1. כללי

פסק דין בתובענה שפרטיה יובהרו במעלה הדרך, ולפיה התבקש בית המשפט להצהיר על בטלות העברה ללא תמורה של חלק מחלקה 162 בגוש 30007 [להלן – "החלקה"] עליה הוסכם ביום 22.7.1964, ועל ביטול הרישום שנעשה בעקבות העברה זו. על הפרק חלקה המצויה בצידה המערבי של צומת הרחובות חזקיהו המלך ובוסתנאי בירושלים. יוטעם, שהגם שעל-פי כותרת התביעה אין היא הצהרתית בלבד ונוקבת היא גם בסעד כספי, אין כתב התביעה מפרט נזק כספי קונקרטי.

2. עובדות המסגרת

א. אין חולקין שקודם לתחילת פרשתנו הייתה החלקה בבעלות התובעת.

ב. ביום 16.7.59 נכנסה לתוקף תכנית המתאר הרלוונטית: "62". על פי תכנית זו, לדברי הנתבעת, שלא נסתרו, לא ניתן היה לבנות בחלקה 162 (חלקה שהיתה בבעלותה של התובעת) קיוסק. נטען, שהיתה זו התובעת, שחפצה בשנים אלה בקיוסק בשטחה. על רקע זה, אף התפתחה הדברות בין הצדדים.

ג. ביום 27.5.1962 פורסמה למתן תוקף תכנית 1077 (אשר הוגשה על ידי התובעת), לפיה יועד שטח של 109 מ"ר, מתוך 120 מ"ר, לגינה ציבורית. על-פי התכנית נותר חלק צנוע ששטחו 11 מ"ר ברשות התובעת תוך שהוגדר חלקה של הנתבעת חלקה 220 וחלקה של התובעת הוגדר כחלקה 219. כאמור, על פי תוכנית זו, תעבור לנתבעת, ללא תמורה, חלקה 220. אין בין הצדדים הסכמה בשאלה, האם בחלקה 219, התאפשר לתובעת להקים קיוסק כתוצאה מתכנית זו, או שבפועל היה הדבר אפשרי גם אלמלא התכנית. בסמוך לאחר הפיצול, עדיין נותרו שתי החלקות בבעלות התובעת.

ד. ביוני 1964 חתמה התובעת על שטר העברה ללא תמורה ביחס לחלקה 220. ביום 22.7.64 נרשמה חלקה זו על שם הנתבעת – נספח א' לכתב ההגנה המתוקן.

ה. בחלוף כחצי יובל שנים, ביום 27.8.89, אושרה תכנית 2878 ששינתה את ייעוד חלקה 220 לאזור מגורים 1 מיוחד.

ו. ימים נקפו, שנים חלפו, והתובעת, ככל הנראה, שכחה לחלוטין מכל האמור לעיל. זאת, עד לשנת 2016 בה החליטה לסרוק את זכויותיה השונות, וכלשון סעיף 6 לתצהירה - "גילתה להפתעתה כי ייעודה של חלקה 220 שונה מייעוד של גן ציבורי... לייעוד של אזור מגורים 1 מיוחד".

3. תמצית טענות התובעת

על רקע האמור, התגבשו בפי התובעת טענותיה, שעיקרן פורט בסעיפים 8 – 9 לתביעתה:

"8. דא עקא, ביום 27.8.1989 פורסם דבר אישורה של תכנית מס' 2878 אשר שינתה את ייעוד חלקה 220 לאיזור מגורים 1 מיוחד. התובעת מעולם לא ידעה על שינוי יעוד חלקה 220 ונודע לה רק סמוך לפני הגשת התביעה במסגרת בדיקות שעשתה בקרקעותיה לבחינת הגשת תביעות לפיצויי הפקעה.

9. התובעת תטען כי המטרה מאחורי העברת חלקה 220 ללא תמורה לעיריית ירושלים הייתה לשם הגשמת תכנית 1077 אשר קבעה את יעודה לגן ציבורי. על כן, משחל שינוי יעוד בחלקה, הרי יש לראות בהעברה ללא תמורה כבטלה ומבוטלת ויש להחזיר את הרישום של הזכויות בחלקה אל התובעת".

