נגד

צדדי ג' 1. רשות מקרקעי ישראל

2. בנק מזרחי טפחות בע"מ

לפני תביעה כספית בסכום של 47,850 ₪.

התובעים חתמו ב-16.11.16 על הסכם רכישת דירה מהנתבעת, שהינה חברת בניה, בעלות של 1,505,000 ₪ (להלן: ההסכם, הדירה).

בכתב התביעה המתוקן נטען כי ביום 1.1.17 קיבלו התובעים הודעה על אישור עקרוני לבקשת הלוואה מבנק מזרחי טפחות (להלן: הבנק) כנגד רישום משכנתא על הדירה. תוקף האישור היה עד ליום 13.1.17.

התובעים פנו לנתבעת פעמים רבות לשם קבלת אישור זכויות שנדרש לקבלת ההלוואה, אך ללא הועיל. בסופו של יום המסמך הונפק באיחור רב, דבר שהסב לתובעים נזק ממוני ושאינו ממוני.  אי הנפקת אישור הזכויות אילץ את התובעים להתחיל מחדש בהליך לאישור קבלת המשכנתא, מה שיצר הפרשי מדד וריביות לרעת התובעים.

ביום 10.7.17 התובעים קיבלו הודעה על אישור של בקשה להלוואה ובו החזר חודשי התחלתי על סך 4,539 ₪ לעומת ההודעה הראשונה על אישור בבקשה להלוואה מיום 1.1.17 שעמד על סך 4,466 ₪.

התובעים פנו לרו"ח ורד גוטלר שערכה השוואה בין מסמכי אישור המשכנתא מיום 1.1.17 ואלה מיום 10.7.17, ומבדיקתה עלה כי התובעים ניזוקו כלכלית מעליית הריבית בסכום של 26,280 ₪ ומעליית מדד תשומות הבנייה בסכום של 10,571 ₪. בהמשך הגישו התובעים חוות דעת של רו"ח אריה ברסקי ממנה עלה כי הנזק הכלכלי שנגרם להם הוא 33,567 ש"ח.

התבקש פיצוי בגין ההפסד של הריבית וכן מדד תשומות הבנייה, וכן פיצוי בגין טרטור, בזבוז זמן, עגמת נפש ואובדן ימי עבודה – סה"כ 47,850 ₪.

בכתב ההגנה נטען כי לא חלה על הנתבעת כל חובה להמציא אישור כזה או אחר, וממילא נשמט הבסיס תחת עילת התביעה.

התובעים קיבלו במהלך המו"מ את אישור הזכויות כפי שהיה קיים לאותה העת, ואישור זה צורף כנספח להסכם, במסגרת נספח השינויים והתיקונים אשר התבקש על ידי התובעים ועורך הדין שייצג אותם.

היה על התובעים לדעת את תנאי הבנק למתן אישור עקרוני לקבלת משכנתא בטרם חתמו על ההסכם.

הנתבעת פעלה מול מנהל מקרקעי ישראל, לטובת הארכת הסכם הפיתוח, וקיבלה אישור זה רק בתאריך 21.6.17.

הבנק אליו פנו התובעים הינו אותו בנק אשר מלווה את הפרוייקט, וממילא אין כל הגיון בטענת התובעים כי העדר אישור כזה או אחר מעכב את קבלת המשכנתא ו/או גורם להם לנזק כלשהו.

התובעים העלימו מבית המשפט כי הם ביקשו להקדים תשלומים אותם הם מחויבים לשלם על פי הוראות ההסכם, באמצעות המשכנתא שהם מבקשים לקחת. לתובעים אין כל זכות קנויה להקדים תשלומים והדבר קבוע במפורש בהסכם, ולפיו כל הקדמת תשלומים טעונה הסכמה מראש ובכתב של הנתבעת, הסכמה שלצורך העניין לא התבקשה וממילא גם לא ניתנה, ובוודאי שלא ניתן לבסס עילת תביעה בנסיבות שכאלו.

הנתבעת הגישה חוות דעת רו"ח מטעמה, לפיה לא נגרם לתובעים נזק כלכלי אלא להפך, נחסכו להם 1,232 ש"ח.

