לפניי תביעה לדמי שכירות ולחילופין לדמי שימוש, בסך 412,776 ₪, ותביעה נוספת, על סך 103,335 ₪, לפיצוי בגין נזקים למושכר, ודמי שכירות/שימוש ממועד הגשת התביעה שלעיל.

עובדות שאינן במחלוקת

1. התובעת היא תאגיד ישראלי, בעליו של נכס מקרקעין ברחוב האומן באזור התעשייה של נתיבות, המוּכר כמבנה מספר 24, ולעניינינו רלוונטית יחידה מס' 8 במבנה, ככינויה על ידי הנתבע, או יחידה 22900204200, ככינויה על ידי התובעת, (להלן ""היחידה", או "המושכר").
2. מנהלה של התובעת הוא מר פרץ סופר (להלן: "פרץ").
3. הנתבע, אחיו של פרץ, הוא אמן העוסק בפיסול.
4. מאז שנת 2007 החזיק הנתבע ביחידה ועשה בה שימוש לעבודתו כפסל. כן אין מחלוקת כי הנתבע לא שילם באופן ישיר תשלומי שכירות לתובעת.
5. התובעת הגישה תביעה לפינוי מושכר נגד הנתבע (תא"ח 33111-03-17), וזו התקבלה בפסק דין מיום 21.7.2017 (להלן: "הליך הפינוי" ו-"פסק הדין לפינוי", בהתאמה).
6. הנתבע פינה את היחידה תוך המועד שנקבע בפסק הדין לפינוי, קרי עד ליום 23.11.2017.

יריעת המחלוקת

1. התובעת טענה כי ישיבתו של הנתבע במושכר הייתה מכוח הסכם שכירות בין הצדדים, נושא תאריך 1.8.2007, הכולל התחייבות להשכיר את המושכר לשנה, בתוספת שתי אופציות להארכת תקופת השכירות, כל אחת לשנה נוספת (להלן: "הסכם השכירות").

לטענת התובעת, דמי השכירות נקבעו ל- 400 דולר לחודש, לשנה הראשונה ולשנת האופציה הראשונה, ו-575 דולר לחודש, לשנת האופציה השנייה. התובעת תבעה את דמי השכירות לפי תעריף זה, החל במועד כניסת הנתבע למושכר בשנת 2007 וכלה במועד פינויו. לחילופין, טענה התובעת כי על הנתבע לשלם לה דמי שימוש ראויים בגין ההחזקה של היחידה במהלך השנים האמורות.

1. בנוסף, טענה התובעת כי לאחר שהנתבע התפנה מהמושכר, התגלה כי הוא גרם בו לנזקים רבים. לטענת התובעת היא נדרשה הן לשיפוץ משמעותי של היחידה, בכדי להחזירה לקדמותה, והן להפחתת דמי השכירות לשוכר שנכנס למושכר לאחר מכן ועל כך היא זכאית לקבל מהנתבע פיצוי.
2. הנתבע הכחיש את חתימתו על הסכם השכירות וטען שהיא מזויפת. לטענתו, למשפחתם של פרץ והנתבע חברה משפחתית, עמוס סופר חומרי בנין בע"מ (להלן: "חברת סופר"), שבה מעורבים אביהם של פרץ והנתבע ובני משפחה נוספים. התובעת אף היא בבעלות קרוב משפחה של פרץ והנתבע, מר משה ממו (להלן: "משה"). בשנת 2007, כאשר הנתבע נזקק לחלל עבודה, אביהם של הנתבע ופרץ, עמוס חי סופר (להלן: "האב" או "עמוס")סיכם עם משה בעל פה כי הנתבע ישכור את היחידה, כאשר דמי השכירות יוסדרו על ידי שירותי מזכירות והנהלת חשבונות שתיתן חברת סופר לתובעת, וכן מימון רכב צמוד והוצאות רכב עבור עובדת של התובעת שעבדה מתוך משרדי חברת סופר. הנתבע טוען כי בכך קיבלה התובעת תמורה מלאה בגין השכרת היחידה, ועל כן אינו חב בדמי שכירות או דמי שימוש.
3. הנתבע הכחיש את הטענה שגרם לנזקים למושכר בעת עזיבתו. לדבריו, המושכר נמסר לו כשאינו ראוי לשימוש, והוא שיפץ אותו באופן עצמאי, ללא השתתפות של התובעת, ומסר אותו במצב טוב יותר משקיבלו. עוד נטען כי חלק מהנזקים הנטענים הם בלאי טבעי, וחלק אחר מהנזקים שצוינו הם למעשה ניסיון של התובעת להטיל על הנתבע עלויות שיפוץ היחידה, ולא תיקון נזקים כלל.

