ב"כ התובעים – עו"ד ינון שרעבי

ב"כ הנתבע – עו"ד מירה וולף

א. מבוא וטענות הצדדים

1. בהסכם מכר מיום 4.6.2015 התובעים רכשו מהנתבע דירת גן בבית משותף ברחוב הרב עוזיאל 41, גבעת שמואל (גוש 6189 חלקה 243/1). (נספח א' לתצהירי התביעה). ביום 1.8.2015 נמסרה לתובעים החזקה בדירה. סמוך לאחר קבלת החזקה, התובעים ביצעו בדירה עבודות שיפוץ.

2. לטענת התובעים, הנתבע הסתיר מהם במהלך המשא ומתן ובחתימת הסכם המכר את העובדה שהדירה הייתה מנותקת מזרם החשמל וכי הייתה מחוברת לחשמל בדרך לא חוקית. לטענתם, הדבר התגלה להם רק לאחר מסירת החזקה בדירה. לטענתם, הנתבע התעלם מדרישתם להסדיר את חיבור החשמל והם נאלצו לטפל בדבר בעצמם תוך שהם נושאים בעלויות ביקורת חברת החשמל והחיבור לזרם החשמל.

3. עוד לטענת התובעים, הם תכננו לעבור לגור בדירה עם ילדיהם לאחר מסירת החזקה בדירה בקומת המרתף. זאת בזמן ביצוע עבודות השיפוץ בדירה. לטענתם, המגורים במרתף הדירה נמנעו מהם עקב ניתוק הדירה מזרם החשמל. בנסיבות אלה, לטענתם, יש לראות את מסירת החזקה כמבוצעת רק ביום בו בוצע חיבור הדירה לזרם החשמל, ביום 19.1.2016. בהתאם, יש לחייב את הנתבע לשלם להם את הפיצוי החוזי היומי הקבוע בסעיף 8 להסכם המכר בסך של 500 ש"ח בגין אי מסירת החזקה במועד, עבור 165 ימים, בסך כולל של 82,500 ש"ח. עוד תבעו התובעים לשלם להם סך של 15,000 ש"ח בגין הוצאותיהם עבור חיבור הדירה לזרם החשמל לרבות בגין טרחתם ובזבוז זמנם.

4. התובעים טענו עוד כי הנתבע הסתיר מהם את העובדה שבדירה היה ליקוי רטיבות כתוצאה מחדירת מים מהדירה בקומה השנייה. לטענתם, הרטיבות התגלתה להם לאחר שביצעו את שיפוץ חדר הרחצה. עקב הרטיבות נגרמו לחדר הרחצה נזקים שעלות תיקונם 10,400 ש"ח. התובעים תבעו לחייב את הנתבע לשלם להם גם סכום זה.

5. סך תביעת התובעים 107,900 ש"ח.

6. לטענת הנתבע, לכתחילה בעת מכירתה, הדירה הייתה במצב כללי ירוד ביותר. לאור מצבה זה, התובעים ביצעו בדירה עבודות שיפוץ נרחבות, וזו הייתה סיבת כניסתם המאוחרת למגורים בדירה ולא העובדה שהדירה הייתה מנותקת מהחיבור לזרם החשמל. לטענת הנתבע, הוא מסר את החזקה בדירה לתובעים במועד המסירה החוזי ולכן הם אינם זכאים לפיצוי הקבוע בסעיף 8 להסכם המכר.

7. לטענת הנתבע, היעדר חיבור הדירה לזרם החשמל היה ידוע לתובעים טרם חתימת הסכם המכר. הנתבע הודה שהוא לא הסדיר את חיבור הדירה לזרם החשמל. עוד הודה שעליו לשאת בהוצאות חיבור הדירה לזרם החשמל וביקורת חברת החשמל. הנתבע גם הודה שהוא לא השיב לתובעים את הוצאותיהם בגין חיבור הדירה לזרם החשמל. הנתבע טען כי הסכום שתבעו התובעים ברכיב זה (15,000 ש"ח), כולל סכומים שאינם קשורים לחיבור הדירה לזרם החשמל אלא לשיפוץ הכללי שביצעו התובעים במערכת החשמל בדירה, ולכן אינם זכאים לסכום שתבעו למעט 1,500 ש"ח.

8. ביחס לליקוי הרטיבות, הנתבע אישר שלפני חתימת הסכם המכר התגלתה רטיבות בדירה שנבעה מדירת השכן. לטענתו ליקוי זה טופל ותוקן ומאחר שתוקן, לא הייתה עליו כל חובה לגלות אירוע זה לתובעים.

9. לטענת הנתבע, דין התביעה להידחות משום שהתובעים רכשו את הדירה במצבה, התחייבו לבצע את כל הבדיקות והבירורים הקשורים לדירה, וויתרו על כל טענת אי התאמה.

