1. ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופט רפי ארניה) מיום 17.3.16 (ה"פ 51162-12-14), במסגרתו נקבע כי הסכמי המכר בין המנוח יוסי פרטוש ז"ל (להלן: "המנוח") לבין המשיב 1 (להלן: "סמאנה") מחודש ינואר 2007 ומיום 12.4.07 ביחס למגרש ברחוב תרשיש 18 בישוב נופך הידוע כגו"ח 6240/150 (להלן : "המגרש") מבוטלים, כאשר הביטול אינו חל על חלק המגרש אותו רכשו המשיבים 2-3 (להלן: "דותני") מסמאנה, בהתאם להסכם מכר שנכרת ביניהם ביום 31.3.11, והתביעה בקשר לחלק זה של המגרש נדחית.

2. עניינו של הערעור שלפנינו הוא חלקו השני של פסק הדין, דהיינו הקביעה כי ביטול החוזה אינו חל ביחס לחלק המגרש אותו רכשו דותני מסמאנה. אין לפנינו ערעור על חלקו הראשון של פסק הדין, דהיינו על הקביעה כי ביטול הסכמי המכר שבין המנוח לבין סמאנה ביחס למגרש נעשה כדין. מכאן שהשאלה בה מתמקד הערעור היא כיצד משפיע ביטול הסכמי המכר בין המנוח לסמאנה על זכותם של דותני, אשר התקשרו עם הקונה סמאנה טרם הביטול.

3. ביום 21.12.16 התקיים דיון בערעור שלאחריו הגישו המערערת ו–דותני סיכומיהם (סמאנה הגיש את הסיכומים מטעמו באיחור – ראה החלטה מיום 30.1.17).

רקע כללי והשתלשלות ההליכים השונים

4. המערערת (להלן: "כרמלה") היא אלמנתו של המנוח, אשר הלך לבית עולמו ביום 5.1.2008, והיא יורשתו ביחס לזכויותיו במגרש. יצוין כי המקרקעין ביישוב נופך, בו נמצא המגרש, לא נרשמו עדיין במרשם המקרקעין, ולפיכך לא מתקיים רישום של הזכויות במקרקעין. זכויות המנוח ויורשיו במגרש שנויות במחלוקת, ועניין זה נידון בהליכים אחרים, שיוזכרו בהמשך הדברים (ראו פסקה 8 להלן). ואולם, לצורך הדיון בערעור זה ניתן לצאת מנקודת הנחה כי הזכויות ביחס למגרש היו בבעלותו של המנוח, ועברו לכרמלה עם פטירתו. הטעם לכך הוא שכל הצדדים המעורבים בערעור טוענים לזכויות מכוחו של המנוח, וממילא לצורך הכרעה ביניהם הטענות של הצדדים השלישיים מהוות רקע בלבד.

5. בחודש ינואר 2007 נחתם בין המנוח לבין סמאנה הסכם למכר דירה אשר אליה צמוד המגרש (להלן: "הסכם המכר הראשון לסמאנה"). בין הצדדים נקבע כי התמורה בגין הממכר תעמוד על הסך של 183,000 דולר ארה"ב. בהסכם זה נקבע כי העברת זכויות המנוח (המוכר) בממכר לסמאנה (הקונה) תעשה תוך 30 יום מתשלום מלוא התמורה (סעיף 4 להסכם המכר הראשון לסמאנה).

מאחר שהמגרש הינו חלק ממגרש גדול יותר, אשר חלקו השני נמצא בחזקתם של אליהו ומזל פרטוש (אליהו הוא אחיו של המנוח ומזל היא אשתו של אליהו – להלן: "אלי ומזל"), חתמו האחרונים על נספח להסכם המכר הראשון, על פיו הינם מסכימים להעברת זכותו של המנוח במגרש לסמאנה והוסיפו וחתמו גם על ההסכם עצמו.

6. ביום 12.4.2007 נחתם בין המנוח לבין סמאנה חוזה מכר דירה נוסף (להלן: "הסכם המכר השני לסמאנה"), אליו צורף תשריט המגדיר את גבולות המגרש, ואשר על פיו התחייב המנוח להעביר לסמאנה את זכויותיו במגרש, תמורת הסך של 173,000 דולר ארה"ב, כאשר בכתב התביעה נטען כי סכום זה נקבע משום שסמאנה שילם לאלי ומזל, טרם החתימה על חוזה זה, סך של 10,000 דולר ארה"ב . גם בהסכם המכר השני לסמאנה נקבע כי העברת הבעלות בממכר לסמאנה תעשה "תוך 30 יום מתשלום מלוא התמורה" (סעיף 4 להסכם המכר השני לסמאנה).

להלן נתייחס להסכם המכר הראשון לסמאנה ולהסכם המכר השני לסמאנה יחדיו, דהיינו לשני ההסכמים בין המנוח לבין סמאנה, כ"הסכמי המכר לסמאנה".

