ערעור על פסק דין והחלטה של המפקח על רישום המקרקעין בחיפה (כב' המפקח מר יובל וסרקרוג), מיום 4.5.2017, אשר ניתנה בתיק 626/16 ובתיק 492/16.

פסק דין

השופטת תמר נאות - פרי:

רקע כללי -

1. המערער, מר עמית גורמן (להלן: "גורמן") מנהל הליכים משפטיים למול המשיב, מר גדעון אנגל (להלן: "אנגל") בפני המפקח על הבתים המשותפים (להלן: "המפקח"), בנוגע למבנה ברח' ברק 58 בקריית מוצקין (גוש 11564, חלקה 146,להלן: "המבנה"). המבנה רשום כבית משותף, וכולל רק שתי דירות, האחת, בקומת הקרקע – בבעלות אנגל, והשנייה, מעליה - בבעלות גורמן ובת זוגתו.
2. בין הצדדים מתנהלים והתנהלו בעבר, הליכים משפטיים רבים (מדי), סביב רצונו של גורמן לבנות תוספת בניה לדירה שלו והתנגדותו של אנגל. אין מחלוקת בין הצדדים כי גורמן קיבל בחודש מרץ 2016 היתר בניה לביצוע העבודות המבוקשות מטעמו (להלן: "ההיתר"), אך הוא לא יכול לבצע את העבודות בשלב זה עקב התנגדותו של אנגל, היות והמדובר בבית משותף עם שתי דירות בלבד, ולכן – גורמן נדרש להסכמתו של אנגל, אשר מסרב לתיתה.
3. ההליך העיקרי שמתברר בפני המפקח (492/16) עניינו, בין היתר, בחינת תכניות הבנייה של גורמן ובחינת סבירות ההתנגדות של אנגל לבקשתו של גורמן לבצע את הבניה מטעמו (להלן: "ההליך העיקרי"). יוער כי בשלב מסוים ניתן פסק דין בהליך העיקרי, אשר לגביו הוגש ערעור, ובמסגרת פסק הדין בערעור (ע"א (מחוזי חיפה) 5315-10-16) הושב הדיון למפקח במטרה שיבחן אם לאשר לגורמן את הרחבת הדירה בהתאם לסעיפי החוק ועל מנת שיבחן אם ההתנגדות של אנגל סבירה ועניינית (להלן: "פסק הדין של בהמ"ש המחוזי").
4. ביום 5.10.2016 הגיש גורמן כנגד אנגל תביעה כספית אשר כותרתה הבאה: "תביעה לתשלום "דמי איזון" בגין ביטול היתר בניה ופגיעה מהותית בערך דירת משפחת גורמן" (תביעה אשר קיבלה את המספר 626/16, להלן: "התביעה לדמי איזון"). על פי האמור בכתב התביעה, השווי של הנכס כזמין לביצוע הבנייה על פי ההיתר הינו 720,000 ₪ (על פי חוות דעת של השמאי מר רמי איטח, מטעמו של גורמן, להלן: "השמאי"). לכן – לשיטת גורמן, על אנגל לפצותו בסכום זה בשל שהתנגדותו של אנגל לבניה גורמת לגורמן נזק בשיעור הסכום כאמור. גורמן מפנה בכתב התביעה לדמי איזון לסעיף 71ג לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") וטוען כי מכוחו של סעיף זה קמה לו הזכות לתבוע את אנגל, וכפי שהוא הגדיר את עילת התביעה בסעיפים 12.1 עד 12.3 לכתב התביעה לדמי איזון - על אנגל לפצות את גורמן בשל הפגיעה בזכויות גורמן בגין ירידת ערך הדירה עקב אי יכולתו של גורמן לבצע את הבניה המבוקשת.

יוער כבר עתה, בבחינת הערת שוליים, כי קריאה קפדנית של חוות הדעת של השמאי מראה כי השומה אינה מתייחסת בדיוק לשווי של הזכויות כפי שהגדיר אותן גורמן בתביעה לדמי איזון, וכי למעשה השמאי מתייחס לשווי של השטח אשר הוגדר כ"הצמדה ב'" כ"זמין לבנייה", בשווי של 720,000 ₪. בכל מקרה, כפי שיובהר בהמשך – אין חשיבות להגדיר בדיוק את מהות הזכויות נשוא השומה.

