תמר שרון-נתנאל, אב"ד

הערעור

1. לפנינו ערעור על פסק הדין שניתן ביום 15.9.2019 בת"א 63449-09-17 בבית משפט השלום בחיפה (על ידי כבוד השופטת מ' קלמפנר-נבון), בתביעה שהוגשה על ידי המשיבות נגד המערערים, בה עתרו לחייב את המערערים לפנות נכס מקרקעין וכן לחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 700,000 ₪.

מדובר בנכס שנקרא "האולם הגדול" (להלן: "הנכס" או "האולם הגדול"), הנמצא בבית משותף (להלן: "הבית המשותף) אשר ברח' התיכון 34 בחיפה ואשר בנוי על חלקה 6/8 בגוש 12465. זכויות החכירה בנכס רשומות, בלשכת רישום המקרקעין, על שם משיבה 1 – המפדה האזרחי (להלן: "המפדה").

במהלך הדיון בבית משפט קמא, הוסכם שהמערערים יפנו את האולם הגדול עד ליום 15.4.18 (וכך עשו בפועל) ונותר לדיון הסעד הכספי בלבד, היינו – הדרישה לחייבם בתשלום דמי שכירות ראויים החל מיום 1.11.09 ועד ליום הגשת התביעה.

2. בית משפט קמא קיבל את התביעה הכספית, בחלקה, וחייב את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבות דמי שימוש ראויים בסך 237,023 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (28.9.2017) וכן הוצאות בסך 5,500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪.

הצדדים ועיקר העובדות הצריכות לעניין

3. מכל אשר מצוי לפנינו עולות העובדות הבאות:

המפדה הוקמה בשנות ה - 30 של המאה הקודמת על ידי מנהיגי הציבור האזרחי של היישוב בארץ ישראל, על מנת לפעול לטובת החוגים האזרחיים היהודיים בארץ ישראל. משיבה 2 - שיכון אזרחי בע"מ (להלן: "שיכון אזרחי"), הוקמה על ידי המפדה, לצורך הקמת מבני מגורים והייתה בשליטתה עד לשנת 1977.

4. המערערת מס' 1 – המדרשה הלאומית ללימודי מחתרות, הרשומה כעמותה (להלן: "העמותה") החזיקה, בעבר, בשני אולמות בבית המשותף: ב"אולם הגדול" הנ"ל וכן באולם נוסף הנמצא באותה קומה ומכונה "האולם הקטן" (להלן: "שני האולמות"). מערער מס' 2, מר שמעון ראם (להלן: "ראם") משמש כיו"ר העמותה ומערער מס' 3 - יגאל חשמונאי (להלן: "חשמונאי") משמש כמזכיר העמותה (שניהם, יחדיו, ייקראו להלן: "המנהלים")

בעקבות הליכים משפטיים, קודמים, פינתה העמותה את האולם הקטן ובתיק קמא נדונה שאלת השימוש באולם הגדול בלבד.

5. על פי הסכם מכר מיום 10.11.1977 (להלן: "הסכם המכר") מכרה המפדה את שיכון אזרחי, על נכסיה, לחברת נכסי גילרן בע"מ (להלן: "גילרן") שבשליטתו של מר יוסף דימנט (להלן: "דימנט"). בהסכם המכר התחייבה גילרן לרשום את הנכס כבית משותף, תוך 36 חודשים מיום ההסכם, ולהעביר על שם המפדה (ללא תמורה) את האולם הגדול (אשר כונה "המועדון"). האולם הקטן נותר בבעלותה של שיכון אזרחי. גילרן לא רשמה בית משותף והזכויות הנ"ל לא נרשמו. כאמור – עד היום רשומה המפדה כבעלת הזכויות בנכס.

6. בהליכים משפטיים קודמים שהתקיימו בנוגע לשני האולמות, נקבעו ממצאים רלבנטיים לענייננו, אשר מצאו ביטוי גם בפסק דינו של בית משפט קמא. אפרט אותם, בקצרה;

7. בשנת 2000 ניתן צו פירוק נגד שיכון אזרחי ועו"ד מרדכי גלוסקא מונה כמנהל מיוחד לנכסיה. לאחר שעו"ד גלוסקא כפר בזכויותיה של המפדה באולם הגדול, הגישה המפדה (בחודש אפריל 2012) תובענה לבית המשפט המחוזי בחיפה, בה"פ 13670-04-12, נגד שיכון אזרחי ודימנט (בעל השליטה בגילרן) בה ביקשה המפדה פסק דין הצהרתי לפיו היא בעלת הזכויות באולם הגדול.

