בפני תביעת התובע להורות לנתבעת להעניק לו זכויות חכירה במגרשים הסמוכים לדירת מגוריו ותביעה שכנגד להורות לתובע לסלק את ידו מהמגרשים הנ"ל ולהרוס את הבניה הבלתי חוקית.

רקע

1. התובע הוא בנם של המנוחים זכריה וזהרה אריה ז"ל.
2. ביום 30.5.1958 רכשו זכריה ויחיא וחש ז"ל מעמידר זכויות במקרקעין בגן יבנה, הידועים כגוש 547 חלקה 153 (להלן: "המקרקעין"), ברחוב הניצחון 6 בגן יבנה, אשר בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, כיום רשות מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל " או "הרשות").
3. על פי צו ירושה מיום 16.8.1985, ירשה קמר וחש את כלל עזבונו של יחיא וחש ז"ל.
4. בשנת 1986 הועברו זכויותיה של קמר וחש, ללא תמורה, לזכריה אריה ז"ל, אביו המנוח של התובע, אשר העביר מחצית מזכויותיו לרעייתו, זהרה אריה ז"ל (להלן: "המנוח" ו"המנוחים", בהתאמה).
5. ביום 6.11.1986 נחתם חוזה חכירה בין המינהל לבין המנוח ורעייתו לתקופה של 49 שנים, מיום 1.4.1958 ועד ליום 31.3.2007. חוזה החכירה התייחס למקרקעין הידועים כגוש 547 חלקה 153 ששטחם 664 מ"ר.
6. ביום 19.12.1986 נחתם שטר שכירות ביחס למקרקעין, על שם המנוחים. גם בשטר השכירות נרשם כי שטח המקרקעין הוא 664 מ"ר. על פי נספח 5 לתצהיר הרשות, עסקת השכירות אושרה לרישום על ידי רשם המקרקעין.
7. בשנת 1975 בוצעה פרצלציה בשטח של 14,132 מ"ר, אשר גבל במקרקעין ובמגרשים נוספים ברחוב הניצחון. שטח זה נרשם כחלקה 159.
8. בשנת 1987 הגישו המנוח ודיירים נוספים שהתגוררו בשכנות לביתו (להלן: "הדיירים") תביעה לבית המשפט המחוזי בת"א (ת"א 1804/87) נגד הרשות, עמידר ואח'. בכתב התביעה נטען כי הדיירים התקשרו בשנות ה-50 עם עמידר בחוזי חכירה, לדירות אשר ניצבו על חלקה שטרם עברה פרצלציה. התובעים עתרו לקבוע כי חלקה 159 כולה הוחכרה להם במסגרת חוזי החכירה עליהם חתמו, כל אחד לפי שטחו, ועל המינהל לאפשר להם להירשם כחוכרים גם בחלקה זו.

ביום 11.6.1995 ניתן פסק דין על ידי השופטת פלפל, במסגרתו נקבע כי יש לקבל את התביעה, למעט תביעת המנוח, ולאפשר לדיירים להירשם כחוכרים לדורות בחלקות הסמוכות לדירות מגוריהם, בהתאם ועל פי חוזי החכירה המקוריים.

בכל הנוגע לזכויות המנוח, נקבע כדלקמן:

"על-אף קביעתי הראשונית בדבר היקפם של החוזים הראשוניים, לא ניתן לקבוע כי לתובעים כולם זכות על המגרשים הסמוכים לדירותיהם...

על חוזי חכירה מאוחרים חתמו לא רק התובעים 2 5 ו-6 כי אם גם התובע מס' 3 (המנוח –ח.ק.) אלא שתובע זה, שגודל שטחו נרשם בלשכת רישום המקרקעין, הסכים במודע ובאופן חוזר ונישנה כי חלקתו תעמוד על 664 מ"ר בלבד.

בשטר השכירות של התובע מס' 3 מול הנתבעת (ת/28) מצויינים 664 מ"ר. התובע מס' 3 חתם על שטר זה בנוכחות עו"ד ולאחר שהובהרו לו, עפ"י הכתוב, כל התוצאות המשפטיות מאותה עסקה.

בשנת 1984 הגיש התובע 3 בקשה לרשיון בנייה וציין בה כי שטח חלקתו הוא 664 מ"ר. הוא חזר על בקשתו זו בשנת 1990 (נ/21, נ/22).

עוד יש להדגיש, כי לא נטען, בשום שלב, כי בפעילות הנתבעות היה משום הטעייה, או כי מי מבין התובעים אולץ להסכים לגודל חלקה כזה או אחר.

סיבותיו של התובע מס' 3 למעשיו עמו. לאורם אין ספק כי לאור הסכמתו זו, ובמיוחד לאור שטר השכירות מלשכת רישום המקרקעין (ת/28), הוא נראה כמוותר על זכויות שיש לו מעבר לרישום ואין לי אלא לקבוע כי גודל חלקתו של זה, הוא 664 מ"ר"

(פסקה ד'9 לפסק הדין).

