לפניי שתי תביעות שאוחדו (החלטת בית המשפט מיום 12.11.17), האחת תביעת נציגות הבית המשותף בדרך שלמה 43, תל אביב (להלן: "הנציגות"), נגד 'אייץ'.בי.אייץ' – אחזקות ונכסים בע"מ (להלן: "חברת הניהול", ת.א. 24127-02-17, להלן: "תביעת הנציגות"). השנייה תביעת חברת הניהול ומנהלה דוד אביטן (להלן: "אביטן", נספח 26 לתצהיר אביטן) ותביעת דוד אביטן שיווק בע"מ (להלן: "חב' השיווק", נספח 27 לתצהירו) נגד הנציגות והנציגים שנבחרו במועדים הרלוונטיים לתביעה: ג'ורג' אברהם פריינטה (להלן: "פריינטה") וחזי חננאל (להלן: חננאל", ת.א 7733-06-17, להלן: "תביעת חברת הניהול").

רקע

1. הנציגות של 6 בנייני מגורים (261 דירות ואזורי מסחר) הידועים בשם 'רביעיית פלורנטין' (להלן: "הפרויקט") התקשרה בנובמבר 2014 עם חב' הניהול בהסכם למתן שירותי ניהול (להלן: "ההסכם", נספח 1 לתצהיר אביטן, סע' 7 לתצהיר עומר קמחי, להלן: "קמחי" חבר הנציגות). ההסכם איננו חתום, אך אין מחלוקת שהוא נכרת ותוקפו למשך 36 חודשים מנובמבר 2014 עד נובמבר 2017 (סעיף 7.1).

2. על פי סעיף 3 להסכם חב' הניהול קיבלה על עצמה את כל הניהול והביצוע הבלעדיים של השירותים בפרויקט, המפורטים בסעיף 4 להסכם וכוללים בין היתר שירותי ניקיון, לרבות אחזקה שוטפת של השטחים המשותפים, המערכות ומתקניהם, מעליות ומזגנים בלובי, תחזוקת גנרטורים, התקנת מצלמות אבטחה לשם פיקוח על הנעשה בלובי הכניסה, העסקת שומר אחד עבור ששת הבניינים ונוכחות איש תחזוקה מטעמה בשטחים אלה. על פי סעיף 16 להסכם, חב' הניהול תדאג גם לפוליסות ביטוח מתאימות ועל פי סעיף 6.1 להסכם, כל דייר התחייב לשאת בחלקו היחסי בהוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים כפי שיידרש על ידי חב' הניהול.

3. דמי הניהול הוגדרו בסעיף 6.3 להסכם הקובע: "כל בעל דירה ישלם את חלקו בהוצאות הניהול לפי שטח הדירה כולל הצמדותיה (כאשר שטח הדירה יחושב כשהוא כולל את קירות הדירה) וזאת ביחס לסכום כלל שטחי הבניינים ובתוספת שיעור של 15% ובתוספת מע"מ".

4. ביום 2.8.2016 הנציגות שלחה מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים במסגרתו טענה להפרה של ההסכם ודרשה להשיב לה כספים שלשיטתה שולמו ביתר. המכתב נענה על ידי חב' הניהול ביום 16.8.2016 ובעקבות כך הנציגות שלחה מכתב נוסף ביום 16.2.2017 ושוב ב 19.2.2017, בו הודיעה על הפרת ההסכם וביטולו. חב' הניהול דחתה את הטעמים העומדים בבסיס הודעת הביטול בתשובתה מיום 20.2.2017 (נספח 23 לתצהיר אביטן).

תביעת הנציגות

5. על פי האמור בתביעת הנציגות, חב' הניהול התקשרה עם הנציגות בהסכם אחיד על פי חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן: "חוק החוזים האחידים"), היות והוא מעניק (בין היתר סע' 3.3) לחב' הניהול שיקול דעת בלעדי בכל הנוגע לאופן ביצוע שירותי הניהול וקביעת עלויותיהם, תוך הגבלת חופש הבחירה של בעלי הדירות בבחירת ספקי השירות, ותוך מתן שליטה בלעדית בכל הנוגע להוצאות ניהול ותפעול הפרויקט. בכל מקרה חב' הניהול הפרה באופן יסודי את ההסכם בכך שלמרות התחייבותה, לא סופקו שירותי ניקיון ותחזוקה בסיסיים ונמצאו ליקויים שונים בפרויקט. חב' הניהול גם הכבירה בחוסר תום לב ושלא כדין הוצאות קבועות בשל התמריץ המובנה להגדיל את הוצאותיה, ואף לא דיווחה בניגוד להסכם על הוצאות שוטפות לרבות הצגת חשבונות. נוכח הפרה יסודית של ההסכם, הנציגות דרשה החזר כספי בסך כולל של 1,253,060 ₪ בגין הוצאות ששולמו ביתר: 155,800 ₪ - שכירות משרד תיווך, 9,450 ₪ - הוצאות משרד, 436,509 ₪ - שכר מנהל אחזקה, 405,000 ₪ - הוצאות גביה/מזכירות/הנהלת חשבונות, 216,666 ₪ - חיוב עודף בגין מע"מ, ו- 29,635 ₪ - בגין שיפוץ חדר השומר (סע' 84 לכתב התביעה).

