העניין שבפני, בקשה למתן צו עשה, הנוגע למיזוגו של הנכס השייך לנתבעים, ומושכר לתובעת.

בתמצית, בין התובעת לנתבעת מס' 3 נכרת ביום 25.11.2015 הסכם שכירות העוסק בנכס מסחרי המיועד לשמש כמשרדים, המצוי ברח' יעקב מושלי 12, מפרץ חיפה. מדובר בנכס מקרקעין המצוי בקומת הקרקע, בשטח של כ- 200 מ"ר, כאשר במבנה ישנם שוכרים אחרים בקומות שמעל לקומת הקרקע.

התובענה העיקרית אשר הוגשה הינה תובענה משולבת, בחלקה תובענה כספית, ובחלקה אכיפתית/חוזית, כאשר עיקר המחלוקת שבין הצדדים נוגעת לחוסר היכולת של התובעת לעשות שימוש סביר (לדעתה ולהגדרתה) במושכר, עקב היעדר פתרון למיזוג אוויר הנדרש לצורך תפקוד המשרדים.

לפי ס' 13 להסכם השכירות, הוסכם "המושכר במצב של מעטפת המשכיר ובוא ידאג להתקנת מזגנים בתיאום מראש עם המשכיר. כן ידאג לריצוף, תאורה וכו' על חשבונות. .."

כך, מציינת התובעת, כי בעת שביקשה להתקין את המזגנים אשר בשימושה, ביקשה להתקינם על גג המבנה, אולם בהנחיית הנתבעים או מי מהם, הותקנו מנועי המזגן במרתף הבניין, בו ישנה תחלופת אוויר נמוכה, ובהתאם עוצמת המזגנים נפגעת, והמושכר הינו קשה מאוד לשימוש בנסיבות שכאלה.

בהתאם, בד בבד עם הגשת התובענה, הוגשה בקשה למתן צו עשה זמני, המיועד להקטין נזקי התובעת, לצורך העתקת מנועי המזגנים לגג המבנה.

לאחר שני דיונים אשר עסקו בניסיון לקידום יישוב המחלוקות שבין הצדדים, הודיעה התובעת כי הינה עומדת על הסעד של מתן צו המורה על העתקת המזגנים ממרתף הבניין. ביום 28.2.2018 נתקיים דיון (לאחר פיצול סעדים שהיו דחופים, כגון חיבור לרשת החשמל, אל מול סעדים אשר דחיפותם הייתה נמוכה יותר – נושא המיזוג), וניתנה החלטת בית המשפט, " בנסיבות העניין דומה כי עניין המיזוג במושכר הינו סלע המחלוקת העיקר שבין הצדדים, התובעת תגיש חוות דעת מומחה בתוך 14 ימים מהיום כאשר חוות הדעת תעמוד על צרכי המיזוג, והפתרונות הנכונים לסוגיית עוצמת המיזוג ויעילותו במושכר. עם קבלת חוות דעת כאמור יישקל אופן המשך ניהול ההליך."

ביום 27.3.2018 ניתנה חוות דעתו של מר דני פרלמן, מהנדס מכונות בעל מומחיות למערכות מיזוג אוויר; לפי חוות דעתו, במקום מותקנים מספר מזגנים (מזגן מיני מרכזי בעל תפוקת קירור של 48,000 BTU, המיועד למזג את שטח העבודה העיקרי, מזגן עילי מפועל בחדר מנהל, ומזגן מיני מרכזי בעל תפוקת קירור של 38,000 BTU), כאשר שלושת המעבים הותקנו במרתף.

לדברי המומחה, התקנתם של המעבים במרתף אטום מוטעית, גורמת לפגיעה ביכולת הקירור שלהם, צריכת החשמל שלהם גבוהה מהנדרש, ואורך חייהם מתקצר, ובהתאם המליץ מר פרלמן על העתקת המעבים לגג הבניין, תוך שהוא מציין שהעתקתם לגג הבניין לא תפגע בחזות הבניין, שכן כבר מותקנים מספר מזגנים על גג הבניין, עם צנרת גלויה וללא תעלות.

