1. לפני שלוש התביעות שבכותרת שעניינן עתירת התובע לתשלום דמי ניהול בעבור ניהול הבית המשותף בפרויקט קרית האקדמיה, אגף החנויות והמסחר, ברח' אלי כהן 19 + 21 באשקלון (להלן: "הבית המשותף" או "הבית").

התובע הינו הבעלים של עסק בשם ש.א.י.ן ניהול ואחזקת מבנים, העוסק במתן שירותי אחזקה וניהול למבנים.

הנתבעים היו בכל הזמנים הלרבנטים בעליהם של נכסים מסחריים בבית המשותף.

בשל קיומן של שאלות משותפות בעובדה ובמשפט הצריכות הכרעה בשלושת התיקים, הוסכם על הצדדים כי הדיון בשלושת התיקים יתקיים במאוחד, ולפיכך, ניתן פסק דין זה בשלושת התיקים במאוחד.

2. תמצית טענות התובע הינה כי ראשית התקשרותו בהסכם ניהול הבית נעשתה עם חברת א.כ.א מילניום בניה והשקעות בע"מ, מי שהקימה ובנתה את הבית המשותף – הפרויקט בקרית האקדמיה.

המדובר בהסכם ניהול מיום 11.5.08 אשר צורף לכתב התביעה ועל פיו ישולם לתובע בעבור ניהול ואחזקת הבית המשותף סך של 8 ₪ למ"ר ברוטו.

חרף חלוף השנים לא מונתה לבית נציגות, התובע המשיך לנהל ולתחזק את הבית המשותף, לרבות ביצוע תשלומי חובה, עריכת ביטוחים, העסקת עובדי ניקיון, פינוי דחסן וכיוצ"ב, ודמי הניהול שולמו לו כסדרם. כך, שולמו דמי הניהול גם בגין שני הנכסים שבבעלות מר עוזי נגר ובבעלות יוסי את עוזי בע"מ וזאת עד לחודש נובמבר 2012, ובגין הנכס שבבעלות מר משה סרדם שולמו דמי הניהול עד לחודש דצמבר 2013.

חרף פניות לא נתקבל תשלום דמי הניהול לאחר התקופות האמורות, וביום 26.6.15 מונתה לראשונה לבית נציגות, אשר הוסמכה בין היתר לטפל בכל נושאי חברת הניהול.

בהתאם, החליטה הנציגות להחליף את חברת הניהול הקיימת – התובע, בחברת ניהול חדשה, וזאת החל מיום 1.3.16, ולפיכך דרשה את סילוק ידו של התובע עד ליום 29.2.16.

לעמדת התובע אפוא אין חולק כי משניהל ותחזק בפועל את הבית משך כל אותן שנים עד לסיום תפקידו ביום 29.2.16, יש לשלם לו את שכרו.

3. תמצית טענות הנתבעים הינה להעדר יריבות מובהק בינם לבין התובע שכן מעולם לא נכרת בין הצדדים כל הסכם שהוא ולא התקיימו ביניהם יחסים חוזיים כלשהם.

הסכם הניהול שנכרת בין התובע לבין חברת א.כ.א מילניום לא היה מעולם חלק מהסכם מכר הנכס, הוא לא הובא לידיעת הנתבעים אלא סמוך להגשת התביעה, במסגרת ההתראה, והנתבעים כלל לא היו מודעים לקיומו של התובע בבית.

ממילא, ישנה הפרה ברורה של הוראות סעיף 6א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, שכן בחוזה המכר לא נכלל כל פרט בנוגע לחברת הניהול, התובע, וכן משום שתוקף הגבלת ההתקשרות עם חברת הניהול שמונתה ע"י הקבלן מוגבל לשלוש שנים מתחילת הניהול והאחזקה, ואלה חלפו עוד קודם לתחילת מועד היווצרות החוב הנטען.

לא ניתן אפוא לכפות על דיירי הבית התקשרות עם התובע ורק פעולה אקטיבית של הדיירים להמשיך התקשרות עם התובע יכולה לחייב, דבר שלא נעשה.

חרף טענת התובע כי נתן את שירותיו עד ליום 29.2.16, כלל לא ברור מהם שירותיו, מה הם כוללים ולא הוצגו ראיות לכך. הדרישה לסילוק ידו של התובע מהבניין אינה מלמדת כלל על כך.

בניגוד לטענת התובע לא התקבלו אצל הנתבעים פניות קודמות למכתבי ההתראה, הנתבעים בעצמם מעולם לא שילמו דבר מה לתובע והמתנתו תקופה ארוכה עד להגשת דרישה סיכלה את האפשרות שעמדה בפני הנתבעים בזמן אמת לברר זאת למול מחזיקי הנכסים ששכרו אותם מהם.

4. לאחר ששקלתי בטענות הצדדים ובחנתי את מצרף הראיות והנסיבות, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעות להתקבל באופן חלקי, כפי שיובהר להלן.

העידו לפני התובע, מר עוזי נגר ומר משה סרדם.

מאחר שהתובענות מתבררות בסדר דין מהיר הרי שלפי הוראות תקנה 214 ט"ז(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, על פסק הדין להיות מנומק באופן תמציתי.

5. תחילה, ומאחר שנראה כי הנתבעים נתפסו לכלל טעות בנקודה זו, יובהר כי החובה הבסיסית לשאת בעלויות ניהול ואחזקת הבית המשותף מוטלת על פי דין על בעליו של הנכס המהווה חלק מהבית, ולא על המחזיק בו, שעה שכמובן שביחסים שבין בעל הנכס למחזיק רשאים הם לבוא ביניהם לכלל הסכמה כזו או אחרת, בין אם לחיוב המחזיק בעלות זו ובין אם לאו. לפיכך, בדין סבור התובע כי ככלל דרישתו לתשלום שכרו בגין ניהול ואחזקת הבית המשותף צריכה להיות מופנית לבעל הנכס, דהיינו לנתבעים.