6. במסגרת כתב ההגנה שחב' הניהול הגישה הודגש שהנציגות היא זו שהפרה באופן יסודי את ההסכם כאשר הודיעה ביום 16.2.2017 על ביטולו החד צדדי. הנציגות, בניגוד לאמור בהסכם, סירבה להגדיל את דמי הניהול ל 100% לאחר השנה הראשונה (סע' 8) ואף סירבה לשלם עלויות תיקונים, הוצאות חשמל חריגות ועלויות נוספות שאינן באחריות חב' הניהול. רק כאשר הנציגות נוכחה שחב' הניהול עומדת על החזר כספים ששילמה מכיסה, הודיעה באופן חד צדדי על ביטולו.

7. לגוף העניין נטען שלמרות שחב' הניהול הקדישה את מלוא זמנה ומרצה לטובת הדיירים, היא מצאה את עצמה מתפקדת במשך תקופה ארוכה במתחם שהוא "אתר בנייה" וכפועל יוצא מכך נדרשה לתת שירותי תחזוקה ופיקוח באופן החורג מהתחייבותה בהסכם. חב' הניהול הכחישה שמדובר בהסכם אחיד, הדגישה שפעלה בהתאם להסכם ועל פי המנגנון הקבוע "cost plus" (סע' 2.6) - שהוא מנגנון ידוע ומוכר בענף שירותי הניהול, תוך מקסום תועלתם של בעלי הדירות, ולאחר שערכה בדיקה מקיפה בטרם התקשרותה עם כל ספק תוך בחירת נותן השירותים הטוב ביותר. זאת ועוד; במשך כל תקופת פעילותה נשלחו דוחות בדבר הוצאות והכנסות בקשר לתפעול הפרויקט, ואף ניתן קלסר המכיל אסמכתאות בעניין זה. בנוסף לכל האמור לעיל, נטען שמעולם לא חוייבו דמי ניהול ביחס לדירות שלא אוכלסו, והיא אף לא גבתה מע"מ כפול.

8. הנציגות גם הגישה כתב תשובה בו בעיקר הדגישה שהפרשנות המוצעת על ידי חב' הניהול לעניין הוצאות הניהול היא אבסורדית, שכן הדבר מאפשר לה להעמיס הוצאות כראות עיניה וללא הגבלה ובכלל זה להעסיק עובדים בכל שכר שהיא תמצא לנכון, על חשבון דיירי הפרויקט.

תביעת חב' הניהול

9. על פי האמור בתביעת חב' הניהול, חב' השיווק ואביטן, הנציגות ביטלה שלא כדין ובאופן חד צדדי את ההסכם וכפועל יוצא מכך נגרמו לה ההפסדים הבאים: 14,450 ₪ בשנת 2014 היות ולא התקבלו אצלה מלוא דמי הניהול שהגיעו לה מכלל בעלי הדירות בפרויקט, הפסד בסך 316,184 ₪ לשנת 2015 הנובע מהעובדה שבעלי הדירות סירבו לשלם בגין הוצאות שונות (כמו שיפוץ חדר שומר, התקנת מצלמות במתחם והוצאות חריגות שחב' הניהול נדרשה להוציא), הפסד בסך 182,930 ₪ לשנת 2016 המהווה את ההפרש שבין 80% ל 100% בגין הוצאות ניהול החל מהשנה השנייה (סע' 6.5 להסכם) והפסד בסך 6,406 ₪ בגין שנת 2017 עבור חודשים ינואר-פברואר שאף הוא מהווה את ההפרש בין 80% ל-100% מהוצאות הניהול שבעלי הדירות התחייבו לשלם החל מהשנה השנייה (סע' 73 לכתב התביעה). בנוסף נתבע סך של 25,903 ₪, שהוא ההפרש בין תשלום עבור דמי השכירות בגין היחידה שהושכרה (40%) לבין התשלום שהיה אמור להיות משולם על פי ההסכם (60%), אובדן רווחים צפויים עד סוף תקופת ההתקשרות כפועל יוצא של ביטול ההסכם בסך 138,297 ₪ (על פי מכפלה של דמי הניהול החודשיים הממוצעים לשנת 2016), סך של 88,366 ₪ בגין יתרת שכר דירה בגין היחידה שהושכרה לצורכי ניהול משרד עד תום תקופת ההסכם – ספטמבר 2017 סכום שמהווה 60% בהתאם להתחייבות בעלי הדירות על פי ההסכם, תשלום בגין הודעה מוקדמת לעובדים בסך 27,995 ₪, סך 17,528 ₪ בגין תשלום שכר שנאלצה לשלם לעובדת בגין פיטוריה והפסד הכנסות לחב' השיווק בסך 2,740,395 ₪. בנוסף לכל האמור לעיל חב' הניהול גם תבעה מהנתבעים ביחד ולחוד סך של 200,000 ₪ בגין פרסום לשון הרע כלפי אביטן (סע' 73 לכתב התביעה). התביעה הועמדה לצרכי אגרה על סך 1,700,000 ₪.