לקראת שלב הסיכומים, זיקקה התובעת את טענתה העיקרית. נטען, שהעברה ללא תמורה שכזו, ובהינתן, בין היתר, שניתן היה לבנות קיוסק גם ללא תכנית 1077, תמונת המצב, כלשון ב"כ בעמ' 25 משורה 24 לסיכומים, שקולה להפקעה. וכלשונה: "כל התביעה כאן היום זה האם העברה ללא תמורה שקולה להפקעה" [עמ' 28 שורות 11-10 לסיכומים]. העוגן לטענה זו היה בטענה מקדימה, כי לא קיבלה התובעת כל תמורה. בסופו של דבר, על פי הטענה, דאגה הנתבעת להנפקת היתר לועד שיכון בוסתנאי הנמצא בסמוך, על חשבון התובעת. לטענת ההגנה לשיהוי כבד, אתייחס בהמשך, אך אתקשה שלא לציין כבר עתה, שאת הדרך בה מנסה התובעת להתמודד עם השיהוי בהתנהלותה, אתקשה להבין, אף עד עתה.

4. תמצית טענות הנתבעת

א. ראשית נטען לנזק ראייתי אפשרי בשל חלוף הזמן.

ב. עוד פורטה ההידברות שקדמה לתכנית 1077 הנ"ל. בסעיף 8 לכתב ההגנה אף צוין שהיוזמה לתכנית זו, מקורה בתובעת (בשל רצונה בקיוסק). אשר לטענה להפקעה, נטען, שניתנה תמורה לתובעת – היא הקיוסק. וזאת, כשעל הפרק שטח שהוגדר כשטח ציבורי פתוח, ושמלכתחילה, לא היתה בו כל תועלת לתובעת.

ג. דגש הושם על השיהוי בהגשת התביעה. בסעיף 32 לכתב ההגנה, נטען כדלקמן:-

"אמנם טענת ההתיישנות לא הועלתה בהזדמנות הראשונה, אולם על בית המשפט הנכבד להתחשב בשיהוי הסובייקטיבי והאובייקטיבי שבגינו נגרם נזק ראייתי כבד, שהרי עילת התביעה קמה לראשונה בשנת 1962, כאשר התובעת טוענת כי המקרקעין הועברו לנתבעת בכפיה. בנוסף, שינוי הייעוד למגורים התרחש בשנת 1989 עת שונה היעוד, קרי לפני כמעט שלשה עשורים, ובנוסף, משנת 1989 – מועד שינוי היעוד – עברו למעלה מתקופת ההתיישנות בת 25 השנה, שנקבעה בעניין תובענה במקרקעין מוסדרים, לפי סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 וכיום קשה לאמוד את הסיבה המדויקת בגינה הועברה החלקה לנתבעת".

ד. בסעיף 33 לכתב ההגנה אף נטען למשמעות הגלומה בכך שהזכויות רשומות על שם העיריה, וכי נעשה הדבר מכח שטרות עליהן חתמה התובעת, ומרצונה.

ה. לטענת הנתבעת, על הנדון חל גם חוק המתנה.

ו. ובהמשך לאמור: מבקש כתב ההגנה, להבחין בין פרשתנו, בה הועברה לעירייה הבעלות בהסכמה וללא תמורה (היינו, המתנה הנטענת), לבין הפקעה מכח סעיפים 195 – 196 לחוק התו"ב.

5. דיון והכרעה

על יסוד כל האמור להלן, בדגש על משקלו המצטבר של השיהוי הקיצוני בהגשת התביעה, ועל העובדה, שהועברה החלקה על בסיס שטרי העברה עליהם חתמה התובעת במו ידיה ( - כאמור, לפני למעלה מיובל שנים) דין תביעה זו לדחיה, וטוב היה לה שלא הוגשה, משהוגשה. ומן הכלל אל הפרט.

א. אין הדעת נותנת, שיובל שנים לאחר שחתמה התובעת על שטרי העברת זכויות, תנקוט היא בטענות, ותהיינה טענותיה, אשר תהיינה. המצהיר, מטעם התובעת, לדבריו ובהגינותו, אישר שהיה ילד בירושלים המזרחית, שבתקופה הרלוונטית לא נכללה כלל בשטח הכפוף לתחולת הדין בישראל.

ב. מצב דברים זה חורג ממסגרת הטענות הרלוונטיות למוסד השיהוי, וגובל בשימוש לרעה בהליך המשפטי. משום מה, לא טענה ההגנה להתיישנות בהזדמנות הראשונה, אך אין להוציא מכלל אפשרות, שאילו נטען בכיוון זה, היתה זוכה טענה זו לשיקול דעת רציני:-

"כאשר השיהוי הוא מעבר לתקופת ההתיישנות הסטטוטורית 'הרגילה', אף אם זו אינה חלה, מטבע הדברים יש ליתן משקל גדול יותר, לטענת השיהוי.. ולא יתכן חולק שמספר שנים ארוך כל כך – למעלה מארבעים שנה – מדליק נורות שאי אפשר שלא יהבהבו" [ע"א 5110/05 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' קלרה שטיינברג].