אפנה להוראות סעיף 58 לחוק המקרקעין, הקובע את חובתו של בעל דירה להשתתף בהוצאות ניהול ואחזקת הבית:

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

עוד אפנה בעניין זה לקביעה בפסק הדין בע"א (י-ם) 6059/05 לאה בן עזרא נ' נציגות הבית המשותף מרח' מן 1 ירושלים (עמ' 12-13 לפסק הדין. ניתן ביום 21.6.06, פורסם במאגרים):

"עם זאת, מצאתי בספרו של פרופ' ויסמן (י' ויסמן, דיני קניין - בעלות ושיתוף (ירושלים, 1997), עמ' 440-438 (להלן - "ויסמן")), דיון כללי ביחס למעמדו של מי שאיננו "בעל הדירה" אלא מחזיק בדירה מכוחו, כגון שוכר הדירה, דיון בעל רלבנטיות לענייננו.

לאחר שפרופ' ויסמן מביא דינים של מדינות שונות ביחס למעמד בני משפחה של בעל דירה, אורחיו או שוכריו (ראה הערה 2 בעמ' 438), מבחין פרופ' ויסמן בין שני סוגים של הוראות ביחס ל"בעל הדירה", ובתוקפן של הוראות אלו ביחס ל"מחזיק" בדירה שאיננו "בעל הדירה":

סוג אחד של הוראות, הן ההוראות השליליות, המטילות על "בעל הדירה" מגבלות ביחס לשימוש המותר בדירה וברכוש המשותף. לטענת פרופ' ויסמן, הוראות אלו, יש בכוחן לחייב גם את ה"מחזיק" בדירה, מכוח היותן מגבלות בעלות אופי קנייני במהותן, המכפיף אליהן גם את "המחזיק" בדירה.

הסוג השני של ההוראות, הן ההוראות החיוביות, המחייבות את "בעל הדירה" לעשות דבר. ביחס להוראות אלו אומר פרופ' ויסמן, כי הוראות אלו נתכוונו לחייב את "בעל הדירה" ואותו בלבד, ולא את הבאים מכוחו.

הבחנתו הנ"ל של פרופ' ויסמן מקובלת עליי. אני סבור, כי יש בכוחה של הבחנה זו כדי לסייע לדיון שלנו, אף כי פרופ' ויסמן, בדוגמאותיו, אינו מתייחס במפורש לשאלת החיוב בתשלום מיסי ועד הבית. יישומה של ההבחנה הנ"ל, במקרה דנן, יוביל למסקנה כי חובת השתתפות במיסי ועד בית הינה הוראה חיובית, וממילא, יש בכוחה של הוראה זו כדי לחייב את "בעל הדירה" בלבד ולא את "המחזיק" בה.

...

אני סבור, כי לא ניתן להטיל על ה"מחזיק" בדירה חובת השתתפות במיסי ועד הבית, מכוח דברים המשתמעים בעקיפין מסעיף זה. הטעם המרכזי לכך הוא כי מצירוף סעיפים 52 ו-58(א) לחוק - ועוד יותר, מהשוואת הסדר זה להסדר הקבוע בסעיף 77א לחוק - עולה בבירור כי חובת ההשתתפות במיסי ועד הבית מוטלת על "בעל הדירה" בלבד, ולא על "המחזיק" בה."

6. לא יכול לקום חולק אפוא כי כל בית משותף מחייב תחזוקה וניהול (תחזוקת מעליות, מערכת כיבוי אש, תשלום מים וחשמל, ניקיון שוטף, עריכת ביטוחים ועוד כהנה), ועל פי הדין מחובתו של בעל הנכס לוודא קיומה של תחזוקה כאמור, אשר בהעדרה יידרדר עד מהרה המבנה כולו, ובו הנכס שבבעלותו, אל עברי פי פחת.

בפרט נכון הדבר כשאין ממונה למבנה נציגות של הדיירים בעצמם, וכיצד זה סברו הנתבעים כי המבנה מתוחזק ומנוהל, הרי לא סברו כי הדבר מתקיים מעצמו.

מחובתו של בעל הנכס לוודא מלוא הניהול והתחזוקה של נכסו, לרבות החובה לוודא כי תשלומי חובה משולמים, חשמל, מים, כי ישנה תחזוקת מעליות ומערכת כיבוי אש וכו', וזאת אף אם בהסכמה הפנימית שבינו לבין המחזיק מטעמו החובה לשאת בעלות הנדרשת מגולגלת אל המחזיק. חובת הפיקוח על ביצוע תקין של הניהול והאחזקה מוטלת על בעל הנכס, כפי שמוטלת עליו החובה לוודא שדמי השכירות אמנם משולמים לו בפועל.

מצאתי כבלתי סבירה בעליל את טענת הנתבעים לפיה שנים על גבי שנים בעל נכס שהינו חלק מבית משותף, מסחרי במקרה זה, אינו יודע מי מתחזק וכיצד מתוחזק ומנוהל הבית, ובו הנכס שבבעלותו. הטענות לפיהן אין זה מעניינו של בעל הנכס, מלבד היותן מנוגדות לדין כאמור לעיל, הינן בבחינת עצימת עיניים וטמינת הראש בחול, ובמקרה זה אף מיתממות.

