לפני תביעה כספית בהתאם לחוזה שכירות.

1. התובע הוא הבעלים של נכס מקרקעין הידוע כגוש 19385 חלקות 125-126 בעראבה. הנכס הוא בן 150 מ"ר. לטענת התובעת, הנתבעת- עיריית עראבה שכרה ממנו את המקום לצורך הקמת גן ילדים.
2. התובע טוען כי בהסכם השכירות אשר נחתם בין הצדדים, סיכמו הצדדים כי התובע יבצע במושכר על חשבונו את כל השינויים הנדרשים לצורך התאמת המושכר לגן ילדים, בהתאם לדרישות הנתבעת ודרישות משרד החינוך, כאשר בתום תקופת השכירות על הנתבעת להשיב את המושכר לקדמותו.
3. התובע, לטענתו ביצע את כל השינויים הנדרשים אשר כללו גידור החצר הצפונית של המושכר, הצבת מדרגות ברזל עם מעקה והכנסת חול למשחקיית הילדים, צביעת קירות המושכר החיצוניים בתמונות וציורים וכן בניית שתי יחידות שירותים בנוסף למטבחון עם כיור ושיש פינתי. התובע טוען כי ביצע שינויים במערכת החשמל של המושכר לרבות שינוי מקום השקעים בנוסף לחיפוי קירותיו הפנימיים של המושכר בציפוי בד עבה, לצרכי בטיחות הילדים.
4. לטענת התובע, שכרה הנתבעת את המושכר לחמש עשרה שנה, עד לחודש 8/14, עת הודיעה לו הנתבעת על סיום השכירות ופינוי המושכר. לטענתו, בהתאם למוסכם בין הצדדים, ערך נציג מטעמה של הנתבעת ביקור במושכר, בו נרשמו מלוא הנזקים לתיקון ולאחר אותו הביקור, שלחה הנתבעת לתובע מכתב בו הודיעה לו כי קבלן מטעמה יבצע את מלוא התיקונים.
5. התובע טוען כי הנתבעת חזרה בה מאוחר יותר מהצעתה זו והציעה לתובע פיצוי ע"ס 10,000 ₪, על אף שהנציג מטעמה העריך את עלות התיקונים בסכום גבוה יותר. התובע סירב וביקש להיעתר להצעתה הראשונה של הנתבעת ולפיה קבלן מטעמה יבצע את התיקונים, או לחלופין תשולם לו מלוא עלות התיקונים. לטענת התובע, סירבה הנתבעת ועמדה אך על פיצוי בסך 10,000 ₪.
6. התובע העריך את הנזקים למושכר באמצעות שמאי מטעמו בסך של 78,234 ₪ ולטענתו נובעים הנזקים כתוצאה משימושה של הנתבעת במושכר ומשכך , על הנתבעת לפצותו בגינם. כן נשא התובע בעלות שכ"ט השמאי בסך 3685 ₪.
7. בנוסף, טוען התובע כי עקב מצבו של המושכר ואי תיקון הנזקים, התובע אינו יכול להשכיר את המושכר ונגרמים לו בשל כך נזקים בגין אובדן דמי שכירות חודשיים בסך 2000 ₪ ובסה"כ מחודש 8/14 ועד יום הגשת התביעה 30,000 ₪. לטענת התובע, אחיו היה אמור לקבל את המושכר לשימושו עם נישואיו וכעת הוא נאלץ לשכור דירת מגורים אחרת בעלות חודשית של 2000 ₪.
8. כאמור, טוען התובע כי על הנתבעת לפצותו בעלות הנזקים למושכר, שכ"ט השמאי ואובדן דמי השכירות החודשיים. מכאן תביעתו אשר לפני.
9. הנתבעת טוענת כי היא שכרה את המושכר למשך 17 שנה ולא כנטען בידי התובע. לטענתה היא לא התחייבה להשיב את המושכר לקדמותו, כי אם להשיבו כאשר הוא ריק מכל אדם וחפץ וכן התחייבה לשאת בכל נזק אשר נגרם למושכר בתקופת השימוש, עקב רשלנות או מחמת זדון.
10. לטענת הנתבעת, היא הודיעה לתובע על סיום ההסכם מאחר והיא בנתה גנים משלה, בבעלותה ועם סיום השכירות נערך במקום ביקור עם התובע על מנת לבדוק אם ישנם נזקים אשר נגרמו עקב זדון או רשלנות. הנתבעת הייתה מוכנה על מנת לסיים כראוי את מערכת היחסים עם התובע לתקן ליקויים הנובעים מבלאי ושימוש רגיל וסביר ואף הוציאה לשם כך מכרז לצורך ביצוע התיקונים, אך התובע, כך לטענתה, סבר כי אין בכך די. הנתבעת טוענת כי ביקשה לתקן את הליקויים בעצמה, אך התובע סירב לכך ומנע מהנתבעת לתקן את הליקויים.
11. לטענת הנתבעת אין לקבל את האמור בחוות הדעת אשר הגיש התובע וכל אותם הליקויים אשר ציין השמאי מטעמו, אינם אלא בלאי סביר ורגיל לשימוש בן 17 השנים אותו עשתה הנתבעת במושכר. לטענתה, אין לחייבה להשביח את המושכר או לבצע בו שיפורים, בעוד התובע ידע כי כוונתה לעשות במושכר שימוש לצורך גן ילדים ונהנה משך כל אותן השנים מדמי השכירות ששולמו לידיו.
12. לטענת הנתבעת, התובע אינו זכאי לכל פיצוי מידיה ולפיכך יש לדחות את תביעתו כנגדה.

