1. בגדרי תביעה לביטול הסכם ניהול, הוגשה הבקשה שלפניי למתן צו עשה זמני המורה למשיבה לאפשר למבקשת לעשות שימוש במעלית ובחניות בבית משותף המנוהל על ידי המשיבה (להלן: הנכס).

רקע

1. המבקשת היא בעלים של חלק מן הזכויות בנכס. בין הצדדים התגלעה מחלוקת בקשר לתשלומים שעל המבקשת לשלם למשיבה בגין ניהול הנכס, ועל מנת ליישבה, נחתם ביניהם הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 1.8.2013 (להלן: פסק הדין). פסק הדין צורף כנספח ד' לבקשה.
2. במסגרת פסק הדין הוסכם לשנות את המודל שלפיו יקבעו דמי הניהול כך שבמקום שהחישוב יעשה כנגזרת של הוצאות הניהול הוא יעשה ביחס לשטח שהיקפו צוין בפסק הדין.
3. מזה כשישה חודשים שהמבקשת אינה משלמת את דמי הניהול בטענה כי הסכום שנקבע בפסק הדין אינו מחייב אותה, והמשיבה מצידה הגישה כנגדה בחודש יוני 2016, תביעה לתשלום דמי הניהול המתבררת בית המשפט השלום בתל אביב.
4. ביום 15.8.16 הפסיקה המשיבה את שירותי המעלית המגיעה עד לקומה השישית בבניין, כך שהמעלית מגיעה עד הקומה החמישית בלבד, וכן את השימוש בחניון האורחים.
5. בגין הפסקת השירותים הנ"ל, הגישה המבקשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים, לביטול הסכם הניהול. אל התביעה צורפה הבקשה דנן להחזרת השירותים במסגרת סעד זמני.
6. בהחלטה מיום 13.9.2016, העביר המפקח את הדיון לבית משפט השלום בירושלים, מן הטעם שאין לו סמכות עניינית לדון בתביעה.
7. אקדים ואומר, כי המשיבה טענה להעדר סמכות עניינית לדון בתובענה בבית המשפט השלום בירושלים, זאת לנוכח תנאי הסכם הניהול ולפיו סמכות השיפוט היא לבית המשפט בתל אביב ומשום שלטענתה סעיף 79(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד- 1984, הקובע כי בית המשפט "לא יעבירנו עוד", אינה חלה כאשר בית המשפט נעדר סמכות מקומית.
8. המבקשת טענה מנגד כי משהתביעה הועברה מן המפקח על הבתים המשותפים לבית משפט השלום בירושלים, הוא לא יעבירנו עוד ואין זה משנה אם בענייני סמכות מקומית עסקינן.
9. בהתאם לפסיקה, בשלב זה של ההליך, שנועד להכריע בשאלת הסעד הזמני, איני נדרשת לדון בשאלת הסמכות (ראו: רע"א 6435/05 ז'אנו נ' יורו ישראל (י.ש) בע"מ, פיסקה 8 לפסק דינה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה (10.4.2006); ת"א (מחוזי חי') 942/07 דרור נ' מוסק, פיסקה 5 להחלטת כבוד השופט י' עמית (8.2.2009)), ולכן המחלוקת בעניין זה תוכרע במסגרת הדיון בתיק העיקרי.

