תחרות בין עסקאות מתנה נוגדות במקרקעין.

רקע וכתבי הטענות

1. התובע הינו עזבונו של המנוח ישעיהו מגן ז"ל (להלן: המנוח), אשר הגיש תביעתו באמצעות מנהלת העיזבון.
2. הנתבע מס' 1 (להלן: פואד) הוא תושב העיר טמרה ועוסק בגידול ובסחר בכבשים, והנתבע מס' 2 הוא אביו (להלן: עלי). כפי הנטען בתביעה, בין שני נתבעים אלה למנוח הייתה היכרות רבת שנים, אשר מקורה במקצועו של המנוח שעסק בשיווק ומכירת מזון לבעלי חיים.
3. עוד נטען בתביעה, כי בתחילת חודש יולי 2006, פואד ביקש עזרת המנוח בקבלת הלוואה. המנוח הביע נכונות לעזור, אך התנה זאת בהעמדת בטוחה להחזר ההלוואה. ימים לאחר מכן פואד הציג בפני המנוח הסכם מתנה שנחתם ביום 10.7.06 בין פואד לעלי (להלן: הסכם המתנה), ולפיו עלי העביר במתנה לבנו פואד את מלוא זכויותיו בחלקה 63, גוש 1852 (להלן: החלקה).
4. ביום 13.7.06 נחתם הסכם ההלוואה. לפי הסכם זה המנוח הלווה לפואד סך 172,000 $ של ארה"ב, אשר ערכם ביום החתימה על הסכם זה עמד על 774,000 ₪ (להלן: הסכם ההלוואה).
5. נוכח חשיבות הכתוב בהסכם ההלוואה, להלן אסקור את עיקר ההסכמות העולות מהסכם זה והדרושות לענייננו:

• בסע' 5.1 להסכם זה הצדדים הסכימו, כי פואד יחזיר את סכום ההלוואה עד שנה מיום החתימה, כשהסכום צמוד לשער היציג של דולר ארה"ב, ובצירוף ריבית שנתית בשיעור 9%.
• בסע' 10.1 להסכם הצדדים הסכימו כי היה ופואד לא יחזיר את מלוא סכום ההלוואה בפרק הזמן המוסכם: "הוא יעביר למלווה את מחצית הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 63 בגוש 18572 מאדמות טמרה..."; ובהמשך כתבו :" הוא מוותר לטובת המלווה על מחצית הזכויות במקרקעין תמורת ויתור המלווה על מחצית סכום ההלוואה, ומתחייב להחזיר את מחצית ההלוואה הנותרת עד תום 3 שנים מיום מתן ההלוואה".
• בסע' 10.2 להסכם ההלוואה הצדדים הוסיפו בזו הלשון: "היה והלווה לא יחזיר למלווה את מלוא סכום ההלוואה בתום 3 שנים מיום מתן ההלוואה, קרי מחצית ההלוואה הנותרת, הרי הוא יעביר זכויותיו במקרקעין לטובת המלווה. במקרה כזה, וככל שהלווה לא החזיר כספים כלשהם על חשבון ההלוואה יוותר המלווה על מלוא סכום ההלוואה תמורת ויתור הלווה על כל זכויותיו במקרקעין".
• בסע' 10.2 ו-10.3 נכתב כי פואד נותן למנוח הרשאה בלתי חוזרת להעביר לטובתו את הזכויות במקרקעין, ועליו לשתף פעולה ולחתום על כל מסמך הדרוש לשם העברת הזכויות על שמו של המנוח.
• כדי שהתמונה תהיה שלמה אציין, כי בסע' 10.3 להסכם ההלוואה הוסכם :"הלווה מתחייב לא לעשות כל פעולה ו/או שעבוד ו/או עיקול למאן דהוא או לגוף כלשהו והוא מתחייב לרשום המקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין עד תום שנה מיום מתן ההלוואה לכל המאוחר, ומתחייב לרשום הערת אזהרה על זכויות המלווה במקרקעין עד תום שנה מיום מתן ההלוואה...".

1. חלפו שנים ופואד לא טרח להחזיר את ההלוואה למרות פניותיו החוזרות ונשנות של המנוח, אשר הלך לבית עולמו ביום 1.2.16. בחודש יולי שנת 2016 ואחרי מאמצים רבים, כך נטען בתביעה, הצליחה הגב' נטלי מגן, הבת והיורשת יחד עם שני אחיה למנוח, לפגוש את פואד. באותה פגישה פואד נאות ומסר לנטלי 64 שיקים כל אחד על סך 10,000 ₪ לסילוק ההלוואה, אלא שבפועל רק השיק הראשון נפרע. בהקשר זה חשוב לציין, כי התובע טוען בתביעתו כי ניתנו רק 64 שיקים משום שבאותו המעמד לא היה בידי פואד פנקס שיקים נוסף.
2. ביום 14.3.17 מונתה מנהלת העיזבון שהחלה בבדיקת חובו של פואד, או אז ולאחר בדיקה בלשכת רישום המקרקעין התברר כי הזכויות בחלקה הועברו במתנה ללא תמורה לנתבע מס' 3 (להלן: פתחי), וזאת בחודש מרץ 2015. לגישת התובע העברה זו נעשתה במרמה, מבוססת על הסכם למראית עין, וכל תכליתה להונות את התובע ויורשי המנוח ולחסום דרכם באכיפת הסכם ההלוואה. התובע הוסיף וטען בהקשר זה בסע' 23 לתביעתו בזו הלשון:" לתובעת [מנהלת העיזבון – א.ב] אין פרטים אודות הברחת המקרקעין לצדדים שלישיים, ואין בשליטתה הסכם המכר ולא ידוע לה פרטיו, ושומרת לעצמה הזכות לתקן כתב התביעה ככל שיתבררו פרטים חדשים".
3. מכל אלה התובע עתר בתביעתו למתן פס"ד הקובע כי הסכם המתנה בין עלי לפתחי הינו בטל, ולהורות על אכיפת הסכם ההלוואה בכך שהזכויות בחלקה יועברו לשמו של המנוח בלשכת רישום המקרקעין.
4. פואד לא טרח להגיש כתב הגנה וגם לא התייצב לאף אחד מהדיונים. עלי טען בהגנתו כי התביעה התיישנה, ולחילופין נטען כי זמן קצר אחרי החתימה על הסכם המתנה הוא החליט לחזור ממנה ואף העביר את הזכויות באותה החלקה במתנה לבן אחר (סע' 10 לכתב ההגנה); אין לו כל היכרות עם המנוח ובוודאי לא נחשף ולא ידע באשר להסכם ההלוואה והתחייבויותיו של פואד כלפי המנוח - התחייבויות שלא יכולות לכבול את ידיו במימוש זכותו לחזרה מהמתנה.
5. פתחי טען בהגנתו, כי קיבל את הזכויות בחלקה במתנה לאחר בדיקה בפנקס המקרקעין ומתנה זו הושלמה ברישום. עוד טען, כי בפועל בינו לבין המנוח לא קיימת יריבות, כן טען בסע' 10 להגנתו :" הנתבע יטען החלקה נשוא התביעה הועברה אליו בהעברה ללא תמורה מבן אחותו של הנתבע שהינו בן זוגה של נכדתו של הנתבע מס' 2"

