1. לפני תביעה לפינוי מושכר ועמה תביעה כספית.
2. התובע הוא הבעלים הרשום של המקרקעין הנמצאים ברחוב אחווה 9 בתל אביב הידועים כחלקה 53 בגוש 6926 (להלן: "הבניין") ובכלל זה הבעלים של הדירה המוחזקת על ידי הנתבעת והידועה כתת חלקה 4 (להלן: "הדירה").

רקע עובדתי

טענות התובע

1. התובע טוען כי בשנת 1964 השכיר הבעלים הקודם של הדירה, מר אריה הררי (להלן: "הבעלים הקודם") את הדירה למר רפאל מלמד ז"ל, אביה של הנתבעת (להלן: "המנוח"), בשכירות שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") חל עליה. התובע מוסיף כי בתחילת שנות השמונים הוא רכש את זכויות הבעלות בבניין כולו, לרבות בדירה נושא התובענה.

לטענת התובע, במהלך מסירת מסמכי הבעלות בבניין, אבד הסכם הדיירות המוגנת בין הבעים הקודם ובין המנוח, אולם לטענת התובע, אביה של הנתבעת היה הדייר המקורי, והיחיד שחתם על הסכם השכירות.

לטענת התובע, ביום 1.1.1986, נחתם בינו ובין המנוח הסכם, על פיו ישמש המנוח איש התחזוקה של הבניין, ידאג לניקיון המדרגות והחצר ויבצע תיקונים שונים בדירות התובע בבניין, ובתמורה לשירותים אלה, יהיה פטור מתשלום דמי השכירות המוגנים בדירה.

התובע טוען כי עם פטירתו של המנוח בשנת 1997, הפכה אלמנתו, גב' רומה מלמד ז"ל (להלן: "המנוחה") דיירת מוגנת מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, ולטענתו, הוא הגיע לסיכום גם עם המנוחה, שלפיו תהיה המנוחה פטורה מתשלום שכר הדירה בתמורה לכך שתדאג לניקיון המדרגות והחצר.

1. לטענת התובע, בשנות חייה האחרונות של המנוחה, היא חלתה, ועל כן הוא הסכים כי בתה, הנתבעת, אשר ביקרה תכופות את אימה החולה, תדאג לניקיון הבניין והחצר במקום אימה וזאת בתמורה לשכר הדירה המוגן של אימה.

התובע מציין כי בדיעבד התברר לו כי הנתבעת הגדילה לעשות, והחלה לגבות סכומי כסף מדיירי הבניין בתמורה לעבודות הניקיון ובכך למעשה הרוויחה סכומי כסף אשר מעולם לא הגיעו לה. התובע מוסיף כי הנתבעת פעלה כך על דעת עצמה שכן מעולם לא נתן הסכמתו לגביית סכומים אלו, ולא היה שותף להם.

1. התובע טוען כי ביום 2.3.2017 הלכה המנוחה לעולמה, כאשר עם פטירתה לא נותר אדם הזכאי להחזיק בדירה בהתאם לחוק הגנת הדייר, ולשיטתו, עם פטירתה של המנוחה, פקעו זכויות משפחת הנתבעת בדירה, והוא זכאי לקבל את החזקה בדירה לידיו.

התובע מוסיף, כי לאחר תום שלושים ימי האבל על מות המנוחה, פנה לנתבעת בבקשה לקבל לידיו את החזקה בדירה בהתאם לדין, כאשר תגובת הנתבעת הייתה כי היא מתגוררת בדירה ביחד עם בנותיה ודרשה כפיצוי עבור פינוי הדירה סכומי עתק. התובע מציין כי הנתבעת אף דרשה פיצויי נוסף לאחר שנדרשה לחדול מניקיון המדרגות ולגבות כספים מדיירי הבניין שלא כדין.

לטענת התובע, למרות דרישותיו בכתב, מיום פטירת המנוחה לא שולם לו סכום כסף כלשהו כדמי שימוש, ויתרה מכך הנתבעת ביצעה שיפוץ בדירה ללא מתן רשות מטעמו ומבלי לעדכנו בדבר.

1. משכך, דורש התובע להורות על סילוק הנתבעת מהדירה ולחייבה בסך של 33,000 ₪ בגין דמי השימוש הריאליים במשך ששת החודשים בהם עושה הנתבעת שימוש בדירה שלא כדין וללא רשות.

בנוסף, מבקש התובע לאפשר לו לפצל את סעדיו, כך שיתבעו דמי שימוש ראויים עד ליום הפינוי בפועל.

