1. התובעת הגישה תובענה כספית על סך 1,754,582 ₪ כנגד הנתבעת. התובעת היא בעלים של חלקות מקרקעין נשוא התובענה, כאשר היא עצמה נמצאת בהליכי פירוק משנת 1983. המפרק הינו כונס הנכסים הרשמי ותיק הפירוק מתנהל תחת פיקוחו של בית המשפט המחוזי בירושלים. על פי הנטען, בית המשפט הורה למפרק לפעול למימוש נכסי התובעת בישראל.

הנתבעת הינה הוועדה המקומית לתכנון והבניה קריית אתא.

בתביעה נטען שהחלקות נרכשו על ידי התובעת בזמנים שונים עוד לפני קום המדינה במסגרת פעילותה לגאולת קרקעות. בשנת 1983 ניתן צו פירוק לתובעת ומונה מפרק זמני, ולאחר מכן מפרק קבוע.

3. עם מתן צו הפירוק פעל הכנ"ר לאיתור וריכוז נכסיה של התובעת ואותרו בין היתר החלקות נשוא התובענה. הכנ"ר הופתע לגלות שאותן חלקות היו תפוסות על ידי העירייה שעשתה בהן שימוש כמנהג בעלים חרף כך שלא התקבל היתר או רשות מהתובעת על כך ולא שולמו כמובן פיצויי הפקעה. התובעת טענה שנעשו פניות רבות על ידי נציגיה במשך השנים אל הנתבעת במסגרתן הבהירה את המצב האמור.

4. בכתב התביעה פורטו ההפקעות והסכומים שהנתבעת נדרשת לשלם לפי הטענה, כדלקמן:

חלקה 17 בגוש 11010- נרשמה רכישת זכויות על ידי התובעת ביום 1.1.1940. נמצאת בתחום המוניציפלי של ק. אתא בשלמותה על שם התובעת, השטח הינו 1,012 מ"ר. ביום 24.6.14 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות באופן שהנתבעת הפקיעה את החלקה בשלמותה לצורך בנייני ציבור. ביום 24.8.14 נעשו פניות לראש העיר ויו"ר הוועדה המקומית בדרישה לפיצוי בשל רכישת הזכות. לא ניתן מענה לפניה האמורה, כמו גם לפניות נוספות. חוות דעת שמאית של התובעת העריכה שמגיע לתובעת פיצויי הפקעה בסך 950,000 ₪ (נכון ליום 21.9.2014) ללא מע"מ. בתוספת הפרשי הצמדה וריבית הסכום הגיע ל-1,111,500 ₪.

חלקה 20 בגוש 11020- ביום 4.9.1939 בבעלות התובעת 21/41 משטחה הכולל של החלקה (852 מ"ר) ובבעלות אחרים שאינם קשורים לתובעת חלק של 80/164 מהחלקה. ביום 12.3.1992 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות והנתבעת הפקיעה את החלקה שהפכה לקניין העירייה. לא שולמו לתובעת פיצויי ההפקעה. על פי חוות דעת שמאית, מגיעים פיצויי הפקעה בסכום של 145,107 ₪ ללא מע"מ נכון למועד 30.10.1991 כאשר בתוספת הפרשי ההצמדה וריבית הסכום מגיע כולל מע"מ ל-643,082 ₪.

5. התובעת הסתמכה על סעיף 125(א) לחוק המקרקעין להוכחת זכויותיה. נטען שהנתבעת בחרה לעשות דין לעצמה ולפטור את עצמה מתשלום פיצויי הפקעה. נטען שיש בכך הפרה של סעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו ונטען שסמכותה של הרשות הציבורית להפקיע קרקע כפופה לפיצוי כספי, לכל הפחות. נטען שהפקעה ללא תשלום פיצויים מהווה פגיעה בלתי מידתית בקניין.

6. נטען לעילת תביעה בגין אי תשלום פיצויי הפקעה בהתאם לסעיפים 12 ו-20 לפקודת הקרקעות ונטען לקיום עילה לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין.

7. בכתב הגנתה הכחישה הנתבעת את מרבית טענות התובעת ונטען שההפקעות נכללו בארבעים אחוז המותרים להפקעה ללא תשלום. נטען עוד לשיהוי ניכר בהגשת התביעה שמביא למעשה לוויתור על זכויות. הוספו עוד טענות קיזוז בקשר לחלקות אחרות שהיו שייכות לתובעת בנוגע לסכומים שלא שולמו ונטען שחובה של התובעת נכון למועד הגשת התביעה עומד על 1,300,000 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה החוב עולה על סכום התביעה באופן ניכר.

בכתב התשובה התייחסה התובעת לטענות ההגנה וטענה שאין בהן ממש.

סיכומי התובעת

8. נטען שהנתבעת העלתה שלוש טענות עיקריות נגד תשלום פיצויי ההפקעה: שיהוי בהגשת התביעה שלמעשה מהווה וויתור; כי התובעת חייבת לנתבעת סכומים עיקריים העולים באופן ניכר על סכום התביעה- דהיינו; זכות קיזוז; וכי התובעת זכאית לפיצויי הפקעה בסכום זעום ונמוך באופן משמעותי מסכום התביעה.

9. באשר לחלקה הראשונה הוזכר שביום 24.6.14 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות להפקעת המקרקעין בשלמותן. בחלוף 60 יום פנתה התובעת לנתבעת בדרישת פיצויי. היא פנתה בהמשך בדרישות נוספות שלא נענו. נטען שבנסיבות אלה לא ניתן לקבוע שהתובעת השתהתה. נטען שהנתבעת לא עמדה בנטל ההוכחה הנדרש לשם דחיית תובענה מחמת שיהוי. נטען שיש להפעיל עילה זו במקרים חריגים ונדירים בלבד ובהתקיים שני תנאים- ראשון, כאשר מוכח וויתור על זכויות ושני, כאשר מצבו של הנתבע עקב השיהוי השתנה לרעה.