ההליכים הנוכחיים

1. התביעה לתשלום דמי השכירות (ת"א 5298-08-17) הוגשה ביום 3.8.2017, כ-3 חודשים לפני פינוי המושכר. התביעה הנוספת (ת"א 6702-12-17) הוגשה ביום 4.12.2017, והיא מתייחסת לדמי השכירות ממועד הגשת התביעה הראשונה ועד לפינוי בפועל, ולנזקים הנטענים במושכר.
2. הדיון בשני ההליכים אוחד בהחלטה מיום 25.5.2020.
3. הנתבע צירף לכתב הגנתו חוות דעת גרפולוגית, שנערכה על ידי המומחית הגב' מלי קדוש (להלן: "הגרפולוגית"), לתמיכה בטענה שחתימתו על הסכם השכירות זויפה.
4. ביום 18.11.2019 אישרתי את תיקון כתב התביעה. התובעת השמיטה מכתב התביעה את תקופת השכירות שחלה לגביה התיישנות, ובשורת הסעד המבוקש (סעיף 26 לכ"ת המתוקן) העמידה את דרישתה לקבל דמי שימוש בלבד, בהתבסס על חוות דעת מומחה, בגובה 4,200 ₪ לחודש, בתוספת מע"מ - גבוה משיעור דמי השכירות שלטענת התובעת נקבעו בין הצדדים בהסכם השכירות.
5. מטעם התובעת, הוגשו תצהירים של פרץ, רעייתו – גב' שרה סופר (להלן: "שרה") ו-2 חוות דעת שמאיות שערך השמאי אליהו טלמון (להלן: "השמאי"), האחת לעניין דמי השימוש הראויים והאחרת לעניין עלויות התיקון וההפסדים מהנזק שגרם הנתבע למושכר.

מטעם הנתבע הוגשו תצהירים של הנתבע, אחיו מוריס סופר (להלן: "מוריס") והאב עמוס, וכן הוגשה חוות הדעת הגרפולוגית הנזכרת.

1. בדיון ההוכחות נחקרו השמאי, פרץ, עמוס ומוריס. התובעת משכה את תצהירה של שרה וּוִיתרה על חקירת הגרפולוגית. האב לא התייצב לדיון ובהמשך ויתר הנתבע על תצהירו.

דיון

1. לאחר שבחנתי את טענות התובעת וראיותיה, מצאתי שגרסתה בסוגיות הליבה של המחלוקת מעוררת קשיים נכבדים, השוללים את האפשרות לקבלה.

סוגיית דמי השכירות/השימוש

1. לטענת התובעת, הנתבע ישב במושכר במשך 10 שנים, מבלי לשלם דמי שכירות, ואעפ"כ, נמנעה התובעת מלפעול לפינויו, או להגיש תביעה כספית בגין החוב שנצבר לדידה, לכל אורך התקופה.

פרץ הצהיר כי התובעת (ולא הוא אישית) "פנתה אל הנתבע פעם אחר פעם בדרישה לתשלום דמי השכירות ולאחר מכן בדרישה לפינוי המושכר". מדובר בהצהרה לקונית, ללא כל פירוט, או אפילו דוגמאות לפניות שכאלה, קודם לשנת 2016. כמו כן, אין זה מסתבר כי במשך תקופה כה ארוכה, התבצעו הפניות בעל פה בלבד, ללא אסמכתא בכתב. לעניין זה יש לזכור כי לטענת התובעת היא פעלה כגוף עסקי וחתמה עם הנתבע על הסכם שכירות (כפי שיעלה בהמשך, לשיטת פרץ נערך אף יותר מהסכם אחד), ועל כן אין זה סביר שדווקא בשלב הפרת ההסכם, שלשיטתה התמשכה שנים ארוכות, תבחר התובעת לנהוג באופן לא פורמלי ולנהל שיחות בעל פה בלבד, מבלי להעלות טענותיה להפרה על הכתב.