במסגרת תובענה זו הגיעו הצדדים להסכמה לפיה גילרן התחייבה להעביר למפדה זכות חכירה במועדון בקומה א' (97.35 מ"ר) בבניין ברח' התיכון 34 חיפה - הוא האולם הגדול. המפדה, מצִדה, הצהירה שהיא החליטה להעביר את האולם הגדול לעמותת המדרשה הליברלית, שהיא המפלגה הליברלית, המכונה גם מדרשת ברנשטיין (שתיקרא להלן: "המדרשה הליברלית" או "המדרשה"). ביום 20.9.2012 נתן כבוד השופט גרשון, להסכמה הנ"ל, תוקף של פסק דין (להלן: "פס"ד גרשון").

8. בחודש יוני 2011, הגישה שכון אזרחי תביעה, בסדר דין מקוצר (בתיק 32539-06-11) נגד העמותה ונגד שני המנהלים. תחילה נתבע סילוק ידה של העמותה משני האולמות ובהמשך צומצמה התביעה לסילוק יד מהאולם הקטן בלבד. בית משפט השלום (כבוד השופטת ג' ספרא-ברנע) דחה (בהחלטה מיום 9.1.2013) בקשת רשות להתגונן שהגישה העמותה, בהתייחס לאולם הקטן. התביעה נגד המנהלים נמחקה.

9. בתביעה אחרת, שהוגשה על ידי שיכון אזרחי לבית משפט השלום בחיפה (בחודש אפריל 2012) בת"א 37281-06-12, נגד העמותה ומנהליה, תבעה שיכון אזרחי דמי שימוש ראויים בשני האולמות, בסך 960,000 ₪.

בית המשפט (כבוד השופט א' רובס) קבע בפסק דין שניתן על ידו ביום 16.6.2014, כי מהראיות עולה, שמאז שנות השבעים החזיקה המפלגה הליברלית (היא המדרשה) באולם הגדול וגם באולם הקטן וכי שכון אזרחי חסרת זכויות באולם הגדול. מנגד נקבע כי לשיכון אזרחי זכויות באולם הקטן וכי הנתבעים (שם) השתלטו עליו, ללא אישור.

כן נקבע, כי המפלגה הליברלית, באמצעות סניף חיפה היא שהחזיקה באולם הגדול במשך השנים, מאז שנות השבעים, והיא שאשרה לעמותה, באמצעות נציגיה לעשות שימוש באולם הגדול (זאת - בשונה מהאולם הקטן, לגביו לא ניתנה רשות). לפיכך, תביעת שיכון אזרחי בקשר לאולם הגדול נדחתה, אך התקבלה רק לגבי האולם הקטן (להלן: "פס"ד רובס").

10. בעניין זכויות המדרשה וזכויות המערערים באולם הגדול ראוי לציין ארבעה מסמכים, כדלקמן:

א. מכתב שנכתב ביום 1.11.2009, על ידי עו"ד מרדכי גלוסקא לשני המנהלים, בו מודיע עו"ד גלוסקא כי הוצא צו פירוק לשיכון אזרחי וכי הוא התמנה כמנהל מיוחד, תחת כונס הרשמי, שהוא המפרק הזמני.

כן מציין עו"ד גלוסקא, כי בבדיקה שערך התברר לו שהם מחזיקים בנכס, בעצמם ו/או באמצעות המדרשה וביקש לדעת מכוח איזו זכות חוקית הם מחזיקים בנכס. עוד ציין, כי מכוח תפקידו הוא מחויב לדאוג לפינוי הנכס מכל מי שמחזיק בו שלא כדין וכי יפנה לבית המשפט של הפירוק לשם קבלת הוראות.

ב. מכתב שנכתב ביום 23.12.2009, על ידי עו"ד משה ניסים, שהיה אז יו"ר הנהלת המפדה, אל עו"ד גלוסקא, בו כתב עו"ד ניסים, כי המפדה היא הבעלים החוקי והמלא של תת חלקה 8 (בה מצוי הנכס) ולא שיכון אזרחי. כן נכתב, כי עו"ד צימרמן (מטעם המפדה), אפשר למדרשה לעשות שימוש בנכס (שהיה ריק), אך הדבר נעשה מבלי שהוא הובא לאישור הנהלת המפדה ולכן אינו על דעתה.

ג. מכתב נוסף שנכתב על ידי עו"ד גלוסקא ביום 4.3.2010, אל עו"ד מאיר הפלר, בא כוחם של המערערים, ובו כותב עו"ד גלוסקא כי נודע לו שקבוצות שונות מנסות להשתלט על הנכס בכוח הזרוע וכי הוא "מסכים כי ה"ה שמעון ראם ו/או יגאל חשמונאי יפעלו לשמירת המקום מכל פלישה; ועד להכרעה שיפוטית ישמש המקום אותן המטרות כפי שהיה בעשור האחרון".

ד. דו"ח תוצאות בדיקה שנערך ביום 11.3.2018, על ידי רשות התאגידים ברשם העמותות, בנוגע למדרשה הליברלית (להלן: "דו"ח רשם העמותות" או "הדו"ח").