העדים

1. לעיל עמדתי על הרקע וגם טענות הצדדים. במהלך הדיונים שהתקיימו לפניי ניסיתי רבות להביא את הצדדים להבנות, אולם לשווא. משכך, הוריתי לצדדים להגיש את תצהירי עדיהם.

מטעם התובע הוגשו תצהירי שניים מהיורשים, הגב' נטלי ואחיה ליאור. ראוי לציין, כי בדיון שהתקיים ביום 9.9.19, הנתבעים ויתרו על זכות החקירה הנגדית, זאת הסבירו נוכח העובדה שהמצהירים מטעם התובע אינם מעורים אישית בעובדות הנוגעות להסכם ההלוואה וחתימתו.

מנגד, הנתבע פואד לא הגיש תצהיר, ואילו כל אחד מהנתבעים האחרים, עלי ופתחי, הסתפק בהגשת תצהירו בלבד.

1. ישיבת ההוכחות התקיימה ביום 20.11.19 ובגדרה הנתבעים, עלי ופתחי נחקרו נגדית, כן בסופה הוריתי לצדדים להגיש סיכומיהם בכתב.

סיכומי הצדדים

1. התובע פתח את סיכומיו בטענה כי עלי העביר את הזכויות בחלקה לפואד ביודעו כי זכויות אלא ישמשו כבטוחה להלוואה שפואד נטל מאת המנוח. כן הוסיף, כי פואד הפר את הסכם ההלוואה משלא טרח להעביר זכויות אלו על שמו בלשכת רישום המקרקעין, ובשלב מאוחר הנתבעים כולם עשו יד אחת כדי לרמות את המנוח בכך שהזכויות בחלקה הועברו לפתחי כדי לסכל את האפשרות לקיומו של הסכם ההלוואה.

ראיה לכך כי עסקינן בקנוניה, היא העובדה שעלי העביר את כל נכסיו (הכוללים מספר חלקות אדמה) במתנה לבניו האחרים ולנכדיו (בניו של פואד) וחלק הותיר בבעלותו, וכל זאת כדי למנוע מהתובע ולו לגבות בחזרה את החוב מאת פואד.

וגם העובדה שהתבררה במהלך המשפט לפיה, עלי העביר את הזכויות בחלקה במתנה לבן אחר (שמו כמאל), שהעביר את הזכויות לבתו במתנה, אשר בתורה העבירה את הזכויות בחלקה לבעלה ללא אף תמורה, והוא העביר את הזכויות בחלקה לאמו גם כן במתנה, שהינה אחותו של פתחי שקיבל זכויות אלו ממנה במסגרת עסקת מתנה. כל ההעברות האלו שנעשו ללא תמורה הינן חשודות, ומלמדות כי נעשו לשם מטרה אחת ויחידה והיא נישול המנוח מזכויותיו בחלקה – זכויות אותן קיבל כדין ובתמורה מפואד זמן רב לפני עסקאות מתנה תמוהות אלו.

הזכויות הועברו לפתחי בעסקה סותרת, כאשר הסכם ההלוואה גובר על עסקה זו; שכן העברת הזכויות בחלקה לפתחי נעשתה בחוסר תום לב ואין בצידה תמורה כלשהיא. מה גם, כך נטען, הנתבעים לא הציגו אף מסמך לפיו עלי בטל את הסכם המתנה וגם נמנעו מלהביא עדים רלוונטיים בהקשר זה כמו פואד עצמו, ומכאן הסכם המתנה עדיין בתוקף וגובר הוא על כל הסכם מאוחר.

1. הנתבע עלי טען להתיישנות נוכח המועדים שנקבעו להחזרת ההלוואה בהסכם, והוסיף כי בפועל לא קיימת יריבות בינו לבין התובע, שכן הוא ממש את זכותו לבטל את הסכם המתנה ולא הוכח כי לפני הביטול ידע לעניין הסכם ההלוואה.

עוד הוסיף, כי הטענה לקנוניה בין הנתבעים קרסה, שכן הוכח כי הזכויות בחלקה הגיעו לנתבע פתחי אחרי שרשרת של עסקאות מתנה ולא ישירות מהנתבע עלי. זה היה התובע שהתרשל בכך שלא טרח להעביר את הזכויות בחלקה על שמו וגם לא לרשום הערת אזהרה, כאשר מנגד הזכויות הועברו עד שנרשמו על שמו של פתחי בתום לב ומבלי שמי מהמעורבים (להוציא פואד) ידע באשר להסכם ההלוואה ותוכנו.