הנתבעת צירפה לכתב הגנתה חוות דעת מטעמה אשר על פיה עלות ביצוע התיקונים מגיעה לסך של 5900 ₪.

דיון:

החבות על פי הסכם השכירות :

1. בהסכם השכירות האחרון התקף בין הצדדים (ראה נספח א' לת/1) באשר לשנות השכירות 2013-2014, התחייבה הנתבעת בסעיף 12 להסכם "להחזיר את המושכר למשכירים בתום תקופת השכירות כשהוא ריק מכל אדם וחפץ של השוכר". עוד התחייבה הנתבעת בסעיף 13 להסכם "לשאת בכל נזק למושכר בתקופת השימוש, אשר נגרם עקב רשלנות או מחמת זדון".
2. התובע טוען כי על הנתבעת להשיב את המושכר לקדמותו ובכלל זאת ביטולם של אותם שינויים אשר נערכו לצורך התאמת המושכר לשימוש כגן ילדים (גידור החצר הצפונית, הצבת מדרגות ברזל, הכנסת כמויות חול לחצר, תביעת הקירות החיצוניים, בניית שתי יחידות שירותים לשימוש קטינים, הקמת מטבחון עם כיור ושיש פינתי, שינויים במערכת החשמל ובכלל זאת שינוי גובה מקום השקעים כמו גם חיפוי קירות המושכר הפנימיים בבד עבה). הנתבעת טוענת כי אין עליה החובה להשבת המושכר לקדמותו, כי אם השבת המושכר כאשר הוא ריק מכל אדם וחפץ ותיקון הנזקים למושכר אשר נגרמו עקב רשלנות או מחמת זדון.
3. כבר נקבע כי הזכויות והחובות הנובעות מההסכם נקבעות על בסיס ההסכמה בחוזה וכי כאשר לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית יש לתת לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. ראה בע"א 409/78 גולן נ. פרקש ל"ד (1) 813 ובע"א 5856/06 לוי נ. נורקייט בע"מ (28/1/08).
4. במקרה אשר בפני לשון ההסכם בין הצדדים היא ברורה ואין ספק כי על הנתבעת להשיב את המושכר כאשר הוא ריק מכל אדם וחפץ בתום תקופת השכירות וכן לשאת בנזק אשר נגרם למושכר עקב רשלנות או מחמת זדון בתקופת השימוש. אף אם טען התובע כי כוונת הצדדים הייתה כי הנתבעת תשיב את מצב המושכר לקדמותו, טרם כניסתה אל המושכר, הרי שבאה לשונו הברורה של ההסכם אותו המציא התובע עצמו וסותרת טענתו זו. הפסיקה קבעה כי פרשנות חוזה נעשית לפי כוונת הצדדים ולפי הנסיבות רק כאשר הכוונה אינה ברורה. ראה בע"א 151/87 ש. ארצי בע"מ נ. אורי רחמני פ"ד מג (3) 489.
5. במקרה אשר בפני עולה כוונת הצדדים בצורה ברורה מתוך לשון ההסכם ומתוך סעיפים

