עסקינן במחלוקת קניינית ביחס לזכויות בדירה בת חדר אחד המצויה ברח' בורוכוב 16/7 בקריית ים, הידועה כגוש 10444 חלקה 716/7 (להלן: "הדירה"). פסק דין זה ניתן בשתי התביעות שאוחדו המתייחסות לדירה – ת"א 61357-10-15 ות"א 5617-10-16.

תיאור הצדדים להליך ותמצית טענותיהם -

1. תיק זה ידע תהפוכות לא מעטות, וזאת בלשון המעטה. התובע אשר הגיש את התביעה במקור, כלל איננו עוד התובע, התובעים הנוכחים "התגלו" באופן מפתיע ולא היו צד להליכים בתחילת הדרך, וחלק מהנתבעים המקוריים נמחקו במהלך הדרך. על מנת להבהיר את האמור ולאפשר את הבנת הטענות העובדתיות והמשפטיות, נתאר את "הנפשות הפועלות" ואת השתלשלות האירועים.

כתב התביעה המקורי -

1. התובע המקורי, אשר הגיש את התביעה בת"א 61357-10-15, הוא מר סדי שאול בנימין (להלן: "סדי"). ייאמר כבר עתה, כי בשלב מסוים הודיע סדי כי אין לו עניין בהמשך בירור התביעה ונכון להיום הוא בבחינת צד פורמאלי להליך בלבד.

בכתב התביעה, שהוגש בסוף 2015, טען סדי כי "לאחרונה" גילה כי הדירה רשומה בבעלותו, כי היא נרכשה עבורו על ידי אביו לפני שנים וכי הוא לא ידע על קיומה עד "לאחרונה". עוד הוא טען כי הדירה נמכרה במרמה ביום 12.11.2014 לזוג קונים, הנתבעים המקוריים 4 ו-5, ה"ה שאול ואליזבט רונן (להלן ביחד: "רונן"), וזאת על פי חוזה מכר שזויף. למען הנוחות, חוזה המכר בין סדי לבין רונן משנת 2014 יכונה להלן: "חוזה המכר". עוד טען סדי כי הנתבעת המקורית 1, הגב' זילברט פאינה (להלן: "פאינה"), והנתבעת 2, הגב' זילברט נטליה (להלן: "נטליה") – שהן אם ובת (ולהלן ביחד: "זילברט"), כמו גם הנתבע 3, עורך הדין אפרים דמרי (להלן: "עו"ד דמרי"), היו מעורבים בעריכת חוזה המכר ובזיוף חתימותיו על חוזה המכר.

אין מחלוקת שבמרשם המקרקעין מופיע סדי כבעלים של הדירה מיום 27.6.1968, לאחר מכן קיימת הערת אזהרה לטובת רונן שנרשמה ביום 4.12.2014, וביום 29.4.2015 עברו הזכויות בדירה לרונן – וכך הן רשומות נכון להיום.

לטענת סדי בכתב התביעה המקורי, נודע לו על קיומו של חוזה המכר רק לאחר שרונן הגישו כנגדו תביעה בבית המשפט לתביעות קטנות במסגרת ת"ק 27149-05-15 (להלן: "התביעה הקטנה"), שם העלו רונן טענות בנוגע להפרת חוזה המכר, בשל שלטענתם התברר להם לאחר חתימת חוזה המכר כי הדירה איננה מחוברת לחשמל או למים, וכי יש בה נזקי רטיבות. רונן טענו בתביעה הקטנה כי על סדי לפצותם בגין סכומים שהוציאו לצורך חיבור הדירה למים ולחשמל ובגין נזקים נוספים, וזאת בסך של 30,203 ₪.

הסעד שביקש סדי בתביעה המקורית היה הצהרה בדבר ביטול חוזה המכר מפאת זיופו, והשבת רישום הזכויות בדירה על שמו. הנתבעים העיקריים בתביעה המקורית היו רונן, זילברט ודמרי.

1. עוד נתבעו כנתבעים פורמאליים בתביעה המקורית, לשכת רישום המקרקעין וכן מנהל מיסוי המקרקעין בחיפה, ואולם בהסכמת הצדדים התביעה כנגדם נמחקה ללא צו להוצאות בפסק דין חלקי שניתן ביום 12.11.2015.

אף התביעה כנגד עו"ד דמרי נמחקה ללא צו להוצאות, בפסק דין חלקי שניתן ביום 29.11.2015, והוא איננו עוד צד להליך.

1. כתב ההגנה של זילברט – מקדמית יוער כי מצבה הבריאותי של נטליה זילברט (האם) אינו מן המשופרים ואף הוגש אישור רפואי מתאים, ובכל אופן, פאינה (הבת) הייתה היחידה שהתייצבה לחלק מהדיונים במסגרת ההליך, ברור לכל כי היא הדמות הפעילה מבין השתיים והיא העלתה טענות בשם שתיהן - ולכן, שתיהן מכונות "זילברט" ביחד, אלא אם ההתיחסות הינה לפאינה בלבד.
2. זילברט טענו (למרבית ההפתעה) כי סדי מכר את הדירה עוד בשנת 1968 לגב' בשם אסתר מרציאנו אביסרור (להלן: "אביסרור"), והזכויות היו אמורות לעבור על שם אביסרור עוד בשנת 1968. אלא, שהזכויות לא עברו על שמה, והתגבשה הסכמה עם אביסרור, לפיה סדי ימכור את הדירה לרונן ויחלוק את התמורה עם אביסרור. עוד טענו זילברט כי אדם נוסף בשם אשר מנשירוב (להלן: "מנשירוב"), היה מעורב בגיבוש חוזה המכר, ושימש כמתווך וכמקשר בין אביסרור לבין סדי. בדיון שהתקיים בפניי הוסיפה וטענה פאינה כי הייתה הסכמה "משולשת", בן סדי לבין אביסרור לבין מנשירוב, לפיה הצדדים לא "יבזבזו" זמן לצורך העברת רישום הזכויות מסדי לאביסרור ואחר כך מאביסרור לרונן, והוסכם כי רונן ייחתמו על ההסכם למול סדי, ולאחר מכן תתבצע חלוקת הכספים שיתקבלו מרונן, בין סדי לאביסרור. פאינה טענה כי כל האמור מעלה היה בידיעת סדי, משמע – שהוא ידע שמשנת 1968 כבר לא אמורות להיות לו זכויות בדירה וכי הוא אכן חתם על חוזה המכר, כחלק מהמתווה המתואר מעלה. פאינה טענה כי למשרדה הגיע מי שהציג עצמו כסדי, הציג לה תעודת זהות של סדי, וכי אותו אדם חתם על חוזה המכר. משמע, שפאינה שללה את הטענה של סדי לפיה חתימותיו זויפו וטענה כי היה ידוע לנוגעים בדבר כי סדי לא אמור להיות הבעלים של הדירה עוד משנת 1968.
3. עמדה זו של זילברט פורטה בכתב ההגנה מטעמן, וחשוב להדגיש כי הטענות פורטו כבר כשבוע בלבד לאחר הגשת כתב התביעה המקורי (במסגרת בקשה לביטול צווי הבאה שהוצאו כנגד זילברט, להלן: "בקשת ביטול צווי ההבאה"). עוד מעניין לציין כי לבקשת ביטול צווי ההבאה, צורף גם העתק של "ייפוי כוח מיוחד בלתי חוזר", עליו חתם סדי ביום 15.7.1968, בפני הנוטריון הציבורי בחיפה ובנוכחות שני עדים (להלן: "ייפוי הכוח מ-1968"), ממנו עולה כי הוא מכר את הזכויות בדירה לאביסרור בשנה זו. לגבי תוכנו המדויק של ייפוי הכוח ומשמעותו, נרחיב בהמשך.
4. כתב ההגנה של עו"ד דמרי - עו"ד דמרי טען כי הוא לא היה מעורב בעסקה, וכי ככל שהחותמת שלו מתנוססת על מי מהמסמכים של חוזה המכר – הרי שפאינה עשתה בחותמת שימוש שלא בידיעתו ושלא בהסכמתו. במסגרת אחת מהישיבות, פאינה הודתה שעשתה שימוש בחותמת של עו"ד דמרי שלא בידיעתו, וכי לא היה לו חלק בעסקה. בהתאם, הסכים סדי למחוק את התביעה נגד עו"ד דמרי.
5. כתב ההגנה של רונן – בדומה לטענות של זילברט, בכתב ההגנה מטעם רונן (שהוגש אחרי בקשת ביטול צווי ההבאה) נטען כי סדי כלל לא היה הבעלים של הדירה בעת חתימת הסכם המכר, אך הציג מצג שכזה בפני רונן בעת חתימת חוזה המכר. עוד טענו רונן כי הם חתמו על חוזה המכר בפני עו"ד אלון סיסו, אשר ייצג אותם בעסקת המכר (להלן: "עו"ד סיסו") וכי סדי, אותו מעולם לא פגשו, חתם על החוזה במשרדן של זילברט – תוך שהם שוללים את טענת הזיוף שהעלה סדי. כלומר, שטענתם הייתה כי סדי אכן חתם על המסמכים. רונן טענו כי הזכויות בדירה מגיעות להם שכן הם רכשו את הזכויות בדירה בתום לב ותוך הסתמכות על המרשם, בהתאם להוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), וזכותם גוברת על זכות אפשרית של אביסרור.
6. עד כאן תמצית הטענות בתביעה המקורית של סדי (התובע) ושל זילברט, דמרי ורונן (הנתבעים העיקריים). ביום 8.3.2016 וביום 13.3.2016, לאחר שנודע לאביסרור על קיומו של ההליך דנן, היא הגישה בקשות להצטרף להליך (להלן: "הבקשות"), במסגרתן פירטה נתונים חדשים נוספים אודות קורות הדירה, כאשר "בשורה התחתונה" טענה אביסרור כי היא, ולא סדי, זכאית להירשם כבעלת הזכויות בדירה. בבקשות נטען כי הדירה נרכשה מסדי בשנת 1968, בהיותה קטינה, לאחר פטירת אמה ונוכח חוסר תפקודו ההורי של אביה (עסקה שתכונה להלן: "המכר ב-1968"). לטענת אביסרור, הדירה נרכשה במסגרת הליך משפטי שיזמו האפוטרופוסים דאז של אביסרור - אחותה הגדולה יפה הזנפרץ (להלן: "האחות יפה") ובעלה אליעזר הנזפרץ (להלן: "הזנפרץ", וביחד: "האפוטרופוסים"), במעורבות רשויות הרווחה, כאשר את התמורה עבור המכר ב-1968 שילמו מהכספים שקיבל אבא של אביסרור עבור מכירת דירת המשפחה. הטענה הייתה כי האבא מכר את הדירה שבה התגוררה כל המשפחה לאחר שהאם נפטרה, ועל מנת להבטיח שלאביסרור, שהייתה קטינה באותה העת, תהיה דירה למגורים בבגרותה, האפוטרופוסים שלה רכשו עבורה את הדירה והאב נתן את הכסף עבור כך. אביסרור תיארה בבקשות כיצד כאשר הייתה קטינה גרה אצל האפוטרופוסים, לאחר מכן - במהלך שנות בגרותה - חיה מספר שנים בדירה, ובהמשך הושכרה הדירה מטעמה במשך כמה שנים (באמצעות אחיותיה, וראו נ/8) ואף היתה נטושה תקופה מסוימת. עוד תיארה כיצד התברר לה לאחרונה כי בוצעה פלישה לדירה על ידי שכן, ובהמשך פנו אליה גורמים מסוימים בנוגע לדירה בניסיון לשכנעה למכור את הדירה, וכך התברר לה על ההליך דנן ועל טענות סדי לפיהן הדירה עדיין שייכת לו.

הצטרפות אביסרור ואחיה לדיונים -

1. בעקבות הבקשות זומנה אביסרור לדיון העוקב, ובמהלכו שבה ושטחה בפני בית המשפט את טענותיה בהרחבה. לדיון התייצב גם אחיה של אביסרור, מר מרדכי מרציאנו (להלן: "מרציאנו"), וכן אח נוסף בשם יצחק ענבל, שהינו אחד מהאחים הבוגרים של אביסרור ומרציאנו (להלן: "האח יצחק"). מרציאנו מסר במהלך הדיון שהדירה אכן נקנתה מסדי, ואיננה עוד בבעלותו של סדי, אך גם טען באופן מפתיע, כי בשל שגם הוא וגם אביסרור היו קטינים בתקופה הרלבנטית (1968), הדירה לא נקנתה עבור אביסרור בלבד, אלא עבור שניהם יחד, ולכן טען אף הוא כי הזכויות בדירה אינן של סדי, אך כי יש לחלק את הזכויות בדירה בינו לבין אביסרור אחותו, בחלקים שווים.
2. בהמשך לדברים שנמסרו, בהחלטה שניתנה בדיון מיום 29.3.2016, הוריתי על צירופם של אביסרור ומרציאנו כשני נתבעים נוספים להליך (נתבעים 6 ו-7), והמלצתי להם לפנות לקבלת סיוע משפטי בלשכה לסיוע משפטי.
3. בטרם נידרש להמשך פירוט עמדתם של אביסרור ומרציאנו, יש צורך בהערה מקדימה. אביסרור ומרציאנו היו מיוצגים בנפרד בהליך זה, כל אחד מהם על ידי עורך דין שונה מטעם הסיוע המשפטי. עיקר טענותיהם מופנות כלפי סדי ורונן, אך בפיהם גם טענות האחת כלפי השני, וליתר דיוק, בהתייחס לשאלה האם בשנת 1968 נרכשו הזכויות בדירה רק עבור אביסרור או שהן נרכשו גם עבור מרציאנו. בהחלטות קודמות נכתב כי יש ספק אם קיימת לבית משפט זה סמכות עניינית לדון במחלוקת שבין האח לבין האחות וכי אינני סבורה שיש מקום שאכריע במחלוקת שבין אביסרור לבין מרציאנו. עמדתי הייתה כי לצורך ההכרעה בתיק הנוכחי, חשובה עמדתם המשותפת של אביסרור ומרציאנו בחזית שביניהם לבין הצדדים הנוספים - סדי, רונן וזילברט, ובחזית זו עמדתם של אביסרור ומרציאנו היא אחידה. על כן, ולמען הנוחות בלבד, נידרש להלן לשאלה האם אביסרור אכן רכשה את הזכויות בדירה בשנת 1968, אך יובהר כי אין בניסוח האמור כדי להוות הבעת עמדה בהתייחס לשאלה האם הדירה נרכשה רק עבור אביסרור או עבור אביסרור ומרציאנו במשותף.