7. בד בבד עם חתימת הסכם המכר השני לסמאנה נחתם בין המנוח לבין סמאנה הסכם בר רשות (להלן: "הסכם בר הרשות"), מכוחו הוקדמה העברת החזקה במגרש לסמאנה, תוך שהובהר כי הדבר נעשה הואיל וסמאנה "מעוניין לקבל את זכות השימוש בנכס בטרם המועד הנקוב בחוזה". סעיף 7 של הסכם בר הרשות, מבהיר כדלהלן: "ויודגש – אך ורק עם תשלום מלוא התמורה עפ"י החוזה, יחדל המשתמש מלהיות בר רשות, יקבל מעמד של מחזיק כדין בנכס ויהיה זכאי להעברת הזכויות בנכס על שמו" (ההדגשות במקור).

8. לאחר שנחתמו הסכמי המכר לסמאנה, חזרו בהם אלי ומזל מהסכמתם לעסקה שבין המנוח לבין סמאנה, וטענו שמלוא הזכויות במגרש שייכות להם.

נוכח האמור הגיש סמאנה תביעה לבית משפט השלום ברמלה (ת.א. 4242/07) שבה התבקש בית המשפט להורות לאלי ומזל להימנע מלהיכנס למגרש, מלהפריע לגידורו או לביצוע עבודות במגרש, או מלהטריד את סמאנה או מי מבעלי המקצוע מטעמו ו/או מלהפריע לכניסתם למגרש. ביום 18.9.2008 נתן בית המשפט (כב' השופט זכריה ימיני) פסק דין, בו נקבע כי סמאנה רכש זכות חזקה במקרקעין, שאינה עולה לכדי זכות במקרקעין. כמו כן נקבע שאלי ומזל הסכימו לעסקה עם סמאנה, בחתימתם על הסכם המכר הראשון לסמאנה ועל הנספח לו, ומשקיבלו לידיהם את הסך של 10,000 דולר ארה"ב, שהיה חלקם בעסקה. עוד נקבע כי אין מדובר בעסקה פיקטיבית, וכי אלי ומזל גמלו בדעתם באמת ובתמים למכור לסמאנה את המגרש, ולפיכך זכאי סמאנה להגנת החזקה שלו במגרש, ובהתאם ניתן צו מניעה קבוע נגד אלי ומזל. יצוין כי המנוח וכרמלה לא היו צד פורמאלי להתדיינות זו, אולם נראה כי באותה עת תמכו בעמדת סמאנה.

ביום 16.11.2008 הגישו אלי ומזל ערעור לבית המשפט המחוזי על פסק הדין של בית משפט השלום ברמלה (ע"א 2414-11-08).

ביום 25.2.2009 הגישו אלי ומזל תביעה נגד כרמלה וסמאנה, לבית המשפט לענייני משפחה, ובה עתרו למתן פסק דין הצהרתי בו יוצהר כי למנוח וליורשיו אין ולא היו זכויות בכל המגרש (תמ"ש 7240/09).

בית המשפט המחוזי החליט לעכב את הדיון בערעור עד אשר יינתן פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה.

ביום 1.4.2014 מסר בית המשפט לענייני משפחה (כב' השופטת מ' קראוס) את פסק דינו ודחה את התביעה. אלי ומזל הגישו ערעור גם על פסק הדין הנ"ל (עמ"ש 1437-06-14).

שני הערעורים האמורים טרם נשמעו.

9. ביום 31.3.2011 התקשר סמאנה בחוזה מכר, על פיו העביר את מחצית זכויותיו במגרש (בשטח של 400 מ"ר בהתאם לתשריט שצורף לחוזה) לדותני, וזאת תמורת הסך של 1,080,000 ש"ח (להלן: "הסכם סמאנה-דותני").

10. נכון למועד מתן פסק הדין של בית משפט קמא, שילמו דותני לסמאנה סך של 500,000 ש"ח, ואילו היתרה בסך של 580,000 ש"ח שולמה לידיו הנאמנות של עו"ד טימסית, אשר היה עוה"ד שטיפל בכל העסקות ביחס למגרש הנזכרות בפסק דין זה, וזאת עד להשלמת כל התחייבויות סמאנה על פי חוזה המכר.

11. ביום 1.2.2012 הגישו דותני תביעה לבית משפט השלום ברמלה נגד סמאנה, אלי ומזל (ת"א 2009-02-12). בתביעה זו טענו דותני כי סמאנה הפר את חוזה המכר ביניהם, בכך ששטח המגרש שמסר להם בפועל קטן משטח המגרש אותו התחייב למסור להם בחוזה המכר, לא הקים גדר מסביב למגרשם, לא הסיר את התנגדויות אלי ומזל ביחס לגבולות מגרשם וקבלת החזקה בו, לא דיווח לרשויות המס על העסקה ולא המציא את המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות בו לדותני, וכן שלח הודעת ביטול חד צדדית של חוזה המכר. נוכח כל האמור עתרו דותני לאכיפת חוזה המכר על סמאנה, להצהיר על זכויותיהם במגרשם, לתן צו מניעה נגד אלי ומזל האוסר עליהם להיכנס למגרשם, וכן לחייב את סמאנה בפיצוי בסך של 300,000 ש"ח עקב הנזקים שנגרמו להם. מאחר שאלי ומזל לא הגישו כתב הגנה, ניתן נגדם ביום 23.4.2012 פסק דין במעמד צד אחד. בקשה לביטולו – נדחתה בהחלטה מפורטת מיום 25.11.2014. ביום 2.6.2016 ניתן פסק דין גם נגד סמאנה.

