רקע

1. הנתבעת 1 (להלן "החברה") היא חברה קבלנית והבעלים הרשום של שבע שמיניות מחלקה 50 בגוש 30444 בירושלים, בכתובת רח' אגריפס 138, שכונת נחלאות. החברה בנתה בחלקה בית דירות (להלן "הבניין"). הנתבע 3 הוא מנהל החברה.
2. ביום 17.3.05 חתמה החברה על הסכם למכירת דירה בבניין לגב' ורדה בן דוד (להלן "ורדה" ו"הסכם המכר" – נספח 1 לכתב התביעה). בסעיף 4(א) להסכם המכר התחייבה החברה להביא לרישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים ולרישום הדירה כיחידת רישום נפרדת לה צמוד חלק יחסי ברכוש המשותף, וזאת בתוך שנתיים מיום קבלת היתר אכלוס (להלן "התחייבות הרישום"). היתר כאמור התקבל ביום 25.5.05 (נספח 3 לכתב התביעה).
3. ביום 20.5.08 רכש התובע את הדירה מורדה, בהסכם שצורף כנספח 4 לכתב התביעה (להלן "ההסכם בין ורדה לתובע").
4. נכון למועד הגשת התביעה, ביוני 2016, טרם הושלם רישום הבניין והדירה. לכן, עתר התובע בכתב התביעה לסעד של אכיפת התחייבות הרישום על התובעת וכן על חברת עידן ייזום וביצוע מפעלים בע"מ (להלן "חברת עידן"), שהחזיקה בשמינית מהזכויות בחלקה הנזכרת לעיל.

במהלך ניהול התביעה הושלם הרישום - ראו הודעת ב"כ התובע מיום 19.7.18 על השלמת הרישום, לה צורף נסח מיום 21.6.18. ראו גם פיסקה 28 לתצהירו של העד מטעם הנתבעים, עו"ד יהלום, לפיו רישום הבית המשותף הושלם ביום 28.2.18, הגם שצוין שם שבוצעו מהלכי-המשך לרישום דירתו של התובע על שמו ומכאן שרישום זה לא הושלם בפברואר 2018 אלא רק בהמשך.

היות שכיום הרישום הושלם במלואו, סעד האכיפה אינו עומד עוד על הפרק. מטעם זה, נמחקה התביעה כנגד חברת עידן (במקור: הנתבעת 2).

1. עוד עתר התובע לסעדים כספיים, בהם יעסוק פסק דין זה. לגישתו של התובע, עם רכישת הדירה מורדה הוא "בא בנעליה" לעניין הסכם המכר, ואילו החברה הפרה את הסכם המכר באופן שמזכה אותו בסעדים. לטענתו, בשנת 2014 רכש דירה אחרת וביקש למכור את הדירה הנזכרת לעיל, אלא שעסקה למכירת הדירה על ידו, שהחלה להתגבש במאי 2014, נכשלה בשל העדר הרישום, וכתוצאה לא יכול היה ליהנות מפטור ממס רכישה שניתן לבעל דירת מגורים יחידה ונאלץ לשלם מס רכישה בסך 88,355 ₪. עוד טען לירידת ערך הדירה בשל אי-רישומה, בסך 150,000 ₪, לשיפוי בגין שכר טרחת השמאי שאמד מטעמו את ירידת הערך בסך 4,680 ₪, ולטרחה ועגמת נפש בסך 55,000 ₪. לבסוף טען שהפרת הסכם המכר הייתה יסודית וכי הוא זכאי לפיצוי המוסכם שנקבע באותו הסכם, בסך 31,000 ₪.
2. בסיכומיו הדגיש התובע את הצורך במדיניות שתמנע מקבלנים "לגרור רגליים" ברישום דירות הנבנות על ידם, ושכיום מעוגנת בחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן "חוק המכר". החוק לא חל בנוסחו הנוכחי בעת הרלבנטית). נטען שהנתבעים לא ביססו באסמכתאות הצדקה הולמת לעיכוב ברישום. התובע התנגד לטענות שונות שהעלו הנתבעים ואשר תפורטנה להלן, ובכלל זה הכחיש שהתעכב יתר על המידה בהעברת מסמכים שנדרשו ממנו לצורך השלמת הרישום. עוד טען שיש לחייב את מנהל הנתבעת יחד עם החברה, שכן ערב באופן אישי להתחייבויותיה בהסכם המכר.
3. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי הרישום התעכב מטעמים שאינם קשורים בחברה, העולים כדי סיכול. נטען כי רק חלק קטן מהדיירים שילמו את הסכום הדרוש לצרכי הרישום, וכי לא ניתן היה להחתים על מסמכים הדרושים לביצוע הרישום את בעליה של חברת עידן, וזאת בשל מצב רפואי קשה של הבעלים. עוד נטען שהתעוררו בעיות הקשורות לדיירים בבניין. לחלופין נטען שאין מדובר בהפרה יסודית המזכה בפיצוי המוסכם לפי הסכם המכר.
4. הנתבעים הוסיפו וטענו כי בעת רכישת הדירה, התובע ידע על הבעיות ברישום והצהיר על כך בסעיף 6.2 להסכם בין ורדה לתובע. נטען כי באותו סעיף התחייב התובע שלא להעלות טענה בעניין, כשלגישת הנתבעים התחייבות זו היא כלפי "כולי עלמא".

הנתבעים טענו גם כי התובע לא "בא בנעליה" של ורדה, כי לא נגרם לו נזק של ירידת ערך שכן ערך הנכסים בשכונת נחלאות עלה, כי עסקת המכר ב-2014 נכשלה מטעמים אחרים ולא בשל העדר הרישום וכי ניתן היה לאתר רוכש אחר. עוד נטען כי עסקאות מכר בשכונת נחלאות מבוצעות באופן תדיר ללא רישום בית משותף וכן מוענקות משכנתאות, ועל כן הוכחשה הטענה לירידת ערך בהעדר רישום.

1. בסיכומיהם, חזרו הנתבעים על הטענות והוסיפו וטענו כי ורדה לא המחתה לתובע את כלל זכויותיה לפי הסכם המכר ובכלל זה לא המחתה את הזכויות הנוגעות להפרת התחייבות הרישום. נטען שהיה על התובע לזמן את ורדה לעדות, ושבין הסיבות לעיכוב ברישום מצוי צורך בחתימת עיריית ירושלים בשל הערת אזהרה לזכותה המופיעה בנסח. עוד נטען שהתובע לא זכאי להפרשי הצמדה וריבית של סכום הפיצוי המוסכם, משום שהדבר לא נרשם בכתב התביעה.

טענות נוספות של הצדדים תיסקרנה בהמשך.

דיון

הפרת ההסכם בידי הנתבעת – וטענת הסיכול

1. היות שהיתר האכלוס ניתן ביום 25.5.05, התקופה במסגרתה התחייבה החברה בהסכם המכר להביא לרישום הבניין כבית משותף הסתיימה ביום 25.5.07. אין עוררין כי הרישום לא בוצע במועד זה אלא רק לאחר הגשת תביעה זו, בשנת 2018, בחלוף שלוש-עשרה שנים מקבלת היתר האכלוס ואחת-עשרה שנים מסיום תקופת ההתחייבות.
2. המדובר בהפרה של החברה את התחייבות הרישום שבהסכם המכר. הנתבעת אינה חולקת על העובדות המקימות את ההפרה אך טוענת לסיכול, שמקורו בעיכובים שלשיטתה אינם תלויים בה.
3. הדיון בטענות אלה יערך לאור העקרונות המשפטיים הבאים: ראשית, בנסיבות אלה מוטל על הנתבעת הנטל לבסס את עצם קיומן של הסיבות שלשיטתה הניבו את העיכובים, וכי הן עולות כדי סיכול במשמעותו המשפטית (למשל ת"א (מח' ת"א) 2008/00 פרמהבסט נ' גיספן פיסקה י"א (27.8.07)).
4. שנית, על הנתבעת לבסס את קיומו של פטור הסיכול. זה קבוע בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן "חוק התרופות"), וחל במקרים בהם "הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באופן נסיבות הוא בלתי אפשרי [...]".

הבחינה כוללת מספר אלמנטים: תחילה, אי-ידיעה או אי-צפיה מראש של הנסיבות המסכלות, בפועל או בכוח, כאשר זו נמדדת לפי בחינה "אובייקטיבית-נורמטיבית, במסגרתה נדרש בית המשפט לקבוע האם ה'מפר הסביר' צריך היה לצפות את קרות הנסיבות המסכלות ערב החתימה על ההסכם" (ע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל פיסקאות 30-31 (3.3.16).