לגופם של דברים, עמדת אביסרור ומרציאנו היא כי בשנת 1968 סדי מכר את הזכויות בדירה, ומכאן שלסדי לא היו כל זכויות בדירה במועד חוזה המכר בשנת 2014 והוא לא יכול היה למכור את הדירה לרונן גם אם היה רוצה לעשות כן, וללא קשר לטענת סדי לפיה הוא בכלל לא מכר את הדירה וכי חתימתו על המסמכים זויפה. עוד הם טוענים כי סברו שהרישום לגבי רכישת הדירה בוצע עוד בשנת 1968 ולא ידעו על כך שבפועל נותרה הדירה רשומה על שמו של סדי (אם כי אומר כבר עתה כי הובהר מהראיות שהוצגו, שהייתה ידיעה מצד אביסרור ו/או מרציאנו כבר בשנת 1999 או בסמוך לכך, לגבי המצב הרישומי - ועל כך בהמשך). עוד נטען כי לרונן לא עומדת ההגנה שבסעיף 10 לחוק המקרקעין, נוכח העובדה כי חתימותיו של סדי על חוזה המכר זויפו. על כן, לטענת אביסרור ומרציאנו, הם זכאים לזכויות בדירה, ולמצער - אביסרור.

1. אם נסכם עד כאן – לאחר צירופם של אביסרור ומרציאנו להליך, עמדו בפניי בית המשפט שלושה צדדים שבפיהם טענות בנוגע לזכויות בדירה: מצד אחד סדי, אשר טען כי הזכויות בדירה הן שלו (כלומר שיש לבטל את חוזה המכר והרישום לטובת רונן ולהחזיר את הרישום על שמו); מצד שני רונן, אשר טענו כי רכשו את הזכויות בדירה כדין מאת סדי (ויש להותיר את הרישום של הזכויות על שמם); ומצד שלישי אביסרור ומרציאנו, אשר טענו כי הזכויות היו אמורות לעבור על שמם עוד בשנת 1968 וכי סדי לא היה יכול למכור אותן לרונן בשנת 2014 (ולכן, יש לבטל את הרישום לטובת רונן ולרשום אותם כבעלי הזכויות – ושוב נזכיר כי מרציאנו טוען ל-50% מהזכויות ואביסרור טוענת ל-100% מהן).
2. הצדדים לא הגישו כתבי טענות "מתוקנים" לאחר הצירוף של מרציאנו ואביסרור כנתבעים. בתיק התקיימו כמה ישיבות קדם משפט כאשר בחלקן אף התגבש הסדר אשר מכוחו הייתה אמורה פאינה להעביר לקופת בית המשפט את הכספים אשר היא קיבלה מאת רונן במסגרת חוזה המכר (כאשר היא עצמה וכן בא כוחה אישרו שהכספים נשארו בידיה ומעולם לא הועברו לסדי, וראו את פרוטוקול הדיון מיום 15.5.2016). המטרה הייתה להגיע להסדר לפיו הכספים שנטלה פאינה יוחזרו לידי רונן – וכך רונן יסכימו לביטול חוזה המכר ו"יצאו מהתמונה", ותישאר רק המחלוקת בין סדי לבין אביסרור ומרציאנו. אלא, שפאינה אמנם התחייבה להפקיד בקופת בית המשפט את הסכומים שעליהם שוחחו הצדדים מחוץ לכותלי בית המשפט, אך הפקדה כאמור מעולם לא בוצעה, ובשלב מסוים הפסיקה פאינה להתייצב לדיונים. התברר, כי בשלב מסוים היא אף נעצרה והוגש כנגדה כתב אישום המייחס לה עבירות פליליות רבות הכרוכות בכמה וכמה עסקאות מקרקעין דומות, ובכללן העסקה שבה עסקינן – קרי, חוזה המכר.

יוער עוד, כי במהלך הדרך מונה גם השמאי דן ברלינר (להלן: "השמאי ברלינר") כשמאי מטעם בית המשפט על מנת לשום את שווי הדירה, במסגרת הניסיונות של הצדדים להגיע לפשרה כספית, וחוות דעתו אשר הוגשה לתיק, מתייחסת לשווי של 290,000 ₪ נכון ליום 2.6.2016 (כאשר בשווי זה מגולם גם שווי השיפוץ שביצעו בדירה רונן, בעלות של כ-30,000 ₪ לערך).

כן הוגשו לתיק שתי חוות דעת גרפולוגיות, בהתייחס לשאלה האם זויפו חתימותיו של סדי על חוזה המכר, כפי שנטען, אם לאו. מטעמו של סדי, הוגשה חוות דעתה של הגרפולוגית דניאלה גבעון (להלן: "גבעון"), ומטעם רונן הוגשה חוות דעתו של הגרפולוג יצחק חג'ג' (להלן: "חג'ג'").

וויתורו של סדי על דרישתו לקבל זכויות בדירה -

1. ביום 21.9.2016 התקיימה ישיבת קדם משפט נוספת, כאשר התיק נקבע כבר להוכחות ליום 27.11.2016. עובר לדיון, הגיש סדי בקשה דחופה (ומפתיעה) לבית המשפט, במסגרתה הסביר כי לאור התדרדרות במצבו הבריאותי, עד כדי שהחל הליך להגדרתו כסיעודי, הוא מבקש (באמצעות משפחתו) לסיים את ההליך בתיק זה, באופן שבו הוא יוותר על תביעתו וזאת ללא צו להוצאות, ובד בבד תבוטל התביעה הקטנה. עוד צוין בבקשה כי סדי מסכים שאביסרור ומרציאנו "יבואו בנעליו" ויהפכו להיות התובעים בהליך דנן. סדי ביקש להדגיש כי הוא אינו חוזר בו מטענותיו לגבי זיוף חוזה המכר, אך כי הוא אינו דורש זכויות בדירה.
2. במסגרת הדיון שהתקיים ביום 21.9.2016 נשמעו טענות הצדדים לגבי הבקשה של סדי לסיום ההליך, ובהמשך ניתנה החלטתי לפיה לא ניתן לקבל את הבקשה על מכלול רכיביה (היות וסדי ביקש למחוק את התביעה הקטנה כתנאי להסתלקותו מההליך ולוויתור על טענותיו). לכן, הוחלט כי סדי יישאר כצד פורמאלי להליך, והמלצתי לצדדים כי אביסרור ומרציאנו יהפכו להיות תובעים בתיק.

כתב התביעה ה"חדש" -

1. בהמשך לאמור, הוגש כתב תביעה מטעם מרציאנו תחת מספר תיק חדש 5617-10-16, והדיון בשני התיקים אוחד. אביסרור לא הגישה כתב תביעה מטעמה, אך הוחלט כי יש לראותה כמי שמצטרפת לטענותיו של מרציאנו בכתב התביעה מטעמו. מכאן, שלצורך המשך הדיון אביסרור ומרציאנו הינם התובעים "החדשים" ויכונו ביחד גם "התובעים".

לאחר מכן הוגש כתב הגנה מתוקן מצד רונן ונשמעו הראיות בתיק במהלך ישיבות ההוכחות.

1. במצב הדברים הנוכחי, לאחר איחוד שתי התביעות, החזית העיקרית שנותרה בתיק הינה בין התובעים אביסרור ומרציאנו - מצד אחד, לבין רונן - מן הצד השני, כאשר סדי אינו טוען עוד לזכויות בדירה, אם כי ברור שיש חשיבות גם להכרעה בשאלה אם היה מכר ב-1968 ובשאלה אם חוזה המכר משנת 2014 אמיתי או מזויף.

מסכת הראיות -

1. בפניי העידו סדי, אביסרור, מרציאנו, עו"ד סיסו, האחות יפה, האח יצחק והמומחים גבעון וחג'ג'. בנוסף, הוגשו מטעם הצדדים מסמכים שונים, שנפרטם בהמשך במידה ונידרש לכך.

דיון והכרעה -

1. השאלה הראשונה בה יש צורך להכריע, היא האם אכן התקיים המכר ב-1968, כפי שטוענים התובעים (וגם רונן), אם לאו, והשאלה השנייה, היא האם חתם סדי על חוזה המכר בשנת 2014, שמא זויפו חתימותיו על גבי חוזה המכר, כפי שהוא טען בכתב התביעה המקורי וכפי שטוענים התובעים.

המכר ב-1968 -

העדויות שנשמעו ביחס למכר ב-1968 -

1. העדות של סדי - כאמור מעלה, גרסתו העובדתית של סדי בכתב התביעה המקורי הייתה כי רק לאחרונה התברר לו כי הדירה רשומה בבעלותו. סדי הסביר כי כאשר היה צעיר ביקש אביו לרכוש עבורו דירה, וסדי אף שילם מכספים שהרוויח בעבודתו עבור רכישת הדירה, אך הוא סבר שהאב השאיר את הדירה שנרכשה רשומה על שמו (של האב). לכן, כך לטענת סדי, היה בטוח שהדירה (ביחד עם דירות נוספות שהיו בבעלות האב), חולקה בין היורשים לאחר פטירת האב, ורק בעקבות הגשת התביעה הקטנה כנגדו, התברר לו שהדירה רשומה על שמו. בכתב התביעה מטעמו לא הזכיר סדי את המכר ב-1968 או את אביסרור.

גרסה זו של סדי התבררה כבעייתית, בלשון המעטה. בשלב הראשון של חקירתו הנגדית חזר סדי על הגרסה לפיה אביו קנה עבורו את הדירה, והוא כלל לא זכר שיש לו דירה ולא גר בה מעולם. ואולם, כאשר נשאל ישירות על ידי בית המשפט האם מכר את הדירה בשנת 1968, השיב כי הוא אינו זוכר האם חתם או לא חתם על חוזה בשנת 1968, וטען כי אינו מכיר את התובעים. מיד לאחר מכן, שינה את הגרסה וטען שהוא כן פגש את מרציאנו בעבר, וכי מרציאנו עשה לו "טריק" ואמר לו להתלוות אליו ולחתום על מסמכים שונים לגבי הדירה אצל עו"ד יצחק טולדאנו (להלן: "עו"ד טולדאנו"), וכי מפגש זה התרחש לפני 8 או 10 שנים (אם כי סדי לא הסביר מהו ה"טריק"). החשוב הוא שסדי אישר בעדותו כי היה במשרדו של עו"ד טולדאנו וחתם שם על מסמכים לגבי הדירה (ולגבי המסמכים נפרט בהמשך). בהמשך חקירתו נשאל שוב האם מכר את הדירה עוד בשנת 1968 והשיב כך: "יכול להיות, אולי כן ואולי לא". כאשר נשאל סדי פעם נוספת אם יכול להיות שהוא מכר את הדירה בשנת 1968 אבל הרישום לא התבצע, וכאשר הבין שהדירה עדיין רשומה על שמו "ניצל את ההזדמנות" (לבד או עם אחרים), השיב תשובה תמוהה ביותר, ולפיה היו חמישה עורכי דין שאמרו לו שהדירה שלו ולכן הוא חשב שהיא שלו, ושאל את עורך הדין שחקר אותו: "מה היית עושה במקומי?". כלומר, שאם נסכם את תשובותיו לגבי המכר בשנת 1968 אזי שסדי לא הכחיש את המכר ב-1968, לא סיפק גרסה סדורה, אמר שיתכן שהיה מכר, ותשובותיו היו לא קוהרנטיות.

1. העדות של התובעים - שני התובעים היו קטינים בתקופת המכר ב-1968, ולכן לא היו מעורבים באופן ישיר בעסקת המכר. מהמסמכים בתיק עולה כי אמם של אביסרור ומרציאנו נפטרה בשנת 1965, כאשר אביסרור הייתה כבת תשע או עשר שנים, וכי מרציאנו מבוגר ממנה בשלוש שנים לערך. ההליך המשפטי מכוחו בוצע המכר ב-1968, בוצע כשלוש שנים לאחר פטירת האם, כלומר, כאשר היתה אביסרור בת כ-12 שנים, ומרציאנו בן כ-15.
2. מהעדויות של מרציאנו ואביסרור עלה כי בשנת 1999 הם פנו במשותף לעו"ד טולדאנו, במטרה לברר את מצב הזכויות בדירה, כאשר ניתן היה להבין מעדויותיהם כי הדגש – מבחינתם – היה לברר את השאלה האם למרציאנו זכויות בדירה במשותף עם אביסרור, אם לאו. מהעדויות עולה כי הם שילמו לעו"ד טולדאנו שכר טרחה עבור טיפולו, ובהמשך, כאשר עלה הצורך לשלם עוד תשלום של שכר טרחה, זנחו את הטיפול ולא השלימו אותו.

