בשם התובעים: עו"ד חוסאם סיאם

בשם הנתבעים 4-2: עוה"ד סמיח בשיר, מוחמד בכר

1. עניינו של פסק דין זה בתביעה המתייחסת למקרקעין בלתי מוסדרים בשכונת בית חנינא שבמזרח ירושלים.

2. המדובר במגרש 11א לפי תב"ע 7466, שהוא חלק מחלקה 17 בגוש 30607.

3. בסעיף 28 לכתב התביעה מפורטים הסעדים המבוקשים ומצוין כי מבוקש "להורות במישור היחסים בין התובע (צ"ל: התובעים – ר.י.) לנתבעים כדלקמן:

"א. להצהיר על כל אחד מהתובעים 19-1 כבעלים של 1/24 חלקים ועל התובע מס' 20 כבעלים של 2/24 חלקים, וזאת מהזכויות במקרקעין נשוא התובענה אשר נרכשו מהנתבעים, ולהצהיר כי אין לנתבעים כל זכות במקרקעין הנ"ל ו/או בפרויקט נשוא התובענה.

ב. להורות על הנתבעת 1 לשלם לסמיר (צ"ל: לתובעים, שכן סמיר הוא הנתבע 1 – ר.י.) סכום של 237,947 ₪ (שהוא סכום ההחזר בקיזוז 5,000$ מכל אחד מהתובעים) וזאת בתוספת ריבית והצמדה מיום הוצאת היתר הבניה (23.05.13) ועד להיום (צ"ל: ליום – ר.י.) התשלום בפועל.

ג. להורות על פקיד ההסדר לרשום אצלו הערה מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בדבר פסק הדין שיתקבל בתובענה.

ד. להורות על הנתבעת 1, ועל הנתבעים 4-2 ככל שיתנגדו לקבלת התביעה, לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כדין".

4. ברקע התביעה עומד פרויקט שבו נבנו 24 דירות מגורים. התובעים הם קבוצת רוכשים בפרויקט זה ובינם לבין הנתבע 1, שהוא יזם נדל"ן, הוסכם כי הוא ירכוש את המקרקעין מן הנתבעים 4-2 ויבנה עליו את הפרויקט וכי כל אחד מן התובעים 19-1 יהיה זכאי בו לדירת מגורים אחת והתובע 20 יהיה זכאי לשתי דירות.

5. התובעים טוענים כי הנתבע 1 גבה מהם סכומים בקשר לרכישת המקרקעין ולהיתר הבניה שניתן בנוגע למקרקעין ולא מילא את חלקו בהסכם וכי לכן הם זכאים לסעדים המבוקשים.

6. בתחילת הדרך, משלא הוגשו כתבי הגנה, עתרו התובעים (ב-21.9.16) למתן פסק דין בהעדר הגנה.

7. בהחלטת כב' הרשם מאותו מועד נקבע כי לצורך שקילת הבקשה מתבקשת התייחסות המדינה.

8. בהמשך לאותה החלטה הגישו התובעים (ב-22.9.16) הודעת הבהרה לפיה לטענתם:

"1. אין כל צורך בקבלת עמדת המדינה מאחר כי הסעד ההצהרתי שהתבקש הינו 'במישור היחסים בין התובע לנתבעים' בלבד (ראה סעיף 28 לכתב התביעה). מסיבה זו לא צורף פקיד ההסדר כצד להליך שכן הוא אינו בעל דין נדרש לקבלת הסעד המבוקש.

2. חשוב להדגיש כי אין התובעים מבקשים צעד הצהרתי כלפי כולי עלמא אשר אולי עלול להצריך קבלת עמדתה של המדינה כפי שבית המשפט הנכבד הורה בהחלטתו מהיום. כאמור לעיל, הסעד שהתבקש הינו רק במישור היחסים בין הצדדים ותו לא".

9. בעקבות החלטה נוספת של כב' הרשם הוסיפו התובעים והבהירו (ב-22.9.16):

"1. אכן, הפסיקה שתאושר הינה במישור היחסים בין בעל (צ"ל: בעלי – ר.י.) הדין בלבד כפי שאמור בכתב התביעה וגם בתגובה מאתמול.

2. בעניין הסעד הנוגע לרישום הערה על תוכן פסק הדין שיינתן מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, יובהר כי התובעים אינם מבקשים לרשום את עצמם כבעלים אצל פקיד ההסדר, אלא רק רישום הערה דבר (צ"ל: בדבר – ר.י.) פסק הדין שיינתן.

