הרקע, בקצרה:

1. הנתבעת היא הבעלים של יחידה (להלן: "הנכס") הנמצא במרכז נעמן בדרך עכו (להלן: "המרכז").

הנכס נרכש על ידי הנתבעת מאת חברת דטה (א.מ.) פון בע"מ (להלן: "הבעלים הקודמים").

הבעלים הקודמים חתמו עם חברת ד.ר. סער ייעוץ וניהול השקעות בע"מ (להלן: "חברת סער") על הסכם בחודש ינואר 96 (להלן: "הסכם הניהול"), במסגרתו התחייבו הבעלים הקודמים לשאת ולשלם חלק יחסי בהוצאות אחזקת המרכז, עבודות טיפול והפעלה שוטפת של הרכוש המשותף וכיוצא באלה כמפורט בהסכם.

הנתבעת רכשה מאת הבעלים הקודמים את הנכס על פי הסכם מיום 19/12/04 (להלן: "ההסכם") (סומן כמוצג "א").

על פי כתב התביעה, התובעת מונתה על ידי חברת סער לשמש חברת ניהול לביצוע העבודות המפורטות בהסכם הניהול , כפי שעוגן במסמך מיום 05/02/06 (להלן:" מסמך המחאת הזכות") נספח "ב" לכתב התביעה")

טענות הצדדים

2. לטענת התובעת, רכשה הנתבעת את הנכס מהבעלים הקודמים, על כל הזכויות והחובות, ובכלל זה החובה לשלם דמי ניהול לרבות בגין הוצאות ברכוש המשותף המשולמות בהתאם לשטחה היחסי של כל יחידה, וכי הנתבעת אשר כאמור רכשה את הנכס בשנת 2004, שילמה את התשלומים במלואם עד לתאריך 31/03/13.

נטען, כי החל מחודש 04/13 ועד לסוף חודש 06/15 שילמה הנתבעת רק חלק מדמי האחזקה והניהול וכי החל מתאריך 01/07/15 פסקה מלשלם לתובעת לחלוטין.

לטענת התובעת, הנתבעת, כבעלת הנכס, מחויבת לשלם את החוב מושא התביעה וזאת מכוח רכישת הזכויות וההתחייבויות של הבעלים הקודם, ועל פי כל דין.

צוין, כי מדרישת התשלום מספר 1665 שעותק הימנה צורף לכתב התביעה (בה יפורט בהמשך פסק הדין), נוכה הסך של 1,500 ₪ +מע"מ בגין נזקי הרטיבות שנתגלו בתקרת הגבס בנכס וזאת כפי שסוכם על ידי הצדדים.

מטעם התובעת הוגש תצהירו של מר דוד סער.

3. טוענת הנתבעת, מנגד, כי יש לדחות את התביעה, אשר במהותה היא תביעה חוזית, בהעדר יריבות בינה לבין התובעת, בהעדר הסכם חתום ביניהן ומאחר שלאור סעיף 13.3 רישא להסכם הניהול התובעת אינה החברה שזכאית לדמי ניהול, בנסיבות בהן מדובר בהמחאת זכויות פיקטיבית בין חברת סער לתובעת. לשיטתה של הנתבעת, שעה שאין בידי התובעת עותק מהודעה שנמסרה כאמור בסעיף זה להסכם הניהול היא איננה חבה בתשלום דמי ניהול לתובעת.

הנתבעת הפנתה לסעיף 13 להסכם הניהול בהדגישה כי היא איננה צד לחוזה זה, וכי על פי אותו סעיף התחייב הקונה, קרי – הבעלים הקודמים, לגרום לכך שהנעבר, קרי – הנתבעת, תחתום על חוזה ניהול עם חברת סער. לשיטתה של הנתבעת, כל עוד לא נחתם הסכם ניהול על ידה, אזי הבעלים הקודמים אחראי לתשלום דמי הניהול.

לגרסתה של הנתבעת, דרישת התובעת לתשלום דמי הניהול, לרבות בגין השטחים המשותפים נעשית באופן שרירותי, ללא העברת חשבון וחישוב וכאמור, שעה שההסכם שהוצג אינו חתום על ידי הצדדים להליך זה (לגביו גם לא התקיים התנאי לחידושו), יש לקבוע לשיטתה כי אין לתובעת כל עילת תביעה כנגדה.