אביסרור העידה כי בעת המכר ב-1968, היא הייתה ילדה קטנה ולא ידעה שצריך לבדוק שאכן רשמו את הדירה על שמה, אך כן ידעה מהמשפחה הקרובה כי רכשו עבורה את הדירה. היא מסרה כי התגוררה בדירה אחרי החתונה שלה בשנת 1974, במשך כשש שנים, וכי בהמשך הדירה הייתה ריקה בחלק מהזמן ובתקופות אחרות הושכרה (עמ' 56-58 לפרוטוקול). עדות זו לא נסתרה ואף נתמכה במסמכים שהציגה אביסרור לגבי השכרת הדירה מטעמה (נ/8). ביחס למסמכים שנחתמו בשנת 1999, אביסרור מסרה שמרציאנו לקח אותה למשרד של עו"ד טולדאנו, משום שרצה לבדוק עם עו"ד טולדאנו האם יש לו (למרציאנו) זכויות בדירה ביחד עם אביסרור. אביסרור העידה כי עו"ד טולדאנו מסר להם שהדירה לא אמורה להיות רשומה על שם מרציאנו אלא רק על שמה, וכי במשרדו של עו"ד טולדאנו היא חתמה על מסמך ריק כדי שהוא יוכל להמשיך בטיפול, אבל מאחר והיה צורך לשלם לו 400 ₪ נוספים, היא ומרציאנו "ירדו מזה". בעדותה אישרה אביסרור כי חתימתה אכן מופיעה על תצהיר שנחתם בפני עו"ד טולדאנו, בו היא מצהירה כי הדירה נרכשה מסדי כשהיא הייתה קטינה, ונשאלה האם כבר במועד הזה (שנת 1999) ידעה שהדירה לא רשומה על שמה. היא העידה כי לא ידעה זאת ולא הבינה זאת באותה העת, ורצתה שעו"ד טולדאנו יבדוק את המצב. עדותה הייתה כי לפי הבנתה, החתימה על המסמכים אצל עו"ד טולדאנו לא נועדה על מנת להשלים את רישום הדירה על שמה, שכן היא חשבה באותה העת שהדירה כבר רשומה על שמה, ובכל אופן כי עו"ד טולדאנו לא המשיך את הטיפול כיון שלא היה לה כסף לשלם לו, וגם כיון שלא היה לה צורך בהמשך הטיפול (שכן למעשה כל מה שהיא ומרציאנו רצו לברר זה האם למרציאנו זכויות בדירה, אם לאו, והתשובה לשאלה זו ניתנה על ידי עו"ד טולדאנו).

מרציאנו העיד (עמ' 33-37 לפרוטוקול) כי הוא שהה במוסדות כבר מגיל 9, ובשלב מסוים קיבל מכתב שבו נמסר לו שאמו חולה, והוא הלך לבקרה בבית החולים ולמחרת היא נפטרה. בהתייחס למכר ב-1968, מסר כי הוא זוכר שהוא הלך ברחוב עם האחות יפה ועם האב, בדרך לרכישת הדירה, ואז שמע את האחות יפה אומרת לאב שלא צריך לקנות את הדירה עבורו אלא רק עבור אביסרור, והוא לא המשיך עם אביו ועם האחות יפה למעמד המכירה עצמו ולא נכח במעמד החתימה. הוא מסר עוד כי מעולם לא ביקר בדירה, וכי אביסרור התגוררה בדירה מספר שנים. מרציאנו העיד כי הוא ואביסרור הלכו בשלב מסוים לעו"ד, שאת שמו לא זכר, אך הוא זכר שמשרדו היה ברח' חסן שוקרי, בשביל לבדוק את נושא הזכויות בדירה (וניתן להבין שהמדובר בעו"ד טולדאנו). מרציאנו לא הסביר מה העלה הבירור אצל עו"ד טולדאנו. לגבי היכרותו עם סדי, מסר מרציאנו כי דיבר איתו פעם אחת בקריית ים, לפני כ-30 שנה על הדירה, ושאל אותו למי הוא מכר את הדירה, וסדי השיב לו שהוא מכר את הדירה לאדם מבוגר עם אישה, כאשר מרציאנו הסביר כי הוא סבר שכוונתו של סדי היא לאביו ולאחות יפה.

גרסת האחות יפה – נזכיר כי לשיטת התובעים ועל פי המסמכים - האחות יפה נכחה בעת החתימה על הסכם המכר מול סדי. בהקשר זה היא העידה (בעמ' 39 עד 44 לפרוטוקול), כי בעת פטירת האם היא היתה בת כ-22, ולאחר פטירת האם המשפחה התפרקה לגמרי והיא ובעלה הפכו לאפוטרופוסים על אביסרור ומרציאנו שהיו הילדים הקטנים במשפחה. עוד היא מסרה כי באותה תקופה מרציאנו כבר היה במוסד, והיה מגיע אליהם רק לביקורים. האחות יפה מסרה כי כשנתיים לאחר פטירת האם, התגלה להם כי האב מבקש למכור את הדירה של המשפחה, ולבקשתה, משרד הרווחה "נכנס לתמונה" ונפתח הליך משפטי על מנת לחייב את האב להקצות חלק מהכספים שיתקבלו ממכירת דירת המשפחה לטובת אביסרור. האחות יפה מסרה כי הדירה נרכשה רק עבור אביסרור ולא עבור מרציאנו, כאשר המטרה היתה לדאוג לקורת גג לאביסרור, בהיותה בת. היא מסרה כי היא איתרה את הדירה, שכן גרה בסמיכות אליה באותה תקופה, וסדי מכר להם את הדירה, כאשר את התמורה העבירו לו נציגי הרווחה, ונציגת הרווחה (עובדת סוציאלית בשם בתיה לנדאו) אף נכחה במועד החתימה על החוזה. היא אף ציינה כי היא זוכרת את סדי, שנכח באולם, וכי הוא היה אז צעיר ו"זקוף" יותר. האחות יפה אישרה את גרסתה של אביסרור לגבי כך שהיא (אביסרור) גרה בדירה מספר שנים לאחר שהתחתנה, ולאחר מכן הדירה הייתה ריקה וחלק מהשנים הושכרה. לגבי הרישום של הבעלות במרשם המקרקעין, מסרה האחות יפה כי באותה העת הם סברו שרשויות הרווחה הם שיטפלו בהשלמת הטיפול בעסקה, וכי באותה העת הם לא ידעו מה זה "מרשם המקרקעין" ומהי "הערת אזהרה". בעדותה ציינה האחות יפה כי בשלב מסוים ניסתה לברר אם אכן הושלם הרישום של הדירה על שם אביסרור, ונמסר לה כי הדירה אכן רשומה על שם אביסרור, אם כי לא הובהר היכן נערכה אותה בדיקה נטענת.

גרסת האח יצחק – האח יצחק העיד כי האם נפטרה בשנת 1965, ובעקבות הפטירה האב לא תפקד במשך תקופה ארוכה. הוא מסר כי הוא עצמו עבר לירושלים בשנת 1966 לצורך לימודים באוניברסיטה, ובשנת 1967 מסרו לו אחיותיו כי בכוונת האב למכור את הדירה של המשפחה, וכי צריך לדאוג לאחים הקטנים, אביסרור ומרציאנו. הוא מסר עוד כי אמנם לא היה בקשר הדוק עם המשפחה, אך כן היה מעורב במידת מה בנושא רכישת הדירה, וכי הוא יודע שהדירה נרכשה עבור אביסרור ומרציאנו יחדיו, שכן הזנפרץ סיפר לו על כך (עמ' 44-45 לפרוטוקול).

סיכום העדויות בעל פה לגבי המכר ב-1968 -

1. אני מוצאת לאמץ את גרסתם של התובעים ושל העדים מטעמם, האח יצחק והאחות יפה, באשר לכך שהדירה אכן נרכשה בשנת 1968, בעקבות פטירת אם המשפחה וחוסר תפקודו של האב. העדות של אביסרור בהקשר זה הייתה אמינה, כאשר האחות יפה והאח יצחק, אישרו את גרסת התובעים לגבי המכר ב-1968, לגבי הנסיבות שהובילו אליו, וכן לגבי כך שהחזקה בדירה אכן עברה לאביסרור בשלבים מסויימים לאחר המכר. מנגד, גרסתו של סדי הייתה בלתי סדורה, והלכה למעשה, הוא כלל לא הכחיש את הטענה בדבר המכר ב-1968. סדי לא העיד שהוא לא מכר את הדירה, אלא אמר ש"יכול להיות" שהוא כן מכר אותה בשנת 1968, ואישר כי מעולם לא היה בדירה. הוא אף אישר את חתימתו על המסמכים בהקשר זה בפני עו"ד טולדאנו, ובאשר למסמכים עצמם – נפרט מיד. בנסיבות הללו, יש לקבוע כבר עתה כי הוכח כדבעי כי אכן התקיים המכר ב-1968, כי הדירה הייתה אמורה להירשם על שם אביסרור (ואולי גם מרציאנו) כבר באותו מועד, וכי הרישום לא נעשה בפועל.

מסמכים משנת 1968 –

1. המסמך הראשון, הוא ייפוי הכוח מ-1968 (אשר אוזכר בסעיף 6 לעיל, כמסמך שצורף לתיק כנספח לבקשת ביטול צווי ההבאה). המדובר בייפוי כוח מיוחד בלתי חוזר, עליו חתם סדי ביום 15.7.1968 בפני הנוטריון הציבורי בחיפה, צבי רופא, ובפני שני עדים נוספים – עוה"ד יהודה פישר והגב' שושנה באבו. בשל חשיבות המסמך, להלן אביא את החלקים העיקריים מתוכו, כדלקמן:

"הואיל ואני הח"מ, סדי שאול-בנימין, בעל ת.ז. מס. 0683215 מקרית ים (להלן: "מעביר הזכות") הנני חוכר של דירה בת חדר אחד ונוחיות בקרית ים רח' בורוכוב 16/7 הנמצאת בבית הבנוי על החלקה 716/7 בגוש 10444 עמ' זבולון (שתיקרא להלן: "הדירה");

והואיל והתחייבתי כלפי הקטינה אסתר מרציאנו (בת יעקב) בקריית ים (להלן: "מקבלת ההעברה") להעביר אליה ו/או לפקודתה את כל זכויותי ואת כל התחייבויותי בקשר לדירה הנ"ל [מילה לא ברורה] תמורה;

אי לזאת אני הח"מ, מייפה את כחם של אליעזר הזנפרץ ו/או את יפה [מילה לא ברורה] הזנפרץ מקרית ים, שניהם יחד וכל אחד מהם לחוד, לעשות בשמי ובמקומי את הפעולות הבאות:

1. לקבל את הסכמת הקרן הקיימת לישראל בע"מ (להלן: "הקרן") להעברת זכויותי והתחייבויותי ביחס לדירה הנ"ל לשם הקטינה אסתר מרציאנו (בת יעקב) ו/או לפקודתה.
2. לשם המטרות המפורטות לעיל, להופיע במשרד ספרי האחוזה בחיפה ובכל מוסד ממשלתי אחר ולחתום בשמי ובמקומי על שטר העברת זכות חכירה ו/או חכירת משנה ועל העברת משכנתא, פדיון משכנתא, על הסכמים נוספים והתחיבויות נוספות בקשר להעברה הנ"ל, לשלם מסים ותשלומים אחרים שבלעדיהם אין לבצע את ההעברה הנ"ל, או אין לקבל את הסכמתם של המוסדות הנ"ל להעברה הנ"ל. לנהל מו"מ עם המוסדות הנ"ל ועם כל אחד מהם לשם קבלת הסכמתם להעברה הנ"ל ולשם השגת הופעת באי-כחם במשרד ספרי האחוזה בחיפה ולקבלת התחייבויותיהם על המסמכים הדרושים לבצוע ההעברה הנ"ל ולשם כך לשלם בשמי כל מיני תשלומים, לחתום על התחייבויות ולעשות את כל הפעולות הדרושות להשגת ההעברה הנ"ל.
3. הנני מאשר מראש את כל הפעולות של באי-כחנו הנ"ל, שתיעשנה בתוקף ייפוי-כוח זה, כאילו נעשו על ידי.
4. ייפוי כוח זה הוא בלתי חוזר, היות ותלויים בו אינטרסים של צד שלישי.
5. ועל זה באתי על החתום: ...."

בעמוד השני של המסמך מופיע אישור החתימה בפני הנוטריון הציבורי, ופירוט שמות העדים אשר בפניהם נחתם המסמך. על שני עמודי המסמך מוטבעת חותמת עגולה של הנוטריון הציבורי בחיפה ובמרכזה סמל מדינת ישראל. על העמוד הראשון במסמך מופיעות בנוסף לחתימתו של סדי גם שתי חתימות העדים בצד ימין התחתון. מן הראוי להדגיש, כי אין בפניי טענה לפיה החתימה הנחזית להיות חתימתו של סדי על ייפוי הכוח מ-1968 היא מזויפת – ולמעשה ההיפך הוא הנכון – המומחה חג'ג' מטעם רונן התייחס לחתימה זו כאל חתימה ששייכת בוודאות לסדי וזאת לצורך השוואה עם החתימות שבמחלוקת, ומכאן שאף לשיטת רונן סדי אכן חתום על ייפוי הכוח מ-1968.

1. מסמך נוסף הוא אישור מטעם הרשות המקומית לגבי כך שתשלומי המסים שולמו לגבי הדירה ולכן אין התנגדות להעברת רישום הבעלות בדירה מ"סדי שאול בנימין" ל"הזנפרץ אליעזר". תוקף האישור הוא עד ליום 31.3.1969 (ת/5, ולהלן: "אישור הרשות המקומית"). נזכיר כי אליעזר הזנפרץ הוא בעלה של האחות יפה.
2. שני המסמכים – ייפוי הכוח מ-1968 ואישור הרשות המקומית מהווים ראייה ברורה בכתב לכך שהדירה אכן נמכרה על ידי סדי בשנת 1968 לאביסרור (או לתובעים, לשיטת מרציאנו).