12-13 אליהם הפנה התובע עצמו, בפרט. לשון ההסכם אינה מקבלת את הפרשנות אשר ניסה התובע לכפות עליה ולפיה על הנתבעת להשיב את מצב הנכס לקדמותו עוד טרם הסכם השכירות.

1. אין חולק כי הנתבעת פינתה את המושכר במועד הנקוב בהתאם להסכם השכירות וכעת יש לבחון מהם הנזקים אשר נגרמו למושכר והאם הם נובעים מרשלנות או מחמת זדון, כך שעל הנתבעת לשאת בתיקונם.

הנזק אשר נגרם לפי חוות דעת מומחה בית המשפט:

1. לשם בחינת הנזק אשר נגרם למושכר הצטיידו שני הצדדים בחוות דעת שמאי מטעמם. בעוד שמאי התובע סבר כי הנזק למבנה מוערך בסך של 75,234 ₪, קבע מומחה הנתבעת כי הנזקים בהם על הנתבעת לשאת מגיעים לסך של 5900 ₪ בלבד. אל נוכח הפערים בין חוות הדעת מונה מומחה מטעמו של בית המשפט.
2. חוות דעתו של מומחה המוגשת לבית המשפט, אינה אלא ראיה במסגרת כלל הראיות המובאות בפני בית המשפט, ואשר בית המשפט רשאי להסתמך עליה אך גם לדחותה, כולה או חלקה, בהתאם לשיקול דעתו. ראה בע"א 2541/02 צבי לנגר נ' ששון יחזקאל, פ"ד נח(2) 583, ע"א 16/68 רמת סיב בע"מ נ' דרוזי עקרם, פ"ד כב(2) 164. יחד עם זאת, הלכה פסוקה היא כי ככל שאין בחוות דעת המומחה מסקנות אשר אינן יכולות לעמוד במבחן הביקורת של ההיגיון לאחר עיון בחוות הדעת וראיות אחרות שבפניו, בית המשפט לא יטה להתערב במסקנותיו של המומחה. ראה בע"א 2160/90 שרה רז נ' פרידה לאץ, פ"ד מז(5) 170.
3. התובע טען בסיכומיו כי יש לאמץ דווקא את חוות הדעת מטעמו. לטענתו, הנתבעת הוציאה למכרז בקשה לתיקון עם ליקויים שונים המופיעים בחוות דעת המומחה מטעמו וכן קיבלה מס' הצעות מחיר לתיקון ליקויים אלו. חלקם של הליקויים אינם מופיעים כנדרשים תיקון בחוות דעת מומחה בית המשפט. מומחה בית המשפט הבהיר כי אכן המסמך אשר שימש למכרז עבור הנתבעת לא היה לנגד עיניו, אך הליקויים הנכללים הם בגדר השבת המצב לקדמותו ואינם נכללים בגדר חובותיה של הנתבעת על פי הסכם השכירות, דהיינו דברים הנובעים מרשלנות או זדון של השוכר (עמ' 12 שורות 12-16 לפרוטוקול). העובדה כי רכיבים מסוימים מצויים במכרז שהוציאה הנתבעת אין פירושם כי מוטל עליה החיוב לתקנם, כל עוד לא הוטל עליה חיוב שכזה בהסכם השכירות.