1. במקביל, באותו היום הגיש גורמן בקשה נוספת למפקח – ובה התבקש מינוי שמאי מטעם כבוד המפקח לשום את הנזקים שנגרמו לגורמן כפי שפורטו בתביעה לדמי איזון. בנוסף, הגיש גורמן בקשה לקבלת היתר לפיצול סעדים.
2. ביום 13.10.2016 הורה המפקח לאנגל להגיש תגובה לתביעה לדמי איזון ולבקשה לפיצול סעדים, עד ליום 1.12.2016.
3. ביום 13.11.2016 הגיש אנגל מסמך אשר כותרתו "תגובת הנתבע" הכולל התייחסות לדרישת דמי האיזון ולבקשה לפצל סעדים (נספח 6 לעיקרי הטיעון של אנגל).

ההחלטה ופסק הדין נשוא הערעור -

1. ביום 30.3.2017 הוגשה בקשה מטעם גורמן ליתן פסק דין בהעדר הגנה בתביעה לדמי איזון כנגד אנגל היות וזה האחרון לא הגיש כתב הגנה לגבי תביעה זו (להלן: "הבקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה"). אנגל הגיש תשובה לבקשה וטען כי יש לדחות את הבקשה.
2. ביום 9.4.2017 ניתנה החלטת המפקח, לפיה: "אין מקום ליתן פס"ד בהיעדר הגנה" ובהמשך קבע כי התביעה לדמי איזון תתברר יחד עם התיק העיקרי, והוסיף כי "לאור פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ספק אם יש מקום להמשך בירורה של התביעה הנוכחית".

החלטה זו היא ההחלטה נשוא הערעור – להלן: "ההחלטה".

1. ביום 18.4.2017 הגיש גורמן בקשה אשר בה הוא מבקש מהמפקח לנמק את ההחלטה וחוזר שוב על דרישתו ליתן פסק דין בהיעדר הגנה כנגד אנגל בתביעה לדמי איזון. כב' המפקח נתן החלטה לגבי בקשה זו בו ביום, וכתב כי הטענות יתבררו בדיון שקבוע בתיק העיקרי ליום 4.5.2017.
2. ביום 28.5.2017 הוגשה גם לתיק הנוכחי, כלומר – במסגרת הערעור בו עסקינן, בקשה לקבלת היתר לפיצול סעדים, ובה מסביר גורמן כי בנוסף על דמי האיזון המתבקשים בסך של 720,000 ₪, נגרמו לו נזקים בשל הוצאות שהוא הוציא סביב קבלת היתר הבניה, לרבות בגין שכרם של אנשי מקצוע כגון מודד, אדריכל, מהנדס בניין, אגרות ועוד, בסך של 160,000 ₪.
3. ביום 4.5.2017 התנהל דיון בפני המפקח. גורמן ביקש שיינתן פסק דין בתביעה לדמי איזון, הואיל ולא הוגש כתב הגנה מטעם אנגל. הוא חזר על טענתו לפיה נגרם לו נזק בסך 720,000 ₪ על פי חוות הדעת של השמאי, בשל חוסר יכולתו לממש את היתר הבנייה, והוסיף כי הוא מעוניין למכור את הדירה שלו אם לא יוכל לבצע את הבנייה על פי ההיתר (עמ' 1 לפרוטוקול מיום 4.5.2017, שורות 23-26). בא כוחו של אנגל טען כי הם כן הגישו תגובה לתביעה לדמי איזון, וטענו, בין היתר כי לא ניתן לחייב את אנגל בדמי איזון בקשר עם היתר הבנייה, שעה שהערכאות השונות שדנו בהליכים בין הצדדים קבעו כי לא ניתן ליישם את ההיתר – אשר הוצא כדין מבחינה תכנונית אך לא יכול לפתור את המחלוקת הקניינית.
4. לאחר שמיעת הטיעונים כאמור, ניתן פסק הדין מטעם כב' המפקח לגבי התביעה לדמי איזון (בתיק 8/626/16, לעיל ולהלן: "פסק הדין"). בפסק הדין קבע המפקח כי הסעד הכספי שדורש גורמן אינו בסמכותו של המפקח, תוך הפנייה להוראות סעיפים 71ב(ד) ו-71ג(א) לחוק. המפקח הטעים כי ההסדר החוקי מתייחס למצב בו אחת מהדירות בבית המשותף מורחבת או שהתקבלה החלטה להרחיב אותה, ואז - מי שדירתו הורחבה משלם תשלומי איזון לשאר בעלי הדירות בבניין. אלא שכאן, גורמן הוא שרוצה לבצע הרחבה, ואם תתבצע – הוא זה שאולי ישלם דמי איזון לאנגל, ולא ההיפך. בנוסף, מסביר כב' המפקח כי הדיון בתיק העיקרי עוד לא הסתיים, וכי בהתאם לפסק דין של בית המשפט המחוזי, הושב הדיון למפקח במטרה שיבחן אם לאשר לגורמן את הרחבת הדירה בהתאם לסעיפי החוק (כאשר הכוונה לסעיפים המתייחסים ל"הרחבה דומה"), ולחילופין - ועל מנת שיבחן אם ההתנגדות של אנגל סבירה ועניינית.