הדו"ח מציין את פס"ד גרשון ואת דרישת רשם העמותות מהמדרשה לפרט מדוע היא טרם רשמה את הזכויות בנכס על שמה. כן מציין הדו"ח את התביעה דנן ואת דרישת רשם העמותות מהעמותה, להבהיר איזו פעילות מבוצעת בנכס ומה הקשר בין העמותה לבין המדרשה.

בהמשך נכתב בדו"ח (וזה העיקר) כי המדרשה בחרה לוותר על זכויותיה בנכס תמורת פיצוי כספי וכי לאחר מו"מ נחתם, ביום 24.8.2014, הסכם בין המדרשה לבין המפדה, לפיו סוכם כי המפדה תשלם למדרשה פיצוי בסך 750,000 ₪ בניכוי עלות חידוש תקופת החכירה על ידי רמ"י. עותק מההסכם (להלן: "הסכם הוויתור") הוגש לרשם העמותות.

פסק דינו של בית משפט קמא

11. בהסתמך על פסקי הדין שניתנו על ידי השופט גרשון ועל ידי השופט רובס, על עדויות שנשמעו בפניו וכן על מסמכים שהוגשו לו, לרבות מסמכים שהתקבלו ממחלקת הארנונה בעיריית חיפה, מכתביהם של עו"ד ניסים ושל עו"ד גלוסקא, קבע בית משפט קמא כי המדרשה החזיקה באולם הגדול מאז שנות השבעים וכי היא התירה למערערים לעשות שימוש באולם הגדול. לפיכך קבע בית משפט קמא, כי המערערים פעלו באולם הגדול מכוח הרשאה ומעמדם הוא כבני רשות חינם.

מכאן עבר בית משפט קמא לבחון, מתי הסתיימה רשות זו, תוך שציין כי על פי ההלכה, תביעת זכות בנכס מבטלת את מעמדו של בר רשות חינם.

12. בית משפט קמא קבע, כי התביעה לתקופה שלפני 28.9.10, התיישנה וכי אין לראות במועד שליחת מכתב עו"ד ניסים (23.12.2009) כמועד סיום ההרשאה. לקביעתו, עד למתן פס"ד גרשון, לא עמדו המשיבות דכאן על זכויותיהן וההרשאה שניתנה למערערים עמדה בתוקפה עד אז והסתיימה רק במועד מתן פס"ד גרשון, מיום 20.9.2012, אשר נתן תוקף להסכמה בין המפדה לבין שכון אזרחי, לפיה יש להעביר את הזכויות באולם הגדול לפי הסכם המכר מיום 10.11.1977. נקבע, כי ממועד זה, מהווה שהות המערערים במקום הסגת גבול, אשר מזכה את המשיבות בפיצוי בגובה דמי השכירות אשר נמנעו מהן.

בית משפט קמא דחה את טענת המערערים כי פס"ד גרשון לא הומצא להם וכי נודע להם עליו רק במסגרת ההליך דנן. זאת, נוכח הצהרתו של מר ראם במסגרת ההליך בפני השופט רובס, לפיה עם מתן פס"ד גרשון, אשר קבע, בהסכמת שיכון אזרחי (בהסכמת בעל השליטה בחברת גילרן?), כי האולם הגדול שייך למפדה, פקעה זכותה של שיכון אזרחי לתבוע את המדרשה הליברלית על האולם הגדול.

בית משפט קמא הפנה אל סעיף 33 לפקודת הנזיקין אשר קובע כי "טעות בנוגע לבעלות או לזכות החזקה, ואפילו טעות בתום לב, וכן כוונה לפעול לטובת הבעל האמיתי, אינן הצדק להפרעה בנכסיו של אחר" וקבע, בהסתמך על כך, כי החל מיום 20/9/12 - מועד פס"ד גרשון - אין המערערים יכולים להתגונן בטענה כי טעו בנוגע לבעלות או לזכות החזקה, אף לא טעות בתום לב ולכן ממועד זה ועד להגשת התביעה, עליהם לשלם למשיבות דמי שכירות ראויים עבור האולם הגדול.

13. בית משפט קמא קבע, כי מאחר שנמנע מהמשיבות זכות להשכיר את הנכס, עשו המערערים, בתקופה זו, עושר ולא במשפט ויש לחייבם בהשבה לתובעות, של דמי שכירות ראויים.

נוכח פערים בין חוות דעת שהגישו הצדדים, מינה בית משפט קמא מומחה מטעמו להערכת דמי השכירות הראויים, הוא שמאי המקרקעין עוה"ד אסף גסטפרוינד (להלן: "מומחה בית המשפט" או "המומחה"), אשר נדרש לשום את דמי השכירות הראויים לנכס משנת 2009 ועד שנת 2017 כולל.

המומחה קבע כי דמי השכירות הראויים, משוכר מרצון לקונה מרצון (להבדיל מדמי שימוש לפי השימוש שעשו המערערים הנכס), לשנת 2017, הם בסך של 3,924 ₪ לחודש.