עוד טען נתבע זה, כי ישיבת המנוח בחיבוק ידיים במשך שנים מבלי שעמד על העברת הזכויות או לפחות רישום הערת אזהרה ודרישתו לקבל את הכספים, מלמדות כי ויתר על בטוחה זו. לגישת עלי טענת התובע לעסקה סותרת לא הוכחה שכן הזכויות לא הועברו ישירות מעלי לפתחי, ולכל היותר עסקינן בתחרות בין התחייבות למתנה שבוטלה לבין עסקת מתנה שנעשתה בתום לב והושלמה ברישום, והאחרונה היא הגוברת.

גם אין, כך נטען, לזקוף לחובתו אי הבאת פואד לעדות, שכן אינו בשליטתו ומזה שנים רבות קיים ביניהם ניתק מוחלט.

1. הנתבע פתחי אף הוא טען להתיישנות, ולחילופין הדגיש כי לא היה בינו לבין מי מהנתבעים כל קשר והזכויות בחלקה הוא קיבל מאחותו. הוא לא ידע דבר לעניין הסכם ההלוואה, ולפני שקיבל את הזכויות עשה את הבדיקה המתחייבת במרשם המקרקעין. לגישת פתחי אין בינו לבין התובע יריבות, ואין לאחרון אלא להלין על עצמו משלא דאג לעמוד על זכויותיו באכיפת הסכם ההלוואה במשך שנים רבות.
2. עוד יש לציין, כי ניתנה לתובע הזכות להגשת סיכומי תשובה (7 ימים מהגשת סיכומי הנתבע האחרון שהוגשו ביום 13.7.20), אלא שהמועד חלף וסיכומי תשובה לא הוגשו.

ההחלטה מיום 12.4.20

1. למען שלימות התמונה חשוב להזכיר, כי מיד לאחר הגשת סיכומי התובע ולפני הגשת סיכומי הנתבעים, עיינתי בסיכומים אלה ושלחתי לצדדים החלטתי מיום 12.4.20 בה ציינתי בין היתר כדלקמן:

"התובע חזר וטען בסיכומיו כי הזכויות במקרקעין מושא ההליך (להלן: הזכויות) לא הגיעו לידי הנתבע מס' 3 [פתחי] ישירות מאת הנתבע מס' 2 [עלי], אלא בשרשרת של עסקאות מתנה שהיו מעורבים בהן אחרים שאינם צדדים להליך זה.

כזכור לי עניין זה עלה לראשונה בשלב ההוכחות וגם לא התבהר די צורכו. יתכן וגם למעורבים אלה מעמד וטענות שראוי לשמוע ולשקול לפני מתן הכרעה, לכאן או לכאן, בהליך זה.

לאור זאת, למרות השלב המתקדם וכדי שההכרעה, בין אם לטובת התובע או הנתבעים, תהיה יעילה ושלמה ומכח סמכותי לפי תקנה 24 לתקנות סד"א, אני סבור כי נכון לשקול שמיעת עמדת או צירוף מעורבים אלה להליך.

הנתבעים שהמידע ברשותם יגישו הודעה שבגדרה יפרטו את מועדי עסקאות המתנה (מהנתבע מס' 2 ועד לנתבע מס' 3) ופרטיהם המלאים של המעורבים הנוספים, ובמידת האפשר גם יצרפו את המסמכים הרלוונטיים (כמו ההסכמים), ובהודעתם זו יתייחסו גם לאפשרות צירופם להליך. הודעה זו תוגש תוך 15 יום מהיום.

באותו פרק זמן גם התובע יגיש הודעה בגדרה יציג את עמדתו לאמור לעיל."

1. הודעות הנתבעים הוגשו ובגדרן נטען כי אין ברשותם הפרטים או המסמכים המבוקשים. ואילו התובע לא טרח להתייחס להחלטה זו למרות שניתנה לו מיוזמתי אורכה לעשות זאת.
2. כאמור, הנתבעים הודיעו כי אין ברשותם מידע או תיעוד והתובע לא שיתף פעולה, משכך הוריתי לנתבעים להגיש את סיכומיהם שעל תוכנם עמדתי לעיל.

ההתיישנות

1. הנתבעים טענו להתיישנות התביעה, טענה שבנסיבות אין בה ממש. בפועל עסקינן בתביעה לזכויות במקרקעין מוסדרים, שכן הסעד לו עתר התובע בתביעתו הוא להורות על בטלות העברת הזכויות מעלי לפתחי ולקבוע כי התובע רכש את הזכויות בחלקה על יסוד הסכם ההלוואה.
2. כידוע, בתביעה במקרקעין מוסדרים קובע סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות) כי תקופת ההתיישנות הינה בת 25 שנים. זו תקופת ההתיישנות בתביעה לאכיפת הסכם להעברת זכות קניינית במקרקעין וגם בתביעה לאכיפת חיוב חוזי ביחס לזכות במקרקעין, ובכלל זה תביעה לאכיפת המחאת זכויות חוזיות במקרקעין ( ע"א 6766/11 סאלח חג'אזי נ' עאמר חג'אזי, פס' 12 והאסמכתאות שם (23.6.13); ראו גם : טל חבקין, התיישנות, 2014, עמ' 78-79).

בענייננו, תקופת ההתיישנות לא חלפה מאז שנחתם הסכם ההלוואה ובוודאי לא המועדים שנקבעו בגדרו לרכישת התובע לזכויות בחלקה זו.

1. גם לו דובר בתביעה לסעד כספי, הרי אין חולק כי בחודש 7/16 פואד העביר לידי התובע המחאות לסילוק החוב (או חלקו). בפועל עסקינן בהודאה במקצת הזכות אשר כקבוע בסע' 9 לחוק ההתיישנות מרוץ ההתיישנות מתחיל מחדש מיום ההודאה (ע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ (19.4.12).