הנתבעת הגישה הודעת צד ג' נגד רמ"י. בהודעה נטען כי בין הנתבעת לרמ"י נחתם חוזה פיתוח שתוקפו פג ביום 8.5.16. הנתבעת אינה יכולה להאריך את תוקף חוזה הפיתוח, והדבר היחיד שיכולה היתה לעשות ועשתה בפועל, הוא לפנות לרמ"י, אולם רמ"י מצדו לא פעל מספיק כדי להאריך את חוזה הפיתוח. בפועל, רק ביום 21.6.17 קיבלה הנתבעת את האישור המיוחל, שלטענת התובעים הוא שעיכב אותם מלקבל משכנתא מהבנק.

לפיכך, כל נזק אם נגרם לתובעים, הרי שנגרם מחמת התנהגות רמ"י.

כן הוגשה הודעת צד ג' נגד הבנק. נטען כי הבנק פעל שלא כדין ו/או התרשל בכך שבהיותו הבנק המלווה של הפרוייקט, לא היה עליו להעמיד תנאי שכזה, שכן הוא מכיר את הפרוייקט ואישר אותו וניתנה בגינו ערבות חוק מכר.

בכתב ההגנה של רמ"י נטען כי ביום 18.7.11 חתמה הנתבעת על הסכם פיתוח מול רמ"י. לפי הסכם הפיתוח, תקופת הפיתוח והשלמת הבנייה נקבעה עד ליום 8.5.2016

אלא שרק ביום 29.11.2015, למעלה מארבע שנים מיום החתימה על הסכם הפיתוח, ביקשה הנתבעת מהרשות לחתום על תכניות להיתר לביצוע עבודות עפר.

ביום 14.4.16 התקבל אצל רמ"י התגמול הנדרש בגין עודפי עפר וביום 3.5.16 נתנה רמ"י אישור לוועדה המקומית לכך שהיא לא תתנגד למתן היתר בניה.

ביום 1.3.17 התקבל ברמ"י העתק מכתב של משרד השיכון מיום 27.2.17 שעניינו המלצה לארכה להשלמת הפרוייקט. יודגש כי עד ליום 6.4.17 הנתבעת לא פנתה לרמ"י, והתנהלותה בוצעה מול משרד השיכון בלבד.

רק ביום 6.4.17 פנתה הנתבעת לראשונה לרמ"י בבקשה להאריך את הסכם הפיתוח, כלומר רק כ-11 חודשים לאחר סיום תוקף הסכם הפיתוח.

ביום 25.5.17 התקבלה החלטה של רמ"י לפיה ניתן לאשר הארכה של הסכם הפיתוח עד ליום 1.4.18.

ביום 15.6.17, לאחר שהועברה לרמ"י התוספת כשהיא חתומה על ידי הנתבעת, חתמה רמ"י על התוספת להארכת הסכם הפיתוח.

מתיק רמ"י עולה כי לנתבעת הופק אישור מצב זכויות עוד ביום 21.6.17 בו צוין כי הסכם הפיתוח בתוקף עד ליום 1.4.18.

הנתבעת פעלה בשיהוי רב לחידוש הסכם הפיתוח, והחלה לבצע את עבודות הבנייה באיחור רב, וזו הסיבה לאי עמידתה של הנתבעת בלוח הזמנים שנקבע בהסכם הפיתוח.

בכתב ההגנה של הבנק נטען כי דרישתו של הבנק לקבל אישור זכויות כתנאי למתן הלוואה לתובעים הינה דרישה סטנדרטית וקבועה אותה דורש הבנק מכל לווה בהלוואת משכנתא, והיא מחוייבת המציאות.

העובדה שהבנק מלווה את הפרוייקט אינה מהווה סיבה לפטור את התובעים מהמצאת אישור זכויות עדכני, שכן כל עוד לא הומצא אישור זכויות עדכני, הבנק לא היה יכול להסתמך על הנכס של התובעים בפרוייקט כבטוחה להלוואת המשכנתא.

הנתבעת והתובעים מעולם לא פנו לבנק בדרישה לוותר על התנאי של המצאת אישור זכויות עדכני.

דיון

לנוכח הפער בין חוות דעת מומחי הצדדים, מיניתי את רו"ח גיא גולדין כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: המומחה) לבדיקת הטענה לגרימת נזק כלכלי לתובעים עקב שינוי ריבית ו/או מדד תשומות הבניה בין הצעת ההלוואה הראשונה לשניה, בהפרש זמן של כששה חודשים (1.1.17 מול 10.7.17).