3. רישום הערה דבר (צ"ל: בדבר – ר.י.) פסק דין נחוץ כדי למנוע תקלה/התנגשות משפטית אשר עלולה להיווצר במקרה וצדדי ג' יסתמכו או יטענו "שהסתמכו" על הרישום בלוח הזכויות (שבו הנתבעים 4-2 רשומים).

4. יצוין כי כל התובעים קיבלו את הדירות שלהם בפרויקט, ביצעו בהם עבודות גמר במאות אלפי שקלים, וחלקם אף עבר להתגורר בהם.

5. לאור האמור לעיל, התובעים חוזרים על בקשתם למתן פסק הדין בהעדר הגנה ובית המשפט הנכבד מתבקש להיעתר לה".

10. כב' הרשם החליט (ב-22.9.16) כי גם במצב הדברים האמור הוא מעוניין לקבל את עמדתו של פקיד ההסדר בטרם החלטה בבקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה.

11. פקיד ההסדר לא הגיש התייחסות כלשהי בעקבות ההחלטות הנ"ל וגם לא בעקבות החלטה נוספת (מ-21.11.16).

12. הנתבעים 4-2 הגישו (ב-6.10.16) כתב הגנה משותף, שהוא קצר מאד ומובא כאן במלואו כהאי לישנא:

"1. נתבעים 4-2 מתכבדים להודיע לבית המשפט הנכבד, כי המקרקעין מושא התובענה נמכרו לנתבע 1 וכי שולמה מלוא התמורה בעדם, וכי בניית המבנים הושלמה וכיום אף מאוכלסים. לנתבעים 4-2 אין כל עניין בסכסוך בין התובעים לנתבע 1 ואף לא היו צד להסכמים וייפויי הכוח שנערכו בין התובעים לבין נתבע 1, וכי הם יכבדו כל החלטה של בית המשפט הנכבד.

2. נתבעים 4-2 מתנגדים בכל תוקף לרישום הערה לפי סעיף 130 לחוק המקרעין, תשכ"ט-1969 (כפי שהתבקש בסעיף 28(ג) לכתב התביעה), הגם לאור העובדה שפקיד הסדר מקרקעין ירושלים לא צורף כצד לתובענה.

3. בהזדמנות זו מבקשים נתבעים 4-2 מבית המשפט הנכבד למחוק אותם מההליך שבנדון או למצער לפטור אותם מהתייצבות לדיונים".

13. הנתבע 1 לא הגיש כתב הגנה.

14. ב-11.12.16 החליט כב' הרשם שהתיק יוקצה לשופט והתיק הועבר לטיפולי.

15. בקדם המשפט מ-14.3.17 עלתה שוב בקשה למתן פסק דין לזכות התובעים. ב"כ הנתבעים 4-2 הסביר ממה הם חוששים בקשר לכך וב"כ התובעים נתן מענה לכך.

16. ב-3.4.17 הגישו התובעים התייחסות לשאלה אם יש לתת את הסעד הכספי שנתבקש או שקיימת בקשר לכך בעיה של סמכות עניינית. הם העלו אפשרויות שונות לעניין זה והותירו לבית המשפט את הבחירה ביניהן (ראו סעיף 6 לאותה הודעה).

הנתבעים 4-2 הודיעו (ב-3.4.17) כי אינם נוקטים עמדה לעניין הסעד הכספי, שכן הוא מבוקש רק נגד הנתבע 1.

17. מאוחר יותר (ב-26.4.17) הגישו הנתבעים 4-2 השלמת טיעון לגבי התנגדותם למתן פסק דין בדבר הערת אזהרה לזכות התובעים והתובעים השיבו לטענותיהם (ב-27.4.17).

בשל חשיבות הדברים להמשך הדרך, אצטט להלן את שרלבנטי מתוך ההתנגדות ומתוך מענה התובעים.

הנתבעים 4-2 מציינים לגבי התנגדותם לרישום הערת האזהרה את הדברים הבאים:

"2. רישום הערה כאמור על המקרקעין הרשומים בבעלות נתבעים 4-2 יפגע בזכויותיהם הקנייניות, שכן מדובר בבעלות הרשומה בחלקים בלתי מסוימים (במושע) ורישום ההערה כאמור יחול על כל המקרקעין, הגם שמדובר בסכוך ממוקד, בחלק מהמקרקעין, שנתבעים 4-2 אינם צד לו.

3. ועוד. מדובר בעסקה בחלק מסוים מהמקרקעין שאינה ניתנת לרישום בפנקס המקרקעין וכי רישום הערה כבקשת התובעים יהא בלתי חוקי ובניגוד לסעיף 13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע, כי אין תוקף לעסקה בחלק מסוים מהמקרקעין".