הנתבעת הוסיפה וטענה כי בכל מקרה השטח בו מחויבת היא בתשלום אינו תואם את השטח בו היא מחזיקה בפועל וכי בנוסף רשאית היא לקזז את נזקיה שלה העומדים על סך של 19,300 ₪ בקשר עם תיקון הנזק בגג.

מטעם הנתבעת הוגש תצהירו של מר חורי אברהים.

4. ביום 08/01/18 התקיימה ישיבת הוכחות (ההפניות לפרוטוקול במסגרת פסק הדין תהיינה לפרוטוקול דיון זה אלא אם יצוין אחרת) במסגרתה נשמעו עדותיהם של מר דוד סער, מר חורי אברהים ומר חאג' ג'רייס – מטעם הנתבעת.

דיון והכרעה

לאחר שבחנתי את כתבי הטענות שהגישו הצדדים ונשמעו עדויותיהם, מוצאת אני לקבל את התביעה במלואה וכפי שאפרט להלן.

5. אין מחלוקת כי הנתבעת רכשה בחודש 12/04 את הנכס מהבעלים הקודמים.

זכויות וחובות הבעלים הקודמים באות לידי ביטוי בהסכם הניהול, אשר נחתם בין הבעלים הקודמים לבין חברת סער, ואין זאת אלא שהנתבעת רכשה את הנכס על זכויות וחובות אלה.

בהתאם להסכם הניהול, על בעלי הנכס לשאת ביחד עם שאר הדיירים בהוצאות ניהולו התקין של המרכז, וכן נקבע מנגנון אופן חישוב החיוב בגין דמי ניהול ואופן ביצוע התשלום ומועדו.

אין מחלוקת כי מאז רכישת הנכס ועד לשנת 2013 שילמה הנתבעת את דמי הניהול האחזקה בהתאם לדרישות התשלום ששלחה התובעת.

אין גם מחלוקת כי החל מחודש 04/13 לא שילמה הנתבעת את דמי הניהול והאחזקה בחלקם בלבד, והחל מחודש 07/15 לא שילמה היא לתובעת כלל בגין דמי הניהול והאחזקה חרף דרישות התשלום שנשלחו אליה.

המחאת הזכויות

6. וזו לשונו של מסמך המחאת הזכויות נושא תאריך 05/02/06 מאת חברת סער לתובעת:

לכבוד

מרכז נעמן בחיפה

ניהול ואחזקה בע"מ

חג/3

05/02/2006

הנדון: ניהול "מרכז נעמן"

הננו מאשרים בזאת כי החל מיום 01/08/1995 הנכם מנהלים עבורנו את כל נושא האחזקה והניהול של מרכז נעמן בדרך עכו 7000 קרית-מוצקין.

במסגרת זו המחינו לכם את כל הזכויות לגבות ולקבל את כל הכספים המגיעים לנו מכל הדיירים ו/או הבעלים עפ"י הסכמי הניהול שחתמנו עם הדיירים ו/או הבעלים ו/או עפ"י דין.

אנו חוזרים ומאשרים, כי אנו נהיה זכאים לבטל את הניהול של המרכז על ידכם, עבורנו, בהתראה מראש בכתב של 30 יום.

בכבוד רב,

ד.ר. סער יעוץ וניהול השקעות בע"מ

7. הנתבעת טוענת כי מסמך זה מקנה לתובעת זכות לגבות כספים מאלו שחתמו על הסכם עם חברת סער ולא מהנתבעת, אשר אינה חתומה על הסכם שכזה, וכי אין במסמך זה כדי למלא אחר הוראת סעיף 13 להסכם הניהול לעניין הסבת המחאת זכויות מאחר שאין המדובר בהמחאת הסכם הניהול בשלמותו בהיות ההסכם מיועד לגביית כספים.

בהפנותה לסעיף 13.3 להסכם הניהול בו נקבע: "הקונה מסכים במפורש כי החברה תהיה רשאית בכל עת במשך תקופת החוזה ולפי שיקול דעתה הבלעדי ולאחר מתן הודעה של לפחות 60 ימים מראש להמחות ולהסב כל זכויותיה והתחייבויותיה על פי הסכם זה או חלק מזכויות והתחייבויות אלו לידי חברת ניהול אחרת או לידי גוף משפטי אחר כלשהו הקיים או שיוקם לצורך זה, בין הקשור ו/או שלוב ו/או בשליטת החברה ובין אם לאו..." הדגישה הנתבעת כי הודעה שכזו לא ניתנה , בניגוד להוראת ההסכם.