תוקפו ונפקותו של הסכם המתנה

1. בסע' 6 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) הוגדרה עסקה במקרקעין בזו הלשון:" עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה". בהגדרה זו אין זכר לעניין התמורה, כך שגם עסקת מתנה המעבירה זכויות במקרקעין הינה עסקת מקרקעין הכפופה להסדר שקיבל ביטוי בסע' 7 לאותו חוק. מכאן, גם מתנה במקרקעין שלא הושלמה ברישום הינה בבחינת התחייבות אובליגטורית. מתנה במקרקעין מושלמת עם רישום הזכויות על שם מקבל המתנה בפנקס הזכויות, וכל עוד רישום זה לא נעשה עסקינן בהתחייבות בלבד (ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ, פ"ד מ(1) 321, 323-324 (1986); בע"מ 3996/12 פלוני נ' פלונית, פסקה 7 (15.11.12).
2. על התחייבות ליתן מתנה להבדיל ממתנה שהושלמה , חל גם סע' 5(ב) לחוק המתנה, תשכ"ח-1968 (להלן: חוק המתנה). לפי סע' זה כל עוד העסקה (שהינה מתנה במקרקעין) לא הסתיימה ברישום אזי עסקינן בהתחייבות ליתן מתנה, ורשאי נותן המתנה לחזור בו אף ללא מתן הסבר (ע"א 879/14 עמוס נחשון נ' יהודה נחשון , פסקה 5 בחו"ד של כב' השופט עמית ([5.5.16) (להלן: עניין נחשון).
3. חזרה מהתחייבות ליתן מתנה היא עסקה חד צדדית המבטלת את ההתחייבות, ונפקותה מעיקרא - כאילו לא הייתה כלל (מרדכי ראבילו, חוק המתנה, תשכ"ח-1968, עמ' 358( להלן: ראבילו). עוד חשוב להזכיר, כי ביטול התחייבות לתת מתנה במקרקעין אפשרית גם בע"פ או בהתנהגות בדומה לכל ביטול של פעולה משפטית חד-צדדית, וכל זאת בתנאי שדבר החזרה מההתחייבות הובא לידיעת מקבל המתנה (דנ"א 1522/94 ניגר נ' מילברג, פ"ד מט(5) 314, עמ' 324-325 (1996); ראו גם ע"א 674/83 דניאלסה ס.א חברה זרה נ' גד-שט שותפות לבנין ולהשקעות, פ"ד מא(4) 130).

אמרתי שהחזרה מההתחייבות ליתן מתנה אפשרית גם בהתנהגות, כמו, למשל, באמצעות התחייבות לעסקה נוגדת או העברה מאוחרות של אותן הזכויות לצד שלישי שלגביה נודע למקבל המתנה (ת"א (חי') 297/04 דיאב נ' דיאב, פס' 19 (9.4.06); נינה זלצמן, התחייבות למתנת מקרקעין, "עסקאות נוגדות" וזכות שביושר, ספר דניאל 255 , עמ' 265).

1. במסגרת עדותו עלי מסר רבות כי לאחר החתימה על הסכם המתנה, הוא החליט לחזור בו מהתחייבות זו (עמ' 15, ש' 33); ואף הוסיף והעביר את הזכויות באותה החלקה לבן אחר ששמו כמאל (עמ' 15, ש' 13). עלי לא הזכיר בעדותו כי הביא את החלטתו זו לידיעת בנו פואד הוא מקבל המתנה, ומשלא הזכיר מובן כי לא הוכיח את ידיעתו של פואד לעניין החלטתו לביטול התחייבות זו ליתן מתנה.

ניתן לטען כי ההיגיון והשכל הישר תומכים בהנחה כי הדבר נודע לפואד, שכן עסקינן ביחסים שבין אב לבנו, וגם בהעברה מאוחרת לאחיו של פואד. העניין הוא בתוך המשפחה, מכאן סביר ואף הגיוני להניח כי החזרה וגם ההקניה לאח נודעה לפואד. נכון הדבר שלעיתים ניתן לסמוך על ההיגיון כדי למלא גם חלל עובדתי, אלא שהדבר אפשרי בד"כ בעובדות שוליות ולא באלה העומדות במוקד המחלוקת. אף יתרה מכך, שתיקתו של עלי בהקשר זה וגם מחדלם של עלי ופתחי באי הבאת פואד להעיד מערערת ואף שומטת את הבסיס תחת הנחה זו. אמנם עלי טען בסיכומיו כי אין לזקוף מחדל זה לחובתו נוכח העובדה כי מזה שנים אין בינו לבין בנו פואד קשר כלשהו, אלא שטענה זו נטענה בעלמא ואין בה כדי לרפא את הפגם שדבק בהחלטה שלא להעיד את פואד.

מכל מקום, אין לי צורך להרחיב בהקשר זה, שכן , כפי שאבהיר להלן, בין אם הדבר הובא לידיעתו של פואד ובין אם לאו - עלי לא היה רשאי לחזור בו מהתחייבותו להעביר את הזכויות בחלקה לפואד.

1. כקבוע בסע' 5(ב) לחוק המתנה, זכות זו לחזרה מהתחייבות פוקעת בהתקיים אחד משני החריגים. הראשון, הוא ויתור בכתב של נותן המתנה על הזכות לחזור בו. הוויתור חייב להיות בכתב, אך אינו חייב להיות מפורש ודי אם הוא משתמע או נלמד מכללא מהמסמכים (ע"א 404/84 סעתי נ' סעתי, פ"ד מא(2) 477 (1987); ע"א 493/91 מזרחי נ' מזרחי, פ"ד נ(1) 199 (1996); ע"א 3220/10 חוה כהן נ' שלמה חדד, סע' 21 [28.8.12); סע' 8 בחו"ד כב' השופט עמית בעניין נחשון). והשני, בשל שינוי במצבו של מקבל המתנה בעקבות ההתחייבות – הוא הרלוונטי לענייננו ולגביו ארחיב להלן.
2. שינוי מצב המקבל על סמך ההתחייבות יכול להיות גם לטובה כמו עליה ברמת החיים (עמ (מח'-חי') 358/06 ס.י. נ' ס.א , פס' 21 לחו"ד של כב' השופט עמית (25.9.06). יחד עם זאת, כפי שנקבע בפסיקה, משקל הסתמכותו וצפייתו של מקבל המתנה "כמשקל נוצה" לעומת זכות החזרה של הנותן :

" כך גם משקל ציפייתו של מי שאמור לקבל את המתנה, לרבות משקל ההסתמכות שלו על ההתחייבות לתתה, שהיא, בדרך-כלל, כ'משקל נוצה' לעומת משקל זכותו של הנותן לחזור בו...