בהקשר זה, ובשל הרלבנטיות לענייננו, יש לציין כי עצם התרחשותם של עיכובים מטעמים שאינם קשורים במפר אינו מספיק לביסוס טענת סיכול. כאשר מדובר בעיכובים שאינם חריגים בתחום העיסוק הרלבנטי, הרי שעל הצד המפר לצפותם. כך, למשל, נפסק כי על עורך דין העוסק בענייני שומה והעברת מקרקעין לצפות אפשרות לעיכובים בקבלת שומת מס שבח, ואין בכך לבסס טענה לסיכול. לביסוסה נדרש "שינוי נסיבות מרחיק לכת, שבגינו נעשה קיום החוזה לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו לכתחילה" ולא "שיבוש זמני" שלכל היותר דוחה את קיום החיוב. "עיכוב מה של ביצוע חיוב, והוא בלבד, אין בו לאפשר ההגנה בטענת 'סיכול'" (ע"א 798/80 גולדשטיין נ' גוב-ארי (27.2.84)).

1. עוד נדרש הטוען לסיכול לבסס כי לא יכול היה למנוע את הנסיבות המסכלות, כשרכיב זה נבחן במבחן סובייקטיבי העוסק בטוען עצמו.

בנוסף, עליו להראות כי התרחש "שינוי נסיבות שהופך את קיום החוזה לשונה באופן יסודי מהמוסכם" (עניין זועבי הנ"ל, שם וכן פיסקה 36. ראו גם רע"א 3126/09 נאחוסי נ' סתוי (20.1.10)).

1. לבסוף יצוין, כי הפסיקה עיצבה גישה קפדנית בבחינת טענת סיכול. כך נפסק, למשל, כי "הפעלת דוקטרינת הסיכול צומצמה באופן ניכר בפסיקה, אף במקרים בהם עמדה שאלה מהותית של היעדר צפיית הנסיבות המסכלות" (עניין נאחוסי הנ"ל), וכי "מרכיב צפיות הסיכול 'בכוח' זכה לפרשנות מרחיבה ביותר בפסיקה, כך שהגנת הסיכול כמעט נתרוקנה מתוכנה" (עניין זועבי הנ"ל).
2. יישום קווים מנחים אלה לא מאפשר לקבל, כי הנתבעים ביססו שהפרת החברה את התחייבות הרישום היא תוצאה של סיכול.

האלמנטים השונים שהוצעו על-ידם כבסיס לטענת הסיכול הוצגו במידה רבה בצורה של טיעון ב"כותרות", בתצהירו של עורך דין שטיפל משך רוב התקופה ברישום מטעם החברה, עו"ד אופיר יהלום. הנתבעים לא צירפו לאמירותיו של עו"ד יהלום אסמכתאות מזמן אמת להוכחת העיכובים שלטענת הנתבעים התרחשו, באופן המאפשר הן לעמוד על טיבם של העיכובים הנטענים והן לאמוד את משך העיכוב שהסב כל אלמנט. למעשה, לתצהירו של עו"ד יהלום לא צורף ולו מסמך אחד העוסק בטיפול החברה באילוצים השונים להם טענו הנתבעים, בשנים בהן עסק עו"ד יהלום בקידום רישום הבניין. המסמכים היחידים שצורפו בהקשר זה הן תכתובות מהשנה 2014 ואילך, וזאת בעוד שהמועד להשלמת הרישום חל ב-2007.

1. הנתבעים גם לא הראו מהו משך העיכוב שיצר כל אלמנט. ניתן לקבל כי יש קושי להציג פרקי זמן מדויקים, אך הנתבעים לא ביססו ולו מסגרת זמנים. לא די לטעון לעיכוב בשל גורם מסוים, מבלי להראות מתי התרחש, כיצד עיכב את הרישום והאם גרם לעיכוב של ימים, שבועות, חודשים או שנים. ממילא, שהנתבעים לא עמדו בנטל להראות כי כלל התקופה שחלפה מאז היה עליהם לבצע את הרישום, ועד השלמתו בפועל, הוא תוצר של העיכובים להם טענו.
2. הדבר מוביל לאלמנט נוסף הפועל כנגד טענות הנתבעים לסיכול, שעניינו במשך החריגה מגדרי ההתחייבות לרישום: המדובר בפרק זמן ניכר, של כאחת עשרה שנים מתום תקופת ההתחייבות לרישום, וכשלוש עשרה שנים מאז התקבל היתר אכלוס. פרק זמן שכזה הוא ארוך בפני עצמו, בצורה בלתי סבירה. חריגותו מודגשת בהשוואה בינו לבין התקופה במהלכה התחייבה החברה בהסכם המכר לבצע את הרישום: פרק זמן של שנתיים. נתונים אלה מדגישים את הנטל שעל הנתבעים, לנמק ולבסס את החריגה מגדרי התחייבות הרישום, נטל בו לא עמדו.
3. כמובא לעיל, לביסוס טענת סיכול על הנתבעים להראות כי העיכובים שלטענתם אירעו היו חריגים בהשוואה לתחום העיסוק הנדון, וכי לא צפו ולא היו צריכים לצפות את התרחשותם. אלא, שמעדותו של עו"ד יהלום עלתה תמונה שונה: הוא מסר כי הוא בעל ניסיון עשיר ברישום בתים משותפים, וכי מדובר בתחום המאופיין בעיכובים רבים. בלשונו "כל בניין יכול לקחת את הזמן שלו [...] אין משהו שאפשר לומר שהוא קבוע לגבי הבתים המשותפים" (פ/15 ש' 13-15). הגם שטען שברישום הבניין מושא הליך זה אירעו עיכובים רבים, לא טען כי דובר בעיכובים חריגים בהשוואה לניסיונו (שם). עוד מסר כי "ברוב המקרים בעלי הדירות מעכבים את הרישום" (פ/15 ש' 19), דבר הממחיש מודעות לאפשרות כי אילוצים שמקורם בבעלי הדירות יביאו לעיכובים – בדומה לרבים מן האילוצים עליהם נסמכים הנתבעים בטענת הסיכול ואשר יידונו בהמשך. כל אלה לא מאפשרים לקבל את הטענה.
4. להמחשת כישלון הנתבעים לבסס כי קיום התחייבות הרישום על ידם סוכל לאורך כל אותם שנים, אדון באלמנטים השונים שהוצגו מטעם הנתבעים.
5. נימוק ראשון שהוצג עניינו בחריגות בניה שביצעו דיירים, ושכנטען התגלו ב-2007 (סעיף 13 לתצהירו של עו"ד יהלום). נטען כי לצורך רישום הבית נדרשה הסרת החריגות.

נימוק זה לא יכול לעמוד כבסיס לטענת סיכול. ראשית, הנתבעים לא הציגו פרטים מספקים, שיאפשרו לאמוד את עצמת האלמנט הנדון ואת היקף העיכוב לו גרם. בכלל זה לא הראו באילו חריגות דובר ואצל אילו דיירים ("אנשים סגרו משהו בכניסה שם, מה שאני זוכר" – עו"ד יהלום, פ/17 ש' 22), מה נעשה כדי להביא את הדיירים הספציפיים להסיר את חריגות הבניה ("אם עשו אז נעשה... החברה היא מטפלת, אני מניח שזה מה שנעשה" – עו"ד יהלום, שם, ש' 31), וממילא שלא הראו כי עשו די, למשל, בדרישה מכל אחד מהדיירים להסיר את החריגות, בהתראה של עורך דין (עו"ד יהלום אישר שלא נשלחו התראות שכאלה – שם, ש' 34) או בפניה לבית המשפט.

שנית, האפשרות כי דייר שרוכש דירה יבצע חריגות בניה היא אפשרות, שחברה קבלנית המוכרת את הדירות יכולה וצריכה לצפות. אין מדובר ב"שינוי נסיבות מרחיק לכת" או כזה שהוא נדיר בתחום העיסוק הרלבנטי. אזכיר כי החברה עיגנה בהסכם המכר תקופה של שנתיים מיום קבלת היתר אכלוס, ולו סברה כי התמודדות עם אפשרות לחריגות בניה מצריכה תקופה ממושכת יותר, הייתה צריכה לעגן תקופה ארוכה יותר לביצוע התחייבות הרישום (כשם שעיגנה כי עיכובים שמקורם אחר, למשל בשביתה במשרד ממשלתי, לא יילקחו בחשבון במנין תקופת התחייבות הרישום – סעיף 6(ה) להסכם המכר).

ושלישית, יש לתת את הדעת לעיתוי בו כנטען התגלו החריגות: החברה לא הראתה מתי בוצעו, וממילא שלא הראתה כי לא יכולה הייתה לעמוד על קיומן לאחר שהתקבל היתר האכלוס ב-2005, אלא רק ב-2007. זאת ועוד, לא בוסס כיצד חריגות שהתגלו ב-2007 מסבירות מדוע הרישום הושלם רק ב-2018.

כל אלה לא מאפשרים לקבל את טיעון החריגות, כבסיס לטענת הסיכול.