8. העד מטעם התובעת נשאל באשר לסוגיית המחאת הזכויות במסגרת עדותו ומצאתי את תשובותיו מהימנות, מתיישבות עם הנתונים ומניחות את הדעת בנסיבות העניין:

ש. אני מקריא את הסעיף. יש לך הסכם חתום עם הנעבר?

ת. לי אין הסכם חתום עם הנעבר. אני מתכוון לבעלי החברה, אברהים חורי ואחיו, קנו את הנכס דרך כונס נכסים, שהיה של דאטהפון בע"מ. כונס הנכסים או דאטפון בע"מ היו צריכים להחתים אותם על הסכם ניהול, אבל הם קנו את הזכויות והחובות של הנכס.

(עמ' 17 שורות 26-29 )

ובהמשך:

ש. אני מפנה להודעה שהיית אמור לתת 60 יום לפני המחאת הזכויות.

ת. למי?

ש. לנתבע, לנו. אני מקריא.

ת. ב-2006 אנחנו העברנו, המחנו את הזכויות של התובעת, סער השקעות העבירה את הזכויות לתובעת.

ש. אני שאלתי אותך לא אם המחו או לא, אלא אם יש העתק מההודעה שהיית אמור לתת 60 יום לפני.

ת. יש לנו את המכתב, הנתבעת עוד לא הייתה שם.

ש. את ההודעה שהיית אמור לתת לקונה המקורי.

ת. אין לנו את ההודעה לדאטה.

ש. אני מפנה להודעה, אני לא הייתי מצרף אותה במקומך. אני מפנה לנספח ב לתצהיר. אני מניח שגם ההודעה שניתנה על ידיכם מתייחסת, שלא ניתנה, הייתה אמורה להתייחס ל-2006.

ת. מ-2006 ועד שאני אחליט אחרת. ד.ר. סער מחזיקה 75.77% מהתובעת. ישראיט מחזיקה

24.3% מהתובעת. ד.ר. סער בזכות היותה בעלת 75% נשארה חברת הניהול של התובעת.

(עמ' 18 שורות 10-24 )

נותנת אני אמון בתשובת עד התובעת בכל הנוגע לתאריך אותו נושא המסמך – תשובה המניחה את הדעת והמבססת את נפקוּת העברת הזכויות ונגזרותיה בכל הנוגע לזכות התובעת להיכנס בנעלי חברת סער מכוח המחאת הזכויות, גם בהתייחס לדרישת התובעת מאת הנתבעת לתשלום החוב מושא התובענה – ראו עדותו בעמ' 18 שורות 25-31 ובהמשך עמ' 19 שורות 1-9.

9. אינני מוצאת כי טענות הנתבעת שומטות בנסיבות העניין את הקרקע תחת זכותה של התובעת, אשר הוכחה על ידה, לגבות מהנתבעת שלפניי דמי ניהול מכוח המחאת הזכויות.

הנה כי כן – מסמך המחאת הזכויות לתובעת על ידי חברת סער נושא תאריך 02/06 אולם מסמך זה, ככתבו וכלשונו, הוא למעשה אישור כי התובעת מנהלת את נושא האחזקה והניהול של המרכז כבר משנת 1995, קרי- שנים רבות טרם רכישת הנכס על ידי הנתבעת בחודש 12/04.

בנוסף לאמור, ובכך העיקר – הנתבעת הייתה בנכס החל ממועד רכישתו על ידה – שנת 2004, שילמה לתובעת את דמי הניהול על פי דרישותיה של זו האחרונה, ויש לראות בנתבעת בנסיבות העניין כמי שקיבלה על עצמה הן את חובתה לביצוע תשלום לתובעת והן את גובה התשלום הנדרש והאופן שעל פיו ביצעה התובעת את התחשיב.

10. אומנם הודעה בהתאם לסעיף 13 להסכם הניהול לא הוצגה אולם כך או אחרת מדובר על מתן הודעה בפרק זמן של 60 ימים טרם המחאת הזכויות, נקודת זמן בה הנתבעת לא שהתה בנכס ואילו בהמשך, כאמור, משרכשה היא אותו, בהיותה מודעת לחובת תשלום דמי הניהול, פעלה היא על פיו, בהתאם להוראותיו, שילמה לתובעת, לא השיגה על כך – אין זאת אלא שהתנהגותה זו מדברת בעד עצמה.