14. בית משפט קמא בחן את אחריותם האישית של המנהלים, הן מכוח הרמת מסך והן מכוח אחריות אישית אשר יכול שתוטל על אורגן בתאגיד, על פי דיני הנזיקין, ככל שאלה מטילים עליו אחריות מכוח פעולותיו הוא, כמזיק.

בית משפט קמא קבע, כי אף אם המערערים תפסו את החזקה בנכס מכוח הרשאה, הרי שמיום שניתן פס"ד גרשון הם ידעו שהם מחזיקים באולם הגדול, שלא כדין. עוד נקבע, כי המנהלים לא הביאו ראיות שהם פעלו במסגרת מוסדות העמותה בקשר להמשך השימוש באולם הגדול, כגון פרוטוקולים מישיבות העמותה.

בית משפט קמא התרשם כי מר ראם השיב, בחקירתו, תשובות מתחמקות המעידות, לדעת בית משפט קמא, על ידיעה ברורה בדבר טיב מעשיו ומידת חוקיותם וציין כי מר חשמונאי לא מסר כל עדות מטעמו וחזקה כי היה בוחר להעיד עדות מפורטת לוּ פני הדברים היו אחרת. לשיטת בית משפט קמא, משהייתה למנהלים ידיעה אישית ברורה בדבר העדר הרשאה להוסיף ולהחזיק באולם הגדול, חרגו מעשיהם מפעולת אורגנים של העמותה והם נושאים בחיוב באופן אישי.

עיקר טיעוני המערערים

15. המערערים טוענים, כי היה על בית משפט קמא לדחות את התביעה בהעדר יריבות, שכן לפי פס"ד גרשון, המדרשה הליברלית, אשר לא הגישה תביעה, היא בעלת הזכויות באולם ולכן – היריבה הנכונה בתביעת דמי שימוש. נטען, כי פסק הדין חושף את המערערים לסיכון של תשלום כפול, ככל שהמדרשה תחליט לתבוע אותם.

16. לטענתם, צדק בית משפט קמא בקבלו את עמדתם לפיה הם אינם פולשים באולם הגדול, אלא בני הרשאה לעשות בו שימוש, אך שגה בקבעו כי ההרשאה בוטלה ביום 20.9.12, עם מתן פס"ד גרשון.

לדבריהם, פסק דין גרשון, שניתן בהליך שהם כלל לא היו צד לו, אינו יכול לסיים הרשאה שניתנה להם לפני למעלה מעשרים שנה ואיננו יכול "להפקיע" אותה. הרשאה כזו יש לבטל במפורש, דבר שלא נעשה. ככל שהמפדה אכן "רכשה" את הנכס ושילמה למדרשה 750,000 ₪ (כנזכר בדו"ח רשם העמותות) היה עליה להודיע למערערים על הרכישה ולדרוש מהם, במכתב רשמי, לפנות את הנכס, זאת – במיוחד משום שההרשאה ניתנה על ידי אישיות משפטית אחרת (המדרשה). לטענתם, בשתיקת המשיבות יש לראות משום הסכמה בשתיקה, המאפשרת לעמותה להשתמש בנכס.

עוד טוענים הם, כי העמותה הפעילה בנכס בית כנסת ומועדון, טיפלה בתחזוקתו, הסדירה פטור מארנונה וכיוצ"ב. לו היו המערערים מקבלים הודעה מהמשיבות לפנות את הנכס, אשר אינו משיא להם כל רווחים שכן הוא משמש למטרה ציבורית, היו המערערים שוקלים לפנותו. משבחרו המשיבות שלא לעשות כן, הן מנועות מלדרוש, כיום, תשלום כלשהו, אשר יעשיר אותם על חשבון המערערים.

17. לעניין שיעור דמי השכירות נטען, כי שגה בית משפט קמא, שעה שלא הביא בחשבון את השימוש הנוכחי שנעשה בנכס, למטרות ציבוריות ושלא למטרות רווח ואת העובדה שהמשיבות אינן משכירות את הנכס מזה תקופה ארוכה. כמו כן היה על בית משפט קמא לקבל טענות קיזוז שהעלו המערערים, בגין השקעותיהם בנכס.

18. בית משפט שגה גם בהטלת אחריות אישית על המנהלים, כאורגנים של העמותה, בקבעו כי אי פינוי הנכס חרג מפעולת אורגנים של עמותה, שהרי על פניו הם פעלו בתום לב ובצורה שקולה וראויה ביותר.

נטען, כי בית משפט קמא שגה בהטילו אחריות אישית על המנהלים בקבעו, בשגגה, כי המנהלים ידעו על תפיסת החזקה בנכס באופן בלתי חוקי ובכל זאת המשיכו והחזיקו בנכס. נטען כי קביעה זו אינה תואמת את הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא ולא ניתן לסמוך אותה על שלושת המכתבים ועל פס"ד גרשון, כפי שעשה בית משפט קמא.