1. נימוק שני שהוצג בידי עו"ד יהלום עניינו בטענה לפיה ורדה, בתקופה בה החזיקה בדירה מושא הליך זה, דרשה "לרשום זיקת הנאה לצורך מעבר לדירה צמודה" השייכת גם היא לורדה (סעיף 13 לתצהירו של עו"ד יהלום).

גם זה אינו נימוק מספק. לא בוסס כי דרישה שכזו בידי בעל דירה בבניין היא אירוע חריג בתחום העיסוק הרלבנטי, באופן שמוציאה מגדרי הצפיות-בכוח של החברה ויכול להקים טענה לסיכול. כאמור, עו"ד יהלום עצמו מסר שעיכובים כתוצאה מהתנהלויות של בעלי הדירות אינם נדירים. מהטענה עצמה עולה, כי ורדה רכשה מהחברה שתי דירות בבניין, דבר המוסיף ומרחיק את הטענה כי החברה לא יכולה הייתה לצפות שיתבקש רישום זיקת הנאה למעבר בין שתי הדירות.

בנוסף, לא הוצגו נתונים בסיסיים והכרחיים: מתי הוצגה הדרישה הנטענת, מדוע היה בה כדי לעכב וכיצד טופלה בידי החברה. לא הוצג ולו מסמך אחד מזמן אמת בנושא זה. ממילא שלא בוסס כי הדרישה הועלתה וטופלה בצורה יעילה בידי החברה, ולמרות זאת נגרמו עיכובים ברישום. כל שטען עו"ד יהלום הוא כי הדיון עם ורדה בנושא "לקח המון זמן" (פ/15 ש' 32) וכי נדרש "הליך של בירור" שטיבו לא הובהר (פ/16 ש' 29) – אמירות, שאין בהן די.

זאת ועוד, ורדה עצמה לא הובאה לעדות על מנת לבסס את הנטען. לא הוצגה מניעה לזמנה, ובנסיבות אלה פועלת לחובת הנתבעים החזקה לפיה לו הובאה לעדות, לא הייתה מאשרת את הנטען (למשל ע"א 548/78 פלונית נ' פלוני (15.5.80), ת"א (מח' ת"א) 10787-04-16 יובלים נ' דוראן (12.8.19)).

לבסוף יוזכר כי ורדה מכרה את הדירה לתובע במאי 2008, ולא נטען או בוסס כי לאחר מכן נותרה בעינה הדרישה לרישום זיקת ההנאה. הדבר אינו ברור מאליו, בהינתן כי פג הטעם למעבר בין דירה זו לבין דירה אחרת שבבעלותה של ורדה. למרות זאת, הושלם הרישום רק בחלוף עשור. הדבר ממחיש כיצד אין באלמנט זה להסביר את העיכוב.

1. עו"ד יהלום הוסיף וטען כי "שתי דירות שנמכרו ע"י הרוכשים המקוריים לרוכשים חדשים לא המציאו את המסמכים הנדרשים לצורך הרישום" (סעיף 14 לתצהירו). אלמנט דומה שנטען הוא כי בעלת שתי דירות בבניין "נפטרה ואז הכל התעכב עד לקבלת המסמכים מיורשיה" (שם).

גם לגבי התרחשויות אלה לא בוסס כי מדובר באירועים חריגים בתחום העיסוק הרלבנטי. לא הוצגו פרטים ובכלל זה לוחות זמנים: מתי התרחשו המכירות והפטירה, אילו מסמכים חסרו ומתי הועברו לבסוף (עו"ד יהלום: "בין 2007, אחרי 2007... אני לא זוכר את התאריך המדויק, אחרת הייתי אומר... לא זוכר מתי נפטרה" – פ/19). לא הוצג מה עשו עו"ד יהלום והחברה אל מול בעלי הדירות והיורשים, או אל מול בית המשפט, על מנת לקבל את המסמכים. לא הוצגה אסמכתא לפניה כלשהי בנושא אל הדיירים. ממילא שלא בוסס כי דובר בפעולה יעילה למטרות אלה. בהקשר זה יצוין שעו"ד יהלום אישר בחקירתו הנגדית שהעברת הזכויות בדירות בבניין נוהלה בידי החברה-הנתבעת, וכי העברת זכויות הותנתה בכך שהמקבל יחתום על ייפוי כוח לחברה, לבצע את רישום הבית המשותף (פ/14). על רקע זה מתחדד הצורך להסביר כיצד "אי המצאת מסמכים" הכשילה את קידום הרישום – צורך, שהנתבעים לא עמדו בו.

1. דברים דומים אמורים בטענה לפיה מחלה של בעלי חברת עידן סיכלה את קיום התחייבות הרישום. נטען כי חתימתו "על מסמכי הבית המשותף היתה הכרחית", וכי בשל מחלתו מצבו הקוגנטיבי לא איפשר להחתימו עד לפטירתו בשנת 2014 והוצאת צו קיום צוואה.

גם טענה זו לא בוססה: בתצהירי הנתבעים לא נמסרו פרטים אודות העיתוי בו חלה הבעלים. בחקירתו הנגדית טען עו"ד יהלום שהבעלים חלה "באזור 2008-2009... היה חולה כמה שנים ונפטר ב-2014" (פ/21). יצוין שהעדות אופיינה בקשיי זיכרון רבים, ככל הנראה בשל חלוף הזמן. חשוב מכך, לא הוצגו מסמכים או חוות דעת אודות מצבו הרפואי של הבעלים, שיבססו את הטענה לפיה המחלה הניבה מצב קוגנטיבי כה פגום, עד ששלל מהבעלים כשירות לחתום על מסמכים לאורך שנים ארוכות. גם בהקשר זה רלבנטית שאלת העיתוי: להבדיל משאלת תחילת המחלה, הנתבעים לא הראו מתי החל הסטטוס הקוגנטיבי ששלל לטענתם מהבעלים את האפשרות לחתום על המסמכים.

עוד לא בוסס כי דובר באדם היחיד שיכול היה לחתום בשם חברת עידן. לא הוצג מסמך כלשהי של אותה חברה, המגדיר מיהם מורשי החתימה בשמה, או פלט רשם החברות אודות הבעלויות בה וזהות מנהליה.

זאת ועוד, מקום בו כשירותו של אדם נשללת קיימים פתרונות שיאפשרו המשך פעילות בשמו ולמענו. כך כשמדובר באדם פרטי, ועוד יותר כשמדובר בחברה. הנתבעים לא הראו כי נעשה ניסיון כלשהו מצד החברה-הנתבעת לפעול כדי להתגבר על הקושי לו טענו, למשל בפניה לחברת עידן למנות מורשה חתימה נוסף, בדרישה למינוי אפוטרופוס או בפניה לבית המשפט על מנת שיחייב את חברת עידן לחתום על המסמכים. עו"ד יהלום טען "פנו כמה פעמים" (פ/21) אך לא סיפק פרטים אודות טיב הפניות או אסמכתאות עליהן. בהקשר זה יצוין כי חברת עידן התחייבה, בנספח להסכם המכר, לחתום על כל מסמך שיידרש לצורך השלמת הרישום, כך שלחברה היה בסיס לחייבה לעשות כן.

בשולי הדברים אציין כי לפי תצהירו של עו"ד יהלום, הבעלים של חברת עידן נפטר ב-2014. יוזכר כי הרישום בוצע רק בחלוף ארבע שנים נוספות.

לכן, גם טענה זו אינה מבססת סיכול.

1. בהקשר זה אוסיף ואציין כי לפי טענות הנתבעים, בשלב מסוים הוחלף עו"ד יהלום ומשימת השלמת הרישום הופקדה בידיו של עורך דין אחר, עו"ד צבי חכם. עוד נטען שנדרשו פעולות נוספות לעריכת תשריט ולצורך זה נשכרה מודדת בשם ג'קלין שרמן (סעיף 15 לכתב ההגנה, סעיף 27 לתצהירו של עו"ד יהלום). עו"ד חכם וגב' שרמן לא הובאו לעדות, וממילא שלא הוצגו נתונים מכלי ראשון אודות הטיפול מטעם החברה ברישום הבית המשותף בשנים המאוחרות ועד להשלמת המשימה. דבריו של עו"ד יהלום אודות שלבים אלה אינם אלא עדות שמועה.
2. מסקנה זו רלבנטית לטענה נוספת שהעלו הנתבעים, לפיה התובע הוא שגרם לעיכובים ברישום. עו"ד יהלום טען בתצהירו כי לאחר רישום הבית המשותף ולצורך רישום הדירה על-שם התובע, נדרש התובע ביום 19.3.18 לספק מסמכים והמציאם רק ביום 9.5.18. צורפו תכתובות והחלטה בנושא (נספחים ו'-ח' לתצהיר).