.....

ראינו כי לכלל הרחב המתיר חזרה מן המתנה יש חריגים, כמו שינוי מצבו של המקבל או ויתור של הנותן על הרשות. לפי המקובל עלינו יש לפרש חריגים כאלה בצמצום, כך שהיציאה מן הכלל תהיה מצומצמת ככל האפשר" (ע"א 350/96 וייסר נ' שביט, פ"ד נב(5) , עמ' 797, עמ' 813 (1999); ראו גם פסקה 6 בחו"ד כב' השופט עמית בעניין נחשון והאסמכתאות שם).

1. למרות שזכות החזרה הינה כבדת משקל ואת החריגים יש לפרש וליישם על דרך הצמצום, הדבר לא מבטל כליל את הוראת המחוקק. בנסיבות מיוחדות שינוי במצב מקרב את מקבל המתנה למעמדו של רוכש בתמורה (דניאל פרידמן ונילי כהן, דיני חוזים , כרך א' מהדורה שניה-2018, עמ' 576(להלן: פרידמן וכהן), והופך את ההתחייבות שבידי המקבל לבלתי הדירה, שמעמדה ונפקותה ככל חוזה מחייב אשר ניתן לאכיפה.
2. מעיון בפסיקה ובספרות עולה, כי התחייבות ליתן מתנה לא תהיה הדירה בשל שינוי במצב המקבל בהתקיים ארבעה תנאים מצטברים. הראשון, שעה שעסקינן בשינוי חומרי משמעותי; השני, קיים קשר סיבתי בין ההתחייבות לשינוי; השלישי, השינוי קדם לידיעת המקבל לעניין חזרת הנותן מהמתנה; והרביעי, השינוי נעשה בתום לב (ע"א 760/83 פילובסקי נ' זיטלני, פ"ד לט(4) 277, 279 (להלן: עניין פילובסקי); ע"א 476/89 גוטהילף נ' נוימן, מו(1) 648); ראו גם ראבילו עמ' 363, ופרידמן וכהן עמ' 577).

ניתן בהקשר זה להיעזר במבחן נוסף הוא הדירות השינוי, אשר נגזר מחובת המקבל לפעול בתום לב. ככל שהמקבל יכול להחזיר את מצבו לקדמותו בדרך קלה והוגנת והוא ממאן לעשות זאת, הדבר מעצים עוד יותר את זכותו של הנותן לחזרה מהמתנה לעומת משקל השינוי במצב המקבל בעקבות ההתחייבות (עניין פילובסקי, עמ' 280; ראבילו עמ' 364)

דוגמא לאמור, היא רכישת דירה על יסוד ההתחייבות לתת מתנה. כפי שנקבע, במקרה זה ההתחייבות לתת מתנה אינה הדירה, שכן בעקבותיה המקבל נטל על עצמו התחייבות כספית ורכש דירה – עסקינן בשינוי משמעותי שבא בעקבות ההתחייבות לקבל מתנה והחזרת המצב לקדמותו במקרה זה כרוכה בנזקים של ממש למקבל המתנה (ע"א 157/85 י.פלדמן נ' שדה, פ"ד מג(1) 173).

1. בענייננו - הסכם ההלוואה מדבר בעד עצמו. בעקבות ההתחייבות ליתן את מלוא הזכויות בחלקה, פואד נטל הלוואה בסכום משמעותי ביותר. השינוי שחל במצבו של פואד הינו ניכר, חומרי והוא תוצאה ישירה של הסכם המתנה. אף ניתן לקבוע, כי בין הסכם המתנה לשינוי המשמעותי במצבו הכלכלי של פואד קיים קשר הדוק, וללא התחייבות זו למתנה שינוי זה לא היה בא לאוויר העולם.

כדי שנשער את עוצמתו של השינוי המהותי בו עסקינן, נניח כי התחייבות זו בוטלה כדין. ביטול זה יעמיד את פואד בפני חוב כספי ניכר שעד כה ולמרות חלוף שנים, לא עלה בידו ולו לסלק חלק ממנו. אמנם קיימת עמדה לפיה השינוי צריך לבוא בעקבות ההתחייבות ולא החזרה מהתחייבות זו (ראבילו, עמ' 363); יחד עם זאת, לעניות דעתי בבחינת השינוי ועוצמתו לא ניתן להתעלם מהנזק שיוסב למקבל בעקבות ביטול ההתחייבות - נזק המהווה ראיה אף חותכת לכך שעסקינן בהסתמכות על ההתחייבות שגרמה לשינוי מהותי ומשמעותי ביותר למקבל.

1. השינוי הינו ניכר ונעשה בתום לב, שכן אין הטוען כי לפני חתימת פואד על הסכם ההלוואה והסכמתו להעביר את הזכויות בחלקה למנוח למקרה ולא יפרע את החוב בפרק הזמן המוסכם, הוא ידע אודות רצונו של עלי לחזור בו מההתחייבות. ועוד, הסכם ההלוואה נחתם 3 ימים אחרי הסכם המתנה, מכאן עם התרחשות השינוי אצל פואד אביו עלי עוד לא העלה בדעתו ומובן שלא החליט לחזור בו ממתנה זו, דבר שגם לא נטען וממילא לא הוכח.
2. עסקת המתנה הינה חוזה לכל דבר ועניין  והיא כפופה לשתי מערכות דינים, זו שקיבלה ביטוי בחוק המתנה וגם דיני החוזים הכלליים. מכאן, כמו בכל חוזה מחייב, גם שעה שעסקינן בהתחייבות למתנה שאינה הדירה, ולמרות ההגבלה שחלה על זכות הנותן לחזור מהתחייבות זו, אלא שהיא ניתנת לביטול בהסכמתם המשותפת של הנותן והמקבל. במקרה זה עלי טען רבות כי החזרה מההתחייבות נעשתה באקט חד צדדי "אני לא הייתי מרוצה מהתנהגות בני פואד, לכן העברתי את הקרקע לבן אחר בשם כמאל" (עמ' 15, ש' 13). לא זו אף זו, פואד לא טרח להתייצב ולהעיד, ומחדל זה נכון להניח כי לו העיד היה מאשר כי החזרה מההתחייבות לא הייתה על דעתו אלא ביוזמתו של הנתבע עלי בלבד.