הדבר אינו מתיישב עם כל היגיון ושכל ישר ואף אינו מתיישב עם מצרף הראיות והנסיבות, המוביל למסקנה כי הנתבעים ידעו בפועל על קיומו של התובע כגוף – היחיד - המתחזק ומנהל הלכה למעשה את הבית המשותף משך כל השנים מאז הקמתו, ועד למועד סיום תפקידו.

7. מהראיות עולה, ואף מהודאת הנתבעים בעצמם, כי התובע ניהל ותחזק בפועל את הבית המשותף, הלכה למעשה משך כל שנות שהותו בבית המשותף כחברת ניהול, עד לסיום העסקתו בהחלטת הנציגות ביום 29.2.16, וכי לא היה כל גורם אחר שתחזק וניהל את הבית תחת התובע.

כאמור לעיל, המסקנה המתקבלת ברמת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי, מתוך מצרף הראיות והנסיבות, היא כי הנתבעים היו מודעים לכך.

הנתבעים אישרו במספר הזדמנויות את טענת התובע כי תחזק וניהל בפועל את הבית המשותף.

כך, טען התובע בסעיף 1 לכתבי התביעה כי הוא עוסק במתן שירותי אחזקה וניהול מבנים, וכי במועדים הרלבנטים לתובענות נתן שירותים בבית המשותף נשוא ההליכים, בפרויקט קרית האקדמיה באגף החנויות והמסחר.

בכתבי ההגנה ציינו הנתבעים כי סעיף זה אינו מוכחש.

עוד, הציג התובע את זימון אסיפת הדיירים לקראת בחירת נציגות ואת פרוטוקול בחירת הנציגות, בציון מפורש כי הועד הנבחר הוסמך "לטפל בכל נושא חברת הניהול", "ובמידת הצורך החלפת חברת הניהול" (ההדגשות אינן במקור – ע.כ.).

ככל שלא היה קיים התובע בתורת חברת ניהול, מה לנציגות לטפל בנושא חברת הניהול?, לאיזו חברת ניהול הכוונה? ומדוע נוקטת הנציגות בלשון החלפת חברת הניהול? מחליפים דבר מה קיים ולא את זה שאיננו ועל כן משמעות הדבר הכרה בקיומו. כאן המקום להדגיש כי אחד הנתבעים, מר עוזי נגר, מונה בעצמו לחבר נציגות (והוא גם בעליה של נתבעת נוספת – יוסי את עוזי בע"מ), והנתבע הנוסף, מר סרדם, נכח באסיפה.

לאחר אותה ישיבה, החלה אמנם הנציגות לפעול למול התובע ודרשה מסמכים כאלה ואחרים, ובין התובע לבין הנציגות התנהל שיח משך מספר חודשים בנושא (ר' נספח 2 לכתב התביעה ממנו נלמד השיח האמור).

לבסוף, החליטה אכן הנציגות להחליף את התובע בחברת ניהול אחרת ועל כן הודיעה לתובע כי חברת הניהול החדשה תחל עבודתה ביום 1.3.16 ולפיכך עליו לסלק ידו מהמתחם עד ליום 29.2.16.

אין להסיק מכך אלא שהתובע ניהל את הבית עד למועד הפסקת עבודתו בהוראת הנציגות, ובידיעתה המלאה, דהיינו ידיעת בעלי הנכסים.

כאן המקום להעיר שתי הערות.

האחת מתייחסת לתאריך הוצאת המכתב, הנושא תאריך 1.6.15, אשר נראה כשגוי לנוכח העובדה כי הנציגות מונתה רק ביום 26.6.15, אך מכל מקום לא הוברר בראיה כלשהי מהו המועד הנכון להוצאתו ולמעשה אין לכך חשיבות של ממש שכן ניתן להסיק כי הוצא בשלב כלשהו בין מועד הקמת הנציגות לבין מועד סילוק היד, דהיינו סיום עבודת התובע בפועל, ביום 29.2.16 (אחרת ניתן היה לדרוש סילוקו במועד מוקדם יותר בהינתן העובדה כי הנציגות הוקמה שמונה חודשים (!) קודם לכן).

ההערה השניה מתייחסת לאמור במכתב הנציגות, מפיה, ולפיו הודע לתובע כי בעלי החנויות התבקשו לשלם את דמי הניהול לחברה החדשה, ובכך יש לראות תמיכה למודעות הנציגות, דהיינו בעלי הנכסים, ובפרט הנציגות שבה חברים אחד הנתבעים ובעליה של נתבעת נוספת, לעובדה הברורה כי חובת תשלום דמי הניהול מוטלת בעיקרם ובבסיסם של דברים על בעלי הנכסים.

8. מלבד האסמכתאות האמורות, כאמור עולה מעדויות הנתבעים בעצמם כי לא נותרה למעשה מחלוקת בדבר תחזוקת וניהול הבית המשותף ע"י התובע, בפועל משך השנים החל משנת 2008 ועד לסיום עבודתו בחודש פברואר 2016, וכי דמי הניהול שולמו לתובע, כפי הנראה בפועל ע"י המחזיקים וכן כפי הנראה שולמו במלואם מלבד התקופות נשוא התביעה.

כך, אישר מר נגר בחקירתו כי המחזיקים שילמו והם הפסיקו לשלם כי היו טענות בדבר ניקיון ועוד (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 23-24).

כך, גם עולה מעדות מר נגר בעמ' 14 לפרוטוקול מש' 32 ועד עמ' 15 לפרוטוקול ש' 5, כי המחזיקים אישרו בפני בעלי הנכסים כי קיימת חברת אחזקה, של התובע, אלא שבשל חוסר שביעות רצון אינם מעוניינים שתמשיך לעבוד.