1. בחלוף כ-15 שנים ממתן פסק הדין, ביום 11.3.2010 התקיימה פגישה במינהל בין עו"ד תמיר יחיא, ב"כ הדיירים, לבין מנהל מחוז מרכז במינהל וגורמים נוספים, בנוגע להסדרת זכויות הדיירים. סוכם כי עו"ד יחיא ימציא מסמכים שונים לבחינת ביצוע ההקצאות.
2. ביום 28.6.2011 נערכה פגישה נוספת, בין עו"ד יחיא, נציגי הדיירים וגורמים שונים במינהל. סוכם כי עו"ד יחיא ימציא מסמכים נוספים וכן נקבעו תנאים שונים להסדרת זכויות הדיירים.
3. ביום 7.3.2011 פנה ב"כ התובע למינהל בבקשה להפקת חוזה חכירה חדש עקב העברת זכויות המנוח לתובע וביקש כי יועברו לו שטרות חתומים. לבקשה צורפו תצהירי העברה, בקשה להעברת זכויות, נסח טאבו ושטרי העברה.
4. ביום 11.10.2011 השיב המינהל לב"כ התובע כי לתיק אין קשר לחלקה 159 וכל דיון בה יהיה בנפרד מדיון בחלקה 153. ב"כ התובע התבקש לתקן את מסמכי העברת הזכויות, והשטרות הוחזרו לו.
5. ביום 6.4.2011 שלח עו"ד תמיר יחיא למינהל הסכם חלוקה ושיתוף בחתימת כל דיירי הרחוב.
6. ביום 20.12.2012 שלחה הרשות דרישת תשלום לב"כ התובע. בדרישה נכתב כי מבדיקת התיק עולה כי שולמו דמי היוון בשנת 2006 לשטח של 664 מ"ר בלבד ויש להשלים הפרשי היוון לשטח של 1,764 מ"ר.
7. ביום 13.3.2013 שילם התובע את הפרש דמי ההיוון.
8. ביום 26.12.2013 פנה ב"כ התובע לרשות בבקשה לקבלת הנחיות לתיקון השטח המוחכר בלשכת רישום המקרקעין, לאור שינוי השטח שהוחכר.
9. ביום 25.3.2014 השיבה הרשות לב"כ התובע כי לפי פסק הדין המנוח אינו זכאי לקבלת שטח נוסף מעבר לשטח הרשום בטאבו. למכתב צורף טופס פרטי בנק לחתימה ואימות, לצורך החזר תשלום ההיוון שנגבה עבור השלמת השטח אשר המנוח לא היה זכאי לו.
10. ביום 22.4.2014 הודיעה הרשות לב"כ התובע כי תסכים להעברת זכות שכירות במקרקעין, ככל שיומצאו מסמכים שונים הקשורים לחלקה 159.
11. ביום 5.10.2014 פנה ב"כ התובע לרשות בבקשה להבהרה האם יש הסכמה להעברת הזכויות בחלקה 159, לאור הסתירה שבין המכתבים הנ"ל.
12. ביום 20.10.2014 השיבה הרשות שחלקה 159 אינה חלק מהזכויות בנכס.
13. ביום 28.10.2014 נחתם שטר העברת זכות שכירות מאריה זכריה וזוהרה לתובע, להעברת הזכויות בחלקה 153 בשטח של 664 מ"ר.
14. ביום29.10.2014 חתם נציג הרשות על השטר הנ"ל.
15. ביום 9.12.2014 פנתה עו"ד ממשרדו של עו"ד יחיא לרשות בדרישה כי הליך הסדרת הזכויות יכלול אף את חלקות 144, 147 ו-153, על פי פסק הדין. בפניה זו נטען כי בפגישות שנערכו עם נציגי הרשות הוסכם כי הסדרת הזכויות תקפה לכלל דיירי הרחוב.
16. ביום 8.3.2015 פנה עו"ד יחיא לרשות במכתב התראה לפני תביעה, בטענה כי בפגישות עם נציגי הרשות הוסכם כי יוסדרו זכויות החכירה בכל המגרשים ברחוב הניצחון מבלי שהוחרגו חוכרים שלא נכללו בפסק הדין.
17. ביום 22.6.2015 דחתה הרשות את דרישת ב"כ התובע והבהירה כי תביעת המנוח נדחתה ואין לצרף שטח נוסף למגרשים שהוקצו.

טענות התובע

1. המנוח לא העלה על דעתו כי חתימתו על תכנית הבניה מהווה ויתור על זכויותיו. תוספת הבנייה הייתה חיונית, הואיל והבית היה קטן ומט ליפול, ולולא חתם המנוח על תכנית הבניה הוא לא היה מקבל היתר בניה. השטח השנוי במחלוקת לא נכלל בתכנית הבניה שכן הדבר היה מונע את אישור המינהל. אף כשהוחתם המנוח על שטרי העברה בלשכת רישום המקרקעין בקשר למקרקעין, הוא לא העלה על דעתו כי הדבר יתפרש כויתור על זכויותיו. המנוח היה היחיד מבין התובעים בתביעה הראשונה אשר הגיש תכניות לבנייה.
2. התנהלות הרשות מהווה חוסר תום לב וכן הפרת ההסכם בין הצדדים.
3. לפני שנים אחדות פנו הדיירים לעו"ד תמיר יחיא שיסייע להם להוציא לפועל את שנקבע בפסק הדין. בעניין זה התקיימו מספר ישיבות בהן סוכם כי הואיל וחלקה 159 מצויה בעורף המגרשים ינתנו הזכויות בחלקה זו לכל החוכרים הגובלים, תוך שהרשות התנתה את הסכמתה בכך שיערך הסכם שיתוף בין כל החוכרים הגובלים. סיכומי הפגישות מהימים 11.3.2010 ו-28.6.2011 מהווים הסכמות מחייבות, ומכוחן הושוו זכויות המנוח לכלל הדיירים. הסיכומים נערכו בנוכחות מנהל המחוז ונציגי המחלקה המשפטית וברור כי הם משקפים גמירות דעת מוחלטת וכי הרשות כפופה למצגיה. לחילופין, ניתנה הבטחה שלטונית על ידי הרשות לפיה המנוח לא יופלה ביחס ליתר הדיירים.
4. יש לדחות את התביעה שכנגד, עקב התיישנות ו/או שיהוי. המדובר בבנייה שנבנתה ברובה לפני שנת 1990. במהלך השנים הרשות לא פיקחה על הנעשה במקרקעין ולא פעלה בעניין חריגות הבניה אשר כביכול קיימות במקום.
5. באיזור קיימת בנייה נרחבת ללא היתר והרשות לא פעלה בעניין זה, והתביעה שכנגד הוגשה רק מטעמי נקמנות והמדובר באכיפה בררנית פסולה.