מעבר לדרוש אוסיף, כי אחרי התגבשות הסכם ההלוואה פואד מנוע מלהביע הסכמה לביטול הסכם המתנה, שכן התנהגות זו סותרת את התחייבויותיו המפורשות לפי הסכם ההלוואה. בעקבות הסכם המתנה שהוצג ע"י פואד בפני המנוח, האחרון הסתמך על מצג זה ושינה את מצבו לרעה. הבעת הסכמה מצדו של פואד לביטול הסכם המתנה הינה התנהגות חסרת תום לב - חובה שחלה עליו ביחסיו עם המנוח בהתאם להסכם ההלוואה, המקים השתק ואף מציב בפניו מחסום המונע ממנו מלהביע הסכמה לביטולו של הסכם המתנה.

1. ועוד, בד"כ המחלוקת לעניין הדירותו של הסכם המתנה מתגלעת במישור היחסים בין המקבל לנותן. למרות זאת, גם צד שלישי, כמו המנוח, שסמך על הסכם המתנה ביחסיו עם המקבל, בהחלט יכול לעתור לאכיפת הסכם זה. הסתמכותו של המנוח על הסכם המתנה שהביאה לשינוי משמעותי גם במצבו, מקימה אף יריבות ישירה בינו לבין נותן המתנה בכפיפות לכך שהנותן יכול ורשאי להציג כלפי אותו צד שלישי (הוא התובע במקרה זה) כל טענות ההגנה העומדות לו במישור היחסים בינו לבין המקבל.
2. אני ער לכך שהתובע לא טען מפורשות כי הסכם המתנה אינו הדיר מפאת השינוי במצבו של פואד שבא בעקבותיו. ככלל בית המשפט אינו יכול לסמוך על עובדה שלא נטענה (ע"א 6157/08 אסמאעיל נ' מילאדי, פסקה 10 (5.9.2011)). אולם הדבר שונה לעניין הנימוקים המשפטיים: "מקום שלפני בית המשפט מערכת עובדתית המגבשת זכות לצד אחד וחובה למשנהו, וככל שעובדות אלה נטענו מתחילה, נימוקיו המשפטיים יכולים להיות שונים מאלה שהועלו בתביעה, ובלבד שהתמונה נובעת מן הראיות שהיתה לצדדים ההזדמנות להידרש אליהן" (רע"א 7288/12 רוזן נ' אברמוביץ, פסקה יא (23.10.2012); ראו גם ע"א 8963/14 נעאמנה נ' בדארנה, פסקה 15 (12.7.2016).

כך היה בענייננו - ציינתי מקודם כי הסכם ההלוואה הוגש כראיה ולא היה חולק באשר לתוכנו. הסכם זה הינו ראיה כבדת משקל המוכיחה עובדתית את עניין הסתמכותו של פואד על הסכם המתנה, הגם שהתובע טען לאורך כל הדרך כי הסכם המתנה היווה תנאי בלעדי להתגבשותו של הסכם ההלוואה, וכפועל יוצא מכך לשינוי במצבו של פואד.

גם לא נעלם מעיניי, כי שעה שבית המשפט סומך על נימוק משפטי שלא הזכירו הצדדים, יש לנקוט במשנה זהירות ואף לשקול מתן הזדמנות לצדדים לטעון ולהתייחס :"ככלל, כידוע, מוטל על בית-המשפט לפסוק במחלוקת שבין הצדדים כפי שהללו הציגוה בטענותיהם לפניו... ואך כצעד חריג – שבידו לנקוט כאשר דרישות הצדק מחייבות זאת – רשאי בית המשפט לחרוג ממידתו הרגילה ולהאיר את עיני הצדדים בדבר טענה משפטית שאיש מהם לא עורר" (ע"א 1395/02 לוי נ' האפוטרופוס הכללי כמנהל נכסי המנוחה וידה בן עזרא ז"ל, פ"ד נט(5) 49, 59-58 (2005); ראו גם, ע"א 536/89 פז חברת נפט בע"מ נ' לויטין, פ"ד מו(3) 617, 625 (1992).

ושוב, לא מדובר בנימוק מפתיע או כזה שהצדדים לא העלו ולא צפו, אלא דווקא בעניין שמשתמע ולו מכללא מעמדת התובע שטען וחזר וטען כי עלי לא היה רשאי לבטל את הסכם המתנה וגם לא להעביר את זכויותיו בחלקה לאחר שהתחייב כלפי פואד (פסקה 58 לסיכומי התובע) - טענה הטומנת בחובה את הנימוק לאובדן זכותו של עלי לחזור מהתחייבותו ליתן את זכויותיו בחלקה במתנה לפואד.

1. המסקנה מכל האמור היא, שהמתנה אינה הדירה ועלי לא היה רשאי לבטלה.

התחרות בין ההתחייבות הבלתי הדירה למתנה לעסקת מתנה מאוחרת שהושלמה

1. ציינתי מקודם כי העובדה שההתחייבות שניתנה מעלי לפואד אינה הדירה משדרגת התחייבות זו, ומעמדה כמעט כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין שבצידה תמורה.

בין אם נבחן תחרות זו (בין עסקת פואד לעסקת כמאל) מנקודת המבט של סע 9 או 10 לחוק המקרקעין, הרי שעה שהמתנה המאוחרת (לבן כמאל) נעדרת רכיב התמורה, תנאי שאין בלתו כדי שהעסקה השנייה בזמן תגבור על קודמתה אף אם המתנה המאוחרת אינה הדירה יותר משהושלמה ברישום - הרי נראה כי המתנה שניתנה לבן כמאל היא נחותה וניגפת בפני ההתחייבות שניתנה לפואד.