עיקר טיעוני המשיבות

19. המשיבות טוענות כי אין מקום להתערב בממצאים עובדתיים שנקבעו על ידי בית משפט קמא, אשר לא נתן אמון בדברי מר ראם (סעיפים 47-46 לפסה"ד) ואשר קבע, עובדתית, כי ההרשאה לעמותה לעשות שימוש באולם הגדול הסתיימה ביום 20.9.12 (עם מתן פס"ד גרשון).

20. לטענתן, אין להתערב בקביעת בימ"ש קמא בדבר אחריות אישית של המנהלים, מאחר שהם ידעו, כבר במהלך 2012, כי המנהל המיוחד, עו"ד גלוסקא, דורש את פינוי האולם, אך סרבו לפנותו ולא העלו את העניין לדיון בפני מוסדות העמותה. גם בעניין זה קבע בית משפט קמא קביעות עובדתיות שאין להתערב בהן, אשר נסמכו גם על הצהרתו של מר ראם בתביעה שהגישה שיכון אזרחי בתיק רובס, שם אמר מר ראם, כי לשיכון אזרחי אין זכויות באולם הגדול וכי אם ברצונן של המפדה או של המדרשה לתבוע את העמותה, שיגישו תביעה חדשה.

עוד קבע בית משפט קמא, כי המנהלים ידעו על ההליך שהתנהל בפני כבוד השופט רובס, בקשר לזכויות באולם הגדול ולכן חזקה עליהם שידעו על תפיסת החזקה בנכס באופן בלתי חוקי ואף בכך אין להתערב. נושא משרה בחברה אינו יכול להסתתר מאחורי האישיות המשפטית הנפרדת, שעה שהוא עצמו ביצע מעשה נזיקי כלפי אחר.

21. כן טוענות המשיבות, כי אין להתערב בהחלטת בית משפט קמא לדחות את טענות הקיזוז של המערערים, שכן הן לא פורטו כראוי בכתב ההגנה ולא נתמכו בחשבוניות או בקבלות, המעידות על עלויות השיפוצים, אלא נתבעו על פי הערכת השמאי מטעם המערערים, לפי אומדן עלויות שנערך רק על פי רשימה של עבודות ועלויות שנמסרו לו.

דיון והכרעה

22. המשיבות ביססו את טענתן לסיום הרשות שניתנה למדרשה להחזיק באולם הגדול, על מכתביהם של עוה"ד ניסים וגלוסקא. אולם, בית משפט קמא קבע, כי מכתבים אלה לא הביאו לפקיעת הרשות שניתנה למדרשה הליברלית להשתמש באולם הגדול (ולכן גם לא הביאו לפקיעת הרשות שנתנה המדרשה לעמותה להשתמש בו).

מאחר שמכתבים אלה נכתבו לפני פס"ד גרשון אשר, על פי קביעת בית משפט קמא, הוא זה שהפקיע את זכות השימוש שהייתה למערערים ומאחר שהמשיבות בחרו שלא לערער על קביעות אלה, אין הם יכולים עוד להסתמך על המכתבים, בטענתם לעניין הרשות של המערערים להשתמש בנכס.

23. נותרה, אפוא, לבחינה, קביעתו של בית משפט קמא לפיה, פס"ד גרשון הביא לפקיעת הרשות שנתנה המדרשה לעמותה להשתמש באולם הגדול.

24. כלל ידוע ומבוסס הוא, כי ערכאת הערעור איננה מתערבת בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית. אין מדובר בכלל "טכני", אלא בכלל מהותי, שהגיונו נעוץ בעובדה שהערכאה הדיונית, בניגוד לערכאת הערעור, רואה ושומעת את העדים ויכולה להתרשם מהאופן בו הם מוסרים את עדותם, משפת גופם ומהתנהגותם בעת מסירת העדות. לכן, ההלכה תקפה ביתר שאת, במקרים בהם עיקר הראיות מבוסס על התרשמות ישירה של הערכאה הדיונית מעדויות העדים. "... ברי כי במקרים אלו המשקל הרב שיש להתרשמותה הבלתי-אמצעית של הערכאה הדיונית מהעדים וליכולתה לתור באופן ישיר אחר אותות האמת שנתגלו בעדויותיהם משפיע על היקפה המצומצם של התערבות ערכאת הערעור בממצאיה של הערכאה הדיונית..." – ראו: ע"פ 190/82 מרקוס נ' מדינת ישראל (12.01.1983); ע"פ 4629/09 פלוני נ' מדינת ישראל (18.11.2009)].

