות על הסף, במיוחד לאור הנזק הראייתי שנגרם לנתבעת בשל חלוף הזמן עד להגשת התביעות.

13. התביעה דנן הוגשה בשנת 2016 בחלוף למעלה מ-60 שנה לאחר מעשה ההפקעה. מדובר אמנם בתקופה ארוכה, שיש בה לכאורה כדי להצביע על השתהות. ואולם, אין חולק כי התביעות הוגשו במסגרת הוראות המעבר שנקבעו בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (12/03/13) (להלן: "הלכת ארידור"), במסגרתה נקבע כי דיני ההתיישנות הרגילים חלים גם על תביעה לפיצויי הפקעה, וניתנה אורכה בת 3 שנים להגשת תביעות מסוג זה. לצד זאת, נקבע בהלכת ארידור, כי דחיית טענת ההתיישנות שהעלתה המדינה אינה מכריעה את גורלה של טענת השיהוי ובעניין זה יש להחזיר את הדיון אל הערכאה הדיונית, על מנת שתתייחס לטענת השיהוי לגופה.

14. טענת שיהוי עשויה להתקבל במקרים בהם ניתן ללמוד על ויתור של התובע על תביעתו או זניחתה; כאשר השיהוי גרם לצד שכנגד נזק ראייתי וכאשר הצד שכנגד שינה מצבו לרעה. כך סוכמו הדברים לאחרונה בע"א 8323/17 מדינת ישראל נ' דניאל יוסף בעהם, (פורסם במאגרים, 20.05.2019), פסקה 29:

"בפסיקה נקבעו שני תנאים הכרחיים להתגבשותו של שיהוי במשפט האזרחי: הראשון, כי השיהוי בהגשת התביעה מבטא את ויתורו של התובע על זכותו; השני, כי בעקבות השיהוי הורע מצבו של הנתבע. לעיתים התייחסה הפסיקה לתנאי שלישי שעניינו כי השיהוי נגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע (ראו: ע"א 7853/02 דוידי נ' חברת מצפה אבו טוב בע"מ, פ"ד נח(5) 681, 693 (2004))."

15. לאחר ששמעתי טיעוני הצדדים בסוגיה זו, סבורני כי אין לשלול מהתובעים פיצויים בגין הפקעת חלקה מס' 1 בשל טענת השיהוי. אין ספק כי פרק זמן למעלה מ-60 שנה להגשת התביעה הינו ארוך ביותר. אולם, הלכה היא כי רק במקרים חריגים ונדירים יקבל בית המשפט טענת שיהוי. אכן, ייתכן כי חלוף הזמן עד להגשת תביעות לקבלת פיצויי הפקעה יכול ויש בו כדי לגרום למדינה נזק ראייתי. אולם במקרה הנדון, טענה זו נטענה על ידי הנתבעת בצורה כוללנית. הנתבעת טענה כי השיהוי גרם לנתבעת נזק ראייתי כבד בכל הקשור לזהות הבעלים של חלקה מס'1 . טענה זו אין לה על מה להתבסס כלל ועיקר. כבר ציינתי לעיל שהמדינה במסגרת חתימת הסכם הפיצויים בגין חלקות אחרות (12 ו17) שהיו בבעלות המנוח, ערכה את הבירור סמוך מאוד להליך ההפקעה והגיעה למסקנה כי המנוח הוא הבעלים, מסמכים אלו לא אבדו ואף צורפו לכתב ההגנה. מתוך הסכמים אלו, וכפי שציינתי לעיל, חתמה את ההסכם עם המנוח תוך ציון תעודת זהותו שתואם, כפי שקבעיתי לעיל, לתעודת זהות המנוח. בפועל לא נגרם כל נזק לנתבעת מהשיהוי בהגשת התביעה, ודין טענתה להידחות.