בנוסף, פרץ סתר את עצמו בחקירתו בעניין זה, כאשר מחד טען מספר פעמים שפנה לנתבע בדרישה לתשלום דמי השכירות לאורך השנים, ומאידך אמר שמשפחתו הניאה אותו מלפעול לכל אורך התקופה (עמ' 13 שורות 29-30 ועמוד 14 שורות 13-14 לפרוטוקול).

1. התובעת אמנם טענה שבשנת 2016 נמסר מכתב ההתראה הראשון לנתבע (נספח ב' לתיק הראיות מטעמה), אך משהנתבע הכחיש כי קיבל את המכתב והתובעת לא הציגה אישור מסירה בכדי לאמת את מסירתו - ואף לא ראיה ביחס לעצם משלוחו - ומשהנטל בהקשר זה היה על כתפי התובעת, להוכיח את המסירה, יש להעדיף את גרסת הנתבע, ולקבוע שהתובעת שקטה על שמריה עד לשנת 2017, אז נשלח (ונמסר) מכתב הדרישה באמצעות בא כוחה (נספח ג' לתיק ראיות התובעת) היינו במשך עשור שלם.

מכל מקום, גם אם היה מקום לקבוע כי הנתבע קיבל מאת התובעת מכתב בשנת 2016, לא הי בכך כדי לסלק את התהייה, שהרי גם שתיקה לאורך 9 שנים אינה סבירה כלל וכלל.

התנהלותה הפסיבית של התובעת תומכת תמיכה משמעותית בטענת הנתבע שהוסכם על הצדדים כי הנתבע יהיה רשאי להחזיק ביחידה ללא תשלום ישיר של דמי שכירות, בין אם הסיבה לכך היתה קבלת תמורה בשווה כסף, בדמות מתן שירותי הנה"ח ומזכירוּת, כפי שטען הנתבע ו/או ויתור מודע על קבלת דמי השכירות, עקב יחסי המשפחה, או טעם אחר.

1. יוער כי במסגרת כתב ההגנה טען הנתבע באריכות לשיהוי, אך טענה זו לא הוזכרה בסיכומיו, ומכאן שזנח אותה. עם זאת, בזניחת הטענה לשיהוי אין כדי למנוע את המשמעות שיש לייחס לעצם הסיפור העובדתי, הכולל את התקופה הממושכת שבמהלכה נמנעה התובעת מלפעול נגד הנתבע, ונגזרותיו המשפטיות של סיפור זה, לעניין שאלת קיומו של הסכם שכירות וחובת תשלומי דמי שכירות/שימוש לאורך שנות החזקת הנתבע במושכר.
2. התובעת עמדה על כך שבין הצדדים נחתם הסכם השכירות, אף שהייתה מודעת לטענותיו של הנתבע בעניין הזיוף, ובכלל זאת חוות הדעת מטעמו, שהוגשה עוד במסגרת הליך הפינוי. התובעת בחרה שלא להגיש חוות דעת נגדית, ואף ויתרה על חקירת הגרפולוגית. בנסיבות אלו ניצבת לפניי חוות דעת הגרפולוגית לבדה, שלא נסתרה, ואין לי אלא לקבל את מסקנתה כנכונה, וכתוצאה מכך לקבוע שהסכם השכירות לא נחתם על ידי הנתבע ועל כן אינו מחייב אותו. הסתמכות התובעת על הסכם שכירות הכולל חתימה מזויפת, אף היא מן הסתם פוגעת בגרסתה.
3. יצוין כי בחקירתו פרץ המשיך להתעקש על כך שמדובר בחתימתו המקורית של הנתבע, על אף שב"כ התובעת הצהיר שאינו חולק על טענת הזיוף שהציג הנתבע (עמ' 5, שו' 7 ואילך). פרץ טען וחזר וטען שהנתבע חתם לפניו על הסכם השכירות (עמוד 15 שורות 18-29 לפרוטוקול).

על אף חשיבות הטענה העובדתית לכך שהנתבע חתם בנוכחות פרץ, פרץ בתצהירו לא מצא לנכון לציין עובדה זו, וחרף העובדה שידע מבעוד מועד על טענת הזיוף של הנתבע.