10. הנציגות טענה שמדובר בתביעת סרק טקטית, חסרת בסיס, המהווה שימוש לרעה בהליכי בית משפט. ביטול ההסכם נעשה כדין וכמוצא אחרון בעקבות הפרה יסודית של ההסכם ולאחר חילופי מכתבים בעניין זה. ככל שנגרמו לחב' הניהול הוצאות בלתי מתוכננות במסגרת ניהול הפרויקט, הסיבה היחידה לכך הוא חוסר הידע והניסיון שלה. בנוסף נטען שיש לדחות את התביעה האישית כלפי פריינטה וחננאל. כתב התביעה המייחס להם לשון הרע חסר פירוט עובדתי מינימלי, הדברים שנאמרו במסגרת אספת דיירים אינם מהווים לשון הרע כהגדרתו בסעיף 1 לחוק איסור לשון הרע תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק איסור לשון הרע"), ובכל מקרה חלה עליהם ההגנה הקבועה בסעיף 15(3) לחוק איסור לשון הרע.

דיון

11. חב' הניהול התייחסה בסיכומיה לטענות הנציגות שהיא גבתה פעמיים מע"מ, שהיא חייבה את הדיירים גם בחלק היחסי של הדירות הריקות שטרם נמסרו, ביחס להשבת סכום עבור שיפוץ חדר השומר והוצאות משרד. טענות אלה הופרכו במסגרת עדותו הראשית של אביטן (סע' 23-29 לתצהירו), ובכל מקרה נזנחו בסיכומי הנציגות ועל כן אין מקום להידרש להן (ע"א 172/89 סלע חברה לביטוח בע"מ נ' סולל בונה בע"מ מיום 1.2.93 פורסם בנבו; ע"א 7919/11 ‏חברת מעדני הצפון בע"מ נ' יהודה גואטה מיום 16.6.13 פורסם בנבו).

12. אני גם דוחה את הטענה שבחוזה אחיד עסקינן. הנציגות לא הוכיחה שמתקיימות החזקות בסע' 3,4 לחוזה החוזים האחידים ולא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח שמדובר בחוזה אחיד עם תנאים (רע"א 5860/16‏ ‏ ‏Facebook Inc‏ נ' אוהד בן חמו, מיום 31.5.18 פורסם בנבו).

ביטול ההסכם מחמת הפרתו

כללי

13. לשיטת הנציגות היא היתה רשאית לבטל את ההסכם בשל הפרתו היסודית ומשכך חב' הניהול חייבת להשיב לה את מה שקיבלה על פיו (סע' 7(א) וסע' 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "החוק")).

ליקויים

14. על פי סע' 7.1 להסכם, הדיירים לא יהיו רשאים להפסיק את ההתקשרות עם חב' הניהול לפני תום התקופה המפורטת בסע' זה (36 חודשים ממועד תחילת ההסכם), אלא רק במקרה חריג ביותר שבו חב' הניהול לא תספק באופן רציף וסדיר את השירותים לפי הסכם זה. פריינטה העיד על מקרה בודד של תחזוקה לקויה של מרזבים, דלת כניסה שנשברה, לרבות זכוכית במעלית והזנחה של ניקיון השטחים המשותפים (נספחים 3-6 לתצהירו), אך אישר במסגרת חקירתו הנגדית שבזמן חתימת ההסכם לא נמסרו כל הדירות בבניין, נותרו עבודות תשתית, לרבות השלמת עבודות חוץ, דבר אשר גרם לתנועה רבה של בעלי מקצוע בבניין. פריינטה גם אישר שהלכלוך הנראה בנספח 6 לתצהירו הוא לכלוך של כלבים ושל אנשים שזרקו לכלוך, בין היתר במעלית וכי לדיירים יש תרומה למצב שנוצר (פרוט' מיום 13.4.2021 עמ' 22 ש' 8-30, עמ' 23). עדותו של פריינטה מתיישבת עם עדות אביטן (סע' 37-38 לתצהירו) לפיה חב' הניהול קיבלה לידיה את ניהול הבניינים בשלבי בנייה ובמשך תקופה ארוכה הפרויקט נותר בבחינת אתר בנייה, וככזה כמות הלכלוך והפסולת שהושלכה במתחם הייתה גדולה לאין שיעור מתחום הסביר. ביחס לניקיון השטחים המשותפים של הפרויקט חב' הניהול העסיקה חב' ניקיון לפי תקציב. במתחם יש מספר אנשי ניקיון והתמונות אשר צורפו אינן משקפות את המצב הקיים בפרויקט. בכל הקשור לניקיון המרזבים, כפי שהובהר לבעלי הדירות מספר רב של פעמים, התרחשותן של הנזילות בפרויקט לא הייתה תוצאה של היעדר תחזוקה, אלא של ליקויי בנייה ועל כן גם היזם נשא בעלות שאיבתם. דלת הכניסה לבניין 4 תוקנה והוחלפה על חשבונה לפנים משורת הדין, למרות שהיא נשברה בשל ליקויי בתכנון על ידי הצבת כיוון פתיחה הפוך - דבר שגרם להתנפצותה במקרה של רוחות חזקות. לאחר החלפת הדלת חב' הניהול הודיעה שיש לפנות ליזם האחראי לליקוי בהתקנה. אביטן לא נשאל ולו שאלה בעניין זה במסגרת חקירתו הנגדית.