בעמ' 15 ש' 11-12 מאשר מר נגר כי אכן התובע עבד בפועל:

"אנחנו באנו לסיטואציה גם אם לא היתה צריכה להיות אבל קיימת, משנים ע"י פניה לחברה חדשה...".

עוד אישר מר נגר לאחר שהוצגה בפניו אסופת האסמכתאות המעידות על ניהול ואחזקת הבניין ע"י התובע בפועל, כי אכן ראה את האסמכתאות.

כאן המקום להעיר כי אמנם התובע מסיבה לא ברורה לא הגיש אסמכתאות אלה, אולם אין חולק כי הן הוחלפו בין הצדדים ומכאן אישורו של מר נגר כי ראה אותן, ומשעה שמר נגר אישר קיומן, לא ברור כיצד ניתן לקבל את הטענה כי הן אינן קיימות.

מדובר באסמכתאות שאף הוחלפו בין התובע לבין הנציגות זמן רב קודם להגשת התביעה, כעולה מנספח 2 לכתב התביעה ומהעדויות שנשמעו בנושא.

יתרה מכך, לבסוף אישרו הנתבעים הלכה למעשה את עצם זכותו של התובע לקבל את דמי הניהול בעבור תקופת עבודתו.

כך, אישר מר נגר כי בנוגע לאחד מהנכסים, שם ישנו מחזיק קבוע משך כ-10 שנים, הודה בפניו המחזיק כי יש לשלם, דהיינו, התקיימו ניהול ואחזקה בפועל, ומר נגר העיד כי בעצמו הורה למחזיק לשלם (עמ' 16 לפרוטוקול, ש' 6-9).

כך, מאשר מר סרדם בעדותו כי השוכרת שילמה דמי ניהול משך שנים (עמ' 5 לפרוטוקול ש' 26), וכי אכן יש לשלם שכרו של התובע, המגיע לו עבור עבודת הניהול והאחזקה (אך לעמדתו לא ממנו, ר' עמ' 6 לפרוטוקול ש' 9 ו-ש' 16).

לשאלה אם הוא סבור שהתובע היה חברת הניהול בתקופה הרלבנטית שכן מכתב הנציגות לסילוק יד מופנה אליו, השיב מר סרדם בחיוב (עמ' 5 לפרוטוקול ש' 16-22).

מדוע אפוא מאשרים הנתבעים את עצם החובה לשלם, את עצם זכותו של התובע לשכרו, אלא אם זה אכן מגיע לו תמורת עבודתו.

9. כאמור לעיל, הטענה כי הנתבעים חרף היותם בעלי הנכסים לא ידעו משך כל השנים מיהו הגורם המנהל ומתחזק את הבית, היא טענה שאינה יכולה להתקבל, וודאי שהיה עליהם לברר ולדעת על כך והמסקנה המסתברת ביותר היא שאף ידעו על כך, כנלמד מצירופן של הראיות והנסיבות.

כך, שבו הנתבעים וטענו כי לא הכירו את התובע כלל וזאת גם משום שחובת תשלום דמי הניהול הוטלה במסגרת יחסיהם עם המחזיקים על האחרונים.

אולם, אם אכן כפי עדות מר נגר חלק מהחובות נשוא הסכם השכירות הינו תשלום דמי ניהול, הרי שמכאן חייב היה להיות מודע לקיומו של גוף חיצוני העוסק בניהול ואחזקת המבנה ואשר לו משולמים אותם דמי ניהול הנקובים כדבריו בהסכם השכירות (ר' עדותו בעמ' 17 לפרוטוקול ש' 16-18).

מר סרדם העיד כי הוא רק מודע לכך שלא הוא צריך לשלם את זה (עמ' 5 לפרוטוקול ש' 3-4), ומכאן גם מודעותו לעצם החיוב וההכרח לשלם למאן דהוא דמי ניהול.

כל זאת כאשר ידוע לנתבעים כי אין נציגות ממונה ועל כן אין זאת אלא שקיים גוף חיצוני מנהל ומתחזק.

באופן מתמיה, ועל אף שהינם בעלי נכסים, אנשי עסקים (ולמצער מר נגר שהנתבעת יוסי את עוזי בע"מ מצויה בבעלותו), שבו הנתבעים וטענו כי אינם יודעים דבר על תחזוקת המבנה בו להם נכסים וזאת משך שנים, הם אינם בודקים כי שוכרי נכסיהם משלמים מלוא חובותיהם (בכלל, מלבד דמי ניהול), לפי עדות מר סרדם אף לא בדק את חוזה השכירות שלו עצמו ולפי עדות מר נגר אינו יודע מי היה השוכר בנכס שלו בתקופה הרלבנטית.

מאידך, ובאותה נשימה, מאשרים הנתבעים כי נטלו מהשוכרים כחלק מתנאי השכירות שיק ביטחון ואף ערבים וטענו כי לו היתה נעשית פניה מוקדמת יותר יכולים היו לכפות את התשלום באמצעים אלה על המחזיקים.

אין להלום מצב כמתואר ע"י הנתבעים, אין כל היגיון וסבירות, במכלול הנסיבות המתוארות, כי לא ידעו את שטענו כי אינם יודעים, לרבות הניהול בפועל, בפרט כאשר כפי עדות התובע, המקובלת עליי בנקודה זו, קיבל גם קיבל מעת לעת פניות מבעלי נכסים במתחם בדבר תלונות כאלה ואחרות אשר טופלו (מעמ' 7 לפרוטוקול ש' 32 עד עמ' 8 לפרוטוקול ש' 2).