מסמך נוסף מהתקופה הרלבנטית, הוא דו"ח פרטה לגבי הרכוש שבבעלות התובעים, הקטינים שהיו תחת האפוטרופסות, אשר הוגש לתיק האפוטרופסות שמספרו 1104/1968 (סומן ת/6), שנוהל בעניינם של התובעים. הדו"ח נחתם על ידי האחות יפה והזנפרץ (בעלה), ונושא את התאריך 30.10.1968, ובו צוין כי בין הרכוש של "הקטינים" (התובעים דכאן) דירה בת חדר אחד ששוויה 3,900 לירות ישראליות. מסמך זה מצטרף לשני המסמכים שתוארו מעלה, וביחד – הם מהווים ראיה לכך שאכן היתה עסקת מכר בשנת 1968 במסגרתה מכר סדי את הדירה.

מסמכים משנות ה-90 -

1. חיזוק משמעותי למכר ב-1968 קיים במסמכים משנת 1998 ו-1999, שנחתמו בפני עו"ד טולדאנו.

המסמך הראשון הוא ייפוי כוח בלתי חוזר עליו חתום סדי, במסגרתו ממנה סדי את עו"ד טולדאנו, להעביר את הזכויות בדירה לאביסרור (סומן ת/11, ולהלן: "ייפוי הכוח מ-1999"). חתימתו של סדי על ייפוי הכוח מ-1999 אומתה בחתימתו של עו"ד טולדאנו, כאשר תאריך האישור, מבחינת יום וחודש, אינו קריא, אך רואים בבירור כי השנה היא שנת 1999.

מסמך נוסף (ת/9) הוא תצהיר של סדי שנחתם ביום 9.12.1999, וזו לשונו:

"1. אני מצהיר בזאת כי בשנות ה-60 מכרתי את הדירה בקריית ים הידועה כגוש 10444 חלקה 716/7 לאסתר אביסרור ת.ז. 53422143 בהיותה קטינה. טיפלה ברכישה אחותה האפט' שלה.

2. כיון שעבר זמן רב אין בידי חוזה ואין לי כל אפשרות לאתרו. זכור לי שמכרתי הדירה ב-3900 ל"י

3. אני מצהיר כי זה שמי זו חתימתי ותכן תצהירי אמת".

כמו כן, קיים תצהיר של אביסרור (ת/10) שנחתם בפני עו"ד טולדאנו ביום 20.12.1999, וזו לשונו:

"1. אני מצהירה בזה כי בהיותי קטינה רכשו עבורי מסדי בנימין דירה בקריית ים הידועה כגוש 10444 חלקה 716/7 תמורת 3900 ל"י.

2. מאז רכשו הדירה עבר זמן רב ולא הצלחתי לאתר ההסכם. אך העסקה דווחה למס שבח ויש אישורים על כך, כמו"כ המוכר סדי בנימין מאשר זאת.

3 אני מצהירה כי זה שמי זו חתימתי ותכן תצהירי אמת".

מסמך רביעי משנת 1999, הוא אישור לרישום בפנקסי המקרקעין הנושא את התאריך 18.11.1999 (ת/4), בו מצוין כי שם המוכר הוא סדי שאול (בנימין) ושם הקונה אביסרור אסתר, המסמך חתום בחותמת וחתימה של נציג משרד מיסוי המקרקעין בחיפה, ומצוין בו כי אין יתרה לתשלום. עוד מצוין במסמך כי תאריך המכירה של הדירה הוא 9.8.1980.

מסמכים נוספים שיש להפנות אליהם, הם פניות בנושא הדירה מהשנים 1998 ו-1999. מסמך אחד, הוא מכתב בכתב ידו של סדי, מיום 23.6.1998, שנשלח למינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל, להלן: "המינהל"), במסגרתו מבהיר סדי כי הדירה הייתה פעם שלו, לפני כ-30 שנה, והוא מכר אותה והיא איננה שלו מאז. עוד מצוין במכתב כי סדי ניסה לאתר את חוזה החכירה ולא הצליח (וראו כי המכתב צורף לכתב ההגנה של רונן, ויכונה להלן: "מכתב סדי מ-1998"). עוד שני מכתבים, מיום 23.8.1998 ו-29.1.1999, הם מכתבים שנשלחו ממחלקת הגבייה במינהל לחברת עמיגור (שאף הם צורפו לכתב ההגנה של רונן). במכתבים אלו פונה נציגת המינהל לעמיגור בבקשה לסייע באיתור הבעלים הנוכחי של הדירה, כאשר מצוין במכתבים כי סדי דיווח שמכר את הדירה לפני שנים רבות ולא זכור לו למי. קיימים בתיק המינהל מסמכים נוספים מהם עולה כי לסדי נשלחה דרישת חיוב לגבי חובות שהיו לגבי הדירה כלפי המינהל, אך הוא פנה למינהל וטען כמה פעמים כי הדירה אינה שלו וכי אין לו כל קשר לדירה (להלן ביחד: "המסמכים שבתיק המינהל").

מכלול המסמכים מהווה ראייה חד משמעית בכתב למכר ב-1968 ואף להתחייבות חוזרת של סדי להעביר את הזכויות לאביסרור בשנת 1999 המגולמת ביפוי הכח הבלתי חוזר מ-1999.

סיכום ביניים של הראיות לגבי המכר בשנת 1968 -

1. שוכנעתי כי יש בהצטברותם של המסמכים השונים, מהמועדים השונים, ובעדויות שנשמעו, כדי לבסס את המסקנה העובדתית החד משמעית לפיה אכן היה מכר ב-1968, והמכר קוים על ידי הצדדים. החזקה בדירה הועברה מידיו של סדי, הוא עצמו אישר כי מעולם לא גר בדירה, אביסרור התגוררה בדירה בעצמה ולאחר מכן פעלה להשכרתה לאחרים, ולמעשה לסדי לא הייתה כל זיקה לדירה לאורך השנים. כלומר, הוכח במאזן ההסתברויות (ואף הרבה מעבר לכך), כי סדי מכר את הדירה לאביסרור (או לשני התובעים) בשנת 1968. הדירה הייתה אמורה להירשם על שמה של אביסרור (ואולי גם על שם מרציאנו) וזאת כבר בשנת 1968 או בסמוך לאחר מכן, אלא, שבפועל הרישום לא הושלם מחמת סיבות שלא הובהרו די הצורך והדירה נותרה רשומה על שמו של סדי במשך כל השנים שחלפו, עד לשינוי הרישום על שמם של רונן.

כלומר – התשובה לשאלה העובדתית הראשונה היא שהיה מכר בשנת 1968.

האם סדי חתם על חוזה המכר מול רונן?

1. השאלה העובדתית השנייה היא האם חתם סדי על חוזה המכר, שמא חתימותיו על החוזה זויפו, ולשאלה זו נידרש עתה.
2. לטענת סדי בכתב התביעה המקורי, הוא מעולם לא חתם על חוזה המכר, מעולם לא היה אצל זילברט במשרדה, וחתימותיו על חוזה המכר וייפוי הכוח שנחתם ביחד עמו, זויפו. כאשר ביקש סדי לוותר על זכויותיו הנטענות לגבי הדירה ו"לצאת מהתיק", הוא ביקש להדגיש כי הוא אינו חוזר בו מטענת הזיוף והפנה גם להליך הפלילי שהתנהל כנגד פאינה לגבי העסקה.
3. רונן טענו בכתבי בית הדין מטעמם כי הם מתגוררים ברמת גן ובחו"ל במקביל, וכי ביקשו לרכוש דירה לצורך השקעה. במהלך חיפוש הנכסים הגיעו לקריית ים במטרה לבדוק דירה אחרת שלא התאימה, ואז הם הופנו על ידי מאן דהוא למתווך מנשירוב, אשר הציע להם בין היתר את הדירה. לטענת רונן, מנשירוב מסר להם כי את המוכר מייצג משרד זילברט. רונן ביקרו בדירה פעמיים עובר לרכישה, והוכנסו לדירה באמצעות מפתח, ניהלו משא ומתן מול מנשירוב, ובהמשך פנו לעו"ד סיסו על מנת שייצגם בחוזה המכר, וזה יצר קשר עם משרד זילברט. נטען כי רונן חתמו על החוזה בפני עו"ד סיסו, וזה העביר את החוזה בצירוף השיקים שמסרו רונן לזילברט באמצעות מנשירוב, ואז החזיר מנשירוב את המסמכים החתומים (לכאורה) על ידי סדי למשרדו של עו"ד סיסו, כאשר את החתימות אשר נחזו להיות החתימות של סדי על חוזה המכר אימת (לכאורה) עו"ד דמרי. כן נטען על ידי רונן כי ביצעו את כל הבדיקות הדרושות בטרם החתימה על חוזה המכר, לרבות בירור האם נטליה אכן רשומה בלשכת עורכי הדין כעורכת דין פעילה (ויוער כי הבירור היה לגבי נטליה ולא לגבי פאינה).
4. כלומר, שמבחינת העדויות – רונן לא יכולים בכלל להעיד שסדי חתם על המסמכים, כיון שהם לא היו במעמד החתימה הלכאורי, ואף לשיטתם, סדי חתם שלא בנוכחותם וסדי לא היה נוכח במעמד החתימה שלהם על חוזה המכר. למעשה – עמדתם הייתה כי הם לא ראו את סדי מעולם עד שהחלו הדיונים בתיק, וכך גם את זילברט. לפיכך, מי שיכול היה להעיד אישית לגבי השאלה אם סדי חתם על המסמכים אם לאו, היו רק סדי עצמו, פאינה ועו"ד דמרי.

העדויות בעל-פה לגבי החתימות על חוזה המכר -

1. סדי – כאמור, הכחיש את החתימות מכל וכל. בהתייחס לחוזה המכר ונסיבות החתימה עליו, העיד סדי כי איננו מכיר את רונן ומעולם לא פגש בהם, כי מעולם לא פגש את זילברט ואינו יודע כיצד צילום תעודת הזהות שלו הגיע לידיה של פאינה, וכי הוא אף פעם לא נתן לה צילום של תעודת הזהות שלו. עוד הוא טען כי הוא מעולם לא מכר את הדירה לרונן, וכי אינו מכיר את מנשירוב, שלכאורה תיווך בין רונן לבין סדי בעסקה.

לעניין החתימה על חוזה המכר, אני מוצאת לאמץ את גרסתו של סדי לגבי כך שהוא מעולם לא חתם על חוזה המכר, וכי חתימותיו על חוזה המכר והמסמכים הנלווים זויפו. אכן, לעיל נקבע כי גרסתו של סדי לגבי המכר ב-1968 הייתה בעייתית (הגם שהוא לא הכחיש באופן ברור את הטענה לגבי המכר ב-1968 ואף אישר אותו ב"חצי-פה"), אך את גרסתו לגבי מה שקרה בשנת 2014 אני מאמצת. הלכה ידועה היא כי לבית המשפט האפשרות לאמץ חלקים מעדותו של עד, ולדחות חלקים אחרים ממנה, ואפנה בהקשר זה לע"פ 5008/10 פלוני נ' מדינת ישראל (14.3.2011), סע' 14-15, לאמור:

"מן המפורסמות הוא, כי יש ודבריהם של נאשמים או של עדים בחקירותיהם ובעדותם, אינם עשויים מקשה אחת של אמת. במקרים כגון אלה שומה על בית המשפט לבחון את הדברים בזהירות מירבית, ולקבל כעדות אמת את אשר נראה נאמן בעיניו, תוך שהוא דוחה את אשר נראה כבלתי מהימן ... מובן כי פיצול עדות אסור שייעשה באופן שרירותי ונדרש יסוד סביר לאבחנה בין החלקים השונים של העדות. קביעה כי חלק מעדות מסוימת ראוי לאמון, בעוד שחלק אחר יש לדחות, היא מקרה פרטי של קביעת מהימנות לפי סעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 וככזו היא תעשה על ידי היעזרות בראיות אחרות, ועל פי מבחני ההיגיון והשכל הישר."