ב. דיון

ב(1) חשמל

10. התובע פירט בתצהירו כי בכל הפעמים שהתובעים ביקרו בדירה עד למועד מסירת החזקה, היו בדירה אור וחשמל בשקעים ולא עלה חשד "שמשהו לא תקין בחשמל". (סעיף 3 לתצהיר התובע). בעדותו בחקירה נגדית אמר: "היה חשמל בבית. כשאני באתי מספר פעמים לראות את הדירה בערב האורות היו דלוקים, היו כבלים, הייתה טלוויזיה, היה אור בשירותים. הנתבע גר בדירה עצמה ולא היה לי כל חשד ולו הקל שבקלים שאין חשמל בדירה. אין סתירה בין זה שארון חשמל נמצא במצבו לבין זה שהבית יכול להיות מחובר לחשמל, לכן לא תיארתי לעצמי שהבית לא מחובר לחשמל..." (פרוט' עמ' 11 ש' 12-15). לדברי התובע, התובעים לא ידעו על ניתוק החשמל עד לקבלת החזקה בדירה ולא ידעו שהדירה הייתה מחוברת ל"חשמל פיראטי זמן רב קודם לחתימת ההסכם. התובע הצהיר: "... ארון החשמל אכן לא נראה כפי שארון חשמל תקין נראה ואכן התכוונו להחליפו אולם שום דבר לא הצביע על העדר חשמל ו/או ניתוק חשמל ממושך מחברת החשמל." (סעיף 11 לתצהיר התובע).

11. לדברי התובע, סמוך לאחר קבלת החזקה, כשהתובעים הכניסו את קבלן השיפוץ לעבודה, הוא הסב את תשומת ליבם של התובעים לכך שהבית מנותק מחשמל. לדבריו, פנו לנתבע וזה הרגיע אותם ואמר שהוא מיד מטפל בכך. התובע מסר בתצהירו שלאחר שהנתבע התמהמה, התובעים בדקו בחברת חשמל ואז התברר להם לתדהמתם שהנתבע לא גילה להם שעוד בתאריך 26.1.2015, לבקשת הנתבע, נותק החשמל בדירה מחיבורו לחברת החשמל, ולאחר הניתוק הנתבע חיברו ב"חיבור פיראטי" לחשמל של השכן. (סעיף 4 לתצהיר התובע).

12. לתצהיר התובע צורף מכתב חברת החשמל מיום 15.12.2016, בו נכתב כי זרם החשמל נותק ביום 26.1.2015 (כארבעה חודשים לפני חתימת הסכם המכר), וחובר מחדש על ידי חברת החשמל בתאריך 19.1.2016. (נספח ב'1 לתצהיר התובע). בתעודת עובד הציבור מאת חברת החשמל נאמר שהדירה נותקה מחשמל בעקבות היווצרות חוב על סך 1,316 ש"ח. עוד נכתב בתעודה שביום 19.1.2016 הדירה חוברה לזרם החשמל. (נספח ב'2 לתצהיר התובע).

13. התובע הצהיר שהפניות לנתבע ולבאת כוחו לטפל בבעיה לא נענו, התובעים נאלצו לטפל בבעיה ישירות מול חברת חשמל ונשאו בכל ההוצאות הנדרשות. לדברי התובע, מערכת החשמל בבית לא הייתה תקינה וכשירה, ונדרש טיפול יסודי במערכת החשמל על מנת שיאושר חיבור מחדש. התובע העיד בנושא זה בחקירתו הנגדית:

"ש. מתי פנית לחברת החשמל כדי להתחבר לחשמל?

ת. סוף אוקטובר. במשך כל הזמן הזה הייתי בקשר עם הנתבע והוא אמר לי שהוא ינסה לארגן לי חיבור לחשמל כי יש לו קשרים עם הקבלן, הוא אמר שהוא ינסה לחבר את החשמל בלי ביקורת באמצעות קשרים שיש לו בחברת חשמל. לא יכולתי לפנות לחברת חשמל כדי שיחברו את הבית לחשמל מפני שהבית לא יכל לעבור ביקורת כזאת כי הוא לא היה מוכן ברמה הטכנית. כשדיברתי עם הנתבע רציתי שהוא יחבר את הבית לחשמל כדי שכל העלויות יהיו עליו ורק אחרי זה שהחשבון יעבור עלי. היינו בקשר כל הזמן כדי שהוא ינסה לחבר את הבית לחשמל, סוף אוקטובר הבנתי שהשיפוץ הולך להיגמר ובעצת עוה"ד שלי לקחתי את זה על עצמי ואחר כך להתקזז עם הנתבע. הוא אישר שהוא ישלם את מה שצריך בהקשר של חיבור הבית לחשמל." (פרוט' עמ' 10 ש' 10-18. ראו גם עמ' 13 ש' 22-25).