10. אמנם, לא הובאה בפניי הוכחה כי הסכם המכר שבין הקבלן (א.כ.א מילניום) לבין הנתבעים כולל את פרטי התובע, כמתחייב מהוראת סעיף 6א(ב) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, ואף תקופת שלוש השנים הנקובה בסעיף 6א(ג) לחוק המכר אכן חלפה במועד היווצרות החוב (אם כי יוער בנוגע להוראת סעיף 6א(ב) כי היא מופנית אל המוכר כאשר ברור שלתובע אין שליטה על כך ועל הסכם המכר בכלל).

אלא, שבסיס חיוב בעלי הנכסים בדמי הניהול במקרה זה, לאחר תום שלוש השנים הנ"ל, הינו הסכמת הצדדים להמשיך ולהעסיק את התובע בניהול ואחזקת הבית, וזאת תחת העסקת כל גורם אחר ואף תחת ניהול ע"י נציגות נבחרת (שכן כאמור הוכח כי התובע לבדו ניהל את הבית וכי לא פעלה בתקופה הרלבנטית כל חברת ניהול אחרת במתחם), בבחינת קיומו של חוזה מכללא שנכרת בדרך של התנהגות, וכן נובע החיוב מעילת עשיית עושר ולא במשפט.

בטרם יבוארו הדברים לגופם, יש להבהיר כי על אף שעילות התביעה האמורות לא צוינו ב"רחל בתך הקטנה" בכתב התביעה יש להידרש להן שכן התובע הציג בכתב התביעה את העובדות המהותיות המגבשות עילות תביעה אלה, וכפי שנפסק לא הכותרת המשפטית לעילת התביעה היא הטעונה הבהרה והתייחסות מבראשית בכתב התובענה, אלא העובדות המקימות עילה כזו.

ר' האמור בעניין זה בע"א 7183/13 אסתר ברק נ' דלתא קפיטל גרופ בע"מ (בעמ' 11 לפסק הדין. ניתן ביום 12.7.15, פורסם במאגרים):

1. "כיום מקובל עלינו כי כאשר התובע הציג את כל העובדות המגבשות את עילת התביעה, אין תביעתו נדחית "רק משום שלא נתן לעילה את ה'כותרת המשפטית' המתאימה ולא הפנה לחוק שממנו נובעת זכות תביעתו" (ע"א 6157/08 אסמאעיל נ' מילאדי, [פורסם בנבו] פסקה 10 (5.9.2011)), שכן "לא הכותרת המשפטית לעילת התביעה היא הטעונה הבהרה והתייחסות מבראשית בכתב התובענה, אלא העובדות המקימות עילה כזו" (ע"א 794/86 החברה המרכזית לשכון ולבנין בע"מ נ' פינק, פ"ד מד(1) 226, 230 (1990) (ההדגשה הוספה – ע' פ')). בהקשר זה יפה תקנה 74(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות), הקובעת: "מותר להביא בכתב טענות כל הוראת דין שהטוען מתכוון להסתמך עליה, אך אין בעל דין מנוע מהסתמך על הוראת דין כאמור מחמת שלא הביא אותה בכתב טענותיו". על פועלה של תקנה זו עמד בית משפט זה וקבע כך:

"סעיף זה מעניק מעין 'פטור' לתובע, אשר איננו נדרש לפרט בכתב התביעה את הוראות הדין עליהן הוא מסתמך. הפסיקה הבהירה ש'פטור' זה הוא רחב: התובע איננו נדרש להפנות בכתב התביעה לסעיף קונקרטי בחוק, ואף איננו חייב לפרט בכתב התביעה את העילה המשפטית שעליה מתבססת תביעתו [...] בד בבד, הדין מורה כי על התובע לציין בכתב התביעה את הסעד המבוקש על ידו, וכן לפרט את כל העובדות המהותיות המרכיבות את עילת התביעה (תקנות 9(5), 9(7), 14(ב))" (ע"א 8845/12 רום נ' זאבי, [פורסם בנבו] פסקה 5 (25.11.2014) (להלן: עניין רום) (ההדגשות במקור – ע' פ')).

הכלל הוא, אפוא, כי אזכורה של הוראת דין בכתב התביעה הוא בגדר רשות ולא חובה, להוציא המקרה של הפרת חובה חקוקה (תקנה 74(א) לתקנות; ע"א 9422/06 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' BTR Environmental Limited, [פורסם בנבו] פסקה י"ט (17.1.2010); ע"א 11900/05 אלומות חולון בע"מ נ' לחם חי בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 4 (19.6.2007); ע"א 6064/93 מימסב חברה למילוי מיכלי סודה ביתיים בע"מ נ' סודהגל בע"מ, פ"ד נ(3) 35, 44 (1996)). על כן, ככל שלפני בית המשפט עמדה מערכת עובדתית מסוימת, רשאי הוא לפסוק על פי נימוקים משפטיים שונים מאלה שהועלו בתביעה, "ובלבד שהתמונה נובעת מן הראיות שהיתה לצדדים ההזדמנות להידרש אליהן" (רע"א 7288/12 רוזן נ' אברמוביץ, [פורסם בנבו] פסקה י"א (23.10.2012))."

התובע פרש בכתב התביעה את המסכת העובדתית הנדרשת, דהיינו את העובדות המהותיות המהוות את עילות התביעה הנ"ל, הן בדבר קיומו של הסכם מכללא נוכח התנהלות הצדדים משך שנים רבות מהלכן דיירי הבית צורכים את שירותיו ומנגד שכרו משולם, והן באשר לעילה מדיני עשיית עושר, כאשר חרף מתן השירות כאמור, לא שולם חלק משכרו, זה הנתבע.

הדברים גם לובנו מהלך שמיעת הראיות וקיבלו ביטוי בסיכומים.