במענה לטענותיהם מציינים התובעים כי התנגדות הנתבעים הנ"ל נובעת מטעמים שאינם ענייניים ומכל מקום אינה מוצדקת. בקשר לכך אביא את דבריהם הבאים:

"6. חשוב להדגיש, ובניגוד מוחלט לנטען בתגובה, רישום ההערה אצל פקיד ההסדר בדבר קיומו של פסק הדין שיינתן, לא יפגע כלל בזכויות הנתבעים, שכן הם מאשרים כי הם מכרו לנתבע 1 את המקרקעין נשוא התביעה. נהפוך הוא, רישום ההערה המבוקשת דווקא תטיב עם הנתבעים הנ"ל, שכן כך ייוודע לכולי עלמא כי הם אינם אחראים לקרקע ולבניינים שנבנו על-ידי התובעים ובהם הם מתגוררים היום.

7. הנתבעים 4-2 פשוט מבקשים בחוסר תום לב מקומם לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, שכן למרות שהם מודעים שהם מכרו לנתבע 1 ולא עדכנו את לוח הזכויות אצל פקיד ההסדר, הם מסרבים לרישום הערה אשר יש בה כדי להזהיר צדדי ג' מלרכוש את אותן זכויות שנמכרו על ידיהם ונרכשו על-יד התובעים.

8. מחדלם את הנתבעים 4-2 באי-עדכון לוח הזכויות הוא זה אשר אילץ את התובעים לצרפם מלכתחילה לתביעה, שכן היה קיים חשש כי הם יתכחשו לעסקה שבינם לבין הנתבע 1 או פשוט יטענו כי העסקה ביניהם בוטלה או לא הושלמה.

9. מכאן אילו לא היו מניעים זרים כאמור לעיל, הנתבעים 4-2 היו דווקא אמורים להסכים ולקבל בשתי ידיים את התביעה והסעדים המבוקשים בה אלא אם כן התנגדותם נובעת מכוונתם למכור את הזכויות פעם נוספת לצדדים שלישיים בהסתמך על לוח הזכויות שבו הם עדיין מופיעים עד היום, ובכך לפגוע בזכויותיהם של התובעים ולסכם עם צדדי ג' – דבר אשר הערה המבוקשת תמנע בנקל שכן יש ברישומה כדי לשלול את תום הלב מכל 'רוכש' אשר יטען כי רכש זכויות במקרקעין של התובעים ותזהיר תמי לב בל יפלו ויקנו זכויות שכבר נרכשו ע"י התובעים.

...

11. באשר לטענה המטעה כי מדובר בעסקה על חלק מסוים שאין לה תוקף בהתאם לסעיף 13 לחוק המקרקעין, נשיב כי המקרקעין נשוא ההליכים הם מקרקעין לא מוסדרים ואף לא רשומים בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) אשר שווים עולה על 2.5 מיליון ₪ (24 דירות). מכאן מבחינה משפטית גרידא מדובר זכויות חוזיות בלבד, ולא זכות במקרקעין או זכויות קנייניות שחוק המקרקעין חל עליהן.

12. לעניין זה יפים דברים של כב' השופטת י ' כהן (מחוזי-חיפה) ת"א 276/05 עירית טמרה נ' אבו רומי ואח' פסקאות 5,8 לפסק הדין מיום 06.05.04, [פורסם בנבו]:

"כיוון שהמקרקעין אינם רשומים בספרי המקרקעין... ברור כי הנתבע 2 לא מכר לתובעת זכויות בעלות במקרקעין, כי אם זכויות חוזיות בלבד, אשר לכל היותר הן זכות לקבל זכות במקרקעין, אם וכאשר המקרקעין יירשמו בספרי המקרקעין... הזכויות שרכשה התובעת היו אפוא זכויות חוזיות בלבד ודינן כדין זכויות במיטלטלין...".

18. לאחר כל השתלשלות העניינים שפורטה לעיל, ניתנה (ב-14.5.17) החלטה כדלקמן:

"בהמשך לכל שהוגש מאז קדם המשפט עולה כי המחלוקת בין התובעים לבין הנתבעים 4-2 נותרה בעינה, בעוד שהנתבע 1 ממילא לא התגונן ופסק דין נגדו עשוי להינתן לצד סיום ההליכים לגבי הנתבעים שהתגוננו.