10. נטען שגם טענת הקיזוז לא הוכחה כאשר נטען שביום 19.1.1994 אישר הכנ"ר את תביעת החוב של הנתבעת כנגד התובעת בגין חובות היטל השבחה על חלקות אחרות בבעלות התובעת בק. אתא שאינן שייכות לתובענה הנוכחית. נטען שבניגוד לטענת הנתבעת אין היא זכאית לבצע קיזוז. בנוסף, נטען כי הסכומים שהוזכרו בתצהירי הנתבעת אינם נכונים. נטען שעל מנת שתעמוד לנתבעת זכות קיזוז נגד גוף חדל פירעון עליה להוכיח תחילה כי היא עומדת בתנאים המוקדמים המצטברים לסעיף 74 לפקודת פשיטת הרגל. נטען שאין היא עומדת בתנאים האמורים כאשר לא קיים חוב הדדי, או אשראי הדדי, או עסקים הדדיים בין התובעת לנתבעת. נטען שההפקעה מעצם טיבה היא מעשה בלתי רגיל ויוצא דופן.

11. באשר לטענה שסכום הפיצוי הינו סכום זעום, נטען שטענה זו קרסה לחלוטין שעה שחוות הדעת שניתנה מטעם הנתבעת נסתרה. נטען שהשמאי מטעם הנתבעת ערך חוות דעת בסטייה מהותית מהנחיות השמאי הממשלתי וכי חוות הדעת הייתה נגועה בכשלים וטעויות רבות. נטען שיש לאמץ את חוות הדעת מטעם התובעת. כך ביקשה התובעת להורות שעל הנתבעת לפצות את התובעת בסך 949,660 ₪ ובתוספת מע"מ 1,111,500 ₪.

12. התובעת הוסיפה שיש להעדיף את חוות הדעת מטעמה שהוגשה על ידי השמאי אבירן שפעל בהתאם להנחיות השמאי הממשלתי ביחס לשומת מבני ציבור שיש לעשותה בדרך של השוואה לנכסי מגורים תוך הפעלת מקדמי התאמה מתאימים. נטען שהשמאי דגני אישר שיש לפעול בהתאם להנחיות השמאי הממשלתי אך בפועל לא עשה כן. נטען עוד כי הוא העריך בצורה לא נכונה את שווי הקרקע והתעלם מזכויות בנייה בלתי מנוצלות במקרקעין. נטען עוד כי לא הובא במסגרת השומה שווי המבנה עצמו בניגוד להנחיות השמאי הממשלתי. נטען שבעניין זה יש לאמץ את עמדתו של השמאי אבירן שלא נסתרה.

13. נטען עוד שיש לדחות את טענת הנתבעת שאין לשלם פיצויי הפקעה כיוון שלא פורסמה הודעת הקנייה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות. נטען שמדובר בטענה בלתי רלבנטית ושאין חובה שיתבצע הליך של הקנייה על מנת שתקום זכות של התובעת לקבלת פיצויים. נטען שאין חולק שהרשות תפסה את החזקה בפועל במקרקעין ושעל הקרקע בנוי בית כנסת עם חצר מפותחת ומרוצפת ופיתוח נוסף ועל כן עליה לשלם פיצויי הפקעה. נטען שלא עומדת זכות קיזוז ושדרך החישוב והוספת ריבית והצמדה שביצעה הנתבעת הייתה מוטעית. עוד נטען שלא קיימת זכות קיזוז או זכות להוסיף ריבית והצמדה כאשר התובעת הינה חברה בפירוק משנת 1983 ונטען שעל מנת שזכות הקיזוז תעמוד כלפי חברה לפירוק, על הנתבעת להוכיח שהיא עומדת בתנאים המצטברים שבסעיף 74 לפקודת פשיטת הרגל כאמור לעיל. נטען גם שהתובעת זכאית לקבל פיצויי הפקעה בהתאם לחוות הדעת שהוגשה מטעמה.

סיכומי הנתבעת

14. בסיכומיה ציינה הנתבעת שהתובעת ויתרה על טענותיה בקשר לחלקה 20 בגוש 11020 ולפיכך עסקינן בתביעת פיצויים בגין הפקעה בחלקה 17 בגוש 11010 בלבד.

15. נטען שהמחלוקת נסובה סביב שאלת עצם הזכות לפיצויים נוכח הוראות הדין והפסיקה ובשל שיהוי בו נגועה, לפי הטענה, התביעה. בנוסף, נטען שקיימת מחלוקת באשר לשיעור הפיצוי וחישובו ובדבר הזכות לקיזוז סכום הפיצויים לעומת חוב חלוט הקיים לתובעת אצל הנתבעת בגין היטל השבחה. נטען ששיעור הפיצוי שנדרש על פי חוות דעת השמאי מטעם התובעת לא הוכח והינו גם שגוי ומוכחש. נטען עוד שהתובעת אינה זכאית כלל לפיצוי בשל העובדה כי ערב ההפקעה הייתה החלקה על פי תכנית מאושרת ביעוד דרך. נטען שנטל ההוכחה ביחס לכל האירועים הקשורים לתביעה מוטל על התובעת ונטען שלא הוכיחה זכאות פיצויים. הנתבעת תיארה את הרקע העובדתי-תכנוני לתביעה. נטען שממועד רכישת הקרקע ביום 1.1.40 אושרו שלוש תכניות מתאר שונות ביחס אליהם. התכנית הראשונה מיום 18.4.1940 ייעדה את מרבית החלקה לדרך, למעט שוליים מזעריים שיועדו למגורים. לאחר מכן ביום 19.7.1977 אושרה תכנית כ/98 שייעדה את החלקה לצורך ציבורי. בהמשך פורסמה בין שנת 1980 תכנית כלל יישובית בק. אתא כמ/150 שייעדה את החלקה לבנייני ציבור לא מסחריים. נטען שכ/150 ו-כ/98 נותרו בתוקף. לאחר מכן ב-1992 פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות על הפקעת חלק מהחלקה על ידי הנתבעת. ביום 21.7.2014 פורסמה הודעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות על הפקעת החלקה שנועדה לצורך מבנה ציבור כאשר צוין שעל החלקה חלה תכנית כ/98 שהינה תכנית לאיחוד וחלוקה. נטען שהתכנית שחלה על החלקה טרם שינוי יעודה למבנה ציבור וטרם ההפקעה הראשונה היא תכנית שייעדה את החלקה לדרך. נטען שעל החלקה ממוקם מבנה המשמש בית כנסת שהוקם על ידי עמותות ולא על ידי התובעת.