11. אני קובעת אפוא כי יש לראות במסמך המחאת הזכות, בנסיבות העניין דידן, כמסמך המהווה אישור לכך שהתובעת רשאית לגבות את דמי הניהול מהנתבעת תחת חברת סער.

המערך החוזי:

12. את טענות הנתבעת הנוגעות להעדר יריבות בינה לבין התובעת בהעדר הסכם חתום ביניהן מוצאת אני לדחות.

אין מחלוקת כי הנתבעת רכשה את הנכס בחודש 12/04 וכפי שפורט לעיל למִן אותה העת שילמה לתובעת את התשלומים שנדרשה כסדרם עד לשנת 2013.

13. הנתבעת הפנתה לסעיף 3.2 להסכם הניהול בו נקבע כך:

"3.2 מבלי לגרוע מהוראת סעיף 13.1 הרי כל עוד לא חתם הנעבר על הסכם ניהול כאמור עם החברה, ישאר הקונה אחראי כלפי החברה – אף לאחר העברת הזכויות בנכס לנעבר – למילוי כל התחייבויותיו של הקונה על פי הסכם זה, כאילו הוא נשאר בעל הממכר"

אכן, כטענת הנתבעת, נקבע כי הבעלים הקודמים הוא אחראי כלפי החברה בכל הקשור לזכויות ולחובות כל עוד לא נחתם הסכם עם הנתבעת, היא הנעבר, אולם במקרה זה יש לראות את התנהלות הנתבעת משך פרק זמן לא מבוטל של שנים כמי שקיבלה על עצמה את הוראות הסכם הניהול, על כל הזכויות והחובות.

14. אין מחלוקת כי לא קיים הסכם חתום בין התובעת לבין הנתבעת, אולם בנסיבות העניין סבורה אני כי יש לראות בהסכם הניהול כמחייב, גם באשר למערכת היחסים שבין הצדדים להליך זה.

15. סעיף 6(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג – 19873 קובע כי קיבול יכול שיעשה "במעשה לביצוע החוזה או בהתנגדות אחרת" וחוזה שנכרת על ידי מעשה או בהתנהגות הבאה בתגובה להצעה הוא חוזה שיש לראותו כחוזה שנכרת בדרך אחרת שהרי קיום חוזה צריך שימלא אחר דרישות פרק א לחוק החוזים שהו, בעיקרן, גמירות דעת הצדדים ומסוימות ההצעה – תנאים המתקיימים בענייננו.

16. מהראיות ומהעדויות שהובאו לפניי עולה כי הנתבעת פעלה כמי שקיבלה על עצמה את הסכם הניהול, על כל הוראותיו, הן אלה הנוגעות לעצם החבות לשלם בגין דמי אחזקה וניהול, בענייננו – תשלום לתובעת לה הומחו הזכויות מחברת סער, והן אלה הנוגעות לאופן ביצוע התשלום כל עוד לא הוסכם אחרת בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם.

יש לראות אפוא בהתנהגות זו כקיבול מצד הנתבעת, ואת הסכם הניהול כהסכם שנכרת בין הצדדים ומחייב אותם.

17. על כל האמור אני קובעת כי יש לראות במערכת היחסים שבין התובעת לנתבעת ככזו המעוגנת בחוזה אשר על פיו קמה זכאות לתובעת, כחברת הניהול, לגבות את דמי הניהול והאחזקה בהתאם להסכם מהנתבעת.

18. לא מצאתי ביסוס לטענת הנתבעת לפיה הסעיף הנ"ל להסכם הניהול רלוונטי רק כל עוד המדובר באותה חברת ניהול ומכל מקום, כפי שקבעתי לעיל, נכנסה התובעת בנעלי חברת סער מכוח המחאת הזכויות. לא למותר יהיה להפנות בעניין זה להוראת סעיף 4.1 להסכם הניהול המאפשרת התקשרות של חברת סער עם חברות ניהול שונות ואחרות.

19. אני דוחה את טענת הנתבעת לפיה הסתיימה תקופת ההתקשרות בחלוף 10 שנים וזאת לאור לשונו המפורשת של סעיף 14 להסכם הניהול ונוכח העובדה שלא הוצגה אסמכתא לפיה התקבלה החלטה בהצבעת הרוב הנדרש של בעלי הנכסים במרכז באשר להפסקת החוזה.