לכן, יתכן ודרישתו של גורמן לבצע את הבנייה עוד תתקבל, והוא יוכל לבצע את העבודות המיוחלות – ואם כך, ברי כי בשלב זה אין מקום לדון בתביעה לדמי איזון של גורמן "שכן אפשר שבסופו של יום תאושר בקשתו להרחיב את דירתו", כלשון המפקח בפסק הדין.

בהתאם, התביעה לדמי איזון נדחתה על הסף, תוך קביעה לפיה ההוצאות תישקלנה בסוף ההליך ואגב השבת חלק מהאגרה.

1. בהמשך, ניתנה החלטה מפורטת בנוגע לסדר הגשת התצהירים וחוות הדעת בתיק העיקרי ונקבע כי לאחר השלמת הליך הגשת התצהירים – ישלח לצדדים מועד לשמיעת ההוכחות.
2. ביום 12.7.2017 ניתנה החלטה במסגרת תיק הערעור לפיה הבקשה לפיצול סעדים שהוגשה לבית המשפט המחוזי נדחית.

הערעור הנוכחי –

1. לגבי ההחלטה - גורמן טוען כי המפקח שגה עת דחה את הבקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה. לשיטתו, היות ואנגל לא הגיש כתב הגנה – הוראות החוק מחייבות את המפקח ליתן פסק דין ככל שמוגשת בהקשר זה בקשה מטעם התובע, תוך שהוא חוזר ומפרט באריכות את כל "ההיסטוריה ההליכית" בין הצדדים.

לגבי פסק הדין – גורמן טוען כי לא היה מקום לסלק על הסף את התביעה לדמי איזון היות והנזקים שנגרמו לו נובעים מהתנהגותו של אנגל ומסירובו לאפשר לגורמן לבצע את העבודות על פי ההיתר שיש בידיו, תוך שהוא מפרט את שיעור הנזק ומפנה לחוות הדעת של השמאי.

1. אנגל מבקש לדחות את הערעור על שני ראשיו. לגבי ההחלטה, נטען כי לבית המשפט שיקול דעת לגבי בקשות למתן פסק דין בהיעדר וכי בנסיבות, אכן לא היה מקום לתת פסק דין בהיעדר, במיוחד שעה שהוגשה תגובה מטעם אנגל. לגבי פסק הדין, נטען כי לא נפלה כל שגגה בפסיקת המפקח לפיה הוא נעדר סמכות לתת את הסעד המבוקש נוכח הוראות החוק.
2. טענות הצדדים המפורטות קיימות במסמכים שהוגשו ובפרוטוקול הדיון, ועל מנת שלא להאריך יתר על המידה לא נחזור על הדברים.