16. נטען שבחוות הדעת שהגיש השמאי מטעם התובעת הוא התייחס למבנה בית הכנסת וכלל אותו בחישוב פיצויי ההפקעה חרף העובדה שהמבנה לא נבנה על ידי התובעת. נטען שהשמאי לקח בחשבון נתונים כגון שווי הקרקע ושטח הבנוי כמבנה ציבור, שווי המבנה, שווי פיתוח שטח ושווי יתרת זכויות בנייה והגיע למסקנה שהפיצויים מגיעים ל-950,000 ₪. נטען שאופן חישוב הפיצויים לא הוכח ועומד בניגוד לדין. נטען שבתשובה לשאלה כמה הוא מעריך את פיצויי ההפקעה בגין החלקה ללא המבנה השיב השמאי שהסכום עומד על 570,000 ₪ כולל פיתוח ו-504,000 ₪ ללא פיתוח. נטען שסעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות קובע כי אין לקחת בחשבון שיוויים של מבנים שנבנו שלא על ידי בעל המקרקעין. לפיכך נטען שאף אם יידחו הטענות האחרות של הנתבעת יש לדחות את טענת התובעת שהיא זכאית לפיצויים בגין המבנה והפיתוח ולהגדיר כי מירב הסעד המבוקש על ידי התובעת עומד על 210,000 ₪.

17. נטען שהמועד הקובע לחישוב פיצויי הפקעה הוא 60 ימים ממועד פרסום ההודעה על רכישת הקרקע ברשומות. נטען שבהתאם לסעיף 12 לפקודה יש לחשב את הפיצויים מבלי להתחשב בכל השבחה שבוצעה בחלקה לאחר מכן. נטען עוד שייעודים כגון בתי כנסת עונה על ההגדרה של סעיף 12(ג) לפקודה ומשכך אין לקחת בחשבון את ייעודה המיוחד של החלקה. נטען עוד שסעיף 12(ב) לפקודה קובע שאין לקחת בחשבון את שווים של מבנים שנבנו שלא על ידי בעל הקרקע. נטען שהתובעת הייתה הבעלים של החלקה בעת שהייתה מיועדת לדרך. נטען שכתוצאה מתכנית כ/98 בשנת 92' הפכה החלקה לייעוד לבנייני ציבור והושבחה אך לפי סעיף 12(ב) אין לשום את החלקה בהתאם להשבחה אלא על פי התכנית הקודמת וזאת כדי למנוע התעשרות שלא כדין של התובעת על חשבון הציבור. כמו כן נטען שהתובעת לא יכולה לבסס את פיצויי ההפקעה מבלי לכלול את עלות המבנה הקיים בחלקה כאילו בנתה אותו בעצמה. נטען עוד שהתובעת לא זכאית לפיצויי הפקעה בכלל. נטען שטענות התובעת אינן הגיוניות ועולות עד כדי חוסר תום לב כאשר מטרת ההפקעה הייתה לאפשר לנתבעת או למי מטעמה לרכוש את החלקה ולבצע את המטרה הציבורית לפי השווי של החלקה אלמלא ההשבחה, שאחרת הנתבעת לא הייתה צריכה את התכנית כדי לרכוש את החלקה במסגרת הפקעה אלא הייתה יכולה לרכוש אותה בשוק החופשי.

18. הוספו טענות בעניין השיהוי לעניין קיום שיהוי סובייקטיבי ואובייקטיבי כאחד. נטען שההפקעה הראשונה פורסמה ב-1.1.1992 ונטען עוד שלא קיימת תביעה כלשהי מצד התובעת כלפי הנתבעת פרט להתכתבויות בין השנים 1987-1993. נטען שרק בשנת 2014 פנתה חברה עסקית שמטפלת בנכסיה של התובעת לנתבעת ושבין 1993-2014 לא עשתה התובעת דבר. נטען ששני עשורים של העדר פעילות כלשהי מהווים שיהוי משמעותי כאשר בתקופה זו שינתה הנתבעת את מצבה לרעה. בעניין זה הפנתה הנתבעת לעדותה של גזברית הנתבעת ביחס לחישוב תקציב הנתבעת. נטען עוד שאין בסיס לטענות התובעת שכספי הפיצויים יתקבלו לטובת צאצאי נספי השואה אלא לטובת בעלי תפקיד בחברות עסקיות פרטיות. נטען שהיה על התובעת לפנות עוד בשנת 2010 מיד לאחר מתן החלטת ביהמ"ש העליון בעניין, משלא עשתה כן, יש לדחות את התביעה.

19. הוספו טענות בנוגע לזכות קיזוז מתוך חוב היטל ההשבחה. נטען שכפי שעולה מתצהירה של הגזברית התובעת חבה לנתבעת סכום קצוב של 1,270,000 ₪ שבצירוף הפרשה הצמדה וריבית עומד על סך של יותר מ-8 מיליון ₪. נטען שסכום זה אושר כחוב היטל השבחה שלא שולם עד היום והינו חוב חלוט. נטען שאמנם חוב היטל ההשבחה אושר במסגרת הליך הפירוק כחוב רגיל ובהתאם לסעיף 74 לפקודת פשיטת הרגל כחוב שנוצר המועד הקובע, אולם נטען שאין הדבר משנה לעניין זכות הקיזוז. כך ביקשה הנתבעת להורות על קיזוז החובות ונטען שאין זה משנה אם מועד יצירת החוב היה טרם צו הפירוק או לאחריו.