14. לגרסת הנתבע, התובעים ידעו טרם החתימה על הסכם המכר כי הדירה הייתה מנותקת מהחשמל יותר מחצי שנה, לאחר שהשוכרים שהתגוררו בדירה קודם הותירו חוב. לטענתו, התובעים גם ידעו שהניתוק היה יזום מצד חברת החשמל ושלצורך החיבור מחדש יהיה צורך בביקורת. עוד לטענתו, התובעים ראו בביקוריהם בדירה טרם רכישתה שלדירה הוזן חשמל מכבל זמני שהועבר בצורה פרוביזורית מהמקלט לדירה. לטענתו, היה ברור שהוא יישא בתשלום עבור החיבור לזרם החשמל והביקורת שתעשה חברת החשמל. הנתבע טען עוד שלתובעים היה ידוע מראש כי רק לאחר שהם ישלימו את השיפוץ בדירה, שבמהלכו יבוצעו עבודות חשמל כולל החלפת הלוח, הם יוכלו להזמין ביקורת של חברת חשמל לצורך חיבור מחדש של הדירה לרשת החשמל. (סעיפים 8-9 לתצהיר הנתבע). בעדותו בחקירה נגדית הנתבע טען שהתובע ידע שהחשמל מנותק בבית, שהתובע ידע שיש צורך בביקורת של חברת חשמל, ושהתובע הסכים שהנתבע יישא רק בעלות החיבור וסילוק החוב. (פרוט' עמ' 22 ש' 16-18).

15. בסעיף 3(ד) להסכם המכר נקבע:

"למיטב ידיעתו [של הנתבע] אין בדירה פגמים לרבות ליקויי רטיבות ומערכותיה מתפקדות פועלות וראויות לשימוש סביר, לרבות חיבור חשמל והגז, הביוב למעט האינסטלציה הסניטרית אשר הינה פועלת אולם אותה יש להחליף. יצויין כי המוכר התחיל לבצע בדירה שיפוצים, בין היתר פירוק קרמיקה וקירות, וכי הקונה יודע וראה את מצבה ערב החתימה על החוזה."

16. הנתבע הצהיר, אפוא, והתחייב כי מערכותיה של הדירה מתפקדות ופועלות. יתרה מכך, הוא הצהיר ברחל בתך הקטנה כי אין בחיבור החשמל פגם וכי מערכת החשמל מתפקדת, פועלת וראויה לשימוש סביר. הנתבע הצהיר כך למרות שידע היטב שמערכת החשמל אינה תקינה כלל ועיקר. בעדותו בחקירה נגדית הנתבע אישר שהוא היה מודע לחוב שהיה קיים לחברת החשמל שלא שולם תקופה ממושכת וכי הוא ידע היטב שאם חוב אינו משולם מעל חצי שנה תידרש ביקורת של חברת החשמל. הנתבע גם אמר שידע שהחשמל בדירה היה מדירת השכן. ראו פרוט' עמ' 21 ש' 10-12, וכן דבריו בעמ' 22 ש' 5-9: "ביקורת הייתה חייבת להיות... בכל מצב היו צריכים לעשות ביקורת חשמל, זה לא היה נותן שום דבר אם יש או אין חשמל או שחברת חשמל תספק חשמל למבנה." (ראו גם עמ' 22 ש' 15, עמ' 24 ש' 3).

17. טענת הנתבע, לפיה התובעים ידעו טרם החתימה על הסכם המכר כי הדירה הייתה מנותקת מהחשמל יותר מחצי שנה בגין חוב לחברת החשמל, וכי הם ידעו שלצורך החיבור מחדש יהיה צורך בביקורת של חברת החשמל – היא בניגוד גמור להצהרתו בהסכם המכר. אם הייתה אמת בטענותיו הנ"ל של הנתבע, הדבר היה מקבל ביטוי בהסכם המכר. ודאי לא היו נכללות בו הצהרות הפוכות בתכלית. הנתבע ידע לכלול באותו סעיף הסתייגות מפורשת ביחס ל"אינסטלציה הסניטרית", לגביה נכתב כי היא פועלת אך יש להחליפה. העובדה שלא כלל בחוזה הצהרה דומה ביחס למערכת החשמל מחזקת שטענותיו הנ"ל אינן מהימנות ותומכת בטענת התובעים, לפיה הנתבע הסתיר מהם את עובדת ניתוק הדירה מזרם החשמל. תימוכין להסתרת המידע מצויים גם בטענת הנתבע בחקירתו הנגדית, לפיה ההסתייגות בחוזה אודות האינסטלציה הסניטרית נאמרה במועד חתימת החוזה ושעל מערכת החשמל "לא היה צריך לדבר". (פרוט' עמ' 22 ש' 30-עמ' 23 ש' 6).

18. טענת הנתבע נשללה גם מההתכתבות בין התובע לבא כוחו ובין ב"כ התובעים לב"כ הנתבע בסוגיית החשמל בדירה שהתנהלה בתקופה אוגוסט 2015 עד יוני 2016. (עורכי הדין המייצגים בהליך כאן ייצגו את הצדדים בהסכם המכר).