11. כידוע, כמו כל הסכמה המושגת בין צדדים, אין הכרח כי ההסכמה תקבל ביטוי בכתב דווקא על מנת שתזכה לתוקף משפטי, שכן הסכמים ככלל תקפים אף אם הם נכרתים בעל פה.

ר' הוראת סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973:

"חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים."

יתר על כן, אף אין הכרח כי הצדדים להסכם יקבעו את הדברים באופן מפורש, שכן הסכם כאמור יכול שיהיה באופן משתמע, מכללא, והוא יתקיים בהתאם לדרך שבה נהגו הצדדים בקיומו של ההסכם. דהיינו, על קיומו של הסכם כגון דא בין הצדדים, שנכרת בדרך של התנהגות כאמור, ניתן ללמוד בין היתר מהנוהג שהיה בין הצדדים ומהפרקטיקה בה קוים ההסכם, ובמיוחד שעה שמדובר בנוהג שהתקיים משך שנים.

לא שוכנעתי מכל וכל כי התובע כפה מתן השירותים לבית המשותף, בכל דרך שהיא, ושוכנעתי כי פעל והסתמך בתום לב על הסכמה זו שבהתנהגות ונתן שירותיו מתוך כך, ולראיה, לכשהודע לו כי שירותיו אינם רצויים עוד קיבל עליו את הדין וסיים את עבודתו בדרכי שלום.

אין מדובר במקרה של כפיה, כי אם רצון לקבלת השירותים בהחלטה שמידת האקטיביות שלה אמנם לא באה לכלל ביטוי בכתב אך היא בהחלט באה לכלל ביטוי בהתנהגות ברורה שאינה מותירה ספק – התובע עבד שנים במתחם ושכרו שולם משך שנים אף בגין נכסי הנתבעים.

התובע כאמור הסתמך על ההסכמה, בעוד שגם בעלי הנכסים עשו כן, שכן לא טרחו למנות נציגות או גוף אחר כלשהו לניהול ואחזקת המבנה, נהנו מהשירותים שניתנו, ולא ניתן לקבל כי הסתמכו על תחזוקת הבית הנעשית "מאליה".

תוכנה של ההסכמה שימרה למעשה את קודמתה, הן באשר להיקף השירותים הניתנים במסגרתה והן באשר לשכר התובע, תמורתם.

12. התובע עותר לקבלת שכרו גם מכוחם של דיני עשיית עושר, בטענתו כי ביצע את העבודה המוסכמת כמבואר לעיל, אך חרף זאת שכרו לא שולם.

יש להזכיר כאן כי החובה הבסיסית לשאת בעלויות של קיומו התקין של הבית המשותף מוטלת על בעלי הנכסים, ומשעשה זאת אחר בעבורם ובמקומם, הרי שהעדר שיפויו על כך מהווה בהחלט התעשרות שלא כדין.

במיוחד נכונים הדברים כאשר עסקינן בנכס מסחרי, לו אפיונים נוספים מעבר לדירת מגורים בבית משותף (לשם הדוגמא הצורך במתקנים דוגמת דחסן, חשיפה

גבוהה יותר המצדיקה עריכת ביטוחים מתאימים, עמידה בדרישות חוקיות כאלה ואחרות כגון מערכת אש וביצוע בדיקות תקופתיות, וכיוצ"ב), ואשר תחזוקה נאותה לכל הפחות משמרת את ערכו, אם לא משביחה אותו.

בהחלט יש לומר כי בלתי סביר שמקום מסחרי כגון זה יתקיים ללא תחזוקת הרכוש המשותף, ברמה כזו או אחרת.

אפנה לאמור בתא"מ (ראשל"צ) 5325/06 מטאטא הזהב בע"מ נ' שלום חנאי בע"מ (ניתן ביום 12.2.10, פורסם במאגרים):

"עסקינן בעילת תביעה מכוח עשיית עושר ולא במשפט, בשל מתן שירותי ניהול ואחזקה לרכוש המשותף במבנה. מדובר בשירותים שהם חיוניים לקיום תקין של הרכוש המשותף במבנה המסחרי ובתוך כך גם להתקיימות תקינה של היחידות במבנה, כגון תשלום חשבונות מים, חשמל, אספקת שירותי ניקיון וכד'; ואין טענה שהשירותים ניתנו על ידי חברת ניהול אחרת או על ידי הנתבעת בעצמה (או על ידי צד ג', השוכר ביחידה).
ככל שיוכח מתן השירותים על ידי התובעת, מדובר, אפוא, בחסכון בהוצאות שהנתבעת אינה יכולה לכפור בו. מאן דהוא חייב לנהל את נושא הרכוש המשותף, לשלם חשבונות וכד'.
לעניין זה, אין בהעדר מעמד של התובעת כחברת ניהול, בשל פגמים כאלה או אחרים שנפלו במינויה, כפי שנקבע בפסק הדין בת.א. 460/06, כדי למנוע פסיקת שכר ראוי לפי דיני עשיית עושר."

כאן המקום להעיר כי אמנם נכון הדבר כי, ככלל, מן הראוי היה שהתובע יפעל להסדרת מעמדו כחברת ניהול בהסכם סדור – בכתב, ובכך היה כדי למנוע מחלוקות רבות. אולם, אין לשכוח כי מחדל זה רובץ למעשה גם לפתחם של בעלי הנכסים, ובהם הנתבעים, שלא פעלו למינוי נציגות אלא בחלוף שנים ונסתמכו בעצמם על הניהול והאחזקה שנעשתה בפועל ע"י התובע. גם משום כך אין מקום בנסיבותיו של מקרה זה לשלול מהתובע את שכרו.

