פסק-דין

תביעת התובעים נגד הנתבעים לפינוי מקרקעין וסילוק יד מהם בטענה של פלישה למקרקעין.

כללי:

בעלי הדין:

1. התובעים 1, 2 ו-3 רשומים כבעלי זכויות בלשכת רישום המקרקעין (בפנקס הזכויות) הידועים כחלקות 5 ו-7 בגוש 9133, הנמצאים בשטח השיפוט של עיריית נתניה.
2. התובעים 4 ו-5 רשומים כבעלי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (בפנקס הזכויות) הידועים כחלקה 6 בגוש 9133, הנמצאים בשטח השיפוט של עיריית נתניה.
3. התובעת 6 הינה חברה בע"מ אשר חתמה על חוזה רכישה עם התובעים 4 ו-5 לגבי המקרקעין בגוש 9133 חלקה 6.
4. הנתבעים 1 עד 3 החזיקו שלא כדין במקרקעין בחלקות 5, 6 ו-7 הנ"ל, אך התובעים והנתבעים 1 עד 3 הגיעו להסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין, ולכן עניינם הסתיים, ופסק דין זה מתייחס אך ורק לנתבעים 4 ו-5.
5. הנתבעים 4 ו-5 מחזיקים, בין היתר, במקרקעין הידועים כגוש 9133 חלקה 6.

טענות הצדדים:

תביעת התובעים:

1. בכתב התביעה שהוגש בסדר דין מקוצר טוענים התובעים כי הינם הבעלים ובעלי זכות החזקה היחידים בשטחי קרקע המצויים ברחוב שפינוזה בנתניה, והרשומים כחלקות 5, 6 ו-7 בגוש 9133 (להלן-"הקרקע").

התובעים 4 ו-5 הינם יורשי המנוח יחזקאל פישלזון ז"ל שהיה רשום כבעלים של חלקה 6 בגוש 9133, וזאת בהתאם לצו ירושה שניתן בתיק עזבונות 5086-04-12 בבית משפט לענייני משפחה בכפר סבא.

התובעים קיבלו את זכותם בקרקע מכוח תכנית איחוד וחלוקה הידועה כתכנית נת/545/א/1 (להלן-"התכנית"). בהתאם לתקנות התכנית נקבעו זכויות התובעים בקרקע, ולצורך כל חושב שווי הקרקע כפנויה המיועדת לבנייה.

1. זמן קצר לאחר אישור התכנית, פלשו הנתבעים לקרקע ותפסו בה חזקה בחוזק יד, ובנו בה מבנים שונים ללא היתר בנייה כדין וללא הסכמת התובעים, ואף מנהלים בקרקע עסקים ללא קבלת רישיון עסק למי מהעסקים.
2. ניסיונות התובעים ליצור קשר עם הנתבעים ולדרוש מהם לסלק את ידיהם מהקרקע לא צלחו. הנתבעים סירבו להזדהות בפני התובעים, נהגו באלימות ובאיומים, ולא שעו לדרישות התובעים.
3. התובעים פנו לרשויות התכנון ודרשו מהם לפעול להפסקת הפלישה והבניה והשימוש הבלתי חוקיים, וכן הגישו תלונה במשטרה, אך ללא הועיל.
4. בנסיבות אלו הגישו חלק מהתובעים 1 עד 3 עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה ונגד הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (1415/08). העתירה נדחתה מהסיבה שאין לה בסיס חוקי. אך בית המשפט המחוזי לא הסתפק בכך, אלא הביע דעתו לגופו של עניין, וכתב בפסק דינו מיום 26.6.2008 כדלקמן:

"המדובר בתכנית איחוד וחלוקה הכפויה על הבעלים, שבמסגרתה קיבלו העותרות מגרשי תמורה כנגד מגרשים שבתחום התכנית שהיו להן זכויות בהם. מתברר שלחלקות שהוקנו לעותרות פלשו גורמים שונים בתוכם ככל הנראה גורמים עבריינים שחתיתם מהלכת על כל סביבותיהם, ואיש אינו נוקף יד כדי להוציא את הפולשים הללו ולאפשר לעותרות לממש את הזכויות שבמקרקעין שהוקנו להן.

לפתח הדיון בעתירה אמרתי לב"כ העותרות שאני מבין את העתירה, רק שאיני יכול לראות את בסיסה החוקי. העתירה מבקשת לערוך שינויים בתכנית שכאמור שרירה וקיימת כמה שנים, והדבר אינו אפשרי.

עם זאת הדעת נותנת שבמדינה מתוקנת צריך שימצא פתרון לבעיה של העותרות, ואם אי אפשר להשיג הפתרון בדרכי שלום, צריך לנקוט כנגד פולש בכל אמצעי חוקי אפשרי. הוועדה המקומית אינה יכולה לשבת בחיבוק ידיים וגם הוועדה המחוזית לא תוכל לנקוט שב ואל תעשה אם תיערך אליה פניה מתאימה ויתברר לה שהועדה המקומית איננה מפעילה או משתמשת בסמכויות שבידיה.

עתירה זו תימחק ללא צו להוצאות והאגרה אם שולמה תוחזר לעותרות על פי הדין.

יחד עם זה נראה לי שעל העירייה והוועדה המקומית כל אחד בתחום סמכותה לעשות את כל שלאיל ידה כדי לפנות את הפולשים. כשלעצמי הייתי סבור שמלבד הליכי הפינוי או תביעת פינוי שהן מטבעם הליכים נמשכים, אפשר לנצל גם את הערוץ הפלילי בהגשת כתבי אישום כנגד פולשים. איש אינו צריך להתיירא מהם, ולא יכול להיות שמוסד שלטוני יאמר שהוא ואנשיו יראים מפני גורמים עבריינים.

הוועדה המקומית תפנה אל הוועדה המחוזית כדי להיעזר בגורמי הפיקוח המחוזיים והוועדה המחוזית תיתן את מלוא הסיוע הנחוץ בהקשר זה.

בלי כל קשר לאמור לעיל, אני ממליץ לפני הוועדה המקומית לבוא בדברים עם העותרות ובא כוחן כדי לבחון אפשרויות של המרת המקרקעין בתחום התכנית במקרקעין אחרים, הכל כדי לאפשר לעותרות לממש את זכות הבעלות והשימוש במקרקעין שהתוכנית הקנתה להם.

אינני כופה על הוועדה המקומית את הדבר הזה הר כגיגית וגם אינני יודע את הדרך הנכונה לכך היא באמצעות הגשת תכנית נקודתית מתקנת או בדרך אחרת. אני לכשעצמי מציע שהצדדים ידברו ביניהם בסויה זו."

1. למרות האמור בפסק הדין, ולמרות פניות חוזרות ונשנות, לא נעשה דבר על ידי הרשויות. הנתבעים, לא די שלא סילקו ידיהם מהקרקע, אלא להיפך, ממשיכים לבנות בה מבנים בלתי חוקיים, והכל בחוזק יד, תוך רמיסת כל חובותיהם על פי הדין והטלת אימה על כל הסובב אותם. כל זאת למרות שלנתבעים אין זכויות בקרקע, והם השתלטו עליה בחוזק יד ומונעים מהתובעים הנאה מרכושם.
2. על הנתבעים לסלק ידיהם מהקרקע, להרוס את הכל המבנים שבנו בה ולהשיב את החזקה בקרקע לידי התובעים כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ, ולשלם להם דמי שימוש ראויים בקרקע. לצורך הגשת תביעה כספית נגד הנתבעים עתרו התובעים לקבל היתר לפיצול סעדים.
3. לאור כל האמור לעיל, עתרו התובעים לבית המשפט להורות כדלקמן:
4. כי על הנתבעים לפנות ולסלק ידם מהקרקע ולהשיב את החזקה בה לידי התובעים, כשהיא נקייה מכל אדם וחפץ;
5. כי על הנתבעים להרוס על חשבונם את כל המבנים שנבנו על ידם בקרקע, ולפנות על חשבונם את כל ההריסות;
6. כי התובעים זכאים לפצל את סעדיהם ולתבעו שכר ראוי ודמי נזק בהליך נפרד.

בקשת הרשות להגן:

1. הנתבעים הגישו בקשת רשות להגן, בה טענו כדלקמן:
2. החלקה היחידה שבמחלוקת היא חלקה מס' 6;
3. הישיבה שנבנתה על חלקה מס' 6 היא מקום מושבו של הנתבע 5, שאינו מש מבית המדרש ומקיים מפעלי חסד על מבנים המצויים בחלקה 6, שהיא חלק בלתי נפרד מחלקה 101 שהינה חלקה ציבורית. השימוש בחלקה 101 ניתן בברכתו של ראש העיר דאז מר יואל אלרואי ולאחר מכן בברכת ראש העיר אשר בא בנעליו, מר צבי פולג, ובמשך 20 השנים האחרונות בברכת ראש העיר המכהנת גב' מרים פיירברג;
4. המקרקעין עליהם בנויים המבנים של הישיבה ובהם מחזיקים הנתבעים 4 ו-5 הוקצו להם על ידי עיריית נתניה בדרך של הסכמה, שכן המקרקעין משמשים לצרכי ציבור;
5. בהסכם עם התובעת 6 נרשם במפורש שאין להזיז את מפעלי החסד של הנתבעים 4 ו-5;
6. העדר יריבות בין התובעים לבין הנתבעים 4 ו- 5;
7. מאחר ומדובר בתביעת בעלות, הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט המחוזי ולא לבית משפט השלום;
8. לאחר שקם צורך להקים בית תמחוי, בנו אותו על חלקה 6, מזה כ- 30 שנה, ומי שמתפעל אותו הוא הנתבע 4 בברכת הנתבע 5;
9. התובעת 6 חתמה על עסקת הקומבינציה ורשמה הערת אזהרה שלא בתום לב, תוך היא יודעת על מצבה של הקרקע;
10. המדובר בזכות שימוש בלתי הדירה בקרקע;
11. הנתבעים מעולם לא נהגו באלימות;
12. פעילות האיחוד והחלוקה אשר בוצעה במקרקעין לא שינתה מאומה את הבטחת עיריית נתניה לאורך השנים לגבי זכות השימוש בחלקה והזכויות הקנייניות בה;
13. הזכויות בחלקה 6 הועברו לנתבעים 4 ו-5 על ידי מר ישראל פישינזון, ולכן יש מחלוקת על זכות בעלות, ולכן יש להעביר את הסכסוך לבית המשפט המחוזי.
14. בדיון בבקשת הרשות להגן הצהיר ב"כ הנתבעים 4 ו-5 כי הנתבעים 4 ו-5 אינם מחזיקים בחלקות 5 ו-7, וניתן ליתן פסק נגד הנתבעים 4 ו-5 בקשר לחלקות 5 ו-7. לדבריו, טענות הנתבעים 4 ו-5 מתייחסות אך ורק לחלקה מס' 6.
15. כאמור לעיל, הנתבעים 1 עד 3 הגיעו להסכם פשרה עם התובעים, הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. על כן נותר ליתן פסק דין בתביעת התובעים נגד הנתבעים 4 ו-5 בכל הקשור לחלקה מס' 6.