בהמשך למצוין לעיל קיימת אפשרות שניתן לתת פסק דין לגבי כל שעל הפרק על יסוד מה שבתיק עד כה, ללא צורך במהלכים נוספים. אם לא תוגש התנגדות מטעם צד כלשהו לכך עד 28.5.17, אראה בכך הסכמה לכך שיינתן פסק דין אשר יכלול הנמקה על יסוד הנ"ל".

19. משלא הוגש דבר מה בעקבות ההחלטה הנ"ל, יש להכריע בתביעה על יסוד כל שהצטבר בתיק.

20. לאחר שקילת המכלול הגעתי למסקנה כי יש לתת פסק דין במישור היחסים שבין התובעים לבין הנתבעים בלבד (ולא כלפי כולי עלמא) כדלקמן:

א. תינתן ההצהרה בהתאם למבוקש בסעיף 28(א) של כתב התביעה, כמצוין בסעיף 3 דלעיל ותינתן לפקיד ההסדר הוראה לרשום הערת אזהרה לגבי פסק דין זה.

ב. התביעה בנושא הסעד הכספי תימחק, תוך ששמורות לתובעים כל הזכויות בקשר אליה.

21. לתוצאה בעניין ההצהרה אני נעתר בהעדר מחלוקת בקשר לכך.

22. לתוצאה בעניין הערת האזהרה אני נעתר בשל אלה:

א. התובעים נתנו מענה לחששות שהעלו הנתבעים 4-2. בהינתן שפסק הדין הנוכחי הוא רק במישור היחסים שבין הצדדים להליך דנן ושהערת האזהרה תתייחס רק לעצם קיומו של פסק הדין דנן, החששות שמעלים הנתבעים 4-2 אינם מצדיקים הימנעות מרישום הערת אזהרה כנ"ל. הם בוודאי אינם גוברים על חשיבותה של הערה כזו, כדי למנוע תקלות אפשריות במקרה שלא תירשם הערה. כך במיוחד כשהחששות והמענה להם צוטטו במסגרת פסק דין זה והערת האזהרה המתייחסת לפסק הדין מפנה, מניה וביה, לכל הנחוץ בקשר לכך.

ב. לנוכח טיב המקרקעין שבהם מדובר והגבלת הפסק ליחסים שבין הצדדים, לא קיימת בעיה הקשורה לעסקה בחלק מסוים במקרקעין (כמצוין בסעיף 3 להתנגדות שצוטטה בסעיף 17 דלעיל). מכל מקום, התובעים נותנים מענה לכל הדרוש בסעיפים 12-11 לתשובתם שצוטטה שם.

ג. בהמשך למצוין לעיל ובכלל, לא נדרשת התייחסות של פקיד ההסדר למה שעל הפרק ומכל מקום, העובדה שלא הובעה התנגדות מצידו במסגרת ההזדמנויות שניתנו לו תומכת בתוצאה כנ"ל ואף מחזקת אותה.

23. בנוגע לסעד הכספי – לעניין זה חשובות האסמכתאות שציינו התובעים שהן פסקי דין שניתנו במותב תלתא (ע"א 3749/12 בר-עוז נ' סטר (1.8.13) וע"א 5639/13 סגל נ' ורמז (14.8.14)). מהן עולה כי המצב המשפטי הנוכחי בנושא הסמכות העניינית הוא שבנסיבות כשלנו אין מנוס מפיצול הסעדים, באופן שאת הסעד הכספי יש לתבוע בבית משפט השלום. אכן, צוין כי אין זה המשפט הרצוי, אך זהו המצב המשפטי המצוי והוא שקובע לענייננו.

לנוכח האמור ובמיוחד משהתובעים השאירו את הנושא לשיקול דעתו של בית המשפט (כעולה מסעיף 6 להודעתם בעניין זה, כנ"ל בסעיף 16), המהלך המתאים ביותר אינו לתת את הסעד הכספי וגם לא להעביר מקצת התביעה דנן לבית המשפט השלום, אלא למחוק את התביעה לסעד האמור, תוך שיחול המצוין בסעיף 20(ב) דלעיל.

24. העולה מכל המקובץ הוא כי השורה התחתונה של פסק דין זה היא כאמור בסעיף 20 דלעיל.

25. במכלול הנסיבות, אני סבור כי למרות ההתנגדות החלקית שהביעו הנתבעים 4-2 וחרף העובדה שהיא לא נתקבלה, אין לחייב את הנתבעים 4-2 בתשלום הוצאות לתובעים. בהמשך למצוין בעניין הנתבעים 4-2 ולמה שנקבע לגבי התביעה נגד הנתבע 1, אין צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן בהעדר הצדדים היום, כ"ח באב תשע"ז, 20 באוגוסט 2017.

רפאל יעקובי, שופט