טענה זו לא יכולה לסייע לנתבעים. עו"ד יהלום כלל לא טיפל ברישום בשלבים אלה, דבר המשליך על משקל אמירותיו בנושא. מנגד, טען התובע שדובר בעיכוב קצר יותר והסבירו באילוצים של קבלת מסמכים מהבנק. חשוב יותר, המדובר בתקופה של פחות מחודשיים אשר גם אם ניתן היה לקצרה, איננה בלתי סבירה. היא בטלה בשישים נוכח העיכובים ברישום הבית על-ידי החברה, שכאמור ארך 13 שנים מאז היתר האכלוס ו-11 שנים מאז תום התקופה לביצוע התחייבות הרישום לפי הסכם המכר.

1. בישיבת ההוכחות ובסיכומיהם טענו הנתבעים למקור נוסף לעיכוב, שעניינו בצורך לקבל את אישור עיריית ירושלים. גם בהקשר זה לא הוצגו ראיות, דוגמת מועדים בהם התרחש העיכוב הנטען, פניות לעירייה או סירוב של האחרונה. בנוסף, הסוגיה לא נטענה בתצהירו של עו"ד יהלום כנימוק לעיכוב: אמנם בפיסקה 27 טען שביצוע תשריט חדש "בהתאם להנחיות החדשות" חייב את חתימת העיריה, אך לא טען שהעירייה סירבה לחתום או שהדבר הניב עיכוב. זאת ועוד, נושא חתימת העיריה כלל לא הוזכר במכתב ששלח עו"ד יהלום ביום 2.10.14 לעו"ד שמעון, בו פירט את האלמנטים שלטענתו גרמו לעיכוב ברישום.

בישיבת קדם המשפט מיום 30.10.17, עת הסביר את סטטוס הליך הרישום, טען ב"כ הנתבעים כי שמע מעו"ד חכם שהוא ממתין לכך שהמודדת גב' שרמן "תמציא אישור עירייה על גבי התשריט". על רקע זה מתחדד הקושי שבאי-הבאתם לעדות של עו"ד חכם וגב' שרמן, לביסוס הטענה כי סוגיית העיריה הניבה עיכוב. לצורך זה לא די בטענת ב"כ הנתבעים שהוצגה תוך-כדי הישיבה (פ/18 ש' 20), כי בשל רישום הערת אזהרה לזכות העיריה על החלקה נדרש אישורה לרישום, בעוד שהעד מטעם הנתבעים, עו"ד יהלום, התבקש להסביר את הסוגיה, התקשה לעשות כן ומסר שאינו זוכר (פ/18) ושלא טיפל בעצמו ברישום משנת 2014.

בנסיבות אלה, לא בוסס כי צורך בחתימת העירייה גרם לעיכוב. ממילא שלא בוסס כי עיכוב ממין זה הוא חריג בנוף הטיפול ברישום בית משותף.

1. כל אלה לא מאפשרים לקבל את טענת הסיכול. האלמנטים שנטען כי עיכבו את הרישום, או השפעתם על הטיפול ברישום, לא בוססו כדבעי בראיות. לא הוכח שדובר בהתרחשויות חריגות בהתחשב בתחום העיסוק של החברה-הנתבעת, שחברה קבלנית סבירה בנעליה לא יכולה הייתה לצפות מראש. העובדה שהחברה עיגנה בהסכם המכר תקופה של שנתיים שניתנה לה לביצוע הרישום לאחר קבלת היתר האכלוס מראה כי צפתה בפועל שהרישום יארך זמן, ולא שוכנעתי כי העיכובים שהתרחשו חרגו מגדרי הצפיות הסבירה, מגדרי "שיבוש זמני" שכמובא לעיל אינו מספק לביסוס טענת סיכול, או היוו שינוי נסיבות שהפך את קיום התחייבות הרישום לשונה באופן יסודי מהמוסכם.

בנוסף, הנתבעים לא עמדו בנטל להראות שהחברה לא יכולה הייתה למנוע את העיכובים – ולמעשה, לא הראו כלל מה עשתה כדי לגבור על האלמנטים להם טענה לצורך מניעת העיכובים. מסקנות אלה יפות לכל אחד מהאלמנטים שנטענו כבסיס לעיכוב, ונותרו בעינן גם בהתחשב בטענת הנתבעים לפיה יש לשקול את הצטברותם של האלמנטים זה לזה.

על טיב ההפרה – והפיצוי המוסכם

1. המסקנה היא כי החברה הפרה את התחייבותה להשלים את רישום הבית המשותף בתוך שנתיים. משך החריגה ממחיש את עצמת ההפרה, ומצביע על כישלון של החברה לקדם את הנושא בצורה סבירה. אלה מומחשים גם בדרישת תשלום של החברה מהדיירים של סכום בסך 419.4 ₪ "עבור רישום בית משותף" שהוצגה ביום 27.9.05 (נספח 4 לתצהיר התובע), או במכתבו של עו"ד יהלום לורדה מיום 4.6.07 בו טען כי "בימים אלה" מכינה החברה "את המסמכים הנדרשים לצורך רישום הבית המשותף... עם קבלת המסמכים אגיש את הבקשה לרישום הבית המשותף" והעריך זאת בפרק זמן של עשרה חודשים (שם, נספח 5). הפער בין מהלכים אלה שהתרחשו בשנים 2005-2007, לבין השלמת הרישום בפועל בשנת 2018, ובהעדר הוכחת סיכול, ממחיש כי החברה לא עשתה די כדי לעמוד בהתחייבותה ולהשלים את הרישום בפועל. כתוצאה, חרגה מפרק הזמן שהוקצב בהסכם המכר באופן בלתי סביר.
2. האם דובר בהפרה יסודית? הצדדים להסכם המכר לא קבעו בהסכם, לצד התחייבות הרישום, כי מדובר בתנייה יסודית. הם עשו כן לגבי תניות אחרות (למשל סעיפים 8 ו-15 להסכם). אלא, שאין בכך למנוע סיווג ההתחייבות כיסודית, אם היא עונה למבחן האובייקטיבי שעוגן בדין:

"'הפרה יסודית' – על-פי סעיף 6 לחוק התרופות – היא 'הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית..." (ראו גם ג' שלו דיני חוזים, בעמ' 547), לאמור: סיווג הפרה כהפרה יסודית מסתברת נעשה על-פי מבחן אובייקטיבי של סבירות. מבחן זה משמעו מעין 'שחזור' מעשיו של האדם הסביר – האם היה מתקשר בחוזה לוּ ראה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה (ראו גם ד"נ 44/75 ביטון נ' פרץ)? לעומת זאת כאשר בהפרה יסודית מוסכמת עסקינן אין היא נבחנת בהכרח על-פי סבירותה..." (ע"א 8741/01 Micro Balanced Products נ' חלאבין (3.2.03). ההדגשה הוספה).

1. יישום המבחן האמור על המקרה שלפניי מביאני למסקנה, כי מדובר בהפרה יסודית. במקרה דומה, בו התחייבה חברה לבצע רישום זכויות בדירה על שם קונים בתוך שנה ובפועל עשתה זאת לאחר עשר שנים, ולמרות שהתחייבותה לא סווגה בחוזה כיסודית, קבע בית המשפט העליון כי פרק הזמן של עשר שנים חורג באופן משמעותי מגדר הסביר ועולה כדי הפרה יסודית. במסגרת זו סוכמה ההלכה בנושא:

"יש לבחון האם מדובר ב'הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה' (הרישא לסעיף 6 לחוק התרופות). מבחן זה מתמקד בחומרת ההפרה כתנאי לביטול, ונובע ממנו כי לא די בהפרה 'סתם' כדי להצדיק ביטולו המיידי של החוזה אלא יש להוכיח שמדובר בהפרה חמורה שממוטטת את הבסיס לחוזה... בפסיקת בית משפט זה נקבע לא אחת כי זמן הביצוע וזמן הרישום אינם נחשבים, בדרך כלל, כחלק מהתנאים היסודיים בחוזי בניה, וזאת לנוכח האילוצים החיצוניים הקיימים בתחום הבניה – ובהם הצורך באישור תכניות וקבלת היתרים – אשר עלולים להשפיע על משך ביצוע החוזה. לפיכך נקבע כי עיכוב קל בביצוע הבניה או ברישום הזכויות במקרקעין לא ייחשב בדרך כלל כהפרה יסודית... לצד זאת, נקבע כי עיכוב משמעותי בביצוע הבניה או ברישום הזכויות ייחשב בדרך כלל כהפרה יסודית של החוזה [ראו: עניין התחנה המרכזית בפסקה 25; עניין הכהן בפסקה 13], ובמיוחד אם הוכח שהקבלן לא התאמץ לעשות כל שביכולתו כדי לקיים את חיוביו...