12. התובענה נושא פסק הדין של בית משפט קמא הוגשה במקורה לבית המשפט המחוזי נגד סמאנה בלבד, ובמסגרתה עתרה כרמלה לכך שיינתן פסק דין הצהרתי על פיו החוזים שנחתמו בין המנוח לבין סמאנה ביחס למכר המגרש מבוטלים, וזאת מחמת העובדה שסמאנה לא שילם את מלוא התמורה החוזית הקבועה בהם, בסך של 183,000 דולר, וזאת פרט לסך של 10,000 דולר אשר שולמו כאמור לאלי ומזל. ביום 4.6.2015 עתרו דותני לצירופם כבעלי הדין בתובענה זו ובית המשפט נעתר לבקשה. לטענת דותני, הם רכשו את מחצית המגרש מסמאנה בתמורה ובתום לב. ביום 12.7.2015 קבע בית המשפט המחוזי כי הסמכות לדון בתובענה זו נתונה לבית משפט השלום והורה על העברתה אל האחרון.

תמצית פסק הדין של בית משפט קמא

13. בפן העובדתי - ביום 31.3.2011, עובר לחתימת חוזה סמאנה-דותני, התקיימה שיחה טלפונית בין עו"ד טימסית לבין כרמלה, וזאת בעקבות הודיית סמאנה בפני עו"ד טימסית כי לא שילם את מלוא תמורת המגרש בהתאם להסכמים שנחתמו בינו לבין המנוח (מהטעם שבאותה עת עדיין התנהל הדיון בבית המשפט לענייני משפחה. ראו פיסקה 8 לעיל). השיחה התקיימה ברמקול הטלפון, ובה הציג עו"ד טימסית בפני כרמלה את העיסקה בין סמאנה לבין דותני, והיא לא הביעה התנגדות לעריכתה. כמו כן, שאל עו"ד טימסית את כרמלה אם היא מעוניינת שדותני ימסרו לידיו את התמורה בגין עסקת הרכישה על מנת שישלם לה – אך היא השיבה בשלילה, שכן היא נמצאת עדיין בהליך מול אלי ומזל (הכוונה לדיון שהתנהל בבית המשפט לענייני משפחה).

על רקע זה קבע שופט קמא שני ממצאים עובדתיים (פסקה 29 לפסק הדין):

1. "כרמלה הרימה את הנטל הרובץ לפיתחה להוכיח כי סמאנה לא שילם את מלוא התמורה החוזית בהתאם לעיסקת המכר שבין המנוח לבינו. איני קובע כעניין עובדתי כמה בדיוק נמנע סמאנה מלשלם, שכן הדבר לא הוכח, ואולם אני קובע כי הסכום ששילם סמאנה מגיע כדי 150,000 ש"ח לפחות.
2. כרמלה ידעה היטב על עיסקת סמאנה-דותני, והסכימה לה מראש, וזאת על אף שסמאנה טרם פרע את מלוא תמורת המגרש בהתאם להסכם עם המנוח. למרות האמור, היא סירבה לקבל מדותני סכום כלשהו בגין יתרת התמורה המגיעה לה, מטעמיה שלה."

14. בפן המשפטי קבע בית משפט קמא –

אי תשלום מלוא התמורה החוזית על ידי סמאנה מהווה הפרה יסודית של הסכמי המכר שבין המנוח לבין סמאנה, והוא מקנה לכרמלה את הזכות לבטל את החוזים שנחתמו בין המנוח לבין סמאנה.

עם זאת, מאחר שכרמלה נתנה הסכמתה להסכם סמאנה-דותני, וזאת על אף קיומה של יתרת חוב של סמאנה כלפיה, הרי שזכותה לבטל אינה חלה על מגרש דותני, אלא רק על חלק המגרש (מחצית) אשר לא נכלל בהסכם סמאנה-דותני. את מסקנתו זו נימק השופט קמא באופן הבא:

הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ח – 1968, אינה חלה מאחר שאין מדובר במקרקעין מוסדרים (כאמור, הזכויות במקרקעין בישוב נופך אינן רשומות במרשם כלשהוא – לא לשכת הרישום המקרקעין, לא רשות מקרקעי ישראל, ולא בשום גוף או חברה משכנת).

הוראת סעיף 34 לחוק המכר אינה חלה, לא רק בגלל שספק אם זכויות במקרקעין הן "נכס-נד", אלא גם בגלל שלא הוכח שסמאנה עוסק במכר מקרקעין בדרך עיסוק. התוצאה היא שקיים חלל משפטי בכל הנוגע לתקנת השוק החלה בגין עסקאות מסוג זה, בהן מועברות זכויות חזקה בלבד.

לעומת זאת, דיני תום הלב, ומודעותה של כרמלה לעיסקת סמאנה-דותני, הסכמתה לה, שתיקתה במשך שנים רבות מלכפור בזכויותיהם על אף הידיעה עליהן, והיעדר המחאה מצידה, מונעים ממנה כעת להתכחש לזכויותיהם של דותני.