20. למעלה מן הצורך יצוין כי הנתבעת עצמה, הן בכתבי הטענות שהגישה והן בעדות העד מטעמה, אינה חולקת על עצם החובה לשלם ועל כן, ובזיקה לנטען בסעיפים 2 ו – 6 לסיכומי הנתבעת, מוצאת אני לציין כי מאליו בנסיבות אלה חובתה של הנתבעת מתקיימת גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט בהיותה מי שמחזיקה בנכס ונהנית משירותי הניהול שמעניקה התובעת.

גובה החיוב

21. תביעה זו היא לתשלום דמי ניהול ואחזקה בגין התקופות שפורטו בסעיף 8 לכתב התביעה ולמען הסדר הטוב יצוטטו להלן:

א. יתרת חוב בסך של 109 ₪ בגין דרישת תשלום מספר 1483 עבור התקופה של החל מיום 01/04/2013 ועד 30/06/2016 (הדרישה הייתה על סך של 3,142 ₪ ובפועל שולם סך של 3,033 ₪) ;

ב. יתרת חוב בסך של 386 ₪ בגין דרישת תשלום מספר 1508 עבור התקופה של החל מיום 01/07/2013 ועד ליום 30/6/2016 (הדרישה הייתה על סך של 3,428 ₪ ובפועל שולם סך של 3,042 ₪ בלבד) ;

ג. יתרת חוב בסך של 307 ₪ בגין דרישת תשלום מספר 1534 עבור התקופה של החל מיום 01/10/2013 ועד ליום 31/12/2013 (הדרישה הייתה על סך של 3,362 ₪ ובפועל שולם סך של 3,055 ₪ בלבד;

ד. יתרת חוב בסך של 329 ₪ בגין דרישת תשלום מספר 1587 עבור התקופה של החל מיום 01/04/2014 ועד ליום 30/05/2014 (הדרישה הייתה על סך של 3,384 ₪ ובפועל שולם סך של 3,055 ₪ בלבד) ;

ה. יתרת חוב בסך של 369 ₪ בגין דרישת תשלום מספר 1690 עבור התקופה של החל מיום 01/04/2015 ועד ליום 30/06/2015 (הדרישה הייתה על סך של 3,459 ₪ ובפועל שולם סך של 3,090 ₪ בלבד) ;

ו. סך של 3,349 ₪ בגין דרישת תשלום מספר 1721 עבור התקופה של החל

מיום 01/07/2015 ועד ליום 30/09/2015 ;

ז. סך של 3,334 ₪ בגין דרישת תשלום מספר 1750 עבור התקופה של החל

מיום 01/10/2015 ועד ליום 31/12/2015 ;

ח. סך של 3,386 ₪ בגין דרישת תשלום מספר 1777 עבור התקופה של החל

מיום 01/01/2016 ועד ליום 31/03/2016 ;

22. המצהיר מטעם התובעת הפנה לסעיפי הסכם הניהול על בסיסם מחושבות דרישות התשלום:

סעיף 9.3 להסכם - דמי ניהול בסך של 1.20 ש"ל למ"ר צמוד למדד יולי 1993;

סעיף 9.1 להסכם – דמי אחזקה שוטפים עלפי סכום הוצאות השנה הקודמת לדישה מחולק לסך כל שטח המרכז;

סעיף 9.2 להסכם -הוצאות חד פעמיות בגין בלאי ופחת.

העד מטעם התובעת חזר והבהיר את אופן חישוב דרישות התשלום בעדותו (עמ' 20 שורות

16-29 ועמ' 21 שורות 1-8) .

23. יצוין, כי הנתבעת לא הציגה מכתב תשובה אשר נשלח מטעמה, לכאורה, במענה למכתב ב"כ התובעת לב"כ הנתבעת מיום 01/02/16, בו פורט אופן חישוב דרישות התשלום.

24. הנתבעת טענה כי אופן החישוב שגוי הוא ואף אינו עונה על דרישות סעיף 9.3.2 להסכם הניהול, אולם לא הציגה תימוכין לטענה זו ולא ביססה אותה באסמכתאות כלשהן או בתחשיב נגדי.