סבורני כי אי-רישום זכויות הרוכשים בדירה בנסיבות המקרה דנן במשך למעלה מ-11 שנים (במועד מתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי) אינו יכול להיחשב כעיכוב קל ברישום, ולטעמי מדובר בעיכוב משמעותי ביותר שעולה כדי הפרה יסודית של החוזה. יפים בנקודה זו דבריו של השופט צ' זילברטל בעניין התחנה המרכזית, שכמו נכתבו לענייננו אנו: 'סבורני כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לו היה צופה מראש מצב של עיכוב משמעותי בקיום ההסכם באופן שאף מטיל בספק את עצם האפשרות לקיימו, וזאת גם בשים לב למהות ההפרה – אי-רישום זכויות במקרקעין על שם [הרוכש]; שכן משמעותה של הפרה זו היא שאף ש[הרוכש] קיים את חלקו בהסכמים נותרו בידיו זכויות אובליגטוריות בלבד (ראו לעניין זה סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969)" [ראו גם עניין שרביב בעמ' 42]. אני מסכים לכל מילה, וכל המוסיף גורע" (ע"א 3849/09 הר נשגב נ' ובר פיסקה 50 (6.7.14). ההדגשות במקור. ראו גם ע"א 10474/03 הכהן נ' מלונות הים התיכון (24.11.05)).

1. בענייננו, קשה לקבל כי אדם סביר היה מתקשר בהסכם המכר בשנת 2005, לו צפה שרישום הבניין המשותף תוך ייחוד הדירה על שמו לא יבוצע בפרק זמן סביר, והוא יידרש להמתין בחוסר-וודאות לשאלה האם יבוצע ומתי. גם העובדה שהרישום בוצע רק בשנת 2018, ורק לאחר שהתובע פנה בתביעה, מדגישה את חוסר הסבירות בהערכה כי קונה סביר היה מתקשר בהסכם המכר. כמובא לעיל, איני סבור שהחברה פעלה די הצורך לקיום התחייבותה לרישום. כל אלה מביאים למסקנה, לפיה הפרתה את הסכם המכר היא הפרה יסודית.
2. ככלל, עצם היותה של הפרה יסודית היא שאלה הרלבנטית לתרופה של ביטול החוזה (סימן ב' לחוק התרופות) ולא בהכרח לפיצוי בגין הפרתו. אלא, שבסעיף 16(א) להסכם המכר נקבע כי הפרת תנאי יסודי תזכה את הצד הנפגע בפיצוי בסך עשרה אחוזים מהתמורה שנקבעה בהסכם (סך של 310,000 ₪) כפיצוי מוסכם, ואילו ליתר ההפרות תהא החברה חייבת בפיצוי כדי הנזק בפועל. מכאן, שהצדדים הסכימו כי הפרות יסודיות תטופלנה גם במישור הפיצוי ותזכינה בפיצוי מוסכם, להבדיל מהפרות שאינן יסודיות.
3. נוכח מסקנותיי עד כה, הרי שהחברה ביצעה הפרה יסודית משלא השלימה את הרישום עד לחלוף שנתיים מקבלת היתר האכלוס, וחייבת בפיצוי המוסכם. כך גם הנתבע 3, שלפי עמוד 8 להסכם המכר וסעיף 11.4 לו ערב באופן אישי לקיום כל התחייבויות החברה לפי ההסכם. אציין שלא הוצגה מטעם הנתבעים טענה להפחתת הפיצוי המוסכם, וממילא שמדובר בסכום מדוד העומד ביחס סביר ואף למטה מכך לנזק שהצדדים יכולים היו לצפות מראש כתוצאה מהפרת חובת הרישום (השוו: ע"א 4481/90 אהרן נ' פרץ חברה להנדסה (18.7.93)).

סעדים נוספים להם עתר התובע

ירידת ערך

1. איני מקבל את תביעת התובע לפסוק לו פיצוי בגין ירידת ערך הדירה. הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות בשאלה, האם נגרע נתח מערך הדירה בשל העדר רישום. השמאי מטעם הנתבעים השיב לשאלה בשלילה, וזה מטעם התובע טען לירידת ערך של 150,000 ₪.
2. אלא, שבמהלך ההליך וכמובא לעיל, הושלם הרישום. זאת ועוד, התובע מחזיק בדירתו מאז רכש אותה מורדה ועד היום. לכן, גם אם טרם השלמת הרישום היה בהעדרו לגרוע במידת מה מערך הדירה, הרי שכיום מחזיק התובע בדירה בערכה המלא ולא נגרם לו נזק שעניינו בירידת הערך. משכך, אין מקום לפצותו בסעד זה.

תשלום מס רכישה

1. בשנת 2014, כך טען התובע, הוא רכש דירה נוספת (להלן "הדירה הנוספת"). במהלך מאי 2014 ביקש למכור את הדירה מושא הליך זה. לטענתו, עסקה זו כשלה בשל רתיעת באת כוח הרוכשים מן הסטטוס הרישומי של הדירה, בשלו המליצה לרוכשים שלא להתקשר בעסקה. התובע טען כי תכנן ליהנות מפטור ממס רכישה המוענק למי שבבעלותו דירת מגורים יחידה ולכן ביקש למכור את הדירה מושא הליך זה, אך משסוכלה עסקת המכירה נאלץ לשלם את מס הרכישה בסך 88,355 ₪.
2. איני מקבל טענה זו. בפתח הדיון בה, יש לחדד את מהותה: אין מדובר בטענה המתמצה בטיעון, לפיו העיכובים ברישום הדירה השפיעו על הניסיון למכרה. טיעון זה מקובל עלי, וראו לעיל הדיון בשאלת ההפרה היסודית וקביעות הפסיקה בנושא. אפנה גם לעדותו של עו"ד עודד שמעון שטיפל בעסקה הנדונה מטעם התובע, ומסר כי עורכת הדין שייצגה את הרוכשים נרתעה בשל סוגיות ובהן סטטוס הזכויות בדירה וכי ניסה אך לא הצליח לשכנעה (פ/6). התכתובות עמה בדואר אלקטרוני שצורפו כנספח 2 לתצהירו של עו"ד שמעון מציגות הן התייחסות שלה למועד סיום הרישום, והן שאלות מצדה שנגעו לסוגיות אחרות כגון זהות "החברה המשכנת" המנהלת את רישום הזכויות (הגם שהזכויות בדירה לא נרשמו בחברה משכנת). כך, הגם שעורכת הדין לא הובאה לעדות, ניתן לקבל כי להעדר הרישום הייתה תרומה להחלטתה להמליץ לרוכשים הפוטנציאליים להימנע מן העסקה.

אלא, שטענתו של התובע אינה מתמצה בעסקה הספציפית, והיא רחבה יותר: הוא טוען, כי מחדלי הנתבעים גרמו לו להפסיד את האפשרות ליהנות מן הפטור המוענק למי שרוכש דירת מגורים ובסמוך מוכר את דירתו הקודמת. מעדות עו"ד שמעון ומעדות התובע עלה, כי לצורך קבלת הפטור הועמדה לרשות התובע תקופה ממושכת על מנת למכור את הדירה מושא הליך זה: עו"ד שמעון לא זכר האם דובר ב-18 או 24 חודשים מעת רכישת הדירה הנוספת, והתובע לא הכחיש בעדותו שדובר ב-18 חודשים (פ/7, פ/9) הגם שבתצהירו הזכיר פרק זמן של 24 חודשים (פיסקה 19).