15. אין בעדות היחידה של פריינטה, במסמכים ובתמונות שצירף כדי לקבוע שהתקיימו התנאים לביטול ההסכם בשל אי אספקת שירותים באופן רציף וסדיר, ובפרט נוכח עדותו הנגדית של אביטן. על כן אני דוחה את טענת הנציגות שיש בליקויים המפורטים כדי להוות הפרה יסודית של ההסכם.

הוצאות הניהול – שכר העובדים

16. סע' 6.3 להסכם קובע: "כל בעל דירה ישלם את חלקו בהוצאות הניהול לפי שטח הדירה כולל הצמדותיה ... וזאת ביחס לסכום כלל שטחי הבניינים ובתוספת שיעור של 15% ובתוספת מע"מ". סע' 2.5 להסכם קובע "שירותי הניהול או השירותים – שירותי ניהול הפעלה, תיקון, אחזקה, בדק, ניקיון, תאורה, שמירה, ביטוח השטחים המשותפים והמערכות שבהן, פינוי אשפה, וכן כל פעולה אחרת הנדרשת לצורך אחזקה תקינה של השטחים המשותפים והמתקנים בבניינים בהיקף שייקבע מעת לעת על פי הצורך על ידי חב' הניהול".

סע' 2.6 קובע: "ההוצאות- הוצאות בגין מתן שירותי הניהול בשטחים המשותפים הכוללים בין היתר הוצאות הכרוכות בטיפול, בהפעלה ובאחזקה של השטחים המשותפים ושל המערכות המשותפות לרבות הוצאות חשמל, הוצאות מיסים, אגרות והיטלים עירוניים וממשלתיים אשר חלים ו/או יחולו על השטחים המשותפים ועל המערכות המשותפות והשימוש בהן, הוצאות בגין רכישת ציוד, חומרים המשמשים למתן שירותי הניהול, הוצאות שמירה, הוצאות קיום ותפעול חב' הניהול, הוצאות ביטוח, הוצאות ושכר עובדים ויועצים, כמו הוצאות ביטוח, הוצאות עו"ד ורו"ח. למען הסר ספק, ההוצאות אינן כוללות תחזוקה של שטחי הגינות והדק בין הבניינים אשר עלותם חלה על בעלי הזכויות של החלק המסחרי בפרויקט".