עדותו המאוחרת של פרץ אין בה אפוא כדי לסתור את חוות דעת הגרפולוגית, ובהיעדר חוות דעת נגדית, או אפילו חקירה של הגרפולוגית, אין מקום לסטות מקביעתה, שכאמור, אף עולה בקנה אחד עם העמדה העובדתית שנמסרה על ידי ב"כ התובעת. לא זו אף זו, כפי שיובא מייד, גרסת התובעת בעניין אוטנטיות החתימה על הסכם השכירות התפתחה והשתנתה בהמשך חקירתו של פרץ, עד כדי כך שפרץ חזר בו למעשה מן הטענה שהנתבע חתם לפניו על הסכם השכירות. בכך כמובן יש חיזוק נוסף לחוות הדעת.

1. בשלב מאוחר יותר של חקירתו (עמ' 16, שו' 13 - 18), לאחר שעומת עם דברי בא כוחו הנזכרים מעלה, שלפיהם אין מחלוקת על טענת הזיוף, העלה פרץ – באופן מפתיע יש לומר - טענה חדשה, שלפיה נחתם בין הצדדים הסכם קודם, שהוא אשר נחתם לפניו על ידי הנתבע, וכי את ההסכם "השני", הוא הסכם השכירות דנן, מסר לו הנתבע כשהוא חתום מראש (עמוד 16 שורות 13-18 לפרוטוקול).

התפתחות זו בגרסה של פרץ, לבד מכך שהיא פוגמת ביכולת לתת אמון בגרסתו, מחזקת את התמיהה מדוע עובדות מהותיות לא נכללו בתצהירו של פרץ והופיעו כגרסה מתפתחת במהלך החקירה הנגדית, וכן מדוע לא הועלו בחקירה הנגדית מייד עם העלאת הסוגיה, אלא רק לאחר שעומת עם דברי בא כוחו, כאמור.

1. במאמר מוסגר יצוין שבעותק הסכם השכירות שהוגש לתיק לא ניתן לזהות כלל וכלל את סכום דמי השכירות החודשי שנקבע בין הצדדים. המקום המיועד לציון דמי השכירות בסעיף 1 ד' מטושטש לחלוטין, ואילו המקום המיועד לשם כך בסעיף 2 א' מחוק, על פניו. המשמעות היא שאף אילו הייתי מניח שהנתבע חתם על הסכם השכירות, היה קושי ניכר לקבוע מה שיעור דמי השכירות שהוסכמו על הצדדים במסגרת הסכם השכירות, אם בכלל. מכל מקום, היות שנקבע כי הנתבע כלל לא התקשר בהסכם השכירות, אין לעניין זה השלכה אופרטיבית על תוצאת פסק הדין.
2. בעדותו הציג פרץ, לראשונה, גרסה חדשה לאירועים, בהיבטים מהותיים נוספים, שעמדו בלב המחלוקת בין הצדדים. פרץ ציין לראשונה בחקירתו שהוא פנה אל בני משפחה וביקש סיוע לגבות את דמי השכירות מהנתבע (עמדו 13 שורות 31-33 לפרוטוקול), עובר לפנייה הנטענת הראשונה שצוינה בתצהיר, משנת 2016. בעניין עבודות הנהלת החשבונות והמזכירוּת, שהנתבע טען כי חברת סופר ביצעה עבור התובעת, ללא תשלום, ואשר פרץ כלל לא טרח להתייחס אליהן בתצהירו, טען פרץ לראשונה בחקירתו הנגדית, כי התובעת שילמה על עבודות אלו בעבר (עמוד 17 שורה 11 ושורות 17-19 לפרוטוקול). כמו כן, בעניין טענת הנתבע שקיבל את המושכר ללא אסלות, כיורים או תשתית אינסטלציה, טען פרץ לראשונה בחקירתו הנגדית שהיה שוכר קודם שהשתמש ביחידה (עמוד 19 שורות 20-25 לפרוטוקול). כל אלו פרטים מהותיים, שמצופה היה מפרץ לפרטם במסגרת תצהירו, ולא להזכירם לראשונה במסגרת החקירה הנגדית, ללא כל נימוק סביר להשמטה מן התצהיר.
3. האופן שבו הציג פרץ את גרסת התובעת, הוא בבחינת עדות כבושה, שמשקלה נמוך (רא' סיכום ההלכה אצל י' קדמי על הראיות – חלק ראשון הדין בראי הפסיקה [מהדורה משולבת ומעודכנת 2009], עמודים 500-507, להלן: "קדמי").
4. ועוד. בחקירתו הבהיר פרץ כי לא הקפיד לדייק בתצהירו או לציין את כל הפרטים הרלוונטיים. כך, כשנשאל פרץ מדוע לא ציין בתצהירו את פניותיו לנתבע או לבני משפחה אחרים בעניין תשלום חוב דמי השכירות במהלך השנים, השיב פרץ: "בתצהיר לא רשמתי אבל הייתי פונה. לא רשמתי, מה זה קשור?" (עמוד 13 שורה 33 לפרוטוקול). כשנשאל מדוע לא ציין בתצהירו פרטים מהותיים חדשים שהציג בחקירה, שוב השיב פרץ: "לא כתבתי. אני לא יכול לכתוב את הכל." (עמוד 15 שורה 25 לפרוטוקול). בחקירתו ציין פרץ לראשונה שהנתבע חתם על שני הסכמים, וכשנשאל מדוע לא ציין בתצהיר שהנתבע חתם על שני הסכמים, על אף שחשיבות העניין ברורה, השיב "אני לא זוכר הכל. יש לי 40 שוכרים" (עמוד 16 שורה 20 לפרוטוקול). יחסו, האדיש ושמא אף מזלזל, של פרץ לאמור בתצהירו נחשף בבהירות כאשר נשאל על אי דיוקים בתצהיר, והשיב: "מה זה משנה שאני אומר ככה וגם אשתי אומרת ככה" (עמוד 19 שורה 10 לפרוטוקול), ובנושא אחר השיב: "מה זה משנה, אסלה אחת או אסלות. עזבי. לא יודע למה כתבתי אסלות במקום אסלה." (עמוד 19 שורה 35 לפרוטוקול).