1. מכאן הנטל שעל התובע בהקשרה של הטענה הנדונה: סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, קובע כי הזכות לפיצוי בשל הפרת חוזה חובקת נזק "שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה". מכאן, שעל התובע הנטל להראות כי ההפרה היא שגרמה לנזק: כי העיכובים ברישום הם שמנעו מהתובע למכור את דירתו לאורך 18 חודשים והובילוהו לכורח לשלם את המס.
2. התובע לא הראה זאת. לפי תדפיס מס הרכישה שצורף כנספח 9 לתצהירו, רכישת הדירה הנוספת בוצעה ביום 27.4.14. מכאן, שיכול היה למכור את דירתו מושא הליך זה עד ליום 27.10.15 (בהנחה שדובר בתקופה של 18 חודשים) וליהנות מן הפטור. הוא לא הראה כי אפשרות זו נמנעה ממנו בשל העיכובים ברישום. מעדותו עלה כי דובר בסיבה אחרת, שעניינה בשיקוליו הכלכליים:
3. התובע, שכאמור עמדו לרשותו לפחות 18 חודשים ואפשר שלמעלה מכך כדי למכור את הדירה לצורך הפטור ממס, כלל לא מיצה אפשרות זו. הוא לא הציג ראיה לניסיון נוסף למכור את הדירה לאחר שהעסקה הנזכרת לעיל כשלה. עו"ד שמעון שטיפל מטעמו נשאל האם התובע ביצע באמצעותו ניסיונות נוספים למכור את הדירה, והשיב "לא זכור לי" (פ/7). התובע טען, אמנם, שניסה בעצמו לחפש קונים (סעיף 17 לתצהירו, פ/9), אך לא הציג ראיות לכך וכשנשאל האם הפנה מי מהרוכשים הפוטנציאליים לעורך דינו השיב "לא הבשיל" (שם). כשהתבקש להציג שמות של רוכשים עמם דיבר טען שהדבר אינו רלבנטי וש"לא ניתן לבצע הליך מכירה ללא כניסה מאוד עמוקה לפרטים של רישום הבית המשותף..." (פ/10).
4. בהמשך עדותו מסר התובע נתון נוסף: כי חדל מן הניסיונות למכור את הדירה כחודשיים לאחר כישלון העסקה הנזכרת לעיל (פ/11). זו נכשלה במאי 2014, ואף אם אקבל כי ניסה עוד כחודשיים (טענה מורכבת בפני עצמה, נוכח העדר ראיות בנושא), הרי שחדל ביולי 2014. הוא ניצל, אפוא, כשלושה חודשים בלבד מתוך תקופת 18 או 24 החודשים שעמדו לרשותו. כשהתבקש להסביר מדוע חדל מהניסיון, השיב כי "ברגע שפתרתי את הסוגיה המימונית, שאלה איך לממן את הדירה הנוספת, הדחיפות בלמכור את הנכס הקיים ירדה" (פ/12 ש' 7). בהמשך טען כי הבין שיקבל מחיר מופחת בגין הדירה מושא הליך זה ולכן שילם את מס הרכישה. כשנשאל כיצד השתלב תשלום המס במכלול שיקוליו הפיננסיים השיב "יש כל מיני שיקולים, יכול להיות שהייתי משקיע את הכסף ממכירת הדירה בתחומים אחרים, זה לא רלבנטי לשאלה איך אני עכשיו מצמצם את הנזק שלי. האלטרנטיבה הייתה שאו להשאיר את הדירה הנוכחית ולשלם מיסים או למכור את הדירה ולהשקיע" (פ/13).
5. מדברים אלה עולה, כי גם אם ברמה עקרונית יש בהעדר רישום להקשות על עסקאות בנכס, הרי שבפועל הגורם המרכזי להחלטת התובע שלא לנצל את התקופה שעמדה לרשותו, לחדול מהניסיונות למכור את הדירה מושא הליך זה ולשלם את מס הרכישה בגין הדירה הנוספת, לא הייתה מניעה למכור הנובעת מהעדר רישום, אלא שיקולים כלכליים של התובע.

התובע תכנן מראש מהלך, של רכישת דירה נוספת ומכירת הדירה מושא הליך זה. הוא אישר כי גם בעסקה בה רכש את הדירה מורדה שוקלל העדר הרישום כחלק מהמחיר (פ/11 ש' 7), וממילא שידע מראש כי מכירת הדירה מושא הליך זה טרם השלמת הרישום תהיה במחיר מופחת. במצב זה ביצע את ההחלטה לרכוש את הדירה הנוספת. כשעשה זאת באפריל 2014, לא הייתה לו סיבה להניח שבתוך שלושה חודשים בלבד יושלם הרישום, ועל כן תקווה כי בפועל יצליח למכור את הדירה מושא הליך זה טרם יולי 2014 (המועד בו הפסיק לנסות למכור) במחיר גבוה, משל הייתה דירה רשומה, לא הייתה תקווה ריאלית. בחלוף שלושה חודשים החליט להסדיר את מימון הדירה הנוספת שלא באמצעות מכירת הדירה מושא ההליך, וחדל מהניסיונות למכרה. במסגרת כל אלה, שקל גם את תשלום המס.

הניסיון לבודד ממכלול זה של שיקולים את סוגיית המס ולטעון שתשלומו זה הוא נזק שנגרם מחוסר יכולת למכור את הדירה תוך 18 או 24 חודשים בשל העדר הרישום, הוא מהלך מלאכותי שאינו משקף את ההתרחשות בזמן אמת.

1. טענתו של התובע למניעה למכור את הדירה בשל העדר רישום גם לא עומדת בקנה אחד עם הראיות הבאות: חוות הדעת מטעם הנתבעים מציגה ריבוי עסקאות בשכונת נחלאות של דירות שטרם בוצע בהן רישום, וטענה כי מדובר ברוב הדירות באזור. התובע לא סתר או הכחיש נתונים אלה, לפיהם יש סחר ער בדירות בשכונה הרלבנטית, גם כשמדובר בבניינים שטרם נרשמו. אציין שגם בחוות הדעת מטעם התובע, של השמאי מר שולמן, לא נטען לחוסר יכולת למכור דירות טרם רישום, אלא לירידת ערך במחירן.

האמירה אודות חוסר יכולת למכור גם אינה עומדת בקנה אחד עם דברי עו"ד יהלום אודות עסקאות בדירות אחרות שבוצעו באותו בניין ממש טרם השלמת הרישום כבית משותף, ועם העובדה שהתובע עצמו רכש את הדירה מושא הליך זה מורדה הגם שטרם הושלם הרישום.

1. מכל אלה עולה, שתשלום המס אינו נזק שנגרם כתוצאה של הפרת ההתחייבות לרישום. מבלי לגרוע מן הקושי שבהפרה זו, הרי שהיא אינה הסיבה לכך שהתובע לא נהנה מפטור ממס. ממילא, שאין לחייב את הנתבעים בסעד במישור זה.

טרחה ועגמת נפש

1. הפרת חוזה עלולה לגרום גם לנזקים שאינם ממוניים, והנפגע זכאי לשיפוי בגינם:

"משהופר חוזה, זכאי הנפגע לפיצויים בעד הנזק, שנגרם לו עקב ההפרה (סעיף 10 לחוק התרופות). נזק זה יכול שיהא נזק ממוני, ויכול שיהא נזק לא ממוני, כגון כאב וסבל, אי-נוחות או פגיעה ברגשות... לעניין הנזק הלא ממוני, יש לערוך שתי בדיקות: האחת, קביעת היקפו ומידתו של הנזק הלא ממוני, שבגין התרחשותו אחראי המפר. זוהי בחינה, המבקשת לתחם את הנזק על-פי אמות מידה של סיבתיות וצפיות; השנייה, קביעת שיעור הפיצויים, לו זכאי הנפגע, בגין הנזק שנגרם לו. בחינה זו מבקשת לערוך שומה וכימות, ובמסגרתה יש לבחון את סכומי הכסף, שיש בהם כדי לפצות את הנפגע על הנזק הלא ממוני, שנגרם לו" (ע"א 148/79 גולדמן נ' מיכאלי פיסקה 17 (13.7.81)).

1. לצד עצם האפשרות לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני, עמדה הפסיקה על כך שמדובר בסמכות שבשיקול דעת, ויישמה גישה מצמצמת לפיה אין לפסוק רכיב זה כדבר שבשגרה (למשל ע"א 4232/13 אנגלו סכסון נ' בלום (29.1.15)). עוד צוין הקושי לאמוד את סכומי הנזק הלא ממוני בשל אופיו, והכלים שניתנו לבית המשפט לצורך זה. כך למשל:

"קביעת הפיצוי בגין נזק לא ממוני קשה היא הן בשל הקושי האינטלקטואלי שביסוד ראש נזק זה, הן בשל הקושי להעריך בערכים כספיים את שיעורו של נזק מסוג זה... בה בעת העיקרון של החזרת המצב לקדמותו חולש גם על ראש נזק זה ועל-כן הוא מחייב פיצוי הולם בגינו" (ע"א 1081/00 אבנעל נ' מדינת ישראל פיסקה 22 (17.1.05)).

"לעניין זה נקבעה הוראה מיוחדת בסעיף 13 לחוק התרופות, לפיה 'רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין'. בכך הוקלה במידת מה מלאכת השומה והכימות. עם זאת, אין להפריז במידת ההקלה, שכן שיקול הדעת, שניתן לבית המשפט, צריך להיות מופעל במסגרת השיקולים, הקבועים בחוק התרופות. על-כן, אין בית המשפט רשאי לפסוק פיצוי בגין נזק לא ממוני, שאינו מקיים את מבחני הסיבתיות והצפיות, הקבועים בסעיף 10 לחוק התרופות" (עניין גולדמן הנ"ל, שם).

1. בחינת המקרה שלפני על רקע קווים מנחים אלה מובילה אותי למסקנה, לפיה ראוי לפסוק לתובע נזק לא ממוני, אך בשיעור מדוד. לעיל קבעתי כי התנהלות החברה לקתה בפגם, שעיקרו בהימנעות מלקדם בצורה נאותה את מהלך הרישום כדי לעמוד בהתחייבויותיה. כתוצאה, לא השלימה היא את הרישום אלא לאחר שהוגשה כנגדה תביעה לבית המשפט, ובחלוף פרק זמן בלתי סביר של כשלוש עשרה שנים מקבלת היתר האכלוס.