19. ביום 24.8.2015, כשלושה חודשים לאחר מועד הסכם המכר, התובע כתב לבא כוחו כי על פי דברי הנתבע נותר חוב לחברת החשמל שעליו לשלם. התובע כתב "כרגע אין חשמל בבית (אולי מסיבה זו...)". באותו יום ב"כ התובעים ביקש מב"כ הנתבע לטפל בסילוק החוב לחברת החשמל וחיבור הדירה לחשמל. ב"כ הנתבע השיבה שהיא תבקש ממזכירתה לטפל בנושא.

20. בהודעת דוא"ל מיום 21.9.2015 ב"כ התובעים שאל את ב"כ הנתבע "מה עם החשמל?" ב"כ הנתבע השיבה: "לגבי החשמל יש קשר בין הצדדים שיפתרו את הבעיה ביניהם". ב"כ התובעים השיב: "מצפה להתערבותך היעילה בעניין החשמל".

21. ביום 22.10.2015, כ- 5 חודשים לאחר מועד הסכם המכר, התובע כתב לבא כוחו: "פניתי לחברת חשמל לטובת הסדרת אספקת החשמל בבית. הם טוענים שמכוון שנותק החשמל בבית מלפני חצי שנה - דרושה בדיקת חשמלאי עם איש מחברת החשמל. החשמלאי שלי מבקש על הבדיקה הזו 1,500 ש"ח (צריך לעבור שקע שקע עם נציג חברת החשמל...). כרגע אנו מושכים חשמל מהשכן לטובת השיפוצים." מספר ימים לאחר מכן, ביום 27.10.2015, ב"כ התובעים כתב לב"כ הנתבע כי הנתבע מפר את החוזה הפרה יסודית ומתמשכת הגורמת נזק לתובעים. כן כתב כי חמורה יותר הודעת הנתבע לתובעים כי הרים ידיים בהסדרת חיבור החשמל והעביר לקונה את פתרון הבעיה. ב"כ התובעים כתב כי על מנת לצמצם את נזקי התובעים הוא מורה להם לעשות את הנדרש להסדרת חיבור החשמל וכי ההוצאות ישולמו מכספי הנאמנות.

22. בהודעת דוא"ל נוספת מיום 20.12.2015 ב"כ התובעים שב וכתב לב"כ הנתבע כי בעיית החשמל עדיין לא נפתרה. ביום 6.3.2016 ב"כ התובעים כתב לב"כ הנתבע לא לשחרר את הפיקדון טרם יוסדר החשמל. לאחר כשלושה חודשים נוספים, ביום 7.6.2016, ב"כ התובעים כתב לב"כ הנתבע:

"בהמשך להודעותיי החוזרות הנשנות בדבר ההפרה היסודית של המוכר במסירת הממכר מנותק מחיבור חשמל והימנעותו מטיפול בחיבורו.

הקונה נאלץ לטפל בחיבור.

מצ"ב קבלת תשלום ששילם הקונה לחיבור הבית לחשמל

קבלת נוספת מחברת חשמל בדרכה בדואר.

מבלי לגרוע מטענת ההפרה נא להימנע משחרור הפיקדון בטרם ישולמו מלוא הוצאות הקונה והפיצוי המוסכם בגין הפרות המוכר."

להודעה צורפו קבלה וחשבונית מס מיום 1.11.2015 על סך 11,700 ש"ח בגין "עבודות חשמל כלליות, העברת בקורת חברת החשמל".

23. לא זאת בלבד שב"כ הנתבע לא טענה במכתביה שלתובעים היה ידוע טרם חתימת הסכם המכר על ניתוק החשמל או חיבורו הפיראטי ללא רישיון חברת החשמל, אלא שבשתי הודעות דוא"ל היא כתבה שהיא תודיע לנתבע לטפל בכך ובהמשך הפנתה את התובעים להסדיר את העניין ישירות עם הנתבע. בהמשך, ולמרות שכתב חזור ושנה, לפחות בשלוש הודעות דוא"ל נוספות, שמדובר בהפרת הסכם מצד הנתבע, לא רק שב"כ הנתבע לא שללה את הטענות ולא השיבה להן לגופן, אלא שהיא לא התייחסה לפניות ולטענות בנושא זה והתעלמה מהן. גם היבט זה מעיד על היעדר מהימנות טענות הנתבע.

24. סיכומה של סוגיית החשמל, התובע מסר עדות מפורטת אשר עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 3(ד) לחוזה המכר, ואני מקבלת אותה ככנה ומהימנה. גרסת הנתבע היא בניגוד להצהרתו בהסכם המכר ולא מהימנה. אי לכך, אני קובעת כי בכל הנוגע לתקינות מערכת החשמל בדירה, הנתבע לא ביצע כלפי התובעים את הגילוי הנאות המתבקש ולכן, הפר את הסכם המכר. בהתאם לסעיף 17 להסכם המכר, הפרת סעיף 3(ד) היא הפרה יסודית של ההסכם.