המומחה קבע בחוות דעתו כי כתוצאה מהפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה נגרם לתובעים נזק של 3,006 ש"ח. לעומת זאת, כתוצאה מעליית הריבית לא נגרם לתובעים נזק כלכלי, בהשוואה שערך המומחה בין שתי ההצעות שקיבלו.

המומחה השיב לשאלות הבהרה שנשלחו ע"י התובעים ועמד על קביעתו.

בהמשך להצעת בית המשפט, הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו יוגשו סיכומים על יסוד חוות דעת המומחה, והוא לא זומן לחקירה נגדית על חוות דעתו.

משכך, אין מקום להתפלמסויות ולהשגות החשבונאיות של ב"כ התובעים עם חוות דעת המומחה בסיכומיו.

אני מקבלת את חוות דעת המומחה וקובעת כי הנזק שנגרם לתובעים הוא 3,008 ש"ח.

לעניין האחריות לנזק, אני דוחה את הטענה כי לא חלה על הנתבעת חובה להמציא לתובעים אישור זכויות. בהסכם צויין במפורש כי התובעים מתכוונים לקחת משכנתא, והנתבעת התחייבה בסעיף 21 לנספח השינויים, לחתום על מסמך התחייבות שיידרש ע"י הבנק לצורך מתן הלוואת המשכנתא לתובעים. הנתבעת אף המציאה בפועל את אישור הזכויות שהיה בידיה לתובעים במסגרת ההסכם.

שני הצדדים, הן התובעים והן הנתבעת, היו מודעים לכך שמסמך אישור הזכויות של הנתבעת הוא משנת 2011, ומבוסס על הסכם פיתוח מהוון של הנתבעת עם רמ"י שתוקפו עד 8.5.16. התובעים לא בדקו, בטרם חתימת ההסכם, אם אישור המבוסס על הסכם פיתוח שתוקפו פג, מספיק לבנק.

התובעים פנו לנתבעת ב-18.1.17 לגבי אי מתן אישור זכויות עדכני בהתאם לדרישת הבנק, לאחר שהוברר להם כי האישור הקיים אינו מספק את הבנק.

הנתבעת פנתה עוד במהלך שנת 2016 למשרד השיכון לתת את הסכמתו להארכת תוקף הסכם הפיתוח עם רמ"י, והדבר מוזכר במכתב בא כוחה מיום 25.1.17 ובתצהיר מטעמה. עולה מהמסמכים שצורפו, כי הנתבעת היתה מודעת כבר עם קבלת החלטת ועדת החילוטים של משרד השיכון ב-8.8.16 בערר שהוגש מטעם הנתבעת לגבי חילוט כספים שלה בשל איחור בתחילת בניית הפרוייקט, כי המועד שנקבע ע"י משרד השיכון לגמר הבניה בפרוייקט הוארך ל-30.3.18. משמע, הנתבעת ידעה עוד בחודש אוגוסט 2016, בטרם חתימת ההסכם עם התובעים, כי היא יכולה לפנות לרמ"י ולבקש הארכת תוקף הסכם הפיתוח בהסתמך על הסכמת משרד השיכון, ולקבל גם אישור זכויות עדכני, החיוני לרוכשי הדירות בפרוייקט. ברם, הנתבעת לא עשתה כן ולא פנתה לרמ"י עד לאחר פנייתם של התובעים אליה, כאשר עולה מהקשר התכתובת שצורפה כי פניית משרד השיכון לרמ"י ב-27.2.17 להארכת הסכם הפיתוח נעשתה בהמשך לפניית הנתבעת למשרד השיכון בנדון. רמ"י הסבירה בתצהירה כי ללא פניה של היזם בצירוף המסמכים הרלוונטיים, אין הודעת המייל של משרד השיכון מהווה מבחינתה בקשה להארכת תוקף הסכם הפיתוח מטעם היזם, ועל כן לא התייחסה למייל זה כבקשה להארכת הסכם הפיתוח. הסבר זה הינו סביר והגיוני. רמ"י טענה כי רק ביום 6.4.17 התקבלה אצלה פניה של הנתבעת להארכת הסכם הפיתוח (נספח 7 לתצהיר רמ"י) ובהתאם לכך פעלה רמ"י בפרוצדורה המקובלת כאשר הנתבעת השלימה את התצהיר שנדרשה להגיש לגבי בקשתה רק ב-11.5.17 והבקשה נדונה ע"י ועדת עסקות של רמ"י ב-25.5.17 והתקבלה. ב-28.5.17 שלחה רמ"י את התוספת הנדרשת להארכת הסכם ה]פיתוח לנתבעת, וזו חתמה עליה והחזירה אותה. ביום 15.6.17 חתמה רמ"י על התוספת והנפיקה לנתבעת אישור זכויות ביום 21.6.17.