פרץ לא ראה אפוא בתצהירו - עדותו הראשית - מסמך חשוב דיו בכדי לדייק בדבריו ולהציג פירוט מלא ומדויק של העובדות. ממילא קשה עד מאוד לתת בתצהיר, שהוא למעשה ליבת גרסתה העובדתית של התובעת, אמון של ממש. לא זו אף זו, בנסיבות אלה, כאשר החשיבות שבהצהרת עובדות מדויקות לא הייתה ברורה לפרץ במעמד עריכת עדותו הראשית במסגרת התצהיר, ובעת החתימה עליו תחת אזהרת בא כוחו, מי יתקע לידינו שלאחר אזהרת בית המשפט, בחקירה הנגדית, שינה פרץ טעמו והקפיד להיזהר בלשונו ולהוציא מפיו עובדות מדויקות ומבוססות בלבד?

1. עוד אציין כי פרץ אמר בחקירתו: "אני מנהל של ממו. אני מטפל בכסף, אני אחראי על הכל." (עמוד 15 שורות 12-13 לפרוטוקול), אך כשנשאל לגבי דמי השכירות בהסכמים השונים שהוצגו בין התובעת לחברה נוספת, אלון סופר חברה לבניה ופיתוח בע"מ, ששכרה את המושכר לאחר פינוי הנתבע, לפתע איבד את בקיאותו בענייני הכספים של התובעת (עמוד 18 שורות 19-22 לפרוטוקול).
2. יש להזכיר התבטאויות נוספות של פרץ, אשר על פניו, מבלי לקבוע מסמרות, נראה כי מלמדות על ההתרחשות בפועל: אמירתו של פרץ שהוא ויתר לנתבע על התשלומים בגין השכירות (עמוד 13 שורה 30 לפרוטוקול), בין אם הכוונה לוויתור ממש, או להסכמה של פרץ שלא להתנגד להחלטה של משה בעניין זה, והשנייה, אמירתו ש"הפיצוץ התחיל בשנת 2016, 2015, כשאחי מעל בחברה." (עמוד 14 שורה 31 לפרוטוקול), לאחר שאישר כי אותו "סכסוך משפחתי" גרם לכך שהחל לפעול לגביית החוב לשיטתו (שם, שורה 29). על פניו, התבטאויות אלו מלמדות על כך שפרץ אכן הסכים בשם התובעת לותר על דמי השכירות (בין אם תמורת עבודת המזכירוּת והנהלת החשבונות, או ללא קשר), והתנהלותו משנת 2017 (או, לשיטתו – משנת 2016) נבעה משינוי שהתרחש בסמוך לפני כן, שנסיבותיו לא הובהרו די הצורך על ידי הצדדים, אך ניתן לקבוע כי הן קשורות בסכסוך כזה או אחר שפרץ בין בני המשפחה השונים, ובזיקה לכך גם בין התובעת לחברת סופר.
3. פרץ בעדותו הסכים למעשה שמשך תקופה ממושכת הייתה למעשה הסכמה "משפחתית" שלא ייגבו דמי שכירות מן הנתבע, וכי הדרישה מאת הנתבע לשלם את דמי השכירות באה לעולם רק עם "הפיצוץ" בלשונו, שהתרחש בתוך המשפחה (ראה עדותו, עמ' 13, שו' 30; עמ' 14, שו' 29).