העדויות:

העדויות מטעם התובעים:

1. מטעם התובעים העידו העדים כדלקמן:
2. גב' אורנה ניצן עוזרת סמנכ"ל נכסים בעיריית נתניה אשר הגישה תעודת עובד ציבור מיום 6.11.18 בה כתבה כדלקמן:

"המקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 9133 הינם מקרקעין פרטיים ואינם בבעלות העירייה. ולכן, באגף הנכסים לא קיים תיק נכס ו/או בקשה להקצאת קרקע/התחייבות כלשהיא להקצאת מקרקעין אלו."

ב"כ הנתבעים לא ביקש לחקור את גב' ניצן על תעודת עובד הציבור הנ"ל, ותעודה זו התקבלה כראיה.

1. גב' נורית בר העובדת בעיריית נתניה-אגף רישוי ופיקוח, מחלקת מידע, ותפקידה הוא מתן מידע בנושאי תכנון ובנייה. גב' בר הגישה תעודת עובד ציבור מיום 8.11.18 אודות גוש 9133 חלקה 6, בה כתבה כדלקמן:

"חלקה 6 שבנדון, שטחה הרשום 2001 מ"ר, נכללת בתכנית נת/545/א/1 שפורסמה למתן תוקף ב-י.פ. 5114 מיום 19.09.2002, כמגרש מס' 17 באזור מגורים ג'.

להלן זכויות הבניה:

4+1 קומות

12 יח"ד

שטח עיקרי מעל פני הקרקע – 1710 מ"ר

שטח שרות מעל פני הקרקע – 680 מ"ר

שטח שרות במרתף – 60 מ"ר ליחידת דיור צמודת קרקע

יותרו מרתפי חניה בקווי בניין צדדי ואחורי 0.0 מ'

קווי בניין על פי נספח מס' 2 – תכנית בינוי מבנן וע"פ הוראות הבנוי בתכנית הנ"ל.

השטחים המסומנים בתשריט שפ"פ הכלול במגרש יהוו חלק בלתי נפרד משטח המגרש. פיתוח השטחים הנ"ל יעשה תוך הסכם בין היזמים ובין עיריית נתניה על אופן פיתוחו ואחזקתו.

בנכס הרשום כחלקה 6 בגוש 9133 לא ניתנו היתרי בנייה."

ב"כ הנתבעים לא ביקש לחקור את גב' בר על תעודת עובד הציבור הנ"ל, ותעודה זו התקבלה כראיה.

1. גב' לבנה חניה מנהלת מחלקת עסקים באגף הכנסות העירייה אשר הגישה תעודת עובד ציבור מיום 6.11.18 בה כתבה כדלקמן:

"מבדיקה במסמכי הארנונה בעיריית נתניה לא קיימים חיובי ארנונה בגוש 9133 חלקה 6".

ב"כ הנתבעים לא ביקש לחקור את גב' חניה על תעודת עובד הציבור הנ"ל, ותעודה זו התקבלה כראיה.

1. עו"ד מנחם מאנדל, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית בו הצהיר כדלקמן:

"1. אני עו"ד במקצועי, ואני עושה תצהירי זה כתצהיר עדות ראשית בתיק ת"א 39805-08-17.

2. אני ייצגתי במשך שנים רבות את יורשיו של עזרא פישלזון ז"ל (להלן-"עזרא") ה"ה מרים, ישראל, יצחק ופסיה פישלזון בכל הקשור בזכויותיהם בקשר עם הקרקע בנתניה שהייתה רשומה כחלקה 9 בגוש 8229 (להלן-"החלקה הישנה").

3. הבעלים הרשום של החלקה הישנה היה יחזקאל פישלזון ז"ל (להלן-"יחזקאל").

4. לטובת עזרא הייתה רשומה הערת אזהרה מכוח יפוי כוח נוטריוני מיום 11.12.1953 לפיו קיבל עזרא שטח של שני דונם מהקרקע, בלא תמורה, ובלבד שהוא ישלם את כל המיסים הכרוכים בהעברה. בפועל ההעברה לא בוצעה ואף המיסים לא שולמו. למיטב ידיעתי יפוי הכוח מעולם לא דווח לרשויות בכלל ולמיסוי מקרקעין.

5. יורשי עזרא החזיקו בית מגורים שהיה בנוי על החלקה הישנה (להלן-"הבית").

6. החלקה הישנה נכללה בשטח נרחב עליו הכינה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בנתניה תכנית לשינוי יעוד הכוללת איחוד וחלוקה שכונתה נת/545/א/1 (להלן-"התכנית"). בתכנית סומן הבית להריסה, בשל העובדה שנבנה בלא היתר בניה כחוק. אני הגשתי בשם יורשי עזרה התנגדות בשל העובדה שלא ניתנו זכויות בגין הבית, אולם ההתנגדות נדחתה בשל העובדה שהבית היה בנוי בלא היתר כחוק.

7. בהתאם קיבל יחזקאל חלף הבעלות בחלקה הישנה חלקות תמורה כדלקמן:

7.1 קרקע הרשומה כחלק 6 בגוש 9133 – הקרקע מושא התביעה (להלן-"הקרקע").

7.2 14 חלקות לבניה צמודת קרקע (להלן-"השטח הנוסף").

8. בין יחזקאל ובין יורשי עזרא נוהל מו"מ כדי להסדיר את הזכויות בשטחים שהתקבלו כתוצאה מהתכנית, ובסופו של יום נעשתה הסכמה לפיה יקבלו יורשי עזרא בתמורה לזכויותיהם מכוח יפוי הכוח הנוטריוני והערת אזהרה מוצג ו', 2.2 דירות בפרויקט אותו עתידה הייתה לבנות אמירת השדה ב"שטח הנוסף" מכוח חוזה הקומבינציה (להלן-"חוזה הקומבינציה") שנכרת בין יחזקאל לבין אמירת השדה. יודגש כי חוזה הקומבינציה חל רק על השטח הנוסף, ובאותה עת לא היו לאמירת כל זכויות בקרקע (חלקה 6 בגוש 9133).

9. לאור ההסכמה הנ"ל נחתמו שני חוזים בין יחזקאל ויורשי עזרא ביום 28.12.2007 כדלקמן:

9.1 החוזה הראשון (להלן-"החוזה הראשון") בו הצהירו יורשי עזרא כי יפוי הכוח מוצג ו' בטל ומבוטל. בסעיף 3 לחוזה זה הצהירו יורשי עזרא מפורשות בלשון שאיננה משתמעת לשני פנים כדלקמן:

"אין ולא תהיה להם כל זכות בקרקע מכל מין וסוג מכוח יפוי הכוח ו/או מכוח ירושת עזרא."

דהיינו, אין ולא תהא ליורשי עזרא כל זכות "בחלקה הישנה". לכשאין זכויות מכל מין וסוג שהוא "חלקה הישנה" (למעט 2.2 דירות) נהיר לחלוטין כי אין זכויות בחלף הזכויות הנובעות "מהחלקה הישנה" לרבות בקרקע המצוינת בסעיף 7.1 (מושא התביעה) חלקה 6 בגוש 9133.

יורשי עזרא הפקידו בידי, כנאמן שני הצדדים, בקשה למחיקת הערת אזהרה ו- יפוי כוח למחיקת הערת האזהרה, וזאת כאמור במועד בו תאושר תכנית לפיה ניתן לבנות 56 יחידות לפחות בשטח הנוסף. עותק הבקשה למחיקת הערת האזהרה ויפוי הכוח מצ"ב כמוצג יד' לתיק המוצגים.

9.2 החוזה השני (להלן-"החוזה השני") – אשר הינו חוזה לפיו הסכים יחזקאל כי יורשי עזרא יקבלו, מתוך הדירות המגיעות לו לפי חוזה הקומבינציה, 2.2 דירות, בהתאם ובכפוף להוראות החוזה. כפי האמור לעיל, הואיל ותוקף חוזה הקומבינציה היה מותנה באישור תכנית לבניית 56 דירות בפועל בשטח הנוסף, ההסכמה הייתה כי חלף זכויות יורשי פישלזון בחלקה הישנה, הם יקבלו 2.2 דירות בתנאים כמפורט בחוזה השני ובכך יתמו זכויותיהם בקרקע, הכל כאמור מפורשות בחוזה הראשון.

10. בהתאם להוראות החוזים מוצגים י', י"א ו- י"ג למוצגי התובעים, קיבלו יורשי עזרא פישלזון ביום 11.11.15 את החזקה בדירות שנקבעו בחוזה השני, וממועד זה הן מוחזקות על ידיהם.

11. בנסיבות אלו, ובהתאם להוראות שניתנו לי בחוזה הראשון, מחקתי את הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובת יורשי פישלזון ביום 22.12.2015."

עו"ד מנדל נחקר חקירה שכנגד על תצהירו בה העיד כי הוא עו"ד העוסק בנדל"ן מספר שנים, וכי פני אליו שני קבלנים לרכישת הקרקע, ומעולם לא דיברו אתו על הרב גואטה, ולא דובר על הקטע הצפוני. ההסכם הראשון והשני בין יחזקאל לבין יורשי עזרא היו בעקבות הליכים משפטיים שנוהלו ביניהם בבית משפט השלום בפתח-תקוה.