מהאמור עולה כי טיפולה של רמ"י בפניות הנתבעת להארכת הסכם הפיתוח נעשו תוך זמן סביר, בעוד שהנתבעת השתהתה זמן רב בפנייתה לרמ"י למרות שידעה מלכתחילה כי הסכם הפיתוח יפוג במאי 2016 ולמרות שידעה עוד באוגוסט 2016, עם קבלת החלטת ועדת החילוטים של משרד השיכון, כי ניתנה הסכמת המשרד לבקשתה להארכת מועד השלמת הפרוייקט והסכמה להארכת הסכם הפיתוח.

אילו פנתה הנתבעת באוגוסט 2016 או בסמוך לאחר מכן לרמ"י לצורך הארכת הסכם הפיתוח, ברי כי נכון למועד חתימת ההסכם עם התובעים, נובמבר 2016, כבר היה בידיה הסכם פיתוח בר תוקף ואישור זכויות עדכני.

התרשלותה של הנתבעת, שהיא חברת בניה המודעת למשמעותו של אישור זכויות לרוכשי הדירות בפרוייקט, שחלק ניכר מהם מתבסס על משכנתא כחלק עיקרי של המימון, היא גבוהה הרבה יותר משל התובעים, שהסתמכו על האישורים שהציגה הנתבעת ולא היו מודעים בעת חתימת ההסכם לדרישות הבנק למסמכים עדכניים, או לא שמו לב שפג תוקף הסכם הפיתוח.

לפיכך אני מחלקת את האחריות באופן ש-80% מהאשם מוטל על הנתבעת, ו-20% אשם תורם של התובעים, שיצויין כי היו מיוצגים במו"מ עם הנתבעת ע"י עורך דין שדקדק בתנאי ההתקשרות בין הצדדים, ערך תיקונים רבים בהסכם ויכול היה על נקלה להבחין כי אישור הזכויות שצורף ע"י הנתבעת הינו פג תוקף, וסביר כי לא יניח את דעת הבנק לצורך מתן המשכנתא.

אני דוחה את הטענה כי לא היתה לתובעים זכות להקדים תשלומים לנתבעת, שכן ההסכמה הקונקרטית לכך מאת הנתבעת ניתנה והסכום שולם מיד לאחר קבלת המשכנתא, והיה ידוע לנתבעת כי לצורך כך התבקשה המשכנתא, בהסכמת הנתבעת.

כמו כן לא מצאתי כי בשל היותו של הבנק – הבנק המלווה של הפרוייקט, היה עליו לחרוג מהנוהל הקבוע של דרישת אישור זכויות של החברה המשכנת כתנאי למתן ההלוואה המגובה במשכנתא. בעת מתן ההלוואה לא היתה למי מהצדדים כל ערובה לכך שרמ"י תאריך את תוקף הסכם הפיתוח, שבלעדיו אין לנתבעת יכולת להשלים את הפרוייקט וממילא לא תהיה כל דירה שתוכל להיות בטוחה להלוואה.

לפיכך אני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעים 80% מסכום הנזקים שנגרמו להם כתוצאה מהעיכוב בקבלת המשכנתא.

המדובר, בהתאם לקביעת המומחה, בסך של 2,505 ש"ח. בנוסף, נגרם לתובעים בזבוז זמן ועגמת נפש וצורך לפנות באמצעות עו"ד לנתבעת כדי לזרזה, ובשל נזקים אלה אני מחייבת את הנתבעת לפצותם בסך של 3,000 ש"ח. כמו כן החזר של 80% מעלויות רו"ח ברסקי שנתן חוו"ד מטעמם ושל חלקם בשכר המומחה מטעם בית המשפט, בהתאם לקבלות.

כמו כן אגרה ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח.

הודעות צד ג' נדחות. הנתבעת תישא בהוצאות צדדי ג' בסך 5,000 ש"ח כל אחד וכן את חלקן בשכר המומחה.

ניתן היום, י"ד אלול תש"פ, 03 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.