תמצית טענות הצדדים

1. המבקשת טוענת כי המשיבה הטעתה אותה עובר להגשת ההסכם לאישור בית המשפט, וכי בפועל השטח שהיא מחזיקה הוא נמוך משמעותית לעומת זה המופיע בפסק הדין. בהסכם מצוין שטח של 1,135 מ"ר ברוטו ולטענת המבקשת, לאחרונה התגלה לה כי היא מחזיקה בשטח של כ- 890 מ"ר ברוטו בלבד. לכן, כך לפי הטענה, דמי הניהול שנקבעו בפסק הדין, בסך של 15,565 ₪ לחודש שחושבו לפי שטח שהוא גדול משמעותית מן השטח בפועל, בטעות יסודם. לטענת המבקשת, הפרשנות התכליתית של פסק הדין חייבת להוביל למסקנה כי הסכום שנקבע בו אינו נכון וכי אין צורך להגיש תביעה לביטולו. עוד טוענת המבקשת, כי לאחר שניתן פסק הדין, נחתם ביום 3.11.2015 תקנון הבית המשותף המבטל את פסק הדין, ולפיו יש לחשב את דמי הניהול בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, ביחס לאחוזי החזקתו בבית המשותף, וכיוון שהיא מחזיקה רק בכ- 3%, יש להפחית באופן משמעותי את דמי הניהול הקבועים בפסק הדין. המבקשת ציינה בדיון כי היא מסכימה לשלם את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, ואולם זאת רק לאחר שיוצגו לה דוחות עדכניים בדבר גובה הוצאות הניהול וכי מכל מקום יש לה זכות קיזוז.
2. עוד טוענת המבקשת, כי המשיבה אינה רשאית להפסיק את שירותי המעלית עד לקומה השישית משום שהסכם הניהול המאפשר במקרים מסוימים להפסיק את שירותי הניהול אינו חל על הפסקת פעילות המעלית שכן, אין מדובר בשירותי הפעלה תיקון או אחזקה, כי המעלית מגיעה מן הקומה החמישית לשישית ללא צורך בביצוע פעולה מסוימת מצד המשיבה. בקשר לחניון האורחים טוענת המבקשת, כי לפי הסכם הניהול על המשיבה לאפשר שימוש על בסיס מקום פנוי. לסיום טוענת המבקשת כי למשיבה, כחברת ניהול, אין זכויות קנייניות בנכס לעומת הזכויות הקנייניות שיש לה, ולכן היא אינה רשאית למנוע מאת המבקשת את השימוש בנכס.
3. המשיבה מתנגדת להצגת דו"חות ההוצאות, משום שלטענתה הם אינם רלוונטיים עוד, לאחר שמנגנון החישוב שונה והוא נקבע ביחס לשטח ולא ביחס להוצאות. לטענתה, בקשתה של המשיבה לקבלת הדו"חות נועדה כל כולה על מנת לשנות את המנגנון שנקבע בפסק הדין, ולכך היא מתנגדת. עוד טוענת המשיבה, כי התקנון שנחתם לאחר פסק הדין אינו משנה את פסק הדין אלא מדובר בתקנון סטנדרטי שאינו משנה הסכמה ספציפית בין הצדדים. בכל הנוגע לתוקפו של פסק הדין, טוענת המשיבה כי היא לא הטעתה את המבקשת וכי מכל מקום ככל שהמבקשת טוענת כנגד פסק הדין עליה לפעול לביטולו ולא להפסיק לשלם את דמי הניהול. באשר לשירותים שהמבקשת עותרת להחזרתם במסגרת הסעד הזמני, המשיבה טוענת כי חניון האורחים הוא בבעלותה והיא אפשרה למבקשת לעשות בו שימוש מתוך רצון טוב ויחסי שכנות טובים, וכיום משהיחסים עלו על סרטון, אין היא מוכנה לאפשר לה את השימוש בחניון האורחים.
4. על פי תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שני הרכיבים העיקריים שעל בית המשפט לשקול בבואו ליתן סעד זמני לבקשת בעל דין הם קיומה של עילת תביעה, ואם מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש הסעד הזמני.