4. המומחה מטעם בית המשפט נחקר באריכות על חוות דעתו ומסקנותיו בחוות הדעת לא נסתרו. לאחר שעיינתי עיין היטב בחוות הדעת, בטיעוני הצדדים ובעדות המומחה, אני סבורה כי המומחה הגיע למסקנותיו בצורה מקצועית ושקולה, תוך התייחסות לנתונים השונים אשר עמדו לפניו.
5. המומחה קבע במסגרת חוות דעתו כי יש לפרק ולפנות שער ביטחון סורגים וגדרות וכי רכיב זה הוא בגדר השבת המצב לקדמותו ועלותו 3000 ₪. המומחה קבע כי בגדר השבת המצב לקדמותו נכללים אף פירוק שיש, פירוק חלקים חיצוניים לאינסטלציה בחדר המטבח לשעבר, ביטול הצנרת תיקוני חציבות להסתרת הצנרת וכן טיוח וצבע – עלות רכיב זה היא 2500 ₪. המומחה קבע בגדר השבת המצב לקדמותו, הריסה ופינוי של שני חדרי השירותים בעלות של 6000 ₪, ניטרול שקעים בגובה 2 מ' וחידוש מיקומם המקורי – 1500 ₪ וצביעת סורגים אשר החלידו – 1200 ₪. במסגרת הנזקים אשר נגרמו ברשלנות או בזדון קבע המומחה כי יש למנות רכיבים של ליטוש ריצוף בחדר המטבח (בגין כתמי שמן שלא נוקו) – 1000 ₪, החלפת דלת פנימית, משקוף וצביעה – 2000 ₪, תיקון דלת פלדלת לממ"ד – 1200 ₪, קילוף ציפוי בד על הקירות – 10,000 ₪ , השלמת שלבי תריס חסרים – 1200 ₪ וסילוק ופינוי צמיגים ישנים מן החצר בעלות 800 ₪ בגין חובת הנתבעת להחזיר את הנכס כאשר הוא ריק מכל אדם וחפץ.
6. אשר לפירוק ופינוי שער הביטחון והסורגים – טען התובע כי יש לכלול רכיב זה בגדר הנזקים שעל הנתבעת לשאת בהם מכוחו של סעיף 11 להסכם השכירות ולפיו התחייבה הנתבעת שלא לשנות את המושכר ומיד עם תום השכירות לפרק מתקנים אשר התקינה במושכר. אלא שהיה זה התובע אשר התקין את אותם סורגים ושער ביטחון שכן ביקש להתאים את הנכס לשימוש גן ילדים, כך העיד התובע עצמו בעדותו לפני בית המשפט. המומחה אשר נשאל לעניין זה העיד כי תוספת סורגים נדרשת בדרך כלל בכל בית עירוני ואכן מהווה שיפור של הנכס אשר אינו מגיע לכלל השבחה. יחד עם זאת סבר המומחה כי אין בכך צורך במושכר נשוא התובענה. מאחר והיה זה התובע אשר הוסיף רכיב זה ואין חובה על הנתבעת לפי הסכם השכירות לפרקו עם תום השכירות, אין לכללו בכלל הנזק לפיצוי על פי הסכם השכירות.