טענות הנתבעת

1. הנתבעת טענה, כי אמה הייתה חתומה על הסכם השכירות המקורי, ועל כן שהותה בדירה לאחר פטירת המנוח הייתה לא כדיירת נגזרת, אלא כדיירת מקורית. עוד טוענת הנתבעת, כי התגוררה בדירה נשוא התובענה עוד בתור ילדה משנת 1964 ועד לשנת 1974 לערך, ואף חזרה להתגורר בה ביחד עם בעלה ובנותיה, עד לשנת 2001 עת נפרדה מבעלה – אז חזרה להתגורר עם אימה בדירה נשוא התובענה לצמיתות.

הנתבעת מוסיפה כי משנת 2001 ועד היום, כתובתה הרשומה והרשמית במשרד הפנים הייתה הכתובת של הדירה נשוא התובענה.

1. לטענת הנתבעת, אימה הלכה לעולמה כשהיא בת 90, וזאת בחלוף שנה וחצי ממועד מינויה כאפוטרופוסית לגופה של המנוחה, ולאחר שהיא התגוררה עימה וטיפלה בה משנת 2001 ועד למעוד פטירתה - ודי בטעם זה בלבד, כדי לקבוע כי היא דיירות מוגנת בדירה.

הנתבעת טוענת כי לאחר פטירת אימה, החל התובע לנסות לנשל אותה מזכויותיה בדירה, תוך שהוא מציע לה סכום של 50,000 ₪ תמורת כך שתוותר על זכויותיה בבית שערכו מוערך בסכום של למעלה מ 3,000,000 ₪, אך היא סירבה להצעה.

לטענת הנתבעת, עד לסוף חודש מאי 2017, היא שילמה לתובע את דמי השכירות המוגנת באמצעות הסדר שכובד בזמנו מול אביה, ולפיו היא זו שניקתה את חדר המדרגות בבניין, וזאת תמורת כספי התמורה שקיבלה מהדיירים השונים בבניין בידיעתו ובהסכמתו המלאה של התובע.

הנתבעת מוסיפה כי התובע הוא זה שקבע את המחיר בגין עבודות הניקיון שהיא ביצעה, שכן הסיכום היה בפועל שווה ערך לדמי שכירות מוגנת בשיעור של 50 ₪ לחודש אשר התקזזו בפועל מהסכום שהתובע לא שילם לנתבעת בגין עבודות הניקיון בבניין.

הנתבעת אף מציינת כי במהלך חודש מאי 2017, הודיע לה התובע שעליה לחדול מעבודות הניקיון בבניין ובמקביל הורה לשכנים בבניין שלא להעביר לה כספים כלשהם כתמורה לעבודות הניקיון שהיא מבצעת.

1. הנתבעת טוענת כי בהמלצת בא כוחה, דאגה להפקיד בכל חודש לחשבון בניהולו של בא כוחה סך של 100 ₪ כפיקדון וכתמורה בגין השכירות המוגנת באשר היה ברור לה שהתובע יסרב לקחת ממנה שכירות מוגנת כלשהי כעולה ממכתביו אליה.

הנתבעת מציינת כי היא מעוניינת לשלם את דמי השכירות וזאת עד שיינתן פסק דין סופי וחלוט בתביעת הפינוי.

1. לטענת התובעת, בהתאם לחוות דעת שמאי מטעמה, קיימים בדירה ליקויים ופגמים בעלות כוללת של 78,000 ₪.
2. הנתבעת הגישה המרצת פתיחה בה"פ 57476-10-17 בה דרשה לקבל פסק דין הצהרתי לפיו היא דיירת מוגנת בדירה וצו עשה להורות לתובע, כבעלים שלה דירה, לתקן את הליקויים הנטענים בחוות הדעת מטעמה.

ביום 7.11.2017 ניתנה החלטה המורה על איחוד התובענות.

טענות התובע בהמרצת הפתיחה

1. התובע טוען כי ככל שייקבע כי זכויות הדיירות המוגנת לא עבור לנתבעת בהתאם לחוק הגנת הדייר – היא אינה זכאית להחזיק בדירה, כך שלמעשה יתייתר הדיון בטענותיה של הנתבעת.
2. לטענת התובע, אף אם ייקבע כי הנתבעת זכאית להגנת חוק הגנת הדייר, הרי שעתירתה לחייב אותו בביצוע עבודות בחלקי הדירה שהם בשימוש הייחודי היא בניגוד לסעיף 68 לחוק הגנת הדייר וסעיף 1 לתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), תשל"א-1971 (להלן: "תקנות הגנת הדייר").