17. לשיטת הנציגות, הפרת ההסכם התבטאה ב"ניפוח" הוצאות השכר של עובדי חב' הניהול והשתתן על הדיירים. טענה זו נסמכת על חוות דעתו של רו"ח פסי יעקב (להלן: "פסי", להלן: "חוות הדעת"-ת/2), המתייחסת למנגנון חישוב דמי הניהול ("פלוס 15%"). לשיטת פסי, המנגנון הקבוע בסע' 6.3 להסכם יוצר ניגוד עניינים מובנה בין תפקידה של חב' הניהול לניהול יעיל מיטבי וחסכוני של הפרויקט, לבין האינטרס שלה שהוצאות הניהול תהיינה גבוהות ככל הניתן, שכן מהן נגזרת התמורה המגיעה לה. על כן, ונוכח המסמכים שהוצגו לעיונו, לא היה מקום להשית על הדיירים את עלות השכר של מנהל האחזקה כחלק מהוצאות הניהול, והדיירים חויבו ביתר בסך 492,694 ₪ בתוספות מע"מ (סע' 20-23 לחוות הדעת). לאותה מסקנה פסי הגיע גם ביחס להשתת עלות שכרה של מנהלת החשבונות סנדרין הייק (להלן: "הייק") כחלק מהוצאות הניהול על הדיירים. בכל מקרה מדובר בשכר מופרז, חב' הניהול הייתה רשאית להשית על הדיירים עלות שירותי הנהלת חשבונות לכל היותר בסך 5,000 ₪ לחודש, בתוספת מע"מ, ובגין התקופה שמדצמבר 2014 עד מרץ 2017 – 188,370 ₪ (סכום הכולל תוספת 15% ומע"מ), ועל כן עליה להשיב לדיירים 520,672 ₪ (כולל מע"מ; סע' 49-56 לחוות הדעת). מנגד, מטעם חב' הניהול הוגשה חוות דעתו של רו"ח ויקטור בר (להלן: "בר", נ/2). בפתיח לחוות דעתו בר ציין שהוא סמך, בין היתר, על מאזני בוחן, כרטסות, תחשיבים ודוחות של חב' הניהול, לרבות דוחות מבוקרים של רו"ח עמית חלפון (להלן: "חלפון"). אקדים ואומר שהנציגות, שחוות הדעת הייתה מונחת לפניה, הסתפקה בחקירתו הנגדית של בר, לא העלתה בזמן אמת כל טענה ביחס לנתונים המספריים המופיעים בדוחות של חלפון, ואף לא ביקשה לזמנו. טענות ביחס לנתונים המספריים (סע' 52 לסיכומי הנציגות ביחס לתביעת חב' הניהול) עולות לראשונה בסיכומים ועל כן דינם להידחות (ע"א 2080/12 עו"ד משה גל-אור (גלר) נ' גיבור ספורט אחזקות בע"מ, מיום 13.2.13 פורסם בנבו). בכל מקרה, לשיטת בר מנגנון החישוב "cost plus" מקובל בענפים רבים, והנתונים המספריים המופיעים בחוות דעתו של פסי אינם מדויקים ביחס לעלות שכרם של מנהל האחזקה, הייק והעובדת בת שבע בן הרוש (להלן: "בן הרוש"), (סע' 3.ב, סע' 3.ד וסע' 3.ה לחוות הדעת).

18. עיקרון פרשנות ראשון במעלה בדיני חוזים הוא שלצורך התחקות אחר כוונת הצדדים יש לפרש חוזה מתוכו ומתכנו, וככל שלשון החוזה ברורה וחד משמעית, יש לתת לה את הבכורה להליך הפרשני (ע"א 87/15 נורדן נ' גרניברג מיום 16.10.17 סע' 12 והאסמכתאות שם, פורסם בנבו). בענייננו, סע' 6.3, 2.5, 2.6, הינם סעיפים ברורים, בהירים וחד משמעיים. סע' 6.3 קובע את שיטת חישוב דמי הניהול, וסע' 2.5,2.6 מגדירים מהם שירותי הניהול ומה נכלל במסגרת הוצאות הניהול. עדות אביטן מתיישבת עם הוראות ההסכם, ובהעדר ראיה מטעם מי מחברי הנציגות בדבר כוונה אחרת, לא ראיתי סיבה שלא לאמץ הוראות אלה ככתבן וכלשונן. פרשנותו האישית של פסי בחוות דעתו מנוגדת להסכם ואין מקום להעדיפה על הוראותיו. אוסיף גם שחזקה היא שחברי הנציגות קראו את ההסכם, הבינו את תוכנו וחתמו עליו בהסכמה מלאה (ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד מיום 17.12.03 פורסם בנבו; ע"א 1691/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' רחל צוברי מיום 15.12.15 פורסם בנבו; פרוט' מיום 23.6.2021 עמ' 26 ש' 11-24).

19. מכאן שאני דוחה את הדרישה להשיב את עלות שכרו של מנהל האחזקה, המעוגן בסע' 4.8 להסכם. מדובר בפרויקט הכולל 6 בנייני מגורים המכיל 261 דירות ועל כן נדרשה נוכחות מסיבית של מנהל האחזקה. כך גם ביחס לשכרה של הייק, אשר העידה, ועדותה נתמכה גם בעדות אביטן, שלא מדובר בהנהלת חשבונות סטנדרטית, אלא במכלול שירותים הכולל פגישות, הצעות שונות מול נותני שירותים לרבות ניהול מו"מ עימם, בדיקת חשבוניות של נותני שירותים, העברת כספים לספקים, תרגום לשפה הצרפתית עבור חלק מהדיירים, וכו' (סע' 20 לתצהירו, וסע' 4 לתצהירה). אני דוחה את קביעתו של פסי שניתן להסתפק בשכר של 5,000 ₪ - המהווה פחות משכר מינימום. בשני המקרים חב' הניהול פעלה בהתאם להסכם והיות ולא הוכח שמדובר בשכר מופרך ומופרז באופן יחסי לעבודה שבוצעה, אני דוחה את דרישת הנציגות להשיב להם את השכר. אני גם מאמצת את קביעתו של בר ביחס לשכרה של בן הרוש. השכר התקבל בגין התקופה שבין מאי-נובמבר 2015 מחב' הניהול והנציגות חויבה בשכרה רק בגין תקופה זו (סע' 3ה. לחוות דעתו).

