על הפרק עומדת שאלת סמכותו העניינית של בית משפט זה לדון בתובענה.

רקע להליך

1. התובעת הינה בתם של המנוחים כהן יהודה ורויטל ז"ל (להלן: "בני הזוג כהן ז"ל" או "המורישים"), והינה היורשת של מחצית הזכויות של הוריה במשק עזר שבחלקה 66 מגוש 17037 בכפר תבור (להלן: "הנכס"), בהתאם לצוואת הוריה מיום 24/12/2004 (נספח ו' לכתב התביעה). הנתבע מס' 1 (להלן: "נתבע 1") הינו היורש של המחצית השנייה של אותו נכס.
2. הנתבע מס' 2 הינו בנו של הנתבע 1, ומי שהתחייב לרשום משכנתא על הנכס לטובת בנק דיסקונט (להלן: "נתבע 2").
3. יצויין כבר בפתח הדברים שהזכויות הקנייניות בנכס רשומות ע"ש קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל") בהתאם לנסח רישום זכויות שהוגש לעיוני רק לאחרונה. למעשה, זכויותיהם של בני הזוג כהן ז"ל בנכס הן מכוח הסכם חכירה לא מהוון שנחתם בין השניים לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות"), בהתאם לאישור זכויות שצורף כנספח א' לכתב התביעה.
4. לאחר פטירת בני הזוג כהן ז"ל, פעלה התובעת מול הרשות לשם העברת מחצית הזכויות בנכס לשמה, על-פי צו קיום צוואה. או אז גילתה זו, לדבריה, דבר התחייבותו של הנתבע 2 לרשום משכנתא על הנכס – התחייבות שמונעת בעדה מלהעביר את זכויותיה בנכס לאחרים. לא זו אף זו, גילתה התובעת כי הנתבע 2 התחייב לרשום את המשכנתא על כל חלקי הנכס ולא רק על מחצית הזכויות של אביו הנתבע 1.
5. בעקבות הגילוי המובא לעיל התנהל משא ומתן בין התובעת לבין הנתבעים שבמסגרתו נעשה ניסיון לרשום את ההתחייבות לרישום המשכנתא על מחצית הזכויות של הנתבע 2 בנכס. למען יתאפשר ביצוע הדבר, הצדדים נדרשו לחתום על הסכם שיתוף בו כל צד ירשם את חלקו על שמו, התובעת על החלק המערבי של נכס, ואילו הנתבע 2 על החלק המזרחי שלו.
6. דא-עקא שניסיונותיהם של הצדדים לחתום על הסכם שיתוף בנכס לא צלחו, ובשל כישלונם של אלה, התובעת נקטה בהליך משפטי זה לפירוק שיתוף במקרקעין.
7. כפי שכבר צוין לעיל הנכס מושא התביעה לפירוק שיתוף הינו נכס מסוג 'משק עזר'. בהתאם לנהלי הרשות אין אפשרות לפצל משק עזר אחד לשני משקי עזר, והאפשרות היחידה העומדת בפני הצדדים לפיצול נכס שכזה הינה פיצול מגרש המגורים מתוך שטח משק העזר. לצורך ביצוע הפיצול האמור הצדדים נדרשים תחילה לפנות לרשות לשם היוון הנכס ורק לאחר מכן לבקש את פיצולו. בהינתן האמור, במהלך ניהול התיק, ובהתאם להסכמת הצדדים, מונה המומחה השמאי – שקד דרורי (להלן: "השמאי דרורי"), כמומחה מטעם ביהמ"ש, לשם הערכת עלויות ההיוון לשם בדיקת האפשרות לפירוק ופיצול משק העזר.
8. לאחר שהוגשה חוות דעתו של השמאי – דרורי, התקיימו שני דיוני קדם משפט בנוכחות הצדדים, כאשר בדיון האחרון, ובמסגרת דיון לא פורמלי, הצעתי בפני הצדדים לקבל עמדתה של הרשות לצירופה כצד להליך. בנוסף, עוררתי מיוזמתי את שאלת הסמכות העניינית העולה לאור מהות הזכויות בנכס. הצדדים נתבקשו להגיב לסוגיות הנ"ל ובהתאם לבקשתם הוריתי כי התגובה תיעשה בכתב.

1. התובעת בהתחלה וויתרה על הגשת טיעונים והשאירה את ההכרעה בשאלת הסמכות העניינית לשיקול דעתו של בית המשפט, ואילו הנתבעים ביקשו להשאיר את הדיון בתיק לפני בית משפט זה בטענה כי התביעה הוגשה לפני חודשים רבים, וכי הצדדים מסכימים לפירוק השיתוף וכל שנשאר זה להכריע בנושא גובה החיובים שיוטלו על הצדדים אגב פירוק השיתוף. נוכח כך, לטעמם של אלה, אין מקום לבזבוז משאבים וזמן שיפוטי ע"י העברת התיק לטריבונל אחר.

בשלב מאוחר התובעת הודיעה כי היא מצטרפת לעמדת הנתבעים, ובהמשך גם הרשות הגישה את עמדתה והסכימה כי תצורף כצד להליך משפטי זה, ובשאלת הסמכות העניינית טענה הרשות כי מאחר ומדובר בהליך של פירוק שיתוף במקרקעין, לטעמה מכוח סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד- 1984 (להלן: "חוק בתי המשפט")– הסמכות העניינית לדון בתובענה נתונה לבית משפט זה.