דיון והכרעה

1. השאלות הטענות הכרעה בהליכים שלפניי הן:
2. האם הנתבעת הייתה זכאית להמשיך ולהחזיק בדירה כדיירת מוגנת?
3. האם לנתבעת קיים חוב בגין דמי השימוש בדירה, אם כן – מהו הסכום?
4. בהתאם לסעיף א' – האם יש לקבל את הסעדים המבוקשים בהמרצת הפתיחה?

אדון בשאלות לפי הסדר.

האם הנתבעת דיירת מוגנת בדירה?

1. עיון בהסכם השכירות המוגנת (ראו נספח ו2 לתצהיר המשלים מטעם הנתבעת) מלמד כי הן המנוח והן המנוחה חתומים על ההסכם – ההסכם הוא בין בעל הבית ובית "מלמד רפאל ו/או מלמד רומה", כך שיש לראות הן במנוח והן במנוחה – הורי הנתבעת – דיירים מקוריים.

יוער, כי התובע הטיל ספק באותנטיות של הסכם השכירות ושל חתימת המנוחה על גביו, אולם מומחית לזיהוי כתבי יד שמונתה מטעם בית המשפט, גב' איה שוחט, ציינה בחוות דעתה כי החתימה על הסכם השכירות היא, ברמת סבירות גבוהה, חתימתה של המנוחה.

1. משכך, ניתן לקבוע כי המנוחה לא הייתה דיירת נגזרת אלא דיירת מקורית, ועל כן תהיה הנתבעת זכאית למעמד של דיירת מוגנת מכוח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, אם תוכיח כי היא עומדת בתנאי הזכאות שבחוק.
2. סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר קובע:

"דייר של דירה שנפטר

20. (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת."

1. כלומר, על הנתבעת לעמוד בשני תנאים מצטברים על מנת שזכויות הדיירות המוגנת יעברו אליה והם: מגורים עם המנוחה לפחות שיש חודשים טרם פטירתה (2.3.2017); והעדר דירה אחרת למגוריה בעת פטירת המנוחה.
2. התובע טען כי הנתבעת לא התגוררה עם המנוחה במהלך ששת החודשים שקדמו לפטירתה והוסיף כי הנתבעת איננה זכאית להיחשב כדיירת מוגנת שכן בבעלותה דירה אחרת בעיר חולון המשמשת אותה לצורך מגוריה (ראו סעיף 12.2 לסיכומי התובע).
3. בכל הנוגע לתנאי הראשון, הרי שהנתבעת טוענת כי החל משנת 2001 ואילך היא התגוררה ברציפות עם אימה עד יום פטירתה.

הצדדים, שניהם, זימנו למתן עדות שכנים מהבניין, כאשר עדי התובע טענו כי הנתבעת איננה מתגוררת בבניין (וראו עדות הגב' יעל פוקס עמ' 9 ש' 20-17 לפרוטוקול, עדות מר יהודה איצקוביץ עמ' 5 ש' 31-30 לפרוטוקול) ועדי הנתבעת שהעידו כי היא אכן התגוררה בדירה לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת המנוחה (ראו עדות הגב' מירב אמעו - עמ' 7 ש' 6-1 לפרוטוקול, עדות הגב' תמרה וייט – עמ' 9 ש' 30-17 לפרוטוקול, עדות מר אורן סלמניק עמ' 15 ש' 14-2 לפרוטוקול).

אעיר, כי איש מן השכנים לא מסר עדות חותכת וברורה, אשר ניתן לבסס עליה ממצא. כדרכם של שכנים (ואולי כדרכם של בני-אדם בכלל), הרי באופן שוטף ויומיומי, הם עסקו בענייניהם, ולא התאמצו יתר על המידה לברר (בזמן אמת) את קורותיה של הנתבעת – מתי הגיעה לדירה ומתי עזבה אותה. ניכר היה בשכנים כי הם מכירים את הנתבעת, אך איש מהם לא יכול היה לתת מידע מדויק על סידורי המגורים שלה, ואין בכך כל הפתעה.