הוצאות ניהול השכרת משרד

20. על פי סע' 9 להסכם "חב' הניהול תשכור יחידה בקומת הקרקע... במסגרת ההוצאות כהגדרתן בהסכם זה ייכלל שיעור של 60% מדמי השכירות החודשיים בגין היחידה הנ"ל וכן שיעור של 60% מעלויות אחזקת היחידה האמורה וזאת לפי החלק היחסי של השירותים אשר ניתנו לדיירים מהיחידה".

21. חברי הנציגות הסתייעו גם בעניין זה בחוות דעתו של פסי, לפיה פרשנות הסעיף מובילה למסקנה שיש לבצע שתי הפחתות: האחת הפחתה של 40% מדמי השכירות שחב' הניהול תשלם עבור היחידה, והשנייה, מתוך היתרה של 60% הדיירים יחוייבו רק בהתאם לחלק היחסי של שירותי הניהול שיינתנו להם מהיחידה של המשרד, לפי שיעור השימוש שייעשה ממנה לצורך מתן שירותי ניהול. פסי ערך השוואה של הכנסות של חב' הניהול אל מול הכנסות חב' התיווך העושה שימוש באותו משרד, ובהתאם לכך חישב את החלק היחסי של חב' הניהול מסכום ההכנסות של שתי החברות (סע' 43 לחוות הדעת). בהמשך, חישב את דמי השכירות שניתן היה לחייב את הדיירים בהתאם לחלק היחסי של חב' הניהול ואת התוצאה הכפיל ב 60%. בהתאם לחישוב זה בשנת 2015 החלק בהכנסות המשותפות היה 23.41%, והיה מקום לחייב מתוך השכירות הכוללת של 132,929 ₪ רק ב 23.41% שהם 31,120 ₪ ומתוך סכום זה יש לחלץ 60% שהם 18,672 ₪. באותו אופן בשנת 2016 ניתן היה לחייב ב 38,230 ₪, וב- 2017 ב 6,407 ₪, חיבור סכומים אלה מוביל לתוצאה שעלות השכירות היתה צריכה להיות 63,379 ₪, והיות ובפועל חב' הניהול השיתה על הדיירים סכומים גבוהים יותר בסך 231,273 ₪ יש להפחית את הסכום הנכון כך שבפועל יש להשיב 225,995 ₪ (כולל מע"מ, סע' 45-48 לחוות דעתו).

22. בר חלק על פסי גם בעניין זה. לשיטתו אין רלוונטיות להכנסות שהופקו על ידי חב' התיווך ביחס להכנסות שהפיקה חב' הניהול, והשוואת הכנסות לצורך החישוב איננה נכונה. קריאת הסעיף כפשוטו מובילה למסקנה שיש לגזור 60% מעלות השכרת המשרדים לרבות דמי ניהול, חשמל מים וארנונה. על פי הנתונים ולפנים משורת הדין חב' הניהול גבתה רק 40% בממוצע בין השנים 2015 לינואר עד מרץ 2017 מתוך עלויות המשרד (סע' 3.ג לחוות דעתו).

23. היות והיה ידוע ומוסכם שחב' הניהול מפעילה במושכר גם פעילות נוספת (כמו חב' תיווך),חב' הניהול הסכימה להפחית את דמי השכירות בהם יחויבו הדיירים. האמור לעיל מתיישב עם ההיגיון הכלכלי והמסחרי אותו ראו הצדדים לנגד עיניהם (ע"א 8427/12 יעקובסון נ' ויגדור, מיום 22.12.14 פורסם בנבו; ע"א 4051/15 טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ נ' Proneuron Biotechnologies INS מיום 15.1.20 פורסם בנבו). הסעיף אומנם מנוסח באופן שאינו ברור דיו, אלא שבהיעדר ראיה כלשהי מטעם הנציגות ביחס לכוונת הצדדים, יש לדחות את פרשנותו של פסי, הן לעניין ביצוע 2 ההפחתות, והן באשר להנחת העבודה לפיה ההכנסות של חב' הניהול אל מול חב' השיווק מהוות אינדיקציה להיקף הפעילות של חב' הניהול. הרי מכירה של דירה מהמקום מייצרת הכנסה גבוהה ללא תלות בהיקף הפעילות שבוצעה במקום. על פי הדוחות הכספיים שצורפו לעדותו הראשית של אביטן וחוות דעתו של פסי (נספח ז1 לחוות הדעת, נספח 22 לתצהיר עדותו הראשית) חב' הניהול הפסידה כספים במהלך השנים ולפי אינדיקציה זו לא היה מקום לחייב את הדיירים בהוצאות ניהול לשנים אלה למרות שבוצעה עבודה.

24. אוסיף גם שעדותו של אביטן לעניין חישוב דמי השכירות מתיישבת עם האמור בהסכם (סע' 22 לתצהיר עדותו הראשית, נספח 3 לתצהירו), ובכל מקרה קמחי, אשר כיהן כחבר נציגות החל מאסיפת הדיירים הראשונה שנערכה באמצע 2015 ועד לסוף 2016, מעולם לא טען בשם הנציגות ששיטת החישוב אינה מתיישבת עם ההסכם. מכאן שגם בעניין זה הנציגות לא הוכיחה שחב' הניהול הפרה באופן יסודי את ההסכם, ועל כן אני דוחה את דרישתה להשיב לדיירים 155,800 ₪ (סע' 83.1 לכתב התביעה).