13. יש לציין כי מהלך שמיעת הראיות השתמע כי כפי הנראה הועלו כלפי התובע בשלב מסוים טענות כאלה ואחרות באשר למהות השירותים הניתנים על ידו בבית, או באשר לחלק זה או אחר מהם, ולא ניתן לשלול את האפשרות כי זה היה יסוד הגורם לסירוב המחזיקים להמשיך ולשלם, בתקופה האחרונה טרם סיום תפקידו של התובע במתחם.

אולם, טענה לתפקוד לוקה בחסר (שאיננה למעשה טענה שהתובע לא סיפק כלל שירותי ניהול ואחזקה) אינה יכולה להוות סיבה מספקת לאיון החובה לשלם דמי הניהול.

כבר נפסק כי החובה לספק את שירותי הניהול והאחזקה מחד והחובה לשלם תמורתם מאידך הינם חיובים עצמאיים, בני אכיפה בנפרד ועל כן אין בעצם קיומן של טענות לתפקוד לוקה או חסר כדי לפטור מחובת התשלום בגין השירותים, אלא יש בכך כדי להוות עילת תביעה עצמאית ונפרדת.

הרציונל הטמון בגישה זו נוגע לשאיפה החיונית (ואף קריטית) לשמר ניהול ותחזוקה רציפים ומלאים של הבית המשותף ללא התערבות של מחלוקות, כאשר אלה יכולות להתברר במקביל, בנפרד.

ר' האמור בעניין זה בע"א (ת"א) 204/79 שמואל וייזר נ' נציגות הבית המשותף מרח' חן 14 פתח תקוה, פ"מ תשמ"ד(1) 498:

"שתי החובות חובות צמיתות הן, לאמור - כל ימי קיום השיתוף אין הנציגות בת-חורין לפטור עצמה מחובת נתינת שירות נאות, ואין הדיירים בני-חורין להיפטר מחובת התשלום.

אין זיקה בין החובות, במובן זה, שאי-קיומה של האחת ע"י צד אחד נותנת זכות לצד האחר לעמוד מלקיים חובתו הוא. אלא לשתי החובות קיום עצמאי, שתיהן בנות אכיפה. אם בעל דירה חדל מתשלום, אין הנציגות קונה לעצמה זכות חדלה לגבי נתינת השירות, ולהיפך. שתי החובות כה מובנות מאליהן, והן קובעות כל כך את מידת ההנאה מן הרכוש המשותף, עד שאומר הייתי, כי לא רק בעלי הדירות והנציגות אינם רשאים לפטור כל אחד את עצמו מן החובה, אלא שספק אם אפילו מכוח חוק אפשר יהיה (ואין הדברים אמורים בתוקף המשפטי אלא בהגיון המעשה) להקנות לבעלי הדירות זכות לפרוש מן הציבור ולהטיל מתוך כך על הנשארים את הברירה: לחדול כליל מהפקת ההנאה מן השירות החיוני, או שמעטים יהיו מממנים שירות שמלכתחילה נועד להיות ממומן ע"י כלל הדיירים."

בנקודה זו אוסיף ואומר כי בעצם הטענה כי המדובר בשירות שניתן באופן הלוקה בחסר מקופלת הודאה כי השירות כשלעצמו ניתן, וכי במקרה שלפני ממילא הטענות הועלו בעלמא ולא נתמכו בראיות כלשהן כך שלא ניתן להכריע בהן, מלבד העובדה האמורה, כי אין זה המקום לכך.

14. הנתבעים העלו טענה נוספת, לפיה בשל מחדל התובע בכך שנמנע מפניה מוקדמת אליהם, נשללה מהם האפשרות לפנות לשוכרי הנכסים ולהפעיל בטוחות כאלה ואחרות לשם כפיית התשלום על השוכרים, כפי הנטען מכוח חובתם על פי הסכמי השכירות, ומר נגר הוסיף וטען בחקירתו כי אינו יודע מי היה השוכר באחד מנכסיו בתקופה הרלבנטית.

תחילה יצוין כי אין בידי לקבל טענות אלה. לטעמי בלתי מתקבל על הדעת שבעל נכס, המקבל התראה לפני תביעה בשנת 2016 בגין חוב שהחל להצטבר בשנת 2013, כאשר נודע לו למעשה על החוב עוד באמצע שנת 2015, עת מונתה נציגות הבית בה הוא חבר, אינו יודע מי היה שוכר הנכס שבבעלותו בתקופה הרלבנטית (והאמנם אינו מחזיק בתיעוד המתאים, כגון הסכם שכירות או למצער רישום ברשויות - זאת, גם נוכח טענתו להעדר מעורבות בכל התשלומים הנדרשים, שכן אלה נדרשים ע"י הרשויות ישירות מהמחזיקים).

מלבד העובדה כי מדובר בטענה בלתי סבירה בעליל, הרי שלגבי הנכס הנוסף כלל לא הוצגה בעייתיות כאמור שכן השוכר ידוע, ולגבי הנכס שבבעלות מר סרדם העיד מר סרדם כי עד לשנת 2018 החזיק בנכס שבבעלותו אותו שוכר.

לא ברור מדוע אין בידי בעלי הנכס האפשרות לחזור אל השוכרים, ככל שאכן קיימת ביניהם התחייבות לפיה דמי הניהול משולמים ע"י השוכר, לרבות בדרך של הגשת תביעה, למשל במקרה שהביטחונות הוחזרו ללא בדיקה. לא הוכחה בפני אפוא מניעות כאמור.

אמנם, לא הוצגו אסמכתאות על משלוח דרישה לנתבעים קודם למכתבי ההתראה, אך התובע העיד באופן עקבי כי מכתבים כאמור נמסרו על ידו באופן אישי, ידנית בנכסי הנתבעים, ומצאתי לתת אמון בעדות זו, שאף מתיישבת עם הגיונם של דברים ועם התנהלות עסקית סבירה.