1. אכן, נותר סימן שאלה ביחס לשאלה הכיצד הגיע צילום תעודת הזהות הצבעוני של סדי לידי פאינה. אין באפשרותי להגיע להכרעה עובדתית ברורה וחד משמעית בהקשר זה, בהינתן הראיות שהוצגו בפניי. עם זאת, אני מאמינה לסדי כי הוא מעולם לא היה במשרדה של זילברט, או מסר לה את תעודת הזהות שלו, ומעולם לא חתם בפניה על חוזה המכר. כאמור מעלה, ישנם גורמים נוספים שככל הנראה היו מעורבים, במידה זו או אחרת, ו"סייעו" להביא למצב הדברים בו רונן חתמו על חוזה המכר הפיקטיבי בין סדי לבין רונן, וחתימתו של סדי על המסמכים זויפה. לגבי מידת מעורבותם של גורמים אלו או אחרים לא אוכל לקבוע דבר, שכן לא הובאו ראיות בפניי ואותם גורמים לא היו צדדים להליך זה, אך כאמור, מצאתי לאמץ את גרסתו של סדי לגבי כך שהוא מעולם לא חתם על חוזה המכר.
2. עו"ד דמרי – לא העיד כיון שהתביעה נגדו נמחקה בדיון מיום 29.11.2015, לאחר שטען בכתב ההגנה מטעמו כי נעשה שימוש בחותמת שלו שלא בידיעתו והוא כלל לא ידע על חוזה המכר, אינו מכיר מי מהצדדים הנטענים לו והצהיר חד משמעית כי הוא לא אישר את חתימתו של סדי על המסמכים. נזכיר שוב כי פאינה אישרה שעשתה שימוש בחותמת של עו"ד דמרי ללא ידיעתו, ולכן הוא בוודאי שלא היה יכול להיות נוכח בעת שחתם לכאורה סדי על המסמכים.
3. פאינה – אשר הייתה יכולה להעיד (אולי) לגבי החתימה של סדי - לא העידה ולא התייצבה כלל לישיבת ההוכחות. בדיון מיום 29.11.2015, שאליו התייצבה פאינה, היא העלתה כמה טענות שנרשמו בפרוטוקול, אם כי הדברים נמסרו שלא במסגרת עדות, ללא אזהרה וללא חקירה נגדית – ולכן, אין להם משקל כלל וכלל. מעבר לכך, יש לראות את דברי הצדדים לגבי ההליך הפלילי שהתנהל לגבי פאינה, לרבות בנוגע לעסקה הנטענת משנת 2014, ולגבי התוצאות של ההליך והיותה במאסר לאחר סיומו. אמנם, פסק הדין בעניינה לא הוגש כראיה, אך מהדברים שנמסרו ברור כי היא הורשעה בפלילים לגבי העסקה בה עסקינן, וכי לא ניתן לייחס כל משקל לדברים שנמסרו "סתם כך" לפרוטוקול. לפיכך, מהותית, אין בפני עדות של פאינה שיכולה לסתור את העדות של סדי לגבי כך שהיא זייפה את חתימתו על המסמכים.
4. סיכום ביניים של העדויות בעל-פה – מהאמור עולה שיש בפני אך ורק את העדות של סדי, אשר העיד שהוא לא חתם על חוזה המכר והמסמכים הנלווים, וגרסה זו לא נסתרה בחקירתו הנגדית. יש עוד לזכור כי היות וסדי וויתר על טענותיו לגבי זכויות בדירה – יש לראותו כמי שאין לו אינטרס כלכלי בתוצאות התיק, והגם שהוא נותר בעל דין, יש לדברים משקל. רונן לא יכולים להעיד לגבי מעמד החתימה ולכן, די בכך כדי לחייב את המסקנה לגבי כך שהחתימות של סדי זויפו.
5. רק לשם להשלמת התמונה, אתייחס כעת גם לחוות הדעת אשר הוגשו לתיק.

חוות הדעת בתחום כתבי היד –

1. לאחר שעיינתי עיון מעמיק בחוות הדעת ושמעתי את עדויות שני המומחים, עמדתי היא כי יש לבכר את חוות דעתה של גבעון (מטעם סדי) על פני חוות הדעת של חג'ג' (מטעם רונן).

ראשית, אומר, כי גם לעין בלתי מקצועית, השוואת חתימותיו של הנטענות של סדי על חוזה המכר עם החתימות הנוספות שהוצגו לעיוני – מעוררת סימני שאלה, לכל הפחות.

שנית, חוות דעתה של גבעון כללה ניתוח מפורט של החתימות שבמחלוקת ושל ההבדלים בינן לבין החתימות להשוואה, ובמסגרת חוות הדעת הובהר, הבהר היטב, כי אין יסוד להניח כי החתימות על חוזה המכר הן חתימותיו של סדי. גבעון נחקרה ביחס לחוות דעתה, ועמדתה נותרה איתנה וברורה גם לאחר חקירתה.

לעומת זאת, מחקירתו של חג'ג' עלה כי בחוות דעתו נפלו מספר טעויות יסודיות, והתברר למשל, כי חלק מהחתימות להשוואה בהן השתמש חג'ג', היו למעשה חתימות שבמחלוקת. כך התברר (עמ' 81-82) כי הוא בחן כחתימות שבמחלוקת את החתימות שנחזות להיות של סדי על גבי הדף הראשון של חוזה המכר וייפוי הכוח שנחתם לטובת זילברט, אך אל יתר 3 חתימות שנחזות להיות של סדי והופיעו על יתר עמודי חוזה המכר, התייחס חג'ג' כחתימות להשוואה – וראו כי המדובר בחתימות שסומנו ב-9 עד ב-11 על ידי חג'ג' (כאשר נזכיר כי בחוות דעת גבעון נכללו 5 חתימות במחלוקת שנטען כי זויפו, ולא רק שתיים).

לטעמי, גם הניתוח של החתימות בחוות הדעת של גבעון היה מעמיק יותר, כאשר חג'ג' התייחס לנתונים כמו מבנה האות ב' או מיקום האות י', ולכך שבכל החתימות בוצע "קו סיום ארוך לכיוון ימין", אך גבעון נדרשה להבחנות יותר דקות בין החתימות השונות, כגון ביחס למידת הלחץ, הספונטניות של הכתיבה, אופן הכתיבה של אותו קו סיום וכיו"ב. התברר גם כי חג'ג' הסתמך על החתימות לדוגמה שחתם סדי בפני גבעון, ולמעשה על העתק שלהן, ולא עמדו בפניו חתימות מקוריות של סדי לצורך השוואה (עמ' 85, עמ' 87).

1. מכאן, שיש להעדיף את חוות דעתה של גבעון על פני חוות הדעת של חג'ג', ואני מאמצת את קביעתה לפיה החתימות הנחזות להיות חתימותיו של סדי על חוזה המכר זויפו במידה גבוהה של וודאות. קביעה זו מהווה חיזוק למסקנה העובדתית אליה הגעתי בפרק הקודם לפיה הוכח שסדי לא חתם על חוזה המכר.

סיכום ביניים לגבי השאלות העובדתיות שעמדו על הפרק –

1. מהמקובץ עולה כי נקודות המוצא להמשך הדיון, תהיינה הקביעות העובדתיות הבאות: סדי מכר את הדירה לאביסרור (או גם למרציאנו) בשנת 1968; חתימותיו של סדי על גבי חוזה המכר זויפו על ידי גורם כלשהוא שאינני נדרשת להכריע באשר לזהותו המדויקת; וסדי עצמו מעולם לא חתם על חוזה המכר עם רונן ביחס לדירה.

טענת ההתיישנות –

1. עתה, נעבור לבחינת הטענות המשפטיות על רקע הקביעות העובדתיות מעלה.

תחילה, נדון בטענת רונן לפיה אף אם היה חוזה בשנת 1968 - התביעה של התובעים בנוגע למכר שכזה התיישנה. לשיטתם, אין תחולה לסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין בנסיבות המקרה הנדון, שכן זכותם של התובעים לא נרשמה, תוך שהם מפנים לקביעותיו של בית המשפט העליון בע"א 520/96 אחמד עבדלעזיז חוסין נ' מרים מיר, פ"ד נד(3) 487 (2000), ולכן – עסקינן בתקופת התיישנות של 25 שנים, אשר חלפה בשנת 1993 (25 שנים לאחר שנת 1968).

אני מסכימה עם עמדת רונן לפיה סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין אכן אינו ישים לנסיבותיו של המקרה הנדון, ומגבלת ההתיישנות הינה של 25 שנים, ואולם - השאלה שיש להכריע בה היא, מאיזה מועד יתחיל מרוץ ההתיישנות, והאם חלה לגבי התובעים טענת התיישנות "שלא מדעת". עוד יש להידרש לשאלה האם רונן זכאים להעלות את טענת ההתיישנות במסגרת החזית שלהם מול התובעים.

מועד הידיעה של התובעים ביחס לאי רישום הזכויות בדירה -

1. אביסרור העידה כי לא ידעה שהדירה לא רשומה על שמה במשך כל השנים. כפי שכבר נכתב, הוכח כי אביסרור נהגה במשך השנים בדירה מנהג בעלים, התגוררה בה ביחד עם בעלה, ילדה את בנה הבכור בתקופה זו, ובהמשך השכירה את הדירה במשך כמה שנים לדיירים שונים. אף האחות יפה העידה כי היא לא ידעה שהטיפול ברישום הדירה לא הושלם. בדומה, מרציאנו העיד אף הוא כי לא היה מודע כלל למצב הרישומי של הדירה. עדויות אלו לא נסתרו ועשו רושם מהימן וכנה.

אומר עוד בהקשר זה, וללא כל כוונה לפגוע במי מהצדדים, כי אביסרור ומרציאנו הינם אנשים קשי יום, אשר התמודדו בחייהם עם מכשולים ואתגרים לא מועטים, ואפשר אף לומר כי נתוניהם דלים, ובוודאי שדלה עד מאוד הבנתם המשפטית. ראו בהקשר זה את עדותו של מרציאנו באשר לכך שהוא נכנס ויצא מן הכלא ומהליכי גמילה לאורך השנים, פונה מדירות שונות, חי ברחובות וכיוצ"ב נתונים בעלי משמעות (עדותו של מרציאנו בעמ' 33-39). אף מעדותה של אביסרור עולה תמונת חיים לא פשוטה, בלשון המעטה, וכן קשיים ממשים בנוגע ליכולות האישיות (כאשר דבריה נתמכו בעדות של האחות יפה אשר עשתה במשך השנים כדי לסייע לה).

1. נוכח האמור, שוכנעתי, כי אביסרור לא הייתה מודעת במשך כל השנים לכך שהדירה איננה רשומה על שמה, ובוודאי שכך הם פני הדברים לגבי מרציאנו. בנוסף, נוכח מהלכי החיים של אביסרור ומרציאנו - אינני סבורה כי הייתה בידם אפשרות ממשית לדעת כי הדירה איננה רשומה על שמם או על שם אביסרור, ולא היו להם הכלים לטפל בנושא. מכאן, שבנסיבות האמורות, ברי כי תקופת ההתיישנות לא יכולה להימנות ממועד המכר ב-1968, כטענת רונן.
2. לשיטתי, המועד המוקדם ביותר שבו אולי התובעים ידעו, או אולי היו צריכים לדעת, שהדירה לא רשומה במרשם המקרקעין על שמם, היה בשנת 1999, סמוך לפנייתם המשותפת אל עו"ד טולדאנו.

אזכיר כי אביסרור טענה שמטרת הפנייה לעו"ד טולדאנו הייתה רק לברר האם למרציאנו מחצית מהזכויות בדירה, ולאחר שעו"ד טולדאנו אמר לה שהזכויות אמורות להיות רק שלה ולאחר שדרש עוד שכר טרחה – זנחה את המשך הטיפול המשפטי. ייתכן כי זו אכן הייתה מטרת הפנייה, אך ייתכן גם כי בשלב זה (ללא קשר למטרת הפנייה) הסביר עו"ד טולדאנו לאביסרור שיש צורך להסדיר את הרישום. אביסרור טענה כי גם לאחר מועד זה, היא לא ידעה כי הדירה לא רשומה על שמה וטענה שחשבה שאפשר היה להבין מעו"ד טולדאנו ומהמסמכים שעליהם חתמה בפניו שהדירה כן רשומה על שמה. אין צורך לבחון את סבירות הטענה של אביסרור לגבי כך שהיא הבינה מעו"ד טולדאנו שהדירה כבר רשומה על שמה, נוכח המסמכים שעליהם חתמו היא וסדי בשנה זו. אולי אביסרור הייתה יכולה להבין מכך שהיא חתמה על המסמכים בשנת 1999 שהטיפול לא הסתיים ושהדירה עדיין לא רשומה על שמה, ואולי לא כך היה. עו"ד טולדאנו עצמו לא העיד בפניי, ולכן נוכל רק לשער אם הסביר לתובעים, ובוודאי שלאביסרור, את מצב הדברים המשפטי, את הצורך בחתימתה של אביסרור על המסמכים השונים ואת הצורך להביא את סדי על מנת שאף הוא יחתום על מסמכים שונים, אשר יאפשרו את שינוי רישום הזכויות ביחס לדירה.

לשיטתי, אין צורך לקבוע מסמרות בשלב זה לגבי טענת אביסרור לפיה היא לא ידעה גם בשנת 1999 ולאחריה שהדירה עדיין לא רשומה על שמה, ואין חובה להכריע בשאלת מהימנות גרסה זו. החשוב הוא כי שוכנעתי שלפני שנת 1999 היא לא הייתה מודעת לכך שסדי הפר את חובותיו כלפיה מכח המכר בשנת 1968. לכן, תביעתה כלפי סדי לא התיישנה, כיוון שלא חלפו 25 שנה משנת 1999 ועד מועד הגשת התביעה, ולפי רונן עצמם – תקופת ההתיישנות הקובעת היא 25 שנים.