טענות הרשות

1. פסק הדין בתביעה הראשונה מהווה מעשה בית דין מסוג השתק עילה והתובע מושתק מלטעון כיום כי הוא זכאי להירשם כחוכר בחלקה 159. התובע הוא חליפו של המנוח ועילת התביעה זהה.
2. שעה שלמנוח ניתן יומו בבית המשפט ונקבע בפסק הדין כי הוא נעדר זכויות במקרקעין, הרשות מנועה מלהקצות לו את המקרקעין בפטור ממכרז מבלי שקיימת עילת פטור בדין. התובע אינו זכאי להקצאת קרקע בפטור ממכרז, מאחר שלא הגיש בקשה רלוונטית ומאחר שלא הוכיח כי הוא עונה לאחת מהחלופות הקבועות בתקנה 3 לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג-1993 (להלן: "תקנות חובת המכרזים"). זאת ועוד, נציגי הרשות, שהשתתפו בפגישות אליהן התייחס התובע בטענותיו, אינם מוסמכים לאשר הקצאת קרקע בפטור ממכרז.
3. אין לראות בסיכומי הפגישות כהסכמים מחייבים כנטען על ידי התובע, ובפרט כאשר המדובר ברשות ציבורית העורכת פגישות רבות עם גורמים רבים; הפגישות נועדו להסדיר את זכויותיהם של הזכאים מכוח פסק הדין להירשם כחוכרים בחלקות הסמוכות לדירותיהם ואין כל אינדיקציה להחלת ההסכמות על בעלי מגרשים נוספים.
4. יש לדחות את ניסיונות התובע להיבנות מהטעות בשליחת שובר התשלום מיום 20.12.2012 ואין ספק כי מדובר בטעות טכנית, אשר לרשות הזכות לתקנה. לא מתקיימים התנאים לקיומה של הבטחה מנהלית.
5. שעה שהוכח כי בין התובע לרשות לא נחתם הסכם מחייב ולא ניתנה לו הבטחה מנהלית ביחס למגרשים 6 ו-8, יש לקבוע כי התובע מסיג גבול במקרקעין ולהורות כי עליו לפנותם כשהם פנויים מכל אדם, חפץ ומבנה.
6. יש להורות לתובע להרוס את המבנים, אשר נבנו ללא היתר, בחלקה 153 ובחלקה 159; לפנות את המכולה שהוצבה במגרש 6 ללא קבלת היתר מהרשות; ולפנות את הגדר המקיפה את המגרשים. יש לדחות את טענת התובע לאכיפה בררנית, אשר נטענה בעלמא וללא הצגת ראיות.
7. יש להתיר לרשות לפצל את סעדיה כך שתישמר לה הזכות להגיש נגד התובע תביעה כספית לדמי שימוש ולנזקים הנובעים מאי השבת המגרשים לרשות.

דיון

1. הכלל בדבר מעשה בית דין בשל השתק עילה קובע כי כאשר תביעה נדונה לגופה והוכרעה על ידי בית משפט מוסמך לא תובא בפניו תביעה נוספת בין אותם הצדדים או חליפיהם, אם היא מבוססת על עילה זהה.

יסודות הכלל פורשו באופן מרחיב וזאת על מנת לתמרץ את בעלי דין להביא בפני בית המשפט את מלוא הסכסוך במסגרת תובענה אחת. המונח "עילה" מתפרש לא רק על אותן טענות שנטענו בהליך הראשון אלא גם על כל טענה הנוגעת לתובענה המאוחרת שניתן היה להביאה במסגרת ההתדיינות הראשונה (ע"א 7183/13 ברק נ' דלתא קפיטל גרופ בע"מ, פסקה 19 לפסק דינו של השופט פוגלמן; ע"א 1545/08 מוסקונה נ' סולל בונה בע"מ, פסקה 7 לפסק דינה של השופטת חיות).

1. לפיכך, יש לדחות כל טענה הנוגעת לזכותו של המנוח להירשם כחוכר לדורות על החלקות הסמוכות לבית המגורים, לרבות הטענה כי המשיבה התנהלה בחוסר תום לב כלפי המנוח, כי הוא לא הבין את משמעות חתימתו על הבקשה להיתר הבניה, וכי אין להפלות בינו לבין יתר חוכרי המגרשים (סעיפים 43-35 לסיכומים) – וזאת מכוח הכלל של מעשה בית דין. היה מקום לטעון טענות אלו במסגרת התביעה בת"א 1804/87 ולא ניתן כיום לשוב ולהידרש לטענות בעניין זכויותיו של המנוח בחלקות הנ"ל.