16. הנתבעת לא טענה כי מסמכים אבדו, ההפך המדינה בתיקים ההפקעה ביחס לחלקות אחרות על שם המנוח שמרה על המסמכים, צירפה את הסכמי הפיצויים וחשוב מכל אין בפיה כל טענה שהמסמכים אבדו או לא ניתן לאתרם. אחרי שניתן פסק הדין בעניין הלכת ארידור, נדונו בבתי המשפט מקרים לא מעטים, אשר התייחסו להפקעות דומות, שתביעות בגינן הוגשו בחלוף שנים רבות ממועד ההפקעה כבמקרה הנדון, ותביעות אלה לא נדחו מחמת שיהוי, אלא שולמו פיצויי הפקעה מכוח סעיפים 12 ו-13 לפקודת הקרקעות. בנסיבות אלה, קבלת טענת השיהוי בעניינם של התובעים, ללא שהנתבעת הראתה שוני מהותי מהמקרים האחרים, תיצור אף אי שוויון וחוסר צדק. לפיכך, דין טענת השיהוי להידחות.

שחרור הנכס- נכס נפקד;

17. במסגרת ניהול ההליך טענה המדינה כי המנוח היה נפקד כמשמעותו בחוק נכסי נפקדים, התש"י -1950, בשל כך הנכס הוקנה לאנ"נ. הנתבעים לא הכחישו את טענת הנפקדות ובמקביל להגשת התביעה פנו לאנ"נ בבקשה לשחרור הנכס בהתאם להוראת סעיף 28 לחוק נכסי נפקדים.

18. במסגרת תיק התקיים מעגל קסמים שלא הביא להתקדמות. הנתבעת לא קיימה את בירור זהות הבעלים הרשום במסלול המנהלי, ובשל כך לא היה ניתן להתקדם בבקשה לשחרור נכס. גם הנתבעת הודתה בכך בסעיף 38 לסיכומי כשציינה: "אולם, לעת הזו, טרם התקבלה החלטת האנ"נ בבקשה(בהינתן המחלוקת בדבר זיהוי המנוח עם הבעלים הרשום כמפורט לעיל) ולא ניתנה תעודת שחרור בגין המקרקעין".

19. תעודת שחרור לא ניתנה בהתאם להוראת סעיף 28 לחוק נכסי נפקדים. אין מניעה מלפסוק בתביעה ולהתנות את ביצוע התשלום בהמצאת תעודה שחרור בהתאם לסעיף 28 לחוק נכסי נפקדים. כלי תקווה שההכרעה בשאלת הבעלות תביא לדיון בבקשת השחרור וקבלת החלטה מוקדם ככל הניתן על ידי המוסמך לקבלה.

פיצויי הפקעה;

20. על רקע האמור, אפנה כעת לבחינת המחלוקת השמאית שבין הצדדים הנוגעת לגובה פיצויי ההפקעה להם זכאים יורשי המנוח עיסא בהתאם להוראות הדין.

21. התובעים הגישו מטעמם חוות דעת של השמאי אבו ריא מהדי והנתבעת מצדה הגישה חוות דעת של השמאי אהרון ויסבלום. השמאים חיוו דעתם לגבי שווין המשתנה של החלקות המופקעות מדי שנה, כנדרש לצורך חישוב הפיצוי על פי סעיף 13 לפקודת הרכישה.

השמאים אף חיוו דעתם לעניין דמי החכירה האבודים על פיהם יחושבו הפיצויים על פי סעיף 13 לפקודה. השמאי אבו ריא מהדי חווה דעתו כי את דמי החכירה האבודים יש לחשב לפי שיעור של 6% מהשווי המשתנה של החלקות.

השמאי ויסבלום העריך את דמי החכירה האבודים עבור דונם אחד בכל חלקה בייעוד למגורים בשיעור של 2.5%, ואילו את דמי החכירה האבודים בקרקע בייעוד חקלאי העריך בשווי 1.5%.