1. טרם נמשיך בדיון, אתייחס בקצרה לטענת רונן לפיה היה על התובעים לזמן את עו"ד טולדאנו לצורך מתן עדות מטעמו, וכי יש להסיק מאי זימונו שגרסתו הייתה לבטח מכרסמת בגרסת התובעים. אין בידי לקבל טענה זו וזאת מחמת מספר טעמים. ראשית, יש לראות כי רונן עצמם ביקשו לזמן את עו"ד טולדאנו לצורך מתן עדות. דיון ההוכחות אליו זומן עו"ד טולדאנו נדחה למועד אחר ורונן לא שבו והגישו בקשה לזימון העד עו"ד טולדאנו לדיון במועד החדש. שנית, יש לראות כי לאחר שרונן לא ביקשו לזמן את עו"ד טולדאנו לדיון במועד הנדחה, ביקש מרציאנו לזמנו לעדות, בעוד רונן התנגדו לזימונו (וראו החלטתי מיום 19.12.2016). לכן, יש קושי מסוים בטענתם עתה, כי הנטל לזמן את עו"ד טולדאנו לעדות היה מוטל לפתחם של התובעים דווקא, וכי יש לזקוף את אי זימונו לחובת התובעים.
2. מכאן, שיש לבחון את ההתיישנות של תביעת התובעים החל מהמועד האמור – 1999. כלומר, שעד לשנת 1999 יש לקבוע, כלשון סעיף 9 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, כי נעלמו מן התובעים העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בהם ושאף בזהירות סבירה לא יכלו למנוע אותן, וכי רק בשנת 1999 נודעו לתובעים עובדות אלה. ככל שכך הם הדברים, לא חלפו 25 שנים.
3. לחילופין, אני סבורה שניתן לראות את המועד בו חתמו סדי ואביסרור על המסמכים בפני עו"ד טולדאנו, כמעין "אשרור בדיעבד" של ההסכמות החוזיות מושא עסקת המכר המקורית ב-1968, והן מגלמות התחייבות מחודשת של סדי כלפי אביסרור. ייפוי הכח הבלתי חוזר מ-1999 מהווה התחייבות חדשה, ולכן, גם מנקודת מבט זו יש לקבוע כי המועד הרלבנטי ממנו יש למנות את תקופת ההתיישנות הינו שנת 1999, לכל המוקדם.
4. מעבר לנדרש, והגם שטענת ההתיישנות נדחתה לגופה, אוסיף ואומר כי לשיטתי לא בטוח שרונן רשאים כלל להעלות את טענת ההתיישנות במסגרת החזית שלהם מול התובעים, שכן טענת ההתיישנות הייתה יכולה להישמע מפיו של סדי. סבורני שרונן לא זכאים להעלותה בשמו, במיוחד לאחר שהוא ביקש לוותר על תביעתו. טענתם של רונן באשר להתקיימותם של כללי "תקנת השוק" בנסיבות המקרה הנדון, היא טענה המועלית במישור היחסים הן אל מול סדי (כמוכר) והן אל מול התובעים (כקונים שזכותם לא נרשמה). עם זאת, ולהבדיל, טענת ההתיישנות היא טענה במישור החזית שבין סדי לבין התובעים בלבד, ורונן אינם יכולים לבוא בנעליו של סדי, לעניין טענת ההתיישנות, שעה שהוא עצמו בחר לוותר עליה. יש לראות כי הוויתור הוא הן במובן הפרוצדורלי, שעה שוויתר על תביעתו, והן במובן המהותי – נוכח משמעותם של המסמכים עליהם חתם (הן מכתב סדי מ-1998 והן המסמכים שנחתמו בפני עו"ד טולדאנו, אשר ניתן לראותם כוויתור על טענת ההתיישנות ביחס לתקופה שעובר ל-1999).
5. מכל מקום, טענת ההתיישנות שהעלו רונן – נדחית.

האם התביעה הוגשה בשיהוי המצדיק את דחייתה?

1. נזכיר כי התביעה הוגשה על ידי סדי, ורק לאחר שנודע לאביסרור ומרציאנו על ההליך, הם ביקשו להצטרף להליך, ובהמשך הפכו להיות התובעים.

לעניין האפשרות לדחות תביעה בשל השיהוי שבהגשתה, אפנה לדברים שנאמרו בע"א 6182/14 אינבסטלום הולדינגס בע"מ נ' ספריית יפת בע"מ (3.5.2016), לאמור:

"... נפסק כי "הנטל על הטוען לסילוק תביעה מחמת שיהוי הוא כבד ורב בנסיבות העניין" (עניין עץ החיים, בעמ' 448) וכי דחייתה של תביעה אזרחית מחמת שיהוי בהגשתה תיעשה במקרים חריגים בלבד שבהם מלבד ההשתהות בהגשת התביעה הוכיח הנתבע קיומם של שני תנאים נוספים: (1) כי השיהוי בהגשת התביעה מבטא ויתור על זכויות התובע; (2) כי מצבו של הנתבע הורע עקב השיהוי בהגשת התביעה (ע"א 5574/09 קזל נ' קרן קיימת לישראל, בפסקה 23 (16.11.2011) (להלן: עניין קזל); ע"א 2950/07 סולימאן נ' מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל, בפסקה 33 (26.10.2009) (להלן: עניין סולימאן); ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 70-69 (2003) (להלן: עניין צימבלר)). תנאי נוסף הנזכר בפסיקה בהקשר זה הוא התנהלות בחוסר תום לב מצד המשתהה בהגשת התביעה (עניין סולימאן, שם) אך צוין כי "במסגרת בחינת תום-הלב של התובע עשויה להיבחן גם שאלת תום-לבו של הנתבע, למשל אם פעל בשקידה סבירה במסגרת משא ומתן שניהל עם התובע לפתרון הסכסוך מחוץ לערכאות, ואם אפשר שהתנהגותו תרמה לשיהוי ולשינוי מצבו לרעה" (עניין עץ החיים, בעמ' 447). עוד נפסק כי גם בהתקיים תנאים אלו מסור לבית המשפט שיקול דעת באשר למשמעות שיש להעניק לרכיב השיהוי בכל מקרה ומקרה לפי נסיבותיו ובאשר "לנסיבות המקרה בהן יש מקום לקבל טענת שיהוי" (עניין קזל, בפסקה 23 וההפניות הנזכרות שם). בהקשר זה על בית המשפט להביא בחשבון, בין היתר, את "האינטרסים ההדדיים של בעלי-הדין ואת מאזן הנזקים ביניהם. כן נשקלת מהות התביעה והסעד המבוקש במסגרתה, אותם מבקשים הנתבעים לדחות מחמת שיהוי" (ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, בפסקה 19 (21.2.2007); עניין סולימאן, שם)".

1. אינני סבורה שבנסיבות המקרה הנדון, ניתן ללמוד מהשיהוי על ויתור מצד התובעים על הזכויות להן הם טוענים. יש מקום לתת משקל מתאים לנסיבות החיים הלא פשוטות, של התובעים, למצבם הכלכלי הדל וליכולותיהם המוגבלות. אינני סבורה כי עמדה בפני התובעים אפשרות ממשית לפתוח בהליכים משפטיים בנוגע לרישום הזכויות בדירה (החל משנת 1999), וגם במהלך ניהולו של ההליך הנוכחי, התובעים הסכימו לפנות לקבלת סיוע מהלשכה לסיוע משפטי, רק בהמלצת בית המשפט. בדומה, שוכנעתי כי השיהוי לא נבע מחוסר תום לב או מהתנהלות בלתי סבירה מצד התובעים, וכי הוא נגרם בשל חוסר יכולותיהם לפעול למיצוי זכויותיהם, חוסר יכולת שבא לידי ביטוי גם בפניי במהלך ההליך דנן. לכן, אין המדובר במקרה שנמנה על אחד מהמקרים הקיצוניים בהם הנסיבות מצדיקות את דחיית התביעה רק בשל השיהוי שבהגשת התביעה מטעם אביסרור ומרציאנו.

תחולת תקנת השוק – האמנם?

1. משנדחו טענות ההתיישנות והשיהוי, יש מקום לעבור ולבחון את הטענה המשפטית העיקרית שמעלים רונן כנגד התביעה של התובעים, והיא, כי בנסיבות המקרה חלות הוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין, ומכוחן רונן הם הזכאים להירשם כבעלי הזכויות בדירה. רונן טוענים כי הם רכשו את הדירה בתום לב ובתמורה בהסתמך על המרשם – שם הופיע סדי כבעליה של הדירה. לשיטתם, כוחה של הזכות שלהם יפה אף אם הרישום במרשם המקרקעין היה שגוי, במובן שסדי כבר לא היה אמור להיות רשום כבעלים של הדירה בנקודת הזמן שבה רכשו רונן את הדירה. רונן הוסיפו וטענו שאף אם יקבע כי מסמכי חוזה המכר זויפו – הרי שהם לא ידעו שהמסמכים שעליהם חתם לכאורה סדי אינם אותנטיים וכי הם לא יכלו לדעת על כך, שכן הם ביצעו את כל הבדיקות הדרושות. לכן, והואיל ואין חולק כי רונן שילמו את התמורה (לפאינה) – יש להכיר בזכויותיהם לגבי הדירה.
2. סעיף 10 לחוק המקרקעין, מורה כך:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."

נוכח הקביעות העובדתיות שנקבעו לעיל, לשיטתי מתחייבת המסקנה לפיה בנסיבות המקרה הנדון לא חלות הוראות סעיף 10, והוא אינו יכול לסייע בידי רונן.

1. מסקנה זו מבוססת על מספר טעמים משולבים –

ראשית, לסדי לא היו כל זכויות בדירה במועד חתימת חוזה המכר, ולכן - אף אם היה נקבע שסדי כן חתם על חוזה המכר, הוא לא היה יכול למכור לרונן "זכות במקרקעין", ורונן לא היו יכולים לרכוש מסדי זכות במקרקעין, שאיננה שלו – ככל שעסקינן בהוראות סעיף 10 לחוק המקרקעין (להבדיל מסעיף 9). לכן, בנסיבות המקרה הנדון, רונן לא היו יכולים לרכוש את "הזכות" הנטענת במקרקעין.

שנית, נקבע כי סדי כלל לא חתם על חוזה המכר, לא היה מעורב בו וחתימותיו זויפו – ולכן כלל לא התבצעה עסקה בין סדי לבין רונן, והמסמך אשר עליו הם מבססים את עמדתם אינו בעל משמעות כלשהי מבחינה קניינית. המסמכים המזויפים חסרי כל נפקות, אין בפנינו "עסקה", ורונן אינם בבחינת "מי שרכש זכות" כי הם לא רכשו דבר.

שלישית, בהלכה הפסוקה כבר נקבע כי סעיף 10 לא נועד להגן על רוכשים שהסתמכו על מסמכים מזויפים בכל הנוגע לכוונת המוכר למכור (ואפנה לע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (4.8.2014), להלן: "עניין מורדכיוב"). ההלכה דנן נפסקה במקרה שבו המרשם היה תקין ונכון, אך הוצגו מסמכים מזויפים באשר לכוונת המוכר למכור ועל יסודם בוצעה עסקה פיקטיבית. שם נקבע כי סעיף 10 לא חוסה על מקרים מעין אלו (וראו גם את ע"א 2680/90‎ ‎ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ‎ ‎נ' נסיך מנסורי מוזאפאר, פ''ד מט(1) 649, 1995, להלן: "ענין ס.מ. יצירה", פסקאות 15-16). אכן, ההסתמכות הנטענת של רונן במקרה הנדון היא כפולה – הן על המרשם (שהיה שגוי), והן על המסמכים המזויפים של חוזה המכר, ולכן לא ניתן לומר כי קיימת זהות מוחלטת בין המקרה שהתברר בעניין מורדכיוב (ואף בעניין ס.מ. יצירה) לבין המקרה הנוכחי. עם זאת, יש משקל לעובדה שבכל הנוגע להסתמכות על הכוונה למכור (אם תרצו, החלק השני של ההסתמכות) – ההסתמכות מקורה במסמכים שזויפו, ועליה סעיף 10 לא נועד לחלוש. ובמילים אחרות, עסקינן בהסתמכות "כפולה" מצד רונן – הן על רישום שגוי (אשר אינו משקף נכונה את מצב הזכויות הקנייניות ללא קשר למעשה המרמה), והן על מסמכים חיצוניים למרשם שמקורם בזיוף. במצב זה, ברי כי לא די היה בהסתמכות על המרשם עצמו כדי לאפשר את התממשות חוזה המכר, שכן לולא אלמנט הזיוף של חתימותיו של סדי – לא הייתה מתבצעת העסקה, לא היו מועברים כספי התמורה בין רונן לבין פאינה וכו'. כלומר, ש"התאונה המשפטית" איננה תוצר של רישום שגוי בלבד של סדי כבעלים, אלא שהיא תוצר של המרשם השגוי ושל המרמה והזיוף מצד זילברט. בשל שאלמנט הזיוף במקרה דנן הוא כה מרכזי, והוא הגורם אשר הביא דה פקטו לתסבוכת המשפטית בה אנו מצויים – אזי שאף אם הייתה הסתמכות מצד רונן גם על המרשם השגוי, יש לקבוע כי כאשר הגורם הדומיננטי לעסקה הוא מעשה המרמה והזיוף – יש ליישם את ההלכה כפי שנקבעה בעניין מורדכיוב. הסיבה העיקרית לעסקה היא ההסתמכות של רונן על החוזה המזויף ולא על המרשם, ולכן - הם לא יוכלו לחסות תחת הגנת סעיף 10, אשר על פי ההלכה הפסוקה לא נועד לשריין את זכותם של רוכשים במצבים שכאלו.

אפנה כאן אף לעמדתו של המלומד ויסמן, לפיה הרוכשים בעסקאות שהן תוצאה של התחזות אדם כלשהוא למוכר, אינם יכולים לחסות תחת הגנת סעיף 10 (יהושע ויסמן, דיני קניין, חלק כללי, 1999, עמ' 312-313), ובשל חשיבות הדברים, אביא אותם כלשונם, לאמור:

"תקנת השוק במקרקעין, על-פי סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מוגבלת בכך שהיא נותנת ערובה לרישום אך לא למה שמחוץ לרישום. תכליתה לאפשר למי שעומד לרכוש זכות במקרקעין להסתמך על רישומה של הזכות על שמו של מי שממנו הוא עומד לרוכשה, בלא צורך לבדוק אם הרישום הזה תקף. תקנת השוק שעל-פי סעיף 10 אינה מרפאת פגמים אחרים, שאינם נעוצים ברישום בלתי נכון של הזכות שבה עומדים לבצע את העסקה. כך, למשל, כאשר מקרקעין הרשומים על שם ראובן נמכרו על-ידי שמעון, שהציג בפני הקונה ייפוי כוח הנחזה להיות חתום על-ידי ראובן, והתברר לאחר מכן כי ייפוי הכוח היה מזוייף – לא יוכל הקונה להסתייע בתקנת השוק שבסעיף 10 אם ראובן יתבע את השבת הנכס ואת תיקון הרישום. הסיפא של סעיף 10 מדבר על כך ש"יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". מכיון שהרישום על שמו של ראובן היה נכון, לא תהא לתקנת השוק שעל-פי סעיף זה תחולה. לא על רישומו הבלתי נכון של ראובן מבקש הקונה להתגבר אלא על ייפוי הכוח המזוייף שהיה בידי שמעון, ובכך אין תקנת השוק שבסעיף 10 עוסקת.