הסכם מחייב שהתגבש לאחר פסק הדין

1. התובע טוען כי התגבש הסכם מחייב בינו לבין הרשות וזאת לאחר מתן פסק הדין לפיו יוקצו לו מגרשים 6 ו-8 וכי יחתם עמו חוזה חכירה בדיוק כמו שיחתם עם הדיירים שהיו צד להליך הראשון. התובע מפנה לנספח ה' לתצהירו – סיכום פגישה מיום 11.3.2010 הנושא את הכותרת החלטת מנהל/מחוז מרכז ולנספח ו' לתצהירו – סיכום פגישה מיום 28.6.2011, וטוען כי אלו מלמדים כי נכרת הסכם מחייב בינו ובין יתר בעלי המגרשים וזאת באמצעות עו"ד תמיר יחיא, והרשות מנועה מלחזור בה מההסכמה שניתנה על ידה.
2. הלכה היא כי לצורך השתכללות של מסמך לחוזה מחייב, יש להוכיח התקיימותם של שני תנאים מצטברים במועד הכריתה – כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב; וכי ההסכמה מסוימת דיה (סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, פסקה 12 לפסק דינו של השופט פוגלמן (24.7.2013); ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, פסקה 8 לפסק דינו של השופט פוגלמן (18.7.2010) (להלן: "עניין עדני"); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א, 1299-1229 (1991) (להלן: "פרידמן וכהן")). לעניין רכיב גמירת הדעת, נקבע כי המבחן להתקיימות רכיב זה הוא אובייקטיבי, הנלמד מביטויים חיצוניים לכוונת הצדדים, וביניהם לשון המסמך, נסיבותיו, התבטאויות הצדדים בכתב ובעל פה והתנהגות הצדדים לפני ניסוחו, בזמן החתימה עליו ולאחר מכן (ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א נ' לוי, פסקה 7 לפסק דינו של השופט גרוניס (22.1.2012); עניין עדני, פסקה 9 לפסק דינו של השופט פוגלמן). לעניין יסוד המסוימות, נקבע כי המבחן להתקיימותו הוא האם ניתן להסיק ממכלול הנסיבות כי חל מפגש רצונות ביחס לתנאים המהותיים והחיוניים של העסקה (ע"א 9255/11 דניאל נ' פלונית, פסקה 19 לפסק דינה של השופטת ברק-ארז (11.8.2013); ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296-295 (1974); פרידמן וכהן, בעמ' 268-267).
3. שני עניינים מהותיים עומדים ברקע הדברים; ראשית, העובדה כי בפסק הדין נדחתה תביעת המנוח להכיר בזכויותיו ועל כן יש להוכיח כי הרשות הסכימה לשנות מתוצאת פסק הדין. שנית, חובתה של הרשות לפעול בהתאם לחוק חובת המכרזים, תשנ"ב-1992 (להלן: "חוק חובת המכרזים"), והתקנות מכוחו. משנקבע בפסק הדין כי אין למנוח זכויות בחלקה 159, הרשות מנועה מלהקצות לתובע את המקרקעין בפטור ממכרז, מבלי שעומדת לו עילת פטור שבדין.
4. התובע טוען כאמור כי במהלך הפגישות הסכימה הרשות להשוות את מעמדו לדיירים האחרים. התובע אישר בעדותו כי הוא לא נכח בפגישות שהתקיימו והוא שמע על זכותו להירשם כחוכר מנציגי הדיירים ומעו"ד יחיא (עמ' 20 לפרוטוקול). בהמשך עדותו הסביר כי הצטרף להליך לאחר שבפגישה בה נכח הסביר עו"ד יחיא כי אלו ההסכמות שהושגו עם הרשות ואף הוצגה בפניו מפת חלוקה (עמ' 21 לפרוטוקול).
5. מר ירון ניסים, חבר המועצה המקומית גן יבנה, העיד כי מספר תושבים פנו אליו בבקשה לסייע להם להסדיר את חתימת חוזי החכירה. לאחר שהתברר לו כי התב"ע שונתה וכי חלק מהחלקות הופקעו פעל להשבת המצב התכנוני לקדמותו. ביום 11.3.2010 הוא השתתף בפגישה שנערכה במשרדי הרשות ועל פי גרסתו "הסיכום עם הנציגים המוסמכים של הרשות היה כי המגרשים יוקצו לכלל הדיירים ברחוב שבתיהם סמוכים לחלקה 159 כולל ה"ה אריה וכולל מי שלא היה צד להליך המשפטי כלל" (ס' 12 לתצהיר). מסקנתו זו לא עמדה בחקירתו הנגדית, אז אישר כי הוא אינו מכיר את פסק הדין וכי הפגישה עליה הוא מעיד התקיימה במועצה, ואף הוסיף כי בפרוטוקול הישיבה במועצה מופיע כי גם מי שלא זכה על פי פסק הדין יקבל זכות חכירה בפטור ממכרז. למותר לציין כי אותו פרוטוקול שהוא כה משמעותי להוכחת התביעה, לא הוצג בפני. כאשר עומת מר ניסים עם סיכומי הפגישות שצורפו לתביעה העיד כי אינו זוכר האם אחד מהמשתתפים בפגישות מטעם הרשות נטל חלק בפגישה במועצה. לפיכך, עדותו של העד ניסים אינה מסייעת לגרסת התובע בדבר הסכם שהתגבש בפגישות שנערכו במשרדי הרשות.
6. עו"ד תמיר יחיא העיד בתצהירו כי בשלב הראשון יצג רק את החוכרים הזכאים על פי פסק הדין ואולם בישיבה מיום 11.3.2010 הבהיר מנהל המחוז כי הרשות אינה מעוניינת להרבות במחלוקות או תביעות ועל כן סוכם כי יומצא לה הסכם שיתוף עם כל המשפחות שמגרשיהן גובלים בחלקה 159, קרי 12 בעלי הזכויות ביחידות הדיור ברחוב הניצחון 6-1 ולא רק הזוכים על פי פסק הדין. גם בישיבה שהתקיימה ביום 28.6.2011 הדגישה הרשות את הצורך בקבלת הסכמת כלל התושבים. בחקירתו הנגדית אישר כי בפגישות שהתקיימו לא דובר באופן ספציפי על התובע או אביו המנוח אך דובר באופן כללי על כך שחלק מהחוכרים הגובלים אינם זכאים מכוח פסק הדין.

לא השתכנעתי כי במהלך הפגישה הודיעה הרשות כי היא מוכנה להחכיר את המגרשים בחלקה 159 גם למי שאינו זוכה מכוח פסק הדין. יתכן כי עו"ד יחיא הבין כך את הדברים שנאמרו אך מעדותו ברור כי נציגי הרשות לא הודיעו לו כי קביעות פסק הדין מבוטלות ומסקנתו באשר להסכם שיתוף מבוססת על פרשנותו בעניין אופי הקצאת המגרשים (עמ' 13 לפרוטוקול). בנסיבות אלו מסקנתי היא כי לא התקיימה גמירות דעת ומסוימות מצד נציגי הרשות וגם לא התקיים מפגש רצונות. כאמור על גמירות הדעת ניתן ללמוד גם מתוכן המסמך וכפי שיפורט להלן סיכומי הפגישות תומכים לטעמי בעמדת הרשות.