דיון והכרעה

1. לאחר עיון בטענות הצדדים, ושקילת הוראות הדין וההלכה הפסוקה, נחה דעתי כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתיק זה, וכי יש להעביר את הדיון בתיק לבית המשפט המוסמך שהוא בית המשפט המחוזי בנצרת, ולהלן אבאר.
2. הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין מעוגנת בסעיף 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הקובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף".
3. הוראה דומה נקבעה בסעיף 10 לחוק המיטלטלין, התשל"א -1971 (להלן: "חוק המיטלטלין"), והוא חל על גם זכויות אובליגטוריות שדינם כדין מיטלטלין, וקובע כי: " כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף".
4. בענייננו, אין מחלוקת כי בני הזוג כהן ז"ל רכשו את זכויותיהם בנכס מכוח הסכם חכירה לא מהוון וכי זכויותיהם הנ"ל אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין. ככל שמדובר בעסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום, הרי שמדובר בזכויות אובליגטוריות בלבד, שכן כידוע - עסקה במקרקעין טעונה רישום ומסתיימת ברישום, וכל עוד לא נגמרה ברישום רואים בה כהתחייבות לרישום עסקה (סעיף 7 לחוק המקרקעין).
5. נושא זה הובהר ולובן לא אחת בהלכה הפסוקה. כך למשל נקבע ב- ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך [23 עמ'], נג(2) 218 (1999), כי:

"לאור המצב החוקי הקיים אין לסטות מהכלל, שלפיו זכות קניינית בנכס מקרקעין נרכשת רק עם רישומה במרשם המקרקעין. אם הרישום אינו אפשרי, לא יכולה להירכש זכות קניינית, וזאת על^-אף רישום הזכות במרשם אחר כלשהו – לרבות המרשם המתנהל בספרי המינהל, שאמינותו רבה – ועל^-אף קבלת החזקה בנכס. כל שנרכש הוא זכות חוזית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד, לכשיתאפשר רישום הנכס והזכויות בו במרשם המקרקעין".

1. אם כך הדבר, ברי כי זכויותיהם של התובעת והנתבעים שנתקבלו בירושה מבני הזוג כהן ז"ל, וטרם נרשמו מכוח צו הירושה, אינם מעבר לזכויות אובליגטוריות.
2. כאן המקום להעיר, כי הצדדים – ובעיקר הנתבעים, מודעים היטב למהות הזכויות בנכס, שכן במעמד החתימה על מסמכי התחייבות לרישום משכנתא, ובהתאם לדוח עיון מקוון- משכון (שצורף להודעת התובעת בהתאם לבקשת ביהמ"ש), הנכס הממושכן הוגדר כ- "זכויות חוזיות ואחרות שיש לחייבים, לבעל/י הנכס בנכס, לרבות עתידיות [...]".
3. כך או כך, בעל זכות אובליגטורית כזו, אשר אינה רשומה בפנקסי רישום המקרקעין, אינו יכול להיחשב כשותף במקרקעין לצורך פירוק השיתוף, מאחר וזכות אובליגטורית אינה מקנה לבעליה זכות לעתור לפירוק שיתוף במקרקעין (ראו לעניין הזה: ה"פ (י-ם) 802/05 מרק בלזברג נ' האפוטרופוס הכללי והכונס הרשמי, (פורסם במאגרים המשפטיים, 31.07.2008); בש"א (חי) 904/99 עיזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל נ' א.א. חי חברה לבניין ופיתוח בע"מ, (פורסם במאגרים המשפטיים, 09.11.2000)).
4. אם כן, הדרך לפרק את השיתוף בזכויות שבנכס המקרקעין נשוא התביעה הינה בהתאם להוראות חוק המיטלטלין, כאשר שאלת הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשווי הזכויות (לעניין הזה ראו פסק-דין שניתן ע"י ביהמ"ש העליון ב- רע"א 1924/16 עבדאללה אבו ג'אנם נ' נכסי רמלה 3 בע"מ ואח', (פורסם במאגרים המשפטיים, 20.04.2016)).
5. בנסיבות המקרה, ניתן לקבל אינדיקציה באשר לשווי הנכס מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט – השמאי דרורי. עוין בחוות הדעת שניתנה על ידו מלמד על אומדן דמי ההיוון הצפויים להשתלם לרשות העומד ע"ס 3,408,960 ₪, ועל שווי השוק של הנכס העומד ע"ס 6,062,880 ₪. לא יכול להיות חולק על כך שמדובר בסכומים החורגים מגדר סמכותו של בית משפט זה.

סוף דבר

1. לאור האמור לעיל, ומכוח סמכותי בהתאם לסעיף 79 לחוק בתי המשפט, אני מורה על העברת התיק לבית המשפט המוסמך, שהוא בית המשפט המחוזי בנצרת.
2. נושא צירופה של הרשות כצד להליך, ידון בפני בית המשפט הנעבר.

המזכירות תמציא העותק החלטתי זו לידי הצדדים, באמצעות באי כוחם.

ניתנה היום, כ"ד תשרי תש"פ, 23 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.