הוא הדין אם אדם המתחזה כראובן יבקש למכור מקרקעין הרשומים על שמו של ראובן. קונה שילך שולל אחר ההתחזות של המוכר כראובן לא יוכל להסתייע בתקנת השוק שעל-פי סעיף 10. כשם שהמרשם אינו אומר דבר בשאלה אם לפלוני ייפוי כוח תקף מטעמו של זה הרשום במרשם כך אין הוא אומר דבר בשאלה אם האיש הפיזי, המתיימר להיות זהה עם האיש הרשום במרשם, הוא אכן כזה. כדי לוודא עובדה זו על המתקשר לבדוק דברים שמחוץ למרשם (כגון תעודות מזהות, וכדומה)."

נוכח אלמנט המרמה הדומיננטי בתיק זה, אשר כלל "התחזות" של זילברט כסדי וזיוף חתימותיו על מסמכי חוזה המכר – חל ביתר שאת הרציונל אליו מפנה המלומד ויסמן בסיפא של הדברים אשר הובאו לעיל. העובדה כי בנוסף לכך, בנסיבות המקרה הנדון היתה גם שגיאה במרשם או הסתמכות עליו – לא יכולה "להושיע" את רונן ולהביאם תחת חסות הגנת סעיף 10.

רביעית, יש לראות כי בהלכה נקבע בנוסף כי יש לפרש את תחולתו של סעיף 10 בדווקנות ולהקפיד ולבחון את התקיימות כל תנאיו (וראו למשל ע"א 767/11 להיג'י נ' עוזרי (27.8.2013)). לא שוכנעתי כי בנסיבותיו של מקרה זו התקיים תום לב מצדם של רונן, ברף שאותו יש להוכיח בזיקה לסעיף 10. אינני אומרת כי רונן היו חסרי תום לב באופן אקטיבי, שכן הם נפלו קורבן למעללי זילברט, אך לשיטתי היו מספר "נורות אזהרה" או "אותות מרמה", שהיו צריכים להביא את רונן שלא להסתפק בבדיקות שהם ערכו, ולהוסיף לבחון את "כשרות" העסקה – באופן שיש לראות בהתנהלותם של רונן כמעין "עצימת עיניים" ביחס לאפשרות שמקורו של חוזה המכר בזיוף, ומכאן שתום לבם אינו ללא רבב ויש לראות אף אותם כאחראים חלקית לתוצאה (וראו אף את ע"א 2046/06 נג'ייה עבד אללה נאג'י חטיב עבד אלג'אבר נ' סעדיה מוחמד סעד חליל (11.3.2013)).

אפרט עמדתי זו להלן.

על פי גרסת רונן עצמם, נודע להם על קיומה של הדירה ועל כך שהיא עומדת למכירה באופן הבא, אשר תואר בעדותו של שאול רונן (להלן: "שאול"), בעמ' 63-64:

"נכנסתי לאינטרנט יד 2, ראיתי דירה בקריית אתא וקריית ים. צלצלתי והלכתי לראות, זו הייתה דירה של 4 חדרים, היא לא התאימה לי והתחלתי להסתובב בקריית ים והגעתי למישהו שמוכר פלאפל, דוכן, שאלתי אותו אם הוא יודע על דירה שראיתי שהיא מוזנחת כזו שאף אחד לא גר שם, שאלתי אם הוא מכיר את הבעלים, הוא אמר לי שלא אבל יש לו מתווך שהוא מכיר ואולי הוא יודע. הוא צלצל למתווך הזה, קוראים לו ארז אני חושב, והוא אמר שתוך שעה יבוא כי הוא נמצא מחוץ לקריית ים, ואז באמת הגיע ולקח אותי לבחור בשם אשר [מנשירוב] והוא הציע לי 2 דירות אחת ליד השנייה, שאלתי אותו אם הן רשומות בטאבו והכל מסודר והוא ענה שאחת רשומה ואחת לא. זאת שלא רשומה דורשים עליה 190 אלף ₪ זאת שרשומה דרשו 230 אלף ₪. אמרתי שאני לא מעוניין בזו שלא רשומה וזאת שרשומה אני מוכן לשלם 200 אלף ₪, הוא אמר שהוא יידבר עם בעל הדירה, הוא הלך לדבר עם מישהו בטלפון והוא אמר שהוא מוכן לגמור. אמרתי לו בסדר. קבע איתי למחרת לנסוע לטבריה לעורך דין, אמרתי שאני רוצה את העורך דין שלי ולא מעוניין בעורך [דין] אחר, ואז הלכתי למשרד תיווך בקריה, בחור בשם אלכס ושאלתי איפה יש עורך דין טוב, הייתי איתו בקשר בגלל שהתעניינתי בעוד דירות. הוא אמר לי על עו"ד סיסו, פניתי אליו וקבעתי איתו לעשות חוזה. גם אשר אמר שהוא מכיר את עו"ד סיסו והוא בא לשם והוא דיבר על המנהל אם שולמו ואמר שיכולים לסדר את הכל, הוא הלך למנהל וסידר את כל העניינים והביא ניירות ולקח ניירות לטבריה. אשר סידר את כל העניינים והיה צריך רק לחתום ולהביא את השיקים. הבאתי שיקים חלק של דיסקונט וחלק של מזרחי טפחות על שם העו"ד זילברט וזה הופקד אצלה בנאמנות."

בהמשך עדותו, הבהיר שאול כי עובר לחתימת חוזה המכר, הבת של מנשירוב הראתה לו את הדירה והיה לה מפתח לדירה. שאול העיד כי במעמד החתימה נכחו רק הוא, מנשירוב ועו"ד סיסו (בעמ' 64) וכי הוא מעולם לא ראה או דיבר עם המוכר – סדי או עם פאינה זילברט (ואת שניהם הוא ראה לראשונה בבית המשפט, עמ' 66-67). עוד מסר שאול כי אינו זוכר אם חתם על החוזה כאשר זה כבר היה חתום (לכאורה) על ידי סדי או "על הריק", תוך ציפיה שסדי יחתום אחריו. הוא העיד כי שילם למנשירוב 5,000 ₪ בגין התיווך בעסקה (עמ' 65), וכי לשיטתו מנשירוב ייצג אותו כמתווך בעסקה, כי הוא סמך עליו לבצע את כל הבדיקות ולשלם את כל התשלומים במינהל, וכי זה היה תפקידם של מנשירוב ושל עו"ד סיסו.

1. כבר מתיאוריו של שאול רונן את אופן ההתרחשות, ניתן ללמוד על הדרך שבה למדו רונן על קיומה של הדירה, על כך ששאול היה מודע לכך שזו דירה מוזנחת שאף אחד לא גר בה, ועל האופן שבו נוצר הקשר עם מנשירוב, דרך אדם מהרחוב שהפנה את רונן למתווך שהמשיך והפנה אותו למנשירוב. די בכל הנתונים האמורים, כדי לחייב בדיקה קפדנית ביותר ביחס לדירה וזהות בעליה, אלא שלא בוצעה בדיקה שכזו. עוד ניתן ללמוד מעדותו של שאול על המהירות שבה "נסגרה" העסקה ועל תשלום התמורה. שאול חזר ומסר בעדותו כי סמך על מנשירוב ועל אמיתות המידע שהוא מוסר לו, אך הוא לא הבהיר האם בדק את הרקע של אותו מנשירוב, עליו שמע כמה דקות קודם לכן ממוכר בדוכן הפלאפל, ובכלל לא נבדק אם הוא אכן מתווך מורשה ורשום, וזאת בטרם שילם לו שאול עבור התיווך ומסר בידיו את מלוא התמורה בגין רכישת הדירה, על מנת שיעביר אותה לפאינה על מנת שתעביר אותה למוכר הנטען.

מעדותו של שאול עלה כי רק מנשירוב ביצע את הבדיקות והתשלומים הנדרשים במינהל. עוד עלה מעדותו כי לא נעשתה כל בדיקה ממשית מצד רונן לגבי זהותו של הבעלים של הדירה (למעט קבלת צילום צבעוני של תעודת הזהות שלו), היכן הוא מתגורר בפועל, האם הוא אכן מיוצג על ידי נטליה, ומהי הסיבה שהדירה עומדת מוזנחת וריקה. עוד עולה כי ככל הנראה לא נבדקו נתוני הרישום לגבי הדירה במינהל, ברשות המקומית, בחברת חשמל וחברת המים – בדיקות שייתכן והיו מעלות אף הן סימני שאלה ביחס לכשרות העסקה ותקינות המרשם.

1. בעדותו של עו"ד סיסו הוא מסר כי בדק במרשם המקרקעין את רישום הזכויות בדירה, כי לא ביצע בדיקה ביחס לדירה במינהל, וכי רק עמד על כך שמי שהזדהתה בפניו כנטליה, באת כוחו של סדי, תפעל להארכת חוזה החכירה לגבי הדירה בטרם יושלם חוזה המכר ותועבר מלוא התמורה. לא הוצגו מסמכים לגבי כך שהדבר בוצע. עו"ד סיסו הודה כי לו היה מודע לכלל הנתונים כפי שעולים מתיק המינהל ולכל המסמכים בתיק המינהל אשר נסקרו מעלה, הוא היה מזהיר את רונן שלא להתקשר בעסקה, אם כי הוא הסביר בעדותו שאין חובה לבדוק במינהל אלא רק במרשם המקרקעין (עמ' 75-79). עוד ציין עו"ד סיסו כי עמד בקשר של טלפונים ומיילים עם אותה אישה שהציגה עצמה כנטליה, וכי הוא בדק בפנקס עורכי הדין כי נטליה רשומה כעורכת דין פעילה (אם כי אזכיר שוב כי נטליה מבוגרת וחולה והפעילות בוצעה "בשטח" על ידי פאינה דווקא).
2. אכן, עסקאות המבוצעות "מרחוק" אינן נוהג בלתי מקובל במקומותינו, ועם זאת – בנסיבות המקרה הנדון היו לשיטתי די נורות אזהרה, או לכל הפחות סימנים מחשידים, שדרשו בדיקה מעמיקה ומסודרת של מכלול הנתונים, ולא ביצועה של עסקה חפוזה. רונן לא שאלו דבר לגבי מנשירוב, לא שאלו דבר לגבי פאינה או נטליה, לא שאלו דבר לגבי סדי, לא דאגו לוודא שהכסף ששילמו עובר לסדי, וסבורני כי רונן לא פעלו לביצוען של מכלול הבדיקות אשר נדרשו נוכח נסיבות הרכישה כמתואר לעיל, לפני ש"סגרו" את העסקה עם מנשירוב (בתור הנציג של הנציגה של המוכר).
3. לאור התנהלותם זו של רונן, אין מקום לקבוע כי התקיים אצלם רכיב תום הלב ברף הנדרש ובהתאם לדרישות שהותוו בפסיקת בתי המשפט, לצורך הכניסה תחת כנפי סעיף 10. אפנה בהקשר זה, לדבריו של המלומד חנוך דגן, אשר מציע הסבר שונה לקיומה של ההלכה בדבר אי תחולתו של סעיף 10 במקרים כגון המקרה דנן, כדלקמן:

"הלכה פסוקה היא, כי מי שרוכש נכס מקרקעין ממי שנחזה להיות הבעלים הרשום שלו, או על יסוד ייפוי כוח מזויף מהבעלים הרשום אינו יכול לחסות בצלו של סעיף 10 לחוק המקרקעין. מן הבחינה הלשונית לא היה קושי לכלול רוכשים כאלה בגדרי סעיף 10. לסברתי, ההצדקה להלכה פסוקה זו אינה מצויה בלשון החוק אלא בהבנת פועלו של רישום המקרקעין כמנגנון ביטוחי. מנגנון זה מכסה (קרי: מפזר) את אותם נזקים אשר, באופן טיפוסי, רשם המקרקעין – לא רוכשי נכסי המקרקעין – הוא מי שיכול למונעם בעלות הנמוכה ביותר... ברם ספק רב אם עובדי לשכת רישום המקרקעין הם מונעים טובים לבדיקת היבטים אחרים של העסקה, בפרט שאלת זהות המוכר או האותנטיות של ייפוי הכוח. מנגד, לעיתים קרובות קל יחסית לרוכש לברר ולוודא את זהות הצד שניצב מולו ואת אותנטיות ייפוי הכוח, שכן מטבע הדברים עסקה לרכישת מקרקעין מחייבת ברגיל – הן לאור היקפה הכלכלי הנכבד והן לאור ריבוי הפרטים שיש להסדיר במסגרתה – קשר אינטנסיבי בין רוכש למוכר. קשר זה הופך את הרוכש למונע הטיפוסי הזול ביותר של תאונות משפטיות ביחס לסיכונים מהסוג הנדון כאן, בפרט אם נשווה את יכולת המניעה שלו לזו של עובדתי לשכת רישום המקרקעין."

(חנוך דגן, "תקנת השוק כביטוח", ספר ויסמן – מחקרי משפט לכבודו של פרופ' יהושע ויסמן (תשס"ב), 15, עמ' 36-37).