דיון והכרעה –

1. לאחר שקילת טענות הצדדים, בכתב ובעל-פה, אמליץ לחברי להרכב לדחות את הערעור.

הערעור לגבי פסק הדין -

1. נתחיל דווקא בפסק הדין המורה על סילוק על הסף של התביעה לדמי איזון.

סעיפים 71א עד 71ג לחוק קובעים כך (ההדגשות אינן במקור):

"71א. בסימן זה:

...

"זכויות בניה" - זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה;

"הרחבה" - הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף;

71ב. (א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.

(ב) לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.

(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.

(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.

(ו) ...

71ג. (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.

(ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ...

(ג) ...

(ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

(ה) אין בפניה למפקח, כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת."

מיום 11.4.1995

תיקון מס' 18

ס"ח תשנ"ה מס' 1518 מיום 11.4.1995 עמ' 188 (ה"ח 2322)

הוספת סעיף 71ג

מיום 11.4.1995

תיקון מס' 18

ס"ח תשנ"ה מס' 1518 מיום 11.4.1995 עמ' 188 (ה"ח 2322)

הוספת סעיף 71ד

1. משמע, שסעיף 71ב מתייחס לסיטואציה בה התקבלה החלטה לגבי הרחבה של אחת מהדירות בבית המשותף לפי סעיף 71ב(א), וההרחבה המיועדת תוסיף לשטח של אותה הדירה שטח ב"שיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף", ולכן – בעל הדירה שמבקש את ההרחבה, יצטרך לשלם במועד ההחלטה תשלומי איזון לשאר בעלי הדירות שדירתם אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקם היחסי ברכוש המשותף.
2. בדומה, סעיף 71ג, מתייחס אף הוא לבעל דירה אשר מתנגד להחלטה לגבי הרחבה, ואשר סבור כי זכויותיו נפגעו עקב החלטה שכזו פגיעה מהותית, שאז – יכול הוא לדרוש תשלומי איזון (ואף לבקש למנות שמאי לצורך שומת דמי האיזון).
3. מכאן, שברור שהמטרה של האפשרות לתבוע דמי איזון הינה לפצות את בעל הדירה שזכויותיו לגבי הרכוש המשותף נגרעות עקב כך שבעל הדירה שתורחב יקבל יותר מכפי המגיע לו על פי השיעור היחסי. במקרה של הרחבה הגורמת גריעה מהזכויות היחסיות – בעל הדירה "המרחיב" אמור לפצות את בעלי הדירות האחרות, על מנת להשיב על כנו את "האיזון".
4. במקרה הנוכחי, כפי שקבע בצדק המפקח, הפיצוי שמבקש גורמן אינו בבחינת "דמי איזון" והוראות סעיף 71ב ו-71ג כלל אינן חלות על הסיטואציה.

ראשית, אין עסקינן במצב בו התקבלה "החלטה לגבי הרחבה", ולכן, אין אנו באים בגדרו של סעיף 71ב. שנית, אין כל נתונים בשלב זה לגבי השיעור היחסי של הרכוש המשותף ואיזה "שיעור" עולה על אחר. שלישית, אם גורמן יבצע בסוף ההליך את ההרחבה שהוא מעוניין לבצע – אולי הוא זה שיאלץ לשלם לאנגל דמי איזון, או שהאיזון לא יפגע ולא ישולמו דמי איזון כלל וכלל, אך בוודאי שאנגל לא יצטרך לשלם לגורמן "דמי איזון".