22. הדיון בתיק נקבע לשמיעת ראיות וחקירת המומחים. במהלך חקירת המומחים במסגרת ישיבת ההוכחות מיום 17.7.19 הגיעו הצדדים להסכם דיוני כדלקמן:

"ב"כ הצדדים:

בהמלצת בית המשפט הגענו להסכמה לפיה לצורך פשרה ומבלי שזה ישפיע על תיקים אחרים, שני הצדדים יקבלו את ערכי השווי כפי שנקבעו בשומת הנתבעת, למעט, מקדם קיבולת הבניה יעמוד על 0.75 במקום 0.66; מקדם התוספת לקרקע חקלאית יעמוד על 40% במקום 30%; תתווסף הערכה לשנים 84-85 לפי אותם ערכים של שנת 86 והערכה בשנת 2018 לפיה ערכים של 2017.

אנחנו יכולים להגיש נספח בהתאם למוסכם על השווי. ואת האחוז של דמי השימוש יקבע בית המשפט. הטבלה המתוקנת של השווי המוסכם של המקרקעין יוגש תוך 7 ימים לתיק בית המשפט. נגיש סיכומים לעניין הבעלות ואישור דמי החכירה."

23. להסכמה ניתן תוקף של החלטה ובגדרה ניתנו הוראות להגשת סיכומי טענות במחלוקת שנותרה. החלקה בשטח של 3.429 דונם (חלקו של המנוח מחצית) כאשר השווי המשתנה דונם –חלק המגורים הינו 12,145,833 ₪ ואילו לחלק החקלאי 2.429 דונם הינו 8,822,200 ₪. ראו סיכום מטעם מומחה התובעים בהתבסס על טבלה שנערכה על ידי השמאי ויסבלום הוגשה ביום 10/12/19 תויקה בתיקיית חוות דעת.

24. טרם הגשת הסיכומים מטעם הצדדים, ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8717/17 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל [פורסם במאגרים] (להלן: 'עניין איסמעיל').

למרות שניתנה לצדדים האפשרות לעדכן את חוות הדעת מטעמם, לא עדכנו את חוות הדעת מטעמם לאחר מתן פסק הדין בעניין אסמאעיל ולא חזרו בהם מהסדר הדיוני, ולכן הוריתי על הגשת סיכומים.

מסגרת נורמטיבית;

25. הפיצוי שבמחלוקת עניינו פיצוי המגיע בהתאם לאמור בסעיף 13 לפקודה – פיצוי המתייחס למצב בו חלף זמן רב בין ההפקעה ותפיסת המקרקעין על ידי הרשות המפקיעה לבין מועד תשלום הפיצוי, אז מתווסף לפיצוי גם מרכיב "פירותי".

רכיב זה משקף את הנזק שנגרם לבעל הזכויות, נוכח חלוף הזמן ממועד ההפקעה ותפיסת החזקה ועד התשלום בפועל, כשמטרתו לפצות נפקע על הנזק שנגרם לו בתקופת ההחזקה מצד אחד, ומהצד השני - כדי להמריץ את הרשות המפקיעה לשלם את פיצויי ההפקעה בזמן (ראה ע"א 8937/08 מ"י נ' סלים מוחמד [פורסם במאגרים] ניתן ביום 1/12/11).

יצוין כי סעיף 13 בוטל במסגרת תיקון פקודת הקרקעות בשנת 2010, ואולם במועד הרלבנטי לתביעה דנן, הסעיף היה בתוקף, ואין חולק כי התובעים רשאים להסתמך עליו בתביעתם.

26. התובעים במקרה דנן בחרו במסלול הראשון המצוין בסעיף 17(א) לעיל. היינו – פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה, בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה. משמעות בחירה זו מסלול הפיצוי של קבלת פיצוי פירותי נומינאלי בדמות "דמי חכירה אבודים" בהתאם לסעיף 13(1) לפקודה ממועד תפיסת החזקה ועד לתשלום הפיצוי. בית המשפט העליון עמד על מטרת סעיף 13 ודרך חישוב הפיצוי ב ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר [פורסם במאגרים ] (4.7.2012) כדלקמן:

"מטרתו של סעיף 13 היא להעמיד את הנפקע באותו מצב כספי בו היה עומד אלמלא ההפקעה. מכאן הרציונל מדוע חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה על פי יעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו....מטרת הסעד של סעיף 13 היא לפצות בגין עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה ולא בגין השימוש במקרקעין, ולכן נקבע בפסיקה כי הפיצוי ייעשה בדרך של פסיקת ריבית או לחילופין בדרך של אחוז משווי הקרקע משנה לשנה"