אינני בטוחה לגבי הנחת המוצא של הכותב המלומד, לפיה מבחינה לשונית יכול סעיף 10 להחיל את המקרים שבהם העסקאות יסודן בזיוף ומרמה, שכן עסקה "מזוייפת" אולי אינה "עסקה", אך החשוב הוא כי ניתן ללמוד מהסבריו של דגן באשר להיגיון "הביטוחי" שבקביעותיה של ההלכה הפסוקה (אליה הפניתי בהרחבה לעיל) באשר לאי תחולת סעיף 10 על מקרים כגון אלו, כאשר דבריו של המלומד דגן מחדדים את מסקנותיי באשר לקשיים שעולים מהתנהלותם של רונן במקרה דנן, אשר לא עשו כל שניתן היה כדי למנוע את התאונה המשפטית שנוצרה, ולא נתנו דעתם לסימנים מחשידים. אבקש להבהיר כי עמדתי האמורה אינה בבחינת "חוכמה שבדיעבד", לאחר שהתברר מעשה המרמה "במלוא תפארתו". שוכנעתי, מהנתונים והעדויות כפי שהובאו בפניי במהלך שמיעת התיק, כי רונן לא עשו כל שלאל ידם על מנת לאשר את כשרות העסקה, "בזמן אמת", והגם שהם בוודאי אינם האשמים היחידים או אף העיקריים, יש להתנהלות מצדם משקל, בבואי להכריע באשר לתחולתו של סעיף 10 על המקרה דנן.

1. נוכח הנימוקים שפורטו, שוכנעתי שאין מקום להחיל את הגנת סעיף 10 בנסיבותיו העובדתיות של מקרה זה, ורונן אינם יכולים ליהנות מההגנה של תקנת השוק. מאחר ולשונו של החוק מחייבת הכרעה דיכוטומית בין זכויות רונן לבין זכויות התובעים – במקרה הנדון, ידם של רונן על התחתונה.

מדוע לא עומדת לרונן הגנת סעיף 9 -

1. למעלה מן הדרוש, והגם שהטענה לא הועלתה מפורשות, אומר כי בנסיבות המקרה אין אף תחולה להוראותיו של סעיף 9 לחוק המקרקעין, נוכח הקביעות העובדתיות לפיהן סדי עצמו לא ביצע את חוזה המכר עם רונן (העסקה השנייה בזמן) וכי חתימותיו על חוזה המכר – זויפו. קרי, אין עסקינן ב"עסקאות נוגדות", שכן אין כלל "עסקה שנייה" אלא רק "עסקה ראשונה" – הלא היא עסקת המכר ב-1968.

אפנה בהקשר זה אף לע"א 10148/05 חברת תדי ירושלים בע"מ נ' כץ-שיבאן (15.3.2010) שם התבררה תביעה שבמרכזה טענות לגבי עסקאות נוגדות ויישומו של סעיף 9 לחוק המקרקעין. בית המשפט העליון התייחס לאחת העסקאות המתחרות, וקבע לגבי כי אף אם סעיף 9 לחוק המקרקעין הוא המסגרת לבירור המחלוקת שבין שני רוכשים מתחרים, עדיין יכול כל צד להעלות טענה לפיה אחת העסקאות בטלה, בשל היותה למשל עסקה למראית עין, או כי היא אינה קיימת עוד (למשל משום שבוטלה כדין), או כי היא מעולם לא באה לעולם (למשל בשל אי התקיימות תנאי מתלה). נפסק שם כי צד אשר מעלה טענות שכאלות מנסה להראות כי לא ניצבות כלל זו מול זו שתי עסקאות נוגדות, היות ועסקה אחת כלל אינה "עסקה". הדברים יפים על דרך של קל וחומר לעניינינו, שכן אף כאן – ה"עסקה" אשר בידי רונן, בטלה מדעיקרא בשל הזיוף והמרמה.

סיכום באשר לזכויות בדירה -

1. נוכח האמור מעלה, יש לקבוע כי הרישום של רונן כבעלי הזכויות בדירה – דינו להתבטל. מאחר ואין עוד חולק כי סדי אינו זכאי להירשם כבעלים מאחר ומכר את הדירה כבר בשנת 1968, והוא ויתר על הדרישה שלו לגבי הדירה, ברי שאין לרשום את הזכויות בדירה "בחזרה" על שמו. נותרנו אם כן עם התובעים, ועתה נפנה לדון בנושא המחלוקת המשפטית שבין אביסרור למרציאנו.

המחלוקת בין אביסרור לבין מרציאנו -

1. אזכיר, כי הצטרפותם של התובעים כצדדים לתיק לא הייתה צפויה, וכך גם הטענות שהעלו התובעים האחד כלפי השנייה – ביחס לזכויות בדירה, טענות אשר שיקפו חזית שכלל לא נכללה בכתבי הטענות המקוריים שהוגשו לתיק, ולמעשה המדובר היה בחזית חדשה לחלוטין (כאשר ההליך נפתח כהליך שעניינו מחלוקת קניינית בין סדי לבין רונן, ובהמשך הפך להיות מחלוקת קניינית משולשת). אף לאחר הצטרפות אביסרור ומרציאנו כנתבעים לתיק המקורי, השאלה שהיה צורך להכריע בה הייתה בעיקרה האם סדי מכר את הזכויות בדירה לפני המכר הנטען לרונן, אך החזית לא כללה את המחלוקת בין אביסרור לבין מרציאנו, שכן לצורך ההכרעה במחלוקת הקניינית למול רונן לא נדרשה הכרעה בשאלה זו.
2. במהלך שמיעת התיק ולאור בקשתו של סדי לחזור בו מתביעתו, הפכו אביסרור ומרציאנו להיות תובעים. רק אז, במסגרת כתב התביעה החדש של מרציאנו בתיק "השני" בזמן, הוא העלה את הטענות שיש לו לגבי זכאות נטענת ב-50%. אביסרור, לא הגישה כתב תביעה מטעמה והצטרפה לכתב התביעה שהוגש מטעם מרציאנו, תוך שהיא מסבירה שהיא זכאית לשיטתה למלוא הזכויות.
3. לאורך שמיעתו של התיק, ציינתי כי עמדתי היא שאין מקום להכריע במחלוקות "הפנימיות" שבין אביסרור למרציאנו, מאחר והן כאמור משקפות חזית חדשה, ולנוכח שאלות שעלו ביחס לסוגיית הסמכות העניינית, בשל שהתובעים הם אח ואחות. גם בתום שמיעת התיק, נותרה עמדתי זו איתנה.
4. יתרה מכך, נוכח העובדה כי זו הייתה עמדתי לאורך שמיעת התיק, ניתן אף לומר כי הצדדים הרלבנטיים, קרי אביסרור ומרציאנו, לא הביאו את מלוא הראיות מטעמם בהקשר זה, ולא העלו את מלוא הטענות המשפטיות (ובמיוחד אביסרור). במצב דברים זה, אני סבורה כי אין מקום להכריע בשאלה זו, שכן במידה ותוכרע עתה המחלוקת שבין אביסרור לבין מרציאנו – האינטרס של אחד מהם יפגע מחמת שלא הובאו מטעמו מלוא הראיות, על יסוד האמירות של בית המשפט לפיהן לא יהא צורך להכריע במחלוקת זו בשלב הנוכחי (וראו כי יכול להיות שקיימים עדים נוספים או מסמכים נוספים שיכולים ללמדנו על מה שהיה אמור להיות בשנת 1968).
5. הגם שייתכן ומכוח הסמכות הנגררת, כפי שעולה מהוראות סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984, במידה והמחלוקת בין התובעים לבין עצמם הייתה מהווה חלק מהחזית שנפרסה מתחילת הדרך במסגרת ההליך שבפניי ובמידה ולא היה חשש לפגיעה בזכויות הצדדים בסיטואציה שנוצרה – היה זה בסמכותי להכריע גם בה. אולם, לנוכח העובדה כי ההכרעה במחלוקת "פנימית" זו לא נדרשת לצורכי ההכרעה השיפוטית בהליך שבפניי, ובשים לב לנימוקים הנוספים שהובאו מעלה – אינני רואה לנכון להידרש לה, ויש להעדיף הכרעה על ידי בית המשפט המוסמך –ככל שיהא צורך בכך.

נכון למצב שקיים כעת, המסמכים והראיות מלמדים על כך שיש לרשום את הזכויות על שם אביסרור, כיון שהיא בוודאי שזכאית לבעלות (מלאה או חלקית) לגבי הדירה. השאלה אם גם מרציאנו זכאי לזכויות – לא תוכרע במסגרת תיק זה (אם כי יתכן וקריאה קפדנית של כל האמור מעלה יכולה להביא את הצדדים להבנה באשר למצב הדברים הראוי, ככל שאין להם ראיות נוספות). לכן, היות ויש לבטל את הרישום לגבי רונן, ואין מקום להחזיר את הרישום לסדי, יש מקום לרשום את הדירה על שם אביסרור, כיוון שהיא בוודאי שזכאית להיות הבעלים שלה. השאלה אם זכותה בלעדית או שעליה להתחלק עם אחיה מרציאנו, תושאר כעת ללא הכרעה.

התוצאה -

1. לאור כל האמור מעלה, אני מורה כדלקמן:

יש למחוק את הרישום של רונן כבעלי הזכויות לגבי הדירה.

יש לרשום את אביסרור כבעליה של הדירה, ובמקביל ליתן צו מניעה זמני, אשר יימנע את העברת הזכויות בדירה, למשך תקופה של 6 חודשים, במהלכם יוכל מרציאנו להגיש תביעה ביחס לזכויותיו הנטענות בדירה, בבית המשפט המוסמך לדון במחלוקת זו, ככל שימצא לנכון. ככל ולא תוגש תביעה כאמור, ייפקע צו המניעה הזמני בתום 6 חודשים כאמור, וככל ותוגש תביעה – הוא יוותר בתוקפו עד החלטה אחרת של בית המשפט המוסמך אשר יידון בתביעה.

יובהר, למען הסר כל ספק, כי הרישום של הזכויות בדירה בשלב זה על שמה של אביסרור בלבד, סומך על המסמכים הקיימים בתיק ועל כך שהיא בוודאי שזכאית לרישום כבעלים (בין אם לגבי 100% ובין אם לגבי 50%), אך הרישום אינו גורע מיכולתו של מרציאנו להגיש תביעה כאמור.

על רונן לפעול לפינוי הדירה ולהעביר אותה לידי אביסרור תוך 3 חודשים מהיום.

ניתן בזאת צו המופנה אל לשכת רישום המקרקעין מכוחו יש למחוק את רישומם של הנתבעים 4 ו-5, מר שאול חיים רונן והגב' אליזבט רונן, כבעלי הזכויות בדירה בת חדר אחד המצויה ברח' בורוכוב 16/7 בקריית ים, הידועה כגוש 10444 חלקה 716/7, ולרשום את הגב' אביסרור אסתר, ת.ז. 053422143 כבעלת הזכויות בדירה.

כמו כן ניתן בזאת צו המופנה אל לשכת רישום המקרקעין, מכוחו ייאסר על ביצוע כל דיספוזיציה בזכויות בדירה, אשר יעמוד בתוקף למשך תקופה של 6 חודשים, או עד החלטה אחרת של בית המשפט המוסמך.

1. בנסיבות לא אעשה צו להוצאות.
2. הערה לאחר סיום: אין ספק כי רונן היו קורבן למעשי המרמה של פאינה וכי הם איבדו ממון רב עקב כך. אינני יודעת אם הם נקטו או ינקטו בהליכים אזרחיים כנגדה (וראו כי במסגרת התיק הנוכחי הם לא פתחו בחזית כלפיה, גם לאחר שהתבררו הנתונים לגבי המרמה ולגבי כך שהכספים שהם שילמו נשארו אצלה). בדומה, אינני יודעת איך בדיוק הסתיים ההליך הפלילי כלפי פאינה, וככל שהסתיים בהרשעה – האם קיימת שם התייחסות לפיצוי שישולם לרונן. בוודאי שאינני יודעת דבר על האפשרויות הריאליות לגבות כספים מפאינה. לכן, ככל הנראה רונן ספגו אובדן כלכלי משמעותי עקב הפרשה, ולמרות האמור מעלה לגבי הבדיקות שהם לא עשו והכרסום בתום הלב עקב כך, קשה להשתחרר מהרושם שהם הקורבן האמיתי של "העוקץ".

עוד יש לזכור כי אביסרור לא פעלה לרישום הזכויות במשך כל השנים (וכך גם מרציאנו, ככל שיש לו זכויות, והאחראיים על אביסרור כשהייתה קטינה). הדבר לבטח תרם למצב הדברים שאיפשר לפאינה (ושותפיה) לאתר את הדירה ולבצע לגביה את המרמה.

על רקע זאת, הצעתי לצדדים כמה אפשרויות לפשרה (לרבות בזיקה לחוות הדעת השמאית מטעם השמאי ברלינר), אך היות ולא הצלחנו להגיע להבנות – לא היה מנוס אלא להכריע בתיק באופן בינארי. היה עלי להכריע רק באשר לזכויות הקנייניות, כל שלא היה מנוס אלא לתת לצד אחד 100% ממבוקשו, ולצד האחר – לא לתת דבר. ייתכן ותוצאה "חלקית" אחרת הייתה יותר הוגנת, אך לא הונחו לפני מחלוקות אחרות אפשריות בין רונן לבין אביסרור ו/או מרציאנו ו/או אחרים בעילות אחרות, ולא הייתה אפשרות משפטית לתת לכל אחד חלק מהדירה או חלק מהזכויות.

ברצוני להבהיר כי אני מודעת לכך שתוצאת פסק הדין קשה מאוד מבחינת רונן, אשר לא רק ששילמו את המחיר של הדירה אלא שאף טוענים שהשקיעו בה לצורך תיקונים. אולי ניתן "להתנחם" בכך שרונן ככל הנראה משכירים את הדירה מאז שנת 2014 ועד היום, וקיבלו לידם חלק מהכספים בחזרה כשכר דירה.

ניתן היום, כ"ג אלול תשע"ז, 14 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.