ב(2) ליקוי רטיבות

25. התובעים טענו כי לאחר קבלת החזקה בדירה, התברר להם כי קיימת נזילה קבועה מחדר הרחצה של דירת השכן בקומה מעל דירתם. לטענתם, הנתבע הסתיר מהם קודם לרכישת הדירה ובהסכם המכר ליקוי זה אשר היה ידוע לו. לטענת התובעים, עלות הטיפול בנזקי הליקוי היא 10,400 ש"ח. (סעיף 6 לתצהיר התובע).

26. הנתבע טען כי בזמן מכירת הדירה לא הייתה בה נזילה, ולא הייתה כל רטיבות בעת הצגתה לתובעים. (סעיף 13 לתצהיר הנתבע). הנתבע אישר כי באפריל 2015, כחודשיים לפני מועד חתימת הסכם המכר, הוא ראה סימני רטיבות במקלחת שנבעו מדירת השכן, מר דוד אלימלך. לדבריו, בעקבות פנייתו לשכן בוצעה בדיקה מטעם המבטחת של השכן, בה נמצא חוסר איטום באגנית שטופל אצלו מיידית. לטענתו, הבעיה נפתרה ולא חזרה על עצמה. (סעיף 13 לתצהיר הנתבע).

27. השכן, מר אלימלך, אשר העיד מטעם הנתבע, העיד שכארבעה חודשים לפני מכירת הדירה התגלתה חדירת מים מדירתו לדירת התובעים, שבעקבותיה הנתבע פנה אליו ומר אלימלך הזמין את חברת הביטוח. מר אלימלך העיד שבבדיקת בעל המקצוע מטעם חברת הביטוח נאמר שפריצת המים היא מהריצוף, עשו רובה אבל זה לא עזר. עוד העיד שהוא הזמין בשנית את בעלי המקצוע מטעם חברת הביטוח והם לא מצאו נזילה. לדבריו, בהמשך הוא עצמו גילה נזילה מצינור ניאגרה והוא החליף את הצינור. מר אלימלך מסר עוד שהוא אמר לתובע שהרטיבות נובעת מהשירותים וכי הוא לא משתמש בהם יותר כך שהבעיה לא תקרה שוב. כן אמר שאף סגר את השיבר הראשי כמה פעמים. עם זאת, העיד שאחרי שהיו ביקורות חברת הביטוח השתמש בשירותים ואחרי התיקון של בעל המקצוע מטעם חברת הביטוח הנזילה חזרה על עצמה. בעלי המקצוע מטעם חברת הביטוח הגיעו למקום, אפוא, פעמיים, פעם אחת לפני מכר הדירה, ופעם שניה לאחר מכר הדירה. (פרוט' עמ' 16 ש' 15-18, עמ' 17 ש' 34. עמ' 17 ש' 30-32. פרוט' עמ' 18 ש' 5-18).

28. מטעם התובעים הוגש תצהיר מאת מר נתן רדעי, אשר ביצע את עבודות השיפוץ בדירת התובעים לאחר רכישתה. לדבריו, הוא שיפץ, בין השאר, את חדר האמבטיה ברמה גבוהה ובמסגרת העבודות בוצעו החלפת קרמיקה; אינסטלציה, אמבטיה, צבע וכיו"ב. לדבריו, כשביצע את השיפוץ לא היו סימני רטיבות. לדבריו, לאחר סיום העבודה, בחודש דצמבר לערך, נקרא על ידי התובע לבדוק סימני רטיבות בתקרת חדר האמבטיה. מר רדעי זיהה מיד שהרטיבות נובעת ממקלחת השכן למעלה, התובע יידע את השכן, זה ירד לראות והסכים שליקוי הרטיבות נובע מדירתו.

29. לדברי מר רדעי, נזילת המים פגעה, בין היתר, בהנמכת תקרת הגבס, בקונסטרוקציה המחזיקה אותה ובמערכת התאורה. מר רדעי הגיש הצעת מחיר מיום 20.12.2016 על סך 10,400 ש"ח לטיפול ברטיבות והשלכותיה. בהצעה פורטו עבודות פרוק תקרת גבס מקלחת הורים כולל מנורות וונטה וניצבים חלודים, איוורור מקום רטיבות, קילוף טיח ועובש קיר משותף, הרכבת גבס חדש, שפכטל, צבע והרכבת מנורות וונטה.

30. בראיות התביעה הוגש דוח ביצוע/הזמנת שירות מאת פמי פרימיום מיום 16.4.2015, בו תועדה הבדיקה בדירת מר אלימלך. בדוח צוינו חדירת מים סביב אגנית מקלחת הורים וחוסר איטום. (נספח ז' לתצהיר התובע). על פי הדוח, אפוא, אירוע זה של חדירת המים היה פחות מחודש וחצי לפני חתימת הסכם המכר.