אמנם, פסיקת נזק לא ממוני לא נעשית כדי לבקר את התנהלות המפר או כ"ענישה" בגינה, והדגש לענייננו הוא בנזק שנגרם לתובע מן ההפרה. ועם זאת, עצמתה של ההפרה תומכת בטענות התובע אודות הנזק שנגרם לו: לעיל ראינו כי במחדל הרישומי היה לתרום לכישלון עסקה שרקם התובע למכירת דירתו. זאת ועוד, התובע טען והראה כי חזר ופנה לנתבעים בניסיון להביאם לקדם את הרישום. עו"ד שמעון פנה בשמו במכתב באוקטובר 2014 (נספח 10 לתצהירו), והתובע תיאר כי המשיך לאחר מכן לפנות אל החברה בניסיון לקדם את הסוגיה, ללא הועיל (פיסקה 21 לתצהירו). טיעון זה לשוקת שבורה בפניה ניצב התובע נתמך גם בהכרה, שעוגנה בפסיקה, בפערי הכוחות בין רוכש פרטי ובין חברה קבלנית (למשל רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס פיסקה 22 (21.2.16)). אלה מודגשים בסיטואציה בה עמד התובע, כאשר בחלוף שנים רבות לאחר שתמורת הדירה שולמה והיא נמסרה, נמנעה החברה הקבלנית מלקדם באופן הולם את מהלכי הרישום למרות פניותיו, עד שנאלץ לפנות לבית המשפט כדי לאכוף על החברה לקיים את התחייבותה.

1. על רקע זה שוכנעתי, כי לתובע נגרם נזק לא ממוני כתוצאה מן ההפרה שביצעה החברה, שעיקרו בקושי להניעה לפעולה להשלמת הרישום, בתרומת ההפרה לכישלון ניסיונו למכור את הדירה, ובמשאבי הטרחה והזמן שנאלץ להשקיע במסגרת זו ללא הצלחה, עד שלבסוף הגיש תביעה זו. אני סבור כי מדובר בנזק שהיה בגדר צפייתה של חברה קבלנית סבירה המתקשרת בהסכם המכר, כתוצאה מסתברת של הפרת התחייבות הרישום על ידה לאורך שנים ארוכות.
2. עם זאת, על כימות הנזק להיות מדוד, משהתובע תיאר מאמצים נקודתיים, שהתרחשו סביב ניסיון המכירה בשנת 2014 ומאז ועד להגשת התביעה. סבורני כי סכום של 9,000 ₪ מכמת באופן הולם את הנזק שנגרם.

טענות נוספות של הנתבעים

השלכות ההסכם שבין ורדה לתובע

1. הנתבעים הצביעו על כך שהתובע אינו צד להסכם המכר, שנערך בין החברה לבין ורדה. אלא, שבסעיף 3.2 להסכם בין ורדה לתובע, המחתה ורדה שהוגדרה שם "המוכר" "את כל זכויותיו וחובותיו עפ"י הסכם הרכישה מיום 17.3.05". התובע נכנס, אפוא, בנעליה של ורדה והחברה חייבת כלפיו בקיום התחייבויותיה לפי הסכם המכר, כשם שהנתבעים חייבים בפיצויו בגין הפרת ההתחייבות לרישום.
2. הנתבעים הוסיפו וטענו כי המחאת זכויות זו לא כללה את סוגיית התחייבות הרישום. בהקשר זה הוצגו מספר טענות:
3. תחילה נטען, כי ורדה גרמה בעצמה להפרת ההתחייבות משום שדרשה את רישום זיקת ההנאה בה עסקנו לעיל, ועל כן לא עומדות לה זכויות כנגד החברה בגין הפרת ההתחייבות. כמובא לעיל במסגרת העיסוק בטיעון שעסק בדרישת רישום הזיקה, לא ניתן לקבל כי הנתבעים הוכיחו עיכוב שנבע מן הדרישה, או כי ורדה היא שגרמה לעיכוב ברישום הבניין. לכן, טענה זו נדחית.
4. עוד נטען בידי הנתבעים כי ורדה לא ביקשה להמחות לתובע את זכויותיה בסוגיית ההתחייבות לרישום. אלא, שלטיעון מעין זה אין זכר בלשון ההסכם בין ורדה לתובע. סעיף 3.2 נוקט, כאמור, בלשון "כל זכויותיו וחובותיו", מבלי להחריג דבר מגדרי ההמחאה. אוסיף ואזכיר כי הנתבעים לא זימנו את ורדה לעדות, לתמיכה בטענותיהם אודות כוונותיה. בנסיבות אלה, גם טענה זו נשמטת.
5. הנתבעים הוסיפו והפנו לסעיף 6.2 להסכם בין ורדה לתובע. שם, הצהיר התובע כי "ידוע לקונה כי יתכנו עיכובים ברישום הבית המשותף כתוצאה מגורמים שאינם תלויים במוכר והוא מתחייב שלא לעורר כל טענה בעניין". הנתבעים טענו כי מדובר באינדיקציה נוספת לכך שזכויות ורדה בגין הפרת התחייבות הרישום לא הומחו לתובע. עוד טענו כי מדובר בוויתור של התובע על טענות בנושא הרישום "כלפי כולי עלמא", המונע ממנו להעלות את הטענות במסגרת תביעה זו כנגד החברה והנתבע 3.
6. גם טענה זו אינה משכנעת. כאמור, ורדה לא הובאה לעדות כדי לתמוך בפרשנות המוצעת אודות כוונת הצדדים להסכם שבינה ובין התובע כאשר גיבשו את הנוסח הנזכר לעיל. הדבר פועל לחובת הנתבעים.

התובע, מצדו, טען כי סעיף 6.2 הנזכר לעיל הוא תוצר של דרישה של ורדה, שהיא עורכת דין וביקשה לגונן על עצמה מפני טענות מצדו (פ/7). אני מקבל טענה זו. היא נתמכת בשניים: ראשית, בעובדה שהחברה אינה צד להסכם שבין ורדה לתובע. לא הוצגה כל סיבה בשלה יבקשו ורדה והתובע לערוך חוזה לטובת צד ג', היא החברה, ולזכותה בוויתור גורף על טענות בגין האיחור ברישום.

ושנית, טענת התובע נתמכת בנוסח החוזי העוסק, כמובא לעיל, בעיכובים ברישום "כתוצאה מגורמים שאינם תלויים במוכר". הדבר מתיישב עם האפשרות כי נוסח זה ביקש לגונן על המוכר, היא ורדה. המשפט "והוא מתחייב שלא לעורר כל טענה בעניין" בא בהמשך ישיר לציטטה הקודמת, ומכאן סבירות הפרשנות שהציע התובע לפיה דובר בהתחייבות הנוגעת לטענות כלפי המוכר, ולא כלפי החברה.

1. מנגד, כשלו הנתבעים להציג ראיות שיתמכו בפרשנותם את סעיף 6.2 האמור, כעוסק בוויתור כלפי החברה. העד מטעמם, עו"ד יהלום, טען אמנם כי נוסח הסעיף הוא תוצר של דרישה שלו מורדה (פ/20 ש' 18), אך כשהתבקש להציג אסמכתא לכך נמנע מלעשות כן והשיב "אם זה מופיע שם סימן שהיה". אז התבקש להסביר כיצד העיד קודם לכן שההסכם בין ורדה לתובע נחתם עוד לפני שהחברה ידעה על כוונתה למכור את הדירה (שם, ש' 6). שאז, לא סביר כי נוסח ההסכם הוא תוצר של דרישה מצד החברה. תשובתו של העד, לפיה "יכול להיות שסיכמה איתו שהיא מוכרת ואז פנתה אלי" (שם, ש' 22) הותירה רושם לא משכנע, של ניסיון ליישב בין האמירות הנוגדות, להבדיל מתיאור של זיכרון אותנטי. בנסיבות אלה איני יכול לקבל את הטענה כי סעיף 6.2 נועד לגונן על החברה ונכתב לדרישתה. אוסיף ואציין כי החברה לא נזכרת כלל בנוסח הסעיף.
2. אלמנט אחרון התומך בפרשנות שהציע התובע לסעיף 6.2, ובדחיית פרשנות הנתבעים, עולה מן ההיגיון הבריא: בהסכם עם ורדה רכש התובע דירה. לו ויתר באותו מעמד על טענות בנוגע להפרת התחייבות הרישום היה הוא מרע באופן משמעותי את מצבו כבעל הדירה, ומרחיק את יכולתו להביא לקיום ההתחייבות לצורך מיקסום זכויותיו בדירה. עמדה מעין זו אינה סבירה. כך בפרט משום שהיא צופה פני עתיד: ההסכם עם ורדה נערך ביום 22.5.08, פחות משנה לאחר תום המועד להשלמת הרישום בידי החברה לפי התחייבות הרישום בהסכם המכר. הגם שבאותה עת כבר התרחשה הפרה, וברי כי התובע הבין כי "יתכנו עיכובים ברישום" כלשון סעיף 6.2 הנ"ל, אין סיבה להניח כי סבר שהרישום לא יבוצע לעולם, או לקבוע כי ביקש לוותר על עצם השלמת הרישום ועל זכויותיו כנגד התחייבות החברה בנושא. לצד חוסר הסבירות מבחינתו של רוכש דירה בסטטוס הנדון, אין לכך זכר בנוסחו של סעיף 6.2.