דיון והכרעה

15. הערעור המונח לפנינו הוא ערעורה של כרמלה, והוא מתייחס לעניין מרכזי אחד: קביעתו של בית משפט קמא כי ביטול הסכמי המכר לסמאנה אינו חל כלפי דותני, לגבי מחצית המגרש אליו מתייחס הסכם סמאנה – דותני. כן מתייחסת הודעת הערעור לשני עניינים משניים: קביעתו של בית משפט קמא כי סמאנה שילם למנוח לפחות 150,000 ש"ח והימנעותו מלקבוע כי לכרמלה עומדת הזכות לקזז מהסכום ששולם לה את הפיצוי המוסכם.

16. ויובהר אין לפנינו ערעורים, לא מצדו של סמאנה ולא מצדם של דותני, על קביעת בית משפט קמא כי הסכמי המכר לסמאנה הופרו ובוטלו כדין על ידי כרמלה. סמאנה הגיש אומנם מסמכים שונים במסגרת הערעור, ואולם הודעת ערעור לא הגיש, ואילו המסמכים שהוגשו על ידו באים באופן מובהק בגדרה של תקנה 417 לתקנות סדר הדין האזרחי, וראוי לפיכך להתעלם מהם. דותני מצידם העלו אומנם בסיכומיהם את הטענה כי "המערערת מעולם לא ביטלה את החוזה עם [סמאנה]", ואולם דותני לא הגישו ערעור מטעמם, ואף לא כפרו בממצא בעניין ביטול הסכמי המכר לסמאנה בעיקרי הטיעון שהגישו. לפיכך הם נתפסים כמי שלא כפרו בקביעות בית משפט קמא בעניין זה. קיצורו של דבר, הנחת המוצא לדיון בערעור שלפנינו היא שקביעתו של בית משפט קמא, כי החוזה עם סמאנה בוטל כדין, אינו עניין השנוי במחלוקת.

17. על רקע האמור לעיל, נבחן תחילה את ההשגות שמעלה המערערת נגד קביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא, ולאחר מכן את השגותיה בעניין קביעותיו המשפטיות.

הערעור ביחס לממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא

18. בית משפט קמא קבע כממצא עובדתי כי כרמלה ידעה היטב על עסקת סמאנה-דותני והסכימה לה מראש, וזאת על אף שסמאנה טרם פרע את מלוא תמורת המגרש בהתאם להסכם עם המנוח, וכי הסכום ששילם סמאנה מגיע כדי 150,000 ש"ח לפחות. בנוסף, נקבע שכרמלה סירבה לקבל מדותני סכום כלשהו בגין יתרת התמורה המגיעה לה מסמאנה מטעמיה שלה.

הקביעות הללו לגבי השתלשלות האירועים ניתנו בהסתמך על ניתוח העדויות השונות והתרשמותו של בית משפט קמא מהעדים שהעידו בפניו כמו גם ממהימנותם.

הלכה פסוקה היא כי ערכאת הערעור לא תתערב בממצאים עובדתיים או בקביעות מהימנות של הערכאה הדיונית למעט במקרים יוצאי דופן. בנסיבות המקרה דנן אין מקום להתערבות בממצאים העובדתיים של בית משפט קמא.

19. בהקשר זה, נתייחס להלן למספר טענות של כרמלה בדבר טעויות של בית משפט קמא בהנחות שהובילו אותו לקביעת הממצאים העובדתיים.

איננו מקבלים את טענת כרמלה נגד קביעתו של בית משפט קמא שהיא הודתה (בסעיף 20.ב. לכתב ההגנה שהוגש מטעמה ב-תמ"ש 7240/09) בטענה שסמאנה שילם סך של 150,000 ש"ח על חשבון התמורה עבור המגרש. כתב ההגנה הנ"ל נתמך בתצהיר חתום על ידי כרמלה מיום 6.5.2009 (ראה מ6 לתיק מוצגים מטעם משיבים 2-3). מהודאה זו שבכתב ההגנה עולה שהסך של 150,000 ש"ח כבר שולם, וכי מעבר לסכום זה לא יועברו סכומים נוספים על חשבון התמורה. נוסח הסעיף הנ"ל אינו עולה בקנה אחד עם טענת כרמלה כאילו הוא מנוסח בלשון צופה פני עתיד. אכן באי כוח סמאנה טענו בדיון ביום 25.1.2009 (במסגרת ע"א 2414-11-08) כי הסך של 150,000 ש"ח הופקד בנאמנות, אולם בהקשר זה יצוין כי תצהירה של כרמלה הוא ממועד שלאחר מכן (6.5.2009), ולפיכך אין באמור בפרוטוקול מיום 25.1.2009 לסתור בהכרח את הצהרתה של כרמלה מיום 6.5.2009. נכון גם כי סמאנה טען בישיבת קדם משפט בהליך נושא הערעור, ביום 11.1.2016 כי העביר סך של 150,000 ש"ח לעורך דין, אולם מהקשר הדברים של סמאנה עולה כי הכסף הופקד אצל עורך הדין עוד ביום 12.4.2007, ולפיכך אין בכך בהכרח לסתור את הודאת כרמלה בתצהירה שהוא כאמור ממועד שלאחר מכן.

בהקשר להתקיימותה ותוכנה של שיחת הטלפון בין עורך דין טימסית לבין כרמלה, ביום 31.3.2011, הרי שהמדובר בקביעה עובדתית של בית משפט קמא, הנסמכת בראש ובראשונה על האמון שנתן בעדויות דותני ולוי המחוזקות בעדות עו"ד טימסית (ראו סעיפים 24 ו – 25 לפסק הדין). בקביעה שכזו אין מקום להתערב.