27. כעולה מהפסיקה, דמי החכירה האבודים נגזרים משווים המשתנה של המקרקעין, משנה לשנה, עד למועד תשלום הפיצוי. כדי להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה, נהוג לעשות שימוש בשיטת ההשוואה, במסגרתה נבחנות עסקאות רצוניות שנערכו בפועל בשוק החופשי, בקרקעות בעלות תכונות דומות למקרקעין המופקעים. לאחר קביעת שווי המקרקעין מדי שנה בשנה, יש לגזור מתוך שווי זה את דמי החכירה הראויים, המשקפים את הפיצוי הפירותי.

28. הלכה זו לא שונתה ע"י בית המשפט העליון ב-'עניין איסמעיל', כן לא שונו בפסק הדין שניתן בענין איסמעיל, הלכות קודמות של בית המשפט העליון הן בנושא אסדי – ע"א 4299/15 אסדי נ' מדינת ישראל [פורסם במאגרים] ניתן ביום 8/12/16, שם נקבע כי יש לחשב דמי החכירה האבודים בהתאם ל - 6% משווי המשתנה של המקרקעין משנה לשנה, והן בנושא פאטמה עיסא – ע"א 2797/15 מדינת ישראל נ' פאטמה עיסא [פורסם במאגרים] ניתן ביום 22/5/16, שם נקבע כי ההכרעה אם לחשב את דמי החכירה בשיעור הינה הכרעה שמאית מובהקת.

29. חיזוק לעמדה לפיה פס"ד איסמעיל לא שינה את ההלכות הקודמות נמצא בדברי כבוד הנשיאה חיות בהחלטתה מיום 25/2/20 בבקשה לדיון נוסף בעניין איסמעיל (דנ"א 5261/19), אשר ניתנה טרם הגשת סיכומי הצדדים.

הבקשה לדיון נוסף נדחתה אך כב' הנשיאה הבהירה כי פסק הדין בענין איסמעיל -

"אין בו כדי לשנות מההלכה הנוהגת עמנו ביחס לאומדן שיעור דמי החכירה המגיעים לנפקע, כפורט בפסקה 9 לעיל. לכל היותר, מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית שנפקותה המעשית מצומצמת...נראה כי גם לגישת השופט שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השנייה על בסיס דמי החכירה הנוהגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שמשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים".

30. במסגרת פרשת אסמעיל נדונה שאלת שיעור דמי החכירה, וחוות הדעת העיקרית בו הייתה חוות דעתו של כב' השופט א' שטיין. בהחלטתה כב' הנשיאה חיות, אשר דחתה את הבקשה לקיים דיון נוסף בפסק הדין, קבעה כב' הנשיאה חיות:

"הנה כי כן, נראה כי לגישת השופט א' שטיין ראוי לאמוד את דמי החכירה בחלופה השניה על בסיס דמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, ובכלל זה דמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל. אמת מידה זו אכן שימשה את בתי המשפט השונים לאורך השנים, מתוך הנחה כי רשות מקרקעי ישראל היא המחכירה הגדולה ביותר של קרקעות בישראל וכי דמי חכירה אלו משקפים דמי חכירה ראויים."

הנה כי כן, עולה בבירור מהחלטת בית המשפט העליון כי פסק הדין בפרשת אסמעיל לא בא לשנות "סדרי עולם" ואין בו משום יצירת הלכה חדשה, אלא הוא מהווה לכל היותר נדבך נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת.