חובת הדיווח

25. אני גם דוחה את טענת הנציגות שדוחות שוטפים לא הומצאו בהתאם לסע' 8 להסכם. אביטן העיד שבמשך כל התקופה נשלחו דוחות ביחס לפירוט הכנסות והוצאות בקשר עם תפעול הפרויקט (נספח 11 לתצהירו) ולאחר שנציגי הדיירים ביקשו לעיין באסמכתאות נקבעה גם פגישה בנוכחות קמחי אשר קיבל קלסר מסודר המכיל את כל החשבוניות בגין הוצאות חב' הניהול במתחם. חב' הניהול העבירה לקמחי צילומי שיקים שניתנו על ידה לספקי השירות השונים והעתקים מדפי החשבון שלה (נספחים 12, 13 לתצהירו). דוח הכנסות והוצאות לשנת 2016 לא נשלח, היות והתביעה הוגשה בפברואר 2017 בטרם נערכו הדוחות. דוח לשנת 2015 נשלח על ידי הייק (נספח 6 לתצהיר אביטן; פרוט מיום 23.6.21 עמ 31 ש 30). דוחות נוספים נמסרו לקמחי באופן ידני (שם ש 30,31).

26. עדותו של אביטן לא נסתרה גם ביחס לחובת הדיווח על פי ההסכם. אביטן צירף דוח כספי של החברה שנערך על ידי חלפון לשנת 2015 (נספח 6 לתצהיר אביטן). הייק, אשר במסגרת תפקידה שיגרה את הדוח לנציגות, לא נשאלה ולו שאלה אחת בעניין זה. הנציגות, אשר ככל הנראה קיבלה גם את הדוחות המאוחרים לשנים 2016,2017 (להלן: "הדוחות", נספח 6,29,30 לתצהיר אביטן), לא כפרה בסכומים המופיעים בהם. הנציגות שגם ידעה שהדוחות צורפו לתצהירו של אביטן, לא ביקשה כאמור לזמן לחקירה את חלפון שערך אותם, ועל כן וכאמור לעיל, היא איננה יכולה לתקוף לראשונה בסיכומיה את הנתונים המופיעים בהם.

סוף דבר

27. נוכח כל האמור לעיל, הנציגות לא הוכיחה שחב' הניהול הפרה כלפיה באופן יסודי ובכלל את ההסכם ועל כן דין תביעתה להידחות.

תביעת חברת הניהול

החזר הוצאות חריגות בסך 14,450 ₪ לשנת 2014 ו- 316,184 ₪ לשנת 2015 (סע' 73.1.1, 73.1.2 לכתב התביעה)

28. על פי עדותו הראשית של אביטן, לחב' הניהול היו הוצאות חריגות כגון הוצאות חשמל, החלפת משאבה, החלפת דלתות זכוכית, הוצאות עבור שירותי ניקיון ועלויות תיקונים (סע' 71,74,75,113 לתצהירו). מנספח 21 – דוח חלפון לשנת 2015, לא ניתן להסיק על הוצאות חריגות וגבוהות במיוחד, נספח 28 לעניין הוצאות חשמל חריגות מלמד שאכן בשנת 2015 הוצאות החשמל היו גבוהות בכ-2,000 ₪ בלבד. לעניין הוצאות נוספות לא צורפו ראיות כלשהן, ובכל מקרה בזמן אמת חב' הניהול נהגה כמי שמוותרת על דרישה זו. על כן אני דוחה את דרישתה להשיב לה את הוצאותיה החריגות המפורטות לעיל.

הפרש דמי ניהול לשנים 2016 ו 2017 בסך 189,336 ₪ (סע' 73.1.3, 73.1.4 לכתב התביעה)

29. אני גם דוחה את דרישת חב' הניהול להשיב לה את הפרש דמי הניהול בשיעור 20% החל מהשנה השנייה (סע' 113.4 לתצהיר אביטן, סע' 6.5 להסכם). חב' הניהול הסכימה להפחית את דמי הניהול משיקוליה, ובמובן זה לוותר על זכות חוזית שהיתה לה. ניתן לומר שהצדדים בהתנהגותם הסכימו לסטות מהוראות החוזה ועל כן חב' הניהול איננה יכולה לדרוש כעת להשיב לה את ההפרש (ע"א וערעור שכנגד 5630/90 צבי תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ, מז(2) 517, 519-520; ת.א. 187/93 foundation sansounimaille נ' פרי ישראל).