20. קביעות עובדתיות אלו מאפשרות לדחות את הערעור ביחס לאחד משני העניינים המשניים בהם הוא עוסק: השאלה מהו הסכום ששילם סמאנה על פי הסכמי המכר שערך המנוח עימו היא סוגיה עובדתית, שכאמור אין מקום להתערב בה. נציין בעניין זה שבית משפט קמא לא קבע מהו הסכום ששילם סמאנה, ורק הבהיר כי הוא אינו נמוך מ- 150 אלף ש"ח. הערעור ביחס לעניין המשני השני, דרישתה של כרמלה כי בית המשפט יכיר בזכותה לקיזוז, ראוי אף הוא להידחות, מהטעם שבהמרצת הפתיחה התבקש סעד הצהרתי לעניין תוקפם של הסכמי המכר לסמאנה בלבד. ממילא צדק בית משפט קמא כשלא התייחס בפסק דינו לטענת הקיזוז, שהועלתה לראשונה בסיכומי המערערת, ושהיא בגדר הרחבת חזית. אנו נותרים, אם כך, עם השאלה המרכזית שהועמדה על ידי המערערת: האם, לאור ממצאיו העובדתיים של בית המשפט קמא, היה מקום לשלול מכרמלה את הזכות לבטל כלפי דותני את הסכמי המכר עם סמאנה ביחס למחצית המגרש שנמכרה לדותני על פי הסכם סמאנה – דותני.

הגבלת זכות הביטול של כרמלה, כך שלא תפגע בזכויות דותני

21. טרם נבחן את הסוגיה המשפטית שמציג הערעור, כדאי להבהיר את מצב הדברים העובדתי שנוצר על בסיס קביעותיו של בית משפט קמא. מצב דברים זה מורכב משישה נדבכים:

א. הזכויות המשפטיות במגרש (שהן ככל הנראה זכויות אובליגטוריות כלפי רשות מקרקעי ישראל. להלן: "הממכר") מצויות בבעלות כרמלה (וזאת בכפוף לטענות אלי ומזל, שהן כאמור נושא להתדיינויות נפרדות), והן מעולם לא עברו לא לסמאנה ולא לדותני.

ב. המנוח התחייב להעביר את הממכר לסמאנה במסגרת הסכמי המכר לסמאנה, ואף מסר לו את החזקה במגרש מכוח הסכמים אלו והסכם בר הרשות. עם זאת המנוח, וכרמלה לאחריו, לא קיבלו את עיקר התמורה, ולא העבירו את הממכר (קרי את הזכויות המשפטיות במגרש) לסמאנה.

ג. בהסכם סמאנה-דותני התחייב סמאנה כלפי דותני להעביר לו מחצית מהממכר. אין חולק כי במועד עריכת הסכם סמאנה-דותני ידעו דותני כי הזכויות להן טוען סמאנה במגרש הן מכוח הסכמי המכר לסמאנה, ואף ידעו כי התמורה על פי הסכמים אלו טרם שולמה במלואה, ועל כן ידעו, ולמצער היה עליהם לדעת, כי הזכויות המשפטיות בממכר טרם עברו לסמאנה. במילים אחרות, דותני ידעו בעת עריכת הסכם סמאנה-דותאני כי הם עושים עסקה עם מי שאיננו הבעלים של הממכר, אלא רק מי שעומדת לו זכות כלפי בעלי הממכר לקבל את הזכויות בו, כפוף להסכמי המכר לסמאנה.

ד. עובר לעריכת הסכם סמאנה-דותני פנו המתקשרים בו, באמצעות עו"ד טמסית, לכרמלה, ויידעו אותה על כוונתם להתקשר ביחס למחצית מהמגרש. כרמלה לא הביעה התנגדות לכך, ולפי קביעת בית משפט קמא, אף הביעה הסכמה להתקשרות בין סמאנה לבין דותני.

ה. כרמלה לא חתמה על כל מסמך בו יצרה התחייבות כלשהי כלפי דותני (לטענתה אף סירבה לחתום על מסמך בעניין זה שהוצג לה בביתה על ידי סמאנה), ולא הייתה מעוניינת לקבל מהם תשלום.

ו. סמאנה לא שילם את יתרת התמורה לכרמלה, ובעקבות זאת ביטלה כרמלה כדין את הסכמי המכר לסמאנה (כאמור, זוהי קביעתו של בית משפט קמא במישור היחסים שבין כרמלה לבין סמאנה, ועליה אין לפנינו ערעור).

22. מצב הדברים העובדתי המתואר לעיל מצדיק, לכאורה, את טענתה של כרמלה כי משביטלה כדין את ההסכם עם סמאנה, מתבטלות מאליהן גם זכויותיהם של דותני ביחס למקרקעין. הטעם לכך הוא שהזכויות בהן מחזיקים דותני הן זכויות אובליגטוריות כלפי סמאנה, ומשקבע בית משפט קמא כי לסמאנה אין עוד זכויות במגרש, ממילא גם אין לדותני, התובעים מכוחו, כל זכויות ביחס אליו.