25. אינני נדרשת לטענת הנתבעת לפיה מדובר בסכום גביה מופרז ומוגזם בהשוואה לגובה דמי הניהול במקומות אחרים שכן מדובר בהרחבת חזית, כפי שטען בצדק ב"כ התובעת, בנסיבות בהן טענה זו לא הועלתה בתצהיר שניתן בתמיכה לבקשת הרשות להתגונן (המהווה את כתב ההגנה). יתרה מכך, בבחינת למעלה מהדרוש, נדחית טענה זו גם לגופה מחמת אי הוכחתה ואי ביסוסה.

26. נדחות טענות הנתבעת הנוגעות לאופן החישוב המבוצע בנוגע להוצאות הרכוש המשותף. התובעת צירפה לתגובה שהגישה לבקשת הרשות להתגונן וכן לתצהירה פירוט הוצאות והכנסות לשנת 2013 מאושר על ידי רו"ח של התובעת, חגי מוזס, אשר בוסס על המאזן המבוקר של התובעת .

דו"ח זה נשלח לנתבעת במצורף למכתב התובעת אליה נושא תאריך 26/11/15 (נספח ט"ז לכתב התביעה), במסגרתו ניתן מענה לפניות הנתבעת בכל הקשור לאופן חישוב דרישות התשלום.

הנתבעת לא ביקשה לזמן לשם מתן עדות את עורך המסמך. יש להדגיש כי אין עסקינן בתצהיר מטעם רואה החשבון ואף לא בחוות דעת מטעם התובעת ועל כן לא הייתה על התובעת חובה לזמן את רואה החשבון לשם מתן עדות, והנתבעת הייתה רשאית לעשות כן לו חפצה היא בכך (ראו בהקשר זה את הוראת סעיף 130א לתקנות סדר הדן האזרחי, התשמ"ד – 1984).

התובעת עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח את גובה דרישות התשלום אשר עותק מהן צורף לכתב התביעה, ועדותו של העד מטעם התובעת ביססה את אלה ונתנה להן משנה תוקף (ראו, בין היתר, עמ' 24 לפרוטוקול שורות 16-30).

27. הנתבעת הפנתה לסעיף 14 הנוגע לזכות להחליף את חברת הניהול, אולם לא הוכיחה כי הייתה הסכמה שכזו להחלפה, מצדם של 85% מבעלי הזכויות בשטח הבית של כלל בעלי היחידות במרכז. מכאן עולה, למעשה, כי דייר ספציפי אינו יכול לבדו ובאופן עצמאי להשתחרר מחבותו על פי הסכם הניהול.

ובאשר לשטח הנכס ואופן חישוב החיוב:

28. בהסכם הניהול נקבע באופן מפורט וברור מנגנון חישוב דמי הניהול – ראו סעיף 9 על תתי סעיפיו ובכללם סעיף 9.3 הקובע בהאי לישנה:

"9.3 בנוסף לסכום ההוצאות כמפורט בסעיף 9.1 לעיל תהיה החברה זכאית לקבל מהקונה, כשכר מיוחד לחברה (להלן - "השכר המיוחד"), סכום בשקלים השווה ל – 1.20 ₪ לחודש בגין כל מ"ר של שטח היחידה המוחזק על ידי הקונה, כאשר לצורך חישוב סכום זה יראו את כל סך כל השטח המוחזק על ידי הקונה בהתאם לחישוב השטח כפי שהוא מופיע בהסכם המכר, ויחול לגביו ההוראות כדלקמן..."

הנתבעת טענה כי אין בידיעתה מהו השטח ברוטו או נטו של הנכס וכי החישוב שנעשה על ידי התובע הוא שגוי ואינו תואם את נתוני השטח בפועל, אולם הנתבעת לא הציגה תחשיב נגדי (גם לא בזיקה למכתב ב"כ התובעת לנתבע מיום 01/02/16 – נספח כ' לתצהיר התובעת) ובתוך כך לא הוגשו מטעם הנתבעת אסמכתאות כלשהן לשם ביסוס טענה זו.

יתרה מכך - אכן, כטענת התובעת (כפי שבאה לידי ביטוי בין היתר בעדות העד מטעמה עמוד

24 שורות 31-33 ועמ' 25 שורה 1), הייתה הנתבעת רשאית לסור למשרדי הגורמים המוסמכים ברשות על מנת לבדוק בקפידה את כל נתונים הרלוונטיים לחישוב שטח הנכס, ולהציג גרסה סדורה וברורה באשר לשטח הנכון לו היא טוענת.