הפרש בין תשלום דמי שכירות בגין היחידה (40%) לבין התשלום שהיה אמור להיות משולם לפי ההסכם (60%) עבור 2015 בסך 25,903 ₪ (סע' 73.1.5 לכתב התביעה)

30. בהתאם לאמור לעיל אני גם דוחה את דרישת חב' הניהול לשלם את הפרש דמי השכירות על פי סעיף 9 להסכם. חב' הניהול ויתרה על זכותה גם בעניין זה. ואין בכרטסת שצורפה על ידה כדי לשנות מקביעה זו (נספח 31 לתצהיר אביטן).

תשלומים ששולמו בגין מתן הודעה מוקדמת בסך 27,995 ₪ ותשלום בסך 17,528 ₪ בגין העובדה שלא ניתן היה לפטר עובדת שהיתה בהריון (סע' 73.1.8, 73.1.9 לכתב התביעה)

31. על פי עדותו הראשית של אביטן, חברת הניהול שילמה בגין היעדר מתן הודעה מוקדמת לדניאל אריאל (להלן: "אריאל") סך של 10,995 ₪ ולהייק סך של 17,000 ₪. הנציגות לא כפרה בסכומים המופיעים בדו"ח שצורף, ולגבי אריאל יש אסמכתא על ביצוע התשלום (נספח 32 לתצהיר). בכל הנוגע להייק, אין אישור על התשלום ועל כן אני דוחה את דרישתה. בגין פיטורי העובדת ריקי אביגזר (להלן: "אביגזר"), בהסתמך על עדותו הראשית של אביטן, שלא נסתרה, כתב ההיתר (נספח 33) והמסמכים שצורפו, אני מחייבת את הנציגות לשלם לחב' הניהול 17,528 ₪.

לשון הרע (סע' 73.3) והפסד הכנסות לחב' השיווק ולאביטן באופן אישי בסך של 2,740,395 ₪ כתוצאה מהכפשתו והשמצתו של אביטן (סע' 73.2 לכתב התביעה)

32. אביטן לא פירט בכתב תביעתו מה בדברי חננאל או פריינטה מהווים לשון הרע, וממילא לא מצאתי בנספח שאליו הפנה (18א לתצהיר עדותו הראשית) ביטוי מכפיש העולה לכדי לשון הרע כהגדרתה בסע' 1 לחוק איסור לשון הרע. בכל מקרה אפילו והיה ניתן לייחס לשון הרע למי מחברי הנציגות, עדיין ניתן לומר שהם חוסים תחת הגנת החוק היות ומדובר בביקורת לגיטימית. אוסיף גם שלא נעשה כל ניסיון להוכיח הפסד הכנסות ביחס לחב' השיווק שממילא איננה חלק מהמחלוקות בתיק זה.

אובדן רווחים צפויים כתוצאה מביטול ההסכם עד לסוף תקופת ההתקשרות – ספטמבר 2017 בסך 138,297 ₪ (סע' 73.1.6 לכתב התביעה)

33. חב' הניהול הוכיחה שהיא זכאית לסכום הנ"ל המהווה מכפלה של דמי הניהול החודשיים הממוצעים לשנת 2016 במספר החודשים שנותרו מיום הודעת ביטול ההסכם ועד תום תקופת ההתקשרות – משך חצי שנה. היות וקבעתי שחב' הניהול לא הפרה באופן יסודי ובכלל את ההסכם, הנציגות לא היתה רשאית להפסיק את ההתקשרות באופן חד צדדי. בהיעדר חקירה נגדית על הנתונים החשבונאיים ונוכח המפורט בדוח המבוקר לשנת 2016 שערך חלפון (גביית דמי ניהול לשנת 2016 בסך 237,895 ₪, נספח 7 לחוות דעתו של בר) אני מקבלת את תביעת חב' הניהול בסעיף זה ומחייבת את הנציגות לשלם סך של 138,297 ₪.

סך 88,366 ₪ עבור יתרת שכר הדירה בגין היחידה עד לסוף ספטמבר 2017 – סכום המהווה 60% משכר הדירה המשולם בהתאם להסכם (סע' 73.1.7)

34. אני דוחה את הדרישה לשלם את יתרת דמי השכירות שכן לא הוכח שחב' הניהול נדרשה לשלם סכום זה עד סוף התקופה.

סוף דבר

35. אני דוחה את תביעת הנציגות ומחייבת אותה לשלם לאביטן שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪. אני מקבלת את תביעת אביטן ומחייבת את הנציגות לשלם לו סך של 166,820 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, ובצירוף הוצאות חוות דעתו ואגרה לפי החלק היחסי של הסכום שנפסק (נוכח הפער העצום בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק; ת.א (ת"א) 10377-10-16 יעקב (קובי) סלע נ' ברוך יחזקאל, מיום 4.9.18 פורסם בנבו). על הסכום הנ"ל יש להוסיף שכ"ט עו"ד בסך 16,000 ₪.

ניתן היום, כ"ב חשוון תשפ"ב, 28 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.