7. אשר לפירוק שיש, פירוק חלקים חיצוניים לאינסטלציה בחדר המטבח לשעבר, ביטול הצנרת תיקוני חציבות להסתרת הצנרת וכן טיוח וצבע, כמו גם הריסה ופינוי של שני חדרי השירותים, ניטרול שקעים בגובה 2 מ' וחידוש מיקומם המקורי - כל אלו הם רכיבים אותם התקין דווקא התובע במטרה להתאים את המושכר להשכרתו כגן ילדים. לא הייתה זו הנתבעת אשר ביצעה שינויים אלו ובהתאם לנוסח הסכם השכירות אין זו חובתה לשאת בעלויות השבת הנכס לקדמותו. בכך יש אף הגיון כלכלי שכן ככל שהתובע היה מבכר להוסיף ולהשכיר את המושכר כגן ילדים לכל גורם אחר מלבד הנתבעת, הוא היה עומד על כך כי השינויים אשר התקין הוא עצמו במושכר יוותרו בחזקתו. אף בכל הנוגע לצביעת סורגים – מדובר בבלאי סביר המוטל על המשכיר – התובעת. משכך אין לכלול עלות רכיבים אלו בגדר הנזק אשר על הנתבעת לפצות את התובע בגינו.
8. במסגרת הנזקים אשר נגרמו ברשלנות או בזדון קבע המומחה כי יש למנות רכיבים של ליטוש ריצוף בחדר המטבח (בגין כתמי שמן שלא נוקו), החלפת דלת פנימית, משקוף וצביעה, תיקון דלת פלדלת לממ"ד, קילוף ציפוי בד על הקירות והשלמת שלבי תריס חסרים – המומחה נחקר על אודות צירוף רכיבים אלו כרכיבים אשר נגרמו ברשלנות או בזדון בידי הנתבעת בעת השכירות והשיב כי אכן הללו נגרמו מתחזוקה לקויה במהלך השנים בהן היה הנכס מושכר לנתבעת, את הדלת הפנימית אשר הוסרה יש להשיב למקומה ולתקן כמו גם את דלת הפלדלת אשר רכיבים ממנו ניזוקו עקב שימוש הנתבעת. אשר לציפוי הבד אשר הודבק , גם כאן עמד המומחה על דעתו כי מדובר בשימוש רשלני מצדה של הנתבעת שכן ההדבקה בוצעה כך שהסרתה תגרום אף קילוף הטיח. בכל הנוגע להשלמת שלבי תריסים חסרים עמד המומחה על דעתו כי לא יתכן שהדבר נגרם כתוצאה מעמידת הנכס ריק לאחר השכירות כי אם כתוצאה משימוש הנתבעת בנכס. בגין מלוא הרכיבים הללו בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט יש לחייב את הנתבעת, בהתאם להסכם השכירות שכן הללו מהווים נזק אשר נגרם עקב רשלנות.
9. המומחה קבע עוד כי סילוק ופינוי צמיגים ישנים מן החצר, בא בגדרה של חובת הנתבעת להחזיר את הנכס כאשר הוא ריק מכל אדם וחפץ. חובה זו קבועה בהסכם השכירות ומשכך יש לחייב את הנתבעת בהשבת סכום נזק זה לתובע.
10. כאמור נחקר המומחה באריכות בידי שני הצדדים, חוות דעתו נותרה בעינה ואני סבורה כי יש לאמצה בהתאם לרכיבים אשר פירטתי לעיל. בהתאם יש לחייב את הנתבעת בהשבת פרטי הנזק הבאים לתובע בהתאם לחובתה על פי הסכם השכירות:

ריצוף חדר המטבח – 1000 ₪, דלת עץ פנימית אביזרים משקוף וצביעה – 2000 ₪, תיקון דלת פלדלת – 1200 ₪, קילוף ציפוי בד ותיקוני טיח – 10,000 ₪, השלמת שלבי תריס – 1200 ₪, סילוק ופינוי צמיגים ישנים – 800 ₪. סה"כ יש לחייב את הנתבעת בסך של 16,200 ₪ ובצירוף מע"מ - 18,954 ₪.

אובדן רווח משכירות:

1. התובע טען כי עקב מצבו של המושכר ואי תיקון הנזקים, נמנע ממנו להשכיר את המושכר ונגרמו לו בשל כך נזקים בגין אובדן דמי שכירות חודשיים בסך 2000 ₪ ובסה"כ מחודש 8/14 ועד יום הגשת התביעה 30,000 ₪. לטענת התובע, אחיו היה אמור לקבל את המושכר לשימושו עם נישואיו וכעת הוא נאלץ לשכור דירת מגורים אחרת בעלות חודשית של 2000 ₪.
2. טענה זו של התובע לא ניתן לקבל, שכן היא נוגדת את חובת הקטנת הנזק החלה עליו בהתאם לפקודת הנזיקין. ככל שאכן ביקש התובע להשכיר את הנכס לאחר, על מנת להרוויח את דמי השכירות, היה עליו לתעד הנזקים, לאפשר לנתבעת לעשות כן ולאחר מכן יכול היה לתקן בעצמו את הטעון תיקון ולהשכיר את הנכס. התובע טען כי לא הייתה לו היכולת הכלכלית לביצוע התיקונים מחד ומאידך טען כי הוא משקיע משאבים בלימודיו וכעת לומד לתואר שלישי. הדברים אינם מתיישבים זה עם זה. התובע נשאל האם הציע לשוכרים פוטנציאליים לתקן את הטעון תיקון על חשבון דמי השכירות ואף לזאת השיב התובע בשלילה. מעדותו הסתבר כי אביו הוא זה אשר קיבל את פניהם של אותם שוכרים נטענים, שלא הובאו לעדות ואף האב עצמו לא הובא לעדות. עניין זה מחליש במידה ניכרת את טענותיו של התובע בהעדר אסמכתא מתאימה אשר תתמוך בהן.
3. גם סכום דמי השכירות החודשי בו נקב התובע , לא נתמך בכל אסמכתא. התובע נשאל על כך בחקירתו בבית המשפט והשיב כי היה זה סכום השכירות אשר קיבלו שכניו עבור השכרת הנכס שלהם למטרת גן ציבורי. מאידך טען התובע כי גם אחיו שאמור היה לשכור את הנכס עם נישואיו עתיד היה לשלם 2000 ₪. אין הדבר הגיוני כלכלית כי שכירות למטרה פרטית וזו אשר נועדה למטרה ציבורית, תעמודנה על אותו הסכום. התובע לא ידע לתת הסבר מספק לעניין זה. מעדות התובע עולה כי הנכס כלל לא פורסם להשכרה, באמצעים המקובלים, אלא מפה לאוזן בלבד. אין הדבר תומך בטענת התובע ולפיו נגרם לו נזק בשל אובדן דמי השכירות. לו אכן היה נגרם אובדן שכזה, סביר כי התובע היה עושה מאמצים לפרסום הנכס והשכרתו, מעבר לפרסום מפה לאוזן, שאין ביכולתי לקבלו כפרסום כלל, בנסיבות אלו. איני רואה איפוא לנכון, לפצות את התובע בגין רכיב נזק זה.
4. מכלל המקובץ עולה כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום הסך של 18,954 ₪ במעוגל 19,000 ₪ בגין נזקים אשר נגרמו ברשלנות במהלך תקופת השכירות בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט ולמפורט לעיל ויש לדחות את תביעת התובע בגין יתר הרכיבים המפורטים בחוות הדעת מטעמו הנלווית לתביעה וכן את תביעת התובע בגין אובדן דמי השכירות.
5. סוף דבר,

התביעה מתקבלת חלקית כמפורט לעיל.

אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע סך של 19,000 ₪. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום 20/2/17 (יום מתן חוות הדעת) ועד ליום התשלום המלא בפועל.

כן ואל נוכח התוצאה אליה הגעתי, תישא הנתבעת בהוצאות מופחתות בסך של 3500 ₪, כאשר בסכום זה הובא בחשבון קיזוז חלקו של התובע בחקירת מומחה בית המשפט ששולם בידי הנתבעת וכן שכ"ט עו"ד בסך 7500 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"ט שבט תשע"ח, 14 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.