עצם העובדה, לגרסת התובעת עצמה, שהחליטה לפני שנים אחדות ליזום סריקה של נכסיה, זכויותיה, וטענותיה ביחס לנכסים שבבעלותה או שהיו בבעלותה, אין בה כדי להכשיר דבר, ואין בכך כדי להצדיק דבר. לשיטתה, אילו, מטעמיה, היתה התובעת יוזמת את הבדיקות בהן נקטה, בעוד כמה עשרות שנים, גם אז עדיין יכלה לבוא באותן טענות, שהרי, לחלוף הזמן, מבחינתה, אין כל משמעות.

ג. ובהמשך לאמור: העוגן לטענת התובעת בהנחתה, שתוכל להוכיח שלא קיבלה כל תמורה בעד החלקה, שהרי – על פי הנטען – קיוסק יכלה להקים גם ללא תכנית 1077. ראשית, ולדידי אין זה העיקר, לגופה של שאלה, נאמנת עלי בנקודה זו גרסת ההגנה, בין היתר באשר, יודעים כולנו, שלפני תכנית 1077, לא היה בידי התובעת להקים שם קיוסק. ואולם מעבר לכך יודגש, שעל הפרק שאלה שאין לי כל נכונות לשקול בה: אין הדעת נותנת, שבחלוף כחמישים שנה, כשאיש מבין המעורבים כבר לא עימנו, ייצא בית המשפט ויחקור אחר שיקולי הצדדים שנסתיימו בחתימת שטרי העברה על ידי התובעת, בכבודה ובעצמה, וללא שטען מאן דהוא, במשך התקופה כולה, שנסחט, או שנכפה עליו להעביר את הזכויות. עיינתי בקפידה בנספחי התצהירים - מסמכים היסטוריים מהתיקים הרלוונטיים. יש, אמנם, באחדים מביניהם כדי לתמוך במעט בטענת התובעת למעין התניה מצד עיריית ירושלים, כי יאושר הקיוסק כנגד ויתור על החלקה. ואולם, גם לאחר זאת, בסופו של דבר, על-פי סעיף 10 לתצהיר התובעת, שאושר במפורש על ידי העד מטעמה [בעמ' 16 שורה 8 לפרוטוקול], היתה זו התובעת בעצמה שחתמה, במו ידיה, על תכנית 1077 הנ"ל שנועדה להעביר את חלקה 220 לרשותה של הנתבעת כתנאי למתן רישיון להקמת קיוסק.

ד. מכאן, שעשתה התובעת את שעשתה מרצונה החפשי, ואלה נסיבות שאינן מתיישבות בדבר וחצי דבר, עם טענת ההפקעה, בה נקטה, אולי כדי לנסות ולעקוף באמצעותה את טענת ההתיישנות :–

"להבחנה בין העברה הסכמית מרצון לבין העברה הסכמית בכפייה שכמוה כהפקעה (להלן: העברה שקולה להפקעה) יש מספר נפקויות, ובין היתר, לצורך החישוב הכולל של השטח שהועבר לרשויות מפקיעות ללא תשלום פיצויים, או לעניין זכותו של הבעלים לסעד של השבת המקרקעין או לתשלום בגינם, אם הייעוד הציבורי לטובתו הועברו שונה או נזנח.. טענתם העיקרית של המערערים היא כי ההעברה במקרה שלפנינו שקולה להפקעה.. ההבחנה בין העברה רצונית לבין העברה שקולה להפקעה איננה פשוטה והיא תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, כפי שנאמר לא אחת בפסיקה...כאשר קרקע מועברת לרשות ללא תמורה, תחת איום מפני הפקעה צפויה המרחף על הקרקע, אזי יש לראות בהעברה כהפקעה, ויחולו דיני ההפקעה.. עם זאת, לא כל העברת קרקע ללא תמורה לרשות היא העברה השקולה להפקעה. כך למשל, אם העברת הקרקע נעשתה מתוך אינטרס של הבעלים והצמיחה לבעלים תמורה עקיפה או טובת הנאה, כמו השבחת הקרקע שנותרה ברשותו (אם בדרך של שינוי ייעוד, אם בדרך של הגדלת אחוזי בנייה). במקרה האמור, הנטייה היא שלא לראות בכך העברה השקולה להפקעה, כי אם העברה מרצון.. כשמתברר כי לא רק שלבעלי הקרקע צמחה טובת הנאה בעקבות העברת המקרקעין, אלא שהם אף יזמו אותה, מתחזקת הנטייה שלא לראות בהעברה כשקולה להפקעה" [ע"א 1047/11 עזבון המנוח יצחק ברזלי ז"ל נ' המועצה המקומית תל מונד (26.11.12)].