20. הנתבעת התייחסה בסיכומים משלימים לתכנית הראשונה שחלה על החלקה. נטען שהרקע התכנוני של החלקה אינו נתון במחלוקת ונטען שהתכנית הראשונה הוזכרה בחוות דעתו של השמאי מטעם התובעת. נטען שעל יסוד המצב התכנוני המאושר ועל יסוד סעיף 12(ב) לפקודת הקרקעות חל החריג אשר מורה שבחישוב הפיצוי לא תובא בחשבון כל השבחה שיצרה התכנית המפקיעה ביחס למצב הקודם של המקרקעין וזאת על מנת למנוע העשרה שלא כדין של בעל מקרקעין על חשבון הציבור. נטען שגם במקרה זה יש להתיר את התובעת באותו מצב שהייתה אילו הייתה מוכרת את החלקה ערב ההפקעה ממוכר לקונה ברצון. נטען שכיוון שהתובעת עונה על החריג לכלל המופיע בסעיף 13(ב) לפקודה יש לחשב את פיצויי ההפקעה על פי שוויה וייעודה של דרך. נטען ששווי כאמור נידון לא אחת בפסיקה שקבע שלא קיים קונה מרצון שיחפוץ לרכוש חלקה שהיא דרך ומשכך שווי הקרקע ביעוד זה אפס. נטען עוד שגם אם תתקבל שומת התובעת באשר לשווי המקרקעין יש להתעלם משווי המבנה ולפיכך לפי שווי שומת השמאי מטעם התובעת השווי מגיע ל- 504,000 ₪ ועל כן שווי המקרקעין נעים בין אפס לסכום זה.

21. גם התובעת הגישה סיכומים משלימים. נטען שבתכנית המפקיעה כ/98 שינתה את יעוד החלקה מדרך למבנה ציבור וכך השביחה לכאורה את החלקה, וכך לפי הנתבעת חל החריג שבסעיף 12(ב) לפקודה. התובעת טענה שהרישא של הסעיף קובע במפורש כי המועד המשמש בסיס לשומת שווים של מקרקעין שהופקעו לצמיתות הוא יום הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיעם לפי סעיף 5(1) לפקודה- ובמקרה זה ביום 24.6.2014 ושיש לבדוק את השווי בעסקה רצונית נכון למועד זה. נטען שסעיף 12(ב) סיפא לפקודה קובע שאין להביא בחשבון השבחה או עבודות שנעשו או יעשו על הקרקע לאחר המועד הקובע. נטען שיש לבצע את שומת הפיצויים לפני מצבו התכנוני של המקרקעין במועד ההפקעה, קרי, על בסיס כ/98 ו-כ/150. נטען שגם בחוות הדעת של הנתבעת נכתב שהתכנית המפקיעה הינה תכנית איחוד וחלוקה. נטען שתחולתה של התכנית הראשונה מוטלת בספק, בין היתר כיוון שהתשריט הישן לא הוצג במלואו, ושנית, כיוון שלמרות הייעוד לדרך, לא הוקמה דרך על המקרקעין. הוסבה תשומת הלב לכך שעוד בשנת 1964 ניתן על ידי הנתבעת היתר בנייה לבניית בית כנסת במקום, דהיינו בשנה זו הייעוד של החלקה לא היה דרך. נטען שייתכן וניתן לידי הנתבעת היתר לשימוש חורג אך שמכל מקום ברור שנבנה בית כנסת עוד קודם לכניסת התכנית המפקיעה לתוקף, לכן נטען שאין לסטות מהאמור בחוות הדעת של התובעת ויש לשלם פיצויי הפקעה לפי ייעודם של מקרקעין למבני ציבור. נטען עוד שאין התובעת מנסה להתעשר שלא כדין ועובדה היא שוויתרה מידית על טענותיה ביחס לחלקה 20 כשהתגלה שאין לה זכויות בה. נטען עוד שטענת הנתבעת ביחס לתחולתה של התכנית הראשונה מהוות הרחבת חזית אסורה. נטען שהטענות בעניין זה לא הועלו בכתב ההגנה או בחוות הדעת.

הראיות

22. מטעם התובעת הוגש תצהיר על ידי גיל לוי שהוא מנהל סניף ירושלים של חברה שמנהלת מטעם הכנ"ר את נכסיה של קצ"א החל משנת 2007. הוא תיאר שקצ"א הינה הבעלים של החלקות נשוא הדיון ונמצאת בהליכי פירוק מאז שנת 1983 כאשר המפרק הוא הכנ"ר וצוין שבית המשפט של הפירוק הורה למפרק לפעול למימוש כל נכסי קצ"א בישראל. צוין עוד שחלק מהזכאים להנות מפירות המימוש הינם ניצולי שואה או צאצאיהם של ניצולים או נספים ושביהמ"ש העליון כבר קבע שראוי שהליכי המימוש ייעשו במהירות וביעילות.

23. צוין שהחלקות נשוא התביעה נרכשו בזמנים שונים על ידי התובעת, עוד לפני קום המדינה, כאשר עם מתן צו הפירוק פעל הכנ"ר לאיתור וריכוז הנכסים ובמסגרת זו אותרו החלקות נשוא התובענה. נטען שהכנ"ר הופתע לגלות שהחלקות היו תפוסות על ידי העירייה שעשתה בהם שימוש ומנהג בעלים חרף העובדה שלא התקבל היתר או רשות מהתובעת, וחרף העובדה שלא שולמו פיצויי הפקעה. נטען שלאורך השנים נעשו פניות רבות אל הנתבעות, אך לא שולמו פיצויי הפקעה.