1. לכן, בדין קבע כב' המפקח כי הוראות החוק אינו מקנות לו את הסמכות להעניק לגורמן את הפיצוי שאותו הוא דורש – ולכן, הורה על סילוק התביעה לדמי איזון על הסף.
2. יתרה מכך. דמי איזון מחושבים באופן שונה לחלוטין מאשר החישוב אשר עליו סומך גורמן. דמי איזון לוקחים בחשבון את החלקים היחסיים של בעלי הדירות הרלבנטיים, ומחשבים את "העודף" שיש לצד שהרחיב "על חשבון" הצדדים האחרים בהתייחס לשיעור ברכוש המשותף שמגיע לכל אחד. גורמן סומך את דרישתו על חוות דעת שמתייחסת לשווי של תא שטח מסוים, ככל שניתן יהא לבנות עליו. שומה זו כשלעצמה, אינה יכולה להוות בסיס לדרישה ל"דמי איזון".
3. זאת ועוד. כפי שקבע המפקח – יתכן שהמדובר בדרישה כספית מוקדמת, שכן אם בסוף ההליך בתיק העיקרי תתקבל עמדתו של גורמן, והוא יוכל לבצע את ההרחבה שהוא מבקש לבצע על פי ההיתר או כל הרחבה במתכונת אחרת, אזי שבוודאי שלא יהא מקום לפסוק לו פיצוי אף לשיטתו, תהא המסגרת החוקית להעלאה הדרישה אשר תהא.
4. לכן, אין כל מקום להתערב בפסק הדין, ויש לדחות את הערעור לגביו.

הערעור לגבי ההחלטה -

1. נזכיר כי גורמן מעלה טענות כלפי החלטת המפקח אשר לא נעתר לבקשתו לקבלת פסק דין בהעדר הגנה בתביעה לדמי איזון.

אף את טענותיו של גורמן בנושא זה יש לדחות.

1. תחילה - וזה העיקר – הרי שאין לראות את אנגל כמי שלא הגיש כתב הגנה. כפי שפורט מעלה, אנגל הגיש ביום 13.11.2016 מסמך אשר כותרתו "תגובת הנתבע" הכולל, בין היתר, התייחסות מפורטת לדרישה לתשלום דמי האיזון, טענות לגבי פרשנות הסעיפים הרלבנטיים בחוק, התייחסות לחוות הדעת של השמאי מטעם גורמן, ועוד. יש לראות מבחינה מהותית במסמך זה כאילו היה כתב הגנה לכל דבר ועניין, הגם שכותרתו הינה "תגובה" ולא "כתב הגנה", ודומה שבכך ניתן לסיים את הדיון.
2. מעבר לדרוש יוער עוד כי למרות הוראות תקנה 97(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, הקובעת לכאורה כי כאשר לא מוגש כתב הגנה קמה לתובע הזכות לקבל פסק דין לטובתו, אזי שהסמכות לתת פסק דין בהיעדר הגנה לעד נתונה לשיקול דעתה של הערכאה השיפוטית. במקרה הנוכחי, המפקח מצא שאין כל מקום לתת את פסק הדין כפי שביקש גורמן עד שיתקיים הדיון ביום 4.5.2017 וישמעו טענות הצדדים, ולאחר שנשמעו הצדדים - התביעה לדמי איזון נדחתה על הסף. לשיטתי, באלו הנסיבות, פעל המפקח בהתאם לסמכותו, והחלטתו הייתה סבירה ונכונה, קל וחומר, כאשר התבקש סעד אשר אינו בסמכותו.

סיכום –

1. נוכח המקובץ, אמליץ לחברי להרכב להורות על דחיית הערעור, ולחייב את גורמן בהוצאות לטובת אנגל בסך של 7,500 ₪.

השופט יצחק כהן, סגן נשיא:

אני מסכים.

השופט נאסר ג'השאן:

אני מסכים.

אשר על כל האמור לעיל הוחלט כדלקמן:

(1) אנו דוחים את הערעור.

(2) אנו מחייבים את המערער לשלם למשיב הוצאות משפט בערעור (כולל שכ"ט עו"ד ומע"מ) בסכום כולל של 7,500 ₪.

(3) ככל שהמערער הפקיד עירבון להבטחת תשלום הוצאות המשפט בערעור, תעביר המזכירות מתוך העירבון סך 7,500 למשיב באמצעות בא כוחו (עו"ד ניסים ברמלי) ואת היתרה, ככל שתיוותר, תחזיר המזכירות למערער (מר עמית גורמן).

ניתן היום, כ"ט בכסלו, תשע"ח, 17.12.2017, בהעדר הצדדים.