1. מכאן כי אין בעדויות הנ"ל כדי לאשש ולחזק את טענת התובע כאילו הרשות הסכימה לבטל את תוצאת פסק הדין ולהשוות את עניינו של התובע ליתר הדיירים.
2. המסמכים עליהם נסמך התובע אינם מלמדים כי השתכלל חוזה מחייב בינו לבין הרשות. כאמור הכלל הוא כי במקרה של סתירה בין הסממנים החיצונים האובייקטיבים לבין הטענה הסובייקטיבית תינתן עדיפות לביטוי החיצוני שניתן.
3. בנספח ה' לתצהיר התובע - סיכום הפגישה מיום 11.3.2010 נכתב כי הרקע לפגישה הוא פסק הדין שקבע כי כ-8 דיירים זכאים להירשם כחוכרים לדורות במגרשים הסמוכים לדירות בהן הם מתגוררים. תחת הכותרת "מהלך הדיון" נכתב כי "תוכננה תב"ע חדשה המגדירה מגרשים חדשים מאחורי המגרשים המקוריים להם היו זכאים הדיירים להירשם כחוכרים ע"פ פס"ד". בהמשך מופיעה עמדת הרשות כי יש להסדיר את ההקצאה בפעם אחת ו"בדרך זו תמנע מחלוקת בין בעלי הזכויות למינהל". המסקנה העולה מהדברים הנ"ל כי הפגישה עסקה באותם חוכרים שהתקבלה תביעתם ורק בהם, ולא ניתן ללמוד ממהלך הפגישה כי עלה גם עניינם של חוכרים אחרים או כי ניתנה הסכמת הרשות להוסיף על רשימת הזכאים מכוח פסק הדין גם חוכרים אחרים.

התובע מפנה לסיכום הפגישה שם נקבע "העו"ד ימציא הסכם שיתוף וחלוקה בהסכמת כל המשפחות" ומכאן לשיטתו יש לראות הסכמה לכלול בהסכם השיתוף את כל המגרשים הגובלים, ולאו דווקא את הזוכים מכוח פסק הדין. איני סבורה כי פרשנות זו עולה בקנה אחד ומשתלבת עם מהלך הפגישה כמתואר בסיכום הפגישה; כאמור הפגישה עסקה באותם 8 דיירים הזכאים על פי פסק הדין להירשם כחוכרים ועל כן במינוח "כל המשפחות" הכוונה היא למשפחות הזכאים. זכויות חוכרים אחרים כלל לא נדונו בפגישה זו ועל כן גם סיכום הפגישה אינו מתייחס אליהם. זו המשמעות העולה מהמסמך כולו והיא מתיישבת עם משמעות הסעיפים שקדמו לו.

1. ביום 28.6.2011 התקיימה פגישה נוספת בעניין ביצוע פסק הדין. בסיכום הפגישה נכתב כי הרקע לפגישה הוא פסק הדין אשר הכיר בזכותם של 8 דיירים להירשם כבעלי זכויות גם במגרשים הסמוכים לדירות ופורטו הפעולות שעל כל בעל זכויות לבצע כתנאי למימוש הזכות. גם מסיכום זה ברי כי הוא מתייחס לזוכים מכוח פסק הדין ולא ניתן ללמוד ממנו כי הרשות הסכימה להחלת הסדר דומה גם על התובע או על המנוח או על דיירים אחרים ברחוב.
2. לשון סיכומי הפגישות מפורשת וברורה דיה כדי לקבוע כי הפגישות עסקו בזכאים על פי פסק הדין בלבד, זו הפרשנות האינטואיטיבית הקמה עם קריאת הסיכומים על רקע הקשרם הכללי, ועל כן אומד דעתה של הרשות התייחס לדיירים אלו בלבד.
3. גם התנהגות הצדדים לאחר פגישות אלו תומכת במסקנה זו; ביום 13.3.2001 פנה התובע בבקשה להעברת זכויות המנוח והפקת הסכם חכירה חדש. ביום 11.10.2011 השיבה לו הרשות כי חלקה 159 אינה קשורה לחלקה 153 ו"כל דיון בחלקה זו יהיה בנפרד מחלקה 153", ואף הורתה לו לתקן את מסמכי העברת הבעלות. מכאן כי הרשות לא הסכימה גם לאחר אותן פגישות לראות בתובע כמי שזכאי לזכות חכירה גם בחלקה 159. לו היה התובע סבור כי נפלה שגיאה בתשובה זו ויש לפעול בעניינו בהתאם לסיכום הפגישה מיום 28.6.2011 בוודאי היה נזעק להעמיד את הרשות על טעותה.
4. כאמור הרשות מחויבת בהתאם להוראות חוק חובת המכרזים לשווק קרקעות במכרז כך שלכל אדם עומדת האפשרות לרכוש את הזכויות בהתאם לתנאי המכרז. כדי להשוות את מעמדו של התובע ליתר הדיירים היה על הרשות לאשר את הקצאת הקרקע בפטור ממכרז. לא הוכח כי בקשתו של התובע נבחנה לאור הוראות חוק חובת המכרזים והתקנות מכוחו וכי עובדי הרשות מצאו כי אכן עומדת לתובע האפשרות לקבל את המקרקעין בפטור ממכרז (איני נדרשת לטענות הרשות בדבר תחולתו של נוהל מס' 31.01 הנזכר בסיכומי הרשות מאחר וטענה זו עולה כדי הרחבת חזית).
5. התובע טוען בסיכומי התשובה כי ניתן היה להעניק לו את הזכויות בפטור ממכרז וזאת בהתאם לתקנה 25(10א) לתקנות חובת המכרזים המאפשרת פטור במכרז כאשר "הענקת זכויות במקרקעין לבעל זכויות במקרקעין גובלים, במטרה לאפשר את הניצול היעיל ביותר של המקרקעין, בהתחשב בייעוד הקרקע ובמטרת השימוש בה, ובלבד שלא ניתן לנצל את הקרקע כאמור באמצעות שיווקה בדרך של מכרז; הענקת זכויות כאמור טעונה אישור מנומק של ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל ואישור שר האוצר". יש לדחות טענה זו; ראשית לא הוכח כי עובדי הרשות בדקו ומצאו שלא ניתן היה לנצל את הקרקע באמצעות שיווקה במכרז, שנית והעיקר, הענקה שכזו טעונה אישור של ועדת הפטור ואישור של משרד האוצר, אך עובדי הרשות כלל לא פנו לגופים אלו בבקשה מתאימה.
6. מיום 16.2.2001
7. תק' תשס"א-2001
8. הוספת פסקה 25(10א)לאור האמור גם התנהלות עובדי הרשות לאחר הפגישות הנ"ל מביאה למסקנה כי לא התגבש הסכם כפי שנטען.
9. איני מתעלמת ממכתב הרשות מיום 20.1.2012 בו נדרש התובע לשלם הפרשי דמי היוון לשטח של 1,764 מ"ר, מכתב אשר יש בו כדי לתמוך בגרסת התובע.