1. מאחר שעדויות השכנים אינן מאפשרות קביעת ממצא עובדתי על בסיסן – לכאן או לכאן – יש לבחון אילו ראיות נוספות עומדות לבחינה. אין מחלוקת, כי מענה הרשום של הנתבעת במשרד הפנים הוא בדירה נושא התובענה. על פי הוראות סעיף 3 לחוק מרשם האוכלוסין, תשכ"ה – 1965, הנתונים במרשם הם ראיה לכאורה לנכונותם, כך שהנטל עובר אל התובע לסתור את הראיה – והוא לא עמד בדרישה זו. מעבר לכך, הנתבעת הציגה דברי דואר שונים שנשלחו בעבורה לכתובת הדירה (ראו נספח ד' לתצהיר הנתבעת).

אכן, הנתבעת אינה היחידה אשר כתובתה הרשומה היא בדירה, אולם בעובדה זו כשהיא לעצמה אין כדי לשלול את קיומה של החזקה הראייתית.

1. האם ניתן לומר שלנתבעת אין דירה אחרת למגוריה? הנתבעת הודתה, כי היא בעלת זכויות מסוימות בדירת מגורים בחולון, אולם לטענתה, היא אינה מתגוררת בדירה מזה תקופה ארוכה, בשל אלימות מצד בעלה בנפרד, המתגורר בה כיום (וראו לעניין זה סעיפים 7-2 לתצהירה המשלים). הנתבעת טענה עוד, כי בהעדר אמצעים כספיים, היא אינה יוזמת הליכי גירושין, אולם טענה כי היא מתגוררת בנפרד מבעלה.
2. טענותיה אלה של הנתבעת נתמכו בעדויותיהן של בנותיה, אשר אישרו הן את עובדת מגוריה של הנתבעת בדירה בנווה צדק, והן את העובדה כי בעלה בנפרד – הוא אביהן – נקט אלימות כלפיה, ואף הוציא את חפציה האישיים מדירתם בחולון בשנת 2001. חיזוק מיוחד אני מוצא בעדותה של גב' איבון כהן, המתגוררת בבניין בחולון אשר בו מצויה דירת הנתבעת ובעלה. גב' כהן, אשר הובאה לעדות מטעם התובע, העידה בחקירתה הנגדית כי לא ראתה את הנתבעת בבניין מזה כ-12 או 13 שנים (ראו עמ' 3 ש' 25-21 לפרוטוקול). עדותה של גב' כהן חיזקה גם את הטענה כי בעלה בנפרד של הנתבעת הוא בעל נטייה לאלימות (וראו חקירתה הנגדית בעמ' 3). מעדותו של החוקר מטעם התובע - מר יאיר שירין (להלן: "החוקר") התברר כי בעלה של הנתבעת אכן ריצה תקופות מאסר בבית הכלא – ראו עמ' 23 ש' 18-16 לפרוטוקול).

זאת ועוד, דוח החקירה שהוגש על ידי התובע בעצמו, מעלה כי הדירה בחולון כלל לא רשומה בשום רשות שהיא על שמה של הנתבעת ואף לא על שם בעלה (ראו סעיף ו 1 לדוח החוקר), וכי כל שמקשר את הנתבעת לדירה בחולון היא העובדה כי חשבון החשמל של הדירה רשום על שמה.

בנוסף, החוקר נמנע מלהשיב לשאלות בסיסיות לעניין מספר הדיירים בבניין (ראו עמ' 21 ש' 28-27 לפרוטוקול), או על הרישום שקיים על תיבת הדואר (ראו עמ' 22 ש' 2-1 לפרוטוקול), והודה כי מלבד הגב' איבון כהן לא דיבר עם אף אחד מהשכנים למרות שהיה מצופה ממנו לעשות כך (ראו עמ' 22 ש' 25-16 לפרוטוקול).

אם לא די בכך, כשנשאל מה היה ממצא הכי חזק שקושר את הנתבעת לדירה בחולון השיב:

"באתי לראות אם היא תהיה שם. בשתי הפעמים שבאתי לא ראיתי אותה. היו סיבות אחרות למה היא לא נמצאת ב[דירה]. לשאלת בימה"ש האם יש איזשהו פרט שאני קלטתי בחושיי שמעיד על כך שהנתבעת גרה בחולון, אני משיב שבצורה הזאת אני לא יכול להשיב" (עמ' 22 ש' 10-7 לפרוטוקול).

מכאן, שהחוקר לא הצליח להצביע על זיקה ממשית של הנתבעת לדירה בחולון (מלבד חשבון החשמל – שאין בו כדי להוכיח מגורים בפועל) וזאת חרף המשאבים שננקטו לשם כך. גם כישלונו של החוקר הפרטי להביא ראיות טובות – או ראיות בכלל – למגוריה של הנתבעת בחולון מחזקים את גרסתה, שלפיה היא מתגוררת בדירה שנים ארוכות.