31. על כן, במחלוקת האם יש לחשב את דמי החכירה בשיעור 6% כטענת התובעים או 1.5% כטענת הנתבעת , מקובלת עלי עמדת התובעים לפיה שיעור דמי החכירה בגין הפקעת המקרקעין עומד על 6% משווים המשתנה של המקרקעין. שמאי התובעים הסתמך על פסיקת בית המשפט העליון הרואה את הפיצוי בגין דמי חכירה ראויים כאחוז משווי הקרקע, כפי שהוא משתנה משנה לשנה, ואין לו בהכרח זיקה ישירה לסכום דמי השכירות שניתן היה לקבל בפועל מדי שנה. במסגרת חוות דעתו של שמאי הנתבעת, אשר לא תוקנה לאחר פסק הדין שניתן בפרשת אסמעיל, קבע השמאי פיצוי הנגזר כאחוז משוויה המשתנה של הקרקע. שמאי התובעים אזכר כי בפס"ד הייטנר אומצה חוות הדעת במסגרתה נקבעה תשואה של 5% משווי המקרקעין משנה לשנה עד שנות ה-70, ו- 6% תשואה משווי המקרקעין משנה לשנה משנות ה- 80 ואילך. התובעים אף התייחסו לדמי החכירה הראויים הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל, המהווים אמת מידה ראויה לקביעת שיעור דמי החכירה הראויים, בהתאם לסעיף 13 לפקודת הקרקעות.

32. דומה גם כי מרבית בתי המשפט אימצו את שיעור דמי החכירה שנקבע על ידי רשות מקרקעי ישראל גם לאחר פסק הדין בעניין איסמעיל : ראו למשל ת"א 45316-03-16 עזבון המנוח חמד ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (8/3/2020); ת"א 22591-03-16 עזבון המנוח עלי עבד אר-ראזק עבד אל חלים ואח' נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (28/11/2019); ת"א 54621-01-16 ח'ליל נ' רשות מקרקעי ישראל חיפה [פורסם בנבו] (12/3/2020); ת"א 39500-03-16 עזבון המנוח חוסין בכרי ז"ל נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (5/11/2019); ת"א 46550-03-16 עזבון המנוח סוהיל בשארה ח'ורי ז"ל ואח' נ' מדינת ישראל-רשות מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (1/10/2019); ת"א 4149-06-15 עזבון המנוח חיאדרה ז"ל ואח' נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (12/4/2020); ת"א 46244-03-16 דכוור נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (24/06/2020); ת"א 24775-11-10 דבאח נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (23/08/2020); ת"א 38699-03-16 ורהפטינג נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (17/09/2020); ת"א 31642-02-16 אסעד נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (15/09/2020); 34807-03-16 אבו ליל נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (07/09/2020); ת"א 54656-01-16 ח'לאילה נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו] (12/08/2020)).

33. בהקשר זה ראו עמדתו של כב' השופט מ' רניאל, המקובלת עלי לחלוטין, בפסק דינו ב-ת.א. (חי') 51065-03-16 אסדי נ' מדינת ישראל (28/8/19), שניתן לאחר פס"ד איסמעיל, שם הוא אומר:

"אין שוק של ממש להשכרת מקרקעין המיועדים לבניה. יש שוק להשכרת מקרקעין שעליהם מבנים, ושוק להשכרת מקרקעין לחקלאות או לתעשיה, אבל אין שוק נפרד להשכרת מקרקעין המיועדים לבניה. למרות זאת יש לפצות את הנפקעים על דמי חכירה אבודים, שהם דמי חכירה שהיו יכולים לגבות מהשכרת המקרקעין מהמועד הקובע שהוא מועד ההפקעה. לצורך שומת פיצויי ההפקעה בחלק המיועד לבניה, עדיף לפעול לפי שיטת ההשוואה בתוספת התאמות כך שיובאו עסקאות להשכרת מקרקעין שעליהם מבנים, ומתוכן יחולצו דמי השכירות עבור חלק הקרקע. פסק דין איסמעיל עסק במקרה בו השמאים משני הצדדים לא הסתמכו על עובדות מספיקות לצורך עריכת השומות אלא על הנחות והשערות. אין בכך כדי למנוע שומה על פי עסקאות אמיתיות תוך חילוץ והתאמה למקרקעין הנדונים בכל מקרה...