29. לא נעלמה ממני בקשת הנתבעת מיום 04/012/17 הנוגעות לפניותיה לתובעת להמצאת עותק מאזן התובעת אולם סבורה אני כי בנסיבות העניין, די במסמך רואה החשבון שהגישה התובעת כמו גם בפירוט שניתן על ידה במכתביה אל הנתבעת מיום 26/11/15 ומיום 01/02/16 כדי לבסס את דרישת התשלום שבבסיס הליך זה.

30. מבכרת אני את גרסת התובעת כפי שפורטה בכתבי הטענות מטעמה, גובתה בעדות מנהלה ומתיישבת עם כלל הראיות שהוצגו, לפיה מאחר שחיוב השטחים במרכז הוא על פי שטחי ברוטו, הרי שדה פקטו אין הבדל בגובה החיוב ותוצאת החישוב היא זהה בנסיבות בהן חלוקת סכום ההוצאה נעשית לגבי כל הנכסים על פי אותו אופן חישוב.

31. אישור רו"ח הנ"ל אף תומך בגרסת התובעת בכל הנוגע להתנהלותה בקשר עם הסכום שהתקבל מהצבת השלטים על הגג המשותף– סך של 9,000 ₪, בפרט שעה שמטעם הנתבעת לא הוצגה אסמכתא אחרת כלשהי לביסוס טענתה לפיה תמורה זו לא נכללה בכלל ההכנסות, כמו גם הטענה לפיה השכרת הגג לצורך הצבת השלטים נעשתה בניגוד להוראות הסכם הניהול וללא קבלת רשות – טענה אשר נטענה בעלמא ולא פורטה כדבעי.

הנזק לגג הנכס

32. אין מחלוקת כי אכן הייתה נזילה מגג המבנה ונתגלו כתמי רטיבות בנכס של הנתבעת.

התובעת הגישה חשבונית מספר 1792 נושאת תאריך 08/02/15 המאשרת ביצוע עבודות איטום על ידי מי מטעמה בסך של 55,000 ₪ (נספח ב' לתגובה לבקשת הרשות להתגונן).

באשר לנזק שנגרם לנכס הנתבעת, הרי שזו האחרונה לא הגישה חוות דעת הנוגעת להיקף הנזק בנכס, אולם ניתן לעמוד על ממדיו מהודעת הדואר האלקטרוני שהוגשה וסומנה ת/1 (הודעה הנושאת תאריך 26/11/14) בה צוין כי מדובר ב - 2 כתמי רטיבות.

33. מהראיות שהוצגו עולה כי סוגיה זו נדונה בין הצדדים ובפגישה שהתקיימה ביום 15/03/15 (תזכיר המפגש צורף כנספח י"א לכתב התביעה) סוכם כי עבור הנזק שנטען על ידי הנתבעת ישולם לה על ידי התובעת סך של- 1,500 ₪ +מע"מ (סכום אשר קוזז מדרישת התשלום מספר 1665 שהוצאה לנתבעת עבור התקופה של החל מיום -01.01.2015 ועד ליום 31.03.2015 ).

הנה כי כן – התובעת פעלה בעניין זה כפי שסוכם על ידי הצדדים.

34. אחר הדברים האלה, בתאריך 07/07/15 שלחה הנתבעת מכתב לתובעת בו נטען כי נזקיה בגין הרטיבות בגג עומדים על סך של 13,000 ₪.

סכום נזק זה צוין גם בהמשך, במכתב שנשלח אל ב"כ התובעת ביום 26/01/16, אשר במענה לו השיב ב"כ התובעת כי סכום זה הוא אינו משקף את מציאות הדברים כהווייתה ואף לא הוצגה אסמכתא בצדו. לא הוצג בפניי מכתב תשובה של הנתבעת לתובעת בהתייחס לדחיית הדרישה, כאמור, על ידי התובעת.

למעשה, לא נסתרה טענת התובעת לפיה מאומה לא נשלח על ידי הנתבעת בעניין הנזק הנטען עד אשר הוגשה בקשת הרשות להתגונן לה צורפה, לראשונה, הצעת מחיר נושאת תאריך 18/01/15 על סך של 22,774 ₪ (כולל מע"מ) (להלן: "הצעת המחיר"). ויודגש – חשבונית נושאת תאריך 28/07/17 בדבר ביצוע התיקונים הוגשה במסגרת תצהיר משלים שהגישה הנתבעת.