ודוק: אילו היה קיים הסכם שכירות מחייב בין הצדדים, עוד משנת 2007, כטענת הנתבעת, כי אז יתכן והיה ניתן להבין את ההיגיון המשפטי של עמדתה שלפיה היא הייתה זכאית לדרוש, גם בשלב מאוחר יותר מן הנתבע לשלם לה רטרואקטיבית את דמי השכירות המוסכמים, שהרי אלו היו מעוגנים בחוזה מחייב (אדגיש, ניתן היה להבין טענה משפטית שכזו, אך לא ברור כלל שזו הייתה מתקבלת, שכן עדיין היתה עומדת לתובעת לרועץ העובדה שישנה על זכויותיה, לשיטתה, כעשור, באופן שלא מן הנמנע שהיה מביא לקביעה כי הסכימה, בהתנהגות, לוותר על דמי השכירות, בלא יכולת "להתחרט" על ההסכמה). אולם, קביעתנו כאמור היא, שלא נחתם כל הסכם שכירות מחייב בין הצדדים בשנת 2007 והנתבע שהה במושכר, ברשות, ללא הסכם. ואם כך פני הדברים, אזי גם אם אכן התרחש "פיצוץ" בתוך המשפחה שגרם לתובעת להחליט לדרוש מן הנתבע דמי שימוש במושכר, לא ברור כלל על יסוד מה היא סבורה שיש תשתית לחיוב רטרואקטיבי בדמי שימוש. אם במהלך כל השנים עד "הפיצוץ" – שהתרחש לטענת התובעת בשנת 2015-2016 (עמ' 14 שו' 31) – הייתה אותה הסכמה "משפחתית" לכך שהנתבע ישהה במושכר ללא תשלום דמי שכירות, אזי שינוי עמדתה של התובעת בהקשר זה, ובהינתן שאין הסכם, יכול לכל היותר לבסס דרישה לתשלום דמי שימוש, מכאן ולהבא, ולא רטרואקטיבית.