1. אך בצד זאת, חשוב לתת את הדעת לאפשרות כי לתיבה "תמורה" שעה שעסקינן בתחרות בין שתי עסקאות חסד תינתן פרשנות מרחיבה; כמו, למשל, שינוי במצב המקבל; היינו - ההכרעה בין שני היריבים שקיבלו מתנת חסד תהיה על יסוד "מאזן המצוקה" (נינה זלצמן, התחייבות למתנת מקרקעין "עסקאות נוגדות" וזכות שביושר , ספר דניאל, תשס"ח, עמ' 283-281).

באם נאמץ גישה זו ובקיומו של שינוי לרעה כבד יותר שחל באשר למצבו של המקבל השני בזמן, שקיבל את הזכויות והשלים את הרישום בעודו תם לב, אזי מקבל זה עשוי לגבור על הראשון שגם לא טרח לרשום הערת אזהרה.

1. את המחשבה הזו אני מעלה כדי לחדד את הקושי בקבלת התביעה כנגד פתחי מבלי שצורפו צדדים נוספים ורלוונטיים להליך או לכל הפחות מבלי שעמדתם הובאה לפניי, וכוונתי למקבלי ומעבירי הזכויות בין עלי ועד לפתחי שהם ארבעה במספר (הבן כמאל, ביתו, בעל הבת ואמו של הבעל), העברות שאף התובע לא חלק לגביהן (פסקאות 61-65 לסיכומי התובע) . בעניין זה יש להדגיש, כי למרות הנחות וטענות הנתבעים כי ההעברות כולן היו במתנה התמונה בפועל לא התבהרה בהעדר מסמכים ועדים רלוונטיים; מכאן, אין לדעת הכיצד הזכויות הועברו והאם היו מעורבים נוספים? האם בצד אחת ההעברות או יותר הייתה תמורה כלשהיא? האם ידעו כולם על הסכם ההלוואה או שמא היו תמי לב ?.
2. לא זו אף זו, התובע הלין בסיכומיו לעניין אי חשיפת מסמכי עסקאות אלו ע"י הנתבעים או מי מהם, אך בהקשר זה אזכיר לתובע כי לא הייתה כל מניעה מהגשת בקשה מתאימה ולכל הפחות להתייחס ולהגיב להחלטתי מיום 12.4.20. גם אם מלוא היריעה העובדתית לא הובאה ע"י הנתבעים בכתבי ההגנה שהגישו, אולם, כפי שהקדמתי, הנתבעים שניהם טענו עוד בכתבי ההגנה, כי עלי לא העביר את זכויותיו ישירות לפתחי. במצב דברים זה הדרך הייתה סלולה בפני התובע להגשת בקשות מתאימות, ואחרי קבלת מלוא המידע והמסמכים לעתור לתיקון כתב תביעתו לשם צירופם של נתבעים נוספים, או למצער להגיב להחלטתי מיום 12.4.20. התובע בחר לשבת בחיבוק ידיים, ומכאן אין לו להלין אלא על עצמו.
3. אלה הם צדדים חיוניים, ובלעדיהם לא ניתן להורות על העברת הזכויות בחלקה מפתחי לתובע תוך "דילוג" והתעלמות ממעורבים מהותיים שהיו באמצע שרשרת העברת הזכויות. כדי שהתובע יזכה בסעד לו עתר היה נכון להביא לפניי את מלוא התמונה וכל צד העלול להיפגע מההכרעה, כדי שאבחן את כל אחת מהעסקאות, שכן יתכן כי אחת מהן גוברת על הסכם המתנה. היה על התובע להוכיח כי זכויותיו של פואד שקיבל אותן בחסד בעסקת מתנה בלתי הדירה גוברות על כל אחת ואחת מהעסקאות עד לקבלת הזכויות על ידי פתחי.
4. עסקינן במצב דברים שבו התובע יכול לתקוף כל אחת מעסקאות ההעברה רק לאחר הנחת תשתית משכנעת לפיה הסכם המתנה (בין עלי לפואד) גובר על קודמתה. הווה אומר, תנאי בל יעבור לבחינת התחרות בין הסכם המתנה לעסקה בה פתחי זכה לקבל את הזכויות בחלקה, הוא התגברות התובע על כל אחת מההעברות שקדמו לעסקה זו, כאשר כישלון כנגד אחת החוליות הקודמות תחסום את דרכו של התובע ותקנה הגנה לכל הנעברים המאוחרים וביניהם פתחי (באנלוגיה מדיני מעשה בית דין ראו : ע"א 165/76 רשות הפיתוח נ' עלי עזאם, פ"ד לא(1) 253, 261 (25.10.76).

במילים אחרות, יסוד מהותי בעילה עליה סומך התובע ביחסיו עם פתחי הוא הוכחת עדיפות הסכם המתנה (בין עלי לפואד) על כל ההעברות שקדמו לפתחי. כל עוד התובע לא הניח תשתית משכנעת בהקשר זה, נטל המוטל עליו – דין תביעתו נגד פתחי דחייה.

כדי שאמחיש מסקנתי זו נניח כי באחת ההעברות שהייתה באמצע שולמה תמורה מלאה, הרוכש היה תם לב לחלוטין, הן בהיבט האובייקטיבי וגם הסובייקטיבי, והקניין בזכויות עבר לבעלותו ברישומן על שמו בלשכת רישום המקרקעין. מצב דברים זה מקנה חסינות לרוכש זה וגם למי שקיבל את הזכויות ממנו גם אם הזכויות עברו לאחרון בעסקת חסד. הרי לא יתכן שהבחינה תתמקד בתחרות שבין הטוען לזכות מאת הבעלים המקורי ביחס לאחרון בשרשרת ההעברות בלבד, תוך התעלמות מכל מה שהיה בדרך.