24. ביחס לחלקה 17 בגוש 11010 תואר שביום 1.1.1940 נרשמה רכישת זכויות לתובעת כאשר שטח החלקה הרשום הינו 1,012 מ"ר (בהתאם לנוסח טאבו מיום 5.10.14, נספח 2 לתצהיר). ביום 24.6.14 פורסם צו על פי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 באופן שהנתבעת הפקיעה את החלקה בשלמותה (העתק מילקוט הפרסומים מס' 6824, צורף כנספח 3). נטען שמאותו מועד החלקה הפכה לקניין העירייה. נטען עוד שחרף ההפקעה נמנעה הנתבעת מלשלם לקצ"א את פיצויי ההפקעה שמגיעים לה. לגבי טענת הנתבעת שלא פורסמה הודעת הקנייה על פי סעיף 19 לפקודת הקרקעות, נטען שאין הדבר רלבנטי כאשר אין חובה שיתבצע הליך של הקנייה על הקרקע על מנת שתקום זכות לפיצויי הפקעה. נטען שהזכות קמה עם פרסום הודעת ההפקעה ועם תפיסת החזקה בפועל. נטען שבמקרה דנן הנתבעת תפסה חזקה בפועל מאז שנות ה-60 והקימה על החלקה בית כנסת המכונה "תפארת יעקב". מחוץ לבית הכנסת ישנה חצר מפותחת, מרוצפת עם שטחי דשא וגינון. נטען לפניות רבות שנעשו במהלך השנים הן מטעם הכנ"ר והן מטעם חברת השתתפויות בנכסים אל הנתבעת ואל העירייה בהן הובהר שהן מחזיקות ומשתמשות בחלקה שלא כדין, מבלי ששילמו פיצויי הפקעה. ביחס לפיצויים הפנה המצהיר לחוות הדעת שהוגשה מטעם התובעת ונטען עוד שאין לנכות מפיצויי ההפקעה 25 אחוז או 40 אחוז כאשר החלקה מופקעת בשלמותה.

25. הוספו טענות בקשר לחלקה 20 בגוש 11020 כאשר אין הן רלבנטיות כעת לאחר הוויתור.

26. נטען שטענת הנתבעת לזכות קיזוז חסרת בסיס. נטען שמדובר בתביעת חוב שהגישה הנתבעת בגין חבות בהיטל השבחה כאשר החוב מתייחס לחלקות שאינן החלקות נשוא התובענה. פורט שתביעת החוב אושרה על ידי הכנ"ר ב-19.1.94 שהעמיד את הסכום על 5,546,770 ש"י לתאריך מתן צו הפירוק נגד החברה - כחוב רגיל. נטען שהתובעת שילמה לנתבעת ביום 2.3.97 סך של 8,917 ₪ בגין חלוקת דיבידנד ראשונה. נטען שלפי סעיף 74 לפקודת פשיטת הרגל על מנת שתעמוד לנושה זכות לקזז חוב שהוא חב לחברה בפירוק כנגד סכום חוב שהחברה חייבת לו, עליו לעמוד בתנאים מוקדמים ומצטברים המפורטים בסעיף. נטען שהתנאי העיקרי הינו קיומו של אשראי הדדי, חוב הדדי, או עסקים הדדיים. נטען שבמקרה זה לא מתקיימים התנאים האמורים. נטען עוד שחוב היטל ההשבחה הינו חוב שנוצר טרם מתן צו הפירוק בשנת 1983 כאשר מנגד החוב הנובע מפיצויי ההפקעה נולד שנים רבות לאחר מכן בשנת 1992 ושנת 2014. דהיינו, עילת תביעת פיצויי ההפקעה נולדה שנים לאחר צו הפירוק ולפיכך לא מתקיים התנאי שמדובר בחובות שהתגבשו לפני צו הפירוק.

המצהיר נחקר ואישר שחברת השתתפויות בנכסים הינה חברה פרטית עסקית בבעלות מלאה של הסוכנות היהודית (עמ' 9 לפרוטוקול) כאשר היא קמה כדי לטפל ולרכז את כל נושא התרומות שניתנו בזמנו לסוכנות היהודית (שם). העד אישר כי בסופו של דבר מדובר בחברה עסקית פרטית ולא חברה של מדינת ישראל (שם) שמנהלת את נכסי קצ"א כנותנת שירות עבור הכנ"ר והיא מתוגמלת בעבור הניהול באחוזים בהצלחה, בין היתר (שם). הוא אישר גם שעל פי תצהירו מי שהקים את בית הכנסת לא הייתה חברת קצ"א אלא העירייה (עמ' 10). העד גם הודה כי לא אותרו פניות משנת 1993 בנוגע לחלקה עד לשנת 2014 (עמ' 11).

27. חוות הדעת השמאית מיום 29.12.15 שנערכה על ידי השמאי ארז אבירן מתייחסת לחלקה 17 גוש 11010. ניתן לראות את אופי המקום בתצלום שבתחילת חוות הדעת המראה את החצר ואת מבנה בית הכנסת כאשר פורט שמדובר בשטח של 1,012 מ"ר. תואר שמדובר בבית כנסת בנוי מבטון ובלוקים, שהמבנה הוא בעל קומת קרקע + קומת גלריה לעזרת נשים. המבנה בעל גימור ומטופח. בחצר מדשאות וחלקה מרוצפת. ביחס לסביבה תואר שסביבת הנכס מאופיינת בבנייה צמודת קרקע של 1-2 קומות לצד בנייה רוויה של עד 3 קומות. תואר שהיום הקובע לעניין ההפקעה הוא 18.9.2014. התכניות הרלבנטיות הן כ/150 שפורסמה למתן תוקף ב-10.1.78, כ/98 שפורסמה למתן תוקף ב-13.4.78 ותב"ע "כופריתא" שפורסמה למתן תוקף ב-18.4.40. על פי כ/98 מסווג הנכס כ"אתר לבניין ציבור" כחלק ממגרש שסומן באות ד' שעל פי הטבלה המצורפת לתקנון מיועד לבית כנסת. על פי תב"ע כ/150 מתואר הנכס בסיווג אתר לבניינים ציבוריים כאשר סך הכול אחוזי הבנייה מותרים בכל הקומות ברוטו הינו 60 אחוז.