31. במסגרת הגילוי הנאות המתבקש מהנתבע ביחס למצבה הפיזי של הדירה וביחס לפגמים נסתרים, היה על הנתבע לגלות לתובעים באופן יזום ומפורט את אירוע חדירת המים לדירה מאפריל 2015. זאת הן לאור סמיכות האירוע למועד חתימת הסכם המכר ובוודאי למשא ומתן שנוהל בין הצדדים, והן בשים לב לאפשרות שפריצת המים מדירת השכן תחזור על עצמה אם איתור מקור הליקוי או תיקון הליקוי לא נעשו כנדרש. כל שהיה על הנתבע לעשות הוא להניח לפני התובעים מידע מהותי זה . בכך היה יוצא ידי חובת הגילוי הנאות. התובעים מצדם היו חופשיים לפעול על פי שיקול דעתם במהלך המשא ומתן עם מידע זה שהיה מונח לפניהם, אך אי הגילוי שלל מהם את היכולת להפעיל שיקול דעת כאמור. אי לכך, גם בסוגיה זו מדובר בהפרת ההסכם מטעם התובע אם ביחס להצהרתו בדבר היעדר פגמים ואם ביחס להצהרתו שלא ידוע לו על פגמים נסתרים.

ב(3) תניית פטור חוזית

32. לטענת הנתבע, בהתחייבויותיהם בסעיף 4 להסכם המכר, התובעים לקחו על עצמם לבדוק את המקרקעין מכל בחינה. הם גם ערכו בדיקות בפועל וויתרו על כל טענת אי התאמה בקשר למקרקעין. לכן, הם אינם רשאים להעלות טענת אי התאמה. כמפורט להלן, דין הטענה להידחות.

33. כאמור בפסקה השנייה בסעיף 4 להסכם המכר, התובעים ויתרו על טענת אי התאמה בקשר לממכר בכפוף לנכונות הצהרות המוכר (הנתבע): "הקונה מצהיר כי בכפוף לנכונות ולקיום הצהרות והתחייבויות המוכר לפי חוזה זה, אין לו ולא תהיינה לו טענות מכל מין וסוג שהוא בנוגע להצהרתו לעיל, וכי הוא מוותר על כל טענה הנוגעת למצב חדירה, למעט בקשר עם פגם ו/או אי התאמה נסתרים, קונה אותה במצבה AS IS וכאמור בסעיף 3 ד' לעיל ובלבד שתימסר לידיו במצבה ביום החתימה על חוזה זה למעט בלאי טבעי." אך הצהרות הנתבע בסעיף 3(ד), לפיהן אין בדירה ליקויי רטיבות וכן הצהרתו כי החיבור לחשמל ומערכת החשמל תקינים, מתפקדים וראויים, התבררו כלא נכונות עובדתית. לכן, אין תחולה לוויתור הנטען.

34. נוסף לאמור, חוק המכר ביטל את העיקרון שבדין האנגלי המקובל "יזהר הקונה" (emptor caveat), והתובעים היו רשאים להסתמך באופן בלעדי על תיאור המקרקעין על ידי הנתבע ועל החיובים המוסכמים בחוזה. ראו א' זמיר, חוק המכר, תשכ"ח-1968, הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז), 281: "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של ״יזהר הקונה״, ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תיאור הממכר בפי המוכר ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה הזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר. הוא הדין אם המוכר הציע לקונה לבדוק את הממכר והקונה דחה את ההצעה בתום לב, או שנענה לה אך עקב התרשלותו בבדיקה לא גילה את אי ההתאמה. אף אין חשיבות למידת רשלנותו של הקונה בענין זה." ראו גם ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס, כבוד השופט נ' סולברג, סעיף 3.

ב(4) נזק ופיצויים

ב(4)(א) פיצוי חוזי מוסכם לפי סעיף 8 להסכם המכר

35. לטענת התובעים, העדר חיבור חשמל לדירה והתחמקות הנתבע מהסדרת הליקוי מנעו מהם שימוש בדירה עד ליום 19.1.2016, הוא המועד בו התקבל אישור חברת החשמל ובוצע חיבור החשמל. לטענתם, דבר זה הוא דחייה כפויה של מועד מסירת החזקה האמתי או מניעת שימוש סביר בדירה למשך 165 ימים. נסיבות אלה, לטענת התובעים, ובכלל זה ההפרה היסודית של סעיף 3(ד) להסכם המכר, מזכות אותם בהתאם לסעיפים 4 ו- 8 להסכם המכר בפיצוי המוסכם היומי עבור כל יום של איחור במסירה, ללא צורך בהוכחת נזק בסך של 500 ש"ח, ובסך הכול 82,500 ש"ח.

35. הפיצוי הקבוע בסעיף 8 להסכם המכר הוא בגין אי מסירת החזקה בדירה לתובעים במועד המסירה החוזי, הוא 1.8.2015. במקרה דנן, החזקה בדירה נמסרה לתובעים במועד. סמוך לאחר המסירה הם גם החלו את ביצוע עבודות השיפוץ בדירה. אין מדובר, אפוא, במצב שבו החזקה בדירה לא נמסרה.