25. חריגים לכלל זה באים לידי ביטוי רק במקרים נדירים ויוצאי דופן, "בהם מוצאת ערכאת הערעור כי המסכת העובדתית אשר נקבעה על ידי הערכאה הדיונית אינה מתקבלת על הדעת ואינה מתיישבת עם חומר הראיות" - ע"פ 190/82 הנ"ל וכן ע"פ 2694/09 פלוני נ' מדינת ישראל (23.6.2010) ופסקי הדין הנזכרים שם. כן ראו: רע"פ 7404/09 אברהם נ' מדינת ישראל (22.11.2009); ע"פ 6056/07 אלחמידי נ' מדינת ישראל (26.3.2009).

כמו כן נקבע, כי מסקנות שהסיקה הערכאה הדיונית, להבדיל מקביעת העובדות עצמן, חשופות לביקורתה של ערכאת הערעור, שהרי "... לערכאה הדיונית אין יתרון על פני ערכאת הערעור ככל שנוגע הדבר להסקת מסקנות מתוך הראיות והעדויות, להבדיל מקביעת העובדות עצמן [ראו לדוגמה: עניין מרקוס, בעמוד 235; ע"פ 2353/08 הנ"ל, בפסקה 11 לפסק הדין; השוו: ע"פ 2439/93 זריאן נ' מדינת ישראל, פ"ד מח(5) 265, 287 (1994)]" - ע"פ 7747/08 פלוני נ' מדינת ישראל (05.08.2010)

26. לא מצאתי כי המקרה דנן מצדיק סטייה מהכלל הנ"ל, לעניין הקביעות העובדתיות שנקבעו על ידי בית משפט קמא ובכלל זה – קביעתו לפיה המערערים ידעו על מתן פס"ד גרשון, סמוך להינתנו. מנגד - מצאתי כי יש להתערב במסקנה שהסיק בית משפט קמא מפס"ד גרשון ומידיעתם של המערערים עליו. היינו – במסקנה לפיה פס"ד גרשון הביא לקיצה את הרשות שניתנה למדרשה הליברלית להשתמש באולם הגדול או את הרשות שנתנה המדרשה לעמותה לעשות בו שימוש לצרכי ציבור. אין מדובר בהתערבות בקביעות עובדתיות תלויות ראיות ומהימנות, אלא בהתערבות במשמעות אשר נתן בית משפט קמא לאמור בפסקי הדין של גרשון ושל רובס ולידיעתם של המערערים על פסקי דין אלה.

27. כאמור, ההסכמה אליה הגיעו הצדדים בפס"ד גרשון כללה אמירה של המפדה, לפיה המפדה החליטה להעביר את האולם הגדול לעמותת המדרשה הליברלית (ממנה קיבלו המערערים רשות להשתמש בנכס). לא ניתן, אפוא, להסיק מכך הפסקת רשות של המדרשה הליברלית להחזיק באולם ובוודאי שלא פקיעת הרשות שנתנה המדרשה לעמותה להשתמש באולם.

למעשה – ההיפך הוא הנכון; המסקנה העולה מפס"ד גרשון היא, כי המפדה מעניקה (לא ברור מההסכמה, אם בתמורה או שלא בתמורה) את זכויותיה באולם הגדול לטובת המדרשה הליברלית. מכאן נובעת גם המסקנה, כי המדרשה רשאית הייתה להרשות לעמותה לעשות בו שימוש. לא ברור, אפוא, כיצד היו המערערים אמורים להסיק מכך שהזכויות מועברות למדרשה, שהמדרשה אינה רשאית לאפשר להם להשתמש בנכס. אם המשיבות סברו כך, היה עליהן לפנות אל המערערים ולדרוש מהם לפנות את הנכס, כך - במיוחד נוכח השנים הרבות בהן המערערים עשו בו שימוש עד לפס"ד גרשון.

אעיר עוד, כי אין לקבל את הטענה לפיה "החלטה" להעביר איננה אומרת שהאולם הגדול אמנם הועבר לרשות המדרשה; לוּ רצתה המפדה לחזור בה מהחלטתה, כפי שבאה לידי ביטוי בפס"ד גרשון, היה עליה להודיע זאת בכתב, הן למדרשה והן לעמותה.

אבהיר, כי לא התעלמתי מקביעותיו של בית משפט קמא לגבי אמינותו של מר ראם כמו גם מהתייחסותו לדברי מר ראם בתצהיר שהוגש על ידו בתיק רובס, אולם לא ניתן להתעלם מכך שבתיק רובס (בו ניתן התצהיר) נקבע כי העמותה קיבלה רשות מהמדרשה לעשות שימוש באולם הגדול (להבדיל מהאולם הקטן).

28. זאת ועוד - הקביעה לפיה הרשות שניתנה למערערים, פקעה עם מתן פס"ד גרשון, אינה עולה בקנה אחד עם פס"ד רובס ועם דו"ח רשם העמותות.

פס"ד רובס ניתן כשנתיים לאחר שניתן פס"ד גרשון, כשלוש שנים לפני שהוגשה התביעה בתיק קמא וכחמש שנים לפני מתן פסק דינו של בית משפט קמא ובו נקבע (כאמור) כי המדרשה החזיקה באולם הגדול, ברשות, מאז שנות השבעים.