פורטו נתונים באשר לרישוי הקיים במבנים לפיהם ב-1965 הוצא היתר להקמת בית כנסת בהיקף של 172 מטר. בהמשך חוות הדעת פורטו הקווים המנחים לגבי הכנת שומות נכסים המיועדים למבני ציבור של משרד המשפטים. פורט שבין השימושים המותרים בנכסים המיועדים למבני ציבור הינו השימוש של בתי כנסת. באשר לשיקולים ועקרונות שבסיס השומה שבהוראות חוק התכנון והבנייה ובפקודת הקרקעות עולה שבמקרה הספציפי יש לחשב את שווי פיצויי ההפקעה כנגזרת משווי הנכס נכון למועד הקובע בהתעלם מאלמנט הפגיעה שבהפקעה וצוין שמדובר בהפקעה בשלמות כך שיש לחשב את הפיצוי מהמטר הראשון. פורט שמדובר במבנה ציבורי שמשמש כבית כנסת כאשר עסקאות במבני ציבור נדירות ועל כן חושב השווי בהתאם להנחיות פרק ב' לקווים המנחים של משרד המשפטים לפי ייעוד אלטרנטיבי סחיר. נטען שהשימושים הנפוצים בסביבה הם בניה צמודת קרקע רוויה, כיוון שהנכס חד קומתי נגזר שווי הקרקע במגורים בבנייה צמודת קרקע. הובאו נתוני שוק שונים שעל פיהם בסופו של דבר הוערך שווי למטר מרובע מבונה למגורים בסך 2,500 ₪ ולאחר הפחתות שונות סך כל שווי הנכס נקבע בסך 949,660 ₪ ודמי שימוש ראויים נקבעו בסך 41,000 ₪ לשנה.

בחקירתו אישר השמאי כי תכנית כ/98 כוללת הוראות של איחוד וחלוקה מחדש אך לא הופרשו שטחים לצורכי ציבור וכי הבעלים של החלקות קבלו חלקות אחרות אלא שהיה מדובר בשינוי גבולות מגרשים (עמ' 15). לדעתו, אילו היה כך חלקה 17 הייתה נמחקת ומוחלפת על ידי חלקה חדשה (עמ' 16). באשר לפיצוי עבור מחוברים הוא השיב כי התבקש להעריך שווי נכון למועד מסוים בו היו המחוברים קיימים. בנוסף, הוא העיד כי על פי מערך החקיקה – דיני הבניה, דיני ההפקעות וכולי – לא קיימת הנחיה לבדוק מי בנה את המבנה, כלומר כי ברגע שיש בעלים רשומים חזקה שהם ביצעו את הבניה. לטענתו, מרגע כניסת חוק המקרקעין לתוקף לא קיים יותר מצב של אינשייאט שהיה מפריד את הבעלות במקרקעין מהבעלות בנכסים (עמ' 16). יחד עם זאת הודה כי מטרת דיני ההפקעה מבחינה משפטית הינה להעמיד את בעל הקרקע המופקע במצב בו היה אלמלא ההפקעה (שם). עם זאת, הוא טען שאף אם יוכח כי קצ"א לא בנתה את המבנה או ביצעה את הפיתוח ולא החזיקה במקרקעין לא היה משנה את השומה שנתן (שם). באשר לשווי הקרקע בלבד הוא הסכים לסכום של 570,000 ₪ כולל פיתוח בסך 66,300 ₪ כאשר הוא הפחית את המרכיבים האחרים שפירט בחוות דעתו (עמ' 17). העד הסכים כי שווי הקרקע ללא הפיתוח הינו 504,000 ₪ (שם). הוא גם הסכים כי נקודת המוצא לקביעת השווי על ידו הינה מרכיב של 2,500 שח למ"ר למגורים ביחס למבני ציבור (שם). הוא לא הסכים שטבלת העסקאות שהוצגה על ידו כוללת את רכיב הפיתוח (שם). עם זאת הוא לא היה מוכן להגיד בוודאות כי הסכום שפורט בסעיף 10(2) לחוות הדעת לא כלל הוצאות פיתוח (עמ' 18). בכל מקרה הוא טען כי פירט סכום נמוך מאלו שפורטו בחוות דעתו (עמ' 18). הוא גם הסכים כי עסקאות ההשוואה בהן עשה שימוש אינן סמוכות לנכס ולכן ביצע התאמה של הפחתת 20% (שם).

מטעם הנתבעת הוגש תצהיר על ידי אסתר אברמסון שהיא גזברית הנתבעת. היא פירטה כי התובעת חייבת סכומים ניכרים לנתבעת: ב- 19.1.94 אישר הכנ"ר תביעת חוב שהגישה הנתבעת נגד התובעת בסך 5,564,770 ₪ (נכון לתאריך מתן צו הפירוק) בגין היטל השבחה בחלקות שאינן אלו נשוא התובענה. נטען כי נכון למועד הגשת כתב התביעה עומד הסכום על 1,270,000 ₪ (כולל הפרשי הצמדה בלבד). נטען כי על פי הדין כיוון שהזכויות באותן חלקות מומשו יש להוסיף גם ריבית בהתאם לריבית הנהוגה ברשויות מקומיות. הנתבעת הוסיפה וטענה שאין היא זקוקה לריבית שאת סכומה אין היא יודעת, כי ממילא סכום החוב עולה על החוב הנטען שלה כלפי התובעת. לחלופין, פורט הסכום הנטען, 3,632,089 ₪ ובתוספת ריבית פיגורים, 8,036,858 ₪.

המצהירה טענה כי טענת התובעת לקבלת סכום של 8,918 ₪ בשנת 1997 על חשבון החוב לא נמצא וכי מכל מקום מדובר בתשלום פעוט.