עוד אין סיבה להניח שהתובע צפה, עת חתם על ההסכם עם ורדה, אפשרות שידובר בעיכוב שאינו מדוד ואשר ישתרע על פני שנים ארוכות – כשבפועל, כאמור, הושלם הרישום רק לאחר עשר שנים מחתימת ההסכם האמור. גם הנתבעים לא טענו כי בשנת 2008 צפו לעיכובים שכאלה.

בשל כל אלה, אני מאמץ את הפרשנות שהציע התובע, לפיה סעיף 6.2 התייחס לוויתור על טענות כלפי ורדה שבאותו שלב מכרה את הדירה ו"יצאה מהתמונה", ולא כלפי החברה. ממילא שאין בו לסייע לנתבעים.

הפרשי הצמדה וריבית

1. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי התובע אינו זכאי להפרשי הצמדה וריבית של הפיצוי המוסכם, שכן בכתב התביעה לא התבקש הדבר במפורש. אלא, שסמכות בית המשפט לפסוק הפרשים כאמור נובעת מן הדין: סעיף 2 לחוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 קובע כי "רשות שיפוטית שפסקה לבעל דין סכום כסף [...] רשאית, לפי שיקול דעתה, לפסוק ריבית על אותו סכום, כולו או מקצתו". בסעיף 3א(א) הורחבה הסמכות לכלול גם פסיקת הפרשי הצמדה וריבית. סעיף 5(א) עיגן שיקול דעת לקביעת המועד ממנו יימנו ההצמדה והריבית, החל מיום היווצרות עילת התביעה.

מטרת סמכות זו היא להבטיח כי הפיצוי ישולם בערכים ריאליים, וכי חייב לא יצא נשכר מעיכוב הכספים בידיו "כל המעכב בידיו שלא כדין כספי זולתו מן הראוי שיפצנו על כך" (הצעת חוק פסיקת ריבית, תשכ"א-1960, ה"ח 434 2 (תשכ"א), בעמ' 3). בפסיקה נקבע שככלל יש לפסוק הפרשי ריבית והצמדה, ואי-פסיקתם היא חריג המצריך הנמקה והסבר (ע"א 28/83 יוחימק נ' קדם (9.5.85)). הטעם לכך נומק באחת הפרשות באופן הבא:

"השערוך בישראל הוחל כחלק מהדין הסובסטנטיבי של עשיית עושר ולא במשפט והוא נובע מעקרונות בסיסיים בכל תחומי המשפט האזרחי. עקרון מניעת ההתעשרות שלא כדין והשבה צודקת בענייננו מחייב, דרך כלל, כי לסכום הנומינלי תתווסף ריבית והצמדה, או דרך שערוך אחרת, אשר תגשר על פני פערי ירידת ערך הכסף ועל הצורך בפיצוי על השימוש בכסף" (ע"א 1665/05 ‏ גולוב נ' מזרחי פיסקה 11 ( 13.6.10)).

1. איני מוצא לחרוג בהליך זה מן הכלל האמור. יש הצדקה לפסיקת ריבית והצמדה, שעניינה בכך שהפרת התחייבות הרישום התגבשה כבר ביום 25.5.07, עת תמה תקופת השנתיים במסגרתה התחייבה החברה להשלים את הרישום. החברה לא קידמה את הרישום באופן הולם שנים רבות נוספות, ולבסוף ביצעה אותו רק בשנת 2018. לאורך כל התקופה נמנעה החברה גם מתשלום הפיצוי המוסכם. בנסיבות אלה הולם לחייבה בתשלום ריבית והצמדה מאז גובשה ההפרה, בתאריך הנזכר לעיל.
2. לסיכום הדיון אדון בעניינו של הנתבע 3. הלה, כמי שערב בערבות אישית להתחייבויות החברה לפי הסכם המכר, והיות שהפיצוי שנפסק בפסק דין זה נובע מהפרת אותן התחייבויות, חייב בפיצוי יחד עם החברה.

הכרעה

1. על הנתבעים לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך של 31,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 25.5.07 ועד לתשלום בפועל.

בנוסף, עליהם לשלם לתובעים, יחד ולחוד, סך 9,000 ₪ וזאת עד ליום 4.1.20, אחרת יתווספו לסכום הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

1. בשקילת הוצאות המשפט ושכר טרחת עורכי הדין שקלתי את היקף ההליך, משכו, מספר הישיבות והבקשות והתנהלות הצדדים במהלכו. עוד שקלתי את השאיפה כי צד שעמדתו התקבלה לא יצא חסר, ואת ההיקף המשוער של משאבים שנדרשו מן התובע לצורך הניהול. שקלתי גם כי התובע נאלץ להידרש להליך זה לאחר שנים ארוכות בהן נמנעה החברה מלהשלים את הרישום, ולא עשתה די למטרה זו. במבחן התוצאה, התביעה השיגה את השלמת הרישום, תוך זמן מדוד לאחר ישיבת קדם המשפט הראשונה. יש להצר על כך שהדבר נעשה רק לאחר פניה לערכאות, ולתת לכך משקל בפסיקת הוצאות ההליך. מנגד נתתי משקל מסוים לפער שבין סכום התביעה לסכום שנפסק בפועל, הגם שאיני סבור שיש לתת לכך משקל נכבד היות שעיקר ההתדיינות עסק בטיעון להפרה ולפיצוי בגינה במסגרתו התקבלה עמדת התובע, וכן משום שהתביעה נדרשה לצורך הבאת החברה להשלים את הרישום.
2. במסגרת זו הוספתי ושקלתי את עתירת התובע לשפותו בגין שכר טרחת השמאי מטעמו, בסך של 4,680 ₪. לעיל פסקתי כי לא יפוצה בגין ירידת ערך הדירה, משום שהרישום הושלם במהלך הדיון בתביעה. שונים פני הדברים לגבי עלות עריכת חוות הדעת: התובע נדרש לחוות דעת זו לצרכי התביעה, שהוגשה בעיתוי בו טרם בוצע הרישום וזאת, כמובא לעיל, בשל מחדלי החברה. גם מבלי שאדרש לגובה המדויק של ירידת הערך, הרי שעצם העלאת הטיעון לפיצוי בגין ירידת ערך הוא מסתבר בנסיבות העניין:

כמובא לעיל מעניין הר נשגב, טרם הרישום מחזיק הרוכש אך בזכויות אובליגטוריות, שמעמדן נחות מהזכויות בהן יחזיק עם השלמת הרישום. לכך נלווה, במקרה בו אנו עוסקים, חוסר וודאות לאורך שנים בשאלה האם ומתי יושלם הרישום. כל אלה עלולים להשפיע על שווי הדירה, ולגרוע ממנו בהשוואה לדירה בה אילוצים אלה אינם קיימים. אציין כי בעניין הכהן הנזכר לעיל קבע בית המשפט העליון כי סטטוס של העדר רישום עלול להניב קושי במכירת הזכויות.

אני ער לכך שהשמאי מטעם הנתבעים, מר עיני, חיווה דעתו כי לא חלה ירידת ערך ונימק זאת בהתייחס לעסקאות בשכונת נחלאות שניתוחן הביאו למסקנה לפיה אין הבדל בשווי הזכויות בין דירות רשומות לאלה שאינן. הנתבעים טענו בסיכומיהם שיש להעדיף את חוות דעתו של מר עיני על זו של השמאי מטעם התובע, מר שולמן, משום שמר עיני התבסס על עסקאות בפועל. אלא, שהנתונים שהציג מר עיני נמוכים משמעותית מאלה של מר שולמן, וזאת גם לגבי דירות רשומות – למשל, מר עיני הציג שווי למ"ר של דירה רשומה בשנים 2014-2015 של כ-25,524 ₪, בעוד שמר שולמן הציג נתון של כ-32,000 ₪. בהינתן מסקנתי לעיל אודות סעד ירידת הערך איני מוצא להכריע בין השמאים. די בפער ביניהם, ובפסיקה לפיה העדר רישום עלול להקשות על מכירה ולפגוע בערך הנכס, כדי להראות כי עריכת חוות הדעת בידי התובע וטענתו מלכתחילה לסעד בגין ירידת ערך היו לגיטימיות. על כן הוא זכאי לשיפוי בגין שכר הטרחה, שישוקלל בקביעת הוצאות המשפט. כך גם האגרה ששילם.

1. לסיכום, בנוסף לסכומים שנפסקו לעיל בפיסקה 62, על הנתבעים לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך דין כולל מע"מ בסכום כולל של 25,000 ₪. הסכום ישולם עד ליום 4.1.20, אחרת יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.
2. המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ז' כסלו תש"פ, 05 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.