בנוסף, מדו"ח רשם העמותות עולה, כאמור, כי המדרשה בחרה לוותר למפדה על זכויותיה בנכס תמורת פיצוי כספי בסך 750,000 ₪ וכי הסכם הוויתור, המעגן זאת, נחתם (כאמור) בינה לבין המפדה, ביום 24.8.2014. משכך הם פני הדברים, ברי שהמפדה אכן העבירה למדרשה את הזכויות בנכס (היינו – מימשה את החלטתה, האמורה בפס"ד גרשון), כך שברי כי פס"ד גרשון לא יכול היה להביא ואף לא הביא לפקיעת הרשות שנתנה המדרשה לעמותה לעשות שימוש בנכס. רק בעקבות הסכם הוויתור (וככל שאכן מומש) יכולה הייתה לקום למפדה זכות לדרוש מהמדרשה ומהמערערים, לפנות את הנכס, אך היא בחרה שלא לעשות זאת, עד להגשת התביעה דנן.

29. במהלך השנים שעברו מחתימת ההסכם הנ"ל ועד להגשת התביעה, לא באה כל דרישה מצד המשיבות אל המערערים בנוגע לשימוש שהם עושים בנכס ואף לא הובאה בפני בית משפט קמא, ראיה כלשהי לפיה דו"ח רשם העמותות הובא לידיעת המערערים או מי מהם. המשיבות אף אינן טוענות שהן פנו אל המערערים בדרישה כלשהי לפינוי הנכס. מר דימנט הסתמך בעדותו רק על המכתבים שנזכרו בסעיף 10 לעיל. הוא אמנם אמר בעדותו בבית המשפט, שהוא פגש את מר ראם "בפתח תקווה מתחת לעירייה" והציע לו לפנות את הנכס "ולחסוך את ההליך המשפטי הזה", אך מדבריו עולה שהיה זה לאחר הגשת התביעה. בעדותו אישר מר דימנט, כי לאחר המכתבים הנ"ל, לא נשלח למערערים מכתב כלשהו בנוגע לנכס (עמ' 22-21 לפרוטוקול המתומלל בבית משפט קמא).

כאמור, בית משפט קמא לא ראה במכתבים סיום ההרשאה ועל כך המשיבות לא ערערו. בהעדר פנייה כלשהי, לא לאחר פס"ד גרשון ולא לאחר חתימת הסכם הוויתור (לא מצד שיכון אזרחי, לא מצד המפדה ולא מצד המדרשה) אין לומר שהרשות שנתנה המדרשה לעמותה לעשות שימוש בנכס, פקעה לפני הגשת התביעה.

30. עם זאת, מאחר שמדובר ברשות חינם – הגשת התביעה הפקיעה את הרשות והיה על העמותה לפנות את הנכס תוך זמן סביר לאחר הגשתה (28.9.2017).

רשות חינם איננה רשות לעולמי עולמים. רשות כזו ניתן להפסיק, בכל עת, תוך מתן הודעה ראויה מראש – ע"א (מחוזי חי') 32241-08-17 אברהם כדורי נ' עובדי אדמה בגן השומרון - אגודה שיתופית להתיישבות (27.02.2018) (שם, פסקה כה').

כפי שכבר נאמר והודגש, אין חולק שמאז שניתן פס"ד גרשון ועד להגשת התביעה, לא פנו המשיבות למערערים בטענה בדבר השימוש שהם עושים בנכס או בדרישה בכתב לפנותו. טענה ודרישה כזו מצאו ביטוי רק בכתב התביעה שהוגש לתיק קמא.

31. לפיכך, לא היה מקום לחייב את המערערים בתשלום דמי שכירות עבור התקופה שעד להגשת התביעה (28.9.2017).

אשר לתקופה שלאחר הגשת התביעה - דרישת תום הלב אשר בדיני החוזים ואשר מכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ניתן להחילה על "... ככל שהדבר מתאים לענין בשינויים המחוייבים, גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה", מחייבת קביעה לפיה היה על המשיבות לתת למערערים זמן סביר לפינוי הנכס.

ראו, בהשאלה, גם סעיף 19 (א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 קובע כי "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש".

השאלה מהו זמן סביר מראש, תלויה בנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה. כך, למשל, בע"א 9656/05 נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ (27.07.2008) נקבע כי פרק זמן של חודשיים מהודעת פינוי ועד לפינוי הוא פרק זמן סביר, מקום בו אין הסכם שכירות בכתב (שם, פסקה 55). במקרה אחר, בו התארכה תקופת השכירות, מעבר למועד המקורי, לתקופה הקרובה לעשרים שנה – נפסק, כי תקופת השכירות המקורית (שהייתה שלושים וחמישה חודשים) היא מועד סביר למתן הודעת הסיום - רע"א 1784/98 עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' אליעזר מנדה ז"ל, נג(4) 315 (1999) (29.8.1999) (שם, הנשיא ברק, פסקה 1).