התובע אכן שילם את הסכום הנדרש ובהמשך ביום 26.12.2013 פנה בא כוחו לרשות בבקשה לתקן את שטח החכירה בלשכת רישום המקרקעין. ביום 25.3.2014 השיבה לו הרשות כי מבדיקת פסק הדין עולה כי בעלי הזכויות בנכס אינם זכאים לקבל שטח נוסף מעבר לשטח הרשום בטאבו ועל כן יוחזר סכום ההיוון שנגבה עבור השלמת השטח.

מצאתי לקבל את עמדת הרשות כי דרישת התשלום יסודה בטעות שנעשתה בהיסח הדעת ואין לאפשר לתובע להיבנות מטעות זו ובכך להקנות לו זכויות במגרשים בפטור ממכרז.

1. בע"א 11583/04‏ ‏מדינת ישראל נ' ברגר (16.1.2006) נפרשו השיקולים השונים אותם יש לשיקול בשאלה האם יש לאפשר לרשות המינהלית לחזור בה מטעותה:

"בשקילת יכולתה של הרשות לחזור בה מטעותה יש לאזן בין שיקולים שונים העומדים על הפרק, וכל מקרה יבחן על-פי נסיבותיו. כך יש להבחין בין טעות שנגרמה באשמת הרשות לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. טעות שנגרמה באשמת הרשות ניתנת אף היא לתיקון, אך לשם כך נדרש אינטרס ציבורי מיוחד המצדיק זאת. כמו כן יש להבחין בין טעות הנופלת במסגרת הסמכות של הרשות לבין טעות הגורמת לתוצאה בלתי חוקית או מנוגדת לסמכותה של הרשות. הבחנה נוספת שנעשתה בפסיקה לגבי חזרה מטעות על-ידי הרשות היא ההבחנה בין טעויות שבשיקול הדעת לבין טעויות טכניות. לגבי אלה הראשונות תהיה הרשות בדרך-כלל קשורה בהחלטתה, בעוד שלגבי האחרונות תוכל הרשות בדרך-כלל לחזור בה מהחלטתה. בנוסף, יש לבחון את אינטרס הפרט בסופיות ההחלטה המינהלית, את מידת ההסתמכות שלו עליה, והאם שינה מצבו לרעה עקב ההחלטה או שנגרם או עלול להיגרם לו נזק בעקבות שינויה. מנגד יש לבחון את מהותו של האינטרס הציבורי אותו מבקשים לקדם (ראו זמיר, בעמ' 1004-1007; ע"א 433/80 נכסי י.ב.מ. ישראל בע"מ נ' מנהל מס רכוש, פ"ד לז(1) 337; ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433; ע"א 1928/93 רשות ניירות ערך נ' גבור סברינה מפעלי טקסטיל בע"מ, פ"ד מט(3) 177; ע"א 9412/03 חזן נ' פקיד שומה נתניה (לא פורסם, ניתן ביום 2.2.05))" (פסקה 17 לפסק דינה של השופטת ארבל).

בענייננו יש לסווג את דרישת התשלום כטעות טכנית שבהיסח הדעת ושהתקבלה בחוסר סמכות שכן כאמור לא התקבלה אצל הרשות החלטה לחרוג מהוראות פסק הדין ולהוסיף את התובע לרשימת הזכאים. לא קם אינטרס ההסתמכות של התובע ואף לא אינטרס סופיות ההחלטה, שכן לא נחתם בינו לבין הרשות הסכם חכירה חדש ולא תוקנו שטרות החכירה. הנצחת הטעות תעניק לתובע זכויות שנשללו מהוריו במסגרת פסק הדין ובכך יפגע האינטרס הציבורי. לפיכך, באיזון בין השיקולים השונים אני סבורה כי יש לקבל את עמדת הרשות כי דרישת התשלום מקורה בטעות אשר תוקנה בהמשך הדרך.

1. טענתו האחרונה של התובע בעניין ההסכם הנטען היא כי הרשות לא הביאה לעדות אף לא אחד מנציגיה שנכח בפגישות וזאת ללא הסבר. לשיטתו הימנעותה מלהביא עדים רלוונטיים מקימה את החזקה לפיה עדותם הייתה מאששת את גרסתו.
2. הלכה היא כי אם נמנע בעל דין מהצגת ראיה רלוונטית שבהישג ידו ניתן להסיק כי לו הובאה הראיה היתה זו פועלת לחובתו (ע"פ 11331/03 קיס נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(3) 453, 478 (2004)). כאשר קיים עד אשר עדותו רלבנטית קיימת ציפייה הגיונית כי בעל הדין ישמיע את אותו עד לשם גילוי האמת ותמיכתה בגרסתו (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, פ"ד מה(4) 651, 659 (1991)).