ודוק – אכן, כטענת התובעת, עסקינן בהצעת מחיר הנושאת תאריך מוקדם למועד בו הגיעו הצדדים להסכמות באשר לנזק כאמור בסעיף 33 דלעיל, והנתבעת לא הבהירה במסגרת ההליך המשפטי מדוע זה לא הוצג מסמך הצעת המחיר לתובעת טרם הגיעו הצדדים להסכמות בחודש 03/15, כמו גם שלא הובהר השוני שיש בין סכומי הנזק. האמור מקבל משנה תוקף שעה שהנתבעת אף לא הבהירה מדוע במכתב מיום 07/07/15 שצוין בסעיף 34 לעיל, צוין סכום נזק העומד על סך של 13,000 ₪ - סכום אשר צוין גם במכתב מיום 26/01/16 בעוד שבזמנים הרלוונטיים הייתה בידי הנתבעת, על פניו, הצעת המחיר העומדת על סכום גבוה יותר.

35. לא למותר יהיה לציין בעניין זה, כי הנתבעת אף לא ביססה את גרסתה לפיה פנתה היא לחברת הביטוח שלה באופן מידי לגבי הנזק (ראו עדות מנהל הנתבעת בדיון מיום 01/02/17 עמ' 8 שורות 15-23) וביסוס לטענה זו לא ניתן גם בהמשך ההליך המשפטי במסגרת תצהיר העדות הראשית שהגישה הנתבעת. בתוך כך, לא זומן להעיד סוכן הביטוח מטעם הנתבעת ואף לא השמאי מטעם חברת הביטוח שביקר לגרסת הנתבעת בנכס.

36. תשובת מנהל הנתבעת בעניין זה בניסיון להסביר את התמיהות העולות נוכח הסכומים השונים לא הניחה את הדעת ויתרה מכך – לא נטענה בשלב קודם כלשהו אלא רק במסגרת חקירתו הנגדית עת עומת עם הנתונים דלעיל.

37. בהצעת המחיר שהגישה הנתבעת נושאת תאריך 18/01/15 כאמור עולה כי עסקינן בהרכבת תקרה חדשה, שפכטל + צבע תקרה חדשה + קירות.

שמעתי את עדותו של מר חאג' ג'ריס, אשר ביצע את השיפוץ בנכס והתרשמתי כי היקף העבודה שביצע גדול וכולל תיקונים ושיפוצים אשר לא הוכח כי יש להם קשר עם הנזילה בגג, הן מבחינת מיקום ביצוע התיקונים בנכס והן מבחינת טיב העבודות שבוצעו ( הכולל עבודות צבע, שפכטל ותיקונים נוספים לרבות סדקים.

בעניין זה יש ליתן את הדעת לשני נתונים נוספים: האחד – העובדה שהשיפוץ בוצע למעלה משנתיים לאחר הנזילה; השני – כי יש לתמוך טענות הנוגעות לנזק שנגרם לנכס בגין נזילה בחוות דעת מומחה מקצועי, אותה יש ליתן בזמן אמת תוך מתן אפשרות לצד שכגד להתגונן ובתוך כך להגיש חוות דעת נגדית או למצער לתקן את הנזק על ידי מי מטעמה.

38. בהתייחס לטענת הנתבעת לפיה היה על התובעת לפנות לחברת הביטוח על מנת שתתקן את הנזק הנטען, הרי שאין לטענה זו כל נפקא מינה בנסיבות העניין, שכן הצדדים עצמם גיבשו הסכמות בכל הנוגע לנשיאה בהוצאות תיקון הנזק ושעה שכך היה רשאית הייתה התובעת לכלכל את צעדיה בכל הקשור להפעלת הביטוח ולפעול כראות עיניה.

39. הנתבעת העלתה טענות הנוגעות להתנהלות התובעת ואופן תפקודה בכל הנוגע לאחזקת המרכז, אולם טענות אלה לא הוכחו, ומאליו בנסיבות העניין, אין בטענה הנוגעת לליקוי כזה או אחר כדי להביא למסקנה לפיה הנתבעת משוחררת מחובתה לתשלום דמי ניהול.

התוצאה:

40. אני מקבלת את התביעה במלואה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 13,069 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

מסכום זה יועבר לתובעת, באמצעות ב"כ, הסכום שהפקידה הנתבעת בקופת בית המשפט כתנאי למתן הרשות להתגונן .

בנוסף לאמור, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט בסך של 2,500 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪, והכול בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים את פסק הדין.

ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ח, 08 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.