1. ועוד, התובע הוא המוציא מחברו והוכחת עדיפות הסכם המתנה על כל עסקאות ההעברה המאוחרות מקדמת את עניינו, והוא שנכנס בנעלי פואד ואת מחדלו של האחרון באי רישום הערת אזהרה יש לזקוף לחובתו. כפי שנקבע רבות, במצב דברים זה יש להקפיד עם הראשון בזמן שלא טרח לרשום הערת אזהרה ובמחדלו גרם לתאונה המשפטית (ע"א 368/15 בשארה ג'וזף נ' עפיפה ג'רייס ואח', פסקה 4 (12.4.16); דבר שהינו נכון במיוחד שעה שעסקינן בעסקאות בתוך המשפחה, כמו ענייננו בין עלי לפואד (ע"א 3684/15 עזבון המנוח נדים כמאל ז"ל נ' עזבון המנוחה אניסה נחאס ז"ל, פסקה 7 (7.2.17). אמנם פואד הוא הראשון בזמן, אולם בהוכחת עובדה זו התובע לא יוצא ידי חובתו משלא נרשמה הערת אזהרה לטובת פואד, שכן הוא אשר חייב להוכיח את מרכיבי עילתו לרבות שלילת תום לבם של הרוכשים המאוחרים (ע"א 7113/11 עזבון המנוח עפיף מוחמד ביאד נ' עזבון המנוח חוסני אחמד לחאם ז"ל, פסקה 14 (27.2.14).
2. לא רק שהתובע כשל בהנחת התשתית להוכחת עילתו כנגד פתחי, הוא גם נמנע מצירופם של מקבלי ומעבירי אותן הזכויות שלא ניתנה להם הזדמנות להצגת עמדותיהם וקולם לא נשמע. אמנם כיום הם לא מחזיקים בזכויות כלשהן בחלקה ועיקר היריבות הינה בין התובע לפתחי, למרות זאת אין זה נכון להתעלם מהם, שכן לקבלת התביעה בהחלט השלכה על זכויותיהם. בין אם עסקה או יותר הייתה בתמורה (עניין שכאמור לא התבהר כלל וכלל) הדבר יחשוף את המוכר לתביעה להשבת התמורה, ובאם עסקינן גם בהעברות חסד הרי קבלת התביעה תסכל את רצון הנותן ואת ההנאה שצמחה למקבל באותה שרשרת העברות עד לפתחי.
3. כהערה לפני סיום אציין, כי הרושם שמתקבל (ואני מדגיש זהו רושם כללי שלא מבוסס על עובדות שהוכחו לפניי) הוא שהנתבע עלי אינו תמים, ונראה אפשרי כי התכלית מאחורי העברת הזכויות בחלקה לבן אחר היא סיכול יכולת התובע לגבות את החוב. אמרתי רושם שלא הוכח אבל עדיין יש לו אחיזה בעובדות שהובאו לפניי, כמו למשל בחירת עלי , שהתברר כי היה עתיר נכסים, להעביר את רוב נכסיו ליתר בניו למעט פואד, וחלקו של האחרון ישירות לנכדיו שהינם בניו של פואד תוך דילוג על האחרון (עמ' 16, ש' 22-27). אלא שרושם כללי זה לא יכול לבסס את תביעת התובע כנגד פתחי משלא הוכחו כל היסודות המהותיים של העילה ובהעדר צדדים נוספים ודרושים להכרעה שלמה, יעילה וצודקת בסכסוך זה.
4. לסיום ומעבר לדרוש, אוסיף כי קבלת הסעד לו עתר התובע (לבעלות בחלקה), לו הוכיח את תביעתו כדרוש גם כנגד פתחי, אינה נקיה מספקות שכן הדבר גם נגזר מסיווג הסכם ההלוואה כמכר מותנה או משכון של הזכויות בחלקה (ע"א 455/89 קולומבו, מאכל ומשקה בע"מ נ' בנק למסחר בע"מ ואח’, פ"ד מה (5), 490; ע"א 196/87 שוייגר נ' לוי, פ"ד מו(3) 2(27.4.92); ע"א 2328/97 כוכבי נ' ארנפלד, פ"ד נג(2) 353; רע"א 1690/00 מ.ש. קידוחי הצפון בע"מ נ' א. אבגל טכנולוגיה בע"מ, פ"ד נז(4) 385 (2003); נינה זלצמן ועופר גרוסקופף "הסוואת המשכון" – הצעה לעיון חוזר בהלכת קולמבו, עיוני משפט כו(1), עמ' 79-144).

לא זו אף זו, הסעד הנכון לו היה זוכה התובע גם מושפע מהמשקל שיש ליחס לאינטרס ההסתמכות של מקבל המתנה שהתובע נכנס בנעליו. האם אינטרס זה מצדיק מתן מלוא הזכויות למקבל (הוא פואד וממנו לתובע) בשל אי הדירות המתנה בעקבות השינוי שחל במצבו של פואד, או שמא רק פיצוי בגין נזקי ההסתמכות בלבד, או ליתר דיוק פיצוי בגין השינוי שחל במצבו של פואד בהסתמכו על המתנה (דניאל פרידמן ונילי כהן, דיני חוזים , כרך א' מהדורה שניה-2018, עמ' 576).

סוף דבר

1. מכל האמור, מקבל את התביעה במישור היחסים בין התובע לנתבעים מס' 1 ו- 2, וקובע בזאת כי ההתחייבות ליתן מתנה שקיבלה ביטוי בהסכם המתנה אינה הדירה , ונתבע מס' 2 לא היה רשאי לבטל הסכם זה שבגדרו הקנה את מלוא זכויותיו בחלקה לנתבע מס' 1.

מחייב את הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך 15,000 ₪.

1. אני מורה על דחיית התביעה כנגד הנתבע מס' 3.

לא ראיתי לחייב את התובע בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט לנתבע מס' 3, שכן נראה כי נתבע זה נקט בהסתרה ולא טרח לחשוף את מלוא היריעה לפניי.

המזכירות תמציא פס"ד זה לצדדים

ניתנה היום, ח' אלול תש"פ, 28 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.