בחקירה הנגדית לא נסתרה עדותו הראשית של עו"ד מאנדל, מה עוד שעדותו של עו"ד מאנדל נתמכת במסמכים שנכונותם לא הייתה מוטלת בספק. לאור זאת, יש לקבל את עדותו של עו"ד מאנדל במלואה. לעדותו של עו"ד מאנדל חשיבות רבה באשר היא ניתנת על ידו כבא כוחו של ישראל ז"ל, והוא מעיד שלמעשה ביום 30.8.15, בעת שחתם ישראל ז"ל על התצהיר שלו שצירפו הנתבעים, לא היו לישראל ז"ל כל זכויות בחלקה 6 הנ"ל. במידה מסוימת ניתן להתייחס לתצהירו ולעדותו של עו"ד מאנדל כהודאת ישראל ז"ל שבעת החתימה על התצהיר הנ"ל לא היו לו כל זכויות בחלקה 6.

1. מר עמוס שגב, מנהל בנתבעת 6, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית בו כתב כדלקמן:

"(1) הנני מנהל בחברת אמירת-שדה ייזום והנדסה 2007 בע"מ (להלן-"אמירת שדה") ואני עושה תצהירי זה כתצהיר עדות ראשית בתיק אז' 39805-08-17.

(2) ביום 8.5.2017 נכרת חוזה (להלן-"חוזה הרכישה") בין אמירת שדה לבין ה"ה דפנה מארי פילזון ומיכאל חיים פישלזון (להלן-"דפנה ומיכאל") לפיהם רכשה אמירת שדה את זכותם של דפנה ומיכאל בקרקע הרשומה כחלקה 6 בגוש 9133 (להלן-"הקרקע").

(3) דפנה ומיכאל קיבלו את זכות הבעלות בקרקע מכוח צו ירושת המנוח יחזקאל פישלזון ז"ל (להלן-"יחזקאל") . עותק צו הירושה מצ"ב כמוצג ג' לתיק מוצגי התובע.

(4) הנתבעים משה גואטה ועמוס גואטה (להלן-"עמוס ומשה") או מי מטעמם פלשו לקרקע, ובנו בה מבנים שונים, הכל בלא שקיבלו את הסכמתם של יחזקאל ו/או דפנה ומיכאל או אמירת השדה.

(5) עיקר המבנים נבנו על ידי עמוס ומשה בשנים האחרונות, כעולה מצילומי האוויר שהעתקם מצ"ב כנספח ד' למוצגי התובעים.

(6) כפי שעולה מתעודות עובד הציבור שניתנו על ידי עיריית נתניה והוועדה המקומית לתכנון ובניה בנתניה המוגשות כחלק מהראיות בתיק, כל המבנים שנבנו בקרקע, נבנו בלא היתר בנייה כדין, והם מבנים לא חוקיים. עמוס ומשה אינם משלמים ארנונה בגינם. כמו כן עולה מתעודות עובד הציבור הנ"ל כי עמוס ומשה לא קיבלו כל הסמכה מעיריית נתניה להקים את המבנים האמורים, וממילא לא יכולה עיריית נתניה ליתן הסכמה למתן חזקה כלשהיא בקרקע, הואיל והקרקע הינה קרקע פרטית, והכל כמפורט בתעודות עובד הציבור.

(7) למעלה מן הצורך , ולמרות שעל פי יעוץ משפטי שקבלתי מהווה הרישום בספרי המקרקעין ראיה חותכת לנכונותו, ולשם הזהירות בלבד, אתייחס גם לטענות עמוס ומשה כי ניתנה להם התחייבותו של המנוח ישראל פישזון ז"ל לקבל את הזכויות בקרקע.

(8) יחזקאל היה הבעלים של הקרקע שהייתה רשומה כחלקה 9 בגוש 8229 (להלן-"החלקה הישנה"), בשטח כ- 29 דונם. עותק נסח רישום של החלקה הישנה מצ"ב כנספח ה' למוצגי התובעים.

(9) על זכותו של יחזקאל בחלקה הישנה הייתה רשומה הערת אזהרה מיום 2.8.1971 לטובת המנוח עזרא פישלזון ז"ל (להלן-"עזרא"), בגין יפוי כוח נוטריוני מיום 11.12.1953 לפיו קיבל עזרה 2 דונם מתוך שטח החלקה הישנה. עותק הבקשה לרישום הערת אזהרה ויפוי כוח הנוטריוני מצ"ב כנספח ו' למוצגי התובעים.

(10) על השטח אותו קיבל עזרא נבנה בית מגורים לא חוקי

(11) משהלך עזרא לבית עולמו ניתן צו ירושה לעזבונו לפיו ירשו אותו ה"ה מרים, ישראל, יצחק ופסיה פישלזון. עותק צו הירושה לעזבונו של עזרא מצ"ב כנספח ז' למוצגי התובעים.

(12) בעקבות תכנית נת/545/א/1 (להלן-"התכנית") שהייתה תכנית איחוד חלקה, קיבל יחזקאל חלות תמורה לחלקה הישנה כדלקמן:

12.1 הקרקע

12.2 14 חלקות לבנייה צמודת קרקע (להלן-"השטח

הנוסף").

עותק טבלת האיזון המהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית מצ"ב כמוצג ח' למוצגי התובעים.

(13) יצויין כי יורשיו של עזרא הגישו התנגדות לתכנית בטענה כי לא הובאו בחשבון זכויותיהם בבית הבנוי בחלקה הישנה על ידם, ואולם הוועדה דחתה התנגדות זו לאור העובדה שהיה מדובר בבנייה בלתי חוקית . עותק החלטת הועדה מצ"ב כמוצג ט' למוצגי התובעים.

(14) אדגיש כי הבית היה בנוי בשטח בו ניתנו החלקות לבנייה צמודת קרקע כאמור לעיל, ולא בקרקע. בפועל הבית היה בנוי במגרש הידוע בתכנית כמגרש 177.

(15) בין יחזקאל ובין יורשי עזרא נוהל מו"מ כדי להסדיר את הזכויות בשטחים שהתקבלו כתוצאה מהתכנית, ובסופו של יום נעשתה הסכמה לפיה יקבלו יורשי עזרא בתמורה לזכויותיהם מכוח יפוי הכוח הנוטריוני והערת אזהרה מוצג ו', 2.2 דירות בפרויקט אותו עתידה הייתה לבנות אמירת השדה ב"שטח הנוסף" מכוח חוזה הקומבינציה (להלן-"חוזה הקומבינציה") שנכרת בין יחזקאל לבין אמירת השדה. יודגש כי חוזה הקומבינציה חל רק על השטח הנוסף, ובאותה עת לא היו לאמירת כל זכויות בקרקע.

(16) לאור ההסכמה הנ"ל נחתמו שני חוזים בין יחזקאל ויורשי עזרא ביום 28.12.2007 כדלקמן:

16.1 החוזה הראשון (להלן-"החוזה הראשון") בו הצהירו יורשי עזרא כי יפוי הכוח מוצג ו' בטל ומבוטל. בסעיף 3 לחוזה זה הצהירו יורשי עזרא מפורשות בלשון שאיננה משתמעת לשני פנים כדלקמן:

"אין ולא תהיה להם כל זכות בקרקע מכל מין וסוג מכוח יפוי הכוח ו/או מכוח ירושת עזרא."

דהיינו, אין ולא תהא ליורשי עזרא כל זכות "בחלקה הישנה". לכשאין זכויות מכל מין וסוג שהוא "חלקה הישנה" (למעט 2.2 דירות) נהיר לחלוטין כי אין זכויות בחלף הזכויות הנובעות "מהחלקה הישנה" לרבות בקרקע המצוינת בסעיף 7.1 (מושא התביעה) חלקה 6 בגוש 9133.

יורשי עזרא הפקידו בידי בא כוחם, עו"ד מנחם מנדל, יפוי כוח למחיקת הערת האזהרה, וזאת כאמור במועד בו תאושר תכנית לפיה ניתן לבנות 56 יחידות לפחות בשטח הנוסף.

16.2 החוזה השני (להלן-"החוזה השני") – אשר הינו חוזה לפיו הסכים יחזקאל כי יורשי עזרא יקבלו, מתוך הדירות המגיעות לו לפי חוזה הקומבינציה, 2.2 דירות, בהתאם ובכפוף להוראות החוזה. כפי האמור לעיל, הואיל ותוקף חוזה הקומבינציה היה מותנה באישור תכנית לבניית 56 דירות בפועל בשטח הנוסף, ההסכמה הייתה כי חלף זכויות יורשי פישלזון בחלקה הישנה, הם יקבלו 2.2 דירות בתנאים כמפורט בחוזה השני ובכך יתמו זכויותיהם בקרקע, הכל כאמור מפורשות בחוזה הראשון.

עותק החוזה הראשון מצ"ב כמוצג י' למוצגי התובעים.

עותק החוזה השני מצ"ב כנספח יא' למוצגי התובעים.

עותק חוזה הקומבינציה מצ"ב כמוצג יא1' למוצגי התובעים.

(17) תכנית נת/545/א/9 לפיה אושרו 80 יחידות דיור לבניה בשטח הנוסף פורסמה למתן תוקף ביום 119.5.2013. עותק תקנון תכנית נת/545/א/9 מצ"ב כמוצג יב' למוצגי התובעים.

(18) במהלך הבניה בשטח הנוסף נעשו הסכמים נוספים בין אמירת שדה יורשי עזרא שהעתקם מצ"ב כנספח יב'(1) למוצגי התובעים. חשוב במיוחד הסכם מיום 30.11.2011 לסילוק כל התביעות או אי ההבנות. בשולי הסכם זה נאמר מפורשות:

"הסכם זה ממצה את כל ההסכמות ואת כל הדרישות הטענות והמענות ובקיומו יתמו כל טענות ותביעות בין הצדדים."

עותק ההסכם מיום 30.11.2011 מצ"ב כנספח יג' למוצגי התובעים.

(19) בהתאם להוראות החוזים מוצגים י', יא' ו- יג' למוצגי התובעים קיבלו יורשי עזרא פישלזון את הדירות שנקבעו בחוזה השני ביום 11.11.15, וממועד זה הן מוחזקות על ידיהם.