36. התובעים טענו שהם התכוונו לבצע שיפוץ יסודי בדירה טרם יחלו לגור בה ואולם, לטענתם, הם התכוונו להכשיר את מרתף הדירה למגורים עד לתום שיפוץ הדירה. לטענתם, ניתוק זרם החשמל מהדירה מנע מהם לגור במרתף הדירה. בטענה זו של התובעים יש קושי. כאמור לעיל, בין התובע לבין בא כוחו וכן בין ב"כ התובעים לב"כ הנתבע התנהלה התכתבות אודות ניתוק הדירה מזרם החשמל. במסגרת ההתכתבות הנתבע נדרש חזור ושנה להסדיר את חיבור הדירה לזרם החשמל. בהתכתבות אין כל אזכור למניעה שייש לתובעים לגור בדירה בשל החשמל. אם אכן התובעים תכננו לגור במרתף הדירה לאחר קבלת החזקה בה, היינו מצפים שבהתכתבות הנ"ל, שהתנהלה בתקופה אוגוסט 2015 עד יוני 2016, הנתבע ובא כוחו היו מתריעים בפני ב"כ הנתבע על כך שנמנע מהתובעים ומשפחתם לגור בדירה, שכן מדובר בסוגיה מהותית ומשמעותית. אך בהתכתבות כאמור, אין אזכור למניעה כזו.

37. בנסיבות אלה, התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח את טענתם, לפי הם התכוונו לגור בדירה עם מסירת החזקה בה ובזמן ביצוע עבודות השיפוץ בה, ולכן, הם לא זכאים לפיצוי הקבוע בסעיף 8 להסכם המכר.

ב(4)(ב) הוצאות תיקון ליקוי החשמל

38. להוכחת הוצאותיהם בגין חיבור זרם החשמל לדירה התובעים הגישו קבלה וחשבונית מס של "אור כוח דורון לוי" מיום 1.11.2015 על סך 11,700 ש"ח. בחשבונית נכתב כי סך של 8,500 ש"ח הוא בגין "עבודות חשמל כלליות" וסך של 1,500 ש"ח (לא כולל מע"מ) הוא בגין "העברת בקורת חברת החשמל".

39. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעים זכאים לסך של 1,500 ש"ח בצירוף מע"מ (1,755 ש"ח).

40. באשר לסך של 8,500 ש"ח, לטענת התובעים הם זכאים גם לסך זה משם שמדובר בעבודות שנדרשו לצורך חיבור הדירה לזרם החשמל ועל מנת לעמוד בדרישות חברת החשמל. טענה זו של התובעים לא הוכחה. התובעים מסכימים שהם ביצעו עבודות חשמל שונות בדירתם במסגרת השיפוץ הכללי של הדירה. על מנת לבסס שאותם 8,500 ש"ח קשורים לעבודות ייחודיות שנדרשו לצורך חיבור הדירה לזרם החשמל ולא לעבודות השיפוץ הכללי, היה על התובעים לספק את מלוא הפרטים ביחס לעלות כלל עבודות החשמל בדירה ולבסס בעדות מומחה או חשמלאי כי העבודות הנטענות כאמור הן אכן עבודות שאינן קשורות לשיפוץ הכללי ונדרשו אך ורק למטרת חיבור הדירה לזרם החשמל. בהיעדר ראיות כאמור, הטענה לא הוכחה.

ב(4)(ג) פיצוי בגין נזקי רטיבות

41. כאמור לעיל, מר רדעי, פירט בתצהירו כי נזילת המים פגעה, בין היתר, בהנמכת תקרת הגבס, בקונסטרוקציה המחזיקה אותה ובמערכת התאורה. התובעים הגישו הצעת מחיר מיום 20.12.2016 על סך 10,400 ש"ח. הצעת המחיר היא מאת מר רדעי והיא מתייחסת לטיפול ברטיבות והשלכותיה. בהצעה פורטו עבודות פרוק תקרת גבס מקלחת הורים כולל מנורות וונטה וניצבים חלודים, איוורור מקום רטיבות, קילוף טיח ועובש קיר משותף, הרכבת גבס חדש, שפכטל, צבע והרכבת מנורות וונטה. הנתבע לא הגיש כל ראיה שייש בה כדי לסתור את תצהיר מר רדעי והצעת המחיר שנתן לתובעים. בנסיבות אלה, התובעים הוכיחו את עלויות תיקון נזקי הרטיבות כנדרש והם זכאים גם לפיצוי זה.

ב(4)(ד) נזק לא ממוני

42. מעשי הנתבע ומחדליו, מקימים לתובעים זכות גם לפיצוי עבור נזק לא ממוני.