הנתבעים מצדם, הציגו חוות דעת ערוכה בידי אבי סבו, מהנדס מכונות בעל התמחות במיזוג אויר; לפי חוות דעתו, הקושי במיזוג המושכר, נובע מצורת המושכר (שטח של כ- 200 מ"ר, בגובה של כ 5 מ', כל חזיתותיו בנויות מקורות בטון וזכוכיות המביאות לחשיפה ניכרת לאור השמש), אשר לא נלקחה בחשבון בעת התקנת המזגנים בפועל, שכן תפוקת הקירור הכוללת שלהם (אין מחלקות בין המומחים על סוג המזגנים ותפוקתם), אינה מספקת מלכתחילה לאור נתוני המושכר.

גם המהנדס סבו מסכים כי יש להוציא את המעבים ולהתקינם מחוץ למרתף, אולם לדבריו לצורך קבלת תוצאה משביעת רצון, יש צורך בהוספת מעבה וכן לדאוג להצללה מתאימה של המושכר אשר תסייע בקירור אל מול חשיפת המושכר לקרינת שמש רבה.

בכל הנוגע למיקום המחודש של המעבים, מציין מר סבו, כי לא ניתן להתקינם בגג המבנה, מבלי שתבוצע קדיחה בקורות בטון או בעמודי הבניין.

לאחר בחינת טענות הצדדים, חוות הדעת ותמונות אשר הוצגו על ידי שני הצדדים, מצאתי כי אין במקרה דנן הצדקה למתן צו עשה המחייב את הנתבעים לאפשר התקנת המזגנים על גג הבניין, בניגוד לרצון הנתבעים שהינם בעלי הנכס.

התובעת לא הצביעה על זכות חוזית להתקנת המזגנים לפי שיקול דעתה ובכל חלק מן המושכר או סביבתו, ואף לא קנתה כל זכות בעלות על הבניין, המאפשרת לה לנהוג בו מנהג בעלים.

בעלי הנכס הציג במקרה דנן פתרון המוצע על ידי מהנדס, באופן שתפוקת הקירור תזכה למענה ראוי, ולא ראיתי כל טעם שלא לאמץ את הפתרון המוצע. התובעת בהקשר זה הלינה על סיכונים לגניבת המעבים, או פגיעה בתפוקת הקירור עקב הארכת תעלות הקירור והצנרת, ולחילופין עלויות גבוהות של העברת צנרת למרחק ניכר מאוד, אולם לא ראיתי בטענות אלו, אשר ניתנות לפתרון בעלות כספית לא ניכרת, או לכל הפחות, לא ניכרת יחסית לזכות הבעלות במושכר והזכות של הבעלים לנהוג במושכר מנהג בעלים, משום להביא את מאזן הנוחות למצב בו שוכר יכתיב למשכיר כיצד לנהל את נכסיו, כל עוד לא נמנע ממנו שימוש סביר במושכר למטרת השכירות, וכאשר שימוש סביר שכזה הינו בר השגה בפתרון המוסכם על הבעלים, בעלות שאינה ניכרת באופן יחסי.

בנסיבות העניין, הבקשה למתן צו עשה זמני המורה על העתקת מעבי המזגנים לגג הבניין נדחית, מבלי לגרוע מהסכמת הנתבעים, כפי שהובעה על ידי ב"כ הנתבעים בדיון אשר נתקיים, להעתקת מעבי המזגן אל הרחבה החיצונית הסמוכה לחלון המרתף בו הם מותקנים כעת.

אין צו להוצאות בשלב זה, שאלת ההוצאות תיבחן בסיום ההליך.

יפעלו הצדדים בהתאם להסכמה, ללא דיחוי.

ניתנה היום, א' סיוון תשע"ח, 15 מאי 2018, בהעדר הצדדים.