(20) בהתאם להוראות החוזה הראשון והשני, ומשאושרה התכנית מוצג יב', חוזה הקומבינציה נכנס לתוקף, ויורשי עזרה קיבלו את דירותיהם, ממילא אין הם יכולים אף לטעון לזכויות כלשהם בקרקע , הכל כפי שכבר פורט לעיל. כמו כן, ובהתאם לאמור לעיל, נמחקה הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובת עזרא ביום 22.12.2015.

(21) בנסיבות אלו, ואף אם אכן חתם ישראל פישלזון ז"ל על התצהיר מיום 30.8.2015, הרי הוא חתם עליו שנים רבות לאחר שויתר על כל טענה ביחס לקרקע, ולא בכדי נאמר בס' 1 לתצהיר כי הוא בתוקף רק במידה ויש לישראל פישלזון ז"ל זכויות בקרקע, וכאמור אין לו.

(22) מכל האמור לעיל עולה כי לעמוס ומשה אין כל זכויות להחזיק בקרקע, הם מחזיקים בה כמשיגי גבול ומנסים לעשות גזל על חשבון התובעים, ויש להורות על סילוק ידם מהמקרקעין."

מר שגב נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי מי שנהג נגדו באלימות הם כל מיני שליחים שנשלחו על ידי הנתבעים 4 ו-5. היו אנשים שפלשו פלישה חדשה לקרקע והאם אמרו שהם קיבלו את האישור של הרב גואטה להיכנס לקרקע ולהחזיק בה. וכשהשותף שלו הגיעו לקרקע ודיברו עם הפולשים החדשים התקהלו מסביבם אנשים רבים, הם הבינו את הרמז והסתלקו מהמקום. הוא פנה למשטרה אך המשטרה לא עשתה מאומה. הוא גידר את הקרקע, אך אנשי הרב גואטה והרסו את הגדר, ויש לו תמונות על כך. הם פנו אל הרב גואטה 3 פעמים על מנת להגיע לפתרון הסכסוך, קבעו עמו פגישה, כאשר הגיעו אליו נתן להם לקרוא פרקי תהלים, וכי עוד מעט יתפנה אליהם, האם חיכו למעלה משעתיים, ואז הבינו שאין בכוונת הרב לפגוש אותם לדון בעניין, וכך היה 3 פעמים. הוא קנה את חלקה 6, ולפני כן פנה לרב גואטה כי הם פלשו לא רק לחלקה 6. המו"מ בקשר לעסקת קומבינציה התחיל עם אביהם של התובעים 4 ו-5, ולאחר מותו המשיך המו"מ עם צאצאיו, התובעים 4 ו-5. כאשר רצו לדבר עם הרב היו שני פולשים נוספים, הבן של הרב גואטה, הנתבע מס' 4, ואדם נוסף אתו הגיעו להבנה. כאשר פנו לרב גואטה היה זה לפני שנת 2017. לא נעשו לרב גואטה פניות בכתב רק בעל פה. הוא רוכש קרקע על פי זכויות בעלי הקרקע ולא על סמך זכויות של מי שהוא פולש לקרקע. על חלקה 6 בנויים שני בתים ומבנים נוספים, ומה העסקים שמנהלים שם אינו יודע, אך בית התמחוי מנהל שם פעילות עניפה. בתצ"א משנת 2001 רואים שהייתה בנייה על חלקה מס' 6, ולמרות זאת קנה את חלקה 6 לפי נסח הרישום. יורשי עזרא ז"ל קיבלו את הדירות שלהם, ומכרו אותן מזמן. כאשר יורשי עזרא ז"ל קיבלו את 2.2 הדירות שלהם הם יורשים לחלוטין מהערת האזהרה שהייתה רשומה על חלקה 9 לטובת עזרא ז"ל. יורשי עזרא ז"ל מעולם לא היו רשומים בחלקה 6. עסקת רכישת חלקה 6 אמורה להירשם בימים הקרובים, והעסקה לא הושלמה עד אותה עת עקב מגפת הקורונה.

תצהירו של מר שגב לא נסתרה החקירה הנגדית, ועל כן יש לקבל את עדותו במלואה.

1. התובעים הגישו חוות דעת של המודד נועם אשל אליה צירף מפת מדידה בה חיווה דעתו על כל המקרקעין עליהם משתרעים כל המבנים שבנו הנתבעים 4 ו-5 והם משתמשים בהם, תוך שהוא מפרט את השטחים מחלקה 6 בהם מחזיקים הנתבעים 4 ו-5.

ב"כ הנתבעים לא ביקש לחקור את המודד על חוות דעתו ועל מפת המדידה, כל שחוות הדעת התקבלה כמות שהיא.

העדויות מטעם הנתבעים 4 ו-5:

1. מטעם הנתבעים 4 ו-5 העידו העדים כדלקמן:
2. הנתבע מס' 4, מר משה גואטה, אשר הגיש תצהיר עדות ראשית בו הצהיר כדלקמן:
3. הנני בנו של הרב עמוס גואטה, הנתבע מס' 5 בתיק הנדון (להלן-"הרב עמוס גואטה" ו/או "אבי") והמפעיל בפועל את בית התמחוי המצוי על חלקה 6 כאמור בבקשה הנ"ל.
4. אבי הרב עמוס גואטה הינו איש צדיק, תמים, אשר נמצא בבית המדרש משך כל שעות היממה, חי חיי פרישות ולא עושה מאומה לבד מלטפל במסכנים וחסרי ישע, החל מאיסוף תרומות עבורם, עובר לחלוקת מצרכי מזון יום יומית, המשך בתשלומים שוטפים של חובות מים וחשמל של אנשים קשי יום, וכלה בניהול בית תמחוי לנדרשים ולחלשים.
5. אציין כי אבי הוא אחד הרבנים המקובלים הגדולים בעולם בכלל, ובארץ בפרט, מי אשר מחזיק מאות ואולי אלפי משפחות קשות יום מכספי תרומות ומי אשר שמו נודע בכל הארץ ואלפים נוהרים לפתחו.
6. אציין כי התובעים מכפישים את שמו של אבי, הרב עמוס גואטה, אשר הוא רב בישראל שעל אף תחלואיו הרבים וחוסר יכולתו כמעט לקום מכיסאו, לא עושה מאומה מלבד לתמוך בנזקקים.
7. אני מבקש לנקות את הדברים הנלוזים אשר נכתבו על אבי, וכל הלשונות הרעים אשר יצאו מפי התובעים.
8. אני מצהיר כי מעולם לא נהגנו באלימות, מדובר בשקר גס אשר לא ראוי להתייחסות, כאשר יעמדו המבקשים בפני בית המשפט, ייקל בית המשפט הנכבד להבין מי הם אותם נתבעים להם מיוחסת אלימות ודברי בלע אשר אין בהם ולא כלום מלבד שקרים, הא ותו לא.
9. אני מצהיר כי זכויותינו בחלקה ידועות לכל בר בי רב.
10. אציין כי הישיבה אשר נבנתה על המקרקעין היא מקום מושבו היחיד של אבי, הרב עמוס גואטה, בה הוא חי כל שעות היום, בה הוא ישן ובה הוא תומך בנזקקים וחסרי ישע.
11. כאשר התרחבה פעילותו של אבי, הרב עמוס גואטה, היה צורך בהקמת בית תמחוי ומטבח אשר ישמש להסעדת עניי העיר וכל הבא לבקש מזון או ארוחה חמה. אין המדובר בדתיים בלבד ולעיתים אף חילוניים גמורים, הדלת תמיד פתוחה ומאות רבות של אנשים עניים מרודים מהשכבות הקשות והחלשות של החברה, מקבלים סעודה חמה משך כל היום והלילה.
12. אוסיף ואציין כי בית התמחוי המצוי על חלקה 6 קיים למעלה מ-30 שנה ומופעל בפועל על ידי, בברכתו של אבי, כב' הרב עמוס גואטה.
13. בצמוד לבית התמחוי אנו מפעילים, חינם וללא תשלום, חווה טיפולית - שיקומית לילדים ונוער במצוקה, כמו כן, הוספנו בצמוד לבית התמחוי גם ישיבה.
14. אציין כי השקענו מיליונים של שקלים רבים לאורך השנים בחיזוק ובקידום בית התמחוי, החווה הטיפולית והישיבה.
15. אני יודע היטב כי המקרקעין הוקצו לאבי, הרב עמוס גואטה, על ידי עיריית נתניה בדרך של הסכמה ובברכתם של כב' ראש העיר דאז מר יואל אלרואי, לאחר מכן בברכת ראש העירייה הבא בנעליו מר צבי פוגל ובמשך 20 השנים האחרונות בברכת ראש העירייה המכהנת הגב' מרים פיירברג כי המקרקעים משמשים לצרכי ציבור.
16. הובהר לי כי חלקה 101 נשוא כתב התביעה היא חלקה ציבורית בייעוד ציבורי ובשימוש ציבורי, אשר לפני למעלה מ- 30 שנה שימש כגן ילדים ולאחר מכן הועברה בהסכמה לשימושו של אבי, הרב עמוס גואטה.
17. נוסף על כך, אותם התובעים הפכו לבעלים של המקרקעין לאחר פעולות של איחוד וחלוקה בשנת 2008, כאשר בפועל עד לאותו מועד, עיריית נתניה הוא אשר החזיקה במקרקעין והיא אשר העניקה לנו זכות שימוש בלתי הדירה לשימוש במקרקעין.
18. התובעים, מתחילת הדרך מתנהלים בחוסר תום לב, מחפשים קיצורי דרך ומעלימים מעיני בית המשפט הנכבד עובדות כהווייתן, כך בין היתר, הסתירו את הסכם הרכישה.
19. מייעוץ משפטי שקיבלתי, הובהר לי כי עיון בנסח הרישום מעלה כי המשיב מס' 6 – סוחר קרקעות ממולח, קבלו בניין אשר שמו נודע למרחקים, בעל חושים מחודדים לעסקאות נדל"ן בהזדמנות, רשם לטובתו הערת אזהרה ביום 12.7.2010, לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין כאשר הוא מודע היטב למעמדה המשפטי של הקרקע, מעמדה הקנייני, הזכויות בה והשימוש בה והינו מכיר עד דק את המחזיקים במקרקעין ואת מפעלי החסד המצויים על המקרקעין.
20. עוד אציין כי המשיב 6, בעת הרכישה אשר בוצעה על ידו בהסכם רכישה אותו לא צירף לכתב תביעתו, הבהיר הבהר היטב, וכך גם הובהר לו על ידי המוכרים מהם רכש, כי אין להזיז את מפעלי החסד של כב' הרב המצויים על חלקה 6.
21. כמו כן קיימים ממשפחת פישלזון אשר יודעים להבהיר דבר עובדה זה.
22. עובדות אלה כאמור, ידועות היטב לכלל התובעים והגשת התביעה הינה בבחינת היתממות מעושה ורעה.
23. חרף ידיעתם כי הרב יושב על החלקה נשוא כתב התביעה, מעולם לא פנו לנתבעים בדרישה כזו או אחרת לזכויות בה, מייעוץ משפטי שקיבלתי, מדובר בדבר המתבקש בעסקת מקרקעין.
24. הזכויות בחלקה 6 הועברו לנתבעים על ידי ה"ה ישראל פישינזון ת.ז. 052029659, לכל המשתמע מכך. מייעוץ משפטי שקיבלתי, ככל ולתובעים יש זכויות בחלקה זו, דבר זה מקים יריבות בדבר בעלות.
25. מייעוץ משפטי שקיבלתי, הובהר לי כי הסעד המבוקש של סילוק יד, איננו הסעד הנכון, ונראה כי נעשה על מנת למנוע דיון מעמיק ונכון בשאלת הבעלות במקרקעין ובזכות הקבועה בהן לנצח נצחים.
26. ככל שידוע לי, ישראל פישלזון מעולם לא וויתר על זכויותיו במקרקעין נשוא כתב התביעה, וכעובדה, מייעוץ משפטי שקיבלתי, ישראל לא חתם על ביטול הערת אזהרה שהייתה רשומה לטובתו יחד עם כל ההסכמים אלא רק בשלב מאוחר יותר ומבלי כל ידיעה שהוא מוותר על הערת האזהרה הרשומה על הקרקע שבמחלוקת תיק זה.
27. היה ידוע לכל כי מר ישראל פישלזון ז"ל היה חסיד של הרב, האמין ברב ובכוחותיו וכיוול (!) לתת לרב את החלקה הנ"ל, לכן לא עולה על הדעת שהיה נותן לרב את החלקה בהעברה ללא תמורה ו-3 חודשים לאחר מכן, חותם על ביטול הערת אזהרה.
28. התוצאה המתבקשת היא, שהוא הוטעה לחשוב שחלקה זו כלולה עם החלקות האחרות בגינן התקשר בהסכם קומבינציה אותו הציגו התובעים. ככל שידוע לי, הקרקע נשוא תיק דנא, איננה חלק מהעיזבון לגביו נחתם הסכם הקומבינציה.
29. מייעוץ משפט שקיבלתי, הובהר לי כי כל הסכם שנערך לגבי הקרקע נשוא תיק זה, הינו הסכם בלתי חוקי שנעשו בו עבירות והטעיות כאלה ואחרות.
30. אציין כי, לבד מאותו משיב 6 אשר ההסכם עליו חתם ומכוחו נרשמה הערת אזהרה, לא חשף עד לדרישת בא כוחי, זכויות הנתבעים בחלקה היו ידועות.
31. מכוח זכויותינו במקרקעין, הושקעו לאורך השנים, מיליונים רבים של שקלים לבניית המבנים והכל בברכת עיריית נתניה, הבעלים החוקיים של החלקה לאורך השנים.
32. אוסיף ואציין כי היה ועדיין ברור לכולי עלמא, הדבר מפורסם, ידוע וניראה לעין, מי המחזיק בפועל במקרקעין."