ייתכן, שמבחינת התובעת, כדאיות המהלך, נחזית בדיעבד, להיות מפוקפקת. ייתכן שאת רצון התובעת לקיוסק, היה בעיריה מי שחשב לנצל קצת. ייתכן. ואולם, גם בכך אינני בטוח, שהרי אין חולקין שהיתה החלקה שטח ציבורי פתוח, וספק מה היה הערך הכלכלי של החלקה עליה ויתרה התובעת. אך גם אם המהלך לא היה מן המושכלים ביותר, וגם אם נבע המהלך מרצון לא שקול להקים קיוסק, תוקפו אינו במחלוקת, ואין מי הטוען, גם מצד התובעת, שנחתמו השטרות על ידי מי שלא היה מוסמך לכך (ואפילו טענה, בחלוף זמן כה רב, ספק מה היה משקלה של טענה שכזו). לכל היותר, בפני, אפוא, טענה, כלפי כדאיות המהלך, וגם זו טענה, שמלבד הבעייתיות הגלומה בה כשלעצמה, בחלוף יובל שנים, בוודאי לא ראוי לשקול בה כלל.

ה. אין אלה, אפוא, נסיבות בהן נצרך כלל לשקול את טענות התובעת כנגד טענת השיהוי, ותמוה שבחלוף כחמישים שנה סבורה התובעת שבידה לגייס פסיקה לטובתה, ובפיה בכלל טענות לטובתה במישור זה; ואין אלה נסיבות בהן יש אחיזה כלשהי לטענות להפקעה בידענו שבחתימת ידה על שטרי העברת זכויות העבירה התובעת את הזכויות ולא הדיר הדבר שינה מעיניה מאז 'שנות הששים'. ולא רק על שטרי ההעברה חתמה התובעת, גם על תכנית 1077: מה צריך יותר מזה.

ו. ניתנה הדעת לאסמכתאות שהגישה ב"כ התובעת לאחר סיכומיה באישור בית המשפט, ברם, לא יהא בהם כדי לשנות. בתמצית הדברים, בעע"מ 1370/07 רבקה תחיה קרמר נ' המועצה המקומית אבן יהודה נפסק כי המדובר בהעברה רצונית והחלקה, לא הושבה לידי המערערים; בעת"מ (ת"א) 62927-12-16 מטלון ואח' נ' מדינת ישראל (23.6.2020) נדחתה העתירה, ללא שנדרש בית המשפט לדון בטענות השיהוי וההתיישנות, זאת, תוך שנקבע בסעיף 25 לפסק הדין כי העותרים לא 'הוכיחו נסיבות מיוחדות המצדיקות לראות בהעברה כהעברה כפויה'. בעת"מ (ת"א) 2705/09 מרים כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה, ולא כמו בתיק שלפניי, הרשות היא זו שיזמה את התוכנית ולא בעלי החלקה והעברת השטחים, היתה במקום הפקעתם. לסופו של יום, ומשזנחה הרשות את התוכנית במשך כ – 30 שנה, לא מצא בית המשפט מקום להותיר את ההפקעה על כנה והורה על השבת השטח שבמחלוקת לידי העותרת.

6. סוף דבר, על פני הדברים, נעדרת תובענה זו כל אחיזה: לאחר שגילתה התובעת, לדבריה היא, שלפני שנים רבות ויתרה על שטח בנסיבות שלדעתה, לא היו מושכלות, יצאה לתור אחר דרך שתאפשר לה להשיב את הגלגל אחור. מכאן הגיעה לטענתה היצירתית משהו, שבמרכזה קונסטרוקציה, לפיה, מהלך תכנוני זה, שנעשה עוד קודם כניסתו לתקפו של חוק התכנון והבניה, כמוהו כהפקעה לפי סעיפים 196-195 לחוק. וכל זאת, הגם שהעברו הזכויות על ידי התובעת בהסכמתה המלאה, היינו באופן השומט לחלוטין את הקרקע מתחת לרגלי טענת ההפקעה, בידענו, שהפקעה, מעצם הגדרתה, היא פעולה לא רצונית (מבחינת בעל הזכויות המקורי).

7. הוצאות הדיון בסך 15,000 ₪ - על התובעת.

ניתן היום, כ"א סיוון תשפ"א, 01 יוני 2021, בהעדר הצדדים.