1. על אף שבאמור יש די על מנת לדחות את התביעה בעניין דמי השכירות/שימוש, שכן לא עלה בידי התובעת להרים את הנטל הדרוש במשפט אזרחי להוכחת תביעתה, אוסיף כי מצאתי שיש להעדיף את גרסת הנתבע לאירועים, ובפרט ביחס לסיכום בין משה ועמוס לעניין ביצוע עבודות מזכירוּת והנהלת החשבונות ומימון הוצאות הפקידה, כאמור, כתמורה לזכות השכירות של הנתבע. אף שהנתבע ויתר על עדות האב, שהיה צד להסכם, מוריס העיד על קיומו של ההסכם. לעניין זה איני סבור שיש לראות בעדותו של מוריס כעדות שמיעה בלבד. אף שהסיכום המקורי נערך מול האב, מוריס שימש בתקופה הרלוונטית, עד שנת 2014, כדירקטור ומנכ"ל חברת סופר, הוא יישם את הסיכום בפועל באמצעות מתן שירותי הנהלת החשבונות לתובעת, ועל כן הייתה לו ידיעה אישית בעניין הסיכום, שאינו אך סיכום בין משה לעמוס, אלא סיכום בין התובעת לחברת סופר. יודגש כי לעניין זה לא מצאתי שהיה צורך להביא את מנהל החשבונות בחברה, הרצל דידי, לעדות, כטענת התובעת. מנכ"ל החברה מכיר את התנהלותה ואת הפעולות שמבצעים עובדיו, כפי שהעיד מוריס בעצמו. בנוסף, פרץ הודה בחקירתו שהתובעת קיבלה שירותי הנהלת חשבונות, אך תשובתו בעניין התשלום לחברת סופר עבור שירותים אלו הייתה מתחמקת ומעורפלת (עמוד 17 שורות 10-19 לפרוטוקול) ומכל מקום לא הוכח כלל כי התובעת שילמה לחברת סופר עבור שירותים אלו, ואף לא הוגש כל מסמך מתאים, שחזקה שהיה מצוי בידי התובעת אילו אכן היה מבוצע תשלום כזה. לפיכך, עדותו של מוריס שהתובעת לא שילמה כלל עבור שירותים אלו (עמוד 21 שורות 30-31 לפרוטוקול) עדיפה בעיניי.
2. לאור כל האמור, אני קובע כי לא נחתם הסכם שכירות מחייב בכתב בין הצדדים, וכי היה סיכום בין התובעת לחברת סופר, למתן שירותי הנהלת חשבונות ומימון הוצאות נוספות, כפי שצוין, כנגד דמי השימוש שחב הנתבע לתובעת.

ממילא יש לדחות את התביעה לדמי שכירות/שימוש, שכן אלו שולמו באופן האמור.

בהקשר זה יש מקום להטעים, שאילו היה נקבע כי אותם שירותים הופסקו במועד כלשהו לפני הגשת התביעה המאוחרת, כי אז יתכן והיה מקום לשקול חיוב בדמי שכירות/שימוש ביחס לתקופה שממועד ההפסקה ועד מועד הפינוי, אולם לא נטען כלל על ידי התובעת כי שירותים אלו הופסקו במועד כלשהו, ק"ו שלא הוכח אימתי הופסקו. לא זו אף זו, מוריס בתצהירו ובעדותו טען לכך שבהתחשבנות שנערכה התברר שנותר חוב ניכר לתובעת בגין אותם שירותים, בסך של 190,000 ₪, מעבר לדמי השכירות שגולמו בהם. אמנם, הדברים לא גובו באסמכתאות, והדבר מגביל את המשקל שניתן לייחס להם, אולם היות שנקבע כי סוכם על תשלום דמי שכירות/שימוש בדרך של מתן השירותים, וכי אלו אכן ניתנו, הנטל עבר אל כתפי התובעת להוכיח כי נותר חוב גם לאחר ביצוע התשלום באופן האמור. התובעת לא עמדה בנטל זה.

משכך, יש לדחות את התביעה לתשלום דמי שכירות/שימוש, ביחס לכל התקופות שנכללו בשתי התביעות.

הטענות לנזקים שגרם הנתבע למושכר

1. לעניין הטענה לנזקים שהותיר הנתבע במושכר, יש לציין כי התובעת לא הזמינה לעדות את הצלם, שנטען כי ביצע את צילומי הנזק במושכר, ביום פינויו. התובעת מבקשת להסתמך על צילומיו כדי להוכיח שהנתבע הזיק למושכר, וחוות הדעת השמאית אף היא מתבססת על תצלומיו אלו, אך אלו לא הוצגו באמצעות יוצרם (ראו: קדמי, חלק שני, עמודים 908-909). בנוסף, היעדרו של הצלם מעורר תהייה ניכרת. בעידן הנוכחי, שבו כמעט כל אדם מחזיק במצלמה משוכללת בכיסו, בדמות טלפון חכם, הזמנת צלם מקצועי, בתשלום, לצלם את הנזק, אינה דבר מתבקש או מובן מאליו. פרץ עצמו ציין בחקירתו ש"הבאתי צלם שיהיה לי תיעוד." (עמוד 19 שורה 17 לפרוטוקול). במילים אחרות, פרץ ביקש שתהיה עדות אובייקטיבית לנזקים. אם כל מטרת הבאתו של צלם מקצועי למקום הייתה לצורך תיעוד, אך מתבקש שהצלם יזומן לעדות. הימנעות מהעדה של עד מתבקש מובילה למסקנה שעדותו הייתה פוגעת בתובעת (ראו: קדמי, חלק רביעי, עמודים 1889-1902). בנוסף, לא הוגשה כל ראיה לגבי מצב המושכר במועד כניסת הנתבע אליו. ממילא, לא ניתן לקבוע, כי זה השתנה לרעה, לעומת מצבו קודם לכניסת הנתבע אליו, בשנת 2007. הנטל להוכיח שינוי במצב המושכר, היה על כתפי התובעת והיא לא עמדה בו גם בשל כך.