סיכויי התביעה

1. אומר בזהירות הנדרשת מאופיו של ההליך הזמני, כי טענת המבקשת בכל הנוגע לשינוי מנגנון החישוב בתקנון, אינה נקייה מספיקות. מן הראיות שהוצגו בשלב זה עולה, כי לא נעשה כל משא ומתן מוקדם לשינוי התנאים הקבועים בפסק הדין, וכן עולה כי המשיבה היא זו ששלחה את נוסח התקנון לחתימת הצד השני. בנסיבות אלו ניתן להניח, מבלי לקבוע מסמרות, כי המשיבה לא התכוונה לשנות את התנאים לרעתה. עוד עולה לכאורה כי המבקשת שילמה את דמי הניהול כסדרם, בהתאם לפסק הדין, עד לחודש אפריל 2016, והתקנון נחתם כבר בחודש 3.11.15. לכן, נראה על פני הדברים כי אין ממש בטענות המבקשת בעניין זה. לעומת זאת, הטענה בדבר פרשנותו או תוקפו של פסק הדין והשטח שנלקח בחשבון בעת חישוב דמי הניהול, לעומת השטח שהמשיבה מחזיקה בפועל, מעלה שאלה רצינית לדיון. עם זאת, לא ברור כלל מדוע המבקשת נמנעת מכל תשלום כאשר בידה לשלם לפחות את הסכומים שאינם שנויים במחלוקת. והגם שלטענתה לפי המנגנון החדש שהיא טוענת לו, דמי הניהול צריכים להיקבע בהתאם להוצאות והם לא קבלו את דו"חות ההוצאות, נראה כי המבקשים חייבים בסכום מסוים שלגביו לא יכולה להיות מחלוקת במיוחד, לנוכח הוראות סעיף 3 ג(1) לפיו לא קיימת לה זכות קיזוז.
2. לנוכח חוסר הבהירות שתוארה לעיל בקשר לתוקפו ופרשנותו של פסק הדין, נחה דעתי כי המבקשת עוררה שאלה רצינית לדון בה.

מאזן הנוחות

1. אף שכלל, צו עשה זמני ניתן במשורה ובזהירות יתרה בהינתן העובדה שהוא משנה מצב קיים קודם לבירור התביעה (רע"א 5843/05 איגוד ערים לאיכות הסביבה נ' שרון דן השקעות בע"מ, 13.12.2005, וכן רע"א 10/ 1284 ספקטרום דיינמיקס (ישראל בע"מ) נ'  אורבוטק מדיקל סלושנס בע"מ (17.2.2010)), אני מוצאת כי בנסיבות המקרה דנן יש ליתן צו עשה המחייב את המשיבה להפעיל את המעלית עד לקומה השישית. צו העשה ניתן לנוכח אי הבהירות בנוגע למנגנון חישוב דמי הניהול, ובעיקר מאחר שבמקבילית הכוחות גובר בענייננו משקלו של מאזן הנוחות (למקבילית הכוחות בסעדים זמניים ראו, לדוגמה, רע"א 5841/11 אקסלרוד נ' בנק מזרחי, פסקה 24 (20.9.2011)) זאת לנוכח הפגיעה שתיגרם למבקשת אם לא יתאפשר לה לעשות שימוש במעלית, והצורך בהנגשת המקום לנכים, זאת לעומת נזק שולי אם בכלל שייגרם למשיבה אם יינתן הצו.
2. בכל הנוגע לחניון האורחים, בשלב זה לא הוצגה תשתית מספקת להוכחת זכותה של המבקשת לשימוש בחניון זה, ולנוכח מידת הנזק שייגרם למבקשת לא מצאתי נסיבות חריגות המצדיקות מתן צו עשה.
3. עם זאת, בשים לב לסיכויי התביעה ובשים לב לכך שאין חולק כי המבקשת לא שלמה דמי ניהול במשך מספר חודשים, מצאתי להתנות את מתן הסעד הזמני בהפקדת ערובה בסך של 50,000₪. אוסיף ואעיר כי שקלתי אם לחייב את המבקשת לשלם את דמי השכירות שאינם שנויים במחלוקת, כפי שהורתה כב' השופטת דורנר ברע"א 2592/02 חוצות היוצר- חיפה בע"מ נ' י.ד.ס סקיי- פאב בע"מ (10.7.2002), אלא שבמקרה דנן, בניגוד למקרה שם, אם תתקבל הטענה הקלושה לפיה הסכום תלוי הוצאות, והגם שאף בנסיבות שכאלה ניתן היה להגיע לסכום שאינו שנוי במחלוקת, יש צורך לערוך חישובים לפי נתונים שהצדדים לא הציגו בפניי ולכן לא מצאתי להורות כן.
4. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתנה היום, כ"ב אלול תשע"ו, 25 ספטמבר 2016, בהעדר הצדדים.