הנתבע 4 נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי הוא מתגורר בחלקה 6, הוא נשוי ויש לו 8 ילדים. בבניין בו הוא מתגורר בקומה התחתונה יש כולל והכנסת אורחים, ובקומה העליונה נמצא הבית שלו. למבנים בחלקה 6 אין היתר בנייה, והם לא משלמים ארנונה. מיום שנולד הוא נמצא על הקרקע, ומזה הוא מסיק שאביו קיבל את ההקצאה מהעירייה (עדות סברה על הקצאת הקרקע, ולמעשה אינו יודע מאומה על הקצאת הקרקע). הוא לא קיבל כל הקצאה שהיא מהעירייה. לא היה לו כל הסבר מדוע אביו לא התייצב לעדות. ישראל פישלזון ז"ל הגיע לאביו, ואז בדיוק היה עו"ד חגי פונדק, ואז אמר ישראל ז"ל שיש לו זכויות בקרקע, והוא רוצה להעביר אליהם את זכויותיו בקרקע, אך לא אמר מה הזכויות שיש לו בקרקע. הוא כנראה חשב שישראל הוא אחד הבעלים (למעשה לא יודע אילו זכויות היו לישראל ז"ל בקרקע בעת שחתם על התצהיר). עו"ד פונדק לא בדק את הזכויות. ישראל אמר שיש לו זכות חזקה ויש לו בעלות בקרקע והוא רוצה להעבירה אליהם. עו"ד פונדק היה במקרה במקום והוא רשם את הדברים. הוא חי עם אשתו בקרקע עוד לפני שישראל העביר אליהם את הקרקע. הם לא נכנסו לקרקע בהסכמתו של ישראל ז"ל, והתצהיר של ישראל נחתם הרבה לאחר שנכנסו לקרקע. לפי דברי ב"כ הנתבעים הרב גואטה הינו בסביבות גיל 60 לערך. הנתבע 4 העיד כי בעת מתן עדותו הוא עובד בגגות רעפים, הביטוח הלאומי נתן לו 50% נכות, ויש לו נכות מתאונת דרכים בשיעור 80% (העד לא המציא כל אישור רפואי על אחוזי הנכות או על תאונת הדרכים, ויש להתפלא כיצד הוא עובד על גגות רעפים עם אחוזי נכות כה גבוהים). לא היה לו כל הסבר מדוע רק בשנת 2021 דיווחו על התצהיר של ישראל ז"ל למס שבח. לאחר שנשאל ע"י ב"כ התובעים האם יש לו מסמך כלשהו המעיד על זכויות ישראל ז"ל בקרקע, השיב ב"כ הנתבעים במקומו, ובכך פגע פגיעה של ממש במהימנותו של הנתבע 4, וזאת לאחר שהזהרתי את ב"כ הנתבעים שלא יפגע במהינות העד. בסופו של יום הודה הנתבע 4 שאינו יודע מכוח מה הוא חושב שיש לישראל ז"ל זכויות בנכס.

מהחקירה הנגדית התברר שהעד אינו יודע מאומה מידיעה אישית. קשה לקבל את עדותו שהוא נמצא בקרקע משעת לידתו, שכן בשנים הראשונות לחייו אין אדם זוכר מאומה. בנוסף, התערבותו הבוטה של ב"כ הנתבעים בחקירתו הנגדית של העד, פגעה פגיעה קשה במהימנותו של העד. כמו כן יש לשים לב שעדותו של הנתבע 4 היא עדות יחידה של בעל דין (בעניינים שעו"ד פונדק אינו מעיד עליהם), אשר עליה חלות הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש].

1. עו"ד חגי פונדק אשר העיד על נסיבות חתימתו של התצהיר שנחזה להיות תצהירו של מר ישראל פישלזון ז"ל מיום 30.8.15. וזה נוסח התצהיר של מר פישלזון המנוח, אשר נכתב בכתב יד:

"אני הח"מ ישראל פישנזון ת.ז. 052029659 לאחר שהוזהרתי כי עלי לומר את האמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, הנני מצהיר בזאת כדלקמן:

1. אני מצהיר כי במידה ויש לי חלק בחלקת האדמה הצמודה לישיבה גוש 9133 חלקה 6 בעיר נתניה אני מבקש להעביר אותה לטובת הישיבה של הרב עמוס בלבד.

(שורה מחוקה)

1. אני לא מסכים להעביר את הזכויות בקרקע לאף אדם אחר מלבד כב' הרב עמוס גואטה ת.ז. 4878134.
2. גוש 9133 חלקה 6 האמור הנמצאת בעיר נתניה.
3. זהו שמי וזו חתימתי וכל האמור לעיל אמת.

(חתימת המצהיר)"

בתחתית התצהיר מצויה חתימת אימות של עו"ד פונדק, אשר בה נכתב בכתב יד כדלקמן;

"אני מאשר כי ביום 30.8.15 הופיע בפני עו"ד חגי פונדק בישיבה ברחוב בר יוחאי 26 בנתניה ישראל פישנזון ת.ז. 052029659 ולאחר שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת אישר את נכונות ההצהרה זו וחתם עליה

(חתימה וחותמת של עו"ד פונדק)"

עו"ד פונדק נחקר חקירה ראשית בה העיד על נסיבות החתימה על התצהיר של ישראל ז"ל. לדבריו, הוא הגיע לישיבה של הרב עמוס בנתניה, שכן מאז ועד למתן עדותו שהוא מגיע לישיבה לעתים תכופות. באחת הפעמים הגיע לישיבה, וגם ישראל ז"ל היה נוכח באותה עת. הוא ישב ודיבר עם הרב, וביקש להחתים אותו על דברים שדיבר עם הרב. מאחר והוא עו"ד, כתב בכתב ידו את התצהיר והחתים את ישראל. הוא זיהה את ישראל ז"ל עם תעודת זהות.

בחקירה הנגדית העיד עו"ד פונדק כי רשם את שם משפחתו של ישראל פישנזון במקום פישלזון, מכיוון שהוא רשם את התצהיר לפני שבדק את תעודת הזהות של ישראל ז"ל. הוא לא זוכר דבר ממה שכתוב בתצהיר. הוא לא שאל את ישראל ז"ל אילו זכויות יש לו בחלקה 6. מעבר לכתיבת התצהיר ואימות החתימה לא עשה דבר. כאשר כתב את התצהיר והחתים את ישראל ז"ל, הוא חשב שיש פה נגיעה לעסקת מקרקעין, אך לא נתן חשיבות למה שכתוב, ורק אימת את החתימה. לא היה לו כל הסבר מדוע לא דיווח על התצהיר למס שבח. מאז החתימה על התצהיר לא ראה את ישראל ז"ל, והפגישה היחידה שלו עם ישראל ז"ל היה בעת החתימה על התצהיר.