הוספו טענות לעניין השיהוי: הוער כי בתקציב העיריה קיים סעיף מיוחד שעניינו הוצאות צפויות מועדות התכנון וכיוון שמדובר בתכניות כה ישנות אין הפרשות לטובתן בתקציב העיריה. כך נטען כי בחלוף שנים כה רבות הסתמכה העיריה על כך שלא הוגשה תביעה ובנוסף הוער כי מאז 1993 לא היה התובעת בקשר עם העירייה ולא עמדה על טענותיה. כך נטען לשיהוי המצדיק את דחיית התובענה.

בחקירתה אישרה שלא שולמו פיצויי הפקעה על ידי הנתבעת, גם אחרי הפניות בשנות התשעים (עמ' 21 לפרוטוקול). העדה לא הייתה מסוגלת לומר אם בסמוך לאישור כ/150 נכלל בתקציב העירייה פיצוי להפקעות. אך המשיכה וטענה שנהגו לבנות תקציב בהתחשב בכך וכי הדבר הגיוני. באשר לסכום שנטען ששולם בסך 8,900 ₪ היא טענה שמדובר בסכום זניח לעומת החוב של כמה מיליוני שקלים בגין חוב היטל השבחה.

השמאי גדי דגני נתן ביום 19.6.18 חוות דעת לטובת הנתבעת ביחס לחלקה 17 בגוש 11010. הוא תיאר את סביבת הנכס, בית כנסת, במרכז העיר קריית אתא שמאופיינת על ידי בתי מגורים של שנים ושלוש קומות של בניה ותיקה ליד בניה מתחדשת, מבני ציבור וגנים. תואר כי בסביבת בית הכנסת ישנם מספר מבנים המשמשים כבתי כנסת ומדרשי תורה. החלקה בגודל 1,012 מ"ר. תואר בהמשך מצב הזכויות וההפקעה לפי סעיפים 5-7 לפקודת – מיום 21.7.14 לטובת הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אתא. באשר למצב התכנוני תוארה תכנית מקומית כ/98 משנת 1978 שכוללת איחוד וחלוקה שייצרה בין היתר מגרש באות 'ד' ביעוד לאתר לבניין ציבור. התכנית ציינה כי מגרש 'ד' מהווה אתר של מבני ציבור קיימים והרחבתם, וביניהם בתי כנסת. נטען כי לא צוין קשר בין מגרש 'ד' לבין חלקה 17. על פי תכנית כ/150 שפורסמה למתן תוקף ב- 10.1.80 סווג מגרש 'ד' ביעוד "אתרים לבנייני ציבור לא מסחריים". תכנית כ/98 לא בוטלה במסגרת תכנית זו. באשר למצב הרישוי צוין כי תיקי הבניין מעלים כי בתי הכנסת במתחם הוקמו על ידי עמותות שונות שאינן קשורות לתובעים. לגבי בית הכנסת הספציפי "תפארת יעקב" נמצאו היתר ותשריט משנת 1964. השמאי פירט מספר עסקאות להשוואה ביחס לבתים בייעוד של מגורים בסביבת הנכס והגיע לשווי קרקע למטר מרובע שנע בין 2,100 ₪ עד 2,400 ₪. באשר לתחשיב שווי למבנה ציבור- בית כנסת- הוא הגיע למסקנה ששווי מטר מרובע אקוויוולנטי עומד על 150 ₪ בלבד. באשר לעקרונות ושיקולי השומה הובאו בחשבון שווי דמי הפיצויים לפי פקודת הקרקעות וחוק התכנון והבנייה, פסיקה שלפיה הפיצוי יהיה בהתאם לייעוד בגינו בוצעה ההפקעה, ונתונים לגבי המגרש הספציפי לפיו המצב התכנוני התקף הינו בהתאם לתכנית כ/98 והמגרש הינו לצרכי ציבור ותואר שתכנית זו לא שונתה על ידי תכנית כ/150. כך בתחשיבים הגיע השמאי למסקנה שפיצויים בגין הפקעה צריכים להיות 45,000 ₪ ודמי שימוש שנתיים בסך 2,700 ₪. השמאי סיכם וקבע שמאחר ותכנית כ/98 הינה תכנית איחוד וחלוקה ולא קיימת כל זיקה קניינית בין חלקה 17 המקורית לבין מגרש 17 אין בעלי חלקה זכאים לפיצוי הפקעה או דמי שימוש. לחילופין נקבע שאם היו מגיעים פיצויים הם היו נקבעים בסך של 47,700 ₪ (דמי פיצוי הפקעה בסך 45,000 ₪ ודמי שימוש שנתיים בסך 2,700 ₪).

בחקירתו הוא ציין כי אכן קיים קושי בעריכת שומה למבנה כגון בית כנסת (עמ' 24).הוא נשאל על עסקאות להשוואה בסביבה ואישר שהציג נתונים כפי שצויין בחוות דעתו (שם). השמאי עומת עם כללי השמאי הממשלתי לגבי שומת מבני ציבור והעלה הסתייגויות הנובעות ממצב הנכס הספציפי (עמ' 25). הוא טען כי במקרה הספציפי אין הקווים המנחים מחייבים אלא מהווים הכוונה בלבד וטען כי אין להחיל אותם כיוון שמדובר בבית כנסת וטען כי המבחן המתאים הינו מבחן השוק כאשר יש לקחת בחשבון שמדובר בבית כנסת (עמ' 26).

דיון

הזכות לפיצוי וסכום הפיצוי והעדר שיהוי

לא הייתה מחלוקת אודות בעלותה של התובעת בחלקה נשוא התובענה קודם להפקעה. כמו כן, אין מחלוקת כי רק בשנת 2014 פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות בגין הפקעת המקרקעין בשלמותן. הפקעה כאמור מקימה זכות לפיצוי ואכן לא חלף זמן רב והתובעת הגישה דרישה בנושא לנתבעת. בהתחשב במועדים הנזכרים לא ברור על מה מסתמכת טענת השיהוי של הנתבעת.