אלא שבענייננו עדותם של נציגי הרשות רלוונטית לגרסת התובע כמי שנטל הבאת הראיות כמו גם נטל השכנוע מוטל על כתפיו, והעובדה שאלו לא זומנו לעדות על ידי הרשות אינה פוגמת לטעמי, בגרסתה:

"השאלה על מי מהצדדים מוטלת חובה להעיד עד רלבנטי, וכפועל יוצא המסקנה כי יש לזקוף לחובת צד זה או אחר את אי העדתו של עד זה, נקבעת בהתאם לנטל הבאת הראיות [ראו: ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, פסקה 53 לפסק הדין ([פורסם בנבו], 5.10.2006)]. במקרה שלפנינו, נטל הבאת הראיות היה מוטל על המערערת. המערערת אף לא טענה אחרת. זו ידעה כי סכום הפיצוי שולם לה על בסיס ממצאיו של היועץ החיצוני, ואף על פי כן לא דרשה את גילוי ממצאיו ולא ביקשה לזמן אותו לעדות [השוו: ע"א 793/89 בניני מ.י. גינדי הנדסה ופיתוח בע"מ נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מו(3) 324, 331 (1992)]. חלף זאת, בחרה המערערת לבסס את טענותיה באשר להיקף הנזקים שנגרמו לה על עדות מנהלה. עדות זו, כפי שציינתי לעיל, הייתה רוויה בסתירות ופעמים רבות לא עלתה בקנה אחד עם המסמכים שהוצגו לפני בית המשפט.

אוסיף כי אף אם נטל הבאת הראיות היה מוטל על המשיבים, הרי שנטל השכנוע נותר על כתפי המערערת. זו הצליחה להוכיח את תביעתה רק באופן חלקי, כך שממילא אין באי העדתו של היועץ החיצוני או באי הצגת ממצאיו כדי לשנות מהתוצאה על פי פסק הדין" (ע"א 2076/09 ח.י בלאושטיין בניין והשקעות בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון, פסקה 32 לפסק דיו של השופט דנציגר (2.9.2010)).

1. לסיכום, התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו ולא הוכיח כי הרשות הסכימה להשוות את עניינו לאותם דיירים הזכאים מכוח פסק הדין להירשם כחוכרים בחלקה 159.

הבטחה שלטונית

1. התובע מוסיף וטוען כי לחילופין יש לראות במסמכים הנ"ל כהבטחה שלטונית מחייבת שניתנה על ידי מנהל המחוז ויתר בעלי התפקידים, הבטחה לפיה לא יופלה התובע לעומת יתר בעלי המגרשים ודין אחד יחול על כל בעלי המגרשים.

על התובע הנטל להוכיח כי אכן ניתנה לו הבטחה שלטונית מחייבת: "ההסכם השלטוני מטבעו אינו עניין פרטי בין הצדדים – הרשות והיחיד – אלא נוגע לציבור בכללותו. לכן, אין תימה, כי המשוכה להוכחת טענה זו הינה גבוהה, ובוודאי שאינה נגזרת רק מהבנה סובייקטיבית של הטוען אותה" (ע"א1117/15 ‏ רוזנפלד נ' רשות מקרקעי ישראל / מחוז צפון(17.11.2016) ).

1. על הטוען לקיומה של הבטחה שכזו הנטל להוכיח חמישה יסודות:

"בראש ובראשונה, את עצם מתן ההבטחה הנטענת, ואת תוכנה; שנית, כדי שההבטחה תהיה בת תוקף ותחייב את הרשות השלטונית, עליה להיות: מפורשת, ברורה, חד-משמעית, ולא מוטלת בספק, כנדרש מהתחייבות משפטית שאיננה בגדר הצהרת כוונות גרידא (דרישה זו מקבילה, למעשה, לדרישת "המסוימות" בדיני החוזים); שלישית, על התובע להוכיח כי המבטיח התכוון לתת להתחייבותו תוקף משפטי מחייב, וכי הטוען לקיומה קיבל את ההבטחה ככזו (כאן נבחן, למעשה, אומד-דעתם של הצדדים); רביעית, על התובע להוכיח כי נותן ההתחייבות היה בעל סמכות לתיתה; וחמישית, שהמבטיח הוא בעל יכולת לקיים את ההבטחה, דהיינו: כי ההבטחה היא בת-ביצוע" (ע"א 4228/11 מנצור נ' מדינת ישראל, פסקה 20 לפסק דינו של השופט מלצר (2014)).

1. בענייננו לא הוכחו יסודות העילה; התובע לא הוכיח כי ניתנה לו הבטחה ברורה וחד משמעית כי הרשות תחרוג מהוראות פסק הדין וכי תשווה את עניינו ליתר בעלי המגרשים. לא הוכח גם אומד דעתו של המתחייב כי אכן גמר בדעתו לסטות מהוראות פסק הדין. בעיקר לא הוכח כי נותן ההבטחה היה בעל סמכות לתיתה; כאמור ניתן להקצות קרקע בפטור ממכרז רק בהתאם להוראות חוק חובת המכרזים והתקנות מכוחו והתובע לא הוכיח כי נותן ההבטחה פעל בהתאם להוראות החוק ועל כן המסקנה היא כי ההבטחה אינה בת ביצוע.