משנדחתה עמדת הנתבעת נותרה העמדה האחרת, של התובע, אך גם לגופו של ענין יש לקבלה. הנתבעת הסכימה במקרים אחרים שהיא גובה 6% כדמי שימוש ראויים במקרה של פלישה למקרקעין. אחזור על דברים שציינתי בת.א. (חיפה) עבאד נ' מנהל מקרקעי ישראל פורסם ביום 31/8/16:"השחקן הראשי בשוק המקרקעין, האחראי למרבית עסקאות החכירה המבוצעות בישראל היא רשות מקרקעי ישראל. לפי הראיות שבפני, במקרה של פלישה היא דורשת וגובה דמי שימוש ראויים לפי 6% משווי הקרקע, משמע הרשות סבורה שאלו הם דמי שימוש ראויים. העובדה שהרשות מסכימה להחכיר בהסכם לפי 5% משווי הקרקע אינה אומרת שאלו הם דמי השימוש הראויים, אלא שזו הסכמת הרשות למרות שדמי השימוש הראויים גבוהים יותר. יש להסיק מכך הודאה של הרשות, היא הנתבעת בפני, שיש לשום את דמי החכירה האבודים לפי 6%. אפילו לא נפרש את מעשיה כהודאה יש לפסוק לפי 6% מכוח הערכת השימוש המיטבי שיניב את הערך הגבוה ביותר, ושנמצא כי יש בשוק עסקאות לפי 6%, אני קובע שיעור זה כדמי חכירה אבודים משווי הקרקע בכל שנה".

34. לאחר עיון בחוות הדעת שהוגשו על ידי הצדדים, ההסכמה הדיונית, אין מנוס אלא לקבוע כי

אין בפנינו די ראיות להוכחה של דמי החכירה שהתקבלו בעסקאות השכרה רלבנטיות ואשר יכולות לשמש כעסקאות השוואה לצורך הערכת דמי החכירה האבודים. חוות הדעת של שני השמאים לרבות זו של השמאי ויסבלום אינן מספיקות כדי לבסס עליהן קביעה קונקרטית לגבי דמי החכירה שהיו נהוגים משנה לשנה בכל שנות הפיצוי באזור החלקות המופקעות, ועל כן הדרך הנכונה לקביעת שיעור דמי החכירה האבודים היא היצמדות לשיעור דמי החכירה שגבתה רשות מקרקעי ישראל.

על כן, לאחר ששקלתי את חוות דעת המומחים, ועל רקע הפסיקה בנוגע לפיצויים שנפסקו על פי סעיף 13 לפקודה, הנני קובע, כי שיעור דמי החכירה לפיו יחושבו הפיצויים לתובעים יהיה 6% משוויה המשתנה של הקרקעות שהופקעו בין ביעוד חקלאי ובין יעוד בניה, מדי שנה בשנה.

סוף דבר:

35. לאור כל האמור אני מורה כי הנתבעות ישלמו לתובעת דמי חכירה בשיעור של 6% מהשווי המשתנה של חלקות המקרקעין המופקעת. הואיל והצדדים הסכימו כי שווי המקרקעין בכל שנה יהיה כאמור בהודעה של השמאי ויסלבום, אני מורה כי הפיצוי יחושב לכל התקופה החל משנת 1982 הנתבעות ישלמו לתובעת החזר אגרת המשפט ושכר טרחה באי כוחה בסך כולל השווה ל- 15% בצירוף מע"מ מסכום הפיצוי.

הסכום ישולם כפוף לקבלת תעודת שחרור בהתאם לסעיף 28 לחוק נכסי נפקדים. אין בקביעה זו כדי להשליך על שיקול דעתו של האפוטרופוס או מיצוי תקיפת החלטה זו במסלול המנהלי, על ידי התובעים.

האפוטרופוס לנכסי נפקדים יפעל למתן החלטה בבקשה-נוכח ההכרעה בשאלת זיהוי הבעלים על פי פסק דיני זה, מוקדם ככל הניתן ובתוך 60 ימים, במידת האפשר.

תוגש פסיקתא לחתימתי.

ניתן היום, י"ד אייר תשפ"א, 26 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.