1. בנוסף, ההלכה הפסוקה קובעת כי המבחן לדירה נוספת איננו מבחן עיוני משפטי גרידא, קרי – השאלה אם על שם הנתבעת רשומה דירה - אלא מבחן מעשי של יכולת השימוש בדירה אחרת. ראו לעניין זה: עת"מ 1835-07-11 אלימלך זולדן נ' משרד הבינוי והשיכון אזור גוש דן, 12.2.2012), ו-ע"א 712/76 צ'רני נ' מורד ואח', פ"ד ל"א(2), 99, שם קבעו שופטי הרוב כי:

"דירה אחרת במובן החוק פירושה הוא שיש לאותו קרוב מקום מגורים, שמבחינה אובייקטיבית אין מניעה שיתגורר שם באותו מצב מבחינה משפטית, שהיה מתגורר עם הדייר המנוח... נמצא כי המבחן לקיומה של דירה אחרת למגורים הוא – יכולתו האובייקטיבית של הדייר להתגורר בדירה האחרות (אף כבר רשות)..."

בהתאם לכך, ולאחר ששוכנעתי כי הנתבעת אכן סבלה אלימות מצד בעלה, וכי בעלה הרחיק את חפציה מן הדירה, אין ספק כי לא ניתן לומר שלנתבעת יש דירה אחרת למגוריה, או אף פתרון דיור חלופי. פתרון דיור המחייב את הנתבעת להתגורר תחת קורת גג אחת עם בן-זוג אלים, תוך חשיפתה לאיום מתמיד של אלימות כלפיה – לאו פתרון דיור הוא.

עובדה זו, שיש בה גם כדי להוכיח את מגוריה של הנתבעת בדירה נושא ההליך שלפניי, גם את העדרה של חלופה אמיתית, יש בה כדי לעמוד בנטל המוטל על הנתבעת להוכיח כי התגוררה בדירה בתקופה שקדמה לפטירת אמה, לכל הפחות שישה חודשים קודם לכן, ובסבירות גבוהה מאוד – שנים ארוכות קודם לכן.

על כן אני קובע, כי הנתבעת עמדה בנטל המוטל עליה, ויש להכיר בה כדיירת נגזרת מכוחו של סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר.

1. התובע, הוסיף וטען בסיכומיו כי מדוח החוקר עולה כי לא פחות משלושה עשר אנשים שונים רשמו את הדירה ככתובתם במרשם האוכלוסין, וכי חתנה לשעבר של הנתבעת אף רשם את הדירה ככתובת שממנה הוא מנהל את עסקו, עסק של קבלנות בניין.

לטענת התובע, הדבר מהווה הפרה של סעיף א' להסכם הדיירות המוגנת, שקובע כי השוכר מתחייב לא להשכיר את הדירה לאחר – ואם עבר על תנאי זה הרי זו הפרת חוזה והרשות בידי המשכיר לדרוש את פינוי הדירה מיד.

אולם בין רישום אדם פלוני כמתגורר בדירה ובין השכרת הדירה לאחר – יש מרחק רב. גם אם אניח שכל מי שכתובתו הרשומה במרשם האוכלוסין אכן התגורר בדירה בפועל – אין בכך כדי להוכיח השכרה, אלא לכל היותר מתן רשות שימוש, בכפוף לזכויותיה של הנתבעת עצמה, ואין ספק שהנתבעת, ובוודאי אמה המנוחה, רשאיות להתיר שימוש בדירה כל עוד הן מחזיקות בה כדין. מעבר לכך, החוקר לא הציג כל ראיה, פרט לרישום הכתובת, לכך שמהדירה נוהל עסק כלשהו, והתובע לא זימן לעדות את חתנה לשעבר של הנתבעת, מר יצחק קורדובה. על כן, אינני מקבל את הטענה להפרת הסכם השכירות, והטענה הזו נדחית בהעדר ראיות להוכחתה.

1. טענה נוספת שהעלה התובע היא כי הנתבעת ערכה שיפוץ בדירה, וכראיה הציג תמונה של מזגן שהותקן בדירה (וראו סעיף 32 לתצהיר התובע). אלא שהתובע לא הצביע על כל מקור נורמטיבי שלפיו חל איסור על הנתבעת להתקין מזגן, ולא בכדי: מאחר שהתובע טען כי אין ברשותו עותק של הסכם השכירות, ממילא לא יכול היה לטעון כי בחוזה נאסר על הדייר המוגן לבצע תיקונים או עבודות במושכר, ואף כי הפרה כזו, ככל שתוכח – היא הפרה המצדיקה פינוי, כדרישות סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

משכך, דין הטענות להפרת הסכם השכירות להידחות.