43. כאמור, הנתבע הפר את הסכם המכר הפרה יסודית בשניים. הצהיר הצהרה שאינה אמת ביחס למערכת החשמל בדירה, לפיה מערכת החשמל תקינה וללא פגמים שעה שהדירה הייתה מנותקת מזרם החשמל וקיבלה אספקת חשמל באמצעות חיבור לא חוקי. נוסף לכך, הסתיר מהתובעים כי סמוך למשא והמתן שנוהל בין הצדדים ביחס למכירת הדירה, היה אירוע שבו חדרו מים לדירה מדירת השכן. בשני המקרים מדובר בהפרה יסודית של הסכם המכר. עסקינן בעסקת מכר מקרקעין, עסקה כלכלית משמעותית, והיה מצופה מהנתבע (המוכר) לספק גילוי מלא, שלם ורחב. באי הגילוי הנתבע פגע באוטונומיה של התובעים להפעיל שיקול דעת ביחס לליקויים הנ"ל ולשקול צעדיהם מראש מתוך מודעות לפרטים אם במהלך המשא ומתן ואם במהלך כריתת הסכם המכר.

44. נוסף לאמור, לאחר שהתברר לתובעים ליקוי החשמל בדירה הם דרשו מהנתבע להסדיר את חיבור הדירה לזרם החשמל, אך זה התעלם ממספר דרישות שהפנו אליו למרות שהיה מצופה ממנו לפעול באופן מיידי לחיבור הדירה לזרם החשמל. לאחר שנואשו מהנתבע טיפלו בעצמם בחיבור הדירה לזרם החשמל, למרות שהנתבע הוא שהיה אחראי לכך. בכלל זה דאגו לאיש מקצוע מטעמם שיטפל בכל הנדרש ואף נשאו בהוצאה הכספית הנדרשת מכיסם.

45. כשביקשו מהנתבע להשיב להם את ההוצאה, דחה את ההשבה חזור ושנה. התובע העיד שהוא יצר קשר מספר פעמים עם הנתבע כדי שהנתבע יבוא לשלם לו את עלות ביקורת חברת החשמל. ראו עדותו בפרוט' עמ' 11 ש' 24-32: "...הוא אמר כמה פעמים שהוא יגיע לביתי וישלם עבור חיבור החשמל. זכור לי פעמיים שקבענו ביום מסוים, יום שישי והוא אמר שהוא יגיע לבית שלי. ביום שישי הראשון שקבענו חיכיתי לו בבית והוא לא הגיע, לא קיבלתי ממנו שום שיחת טלפון שאולי הוא מתעכב ואולי קרה משהו. ביום שישי השני שקבענו הייתי במרחק מה מהבית וחיכיתי לטלפון שלו כדי שאוכל לקחת ממנו כסף, לא הייתה שום שיחה ממנו. שבוע אחרי דיברתי איתו ושאלתי למה הוא לא בא והוא השיב שהייתה סיבה שהוא לא יכול היה להגיע. אם הוא רצה לשלם את הכסף הוא יכול היה להשאיר את השיק אצל השכן וזה לא נאמר לי בשום שלב. אם היה רוצה לשלם את הכסף היה אומר לי שהוא בא פעם אחת ואם אני רוצה שאני אבוא אליו לראשון לציון לקחת את השיק, הוא לא אמר את זה אף פעם, הוא אמר שהוא יבוא."

46. הנתבע טען כי הוא הגיע אל התובעים פעמיים על מנת להחזיר להם את סכום בקורת החשמל, ולמרות תיאום מראש התובע לא היה במקום. מעבר לכך שאני מעדיפה את גרסת התובע שהייתה מפורטת ועוררה אמון, טענת הנתבע על פניה לא מהימנה. הנתבע לא טרח להשיב לתובעים את הכספים בסמוך לדרישה וגם לא לאחר מכן במשך למעלה מ- 5 שנים כאשר יכל לעשות זאת בנקל באמצעות באת כוחו שייצגה אותו לאורך כל הדרך. באשר לעדות בתו של הנתבע, שהובאה על מנת לתמוך בטענות הנתבע, נמצא שלא ניתן לסמוך על עדותה. ראו למשל טענתה בעדותה שלפני מכירתה הדירה הייתה ריקה ואביה גר אצלה. זאת כאשר התובע עצמו העיד שהוא גר בדירה עד מכירתה במשך כחצי שנה (פרוט' עמ' 19 ש' 2, 13-18, 21-22, עמ' 23 ש' 13-14).

47. בנסיבות כאמור לעיל, הפיצוי לתובעים עבור הנזק הלא ממוני שנגרם להם לרבות בגין עוגמת הנפש, הטרחה, בזבוז הזמן ואי הנוחות, יועמד על 25,000 ש"ח.

ג. סוף דבר

48. הנתבעים זכאים לפיצויים כדלקמן:

א. 1,755 ש"ח עבור הוצאות חיבור הדירה לזרם החשמל.

ב. 10,400 ש"ח עבור עלויות תיקון נזקי הרטיבות בדירה.

ג. 25,000 ש"ח עבור נזק לא ממוני.

49. בהתאם, הנתבע ישלם לתובעים כדלקמן:

א. 38,910 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה.

ב. אגרת בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומה.

ג. שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ש"ח.

המזכירות תמציא את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ' שבט תשפ"א, 02 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.