מעדותו של עו"ד פונדק עולה כי הוא חסיד של הרב גואטה, לא יודע מה דיברו הרב גואטה וישראל המנוח, לא יודע מדוע החליט ישראל ז"ל לחתום על התצהיר, ומדוע בקשר לזכויות ישראל ז"ל הוא כתב בתצהיר אם יש לישראל ז"ל זכויות בחלקה 6 הנ"ל. בכל אופן, יש לבדוק האם יש בתצהיר את העניינים שהנתבעים מבקשים לקרוא בו, והאם התצהיר מבטא עסקת מתנה בהתאם לדרישת המסוימות הצריכה לצורך הקמת התחייבות בת תוקף, בהתאם הוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 והוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

הסיכומים:

1. לאחר שמיעת הראיות הגישו הצדדים את סיכומיהם.
2. התובעים טענו בסיכומיהם כי הזכויות בחלקה 6 שייכות לתובעים 4 עד 6, והנתבעים הינם פולשים לקרקע זו. בעת החתימה על התצהיר מיום 30.8.15 לישראל ז"ל לא היו כל זכויות בקרקע, וגם לעירייה אין כל זכויות בקרקע זו. לא הוגש כל תצהיר מיורשי עזרא פישלזון אשר יכול לסתור את גרסת התובעים. מעשי החסד בהם מתהדרים הנתבעים אינם יכולים להעניק זכויות בעלות במקרקעין.
3. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי הם מחזיקים בקרקע שנים רבות, והם אנשי דת וחסד, המחזיקים מתרומות בית תמחוי. לנתבעים זכויות בקרקע מכוח הזכויות של ישראל ז"ל ומכוח התצהיר שחתם בפני עו"ד פונדק. התובעים התנהלו בחוסר תום לב. זכות הבעלות שייכת לנתבעים 4 ו- 5, שכן מדובר בעסקאות נוגדות. כמו כן הבעלות נתונה לנתבעים 4 ו- 5 מכוח חזקת השנים. כן יש לנתבעים זיקת הנאה במקרקעין.
4. התובעים הגישו סיכומי תשובה בהם טענות כי טענות הנתבעים מופרכות וחסרות כל בסיס עובדתי או משפטי, והן כוללות הרחבת חזית אסורה. חלקה 6 היא חלקת תמורה על פי תכנית המתאר, אין לנתבעים כל זכות חזקה מכוח שנים, שכן במקרקעין מוסדרים, כמו חלקה 6, לא חלה רכישת בעלות מכוח שנים. אין לנתבעים כל זכות לזיקת הנאה, שכן הם מחזיקים בקרקע, וזיקת הנאה היא זכות במקרקעין שאין עמה זכות להחזיק במקרקעין. אין כל עסקאות נוגדות כי זכותו של עזרא בוטלה במסגרת ההסכמים שנחתמו בין אנשי משפ' פישלזון כפי שהובהר בעדויות מטעם התובעים.

דיון ומסקנות:

חוסר בראיות הנתבעים:

1. לאחר שסקרתי את כל העדויות מטעם הצדדים עולה כי גרסת התובעים נתמכת במסמכים רבים. כנגד עדויות אלו העידו הנתבעים את הנתבע 4, שהתברר שאינו יודע מאומה, ועדותו היא עדות בעל דין עליה חלות הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות.
2. הנתבעים העידו את עו"ד פונדק, אשר לא ידע מה היו הדברים שהחליפו ביניהם הרב גואטה וישראל ז"ל, ולכל היותר רשם את דברי ישראל ז"ל החתים אותו ואימת את חתימתו, אך לא הגיש דיווחים למס שבח על עסקה זו.
3. הנתבעים לא הביאו ראיות כדלקמן:
4. הנתבע 5, הרב גואטה לא העיד בבית המשפט, למרות שהנתבע 4 העיד שאביו, הרב גואטה, קיבל את הקצאת הקרקע מעיריית נתניה;
5. אינני יודע אם ראשי העיר נתניה יואל אלרואי וצבי פולג עדיין בחיים, אך הנתבעים היו יכולים להביא לעדות את ראש עיריית נתניה הנוכחית, גב' מרים פיירברג, על מנת שתעיד מטעמם על הסכמת העירייה שהנתבעים יחזיקו בחלקה 6 וינהלו שם את ענייניהם;
6. לא הגישו תצלומי אוויר עם חוות דעת של מומחה לפיענוח תצ"א על מנת להוכיח כי הם מחזיקים בקרקע במשך ארבעים שנה;
7. לא המציאו כל אסמכתא על פי פקודת העיריות בדבר הקצאת הקרקע על ידי ראשי העיר נתניה, הקצאת קרקע המחייבת קיום הליכים על פי סעיף 188 לפקודת העיריות [נוסח חדש].
8. מתצלומי האוויר שהגישו התובעים עולה כי לכל המוקדם החלו הנתבעים לבנות מבנה בודד בשנת 2001, ובמשך השנים הלכו ובנו מבנים נוספים בלי לבקש או לקבל היתרי בנייה.
9. לאור החוסר בראיות הנתבעים ולאור העדות היחידה של הנתבע 4 בעניינים שעליהם לא העיד עו"ד פונדק, בכל מקום בו תהיה סתירה בין ראיות התובעים לראיות הנתבעים, יש להעדיף את ראיות התובעים.

הסמכות העניינית לדון בתביעה:

1. טוענים הנתבעים כי מדובר בסכסוך בין בעלי הדין בדבר הבעלות על חלקה 6, ולכן הסמכות לדון בתביעה נתון לבית המשפט המחוזי.
2. סבור אני שיש לדחות את טענת הנתבעים, שכן עילת התביעה הינה פינוי וסילוק יד, שהוא סעד המצוי בסמכותו העניינית של בית משפט השלום. אמנם כחלק מהדיון יהיה על בית המשפט לדון בסוגיית הבעלות, אך דיון זה נערך בהתאם להוראות סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 הקובע כי אם:

"הובא ענין כדין לפני בית משפט והתעוררה בו דרך אגב שאלה שהכרעתה דרושה לבירור הענין, רשאי בית המשפט להכריע בה לצורך אותו ענין אף אם הענין שבשאלה הוא בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר או של בית דין אחר."

וראה עוד בעניין זה את ע"א 2618/03 פי. או. אס. רסטורנט סוליושנס) בע"מ נ. נחום ליפקונסקי, פ"ד נט(3) 497, 517-518.

הקצאת חלקה 6 על ידי עיריית נתניה-האמנם?

1. טוענים הנתבעים שחלקה 6 או הקרקע שהם עליה הוקצתה לה על ידי עיריית נתניה או שהם נמצאים בקרקע בהסכמת ראשי העיר לדורותיהם, כולל ראש העיר הנוכחית, גב' מרים פיירברג.
2. סבור אני שיש לדחות את טענת הגנה זו של הנתבעים מהסיבות כדלקמן:
3. לא הובאה כל עדות על מנת שתתמוך בטענה זו. מהחקירה הנגדית של הנתבע 4 עולה בבירור שאין לא כל ידיעה על כך, וכל עדותו בעניין זה התבררה כעדות סברה בלבד;
4. הנתבע 5 לא העיד במשפט זה, למרות שלפי דברי בנו, הנתבע 4, כל המידע אודות ההקצאה מצוי ברשותו;
5. הנתבעים לא הביאו לעדות את גב' מרים פיירברג, על מנת שתתמוך בטענתם;
6. התובעים הגישו תעודת עובד ציבור של גב' ניצן בה נכתב כי "המקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 9133 הינם מקרקעין פרטיים ואינם בבעלות העירייה. ולכן, באגף הנכסים לא קיים תיק נכס ו/או בקשה להקצאת קרקע/התחייבות כלשהיא להקצאת מקרקעין אלו.";
7. הנתבעים לא הביאו בדל ראיה על הסכמת העירייה לשימוש במקרקעין בהם הם מחזיקים, ולא הביאו בדל ראיה כי התקיימו הוראות סעיף 188 לפקודת העיריות [נוסח חדש];
8. העובדה שהנתבעים בנו בנייה ללא היתר מוכיחה שהעירייה לא הקצתה להם את הקרקע, שכן אם אכן העירייה הקצתה להם את הקרקע כטענתם, לא הייתה כל מניעה שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תתן להם היתר בנייה.
9. לכל האמור לעיל יש להוסיף את האמור בסעיפים 8 עד 14 לסיכומי התשובה מטעם התובעים, אשר מקובלים עלי.
10. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את טענת הנתבעים כי קיבלו את חלקה 6 כהקצאת הקרקע מהעירייה, או שהעירייה נתנה הסכמתה לכך שיחזיקו במקרקעין וינהלו בהם את ענייניהם.

התצהיר של מר ישראל פישלזון ז"ל:

האם התצהיר כולל התחייבות בת תוקף של ישראל ז"ל?

1. כאשר קוראים את התצהיר, עולה השאלה האם התצהיר מהווה התחייבות בת תוקף של בעל זכויות במקרקעין. דהיינו: האם התצהיר ממלא אחר דרישת המסוימות הדרושה על מנת שההתחייבות שבתצהיר תהיה בת תוקף.
2. על מנת לבחון את ההתחייבות הנקובה בתצהיר ישראל ז"ל, נצטט שוב את נוסח ההתחייבות של ישראל ז"ל:

"אני הח"מ ישראל פישנזון ת.ז. 052029659 לאחר שהוזהרתי כי עלי לומר את האמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא אעשה כן, הנני מצהיר בזאת כדלקמן:

1. אני מצהיר כי במידה ויש לי חלק בחלקת האדמה הצמודה לישיבה גוש 9133 חלקה 6 בעיר נתניה אני מבקש להעביר אותה לטובת הישיבה של הרב עמוס בלבד.

(שורה מחוקה)

1. אני לא מסכים להעביר את הזכויות בקרקע לאף אדם אחר מלבד כב' עמוס גואטה ת.ז. 4878134.
2. גוש 9133 חלקה 6 האמור הנמצאת בעיר נתניה.
3. זהו שמי וזו חתימתי וכל האמור לעיל אמת.