32. בענייננו, בהביאי בחשבון את העובדה שאין מדובר בשכירות אלא ברשות חינם; את התקופה הארוכה בה עשתה העמותה שימוש בנכס, ברשות שקיבלה מהמחזיקה בנכס, היא המדרשה הליברלית; את העובדה שנעשה בנכס שימוש לצרכי ציבור - כבית כנסת וכמועדון, ללא הפקת רווח ואת שאר הנסיבות שתוארו לעיל, הייתי אומרת כי חודשיים הם זמן סביר לשם פינוי הנכס.

כאמור – המערערים פינו את הנכס רק ביום 15.4.2018. אולם, המשיבות לא תבעו בתביעתן דמי שימוש לתקופה כלשהי לאחר הגשת התביעה, לא ביקשו לתקן את כתב התביעה ואף לא ביקשו זאת בסיכומיהם, מה גם שחוות הדעת שהוגשו לבית משפט קמא התייחסו לדמי שכירות ראויים רק עד לשנת 2017 (כולל).

לפיכך, לא ניתן היה לחייב את המערערים בתשלום דמי שימוש כלשהם ודין ערעור זה להתקבל.

33. למעשה – נוכח עמדתי לפיה היה על בית משפט קמא לדחות את התביעה, בשל הרשות שניתנה למערערים להשתמש בנכס, על ידי מי שהייתה בעלת זכויות החזקה בו ובשל כך שרשות זו לא בוטלה, מתייתר הצורך לדון בשאר הטענות, הנוגעות לגובה דמי השימוש הראויים, קיזוז ההשקעות שהשקיעה העמותה בנכס ולשאלת אחריותם האישים של המנהלים.

עם זאת, למען השלמת התמונה אתייחס גם לנושאים אלה, אם כי בקצרה.

דמי שימוש ראויים וקיזוז השקעות

34. לא הייתי רואה מקום להתערב בקביעותיו של בית משפט קמא, לגבי דמי השימוש הראויים וקיזוז ההשקעות הנטענות.

נימוקיו של בית משפט קמא לקבלת חוות דעתו של מומחה בית המשפט סבירים ומבוססים על אשר היה בפניו ועל הפסיקה ולא מצאתי כל נימוק להתערב בהם. כך גם לגבי החלטתו של בית משפט קמא, לדחות את טענת הקיזוז שהעלו המערערים.

בית משפט קמא קבע כי לא הוכחו הסכומים אותם יש לקזז וכי המערערים ביצעו שיפוצים ושינויים ללא רשות, לפי שיקול דעתם ולצרכיהם. לטעמי, די בכך שהעלויות להן טענו המערערים לא הוכחו באמצעות קבלות, כדי שנאשר את קביעתו של בית משפט קמא בעניין זה.

אחריותם של המנהלים (מערערים 2 ו- 3)

35. לטעמי, הכרעת בית משפט קמא בנוגע לאחריותם האישית של המנהלים ונימוקיו, נכונים בנסיבות הספציפיות של המקרה דנן. אדגיש כי קביעתי בסעיף זה מתייחסת רק לתקופה שלאחר הגשת התביעה, כמפורט בסעיף 31 לעיל.

אמנם, העמותה היא אישיות משפטית נפרדת אולם, דווקא משום כך, היה על המנהלים להעביר, במוסדות העמותה, החלטה בנוגע לשימוש בנכס. משלא עשו כן ומאחר שהם אלה אשר הפעילו את השימוש בנכס, הם מחוייבים אישית לתוצאות השימוש. בעובדה שהמנהלים עבדו בהתנדבות אין כדי לפטור אותם מאחריות לשימוש שנעשה בנכס.

סוף דבר

36. נוכח כל האמור לעיל, אמליץ לחבריי לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא ולהורות על דחיית התביעה שהוגשה לבית משפט קמא.

כן אמליץ לחבריי לחייב את המשיבות בהוצאות מתונות (בשתי הערכאות) לזכות המערערת, בסך 7,000 ₪ ולהורות להחזיר למערערים את העירבון שהפקידו לערעור.

השופט חננאל שרעבי:

אני מסכים.

השופטת שושנה שטמר:

אני מסכימה.

התוצאה

הערעור מתקבל במלואו.

פסק דינו של בית משפט קמא מבוטל ותביעת המשיבות נגד המערערים נדחית.

המשיבות תשלמנה למערערים הוצאות, בשני ההליכים, בסך 7,000 ₪.

סכום ההוצאות ישולם, במלואו, תוך 30 יום מקבלת פסק דין זה, אצל המשיבות או בא כוחן, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, ט"ז אדר תש"פ, 12 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.