דמי שימוש בדירה

1. אין מחלוקת כי הנתבעת לא משלמת בתמורה לשימוש שהיא עושה בדירה וזאת מיום פטירת המנוחה – קרי מיום 2.3.2017.

התובע, בסיכומיו טען כי על הנתבעת לשלם לו דמי שכירות חופשיים בסך של 5,500 ₪ לחודש בהתבסס הסכם שכירות לדירה זהה בבניין. אולם, משקבעתי כי הנתבעת זכאית להיחשב כדיירת מוגנת מכוח סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר, ברי כי לא ניתן לחייבה בדמי שכירות חופשיים, ואין מקום לקבוע את דמי השכירות בשיעור הנהוג בשוק החופשי.

1. בין התובע ובין אביה המנוח של הנתבעת, ובהמשך – אמה המנוחה, התקיים הסדר הקובע כי חלף תשלום דמי השכירות, יבצעו המנוחה והמנוחה עבודות אחזקה וניקיון בבניין, למעשה לא נקבעו מעולם דמי השכירות המוגנים בדירה. עם זאת, הצדדים לא הביאו כל ראיות המאפשרות לקבוע דמי שכירות מוגנים בדירה, בהיותה מוחזקת מכוח חוק הגנת הדייר, וממילא הסמכות לקבוע את דמי השכירות מסורה לבית הדין לשכירות לפי הוראות סעיף 52 (א) לחוק הגנת הדייר.
2. די אפוא בקביעה כי הנתבעת היא דיירת מוגנת, וחייבת בדמי שכירות מוגנים. ככל שהצדדים לא יצליחו להגיע להסדר בדבר שיעורם של דמי השכירות המוגנים – יהיו הם רשאים לפנות בהליך מתאים לבית הדין לשכירות, אשר לו הסמכות הייחודית לדון ולהכריע בשאלת דמי השכירות.

המרצת הפתיחה

1. הנתבעת הגישה המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי לפיו היא דיירת מוגנת ומתן צו עשה בנוגע לתיקון הליקויים בנכס כעולה מחוות דעת שמאי מטעמה.
2. בכל הנגוע לסעד ההצהרתי, וכפי שהובהר לעיל, קבעתי כי הנתבעת היא דיירת מוגנת מכוח סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר.
3. בכל הנוגע לתביעה לצו לתיקון הליקויים, הרי שהנתבעת לא הוכיחה כי הליקויים שאת תיקונם היא תובעת נובעים מחלקים בבניין שלא היו בשימושה הייחודי של המנוחה, זאת כפי שנדרש ממנה על פי סעיפים 68 לחוק הגנת הדייר וסעיף 1 לתקנות הגנת הדייר. ודוק: ככל שהמדובר בשיפוצים הנובעים משימוש ייחודי של הדייר המוגן, האחריות לתיקון הליקויים מוטלת על הדייר, ולא על בעל הבית. (ראו לעניין זה את חקירת השמאי מטעם הנתבעת שאישר כי כל מה שרשם בחוות דעתו מתייחס לפנים הדירה – עמ' 24 ש' 22-21 לפרוטוקול, וכי אין לו יכולת להעריך מה מקור הליקויים שפירט – עמ' 23 ש' 26-23 לפרוטוקול).

משכך, יש לקבוע כי הנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח כי היא זכאית לאכוף על בעל הבית את ביצוע התיקונים המבוקשים, ודין תביעתה בהיבט זה – להידחות.

סוף דבר

1. הפועל היוצא הוא שאני קובע כי הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה נושא התובענה, ומשכך דין התביעה נגדה – להידחות.

בהעדר ראיות לקביעת דמי השכירות המוגנים, כמו גם בהעדר סמכות לבית משפט זה – אין מקום לפסיקת שכר הדירה.

1. התובענה לסעד הצהרתי על היות הנתבעת דיירת מוגנת בדירה – מתקבלת, אולם התביעה לתיקון הליקויים נדחית, משלא הוכחה כנדרש.
2. התובע יישא בהוצאות הנתבעת בסך 5,000 ₪, ובשכ"ט עו"ד בסך 11,700 ₪, בהתחשב בעובדה שחלק מתביעתה של הנתבעת נדחה.

ניתן היום, ח' שבט תשע"ט, 14 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.