באשר לסכום הפיצוי, נחלקו הצדדים כאשר כל צד הסתמך על חוות הדעת שהוגשה מטעמו. לאחר חקירת השמאים, יש לדעתי מקום להעדיף את אותו חלק מחוות דעתו של השמאי ארז אבירן מטעם התובעת, ככל שהיא מתייחסת להערכת שווי המקרקעין. חוות דעתו נערכה לפי הקווים המנחים של משרד המשפטים לפי יעוד אלטרנטיבי ולקח בחשבון את שווים של נכסים בקרבת מקום. יצוין בעניין זה כי הערכתו לא סטתה באופן ניכר מהערכתו של השמאי מטעם הנתבעות (כאשר הפער ביניהם היה בין 2,500 ₪ למ"ר ל- 2,100 ₪ למ"ר). מאידך, לא שוכנעתי שיש לאמץ את גישתו של השמאי דגני שביקש לייחס לקרקע ערך של 150 ₪ למ"ר בלבד בהתחשב בשימוש של בית כנסת. עם זאת, בהתאם לדין, אין מקום לפסוק פיצוי עבור המבנה כאשר לא הייתה מחלוקת כי לתובעת לא הקימה אותו וגם לא פיתחה את השטח. כפי שהודה השמאי אבירן בחקירתו הנגדית, שווי המקרקעין ללא רכיב הפיתוח עומד על סך של 504,000 ₪ (יוער כי בחוות הדעת נכלל סכום עבור דמי שימוש שנתיים ואולם הסכום לא נתבע במסגרת כתב התביעה).

טענת הקיזוז

המסגרת הנורמטיבית לטענת הקיזוז במקרה דנן נמצאת בסעיף 74 לפקודת פשיטת הרגל:

74. (א) היו אשראי הדדי או חוב הדדי או עסקים הדדיים אחרים תלויים בין חייב שניתן עליו צו כינוס ובין הבא לתבוע חוב מכוח הצו, ייערך לפיהם חשבון על המגיע מכל צד למשנהו, הסכום המגיע מצד אחד יקוזז כנגד המגיע מהצד האחר ויתרת החשבון, ולא יותר, ייתבע או ישולם, לפי הענין; הוראות סעיף זה לא יזכו אדם בקיזוז כנגד נכסי החייב אם בשעה שנתן אשראי לחייב ידע שהחייב עשה מעשה שאפשר היה להשתמש בו להגשת בקשת פשיטת רגל נגד החייב ביום שהוגשה בקשה שעל פיה הוכרז פושט רגל.

(ב) הקביעה מה הם העסקים הניתנים לקיזוז לפי סעיף זה תיעשה לפי מצבם ביום שבו ניתן צו הכינוס.

קיימים כאמור מספר תנאים לקיזוז בהתאם לסעיף הנ"ל: כי קיימים בין חדל הפירעון לבין אחר חיובים או אשראים הדדיים, כי החוב שהצד הסולבנטי נושה בחדל הפירעון הוא בר הוכחה- שניתן להיתבע בהליך של הוכחת חוב ; החוב נוצר קודם שנודע לאחרון על מעשה פשיטת הרגל, החובות ההדדיים נוצרו לפני מתן צו כינוס הנכסים (ש. לרנר קיזוז חיובים (תשס"ט-2009) עמ' 231). נקבע כי הביטוי "עסקים" הוא רחב מאוד כאשר התנאי הוא שהזכות האמורה להתקזז תיוולד במהלך העסקים הרגיל ולא בדרך אחרת. בספרו של לרנר מתואר כי חיוב לקיזוז יכול לצמוח גם מחיוב סטטוטורי (שם, בעמוד 232). על אף קיום מגמות להצר את זכות הקיזוז הובעה הדעה שאין לעשות כך (שם, עמוד 233).

הקיזוז בחדלות פירעון חל גם אם אחד החיובים ההדדיים אינו נובע מעסקה ישירה בין הצדדים (שם, עמוד 234). התנאי החשוב בענייננו הוא ש"ניתן לקזז חיובים הדדיים רק אם החוב של חדל הפירעון לצד הסולבנטי נוצר לפני שזה האחרון ידע על מעשה פשיטת הרגל" (שם, עמוד 234).

כפי שעולה מתצהירה של גזברית הנתבעת, העדה אסתר אברמסון, החוב בגין היטל ההשבחה אושר ב- 1994 על ידי הכונס הרשמי, והועמד על סך 5,564,770 ש"י נכון לתאריך צו הפירוק נגד התובעת (שנת 1983) (ראו נספח א' לתצהיר האמור – מכתב מאת הכונס הרשמי מיום 19.1.94). כפי שצוין בתצהיר, החוב חל בקשר לחלקות אחרות שבבעלות התובעת. סכום החוב נכון למועד הגשת התובענה ב- מרץ 2016 לאחר הוספת הפרשי הצמדה בלבד הגיע לכדי 1,270,000 ₪. הנתבעת טענה לריבית לפי חוק רשויות מקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 אבל הודתה כי אין היא יודעת מאיזה מועד יש לחייב בריבית האמורה. עניין זה הינו צדדי מכיוון שממילא החוב הנומינלי גדול (גם לאחר חיסור הדיבידנד שלפי הטענה שולם) מסכום הפיצוי המגיע.

על פי אמות המידה הנהוגות לגבי פרשנות התנאים לתחולת סעיף 74 לפקודה שפורטו לעיל, קיימת הצדקה לאפשר קיזוז סכום החוב מסכום פיצוי ההפקעה.

התוצאה

מכל האמור יוצא כי הסכום הנתבע במסגרת התובענה נבלע בסכום שרשאית הנתבעת לקזז מהחוב שהתובעת חייבת לה, כך שאין מקום לפסוק תשלום פיצויים כמבוקש בתובענה.

לאור התוצאה, על התובעת לשלם לנתבעת סך של 7,500 ₪ שכ"ט עו"ד והוצאות בסך 5,000 ₪.

ניתן היום, י"א תמוז תשע"ח, 24 יוני 2018, בהעדר הצדדים.