23. ודוק, ההסדר המשפטי בין סמאנה לבין המנוח היה הסדר שבאופן ברור ומפורש לא הקנה לסמאנה את הזכויות המשפטיות בממכר (להבדיל מחזקה במגרש) עד לתשלום מלוא התמורה. מכאן שאין אנו דנים במצב אנלוגי לעסקאות נוגדות, דהיינו מצב בו הזכויות עברו לסמאנה והוא, כבעל הנכס נושא התחרות, נמצא בהתחייבויות אובליגטוריות נוגדות כלפי שני צדדים – התחייבות להשבה כלפי כרמלה בשל ביטול החוזה והתחייבות להעברת הבעלות כלפי דותני מכוח הסכם סמאנה-דותני (לניתוח הדין במצב דברים זה ראו נילי כהן "ביטול חוזה והשפעתו על עיסקאות במקרקעין בלתי רשומים" הפרקליט לה 215 (1983)). המצב בו אנו עוסקים הוא מצב בו זכויותיו של אחד הצדדים (כרמלה) הן מכוח בעלותו בממכר, ושל האחר (דותני) מכוחו של בעל זכות אובליגטורית כלפי הבעלים (קרי מכוחו של סמאנה). בנסיבות אלו, ידו של בעל הממכר על העליונה, אלא אם יכול השני לטעון להתקיימות נסיבות חריגות, כגון תקנת השוק, התחייבות ישירה שניתנה כלפיו על ידי בעל הנכס, השתק מצג או הבטחה וכיו"ב.

24. למה הדבר דומה? למצב בו בעל קרקע מתקשר עם קבלן בהסכם קומבינציה, מכוחו זכאי הקבלן למספר דירות לאחר שישלים את הבניה. הקבלן מוכר את הדירות לצדדים שלישיים, אך אינו עומד בהסכם הקומבינציה, ובעל הקרקע מבטלו, ודורש את המקרקעין. בהתדיינות שבין בעל הקרקע לרוכשי הדירות מהקבלן, תביעתו של בעל הקרקע היא מכוח זכותו הקניינית במקרקעין, בעוד שתביעת רוכשי הדירות היא מכוח התקשרותם עם הקבלן, דהיינו בעל זכות אובליגטורית שבוטלה. לכאורה, ידו של בעל הקרקע על העליונה, ואולם בעלי הדירות יכולים לגבור אם יוכיחו כי נרשמה לטובתם הערת אזהרה בהסכמת בעל הקרקע או אם קיימות נסיבות אחרות המונעות ממנו מלהתכחש לזכותם (ודוק, ההלכות שהגנו על רוכשי דירות במקרה של קריסת הסכם הקומבינציה בוססו על כך שהסכמה בלתי מסויגת מצד בעל המקרקעין לרישום הערת האזהרה יוצרת "קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות". ראו ע"א 205/83 חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ ואח', פ"ד מא(3) 96 (1987); ע"א 813/85 נחשון נ' שי, פ"ד מב(1) 340, 349 – 350 (1988); ע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513 (1994ׁׁ);ע"א 617/88 אחים כדורי חברה קבלנית בע"מ נ' ולנסי, פ"ד מה(1) 225 (1990)).

25. ויובהר, דותני ידעו היטב מלכתחילה כי הם עושים את העסקה עם אדם (סמאנה) אשר איננו בעל הזכויות הקנייניות בממכר, אלא בעל התחייבות אובליגטורית בלבד. יתר על כן, דותני אף הועמדו על כך שאותו אדם עמו הם מתקשרים לא שילם עדיין את מלוא התמורה לבעלי הזכויות בממכר. בנסיבות אלו אין דותני יכולים לטעון אפילו כי פעלו בתום לב, מתוך הנחה כנה כי האדם עמו הם מתקשרים הוא בעל הזכויות הבלעדי בממכר. זאת ועוד, עורך הדין שערך את הסכם סמאנה-דותני, עו"ד טימסית, הוא אותו עורך דין שערך את הסכמי המכר לסמאנה, ועל כן בוודאי היה ידוע לו, ויש להניח כי גם לדותני (שהם לא רק לקוחותיו, אלא גם קרובי משפחתו), כי הממכר יוקנה לסמאנה רק לאחר תשלום מלוא התמורה (ולמצער היה על דותני לברר עניין זה. השוו ע"א 842/79 נס נ' גולדה, פ"ד לו(1) 204 (1981), אשר עסק בצד ג' תם לב, שלא ידע על כך שהתמורה טרם שולמה במלואה לבעל הממכר המקורי, ועדיין הועדף בעל הממכר המקורי על פניו). במילים אחרות, דותני נכנסו לעסקה בעיניים פתוחות, ובידיעת המורכבות הכרוכה בה. בנסיבות אלו, פשיטא כי במצב הדברים הרגיל, אין הם יכולים לגבור על בעל הזכויות המשפטיות בממכר, דהיינו, לצורך ההליך שלפנינו, על כרמלה.

26. אם כך, השאלה אותה יש לבחון בענייננו היא האם במערכת היחסים שבין כרמלה לבין דותני נוצרו אותן נסיבות חריגות, המאפשרות לדותני לטעון כי למרות ביטול החוזה עם האדם מכוחו הם טוענים לזכויות במגרש (סמאנה), הרי שעדיין עומדות להם זכויות כלפי בעל הקרקע.