התביעה שכנגד

1. הרשות עותרת להורות לתובע לסלק את ידו מחלקה 159 ולהרוס גדר ומכולה שהציב שם. על פי דו"ח הפיקוח מיום 27.11.2017 הוצבה מכולה במגרש מס' 6 וכן הוצבה גדר כך שמגרשים 6 ו-8 בחלקה 159 מגודרים ביחד עם חלקה 153 כמגרש אחד והשטח כולו תפוס על ידי התובע.
2. התובע טוען כי התביעה התיישנה וכי המדובר באכיפה בררנית. לטענתו באזור נבנתה בניה נרחבת ללא היתר והתביעה שכנגד הוגשה מטעמי נקמנות.
3. בהתאם לסעיף 4 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, תביעה שכנגד לא תדחה בטענת התיישנות כאשר נושא התביעות הוא אחד או כשהן נובעות מאותן נסיבות. ברע"א 4223/06 כץ נ' גוטליב (25.5.2008) הוסבר אחד הטעמים לכלל זה:

"כאשר נדרש בית המשפט לדון בנושא מסוים או במערכת עובדתית מסוימת, שואף הוא למצות את הדיון בעניין על כל היבטיו; לפיכך, ימאן לדחות מטעמי התיישנות בלבד תביעה שכנגד העוסקת באותו עניין בו עוסקת התביעה המקורית. דומני כי תכלית זו עולה בקנה אחד עם מגמת סעיפים 40(1) ו-51(א)(4) לחוק בתי המשפט, שהוזכרו מעלה – קרי, כי על מנת לברר סוגיה כמקשה אחת ניתן להגמיש חסמים דיוניים" (פסקה ל"ד לפסד דינו של השופט רובינשטיין).

בענייננו הגיש התובע תביעה ביחס לזכויותיו במגרשים 6 ו-8 בחלקה 159 והרשות תובעת להורות על סילוק הבניה הלא חוקית במגרשים אלו. המדובר באותה מערכת נסיבות וגם התובע סבור שיש קשר הדוק בין השתיים כאשר בסיכומיו הבהיר כי אם יוכרו זכויותיו במגרשים 6 ו-8 אין לרשות עילת לתבוע את הריסת הבניה אלא יש להסדירה (סעיף 62 לסיכומים). אותו קשר בין התביעות קיים גם לאחר שנדחו טענות התובע ועל כן אין להידרש לטענת ההתיישנות שהעלה התובע בעניין מגרשים אלו.

1. יש לדחות גם את טענת התובע לאכיפה בררנית. בעניין זה העידה הגב' ליאנה עדי ביבי כי בשנת 2014 שלחה הרשות דרישות להסדרת הבניה הבלתי חוקית באזור, ועדותה לא נסתרה (עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 30-29).
2. אשר על כן, יש לקבל את עתירת הרשות בעניין הבניה הבלתי חוקית שבמגרשים 6 ו-8 בחלקה 159, ועל התובע להרוס בניה זו בתוך 60 יום.
3. על אף שבסעיף 3 לכתב התביעה שכנגד הבהירה הרשות כי התביעה שכנגד עניינה בחלקה 159 מגרשים 6 ו-8, הוסיפה בסעיף 33 לכתב התביעה ועתרה לסעדים גם ביחס לחלקה 153; לטענתה התובע לא הרס את המבנים המיועדים להריסה כפי שסומנו על ידי המנוח בבקשה להיתר בניה שאושרה על ידי הרשות ביום 4.4.1990 ובנוסף הוא הציב בחלקה מבנה ממ"ד נייד וסככה פתוחה וזאת ללא היתר.
4. הבניה הבלתי חוקית בחלקה 153 אינה נובעת מאותה מערכת נסיבות הקשורה לחלקה 159 ועל כן יש לבחון האם תביעה זו התיישנה. כפי שנכתב בכתב התביעה עילת ההריסה מבוססת על התחייבות שנתן המנוח בשנת 1990 ועל כן נראה כי עילה זו התיישנה, לאחר שחלפו למעלה מ-25 שנה מהיום שבו היה באפשרות הרשות לדעת כי המנוח לא עמד בהתחייבות זו. עוד טוענת הרשות כי בחלקה 153 הוצבו מבנה יביל (ממ"ד) וסככה פתוחה וזאת על סמך דו"ח פיקוח שהוגש לה (נספח 19 לתצהירה של הגב' ביבי). התובע בכתב הגנתו הכחיש את הבניה המתוארת בסעיף 33 לכתב התביעה שכנגד, אך בחקירתו הודה כי הציב בחלקה מבנה יביל לפני כ-3 שנים המשמש לממ"ד. התובע לא נשאל בחקירתו אודות הסככה.
5. העדה מטעם הרשות אישרה כי היא לא ביקרה במקום וכאשר נשאלה מדוע לשיטתה המדובר בסככה חדשה השיבה כי היא נסמכת על דו"ח הפיקוח. המפקח שערך את הדו"ח לא הובא לעדות ובנסיבות אלו יש לקבוע כי בנייתה של הסככה לא הוכחה.
6. אשר על כן, יש לקבל את עתירת הרשות בקשר לממ"ד בלבד, וזאת על סמך הודאת התובע הן לעצם הצבת המבנה והן למועד בו הוצב, אך בד בבד יש לאפשר לתובע להכשיר את המבנה.
7. בנסיבות העניין ניתנת לתובע ארכה של 3 שנים להסדרת הצבת מבנה הממ"ד ואם לא יהיו בידו האישורים המתאמים עליו להרסו.

סוף דבר

1. התביעה שהגיש התובע נדחית.
2. על התובע לסלק את ידו ממגרשים 6 ו-8 בחלקה 159 ולסלק את הגדר והמכולה שהוצבו בחלקה 159, בתוך 60 יום.
3. על התובע להסדיר את חוקיות מבנה הממ"ד בחלקה 153 בתוך 3 שנים. אם לא יהיו בידו כל האישורים הנדרשים להצבת המבנה בתום תקופה זו – עליו לסלק את המבנה מתחומי חלקה 153.
4. ניתן היתר לפיצול סעדים כמבוקש.
5. התובע ישא בהוצאות הרשות בסך 25,000 ₪.

ניתן היום, כ"ד תשרי תש"פ, 23 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.