(חתימת המצהיר)"

כאשר מעיינים בנוסח התצהיר עולות מיד הנקודות הבאות:

1. בתצהיר אין את פירוט הזכויות שיש לישראל ז"ל בחלקה 6;
2. בתצהיר לא נכתב האם ההעברה היא בתמורה או שלא בתמורה, כך שאין כל עדות שמדובר בהעברה ללא תמורה, עובדה זו אומרת דרשני;
3. העובדה שעו"ד פונדק לא הגיש הצהרה למס שבח על עסקת מתנה ללא תמורה אומרת דרשני. הגשת הדיווח למס שבח על עסקת מתנה בשנת 2021, אינה באה במקום עדות שאכן מדובר בעסקת מתנה, שכן מהתצהיר לא ניתן ללמוד שמדובר בעסקת מתנה;
4. בתצהיר לא מוזכר מועד העברת הזכויות;
5. כאשר מחברים לתצהיר את עדות עו"ד פונדק שהוא לא ידע מדוע מבקש ישראל ז"ל להעביר את זכויותיו בקרקע לרב גואטה, וכי הדבר נעשה לאחר שיחה של ישראל ז"ל עם הרב גואטה, ואיננו יודעים מה היה תוכן השיחה של ישראל ז"ל עם הרב גואטה, קיים ספק רב בקשר לסיבות שהביאו את ישראל ז"ל לחתום על התצהיר או על גמירות דעתו לחתום על התצהיר;
6. את ההלכות לעניין התחייבות בת תוקף בעסקת מקרקעין סיכם בית המשפט העליון ב-ע"א 158/77 חוה רבינאי נ. חב' מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 283. בהתאם להלכות שנקבעו בפס"ד זה חסרים בתצהיר פירוט העסקה, התמורה ומועד ההעברה, דבר שלא ניתן להשלים על פי הוראות החוק השונות.
7. לאור האמור לעיל, סבור אני שהתצהיר אין בו התחייבות בת תוקף של ישראל ז"ל, והנתבעים לא קנו כל זכות שהיא על פי התצהיר של ישראל ז"ל.

גמירות הדעת של ישראל ז"ל בעת החתימה על התצהיר:

1. לעיל עמדנו על כך שלא ניתן היה לעמוד על גמירות הדעת של ישראל ז"ל בעת החתימה על התצהיר. ויש לזכור שהחתימה על התצהיר נעשתה בעת שהנתבעים יושבים במקרקעין עוד לפני שישראל ז"ל חתם על התצהיר, כך שהדבר מטיל ספק רב על גמירות הדעת של ישראל בעת החתימה על התצהיר.
2. מאחר והנתבע 4 מעיד שאביו, הנתבע 5 הינו רב מוכר וידוע, אביא את עמדת המשפט העברי כאשר בעל קרקע שפלשו למקרקעין שלו נותן את הקרקע לפולש, ותוך כדי כך אתייחס לטענת הנתבעים בדבר מעשי החסד שהם עושים במקרקעין. את הדברים הבאים לעניין המשפט העברי כתבתי גם בתיק אז' (רמ') 25724-09-15 לאה יעקובוביץ נ. סקובלו פוד בע"מ (פורסם בנבו, 21.12.2018).
3. הנתבעים טוענים שהם עושים מעשי חסד במקרקעין, במקום ישנה ישיבה, ישנו כולל וישנו בית תמחוי לנזקקים. אך אין במעשי חסד אלו כדי לפגוע בזכויות הפרט לטובתם, שכן העניין הרוחני שיש למצווה הולך לפי הטוהר והיושר של העניינים הגשמיים שבעשייתה. לדוגמה, מי שגזל חפץ ומבקש לבצע בו מצווה והוא מברך על קיום המצווה, אומרת ההלכה שאינו מברך את ה' אלא מנאץ, כפי שנאמר במסכת סנהדרין דף ו' ע"ב:

"ר' אליעזר אומר: הרי שגזל סאה של חטים וטחנה ואפאה והפריש ממנה חלה, כיצד מברך? אין זה מברך אלא מנאץ, ועל זה אומר: ובוצע ברך ניאץ ה' (תהלים מזמור י' פסוק ג')"

ודברים אלו נפסקו להלכה ברמב"ם הלכות ברכות פרק א' הלכה י"ט ובשולחן ערוך סימן קצ"ו סעיף א'. וראה לעניין זה גם את המפרשים במקומות אלו.

1. הנתבעים מודים כי הם מחזיקים בחלקה 6, למרות שהבעלות בה רשומה על שם התובעים 4 ו-5. בהתאם לדין הינם פולשים לחלקה 6. לאור הודאתם, שהם עושים שימוש במקרקעין, מעשיהם הינם בניגוד לציווי מפורש של הסגת גבול המפורש בתורה בחומש דברים פרק י"ט פסוק י"ד:

"לא תסיג גבול רעך אשר גבלו ראשונים, בנחלתך אשר תנחל בארץ אשר ה' א-להיך נותן לך לרשתה."

ומפרש רש"י במקום:

"לשון (ישעיהו מ"ב) נסוגו אחור. שמחזיר סימן חלוקת הקרקע לאחור לתוך שדה חבירו למען הרחיב את שלו. והלא כבר נאמר "לא תגזול"? מה תלמוד לומר "לא תסיג"? למד על העוקר תחום חבירו שעובר בשני לאווין. יכול אף בחוצה לארץ? תלמוד לומר "בנחלתך אשר תנחל". בארץ ישראל עובר בשני לאווין, בחוצה לארץ אינו עובר אלא משום לא תגזול".

וראה לעניין זה דברים דומים שכתב הרמב"ם בספר המצוות, מצוות לא תעשה רמ"ה.

משמע מדברים אלו שעל פי ההלכה הפולש למקרקעין הינו גזלן.

1. לעיל ראינו מדברי רש"י כי המסיג גבול רעהו נקרא גזלן. ובאשר לדבר גזול פוסק הרמב"ם בהלכות גזילה ואבידה פרק ה:
2. אסור לקנות דבר הגזול מן הגזלן ואסור לסעדו על שינויו כדי שיקנהו, שכל העושה דברים אלו וכיוצא בהן, מחזק ידי עובדי עבירה ועובר על ולפני עוור לא תתן מכשול.
3. אסור ליהנות בדבר הגזול ואפילו לאחר יאוש והוא שידע בודאי שדבר זה הוא הגזלה עצמה...
4. גזל בית או שדה, אסור לעבוד בתוכה או ליכנס בה בחמה מפני החמה ובגשמים מפני הגשמים ..."

כותב הרמב"ם בהלכות מקח וממכר פרק עשירי הלכה א' כדלקמן:

"מי שאנסוהו עד שמכר ולקח דמי המקח, אפילו תלוהו עד שמכר, ממכרו ממכר בין במטלטלין בין בקרקעות, שמפני אונסו גמר ומקנה. אע"פ שלא לקח הדמים בפני העדים. לפיכך אם מסר מודעה קודם שימכור ואמר לשני עדים דעו שזה שאני מוכר חפץ פלוני או שדה פלוני לפלוני מפני שאני אנוס, הרי הממכר בטל. ואפילו החזיק כמה שנים מוציאין אותה מידו ומחזיר הדמים."

ובהלכה ה' מסייג הרמב"ם את ההלכה שבסעיף א' וכותב:

"במה דברים אמורים? באנס, שהרי הוא חמסן מפני שכופה את המוכר למכור לו שלא ברצונו. אבל הגוזל והוחזק בגזלן ואחר כך לקח שדה שגזל, אין המוכר צריך למסור מודעה כמו שביארנו בהלכות גזילה."

ההדגשה שלי - י.ז.)

כך נפסק גם בשולחן ערוך, חלק חושן משפט, סימן ר"ה סעיפים א' ו-ח'.

נראה מדברי הרמב"ם ומדברי השולחן ערוך שאם הגזלן החזיק בקרקע ולאחר מכן קנה את הקרקע מאת בעליה, או קיבל את הבעלות בה מבעל הקרקע בדרך אחרת, אין לך ראיה טובה יותר מכך שאין לבעלים גמירות דעת למכור את הקרקע, ולכן אין צורך במסירת מודעה בפני שני עדים. חיזוק לכך ניתן לקבל מהדברים שכתב הרמב"ם בהלכות גזילה ואבידה פרק ט' הלכה י"ד, כדלקמן:

"הגוזל שדה ואחר שגזלה והוחזק גזלן עליה חזר ולקחה מבעלים הראשונים וטען הנגזל ואמר אנוס הייתי בשעה שמכרתיה לו ושלא לדעתי מכרתי מחמת גזלנותו, לא זכה הקבלן אע"פ שיש לו עדים שבפניהם לקחה, ותחזור השדה לבעלים ומחזירין לגזלן הדמים שנתן."

וכך גם נפסק בשולחן ערוך, חושן משפט, הלכות חזקת קרקעות, סימן קנ"א סעיפים א' ו-ג'.

במקרה שבפנינו, התצהיר של ישראל ז"ל נחתם לאחר הנתבעים 4 ו-5 פלשו לקרקע והחזיקו בה (ובלשון ההלכה, גזלו אותה), לכן על פי ההלכה ההתחייבות הגלומה בתצהיר אינה תקפה עקב חוסר גמירות דעת של ישראל, וההעברה הנזכרת בתצהיר אינה תקפה.

האם היו לישראל ז"ל זכויות כלשהן בחלקה 6 ביום 30.8.2015?