27. בית המשפט קמא סבר כי לעניין זה די בקביעתו כי כרמלה ידעה על הסכם דותני-סמאנה, ונתנה הסכמתה לעריכתו, ובעובדה שלא מחתה נגדו עד שביטלה את ההסכמי המכר עם סמאנה, כדי ליצור השתק מכוח עקרון תום הלב. עמדה זו אין בידינו לקבל. בעל קרקע המתחייב למכור את המקרקעין, כולם או חלקם, לצד ב' (למשל, בעסקת קומבינציה) אינו מחויב כלפי רוכשים מצד ב', רק בשל עצם העובדה כי הוא יודע על קיומם, ואף לא בשל כך שהוא הסכים לכך שצד ב' יעשה עסקה עימם. טלו את דוגמת הסכם הקומבינציה שהובאה לעיל: בעל המקרקעין יכול לדעת ולהסכים לכך שהקבלן יערוך עסקאות בדירות התמורה, מבלי שדבר זה יצור כל מחויבות שלו כלפי רוכשי הדירות. כאמור, כדי שתיווצר התחייבות כזו על רוכשי הדירות להצביע על קיום נסיבות נוספות, מלבד המודעות של בעל המקרקעין לקיומם, כגון הסכמתו לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים מהקבלן (שפורשה כיוצרת חבות ישירה ועצמאית מצד בעל המקרקעין כלפי רוכשי הדירות מהקבלן) או מצגים שערך בעל המקרקעין כלפי רוכשי הדירות (דוגמא אפשרית היא מצב בו בעל הקרקע שכנע את רוכשי הדירות להוסיף לתת כספים לקבלן, גם כשהיה ברור לו שהלה נמצא בקשיים כלכליים, תחת הבטחה כי "הכל יהיה בסדר").

זאת ועוד, מהתנהלותה של כרמלה בענייננו היה על דותני להבין כי גם אם היא מסכימה לכך שסמאנה יעשה עסקה עימם, אין היא מעוניינת, בשלב זה, ביצירת קשר ישיר מולם. מסקנה זו נלמדת הן מכך שלא חתמה (ולטענתה סרבה לחתום) על מסמך היוצר קשר חוזי ישיר בינה לבין דותני, והן מכך שסירבה להצעתו של עו"ד טימסית כי כסף שמשולם על ידי דותני יועבר אליה. במילים אחרות, דותני אינם יכולים לטעון שהתנהלותה של כרמלה יכולה הייתה להיות מפורשת על ידם ככזו המכוונת ליצור מצג כלפיהם, כאילו היא מסכימה לכך שזכויותיהם כלפיה יהיו טובות יותר מזכויותיו של סמאנה (למשל, שיוותרו בתוקף גם אם סמאנה לא ישלם את יתרת התמורה). במצב דברים זה, אין כרמלה יכולה להתכחש לחוזה סמאנה-דותני כל עוד הסכמי המכר לסמאנה עומדים בתוקפם, ואולם משבוטלו הסכמים אלה כדין – שאני.

28. הנסיבות הנוספות היחידות אותן הזכיר בית משפט קמא בקשר למסקנתו כי כרמלה מושתקת מלכפור בזכויות דותני הן "שתיקתה במשך שנים רבות מלכפור בזכויותיהם על אף הידיעה עליהן, והעדר המחאה מצידה". ואולם, על פי קביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא, כל עוד לא ביטלה כרמלה את הסכמי המכר לסמאנה, בשל הפרתם, לא הייתה לה כל סיבה (או זכות) למחות על העסקה שערך סמאנה עם דותני. רק לאחר ביטול הסכמי המכירה לסמאנה קמה לכרמלה הזכות להתכחש גם לדותני (המערערת טענה כי הביטול היה במכתב מה- 12.9.2013. בית המשפט קמא לא פירש מהו מועד הביטול). על כן שתיקתה והעדר כפירתה עד למועד האמור אינן יכולות ליצור מניעות כלפיה (בין אם נניח כי הביטול נעשה ב- 12.9.2013, ובין אם לאחר מכן, אין לפנינו ממצא או ראיה לכך שדותני שינו באופן מהותי את מצבם לרעה בתקופה שבין מועד הביטול על ידי כרמלה למועד בו נודע להם עליו).

29. נסיבה נוספת שבית משפט קמא לא הזכיר בקשר למסקנתו כי כרמלה מושתקת מלכפור בזכויות דותני , אך עשויה להיות רלוונטית, היא נכונותם הנטענת של דותני לשלם ישירות את התמורה לכרמלה. נכונות זו יכולה להיות בעלת משקל להכרעה בתיק, בשים לב לכך שההפרה בעטיה ביטלה כרמלה את הסכמי המכר לסמאנה היא אי תשלום יתרת התמורה. ואולם דותני, על פי טענתם, הציעו לשלם כספים לכרמלה בשתי נקודות זמן: בעת כריתת הסכם סמאנה-דותני ובעת ההתדיינות בתיק זה בפני בית משפט קמא. בהצעות אלו אין די, מהטעמים שנפרט להלן:

נקודת הזמן הראשונה (מועד כריתת הסכם סמאנה-דותני) היא מוקדמת מדי, דהיינו בטרם קמה חובת תשלום יתרת התמורה על פי הסכמי המכר לסמאנה (הן כרמלה והן סמאנה הבהירו במעמד החתימה כי טרם קמה חובתו של סמאנה לשלם לאור ההליך המתנהל בבית המשפט לענייני משפחה. ראו פסקה 21 לפסק דינו של בית המשפט קמא). ודוק, על פי סעיף 42 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 "חיוב יכול שיקויים לפני מועדו, ובלבד שהודיע החייב לנושה על כך זמן סביר מראש והדבר לא יפגע בנושה", ועל פי סעיף 40 לאותו חוק, "חיוב יכול שיקויים בידי אדם שאיננו החייב, זולת אם לפי מהות החיוב, או לפי המוסכם בין הצדדים, על החייב לקיימו אישית". מכאן שיתכן ודותני יכלו לדרוש מכרמלה לקבל את התשלום מידם, ובכך להבטיח כי לא תעלה מצידה טענה כי לא קיבלה את יתרת התמורה. אפס, אין טענה כי דותני דרשו מכרמלה כי תקבל את התשלום, אלא כל שנטען הוא שהאפשרות לקבל תשלום הוצגה לכרמלה, והיא דחתה אותה, מאחר שלא רצתה לקבל כספים כל עוד מתנהלת התביעה בבית המשפט לענייני משפחה. בכך בוודאי שלא ניתן לראות חוסר תום לב מצידה של כרמלה.

נקודת הזמן השנייה בה הוצע התשלום על ידי דותני (במהלך ההתדיינות בתיק זה לפני בית המשפט קמא) היא מאוחרת מדי, מאחר שהיא התרחשה לאחר שהביטול כבר בוצע. יתרה מכך, בשלב זה הנכונות הייתה לשלם מתוך כספי הנאמנות, בכפוף להליך שהתקיים ברמלה, ורק ככל שיקבע כי מגיעים לכרמלה כספים מסמאנה, עניין בו הטילו דותני ספק (ראו סעיפים 42 – 44 לתשובה להמרצת הפתיחה מטעם משיבים 2 – 3). נכונות חלקית ומסויגת זו אין בה כדי ללמד על הסכמה לקיים את חיוביו של סמאנה לפי הסכמי המכר לסמאנה. למעלה מן הצורך נוסיף, כי דותני הגדילו את הסיכון הכספי בו הם נמצאים, באמצעות תשלום יתרת הכספים לסמאנה, לאחר שניתן פסק הדין של בית משפט קמא שקבע את בטלות הסכמי המכר בין המנוח לסמאנה ובעניין זה אין להם להלין אלא על עצמם.

מכאן שגם בסירוב כרמלה לקבל כספים מידי דותני, בשתי נקודות הזמן בהן הוצע תשלום כזה, לא ניתן לראות בסיס לדחיית זכויותיה ביחס למקרקעין מפני תביעותיהם של דותני.

סוף דבר

30. משקבע בית המשפט קמא כי יש להצהיר שהסכמי המכר לסמאנה בוטלו כדין בשל הפרתם על ידי סמאנה, לא הייתה הצדקה לסייג את הביטול, ולקבוע כי הוא לא יחול כלפי דותני, ולא יפגע בזכותם ביחס למחצית המגרש לגביו התקשרו בהסכם מכר עם סמאנה. דותני כרתו את הסכם סמאנה-דותני בידיעה על מצב הדברים העובדתי והמשפטי, ואילו התנהלותה של כרמלה, גם לפי קביעותיו של בית משפט קמא, אינה מצדיקה יצירת מניעות כלפיה, באופן שימנע ממנה להעלות כלפי דותני טענות שהיא רשאית להעלות כלפי סמאנה.

31. לאור האמור מתקבל הערעור, וההצהרה שניתנה על ידי בית המשפט קמא תתוקן כך שיאמר בה כי הסכמי המכר לסמאנה בוטלו כדין מחמת הפרתם, וזאת הן במערכת היחסים שבין כרמלה לבין סמאנה והן במערכת היחסים שבינה לבין דותני.

32. ויובהר, ההליך בו עסקינן נוהל כהמרצת פתיחה, במסגרתה התבקש על ידי כרמלה רק סעד הצהרתי, שענייננו הצהרה על כך שהסכמי המכר לסמאנה בוטלו כדין. ממילא אין לראות בהליך זה מסגרת נכונה להכרעה בתביעות הכספיות העומדות לצדדים להליך זה בעקבות הפרשיה בה עסקינן, ובכך כוונתנו הן לתביעות כספיות בין הצדדים לבין עצמם, והן לתביעות כלפי צדדים שלישיים. זכויות הצדדים להגיש הליכים מסוג זה שמורה להם, ואין לנו אלא להביע תקווה כי בטרם יעשו כן, ינסו למצוא פתרון של פשרה לתסבוכת המשפטית אליה נקלעו.

33. הצו להוצאות שעשה בית משפט קמא נגד כרמלה יבוטל (למען הסר ספק מובהר כי הצו להוצאות שעשה בית משפט קמא נגד סמאנה יעמוד בעינו). איננו רואים מקום לעשות צו להוצאות בערעור, שכן בשים לב למכלול נסיבות המקרה, אנו סבורים שכל צד צריך לשאת בעלויות התדיינותו בערעור.

ניתן היום, י"א שבט תשע"ז, 07 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.