אם לא די בכך, הרי שלכל המאוחר בחודש יוני 2015 (וסביר להניח שלכל הפחות מספר חודשים קודם לכן), ידעו הנתבעים על המחלוקת עם התובע, שכן זהו המועד בו מונתה הנציגות, כאמור – לטפל בכל נושאי חברת הניהול.

15. בכל הנוגע לסכום לחיוב, למעשה לא חלקו הצדדים ממשית על הסך המוסכם של 8 ₪ למ"ר, אך חלקו על הוספת המע"מ וכן על גודל הנכסים לחיוב.

בכל הנוגע לחיוב המע"מ, בהעדר הסכם בכתב שניתן להסתמך עליו, יש לבחון מהן הראיות הקיימות בעניין. התובע בעצמו נסמך על החיוב הראשוני בהסכם הראשוני עם הקבלן, אלא שבהסכם זה לא מצוינת תוספת מע"מ ולו רצה התובע להוכיח אחרת היה עליו להביא ראיות מספקות לכך, דוגמת עדויות באשר לכוונת הצדדים או אסמכתאות כי התשלומים ששולמו משך השנים כללו תוספת מע"מ. הימנעותו של התובע מעשות כן פועלת לחובתו ואין מקום להסתמך על אמירה כללית לקיומו של נוהג כזה או אחר שכן הדבר טעון הוכחה.

לפיכך, בנסיבותיו של מקרה זה אני קובעת כי לא הוכח שיש להוסיף מע"מ על סכום הבסיס לחיוב והוא יעמוד על כן על סך של 8 ₪.

באשר לתקופות החיוב לא נשמעה מחלוקת, אך הנתבעים טענו כי אינם חייבים לתובע דבר, ובתוך כך התכחשו למעשה גם לסכום הנתבע.

מלבד חובת ההכחשה, וקודם לה, הנטל הראשוני להוכחת תביעתו, ובו הנטל להוכחת רכיביה העובדתיים, מוטל על התובע ואין להפוך את היוצרות.

התובע לא הציג ראיה כלשהי באשר לגודל הנכסים לחיוב, בעוד שבמסגרת חקירת הנתבעים ישנה הודאת בעל דין באשר לשטח הנכסים, כפי עמדתם.

במצב דברים זה, אני מקבלת את עמדת הנתבעים בנוגע לשטח הנכסים באין כל ראיה סותרת, וקובעת כי יש לחשב את החיובים לפי שטחים אלה. יוער, כי מלבד העובדה כאמור כי מדובר בהודאת בעל דין ומלבד העדרה של כל ראיה אחרת שיהא בה כדי לסתור את עמדת הנתבעים, מצאתי להפנות את תשומת הלב למידות הבלתי מדויקות שצוינו ע"י הנתבעים (ולא מספרים עגולים שנטענו בעלמא) באופן התומך בגרסתם כי מדובר במדידות ובמידות אותנטיות.

16. על פי עדות הנתבעים, שטח הנכס שבבעלות מר עוזי נגר הינו 62.37 מ"ר, שטח הנכס שבבעלות החברה יוסי את עוזי בע"מ הינו 57.7 מ"ר ושטח הנכס שבבעלות מר משה סרדם הינו 46.7 מ"ר.

החיוב לנכס שבבעלות עוזי נגר וכן לנכס שבבעלות יוסי את עוזי בע"מ הינו בגין התקופה החל מחודש דצמבר 2012 ועד לסיום העסקת התובע בחודש פברואר 2016, דהיינו 39 חודשים:

8 ₪ X 62.37 מ"ר X 39 ח' = 19,459 ₪.

8 ₪ X 57.7 מ"ר X 39 ח' = 18,002 ₪.

החיוב לנכס שבבעלות משה סרדם הינו בגין התקופה החל מחודש ינואר 2014 ועד לסיום העסקת התובע בחודש פברואר 2016, דהיינו 26 חודשים:

8 ₪ X 46.7 מ"ר X 26 ח' = 9,714 ₪.

17. לסיכום -

בתא"מ 37595-10-17 (ניסים רובין נ' עוזי נגר), ישלם הנתבע לתובע סך של 19,459 ₪.

הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ביום 19.7.17 ועד למועד התשלום בפועל.

בתא"מ 66104-07-17 (ניסים רובין נ' יוסי את עוזי בע"מ), תשלם הנתבעת לתובע סך של 18,002 ₪.

הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ביום 21.6.17 ועד למועד התשלום בפועל.

בתא"מ 25666-09-17 (ניסים רובין נ' משה סרדם), ישלם הנתבע לתובע סך של 9,714 ₪.

הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ביום 19.6.17 ועד למועד התשלום בפועל.

לאחר ששקלתי בשאלת ההוצאות, הגעתי לכלל מסקנה כי אין לפסוק הוצאות במקרה זה.

במסגרת השיקולים שהביאו למסקנה זו הבאתי בחשבון את העובדה כי התביעות הוגשו לכתחילה כתביעות על סכום קצוב בלשכת ההוצאה לפועל (על כל המשתמע מכך) על אף שהן אינן מתאימות לכך, דבר שהביא לצורך בדיון במחיקת הכותרת ללא שנפסקו בגין כך הוצאות (ר' החלטות שניתנו בתיקים בנושא), נלקח בחשבון גם הסכום הנפסק למול הסכום הנתבע, וכן מכלול הנסיבות ובהן אופן הצגת הראיות ע"י הצדדים.

מזכירות בית המשפט מתבקשת לשלוח את פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ"ח ניסן תש"פ, 22 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.