הנתבע כאמור טען כי שיפר את מצבו של המושכר ובשים לקשיים שעלו בעדותו של פרץ, כאמור, יש להעדיף את גרסתו של הנתבע, שלא מצאתי בה בקיעים של ממש, ומכל מקום, גם אם אתעלם מטענת הנתבע לכך ששיפר את מצב המושכר, אזי כאמור, לא עלה בידי התובעת לבסס גרימת נזק למושכר בהשוואה למצבו קודם לכניסת הנתבע למושכר.

משלא הוכיחה התובעת את הטענה שהנתבע הזיק למושכר, אין מקום לקבל את התביעה לפיצוי בגין הנזקים.

1. למעלה מן הצורך, אציין כי אף אם הייתי מקבל את עמדת התובעת באשר לעצם קיומו של נזק, איני סבור שניתן לקבל את חוות הדעת של השמאי כראיה לגובה הנזק, וממילא לא עלה בידי התובעת אף לכמת את הנזק. חוות הדעת מתבססת על הצעת מחיר, שלא ברור אם מתייחסת למושכר, ואשר מעיון בה עולה שחלקה, ואולי אף רובה, כלל אינו תיקון הנזקים, אלא שיפוץ של המושכר, שאין מקום להשית עלויות אלו על הנתבע. בנוסף, פרץ העיד כי תיקון המושכר הוטל על השוכרת החדשה, במסגרת ההסכם בין הצדדים, ועל כן אין מדובר כלל בתיקון שבוצע בפועל. לצידה, מתייחסת חוות הדעת להפסד דמי שכירות שנגרם כתוצאה מן הנזקים והצורך לתקנם, כאשר לעניין זה השמאי התבסס על הסכם שכירות שהוצג בפניו, אך לא ברור מידת המהימנות של הסכם שכירות זה. במסגרת ההליך הוצגו שני חוזי שכירות שונים בעניין המושכר, חופפים, ועל כן לא ברור האם ההסכם שעליו הסתמך השמאי הוא הסכם אמתי, או שמא הסכם למראית עין בלבד. העובדה שהצדדים להסכם השכירות הם בני משפחה אינה מסייעת לאמינות ההסכם, בפרט בנסיבות אלו. משהוטלו ספקות משמעותיים לגבי הנתונים שמהווים את הבסיס לשמאות, לא ניתן להסתמך אף על השמאות עצמה, שכן בהיעדר בסיס, אין לחוות הדעת על מה לעמוד. בנוסף, במסגרת החקירה התברר כי ישנם מספר אי דיוקים בחוות הדעת, אשר אף הם מעוררים קושי לקבל את חוות הדעת ככתבה וכלשונה. לא למותר אף לציין כי עסקינן במתחם תעשייתי, אשר מקובל שהשוכר מבצע התאמה של המושכר לצרכיו, ועל כן ספק אם עלויות התיקון, כעלויות נלוות לפעולות התאמה של המושכר, הן כה משמעותיות, אף לשיטת התובעת.

תוצאה

על יסוד כל האמור, התביעות נדחות שתיהן, הן לעניין תשלום דמי השכירות או דמי השימוש, והן לעניין הנזקים שנטען כי הנתבע גרם למושכר בעת שהתפנה ממנו.

התובעת תישא בהוצאות הנתבע ובשכר טרחת עו"ד, ביחס לשתי התביעות, בסך כולל של 30,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 ימים, באמצעות ב"כ הנתבע, אחרת ישוערכו כדין מהיום.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר שבע.

ניתן היום, י"ד אב תשפ"ב, 11 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.