1. את השתלשלות העניינים אודות הזכויות במקרקעין ניתן ללמוד מהמסמכים אשר צירפו הצדדים לתיק בית המשפט. את ההשתלשלות הנ"ל תיארו עו"ד מאנדל ומר עמוס שגב, ותיאורם עולה בקנה אחד עם המסמכים הנ"ל.
2. להלן השתלשלות העניינים בהתאם למסמכים הנ"ל:

• עד לכניסה לתוקף של תכנית נת/545/א/1 בשנת 2002 היה מר יחזקאל פישלזון הבעלים של המקרקעין הידועים כגוש 8229 חלקה 9;
• מכוח יפוי כוח נוטריוני שניתן בשנת 1953, נרשמה לטובת עזרא פישלזון ז"ל ביום 2.8.1971 הערת אזהרה על חלקה בשטח של כ- 2 דונם מתוך חלקה 9;
• עם אישור התכנית בשנת 2002 קיבל יחזקאל מגרשי תמורה שכללו 14 חלקות לבניית צמודת קרקע, ואת חלקה 6 בגוש 9133. מטבע הדברים, הערת האזהרה על החלק היחסי של עזרא ז"ל נרשמה גם על חלקות התמורה;
• עזרא ז"ל נפטר ביום 25.3.1976, ויורשיו על פי דין היו אלמנתו מרים פישלזון, וילדיו ישראל ז"ל, יצחק ופסיה פישלזון;
• מאחר ובשנת 2007 נחתם חוזה קומבינציה בין יחזקאל לבין התובעת 6, הגיעו יחזקאל ויורשי עזרא להסכמות בדבר זכויות עזרא על פי יפוי הכוח והערת האזהרה;
• ביום 28.12.2007 חתמו יחזקאל ויורשי עזרה ז"ל על שני חוזים שתוצאתם הסופית היא שתמורת קבלת 2.2 דירות מתוך הדירות שיקבל יחזקאל על פי חוזה הקןמבינציה, הם מוותרים על הערת האזהרה שנרשמה על פי יפוי הכוח משנת 1953, יפוי הכוח בטל, ועם קבלת הדירות, אזי יש לבטל את כל הערות האזהרה שנרשמו על חלקות התמורה, ובזה מוותרים יורשי עזרא על כל טענה שיש להם כנגד יחזקאל מכוח הערת האזהרה;
• יחזקאל פישלזון ז"ל נפטר ביום 8.2.09, והתובעים 4 ו-5 הוכרזו ביום 7.5.12 כיורשיו על פי דין;
• ביום 30.8.15 חתם ישראל ז"ל על התצהיר בפני עו"ד פונדק;
• ביום 11.11.15 קיבלו יורשי עזרא ז"ל את החזקה ב- 2.2 הדירות, על פי החוזים משנת 2007;
• ביום 22.12.15 מחק עו"ד מאנדל את הערת האזהרה שהייתה רשומה על שם עזרא ז"ל, בהתאם להסכמות על פי החוזים משנת 2007;
• ביום 8.5.17 רכשה התובעת 6 את חלקה 6 מאת התובעים 4 ו-5;
• ביום 9.11.2017 נרשמו זכויות הירושה של התובעים 4 ו-5 בחלקה 6;
• ביום 2.1.2018 נרשמה הערת אזהרה לטובת התובעת 6 בגין החוזה מיום 8.5.17 שנכרת בינה לבין התובעים 4 ו-5.

1. מהשתלשלות העניינים הנ"ל עולה כי גם אם התצהיר הנ"ל היה מגלם התחייבות של ישראל ז"ל שניתן לאכוף אותה, היא הייתה כפופה למערכת החוזים הקודמת שבין יורשי עזרא לבין יחזקאל. בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, העסקה הראשונה היא בעלת זכות הבכורה, שכן ישראל מכר את זכויותיו על פי הערת האזהרה בתמורה לחלקו היחסי ב- 2.2 דירות שקיבלו יורשי עזרא, כך שלא נותרו לו כל זכויות שהן במקרקעין, לרבות בחלקה 6.
2. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה".

התצהיר של ישראל ז"ל, אם הוא בר תוקף, מהווה את העסקה השנייה בסדר העסקאות שעשה ישראל ז"ל במקרקעין. לטענת הנתבעים היה מדובר בעסקת מתנה. בכך שהם חרצו את גורל טענתם לדחייה, שכן אחד התנאים לזכות הקדימה של בעל העסקה השנייה הוא מתן תמורה בעד המקרקעין, ובמקרה שבפנינו טוענים הנתבעים עצמם שלא הייתה כל תמורה עבור התחייבות ישראל ז"ל להעביר לנתבע 5 את זכויותיו בחלקה 6, ככל שיש לו זכויות בה.

בנוסף, ישראל ז"ל היתנה את העברת זכויותיו בחלקה 6 רק אם יש לו באותה עת זכויות בחלקה 6, וכפי שאינו לעיל, הוא מכר את זכויותיו בחלקה 6 עוד בסוף שנת 2007, וקיבל את התמורה בגין מכירת זכויותיו.

בנוסף, זכויות הנתבעים במקרקעין (לטענתם, על פי תצהיר ישראל ז"ל כפופות לחוזים משנת 2007, כך שביום 30.8.15 לא היו לישראל ז"ל כל זכויות בחלקה 6, שכן אלו נמכרו כבר בשנת 2007. גם אם אלך כברת דרך ארוכה לקראת הנתבעים, לכל היותר היו הנתבעים זכאים לתמורה בגין הוויתור על חלקו של ישראל ז"ל בהערת האזהרה, שהיא חלקו של ישראל ז"ל ב- 2.2 הדירות שקיבלו על פי החוזים משנת 2007. מאחר והנתבעים לא הודיעו לתובעים על תצהיר זה, והתובעים מסרו את הדירות ליורשי ישראל ז"ל לפני שידעו על קיומו של התצהיר, אזי הנתבעים יכולים לפנות בתביעות נגד יורשי ישראל ז"ל בלבד.

1. לאור כל האמור לעיל, סבור אני שהנתבעים לא רכשו כל זכויות בחלקה 6 על תצהיר ישראל ז"ל.

זיקת הנאה:

1. טוענים הנתבעים שיש להם זכות של זיקת הנאה בקרקע עקב מספר השנים בהם הם החזיקו בקרקע.
2. סעיף 1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מגדיר זכות במקרקעין מסוג זיקת הנאה כדלקמן:

""זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם."

סעיף 92 לחוק המקרקעין קובע כי:

""זיקת הנאה יכול שתהא לטובת מקרקעין (להלן – מקרקעין זכאים) או לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור."

וסעיף 94(א) לחוק המקרקעין קובעי כי:

""מי שהשתמש בזכות הראויה להוות זיקת הנאה במשך תקופה של שלושים שנים רצופות רכש את הזיקה והוא זכאי לדרוש רישומה."

היוצא מכל הוראות החוק, כי זיקת הנאה היא זכות במקרקעין שאין עמה זכות להחזיק בהן, וכי ניתן לרכוש זיקת הנאה עקב שימוש של שלושים שנה לפחות בזכות זו.

1. סבור אני שיש לדחות טענה זו של הנתבעים מהסיבות כדלקמן:
2. עדותו של הנתבע 4 לעניין משך החזקה במקרקעין הינה עדות יחידה עליה חלות הוראות סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש];
3. מהראיות עולה שהנתבעים החלו להשתמש בחלקה 6 בשנת 2001, כך שחלפו כ- 16 שנה מאז תחילת השימוש בחלקה 6 ועד הגשת התביעה. על כן, לא רכשו הנתבעים זיקת הנאה בחלקה 6 מכוח שנים;
4. זיקת הנאה היא זכות במקרקעין שאין עמה זכות להחזיק במקרקעין. הנתבעים למעשה דורשים להישאר כמחזיקים במקרקעין, וזכות החזקה סותרת לחלוטין את זכות זיקת ההנאה שכל מהותה העדר זכות להחזיק במקרקעין.
5. לאור כל האמור לעיל, יש לדחות את טענת הנתבעים בדבר זיקת הנאה במקרקעין.

חזקה מכוח שנים:

1. טוענים הנתבעים כי יש להם זכויות במקרקעין מכוח שנים.
2. סבור אני שיש לדחות את טענה זו של הנתבעים מהנימוקים שפירטו התובעת בסעיפים 15 עד 18 לסיכומי התשובה שהגישו התובעים.

פיצול סעדים:

1. התובעים תביעו בכתב התביעה ליתן להם היתר לפיצול סעדים, על מנת לתבוע את תביעותיהם הכספיות מאת הנתבעים 4 ו-5 בגין השימוש בחלקה 6 ומניעת השימוש בה לצרכיהם.
2. מאופן ניהול התביעה, השימוש במקרקעין ובנייה ללא היתר, לא ידוע מתי יפנו הנתבעים 4 ו-5 את חלקה 6, ועל כן טרם התגבשו הנזקים של התובעים בגין הפלישה של הנתבעים למקרקעין וההחזקה בה שלא כדין.
3. לאור האמור לעיל זכאים התובעים למתן היתר לפיצול סעדים, וניתן להם בזה היתר לפיצול סעדים.

שכ"ט עו"ד:

1. הנתבעים ניהלו הליך משפטי ארוך בגין החזקתם בחלקה 6 למרות שאין להם כל זכויות בחלקה זו. ההליך נוהל שלא בתום לב, תוך אי הבאת ראיות שהיה עליהם להביאם, קריאת מסמכים שלא כהלכה ומתן פרשנות לא נכונה למסמכים אלו.
2. לאור האמור לעיל, סבור אני שיש לפסוק לתובעים שכ"ט עו"ד על הצד הגבוה, ושכ"ט בסך 50,000 ₪ הינו סביר בנסיבות העניין.

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן:

1. לאור הודעת הנתבעים 4 ו- 5 מפי בא כוחם שאינם מחזיקים בחלקות 5 ו-7 בגוש 9133, אני מורה לנתבעים 4 ו-5 לסלק ידיהם לאלתר מחלקות 5 ו-7 בגוש 9133, לפנות לאלתר מקרקעין אלו מכל אדם, חפץ ומבנה השייך להם, ולמסור לאלתר את חלקות 5 ו-7 הנ"ל לתובעים 4 עד 6;
2. אני מורה לנתבעים 4 ו-5 ולכל הבאים מכוחם לפנות את הקרקע הידועה כגוש 9133 חלקה 6, לסלק ידיהם מהקרקע ולמסרה לתובעים 4 עד 6 כשהם נקיים מכל אדם וחפץ, לאחר שהרסו את המבנים שבנו בקרקע ופינו את ההריסות מהמקרקעין לאתר מורשה לפינוי פסולת בניין.

על מנת שהנתבעים 4 ו- 5 ימצאו להם מקום חילופי אליו יעבירו את מוסדותיהם ומקומות מגוריהם, עליהם לבצע את האמור בסעיף זה עד ליום 17.11.22 שעה 12:00;

1. על הנתבעים 4 ו-5, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים 4 עד 6 ביחד ולחוד, כדלקמן:
2. את הוצאות המשפט הכוללות את אגרת המשפט ושכר העדים כפי שנפסק בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל;
3. שכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"א אב תשפ"ב, 18 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.